Plano Diretor Estratégico de São Paulo e
Reflexos nos Negócios Imobiliários
Rodrigo Bicalho
Objetivos do Plano
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Aproximar local de residência e trabalho
Concentrar o adensamento nos eixos de transporte coletivo
Aumentar a convivência nas ruas
Reduzir o tamanho dos empreendimentos
Incentivar o uso do transporte público e do não motorizado
Incentivar as habitações de interesse social
Incentivar as construções sustentáveis
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PREMISSA A SER COMPREENDIDA:
“Um plano para socializar os ganhos
da produção da cidade”
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
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Principais Áreas para
Empreendimentos
 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana
 “Miolo dos Bairros” ou “Remanso”
Obs.: Operações Urbanas Consorciadas permanecem
iguais
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Eixos de Estruturação da
Transformação Urbana
Localização: regiões com grande oferta de transporte
público
 Raio de 400m das estações (ou 600m se parte da
quadra) de trem, metrô, VLT, VLP elevadas
 Linhas de 150m (ou 300m se parte da quadra) de VLP
não elevadas e corredores de ônibus
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Eixos de Estruturação da
Transformação Urbana
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Eixos de Estruturação da
Transformação Urbana
Principais Vantagens:
 Não há restrição de gabarito
 Potencial construtivo pode chegar a 4 (ou mais), com
outorga
Principais Desvantagens:
 Limite de 1 vaga (não computável)
 Cota máxima de terreno por unidade
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Eixos de Estruturação
 Inversão da regra anterior: substituição do número
mínimo de vagas por número máximo (não
computável)
“Uma vaga ainda está saindo de graça” – mentalidade
 Incentivo a imóveis menores
 Incentivo para empreendimentos mistos e fachada
ativa
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Eixos - Limite de Vagas de
Garagem
Considera-se área não computável
 Empreendimento residencial: 1 vaga por
unidade;
 Empreendimento comercial: 1 vaga para cada
70 m2 de área computável.
Vagas extras serão consideradas computáveis
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Eixos - Cota Máxima de Terreno
por Unidade
 Estabelece fórmula para determinar um número
mínimo de unidades.
 Objetivo de redução do tamanho das unidades.
 Número médio no empreendimento: pode haver
unidades maiores e menores.
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Eixos – Incentivo a Fachada
Ativa e Uso Misto
Áreas não computáveis:
 Áreas de uso comercial com saída direto para o
logradouro, em lotes com testada superior a 20m e
limitado a 50% da área do lote
 Áreas comerciais em empreendimentos de uso misto,
limitada a 20% da área computável
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Cuidados:
Vagas nas Áreas de Uso Misto
Art. 80 – áreas consideradas não computáveis:
 Inciso III, “c”: 1 vaga para cada 70m2 de área
construída computável destinada a não residencial
 Inciso V: áreas de uso não residencial, nos
empreendimentos de uso misto, até o limite de 20%
da área computável
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Eixos - Área de Fruição
Pública
 Terreno com mais de 40.000m2: doação de 20%, mesmo
sem parcelamento
 Terreno entre 5.000m2 e 40.000m2: área de fruição pública
mínima de 20% da área do lote
 Benefícios: cálculo do coeficiente de aproveitamento
considerará a área total do lote; não será cobrada outorga
de metade do coeficiente máximo relativo à área destinada
à fruição pública
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Eixos - Excluídas das Áreas de
Influência
Estão excluídas das áreas de influência dos eixos:
 ZER, ZOE, ZEPAM, ZEIS, ZEPEC, OUC, áreas que integram
o Sistema de Áreas Protegidas, Áreas verdes e Espaços
Livres
 Subsetores Arco Tietê, Arco Tamanduatei, Arco Pinheiros
e Arco Jurubatuba.
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Cuidados
Abrangência dos Eixos
 Deve-se considerar EIXO somente as áreas já
demarcadas no Mapa 3 do PDE
 As áreas não demarcadas, ainda que dentro da
área de abrangência, não são consideradas Eixo
 Áreas demarcadas, que sejam ZEPEC, não têm os
benefícios do eixo
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“Miolo dos Bairros”
Limitação de gabarito de 28 metros – térreo e 8
pavimentos
Exceção: quadras onde mais de 50% da área dos lotes
com prédios já edificados ultrapassem o novo limite
imposto pelo PDE.
Não há limitação de vagas como não computáveis
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“Miolo dos Bairros”
Incentivos – áreas não computáveis:
 Áreas de circulação nos empreendimentos
residenciais limitadas a 20% da área do pavimento
 Áreas de uso nR no pavimento da rua, nos edifícios
residenciais, limitadas a 20% da área do terreno
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Limite de Gabarito de Oito
Andares no “miolo dos bairros”
 Menor metragem quadrada de venda no mesmo
terreno
 Estimativa de aumento em 12% dos custos de obra
por metro quadrado (custos, fixos, fundações,
elevadores etc.)
 Provável aumento do valor do condomínio
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Cuidados:
Miolo de Bairro – Gabarito
 Miolo de bairro:
O gabarito pode ser ainda menor que 28 metros,
dependendo de restrições da lei de zoneamento
e dos Planos Regionais
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Limite de Gabarito de Oito
Andares no “miolo dos bairros”
 Possibilidade de revisão desses limites por meio da
LPUOS (Lei de Zoneamento) – art. 374, §2º
 A revisão deve ser buscada
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Aumento do Valor da Outorga
 Mudança de visão da função da outorga:
“não se trata mais de ‘taxa’ (visão arrecadatória),
mas sim de instrumento de efetiva indução do
desenvolvimento de acordo com os objetivos do
Plano” – SMDU
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Outorga - Impacto no preço
final dos imóveis (fonte: Secovi)
Tipo de Imóvel
Aumento de até 5% preço/m2
Residencial
71%
Comercial
49,6%
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Cota de Solidariedade
 Empreendimentos com área construída computável
superior a 20.000m2 terão que destinar 10% da área
do empreendimento para construção de HIS
 Só isento onde fator social para NR for igual a zero
(Cupecê, Jacu-Pêssego e outras)
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Cota de Solidariedade
Formas de Atender e Benefícios
FORMA DE ATENDER
BENEFÍCIOS
- HIS em 10% do empreendimento
-
Área de HIS será não computável
Bônus de 10% de área computável,
pagando outorga
- Construção de HIS em outro terreno
-
Bônus de 10% de área computável,
pagando outorga
- Doação de outro terreno
-
Bônus de 10% de área computável,
pagando outorga
- Depósito no FUNDURB
-
Bônus de 10% de área computável,
pagando outorga
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Viabilidade – Visão Equivocada do PDE
(apresentação Prefeitura)
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Alguns objetivos na revisão da
LPUOS
 Lote máximo de 10.000 m2, exceto para clubes,
cemitérios, parques
 O que o PDE e a LPUOS querem evitar:
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Cuidado:
Cálculo da Outorga Onerosa
 No caso de diversos imóveis contíguos,
prevalece para toda área o maior valor do
metro quadrado dos terrenos envolvidos no
projeto
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Cuidados:
Área de Impacto Cumulativo
 Área de impacto cumulativo (proposta para inclusão
na LPUOS)
 Empreendimentos que isoladamente não seriam
impactantes, passarão a ter seu impacto considerado,
de acordo com Plano de Gestão de Impactos
Urbanísticos
 Atuação de proprietários e moradores na definição do
Plano de Gestão
 Dúvida: somente comerciais?
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Cuidados:
Projetos Protocolados na Lei
Antiga
 Alteração de Projetos protocolados a partir de 1º
de agosto de 2014: PDE e Portaria Conjunta Nº
01/2014
 Tendência de indeferimento do projeto no caso de
qualquer alteração = procedimento ilegal
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Algumas propostas para
LPUOS:
 Vagas das áreas comerciais não computáveis
devem também ser não computáveis
 Valor da outorga onerosa: no caso de projeto com
vários lotes, calcular a outorga de forma
proporcional à área de cada um
 Aumentar sensivelmente o gabarito nos miolos de
bairro
 Possibilidade de fechamento das áreas de fruição
pública à noite
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