DICAS DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS
Bombas
Os prédios, normalmente, possuem as seguintes bombas:
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Bombas de recalque: são utilizadas para elevar a água do reservatório
inferior para superior e são, quase sempre, em número de duas. Toda semana
deve ser feito o revezamento entre elas, de forma a distribuir a carga de
trabalho e evitar que o rotor fique colado por falta de uso. As bombas devem
ser identificadas com o número 1 e 2 e deve haver anotações das reversões
efetuadas, para facilitar fiscalização. A ocorrência de vibrações; barulhos
excessivos e vazamentos são indícios da necessidade de manutenção. A
periodicidade da manutenção dependerá da carga de trabalho, é recomendável
uma manutenção preventiva anual.
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Bombas de Pressurização da Rede de Hidrantes ou de Sprinklers: Já
não são tão comuns quanto as anteriores. O seu número e localização variam
de acordo com o porte do prédio. Periodicamente devem ser testadas e é
recomendável que sejam revisadas anualmente, pois, poderão não funcionar
quando necessário, pelo fato de ficarem paradas por longos períodos.
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Bombas de esgotamento de águas pluviais: Os prédios cuja garagem é
no subsolo possuem uma ou duas bombas de esgotamento das águas pluviais
(de chuva) e de serviço (lavagem de carros ou da garagem). Uma vistoria
semanal deve ser realizada na(s) bomba(s) e, também, semanalmente, a
limpeza das galerias que coletam as águas, com a remoção de entulhos, para
evitar que entulhos diversos venham a entupi-las. Caso o prédio não possua
bomba de reserva a manutenção preventiva deve ser efetuada antes do
período invernoso.
Gerador
Nos prédios em que há gerador é necessário que seja, semanalmente,
efetuado o seguinte:
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Limpeza do gerador e da sua sala.
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Verificação do nível do óleo combustível, do óleo lubrificante e da água
do radiador, bem como o nível do eletrólito (“água”) da bateria, completando-os
quando necessário. Se detectado vazamentos, há a necessidade de eliminálos.
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Operação do gerador pelo período de pelo menos ½ hora.
Durante a operação do gerador é importante observar se há vibrações ou
ruídos excessivos.
Na portaria, deve haver um livro específico para anotação do dia e hora em que
foi efetuado o teste, bem como, para as anotações das operações em caso de
falta de energia.
Todos os funcionários, de um prédio de pequeno porte, devem saber dar
partida e desligar o gerador, bem como efetuar as transferências CELPE X
GERADOR e vice-versa.
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É preciso determinar o dia e a hora específicos para o teste semanal do
gerador, de forma a que a fiscalização possa ser efetuada adequadamente, é
ainda imprescindível se manter o reservatório de combustível com nível acima
da metade.
Quando houver previsão de falta de energia, o reservatório deve estar
completo, pois, nem sempre, há o retorno da energia da concessionária no
horário estabelecido.
É recomendável uma manutenção preventiva anual.
Subestação e quadros elétricos
A manutenção da subestação deve ser efetuada, ao menos, uma vez por ano
e, nos locais em que há muita agressividade de meio ambiente, ela deverá ser
efetuada, no mínimo, semestralmente.
Também os quadros elétricos devem ser verificados, na mesma época,
efetuando-se reaperto das conexões, substituição de disjuntores e conexões
danificadas, medições de corrente, etc.
Apenas profissionais legalmente habilitados é que devem efetuar serviços nos
quadros elétricos e na subestação.
Desligamentos necessários para as manutenções devem ser comunicados com
bastante antecedência aos condôminos.
Na ocasião deve haver a medição da resistência de aterramento e teste de
continuidade do SPDA – Sistema de Pára-ráios
Válvulas Redutoras de Pressão
Na maioria dos prédios atuais, em virtude da sua altura, existem válvulas
redutoras de pressão. A finalidade dessas válvulas é reduzir a pressão na rede
de água dos andares inferiores. Semestralmente efetuar uma vistoria e limpeza
no local, observando-se se a pressão está no valor previsto no projeto.
Normalmente, o rompimento de rabichos de torneiras ou de caixas de cargas é
um indicador de que a pressão está elevada. O aparecimento de vazamentos
nas válvulas redutores é um indício de que há a necessidade de manutenção,
que deve ser realizada por firma especializada.
Verificação da iluminação
Diariamente os zeladores, enquanto efetuam a limpeza, devem examinar as
luminárias que permanecem acesas durante o dia, para identificar lâmpadas
queimadas e substituí-las, no mesmo dia.
Uma vez por semana todos os circuitos de iluminação devem ser ligados para
identificação de falhas e lâmpadas queimadas, providenciando-se os reparos
necessários.
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Entrada da CELPE
Os prédios são supridos pela CELPE, muitas vezes, através da rede área de
13,8 kV, havendo, na parte externa um poste, com pára-raios. Semestralmente,
deve ser efetuada uma inspeção visual do poste, eletroduto e pára-raios,
providenciando-se os reparos necessários, através de firma especializada.
Fossas
Os prédios que em áreas não saneadas possuem fossas sépticas e a sua
limpeza deve ser efetuada a cada 270 dias por firma especializada, segundo
normas do CPRH. Dessa forma evita-se que a matéria sólida em digestão
(lama) passe para os sistemas de filtros, prejudicando o seu funcionamento.
Prédios construídos mais recentemente possuem mini-estação de tratamento
de esgotos e as quais devem ser operadas de acordo com as instruções dos
fabricantes e dos órgãos fiscalizadores.
Poço Profundo
Os poços dos prédios devem sofrer manutenção anual, através de empresa
especializada.
A análise bacteriológica da água deve ser efetuada mensalmente e a físicoquímica a cada seis meses. Esta análise pode ser efetuada pelo CPRH ou
laboratórios particulares.
A licença de operação deve ser renovada anualmente.
Antenas Coletivas de TV
São sistemas muito sujeitos a panes, pois, com a movimentação da antena,
ocasionada por ventos, vibrações etc.. há queda na qualidade do sinal. É
recomendável a contratação de empresa especializada para a manutenção
preventiva e corretiva do sistema.
Interfones
Os porteiros devem ser orientados para registrar no livro de ocorrências
quaisquer anormalidades neste sistema.
Os interfones dos elevadores devem ser testados diariamente.
O uso do interfone deve ser exclusivamente para assuntos de interesse da
operação do condomínio. Os funcionários devem ser orientados para não os
utilizarem para “fofocas” com as empregadas dos moradores.
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Portões das garagens
Os portões das garagens, quando motorizados, estão sujeitos a enguiços e
todos os funcionários devem ser treinados a operá-los manualmente. É
recomendável a contratação da manutenção mensal com empresa
especializada.
Jardins
Os jardins deverão ter a conservação diária, sendo efetuada por zelador.
Devem ser regados diariamente; os horários mais convenientes são os da
manhã (até 10h) e o da tarde (após 16h e 30 min). Em época de alta insolação
a rega deverá ocorrer duas vezes por dia e no inverno, caso haja chuva
abundante, poderá não haver a rega das áreas atingidas pelas chuvas.
Os matos, ervas daninhas e folhas secas devem ser retirados diariamente.
Vasos colocados em ambientes internos devem, periodicamente, ser colocados
ao tempo, e adubados, para a recuperação das plantas.
Um belo jardim valoriza o empreendimento.
Piscinas
As piscinas devem ter conservação e limpeza diária, sendo efetuada por
zelador e consistirá de:
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Retirada das folhas e demais materiais em suspensão.
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Aspiração dos materiais depositados no fundo.
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Controle do PH.
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Limpeza do filtro e da cesta de retenção dos sólidos após cada
aspiração.
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Sempre que em uso a piscina a água deve ser colocada para circular e,
mesmo quando não haja uso, a circulação deve ocorrer, no mínimo por 6 a 12
horas, conforme instruções do fabricante do filtro (mediante controle específico,
este tempo poderá ser mais bem determinado).
Maiores detalhes podem ser obtidos nos sites www.genco.com.br
www.hth.com.br ou semelhantes..
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