MOINHO SATÂNICO GLOBALIZADO: IMOBILIÁRIO E UBIQUIDADE FINANCEIRA
Paulo Cesar Xavier Pereira
Universidade São Paulo
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
Professor Doutor
Rua do Lago, 876,05508-080
(55) (11) 3091 4555
São Paulo, SP, Brasil
[email protected]
Palavras-chave: globalização, titulização, securitização, rentismo
Introdução
O “Moinho Satânico” foi a metáfora utilizada por Karl Polanyi ([1944] 2000) para indicar a
engrenagem social que deu origem à moderna economia de mercado. Em A Grande
Transformação As Origens de Nossa Época, o autor discute como os mecanismos do
mercado frequentemente provocam catástrofes indesejáveis na vida das pessoas comuns e
revela como essas mazelas ocorreram desde o momento de institucionalização do mercado
como um padrão de organização social, argumentando que:
a ideia de um mercado auto-regulável implicava uma arrematada utopia. Tal instituição não
deveria existir em qualquer tempo sem aniquilar a substância humana e natural da sociedade;
ela teria destruído fisicamente o homem e transformado seu ambiente num deserto (Polanyi,
2000, p. 18).
Embora possa ser considerada demasiada simples, a tese de Polanyi (2000) sobre a
sociedade de mercado tem ganhado relevância, desde meados do século passado, e tem
sido reconhecida por revelar criticamente os fundamentos de muitos dos dramas
contemporâneos.
Na sociedade de mercado a mercadoria é a peça chave das relações que se estabelecem
para a troca e apropriação da riqueza socialmente produzida, com a predominância da vida
econômica sobre a sociedade humana. A metáfora do “Moinho Satânico” relaciona-se com
as atuais condições da globalização em que prevalece a tendência à plena mercantilização
dos recursos necessários à vida. Inclusive aquilo que inicialmente foi comum, público e
historicamente desenvolvido acabou servindo como condição geral de reprodução social
que se transformou em mercadoria, como, por exemplo, as comunicações sociais e
culturais, o conhecimento entre outros. A imposição fetichista do capital na apropriação do
valor que a mercadoria representa obscurece o seu fundamento nas relações sociais de
produção capitalista. E mais, esse fetichismo faz com que com na atualidade a espoliação
prevaleça sobre a exploração como processo dominante que, por privilegiar os mecanismos
de primitivos de acumulação e as formas globais de capitalização, contraditoriamente,
destrói a solidariedade e a urbanidade tão necessárias à continuidade da vida na sociedade
e nas cidades, inicialmente, criadas pela manufatura e o próprio mercado.
Atualmente, casos espetaculares de como esses mecanismos predatórios de mercado
operam e tendem a disseminar mazelas podem ser observados nas origens e
consequências das crises. As atuais crises têm sido objeto de debates e muitas das
opiniões até mesmo consagradas por pesquisas relevantes acabam mostrando a força e a
fraqueza da diversidade das explicações1. Embora não sendo objetivo mapear esse debate,
o presente artigo busca contribuir para a discussão alçando um dos aspectos da questão
ainda hoje insuficientemente abordada e que mereceria aprofundar a discussão: o papel da
propriedade da terra e do capital na reprodução social.
Apesar de delimitado de maneira intencionalmente tradicional, a questão das crises e da
tensão entre propriedade da terra e do dinheiro permite questionar o que atualmente é
denominado de “fusão do capital financeiro com o capital imobiliário”, onde prevalece a
hegemonia (sempre) do primeiro. A importância de problematizar tal interpretação está
relacionada ao fato da questão revelar-se como um verdadeiro campo cego, principalmente
pelo mimetismo das informações produzidas pela repetição de ênfases sobre a relação
entre capital financeiro e o imobiliário. Sobre essa interpretação, apresenta-se como
instigante a relação entre “o setor imobiliário e as crises econômicas” proposta por Daher
(2013), problematizando os dados dessa relação a partir da hipótese do protagonismo da
economia imobiliária para explicar o alastramento financeiro da crise e das terríveis
consequências sociais.
Daher (2013), apoiado em Ramonet (2009), Corpataux, Crevoisier e Theurillat (2009) dentre
outros, sustenta que a titulização, uma novidade da engenharia financeira, incentiva a
criação de instrumentos e produtos derivados das finanças e do crédito imobiliário de
maneira anteriormente inimaginável, ocorrendo uma espetacular explosão desses
instrumentos derivativos no mundo financeiro2. A criação desses instrumentos financeiros
mostra-se inovadora e alenta a economia do mercado financeiro a nível mundial, tanto pelo
volume de negócios como pela velocidade com que passam a ser realizados. Diversos
autores indicam esse crescimento e a importância que a economia financeira assume já
antes da passagem para o século XXI e continua a crescer em termos de fluxos de dinheiro,
realização de negócios e movimentação de capital. Parece inquestionável a ubiquidade
financeira porque reina sob os diversos aspectos da vida em face da importância do dinheiro
como capital na hegemonia mundial das finanças globalizada.
Apesar desses argumentos parece possível, senão contrapor, pelo menos relativizar a ideia
de ubiquidade. Essa deixaria de ser restrita ao financeiro e a própria financeirização passa
também a acontecer e flexibilizar o imobiliário3. Será que essa possibilidade e intensidade
da movimentação mercantil significa uma nova (i)mobilidade do imobiliário? Essa ubiquidade
financeira das hipotecas imobiliárias, embora não territorial do bem hipotecado, teria
relevância? Poderia considerar-se tal titulação, como inovadora – seja para o financeiro ou
para imobiliário – com o intenso uso dos títulos da hipoteca4. Até que ponto não se poderia
afirmar que a titularização foi uma verdadeira Revolução? Conforme destaca Daher (2013),
a titularização foi extremamente significativa para a economia imobiliária, mais do que para
o mercado financeiro. A titularização constituiria o suporte e a condição para o alastramento
dos problemas financeiros e de sua manifestação crítica, representando uma verdadeira
revolução imobiliária. (Daher, 2013).
1
“Há uma tendência dentro da história da teorização de crises de procurar uma explicação dominante
para a propensão capitalista a crises. Os três grandes campos tradicionais de pensamento são o
esmagamento do lucro (...), a queda da taxa de lucro (...), as tradições do subconsumo...
Recentemente, por razões obvias muito mais atenção tem sido dada a aspectos ambientais e
financeiros da formação da crise” (Harvey, 2011, p. 99).
2
“D’un nivel pratiquemente inexistent en 1998, leur niveu a atteint 1 500 milliards en 2002, 8 500
milliards en 2004, 17 000 milliards en 2005 et 34 500 milliards en 2006” (Sapir, 2011, p.152).
3
“La financiarización, haciendo más líquido, transable y móvil lo inmobiliario, permitió la ubicuidad –
financiera, no territorial!!! – de las hipotecas de alto riesgo” (Daher, 2013, p. 49).
4
Nesse texto utilizo como equivalentes os termos titulação, titulização, titularização e securitização. 1.
Para uma noção de revolução imobiliária
A atualidade dessa indagação está nos termos dessa noção exprimir movimento com
ruptura e, simultaneamente, se referir algo fixo, imóvel que estaria associada a discussão da
ubiquidade. Esta noção se utilizada para o caso do dinheiro e das finanças poderia ser
considerada óbvia, mas seria anômala para se referir à terra e aos imóveis. Assim,
questionar a noção de ubiquidade permite que se aproxime do que poderia significar a ideia
paradoxal de uma nova (i)mobilidade do imobiliário. O oximoro de uma (i)mobilidade
revolucionada pretende sugerir uma tensão no valor e entre os mercados mobiliário e o
imobiliário, porque a qualidade de ubíquo destaca a raiz de controvérsias pelas quais se
pensa a (im)previsibilidade da relação entre o financeiro e o imobiliário. Ou seja, aquela
indagação envolve uma discussão que permite tensionar as percepções – linear e continua
– estabelecidas pela visão comum do imobiliário e do mobiliário. A visão que se separam
rigidamente de propriedades e rendimentos que se realizam no mercado imobiliário e no
mercado mobiliário se esvanece5 Essa paradoxal (i)mobilização do capital manifesta-se
como tensão na movimentação do valor, imobiliário e mobiliário, e será discutida em alguns
aspectos nesse artigo. Não é objetivo aqui retomar as interpretações sobre as crises.
Considera-se que o referido autor demonstra como a “estrecha relación entre los ciclos
inmobiliarios y las coyunturas de crisis remite a una relación más estructural” (Daher, 2013,
p. 49), evidenciando a importância da relação histórica e constitutiva da vida econômica e
das estruturas sociais de nossa época. Embora, elabore a origem estrutural, entende-se que
Daher (2013) reduz a apreensão histórica dessa estruturação à materialidade da ocupação
espacial ao enfatizar a “creciente urbanización no sólo de la población, también de la
economia”. Ele reforça ainda esse entendimento descritivo e material quando enfatiza o
papel da “concentrada metropolización de las economías inmobiliarias y financieras y de su
maridaje” (Daher, 2013, p.49). Opondo-se a essa redução positivista de sua interpretação,
mas apoiando-se em sua contribuição à discussão da atualidade dessas relações busca-se
aprofundar a compreensão da relação do imobiliário e do financeiro na produção do espaço
e do valor, porque é disso que se trata quando se fala da crise das hipotecas subprime6.
Tal redução identifica e naturaliza a compreensão de que o “progresso” das relações entre o
imobiliário e o financeiro na produção da cidade e da habitação para o mercado sacrifica a
moradia, mas esta privação urbana seria o “custo do progresso”. A visão positivista tende a
naturalizar e tornar óbvio para o senso comum que prevalecendo o monopólio do espaço,
cada vez mais a privatização da cidade e da terra se configura como negócio rentável e que
o dispêndio de capital para a aquisição deste seria sempre investimento rentável, sem riscos
ou perdas. Uma ilusão de vantagens com a apropriação imobiliária que aqueles que
verdadeiramente ganham com os negócios imobiliários difundem e manipulam para que
outros também participem mais ousadamente do mercado (buscando o enriquecimento) e
acabem perdendo por isso. Trata-se da imposição de uma visão fetichizada do mercado e
do mundo das mercadorias, subordinando o uso habitacional da casa ao seu valor de troca,
afetando particularmente a formação dos preços imobiliários, tanto da propriedade da terra e
como do edifício, instituindo um mecanismo gerador de escassez e que inviabiliza o acesso
das atividades e das pessoas que não podem pagar os níveis do gradiente de preços
imposto pelos mecanismos de mercado.
Para compreender a natureza dessa institucionalização que domina o senso comum, é
necessário inicialmente conhecer criticamente como a produção, a apropriação da
habitação, das condições gerais da moradia urbana e do valor se imbricam terra, capital e
trabalho. Esses são os componentes da chamada Fórmula Trinitária: terra/renda,
capital/lucro-juros e trabalho/salário no livro III, de O Capital (Marx, [1894] 1984). O
5
Basta, como exemplo, lembrar o debate sobre a lei 10.303 em que a Comissão de Valores
Mobiliários (CVM- RJ) e segmento da Indústria Imobiliária se enfrentam há quase uma década no
sentido de estabelecer a legislação adequada para regular as atividades e a tributação dos chamados
condo-hotéis, apart-hotéis, flats, etc. 6
Notar que a chamada crise da hipoteca subprime: trata-se do momento crítico de um financiamento
habitacional para quem não tinha recursos para saldar o crédito imobiliário. imbricamento desses elementos fetichizados como fatores de produção são reveladores de
movimentos sociais que precisam ser esclarecidos e compreendidos, porque as transições
dos momentos do processo de valorização envolvem reavaliação fundamental, inclusive, do
conceito de território no que diz respeito ao ajuste da forma, funcionamento e reorganização
territorial das atividades na cidade, região ou nação. A partir dessas institucionalizações são
reforçados os processos de transição, desenvolvimento e consolidação das relações sociais,
articulando-as não só a economia de mercado, mas também ao desenvolvimento da
sociedade humana e, por isso, envolvendo os perigos que Polanyi (2000) aponta como o
enclausuramento institucional da vida em sociedade e da cultura pelo mercado7.
Desde o início, as forças do mercado que organizam o mundo moderno e a indústria
impõem, como um “Moinho Satânico” (Polanyi, 2000), sua eficiência, funcionalidade e a
divisão do trabalho constituinte das relações capitalistas mais desenvolvidas sobre a terra, o
trabalho e o capital. Nela o fetiche do capital institucionalizado como valor que se valoriza a
sim mesmo se torna condição essencial da reprodução gerando internacionalmente novas
funções, relações de apropriação e inserção mundial das atividades econômicas, na
constituição de relações capitalistas, inclusive na periferia onde imperava a sua contraface
primitiva e negativa:
A negatividade categorial não se mostra simplesmente, porque se faz a formação do trabalho
na agricultura, mais do que na indústria. A simultaneidade de um tempo social médio de
trabalho – abstração determinante da sociedade moderna, espacial, porque não-sucessão –
mundialmente determinada pela produção industrial do capitalismo central, (...) tronou este
tempo de trabalho o fundamento da não industrialização periférica. Entretanto a produção
agrícola estendida, já que determinada por este tempo simultâneo abstrato e médio, era uma
forma de ser negativa, da indústria mundial. Era expressão que, negativamente, afirmava a
industrialização mundial. (Alfredo, 2013, p.17).
No Brasil do século XIX, a lenta absolutização da propriedade privada da terra, como
formação da moderna propriedade capitalista da terra associa-se ao trabalho escravo e sua
transição para o trabalho livre, como passo para institucionalizar o assalariamento do
trabalhador na venda do seu tempo de trabalho. Esses movimentos da terra e do trabalho se
imbricaram num longo processo de constituição das dinâmicas capitalistas internas e
externas de mercado para a produção e extração da mais-valia social (SMITH, 1990).
Entretanto na lenta movimentação desses primeiros séculos é importante verificar como
apenas progressivamente ocorreu a transição urbana na qual o imperativo da formação dos
preços do mercado imobiliário afirmava-se mais no trabalho de construir, inclusive com
escravos e obter renda escravista, do que em capturar renda da terra como parte do maisvalor social8. O trabalho de construir cria valor seria o fundamenta a formação dos preços
imobiliários; mas será apenas com as mudanças das condições gerais, que ao contrário do
trabalho, não cria valor, mas permite preços maiores, sobretudo, ao elevar o do aluguel, que
se afirma a propriedade imobiliária e a renda da terra. Note-se, que antes mesmo de
constituir-se como mercadoria a “terra” e formar um mercado de compra e venda de casas,
incipientemente, generalizou o uso da casa como se fosse capital. O uso capitalista que
possibilitava a obtenção de rendimentos de aluguel pela oferta da propriedade da casacapital, implicava em renda da terra, mas não a sua realização como mercadoria. Tratava-se
de uma moradia urbana, mesmo precária como o cortiço, que seria alugada ou até cedida,
mas dificilmente vendida como casa-mercadoria9. Assim, lenta e desigual a construção da
7
“La institucionalización parece poder ser resultado de procesos históricos sin sujeto (cristalización
de usos o costumbres) o con sujeto (e.g. el estado moderno o las mismas fuerzas políticas que lo
fundan), y puede prospectivamente ser eficaz para la reproducción social o no serlo” (Coraggio,
2014, p.20).
8
Inicialmente, na construção das cidades, tal como acontece em outras atividades econômicas a
importância maior “não será a da propriedade privada capitalista da terra, mas sim a da propriedade
de escravos; e [por isso] o não aparecimento da renda da terra como categoria fundamental, mas
sim, a da renda do escravo” (Smith, 1990, p. 141) 9
Daí a precariedade da moradia urbana e a relevância dos cortiços de aluguel na constituição do
problema da habitação na cidade de São Paulo. Ver: Kowarick (1994). cidade se constituía como um fenômeno urbano total em que a valorização se
fundamentava no trabalho diretamente incorporado ao terreno por meio da produção
imediata da construção, mas se beneficiava da capitalização das condições gerais, sociais
ou materiais, que implicava em aumento dos preços (Pereira, 1988, p. 15-16).
Apesar de precoce o uso da casa-capital, a incipiente mercantilização dos imóveis foi lenta
na formação de um mercado de compra e venda de terrenos e de edifícios, mas esse
quadro representava a progressiva emergência da nova forma de riqueza que vinha
substituir o importante mercado (e tráfico) de escravos, que se tornava restrito e acabou
ilegal. Nesse contexto foi necessária a chegada massiva de imigrantes para a cafeicultura,
mas muitos permaneciam em São Paulo e necessitavam de casa para morar. Essa
demanda de casas para alugar proporcionou o impulso pelo qual “o preço da terra
valorizava-se como resultado da capitalização da renda que resultava do preço do aluguel”
(Pereira, 1988, p. 111). Era uma capitalização do patrimônio que favorecia a demarcação de
preços no mercado imobiliário que não decorriam estritamente do trabalho necessário à
produção do edifício, que embora pudessem não manter uma relação direta tinham que ser
suficientemente elevados para incluírem o pagamento pelo acesso à terra. Frise-se a
existência da renda da terra geradora do preço de monopólio do imóvel pode, por isso, se
apresentar como “obstáculo” a sua produção e circulação; até porque também, o uso de
terras em hipotecas bancárias expressava um reconhecimento moderno dessa propriedade.
Atualmente, na transição metropolitana pela formação de grandes aglomerados com
espaços instrumentalizados pela reprodução capitalista, a percepção é de que o imperativo
financeiro se descola da apropriação e, sobretudo, do uso da moradia ou da urbanização
para redutoramente afirmar a capitalização da propriedade no preço do título, para essa
maneira de se apropriar da renda capitalizada, não importando se a propriedade se manter
como um domicílio “vazio” ou “ocioso”. O imperativo financeiro da capitalização, mais que o
rentista, exacerba a lógica especulativa na formação do preço de mercado do imóvel e
provoca o descolamento do mercado do seu preço de produção. Esse descolamento tem
efeitos importantes a serem observados na geração da renda e do preço de monopólio e,
atualmente, se pode dizer que é predominantemente o preço de monopólio que passa a
gerar a renda e não contrário. A necessidade de precisar a distinção com rigor aparece no
Capítulo XLVI de O Capital, sobre a renda da terra na construção, onde Marx afirma que o
preço de monopólio é determinado pelo desejo e pela capacidade de comprar dos
compradores, sendo decisivo distinguir se é a formação do preço que gera a renda ou a
renda da terra que gera o preço de monopólio. Ou seja, a massa de riqueza social
disponível e “os sonhos da casa própria” como potencialidade de processos desejantes,
embora exteriores a produção, se inserem nas relações de determinação do preço e da
renda, tornando necessário na análise distinguir quando é a renda que gera o preço de
monopólio de quando se trata do contrario, a situação em que é o preço de monopólio passa
a gerar a renda da terra. Cabe notar que se numa situação a “terra” pode aparecer como um
obstáculo à produção e circulação imobiliária, na outra situação o papel do monopólio da
propriedade na formação dos preços alavanca os preços do mercado e estes passam a ser
geradores de renda numa lógica exterior à produção e por isso independente do capital
industrial10.
Desde a transição urbana, no contexto dos meados do século XIX, o monopólio da
propriedade privada da terra exige seu tributo sob a forma capitalista e apenas podendo ser
trocado por dinheiro, funcionando, muitas vezes, como um obstáculo à construção
imobiliária e à realização como mercadoria-habitação, estimulando sua realização como
casa-capital ao mesmo tempo em que insufla a solução de aluguel. Considerando o
momento atual da transição metropolitana no capitalismo do século XXI, esse mesmo
monopólio passa a funcionar como uma alavanca da capitalização dos preços, tornando-se
estimulo para a realização de negócios e da produção imobiliária. É possível afirmar que em
ambas as transições ocorrem um processo “revolucionário”.
10
“Entendemos por preço de monopólio o determinado apenas pelo desejo e pela capacidade de
pagamento dos compradores, sem depender do preço geral de produção ou do valor dos produtos. ”
(Marx, LXVI, 890) No contexto da transição urbana do século XIX, a posse terras, que inicialmente nada
representava enquanto valor passou a ter preço e ser representação de uma nova forma de
riqueza social. Há evidencias de uma nova forma de riqueza em que a terra substitui a
posse de escravos (Mello, 1985) que acompanha a transformação do trabalho e a
redefinição da divisão social e territorial das atividades, incluindo um novo metabolismo
urbano entre a vida social e a apropriação da natureza. Atualmente, considerando-se a
transição metropolitana no século XXI, chama a atenção o que ocorre com os preços dos
imóveis que se descolaram dos valores de mercado e da produção industrial, fato
denominado comumente denominado como “bolha imobiliária”. Esses preços, em diferentes
cidades e países, se apresentam potencializados mais por processos de capitalização do
patrimônio do que por qualquer referência ao emprego industrial e produtivo do capital.
Mas, estabelecer essa distinção entre os processos de valorização e de capitalização no
aumento dos preços imobiliários é ainda identificar a particularidade histórica da
institucionalização das relações capitalistas na construção e compreender como ocorreu a
industrialização da construção em que o:
...processo de valorização do capital na produção imobiliária enraíza-se no trabalho de
construção, e o desenvolvimento das condições gerais só faz potencializar esse processo de
trabalho do ponto de vista do valor produzido. O trabalho na construção, embora não procure
aumentar sua produtividade material, é potenciado no processo de valorização do capital,
porque, na competição pelo acesso à propriedade imobiliária estabelecem-se preços de
monopólio que passam a orientar o mercado imobiliário. (Pereira, 1988, p.16).
Numa perspectiva histórica seria preciso distinguir que se na transição urbana emerge a
valorização do trabalho de construir pelo capital como um processo dominante na
determinação do preço e da renda da terra, na transição metropolitana esse processo já não
é o que exerce a dominação. Na atual transição predomina a capitalização que potencializa
e exacerba o aumento dos preços dos imóveis e a propriedade da terra (e do espaço
produzido) é instrumentalizada como uma alavanca para elevar a renda e exacerbar os
preços imobiliários. Por realizar essa exacerbação, aqui chamada de “revolução”, poderia
ser o entendimento da situação em que a capitalização (e não mais a valorização
fundamentada na exploração do trabalho) domina a formação do valor do produto no
mercado e os negócios imobiliários. Atualmente, associado à transição metropolitana, a
existência dos preços de monopólio passa a funcionar como o determinante da formação da
renda da terra e não mais determinado por ela. Isso, certamente, ocorre não apenas porque
a elevação dos preços passa a ser uma operação realizada por agentes de marketing para a
comercialização imobiliária, mas porque a esses agentes associam-se ao mercado
financeiro. Esses últimos, por sua vez, associam-se e influenciam os mecanismos da
comercialização, exercendo manipulação dos créditos, das formas e tempos de realização
dos negócios e, principalmente, impactando com novos conceitos de empreendimentos e
modelos de negócios imobiliários; atuando no sentido de exacerbar ainda mais, os preços e
condicionando ao consumo conspícuo quando não ao endividamento imobiliário de
inúmeras famílias.
A existência de preços de monopólio na mercadoria imobiliária sempre foi o perfil do preço
“regulador” da produção para o mercado de imóveis, porque além do preço de produção
com o lucro médio, prevalece um lucro suplementar para que se possa pagar pelo preço da
terra. O preço na construção capitalista existe sempre como um faux-frais, uma despesa
socialmente indispensável para se ter acesso à terra, mas que não faz parte do custo de
produção. Embora permanecendo como dispêndio “irracional”, persiste historicamente como
parte do valor de mercado que só pode se realizar acima do preço de produção, sem dele
se descolar uma vez que “regulado”. Já a transição metropolitana se caracteriza por uma
“desregulação” desse valor de mercado, pois o preço de monopólio do imóvel passa a se
descolar da produção cada vez mais se ao crédito disponibilizado pelo mercado financeiro.
A partir desse momento existiria uma mudança na regulação dos preços? Ou seria apenas
uma crise, um momento a partir do qual o capital cria a possibilidade de “racionalizar as
irracionalidades do capitalismo” (Harvey, 2011, p. 18).
Porém, o momento atual poderia ser considerado o de uma segunda “revolução” se
considerarmos numa perspectiva histórica que nos primeiros séculos de constituição da
sociedade brasileira a terra não tinha valor e, como mencionado acima, apenas na transição
urbana em meados do século XIX, quando na Inglaterra ocorria a chamada Revolução
Industrial, foi que na periferia capitalista, como negativo da industrialização mundial, a
propriedade da terra passou a ter preço de mercado, representar valor e funcionar como
moderna propriedade da terra com equivalência às outras mercadorias. A partir de 1850,
com a Lei de Terras foi instituído que a posse de terras tinha equivalência com o dinheirocapital e logo passou a ser aceita pelos bancos, como garantia em dívida bancária; o que foi
já chamado de “cativeiro da terra” (Martins, 1975) e de “metamorfose da riqueza” (Mello,
1985).
Assim, em meados do século XIX na cidade de São Paulo teria ocorrido um processo que
contraposto ao que ocorre nos países centrais, onde acontece a Revolução Industrial,
poderia por negação, na periferia do capitalismo, ser considerada uma “revolução
imobiliária”. Uma transformação sem máquinas, menos perceptível, setorialmente mais
específico (que embora industrial) não é fabril; mas trata-se de uma transformação radical
porque a construção da cidade (e dos edifícios) para o capital passa a ocorrer sob o dominio
de relações capitalistas. Uma transformação industrial radical que constitui relações
capitalistas tanto na construção como na apropriação imobiliária da cidade. “A propriedade
imobiliária como condição de excedente na atividade produtiva começou a significar em si
mesma uma forma de riqueza” (Pereira,1988, p. 59).
Assim, em meados do século XIX a revolução imobiliária teria ocorrido como um processo
negativo, porém complementar, ao que ocorre nos países centrais levando à frente uma
transição que ganha evidência à medida que o espaço construído é transformado e posto a
serviço do “progresso”. Essas mudanças foram consideradas como uma Segunda
Fundação da Cidade de São Paulo, mas era apenas o efeito dos primeiros ventos da
modernização industrial nas “origens de nossa época”. Criou uma nova cidade pela
demolição da persistente cidade colonizada, que foi totalmente renovada e reconstruída com
tijolos e a implantação dos novos melhoramentos urbanos (Pereira, 1998 e 1988).
2.
O significado e alcance de uma Revolução Imobiliária
Afirma Polanyi que o que usualmente “chamamos terra é um elemento da natureza
inexplicavelmente entrelaçado com as instituições do homem. Isolá-la e com ela formar um
mercado foi talvez o empreendimento mais fantástico dos nossos ancestrais.” (Polanyi,
2000, p. 214, grifo nosso). Fantástico porque esse mecanismo institucional cria numa folha
de papel, um título de propriedade, a representação de um “valor fictício” que assegura a
quem o possui o direito sobre rendimentos futuros. Por isso, o referido autor procurou
caracterizar tal empreendimento como um momento extraordinário e buscou demonstrar que
a mercantilização da “terra” significou uma tremenda transformação na apropriação social da
natureza e, também, a emergência da forma (fictícia) de representar da riqueza: a terra
como mercadoria11.
A profundidade dessas mudanças atinge a terra, o trabalho e o dinheiro, e autoriza que
possa se chamar de “revolução” porque nela não só emerge a moderna propriedade privada
da terra, mas nelas se descobre a um valor fictício que está contido no próprio conceito de
capital. Note-se que além de profundas essas mudanças ganham extensão mundial
podendo verificar-se a sua simultaneidade em diferentes países. Valendo observar que na
Europa “em grande parte do continente, o Code Napoléon instituiu formas de propriedade
para a classe média, transformando a terra em bem comercializável e tornando a hipoteca
um contrato civil privado” (Polanyi, 2000, p. 216). No Brasil, a chamada Lei de Terras (1850),
criou os mecanismos institucionais para que a titulação da propriedade de terras começasse
a substituir a escravidão de africanos, como representação de riqueza. Assim, compreende 11
No capitulo 6, Polanyi (2000) a discute as mercadorias fictícias: terra, trabalho e dinheiro. se que, naquelas mesmas décadas do século XIX, em diferentes países da América houve a
institucionalização de legislação semelhante que conduzia a quebrar barreiras para a
acumulação futura do capital. O avanço dessa discussão permitiria entender porque o
capital necessita, desde sua origem, tanto dos mecanismos fictícios como da acumulação
real para manter a reprodução com base na “sociedade da mais-valia”, mesmo que esta
seja uma insustentável generalização do valor de troca.
Mas, o que no momento atual permitiria imaginar que estaríamos passando por algo
semelhante: a crise do valor e sua interminável valorização. Não resta dúvida que a
hegemonia financeira mundial acelera os movimentos de valorização do capital envolvendo
diferentes transações e processos. Cabe aqui, para efeito da atualidade dessa discussão
pontuar como se mesclam e se confundem valores mobiliários e valores imobiliários, estes
poderiam ser denominados (i)mobiliários porque ganham ubiquidade e se distanciam, cada
vez mais, dos antigamente chamados bens de raiz, que imóveis acabam destruídos se
transportados.
Esse distanciamento ocorre; primeiro, porque a “terra” praticamente se isolou em relação a
esses bens da natureza e sua dimensão espacial se autonomizou passando a representar
valor independente de seus elementos naturais (aqueles uteis à exploração agrícola ou à
extração para a mineração)12. Associada a autonomização desse monopólio da terra se
reforçou a instrumentalização do espaço pelo financeiro nas estratégias recentes de
acumulação, que ressaltam a atividade imobiliária na construção da cidade. Hoje, a
produção imobiliária capitalista desenvolvida atribuiu relevância à “função de espaço e de
base” o aspecto de um dos monopólios da propriedade da terra, que se torna relevante na
renda da terra para construção13.
Embora não seja um aspecto propriamente novo para a construção, até porque
historicamente “o espaço, [sempre foi] elemento necessário a toda produção e a toda
atividade humana” (Marx, Capitulo XLVI, Renda da terra para construção) as atuais
estratégias capitalistas tenderam a exacerbar o papel do espaço de reprodução social. Mas,
não se pode deixar de destacar a atual instrumentalização do espaço sendo ocupadatransformada por enorme massa de investimentos imobilizados em bens imobiliários e em
infraestrutura. Tal instrumentalização ocorre, como que a serviço da (re)construção da
cidade, em grandes cidades de diversos países fazendo os preços dos imóveis se elevarem
e atingirem altura, tal como os edifícios, nunca antes imaginadas. Por isso é, sobretudo,
importante perceber que, em meados do século XIX, na construção em Londres e nas
“cidades de progresso rápido... o que constitui objeto principal da especulação nessa
indústria não é o imóvel construído, mas a renda” (idem) e que esse objeto persiste em
pleno século XXI, só que com maior intensidade e volume.
Essa intensidade e volume de movimentação de capital é o fundamento para a hipótese de
que sob o atual imperativo das finanças, a titulação do ativo imobiliário (seja terra, do
condomínio ou do crédito hipotecário) objetiva além da liquidez constituir uma relação
fluídica entre o imobiliário e financeiro. Entenda-se a propriedade da terra e a propriedade
do dinheiro funcionando como patrimônio capitalista na “exterioridade da produção” opera
uma capitalização capaz de capturar valor, sob a forma de renda e juros, que remunera
aquele patrimônio14.
12
“Cabe aí considerar dois aspectos: a exploração da terra com o fim de reprodução ou extração e o
espaço, elemento necessário a toda atividade humana. E a propriedade fundiária cobre seu tributo
nos dois domínios. A procura de terrenos para construir aumenta o valor do solo na função de espaço
e de base, e ao mesmo tempo faz acrescer a procura de elementos da terra que servem de material
de construção.” (Marx, XLVI, p. 888) 13
O desenvolvimento da teoria da renda levou Lenin à distinção do duplo monopólio da propriedade
da terra: “El monopolio de los proprietarios de la tierra en virtud del derecho de propiedad... y el
monpolio de la explotación capitalista de la tierra son cosas distintas lógica y históricamente.”
(Lefebvre, 1983, p. 28) 14
Para esse caso lembro Chesnais (2005, 48 e ss.) para quem “patrimônio designa uma propriedade
mobiliária e imobiliária que foi acumulada e dirigida para o ‘rendimento’.” Nessa hipótese, no regime da acumulação globalizada ou metaforicamente do moinho
satânico globalizado, a propriedade financeira funciona como “capital patrimonial” e tal como
os proprietários de imóveis disputam por rendimentos construção da cidade. O capitaldinheiro imobiliza-se, especificamente, nas obras em construção e o imobiliário,
particularmente, pela securitização se volatiza nos fluxos do capital. Ambas as propriedades,
a mobiliária e a imobiliária, são títulos de ativos que permitem negócios de enriquecimentos
externo à produção e, por isso, se movimentam independentes da geração de riqueza
social, mas não prescindem da produção do espaço e do valor. A continuidade dessa
produção é uma das condições para viabilização dos rendimentos patrimoniais financeiros e
não financeiros. “A propriedade patrimonial cria direitos a rendas sob a forma de aluguéis,
de rendas do solo (urbano ou rural) e de fluxo de rendas relacionadas às aplicações em
Bolsa.” (Chesnais, 2005, p. 50)
O fato a ser posto em relevo é que são os negócios imobiliários, certamente mais que a
construção, mas menos que a produção imobiliária que substitui o governo na direção do
crescimento das cidades. A propriedade patrimonial nos mercados torna-se negócio
dominante, mas tem como finalidade apenas o rendimento, não busca produzir riqueza e
muito menos organizar ou renovar a cidade embora possa por meio de alguns de seus
interlocutores conservarem esse discurso. A cidade fica submetida a um “‘capitalismo
patrimonial’... aquele em que o entesouramento estéril, representado pelo ‘pé-de-meia’,
cede lugar ao mercado financeiro dotado da capacidade mágica de transformar o dinheiro
em um valor que ‘produz’.” (idem)
Nas principais cidades do mundo a “terra” é enfeitiçada pelos ventos do moinho satânico do
capital globalizado. Por imposição patrimonialista do fetiche da mercadoria imobiliária a nível
mundial estamos passando dos terrenos baldios de cidades em crescimento para as
cidades fantasmas. Há exemplos, bastante conhecidos como a famosa Detroit nos Estados
Unidos ou diferentes cidades na China, Alemanha e em outros países. Em quase todas as
cidades importantes há casas vazias e quadras despovoadas, fenômeno que se generaliza
por todo o mundo evidenciando a urbanização predatória de um processo imobiliário
globalizado15. Esse processo é não é muito diferente da generalização das favelas; ambos
estão do lado perverso de uma globalização excludente. Onde, do outro lado, predomina a
“nobre” generalização da forma condomínio, os mais diversos produtos são oferecidos e
consumidos como propriedade condominial. Nos dois lados do processo, como em uma fita
de Moebius, se verifica o encarecimento rentista da privatização de espaços: da simples
retenção “ociosa” até o luxo aviltante de grandes corporações associadas a investimentos
internacionais. Ou seja, a propriedade patrimonial, imobiliária e financeira, por meio da
titulação se projeta na consolidação de um mercado mundial de maneira nova, porque este
fica dominado pelo capital fictício16.
A dominação do capital fictício se caracteriza pelo extraordinário crescimento do volume, da
liquidez e da velocidade da movimentação do capital financeiro sob a forma de fundos,
títulos da dívida pública e moeda de crédito (Chesnais, 1998). Cabe insistir na importância
da forma moeda, por ser “simultaneamente bem público e mercadoria privada” e pelo seu
caráter contraditório, porque “moeda compreende tanto o capital de empréstimo quanto o
capital fictício” (idem, 69 e 78). E são, justamente, estas características contraditórias que
indiferenciam o patrimônio financeiro e o não financeiro na disputa por rendimentos.
Indiferença que levou a significativa “transformação dos industriais, produtores de bens
(reais), em gestores de carteiras de títulos” porque “o papel da moeda foi revolucionado” de
uma maneira que “afeta a economia como um todo mesmo beneficiando, individualmente,
cada uma das empresas que buscam aumentar seus rendimentos (financeiros).” (ibidem 76
e 62)
15
Entendo que mesmo “o chamado ‘vazio’ é um produto da urbanização. Ele resulta da produção do
espaço e do valor pelo capital sendo uma maneira determinada de utilizar a propriedade da terra
urbanizada. Nesse sentido, é uma forma histórica de apropriação da cidade e da mais-valia,... que
implica em... uso predatório da propriedade.” (Pereira, 2012, p. 2)
16
Ver a respeito o artigo “As mutações do capital financeiro” de Rober Guttmann (Chesnais, 1998) Nesse quadro de transformações, o que poderia ser mencionado sobre a “terra”, a
propriedade imobiliária e a construção da cidade. A “terra” se revela tão contraditória quanto
a moeda, Polanyi (2000) já classificava dinheiro e terra como mercadorias fictícias, não da
mesma maneira que Marx, mas claramente as distinguia das mercadorias reais, aquelas
produzidas para venda.
Apontava como a força institucional do mercado gera
consequências socialmente negativas a partir dessas ambiguidades, tanto que a gestão
deveria se desdobrar e o papel do Estado deveria ser mais significativo. Mas, se até os
empresários, fabricantes de produtos industriais, viraram gestores de títulos o que neste
contexto se poderia dizer dos interesses no empresariamento imobiliário em cuja mercadoria
há inerente à produção real e no produto imóvel imbricado a presença da propriedade da
terra. E é nessa presença persistente da “terra”, que está chave para compreendermos
porque os investimentos se encaminham, particularmente, para esse setor e, em todo o
mundo, se torna relevante a associação entre o financeiro e o imobiliário para construir
imóveis, obras de infraestrutura e de renovação urbana. A construção da cidade, como um
todo, se financieiriza e o setor da construção e o imobiliário se tornam os mercados mais
atrativos para o capital.
O capital em sua incessante busca de valorização – cria a sobreacumulação e
sobreprodução – e necessita de encontrar setores que permitem solucionar essas
manifestações, mesmo que criando, novas crises. Não há motivos para duvidar de que é
esta é a situação, bastaria repassar os casos recentes de crises com hipotecas imobiliárias
e habitacionais em diferentes países. Mapear as soluções de investimento em renovação e
reurbanização de cidades confirma que na perspectiva de imobilizar capital em soluções
“spatial fix” (Harvey, 2004) se buscou ganhar tempo e expandir o espaço assegurando
sobrevida para o capital (Lefebvre, 1972). Essa atuação adia problemas do capital que
constantemente se repõem e aumentam a gravidade do problema humano de viver em uma
sociedade de mercado, no que confirma as críticas de Polanyi (2000).
Ainda cabe insistir sobre o papel dos produtos da construção que, tal como o da forma
moeda, foi revolucionado e passou ser identificado como produto imobiliário, porque tal
produto hibrido, contraditoriamente produzido como mercadoria real, mas inscrustado em
uma mercadoria fictícia, traz inerente ao produto real, o edifício, a apropriação imobiliária em
seu aspecto de base (a terra) e de espaço (o construído). Polanyi distingue mercadorias
fictícias e mercadorias reais, estas são produzidas para vender. A mercadoria imobiliária
(terra+edifício) apresenta as duas características. Não deixa de ser significativo que Topalov
(1987) intitulou sua tese como “Logement... une marchandise impossible.” Marino Folin
(1975) buscando compreender a construção da cidade e das condições gerais afirmou que
na urbanização desenfreada da construção capitalista se lançou o “espaço físico das
cidades” ao mundo novo das “determinações própria de uma época histórica”. Mas, seria
esta algo emergente ou o momento de um cataclismo? Enfim o que significaria o que
poderia ser chamado de Revolução Imobiliária? A securitização, a titulação dos créditos
imobiliários, ao aproximar os dois patrimônios – o do capital-dinheiro sob a forma de crédito
e o da propriedade da “terra” sob renda capitalizada – revoluciona a propriedade
(i)mobiliária. Porque, essa paradoxal titulação financeira-imobiliária assegura, para ambos
os patrimônios rendimentos, velocidade de negociação e redução de riscos, isso porque de
um lado a financeirização gera a ubiquidade financeira, com mobilidade e liquidez, para o
imobiliário; enquanto que de outro lado, a fixidez territorial do imóvel assegura garantia real
em bem de raiz à fluidez das finanças. Assim, envolvidos pela produção imobiliária
globalizada ficam fundidos os movimentos patrimonial financeiro e imobiliário, que na figura
de um oximoro patrimônio (i)mobiliário se movimenta em nova esfera de dominação
capitalista, agora, sob o controle do capital fictício.
“A internacionalização da realização da mais-valia, isto é, a venda de mercadorias, é uma
tendência inerente ao capitalismo, mas desenvolve-se de formas muito diferentes na história
desse modo de produção.” (Mandel, [1972] 1982, 228)
No passado recente foi
predominante o movimento da mais-valia industrial manufatureira, antes da manufatura fabril
teria sido a mobilidade de mercadorias coloniais. E, atualmente, na passagem para o século
XXI, há evidencias de que essas mobilidades cedem caminho para formas mais ágeis e
intensas que trazem a ideia de ubiquidade. Sendo importante notar que qualquer
mobilidade é sempre relativa e que a internacionalização da acumulação implica em
“irresistível compulsão” (op. Cit, 230) à incessante centralização, concentração e
transferências de propriedade necessitando de criar Estado (do nacional ao supranacional),
que controle a intensidade e amplitude desses movimentos. Reporto a uma notícia recente
que expressa a atualidade dessa situação; desde o titulo, que afirma que da “Bolsa à
agricultura, é tudo uma bolha só” e discorre afirmando que: “Bancos centrais criam ‘dinheiro
do ar’ e inflam os preços em todo o mundo, de títulos da divida na Espanha a imóveis em
Nova York” (O Estado de São Paulo,CE, 09.07.2014).
Esse pequeno artigo repercute matéria do The New York Times em que o articulista Neil
Irwin fala da existência de um “Boom Total” e da possibilidade de ocorrer uma “Bolha Total”
pois considera que:
“Globalmente, quase todos os ativos são caros em termos históricos. Não
interessa o que, nem onde. Ações e títulos. Mercados emergentes e economias
avançadas. Edifícios de escritórios urbanos e terrenos agrícolas do Iowa. O que
quer que se possa imaginar está sendo negociado a preços elevados pelos
padrões históricos em relação aos fundamentos.” (idem)
È como se os ventos de um moinho satânico de Polanyi, agora globalizado, pela
emergência de novos mercados e de economias avançadas provocassem tal descolamento
entre os preços e os seus fundamentos. Mas, esses ventos não são os mesmos?
Desdobramentos da autonomização do valor que assume a forma fetiche da mercadoria e
mais dissimulada no valor fictício representado pela terra e dinheiro, como mercadorias.
Hoje, ainda mais refinadas e mistificadas a propriedade dessas mercadorias funcionando
como capital fictício se desdobra no caráter fetichista de um equivalente que homogeneíza e
unifica no patrimônio (i)mobiliário representa(m). Nessa unidade a lógica fetichista da
especulação assume mobilidade mais intensa e significativa, porque a dinâmica dos
movimentos permite que essa lógica imaginária seja a dominante e a geradora das
espectativas. Em face do caráter ilusório desses movimentos a apreensão da expansão
dessa dinâmica é de extrema importância para pensar a sociedade e a cidade. Primeiro,
porque, ela não corta seus vínculos com a valorização produtiva do capital (na extração da
mais valia pela exploração do trabalho construir), mas se fundamenta e busca ganhos,
sobretudo sobre a forma de capitalização (do valor fictício representado pela titulação da
terra e dos créditos). Todavia, não se pode considerar que esse desenvolvimento fetichista
dos negócios e da produção imobiliária seja uma negação do caráter industrial da
construção, ao contrário, ele alavanca a busca de produtividade industrial. E, é exemplo,
significativo desse impulso que os maiores esforços para reduzir o desperdício de materiais
de construção, para aumentar de produtividade do trabalho no canteiro e adotar os recursos
da microcomputação nos projetos de arquitetura e nos escritórios de engenharia se devam
ao controle (do custo e) do tempo de produção das obras pelas finanças, que pressiona o
lucro e, portanto, a produtividade industrial da construção. Por isso, importa reconhecer que
a afirmação desta atividade como indústria imobiliária se dá não como “separação” dos
circuitos do capital (produtivo e improdutivo); mas ao contrário pela “unificação” no circuito
do capital, como dominação do capital ficticio desse movimento.
O desenvolvimento desse capital fictício (i)mobiliário é recente e caracteriza-se por uma
crescente diversificação. Cada vez mais para se obter rendimentos nesse mercado em
expansão alimentado pela produção imobiliária globalizada são apresentados produtos ou
modelos de negocios inovadores por aproximarem o uso do patrimonio mobiliario e
imobliário. Esses são criados tantos por agentes financeiros por meio de instrumentos
institucionais inovadores, como por agentes imobiliarios que criam por meio da arquitetura e
da urbanistica produtos imobiliários inovadores. Mas, independente da origem da inovação
os ventos do Moinho Satânico Globalizado só fazem avançar a capitalização e dissimular
as conexões com a valorização (real) do capital consolidando a imagem fetiche de que
esses negocios imobiliários se valorizam independente de trabalho e sobrevivem
autonomamente porque aparentemente negariam o capital industrial.
Considerações finais.
Em cada época histórica a propriedade se
desenvolveu de um modo diferente e sob
um conjunto de relações sociais
inteiramente diferentes.
Karl Marx. Miséria da Filosofia
Da imagem do Moinho Satânico, como início de nossa época, ao momento atual temos
diferentes relações sociais de apropriação da terra que aqui não se pretendeu historiar, mas
por em destaque no monopólio da propriedade da terra o aspecto da função espaço e
tensionar a noção de ubiquidade, como mobilidade sempre relativa. Desta maneira sem
relevar o significado linear do tempo histórico num extremo, se discorreu sobre a suposta
imobilidade da mercadoria-terra fixada pela natureza; em outro extremo, se colocou em
destaque a atual discussão da característica flexível do imobiliário que se aproxima das
características ubíquas que tem o financeiro.
Considerando esses extremos foram discutidos como “fantásticos” momentos críticos do
que poderia ser chamado de revolução para por em relevo rupturas e transições
expressando um protagonismo do imobiliário na conformação do capitalismo moderno.
Esse processo é desigual, mas pode ser observado do ponto de vista da evolução do papel
social da propriedade da terra, como os seus diferentes aspectos, como natureza e espaço,
são revolucionados em função do valor e da reprodução do capital. Por isso, não há o
sentido em unificar uma linha de tempo, mas destacar a simultaneidade de relações,
situações ou momentos em que a “terra” mostra sua relevância na obtenção de rendas
futuras: a emergência da terra-mercadoria como equivalente de dinheiro e sua função
contemporânea de alavancar a reprodução social como capital fictício.
Frise-se não se tratou de considerar as formas de propriedade da terra e nem de fazer uma
história delas. Isso, certamente seria uma relevante contribuição para a compreensão da
época atual e está por ser feito embora exista concordância de que a “historia de la
propiedad de la tierra que pone de manifesto [su] gradual transformación... seria en realidad
la historia de la formación del moderno capital” (Grundisse, Cf. Harvey, 1990, p. 547).
Todavia, aqui destaca as relações ou situações de ruptura em que a “terra”, revela o
capitalismo como uma sociedade que se sustenta em três grandes classes e a propriedade
imobiliária protagoniza uma disputa pela apropriação do valor sob a forma de renda17.
Primeiro a discussão de que a terra se converte em um tipo de capital. Há quem fale em
capital imobiliário e também se fala em fusão ou transformação do imobiliário em capital
financeiro. Mas, a rigor se trata da relevância atual da atividade imobiliária, que vem da
conversão, nos inícios de nossa época, da propriedade da terra em mercadoria fictícia, que
pode funcionar como reserva de valor e, contemporaneamente, como um tipo de capital
fictício. Essa forma de capital é a manifestação ilusória de um valor fictício difundido por
títulos créditos que nada tem a ver com o capital real, senão como representação. Mas, por
ser fictícia essa forma do capital é a manifestação mais dissimulada e ideológica da vigência
das relações capitalistas sendo capaz de simular a geração de valor quando é apenas a
existência de títulos de propriedade com direito a obter rendimentos sobre trabalho futuro.
No século XIX o capital fictício, como parte das finanças capitalista, já se mostrava
relevante na forma de papéis de crédito comercial e bancário e se distinguia em sua
autonomia dos movimentos do capital financeiro que mantém vínculos estreitos com a
realidade da produção e da acumulação industrial nas empresas, conforme Marx (1894,
Livro III). Os títulos de propriedade de ferrovias, minas, companhias de navegação etc.
representam capital real em ações que cobram rendimentos sobre os resultados
econômicos das empresas. Mas, esses rendimentos garantidos pelos títulos de propriedade
podem ser comercializados por meio de novos títulos (ações, duplicatas, derivativos, fundos
17
“La apropiación de la renta se puede definir entonces simplemente como ‘la forma econômica em
que se realiza la propiedad territorial’ bajo el capitalismo.” (Harvey, 1990, p. 346) etc.) que “duplicam ou triplicam” a representação do capital real nos colocando frente a
forma fictícia do capital. Enfim, essa “multiplicação” de títulos sem lastro, apesar de ilusória
consegue ter preço no mercado. Trata-se de preço referenciado nos rendimentos futuros do
direito que o título institui como dinheiro-creditício. Assim, esse título de crédito, sem lastro
no valor, tal como o título da propriedade da terra não é representação de capital real, obtém
preços no mercado. Essa possibilidade aproxima os mercados mobiliário e imobiliário, mas
não o tornam indistintos porque a terra se mantém como valor de uso.
Sendo assim, para ambas as titulações, a de propriedade sobre o crédito ou a sobre a terra,
o que interessa na aquisição do título, mobiliário ou imobiliário, é a possibilidade de captar
renda futura. Mas, embora dependam de rendimentos com formas distintas – juros e rendas
– o que determina o preço do título é a capitalização. Dessa maneira, a precificação da
propriedade da terra se assemelha a dos títulos de capital fictício e se converte em um de
seus tipos, mas mantém distancia do capital financeiro, porque nunca se confunde com o
capital produtivo. Não haveria, portanto, um movimento de fusão, mas de clivagem entre o
imobiliário e o financeiro.
O entendimento dessa clivagem permite compreender porque embora a forma fictícia do
capital seja um desdobramento do financeiro, a forma do capital fictício se distingue deste
capital financeiro porque não mantém os mesmo vínculos que o financeiro estabelece com o
capital produtivo. O capital financeiro e o capital produtivo podem ser considerados
aspectos do capital industrial e é até conhecido que as formas juros e lucro tenderiam a se
identificar segundo a lógica da produção capitalista, podendo se reduzir a relação “capitaljuro”. Assim, se de um lado a identificação entre juros e lucro permite que o capital
financeiro esteja contido no industrial; de outro, o capital fictício, ao contrário, tende a se
contrapor e a clivar a autonomia do valor na valorização por assumir demasiados riscos de
uma lógica especulativa não só exterior, mas cada vez mais distante, da produção.
Então, temos o título financeiro remunerado com juros que se assemelha ao lucro, por
serem ambos, o lucro e o juro, remunerações condizentes com a lógica da produção e
aspectos funcionais à valorização do capital industrial: “o juro aparece como o produto
verdadeiro, característico do capital” enquanto que é o “lucro, a forma de mais-valia que
especificamente caracteriza o modo capitalista de produção” (Marx, XLVIII, p. 935). Mas, no
caso da terra temos titulo de propriedade que de maneira “ociosa” se aproveita dos ganhos
extraordinários de produção da mais-valia e transforma os lucros suplementares da
agricultura em renda18. Trata-se de renda que deriva da existência do preço de monopólio
do produto e que o monopólio da propriedade da terra reivindica o seu quinhão tal como
acontece com a “renda de mineração [que] é determinada do mesmo modo que a renda
agrícola” (Marx, XLVI, p. 889).
Assim, seja realização da renda na agricultura ou na mineração em cada uma das
atividades estará nos conformes da lógica de produção do valor do produto setorial, na
formação de preços de monopólio a partir da renda e não implica na questão se a
propriedade da terra funciona ou não como capital fictício. Mas, essa questão da terracapital se mostra relevante para a determinação do valor do imóvel e para a renda dos
terrenos para a construção, porque nesse setor a propriedade da terra está imbricada no
produto a ser comercializado e, portanto no valor do produto imobiliário está embutido o
custo da terra. Esse custo é a apropriação capitalizada da renda19 ou o preço do terreno
incluído no valor do imóvel comercializado, como um suposto custo de produção que precisa
ser atualizado e reposto. Esta necessidade de atualização faz com que a despesa na
aquisição do terreno, que a rigor foi (um faux-frais) um falso custo de produção, funcione
contraditória e especulativamente como se fosse um capital entesourado: capital fictício ou
18
Aliás, está transformação foi a demonstração científica da existência da renda da terra apresentada
em O Capital, na parte VI Conversão do lucro suplementar em renda fundiária, no capítulo XXXVII e
seguintes. 19
Não se pretende aqui discutir as formas de renda da terra, mas alertar que a análise teórica e
histórica da “exploração da terra como o fim de reprodução ou de extração, e o espaço” (Marx, LXVI,
p. 888) permite distinguir a renda fundiária, a renda extrativa e a renda imobiliária, sendo relevante
que apenas no setor da construção se verificam essas três formas da renda da terra (Pereira, 1988). reserva de valor? Não é novidade o problema teórico que está posto, mas apesar de
persistente não se tem claro ainda o significado econômico e o alcance político dessa
questão.
Tendo em vista a problemática nova que pode emergir dessa compreensão da produção
imobiliária globalizada, se pretende reiterar, ainda que sinteticamente, alguns itens. Já foi
indicada a importância da Formularia Trinitária na explicação da produção e do produto
imobiliário. Considera-se que a habitação como qualquer produção imobiliária revela as
ambigüidades do uso do poder do dinheiro e da propriedade da terra porque estes se
direcionam para ganhos (improdutivos), mas pela lógica especulativa têm o poder de
maximizá-los. Na globalização das finanças esse poder se concentra e se exacerba na
titulização, que faz com que tanto os produtos como a produção apareçam como
dispensáveis.
Apenas o título e a sua capitalização importam! Isso, faz com que na reprodução fictícia do
capital reponha como crise a contradição originária: a terra e o dinheiro, mercadorias
fictícias, nos termos de Polanyi (2000). A terra embora tenha preço, nos termos de Marx,
não é valor; mas uma captura (ociosa) do valor social, que é transformado em renda para o
detentor do título de proprietário do imóvel. Na discussão das crises recentes Chesnais
(2005), ao defender a teoria de um regime específico de propriedade do capital inova e
atualiza a questão desses rendimentos exteriores á produção, que remuneram a
propriedade patrimonial tanto imobiliária como a mobiliária.
Mas, como esses processos reinterpretados na produção imobiliária e na reconfiguração da
cidade contemporânea não são apenas especulativos; cabe ainda, uma última
consideração. Enfatizar que o imóvel para habitação apenas em parte se trata, conforme
Polanyi, de uma “mercadoria real”, porque a construção do edifício é realizada para vender,
mas não pode prescindir da propriedade da terra, para que o espaço e o valor possam ser
apropriados, produzidos e redistribuídos. Evidencia-se uma contradição em movimento na
urbanização contemporânea, que se constituiu desde os inícios de nossa época com a
“mercantilización del crecimiento urbano” e “puede considerarse como congênita a la
urbanización capitalista” (De Mattos, 2010, 204).
Tanto que a atual a produção
internacional e financeirizada da cidade tornou-se crítica não só pela magnitude dos
investimentos urbanos, mas porque a titulação patrimonial desses investimentos integra
ativos mobiliários e imobiliários, e estes adquirem ubiquidade mundial sendo negociados
abstratamente em mercados internacionais e nacionais de maneira globalizada e
completamente distante dos habitantes da cidade.
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