Medida Provisória nº 656/2014 e negócios imobiliários
Entrou em vigor no dia 07 de novembro de 2014 a Medida Provisória nº 656/2014 que
integra o pacote de estímulo ao crédito divulgado pelo Governo Federal em agosto
deste ano. Esta medida, dispõe sobre a concentração de atos jurídicos na matrícula do
imóvel, de forma a centralizar na matrícula do imóvel todas as informações referentes à
propriedade, inclusive eventuais restrições.
Fernanda Dorota e Marina Lima
AAA-SP - [email protected] e [email protected]
A Medida aprovada tem por objetivo a concentração das informações, com o fim de agregar
agilidade e segurança às transações imobiliárias.
Atualmente, o comprador que pretende adquirir imóvel “usado” precisa diligenciar para obter
uma série de certidões de forma a se resguardar e obter maior segurança, sempre no intuito de
evitar qualquer risco de perda do bem após sua aquisição. Porém, ainda que o comprador
diligencie perante diversos Cartórios e não localize qualquer pendência que possa recair sobre o
imóvel, pode vir a ser surpreendido por fatos que não constavam das certidões obtidas e que
impliquem na perda da propriedade.
A obtenção de certidões negativas em diversas localidades pelo comprador além de trazer
insegurança jurídica ao negócio imobiliário, também acarretava demora considerável para
conclusão do negócio, em desencontro à dinâmica atual do mercado imobiliário, que demanda
transações rápidas e eficazes. Porém, tal situação tende a mudar com a vigência da Medida
Provisória nº 656.
Com a concentração na matrícula do imóvel de todos os atos jurídicos precedentes e que
possam limitar a disponibilidade do imóvel, o comprador precisará dirigir-se apenas ao Oficial
de Registro de Imóveis no qual a matrícula do imóvel encontra-se registrada para obter sua
certidão atualizada, reduzindo substancialmente o tempo para verificação do status do bem e a
consequente conclusão do negócio imobiliário.
Além disso, tal centralização também acarreta maior segurança, uma vez que qualquer ato
jurídico precedente que não conste da matrícula do imóvel não poderá ser oponível a terceiro
de boa-fé que o adquiriu ou recebeu em garantia direitos reais sobre o bem imóvel, inclusive
em se tratando de evicção. Desta forma, o adquirente de boa-fé que anteriormente à compra
obteve certidão atualizada e confirmou a inexistência de ação proposta em face do vendedor
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com débito que possa recair sobre o imóvel, terá a garantia de que o bem não poderá ser
utilizado para satisfazer dívidas oriundas de outras demandas anteriores à sua aquisição.
As novas diretrizes acarretam uma inversão de responsabilidades entre o comprador e o credor.
Até o momento a responsabilidade era do comprador em diligenciar para obter certidões
negativas antes de adquirir um imóvel “usado”, porém, com a Medida Provisória, a
responsabilidade passa a ser do credor que possui dívida garantida por bem imóvel, ao passo
que cumpre a ele promover, por via judicial, o registro ou a averbação do ato jurídico
precedente na matrícula do imóvel, de forma que a ausência deste registro ou averbação
garanta ao comprador que o imóvel está apto a ser adquirido com segurança. Neste caso o
credor deverá ver sua dívida satisfeita de outra forma, sem poder recorrer ao imóvel.
Importante destacar que o sistema bancário que faz empréstimos com garantia imobiliária
também se beneficiará com as novas regras, tanto para a celeridade na concessão do crédito
quanto para a segurança jurídica acerca da estabilidade do bem dado em garantia, podendo,
inclusive, se falar em possível redução nos juros, uma vez que o risco do Agente Financeiro será
minorado.
A Medida Provisória determina o prazo de 2 anos, a contar de sua vigência, para que sejam
anotados pelos credores os atos jurídicos existentes anteriormente e que importem na
modificação de direitos e disponibilidade sobre bens imóveis.
Considerando que a Medida Provisória entrou em vigência apenas recentemente, não
possibilitando a análise dos reais benefícios e malefícios advindos da aplicação das novas regras,
há apenas especulações neste sentido. Há quem acredite que as novas disposições poderão
acabar por prejudicar pessoas que, por exemplo, possuem outros ativos para garantir uma
possível condenação, mas que terão seus imóveis gravados com eventuais ônus, podendo,
inclusive, perder transações imobiliárias por essa razão. Porém, em um primeiro momento,
inegáveis os inúmeros benefícios pretendidos com a aprovação da Medida Provisória e que
poderão impactar no mercado imobiliário atual positivamente.