Operações Urbanas em SP
1
Adensamento Ampliado e Investimento
em Infraestrutura Urbana
Operação Urbana
• OBJETIVO: Operação Urbana Consorciada consiste em um conjunto de intervenções e medidas com
o objetivo de alcançar, em área específica, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e
a valorização ambiental, contando com a participação dos promotores públicos ou privados,
proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados.
• Uma Operação Urbana Consorciada também é uma forma de financiar investimentos em intervenções
estruturais em uma área da cidade recuperando parte do lucro imobiliário promovido pelas próprias
intervenções ou medidas através da venda de potencial construtivo acima do limite permitido pela
legislação urbanística.
• A Operação Urbana Consorciada é uma forma de antecipação de receita para custear as intervenções
em uma área específica, permitindo que as transformações urbanísticas estruturais, as melhorias
sociais e a valorização ambiental sejam alcançadas antes que ocorra o adensamento da região.
2
Adensamento Ampliado e Investimento
em Infraestrutura Urbana
Operação Urbana
• Quando existe uma demanda imobiliária reprimida, uma intervenção urbanística
estrutural ou uma área degradada a ser recuperada capazes de gerar interesse do
mercado imobiliário estão consolidadas as condições para a implementação de uma
Operação Urbana Consorciada
• demanda imobiliária reprimida,
• uma intervenção urbanística estrutural ou,
• uma área degradada a ser recuperada
capazes de gerar interesse do mercado imobiliário
3
Adensamento Ampliado e Investimento
em Infraestrutura Urbana
Operação Urbana - Como Funciona
• O promotor público ou eventualmente privado estabelece um perímetro dentro do qual existirem uma ou mais das
condições citadas anteriormente.
• São elaborados um projeto urbanístico, econômico e social e uma previsão de custos que deverão ser custeados
pela Operação Urbana Consorciada.
• Incidirão sobre os custos do projeto os programas habitacionais bem como as obras complementares.
• O promotor lança no mercado de valores mobiliários através de leilões os Certificados de Potencial Adicional de
Construção – CEPAC que serão adquiridos por investidores e incorporadores imobiliários.
• a venda de CEPAC é feita em leilões públicos na Bolsa Eletrônica de Valores e ocorre sempre muitos meses
antes da utilização dos CEPAC pelos empreendedores
• Posteriormente estes CEPAC também poderão ser revendidos no mercado secundário de ações.
• Os CEPAC serão utilizados posteriormente para aquisição de potencial construtivo adicional ao máximo estabelecido
na legislação.
• a variável principal de cada setor da operação consiste em quantos CEPAC são necessários para adquirir um
metro quadrado de potencial adicional de construção,
• Por exigência de legislação federal, os recursos provenientes da venda dos CEPAC deverão obrigatoriamente ser
aplicados na área da operação.
• o valor inicial do CEPAC guarda relação com o valor venal do metro quadrado de terreno na região.
• Sobre este valor “de face” do CEPAC ocorrerá valorização nos leilões e, ao longo do tempo, nos negócios no
mercado secundário de valores mobiliários.
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Adensamento Ampliado e Investimento
em Infraestrutura Urbana
Operação Urbana - Como Funciona
• Área: Define-se a área da Operação Urbana,
• Setorização: Necessidade de dividir a área em setores e sub-setores para estabelecer as diretrizes urbanísticas para
cada local adequadamente, a setorização deve respeitar os seguintes aspectos:
• Limites das Prefeituras;
• Limites das Operações Urbanas;
• Barreiras urbanas;
• Centralidades previstas nos planos;
• Dinâmicas e potencialidades locais;
• Proximidades de eixos viários principais
• Legislação Urbana: Definições do uso e ocupação do solo na área.
• Estrutura fundiária: os terrenos resultantes de remembramento de lotes podem receber incentivos, como por
exemplo:
• 2.000m2 a 2.500m2 – 5% da área do terreno resultante como potencial adicional construtivo;
• 2.500m2 a 5.000m2 – 10% da área do terreno resultante como potencial adicional construtivo;
• acima de 5.000m2 – 15% da área do terreno resultante como potencial adicional construtivo.
• Desapropriações: As desapropriações poderão ser pagas, através das seguintes formas:
• Em CEPAC equivalentes à área desapropriada, de acordo com a tabela de conversão da Operação Urbana para cada setor;
• Em potencial adicional construtivo equivalente ao dobro da área desapropriada.
• Caso o proprietário desapropriado não aceite uma das alternativas acima, será indenizado em dinheiro ou precatórios, nos termos da
legislação pertinente, somente após a conclusão de processo de desapropriação.
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Adensamento Ampliado e Investimento
em Infraestrutura Urbana
Operação Urbana - Integrada
Sistema viário
e transporte
Operação Urbana
Viabilidade
Econômica
Qualidade de vida
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Operação Urbana - Integrada
Celso Garcia
Operação Urbana Proposta ou
em Desenvolvimento
Operação Urbana Existente
7
Operação Urbana Faria Lima
Zoneamento
– A Lei da Operação Urbana
Faria Lima n° 11.732/1995 foi
aprovada e sancionada como
instrumento de planejamento
urbano
e
meio
para
a
obtenção de recursos para
financiamento de obras públicas.
– Ela foi segmentada em 4
setores, subdivididos em 12
subsetores. Os Setores são:
• Faria Lima.
• Hélio Pelegrino.
• Olimpíadas.
• Pinheiros.
8
Operação Urbana Faria Lima
Objetivos
– As Operações Urbanas visam promover melhorias em regiões pré-determinadas da cidade
através de parcerias entre o Poder Público e a iniciativa privada.
– Cada área, objeto de Operação Urbana, tem uma lei específica estabelecendo as metas a serem
cumpridas, bem como os mecanismos de incentivos e benefícios.
– O perímetro de cada Operação Urbana é favorecido por leis que prevêem flexibilidade quanto aos
limites
estabelecidos
pela
Lei
de
Zoneamento,
mediante o pagamento de uma
contrapartida financeira.
• Este dinheiro é pago à Prefeitura, e só pode ser usado em melhorias urbanas na própria região.
Equivalência e Conversão
dos CEPAC:
9
Operação Urbana Faria Lima
Intervenções:
– A Operação Urbana Consorciada Faria Lima tem uma previsão de
conclusão de 15 anos e contempla as seguintes Intervenções:
– Cruzamento em desnível das Avenidas Faria Lima e Cidade
Jardim.
• Requalificação urbana e reordenamento do tráfego nas imediações do
cruzamento contemplando: diminuição dos tempos de percurso e conflitos para
os usuários das 2 avenidas com prioridade para o transporte coletivo através
de adequações geométricas e da implantação do programa Via Livre/CET;
melhoria das condições de segurança e conforto para os pedestres. Também
prevê a readequação paisagística do cruzamento, dando continuidade ao
projeto implantado ao longo de toda a avenida, iniciado em 2001.
Cruzamento em desnível das
Avenidas Faria Lima e Cidade Jardim
– Cruzamento em Desnível das Avenidas Faria Lima, Rebouças e
Eusébio Matoso:
• As intervenções prevêem a recuperação paisagística da avenida através do
enterramento das redes de utilidade pública, implantação de nova iluminação,
arborização e novo projeto para a passarela existente.
• Estão previstas também ações para a adequação da avenida ao alto volume de
veículos e ajustes das condições de fluidez do tráfego e de conforto e
segurança para os pedestres implicando na melhoria da infraestrutura, ajustes
de geometria junto às avenidas Eusébio Matoso/ Faria Lima e rua Rebouças.
10
Cruzamento em Desnível das Avenidas
Faria Lima, Rebouças e Eusébio
Matoso
Operação Urbana Faria Lima
Intervenções:
– Interligação do prolongamento da Av. Faria Lima com a ligação
Funchal - Haroldo Veloso.
• As intervenções físicas e operacionais projetadas visam implementar melhorias
em todo o bairro, principalmente no sistema viário, adequando-o às suas
futuras condições de uso.
• As intervenções projetadas, que totalizam cerca de 2 km de extensão, incluem,
além da adequação/modificação da infra-estrutura viária e de rede de
utilidades, a implementação de melhorias urbanísticas que proporcionem
conforto e segurança aos usuários, motoristas e pedestres.
– Reconversão Urbana do Largo da Batata.
Interligação do prolongamento da Av.
Faria Lima com a ligação Funchal Haroldo Veloso.
• Construção do Terminal de ônibus da Rua Capri;
• Ligação das Ruas Baltazar Carrasco e Sumidouro;
• Alargamento da Rua Sumidouro e da Rua Eugênio de Medeiros;
• Implantação de vias de circulação de pedestres, nas ruas Martim Carrasco,
Guaicuí, Campo Alegre e Manoel C. de Almeida e em trechos das ruas Pedro
Cristi e Cardeal Arcoverde, definindo passeios com arborização, enterramento
de fiação aérea, nova iluminação, e acesso controlado de veículos.
• Construção da Esplanada caracterizada como espaço referência do projeto;
• Novo traçado da Avenida Faria Lima: para a implantação da Esplanada;
• Nova Praça Pinheiros.
11
Reconversão Urbana do Largo da Batata
Operação Urbana Faria Lima
Intervenções:
– Boulevard JK.
• O Novo Boulevard JK, tal como está sendo concebido compreende a execução
de uma via rebaixada, ao longo da Av. Pres. Juscelino Kubitschek entre as ruas
Bandeira Paulista e Ramos Batista, composta por 2 pistas (centro - bairro e
bairro - centro), com 2 faixas de tráfego cada, e a reurbanização da superfície
da avenida dando-lhe características de um Boulevard.
• O novo traçado contempla o reaproveitamento quase total das estruturas já
executadas e atualmente enterradas, além de uma extensão do projeto inicial
no sentido bairro para possibilitar a passagem em desnível sob a Av. Brig.
Faria Lima.
Boulevard JK.
12
Operação Urbana Faria Lima
Utilização de CEPAC
– 92,7% das CEPACs adquiridas foram convertidos em aumento
do potencial construtivo, sendo apenas 7,3% utilizado para
Modificação de Uso do Solo.
– O Setor Hélio Pelegrino foi destino da maior porcentagem de
conversão de CEPAC em modificação de uso, 66%, do total de
25.706 CEPAC.
Utilização de CEPAC - Hélio
Pelegrino
Utilização de CEPAC - Faria Lima
Área
Adicional
84,4%
Setores
16.956
4.434
2.666
1.650
Total
329.413
25.706
Valores referentes a setembro de 2009, último
relatório disponível em jan/10.
Utilização de CEPAC - Olimpíadas
Modificação
de Uso
1,6%
Área
Adicional
89,0%
Área
Adicional
98,4%
Fonte: Prefeitura do Município de São Paulo - OUCFariaLima06Mai09_EstoquesGeral.pdf
13
Modificação
de Uso
92.080
111.438
21.572
104.323
Modificação
de Uso
11,0%
Área
Adicional
96,2%
Área
Adicional
Hélio Pelegrino
Faria Lima
Pinheiros
Olimpíadas
Utilização de CEPAC - Pinheiros
Modificação
de Uso
3,8%
Modificação
de Uso
15,6%
Utilização de CEPAC por Setor
RENDA MÉDIA DOMICILIAR
Março | 2010
Sumaré
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Clínicas
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Cajamar
Cajamar
Caieiras
Caieiras
Guarulhos
Guarulhos
Santana
Santana de
de
Parnaíba
Parnaíba
Paulista
Paulista
Barueri
Barueri
Itapevi
Itapevi
CIDADE UNIVERSITARIA
CIDADE
UNIVERSITARIA
CEMITÉRIO SÃO
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PAULO
CEMITÉRIO
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PINHEIROS
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Brigadeiro
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Operação Urbana Faria Lima
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Paraíso
Paraíso
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de 2.000 a 3.000
de 3.000 a 5.000
de 5.000 a 8.000
de 8.000 a mais
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CIDADE JARDIM
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PARQUE DO
PARQUE
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IBIRAPUERA
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do Povo
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Morumbi
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Vila Clementino
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Osasco
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Cemitérios
Limite de Distritos
Limite de Município
Fontes: IBGE 2000 Projeção USB 2008
LANÇAMENTO RESIDENCIAL VERTICAL POR ANO
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Operação Urbana Faria Lima
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Classificação por ano:
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de 2.006 a 2.007
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de 2.004 a 2.005
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de 2.002 a 2.003
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de 2.000 a 2.001
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Faria Lima
Lima
Faria
Pinheiros
Pinheiros
Osasco
Osasco
Embu
Embu
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Itapevi
Itapevi
Arujá
Arujá
Suzano
Suzano
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Fradique Coutinho
Coutinho
Fradique
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Oscar
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Freire
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Barueri
Barueri
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Consolação
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Consolação
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Cidade Universitária
Universitária
Cidade
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Paulista
Paulista
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CEMITÉRIO SÃO
SÃO PAULO
PAULO
CEMITÉRIO
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Clínicas
Clínicas
Mairiporã
Franco
Franco da
da Rocha
Rocha Mairiporã
Cajamar
Cajamar
Caieiras
Caieiras
Guarulhos
Guarulhos
Santana
Santana de
de
Parnaíba
Parnaíba
AANN
TTOO
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AAVV
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SS
Março | 2010
Sumaré
Sumaré
AAVV
(
(
(
(
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(
(
Aeroporto
Terminal Urbano (Existente)
Metrô
Metrô (Futuro)
Vila Clementino
Vila
Clementino
¯
Ferrovia
Viário Principal
Logradouro
Parques e Praças

Cemitérios
Limite de Distritos
Limite de Município
Fontes: Banco de Dados Urban Systems
/EMBRAESP
EDIFÍCIOS EMPRESARIAIS - VALOR DE LOCAÇÃO MÉDIO POR DISTRITO
î
Março | 2010
Bandeira
Bandeira
Sumaré
Sumaré
CEMITÉRIO DO
DO ARAÇÁ
ARAÇÁ
AAVV CEMITÉRIO
DDRR
AARR
NNAA
LLDD
OO
Clínicas
Clínicas
¯
VV
AA
LL
SSII
AA
BBRR
Jockey Clube
Jockey
Clube
EE
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AAVV
Mairiporã
Franco
Franco da
da Rocha
Rocha Mairiporã
Cajamar
Cajamar
Caieiras
Caieiras
Guarulhos
Guarulhos
Santana
Santana de
de
Parnaíba
Parnaíba
Barueri
Barueri
Itapevi
Itapevi
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MMAA
EE
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EESS
TTRR
Santo André
Santo
André
Cubatão
Cubatão
Santos
Santos
São Vicente
São
Vicente
Juquitiba
Juquitiba
Guarujá
Praia Grande
Grande
Praia
Paraíso
Paraíso
Ana
Ana Rosa
Rosa
Vila Mariana
Vila
Mariana
AV
AV SA
SANNTO
TO AAMA
MARROO
Valor de Locação Médio (R$/m²)
(Distritos com mais de 5 edifícios empresariais)
de R$19 a R$36
IIBBI
I RR
AAPP
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DD
SSAAAA
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JJOORR
AAVV
AAVV
¯
de R$53,2 a R$58,6
Vila
Vila Mariana
Mariana
de R$ 43,8 a R$46,5
AA
VV
Servidor
Servidor
Rodoanel
Vila Clementino
Vila
Clementino
Trecho Oeste (Concluído)
Santa Cruz
Cruz
Santa
Trecho Sul (Em Construção)
Moema
Moema
Trecho Norte (Projeto)
Moema
Moema
™
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- Lilá
Ibirapuera
Ibirapuera
Praça da
da Árvore
Árvore
Praça
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AAVV
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Trecho Leste (Projeto)
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IS
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AAVV I
AAVV E
ENNGG
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São Bernardo
Bernardo
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do Campo
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Mongaguá
Mongaguá
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Itaim
Itaim Bibi
Bibi
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Mauá
Mauá
Operação Urbana Faria Lima
PARQUE DO
PARQUE
DO MORUMBI
MORUMBI
(ALFREDO
(ALFREDO VOLPI)
VOLPI)
AAVV
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Moji
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das Cruzes
Cruzes
Itapecerica
Itapecerica
da Serra
Serra
da
Itanhaém
Itanhaém
PARQUE DO
DO
PARQUE
IBIRAPUERA
IBIRAPUERA
BERRINI
BERRINI
Poá
Poá
São Paulo
São
Paulo
Embu
Embu
Cotia
Cotia
¯
¯
Arujá
Arujá
Suzano
Suzano
CIDADE
CIDADE JARDIM
JARDIM
VILA OLÍMPIA
VILA
OLÍMPIA
Osasco
Osasco
EmbuEmbuSão
São Lourenço
Lourenço
Guaçu
Guaçu
da
Serra
da Serra
Vergueiro
Vergueiro
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TTOO
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MORUMBI
AV
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AAVV
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HEBRAICA
HEBRAICA REBOUÇAS
REBOUÇAS
AAVV
EE
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BBRR
AAVV
Butantã
Butantã
OO
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AAVV
OOFF
PPRR
AAVV
Pinheiros
Pinheiros
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AAVV
BBRR
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Faria Lima
Faria
Lima
São Joaquim
Joaquim
São
AAVV
PPAA
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Largo da
da Batata
Batata
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Pinheiros
Pinheiros
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IA
DDOOVV
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D
IS
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AAVV
Trianon-Masp
Trianon-Masp
Jardim
Jardim Paulista
Paulista
¯
AAVV
PPRR
OOFF
FFRR
AANN
CCIISS
CCOO
MMOO
RRAA
TTOO
Bela
Bela Vista
Vista
Oscar
Oscar Freire
Freire
PINHEIROS
PINHEIROS
Vila Sônia
Sônia
Vila
Liberdade
Liberdade
Consolação
Consolação
Cidade
Cidade Universitária
Universitária
RREESS
VVAA
TTAA
O
O
OOSS
RRAAPP
DD
RROO
Paulista
Paulista
CEMITÉRIO SÃO
CEMITÉRIO
SÃO PAULO
PAULO
CIDADE UNIVERSITÁRIA
UNIVERSITÁRIA
CIDADE
República
República
Consolação
Consolação
DO
RTADO
FURTA
ONS FU
RR CCONS
AAVV
EENN
GG BB
IILLLL
IINNGG
SS
Sé
Sé
Água Espraiada
Espraiada
Água
Saúde
Saúde
´
î
Aeroporto
Terminal Urbano (Existente)
Metrô
Metrô (Futuro)
¯
Ferrovia
Viário Principal
Logradouro
¯
MORUMBI
MORUMBI
Parques e Praças
São Judas
São
Judas
Brooklin-Campo
Brooklin-Campo Belo
Belo
¯
GRANJA
GRANJA JULIETA
JULIETA
Aeroporto de
de Congonhas
Congonhas
Aeroporto
Santo
Santo Amaro
Amaro
´

Cemitérios
Limite de Distritos
Limite de Município
Fontes: Banco de Dados Urban Systems
www.urbansystems.com.br
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