MANUAL DO CONDÔMINO
REGULAMENTO INTERNO
Cada prédio possui as suas próprias necessidades e, por isso, tanto a convenção
como o regulamento interno devem ser redigidos especialmente para a
edificação em questão.
Um regulamento interno bem elaborado representa um máximo de segurança
para a harmonizar a comunidade. Porém, não basta a sua existência. Necessário
se faz que o mesmo seja cumprido por todos.
O regulamento interno deve ser de conhecimento de todos os moradores, com o
objetivo de respeitar e ser respeitado em seus direitos. Caso você não tenha a
cópia do regulamento de seu edifício, favor solicitá lo.
ASSEMBLÉIAS GERAIS
Assembléia Geral é a reunião de condôminos, prévia e regularmente convocada,
de acordo com o determinado em Lei e na convenção, para apreciar e deliberar
sobre assuntos de interesse do condomínio.
A Assembléia Geral é chamada de órgão soberano do condomínio. Enquanto o
sindico detém o poder executivo em um condomínio, a Assembléia Geral detém,
a um só tempo, os poderes legislativo e judiciário.
As decisões das Assembléias Gerais não podem contrariar a Lei 4591/64 e nem a
convenção, sob pena de nulidade das decisões tomadas.
É muito comum o grande número de condôminos ausentes nas Assembléias
Gerais, o que, realmente lamentamos, uma vez que um pequeno número toma
decisões importantes e sérias, obrigando a todos, inclusive os ausentes.
As Assembléias Gerais se classificam em ordinárias e extraordinárias. As
ordinárias são as que anualmente se realizam para conhecer e deliberar sobre os
assuntos administrativos, prestação de contas, eleição de sindico, entre outras.
As extraordinárias ocorrem sempre que haja necessidade de se deliberar sobre
qualquer assunto de interesse do condomínio e que não possa esperar a época
da realização da Assembléia Geral Ordinária.
O edital de convocação deve indicar com clareza os assuntos a serem debatidos,
a data, horário e local.
Pode o condômino se fazer representar nas Assembléias Gerais, por
procuradores, através de mandato público ou particular, condômino ou não,
sendo que deve haver o reconhecimento de firma no instrumento particular.
Ao iniciar a Assembléia deverá haver eleição de um condômino para presidir os
trabalhos. Será convocado um secretário para lavrar a ata.
O condomínio é obrigado a possuir um livro onde serão registradas as atas das
Assembléias Gerais, devendo as mesmas serem registradas em Cartório de
Títulos e Documentos.
Se não estiver previsto na convenção, todos os condôminos, mesmo aqueles que
estiverem em débito, tem direito a voto nas Assembléias Gerais, já que a Lei
4591/64 é omissa a respeito. Porém, uma vez previsto na convenção a proibição
do voto do condômino inadimplente, este poderá participar dos debates, mas não
poderá exercer o seu direito de voto.
O locatário (inquilino) pode participar das Assembléias Gerais, podendo votar nas
matérias que se refiram as despesas ordinárias do condomínio, como também
votar nas eleições de sindico. Todavia, somente poderá votar se o proprietário do
apartamento estiver ausente a Assembléia ou não se fizer representar por
procurador regularmente constituído.
O locatário não pode exercer a função de conselheiro, pois a Lei 4591/64 diz
expressamente que, apenas condôminos(proprietários) podem exercer tais
funções.
O locatário, contudo, pode ser eleito síndico, mesmo sem deter procuração do
proprietário do apartamento a ele locado, desde que não haja proibição expressa
na convenção.
Compete ao sindico executar ou mandar executar as deliberações das
Assembléias Gerais. Pode a Assembléia nomear determinadas comissões para a
execução de deliberações especificas (comissão de obras, e outras).
Fica o sindico obrigado a enviar cópia da ata a todos os condôminos.
PERGUNTAS E RESPOSTAS
Acreditamos que este capítulo possa prestar esclarecimentos diversos aos nossos
condôminos.
1 ) Quem convoca uma Assembléia?
R: A convenção prevê que o síndico deve convocar a Assembléia.
2) E se o sindico deixar de convocá la?
R: Os condôminos que representarem 10% da totalidade dos apartamentos
poderão convocar a Assembléia.
3) 0 inquilino pode votar na eleição de sindico?
R: Sim.
4) 0 sindico pode votar na Assembléia?
R: O síndico poderá discutir e votar todas as matérias, salvo aquelas
relacionadas as suas contas pois, se o fizer, estará deliberando em causa própria.
5) Não compareci a Assembléia e não concordo com esta obra. Sou
obrigado a pagar o rateio ?
R: Sim. Os ausentes a Assembléia estão obrigados a cumprir o que foi ali
decidido.
6) 0 meu apartamento está desocupado. Mesmo assim tenho que pagar
o condomínio?
R: Sim.
7) Sou proprietário e meu inquilino não está pagando os condomínios. A
ação de cobrança será contra ele ?
R: Embora esteja o apartamento locado, quem sofrerá a ação judicial de
cobrança será sempre o proprietário, sendo responsável perante o condomínio A
obrigação decorre do domínio e não da posse.
8) Se houver uma execução contra o condomínio o que pode ocorrer com
meus bens ?
R: Se o condomínio não possuir bens para garantir a execução, os bens
particulares dos condôminos responderão.
9) Quem paga as despesas com reformas em elevadores ?
R: O proprietário do apartamento.
10) Se uma criança danificar o elevador, quem será o responsável ?
R: O condômino responsável pelo menor responderá pelos danos ocasionados.
11) Por quanto tempo tenho de guardar meus comprovantes de
pagamento dos condomínios ?
R: Segundo o artigo 177 do Código Civil Brasileiro deve se guardar por 20 anos.
12) O recibo das cotas condominiais deve ser emitido em nome do
inquIlino ?
R: Não. O recibo será sempre emitido em nome do proprietário.
13) O sindico é responsável pela guarda da documentação do edifício?
R: Sim. O síndico deve guardar a documentação pelo prazo de 5 anos e, a
documentação trabalhista por 30 anos.
14) O sindico pode arrombar um apartamento ?
R: O arrombamento simples é crime de violação de domicilio. Porem, não
constitui crime a entrada a qualquer hora do dia, quando algum crime está sendo
ali praticado ou na iminência de ser. Nestas condições é permitido ao sindico
arrombar a porta do apartamento, quando for para prestar socorro, para vitimas
de crimes ou desastres. O fato deverá ser imediatamente comunicado as
autoridades policiais. Em caso de principio de incêndio ou vazamento de água, o
fato deverá ser comunicado imediatamente ao Corpo de Bombeiros.
15) Os funcionários podem usar armas de fogo ?
R: Não pode o síndico permitir o uso de arma por pessoas não devidamente
habilitadas.
16) O condomínio responde por objetos lançados do edifício ?
R: Objetos que são lançados ou caídos dos edifícios, que causarem
danos(físico/material), constituem responsabilidade do condomínio, sempre que
for impossível identificar o efetivo causador do dano.
17) Se o apartamento for furtado ou roubado será responsabilidade do
condomínio?
R: O condomínio não tem obrigação de garantir a guarda dos bens dos
condôminos. O pagamento do condomínio não significa que o condômino esteja
pagando uma apólice de seguro. Não se pode exigir dos porteiros que exerçam o
poder de policia.
18) Posso ter animais em meu apartamento ?
R: Embora a maioria do regulamentos internos proibam a permanência de
animais em apartamentos, tem sido crescente a convivência, principalmente de
cachorros, com os demais condôminos. A Jurisprudência tem aceito a
permanência do animal, porém, não pode haver o incomodo ou danos aos
moradores, devendo o dono do animal preservar pela higiene, segurança e
sossego dos condôminos.
19) Posso colocar ar condicionado em meu apartamento ?
R: Não. A colocação de ar condicionado importa em alteração de fachada do
edifício.
20) O meu apartamento está com vazamento. Posso exigir que o
condomínio conserte ?
R: Depende. Deve se verificar a origem do vazamento: se for proveniente de
coluna, o edifício deverá consertá lo, inclusive os eventuais prejuízos causados;
se for oriundo de ramais pertencentes ao apartamento superior, o conserto e
eventuais prejuízos serão suportados pelo proprietário desse apartamento. Caso
não haja solução amigável, deverá haver o ingresso de ação judicial (pode ser no
Juizado Especial Cível antigamente chamado Juizado de Pequenas Causas).
21) O meu apartamento é de cobertura e estou com infiltração de água.
Quem paga?
R: Tratando se de infiltração oriunda de área comum, o responsável é o
condomínio.
22) Se o vazamento for oriundo do terraço do apartamento superior,
quem responde pelo conserto ?
R: O proprietário do apartamento superior.
23) 0 meu carro foi riscado na garagem. O condomínio é responsável ?
R: O condomínio somente será responsabilizado se houver garagista, o qual
possui a guarda das chaves dos veículos. Caso não haja a figura do garagista o
condomínio não será responsabilizado, uma vez que o condômino não paga tal
serviço, não podendo exigi lo.
24) 0 meu carro foi riscado. O seguro cobre ?
R: Não. Não há seguro que de cobertura a atos de vandalismo.
25) 0 meu carro foi furtado/roubado da garagem. O condomínio é
responsável ?
R: Idem resposta a questão nº 23. Se o seguro do edifício estiver prevendo o
reembolso em caso de furto/roubo, então deverá haver o acionamento da
seguradora.
26) Posso estacionar minha bicicleta ou moto junto ao meu veiculo na
garagem ?
R: Se a escritura do proprietário confere o direito da guarda de um veiculo na
vaga de garagem, nenhum condômino poderá estacionar mais de um veiculo,
ainda que se trate de bicicleta ou moto, mesmo que haja espaço suficiente para
tanto.
27) 0 toca fitas foi furtado do meu veiculo. O condomínio terá que
pagar?
R: Não. A responsabilidade do condomínio somente haveria se as chaves dos
veículos fossem deixadas a guarda de um garagista.
28) 0 seguro do condomínio abrange meus bens ?
R: Não. O seguro abrange todas as áreas comuns, elevadores, equipamentos,
etc. Caso o condômino desejar, deverá contratar um seguro para cobertura de
seu patrimônio particular.
29) Se o sindico deixar de contratar o seguro do edifício, responderá
civil e criminalmente?
R: Sim.
30) Sou obrigado a permitir a entrada do sindico, zelador e do encanador
em meu apartamento ?
R: Todo condômino é obrigado a permitir o ingresso de profissional que necessite
executar reparos hidráulicos ou elétricos, devendo estar acompanhado do
zelador ou do síndico. ~.
31) Sou obrigado a preencher a ficha cadastral para o condomínio ?
R: Sim. Trata se de imposição legal. A falta do preenchimento é delito previsto
na Lei das Contravenções Penais.
32) Posso instalar uma antena de rádio amador na cobertura do prédio
para meu uso ?
R: Não é legal nem justo que se permita a instalação nas partes comuns do
condomínio, ainda mais que será utilizado somente para um condômino.
LEMBRETES IMPORTANTES
• Ao viajar, verifique se fechou o gás, torneiras (principalmente se houve falta de
água), desligue os aparelhos elétricos das tomadas.
• Não permita a entrada de pessoas sem a prévia identificação pelo interfone.
• Se precisar realizar reparos na tomada de antena coletiva chame o técnico da
empresa que presta serviços ao condomínio.
• Antes de executar qualquer perfuração nas paredes, consulte o zelador, para
evitar danos na rede hidráulica ou elétrica.
• Ao realizar mudanças, não esqueça de avisar previamente ao zelador.
• Para sua segurança, certifique se ao entrar na garagem se há pessoas
estranhas ao redor. Se existir, de voltas ou chame a policia.
• Não deixe seus filhos fazerem do elevador um brinquedo. O elevador é um
equipamento de segurança.
• O salão de festas somente poderá ser utilizado com solicitação prévia.
• Crianças pequenas na área de lazer devem sempre estar acompanhadas do
responsável.
• Colabore: coloque o lixo, devidamente embalado no local próprio e em horários
determinados.
• Nunca abra demais as portas dos elevadores e das portas corta fogo, pois as
molas poderão se quebrar.
• Em caso de incêndio, desligue a chave geral do quadro de força em seu
apartamento.
• Nunca jogue gordura ou resíduos sólidos nos ralos das pias e lavatórios, pois
assim acabarão entupidos.
• Nunca jogue nos vasos sanitários: absorventes, cigarros, fraldas, cotonetes,
grampos, preservativos, e outros objetos, pois assim acabarão entupidos.