ACÓRDÃO CSM
DATA: 27/3/1998 FONTE: 044395-0/3 LOCALIDADE: BARUERI
Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição
Legislação: Art. 225, § 2º da Lei nº 6.015/73.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. ESPECIALIDADE. RETIFICAÇÃO DESCRIÇÃO.
Registro de Imóveis - Dúvida - Imóvel destacado de área maior - Descrição do registro de origem
desfigurada por destaques - Necessidade de prévia retificação do registro e apuração do
remanescente - Ofensa ao princípio da especialidade - Pretensão de registro indeferida - Recurso
Improvido.
Íntegra:
ACÓRDÃO
EMENTA: Registro de Imóveis - Dúvida - Imóvel destacado de área maior - Descrição do registro
de origem desfigurada por destaques - Necessidade de prévia retificação do registro e apuração
do remanescente - Ofensa ao princípio da especialidade - Pretensão de registro indeferida Recurso Improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 44.395-0/3, da Comarca de
BARUERI, em que é apelante EDIPAVI EDIFICAÇÃO E PAVIMENTAÇÃO LTDA. (repda.
p/s/Diretor Ivo Sérgio Dleizer) e apelado o OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
E ANEXOS da mesma Comarca e interessado o ESPÓLIO DE AMYNTHAS DE CARVALHO
MACEDO.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em
negar provimento ao recurso, com determinação.
Trata-se de recurso interposto por Edipavi Edificação e Pavimentação Ltda., contra a r. decisão de
primeiro grau, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo oficial do serviço de registro de
imóveis e anexos da Comarca de Barueri, inadmitindo o registro de escritura pública de venda e
compra, por ofensa ao princípio da especialidade.
Sustentou a recorrente a reforma da r. decisão recorrida, que deveria ter julgado improcedente a
dúvida, afirmando que o imóvel a ser desmembrado se encontra perfeitamente localizado e
caracterizado pela escritura apresentada, além de confinante e confrontante de área
desapropriada, cuja definição da situação e localização, proveniente dessa forma originária de
aquisição da propriedade, assegura o respeito ao princípio da especialidade, revelando a
desnecessidade de levantamento da área total da transcrição n. 5.999 do 10o serviço de registro
de imóveis da Capital e posterior indicação do seu remanescente.
Contra-razões e parecer da Douta Procuradoria Geral da Justiça, pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
Inconsistente o recurso, impondo-se a manutenção da r. decisão de primeiro grau, porque o título
apresentado não tem condições de registro, pois embora descreva a área a ser desmembrada não
guarda essa descrição correspondência com a contida no registro de origem, descaraterizada e
desfigurada por uma série de destaques.
Com efeito, inadmissível o ingresso do título, referente a escritura de venda e compra outorgada
pelo espólio de Amynthas de Carvalho Macedo, em favor de Edipavi Edificação e Pavimentação
Ltda., lavrada em 18.12.92 no 1º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis de Barueri, o que
importa em grave ofensa ao princípio da especialidade registrária.
Os fundamentos da negativa manifestada pelo oficial registrador são corretos e devem prevalecer,
visando a plena observância do referido princípio, que pressupõe um encadeamento perfeito e
harmonioso no tempo da cadeia de titularidades de um determinado imóvel, entendido como um
objeto precisamente individuado.
O imóvel objeto da transcrição nº 5.999 do 10º serviço de registro de imóveis da Capital matrícula
nº 10.688 sofreu uma série de destaques, sem indicação das áreas desmembradas, o que
desfigurou a figura originalmente constante do registro, impedindo o perfeito conhecimento do
remanescente e a localização da área descrita no título, embora este descreva com riqueza de
detalhes a parte a ser destacada do imóvel.
O registro da escritura de compra e venda importa na criação de nova unidade imobiliária, por
desmembramento, contendo descrição perfeita, sem que existam as correspondentes medidas
tabulares no registro de origem, desfigurado em razão de uma série de destaques, sem indicação
da localização das áreas desmembradas, mostrando-se necessário, para o atendimento ao
princípio da especialidade, procedimento bilateral de retificação para a necessária correção do
registro, com a imprescindível apuração do remanescente, pois sem essa providência não se
mostra viável a efetivação de novo registro.
Não socorre o recorrente o fato de já terem sido anteriormente efetuados, pelo mesmo serviço de
registro de imóveis, 133 registros com a mesma origem, sendo pacífica a jurisprudência deste
Egrégio Conselho Superior da Magistratura tanto no sentido da necessidade de retificação judicial,
sempre que um imóvel sofra modificação que torne incerto o remanescente, como no sentido de
que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de
direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a Apelação Cível n.
28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga:
'Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do
registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito
adquirido ao engano (aps. ns. 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0,
entre outras).
Mais ainda se considerando o desfalque que veio a sofrer o imóvel (cf. Av. 10/M.9.447), a exigir
que se apure seu remanescente.
Isto mesmo tendo-se em conta tratar-se de venda de parte ideal.
Como já decidiu este Conselho, em caso versando também sobre a venda de parte ideal, 'não se
compadece o sistema registrário, calcado na noção de certeza e segurança que deve garantir o
direito de propriedade com a venda, ainda que em parte, mas de bem indeterminado quanto a seu
aspecto geográfico' (Ap. n. 23.527-0/3).'
Imperativo, ainda, lembrar o que foi decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura
no v. acórdão proferido nos autos da Apelação Cível nº 29.160-0/1, da Comarca de Taubaté,
também relatado pelo Desembargador Antônio Carlos Alves Braga, nos seguintes termos:
'A recusa decorreu do fato de que referido imóvel reclama precedente retificação de área, para
necessária individualização.
A negativa do registro é irrepreensível, seja por parte do Oficial, seja pela r. decisão que afastou a
pretensão.
A mesma lei que criou e introduziu o sistema cadastral, prestigiou, de modo especial, o
denominado princípio da especialidade, preceituando' que toda inscrição deve recair sobre um
objeto precisamente individuado' ('in' Registro de Imóveis, Afrânio de Carvalho, Forense, 3ª edição,
1982, p. 243).
Com os sucessivos desmembramentos, o imóvel remanescente tornou-se incerto. Desconfigurado,
o acertamento de seu corpo para adequá-lo ao rigor do princípio da especialidade, depois de
vários desfalques só poderá ser alcançado por meio da retificação judicial, para que se apure a
área que sobejou após os destaques.
Nesse ponto, imperativo seja retificado esse registro para adequá-lo ao sistema cadastral vigente.
Indaga-se seria lícito subordinar o registro da carta de adjudicação, tendo por objeto parte ideal de
área remanescente do imóvel, à prévia retificação de sua descrição.
Segundo Afrânio de Carvalho, 'a individuação dos imóveis, pela menção dos requisitos apontados,
notadamente de seus característicos e confrontações e seu número de inscrição atual, é, portanto,
legalmente exigida em todos os atos de mutação jurídico-real, sejam particulares, sejam judiciais'
(ob. cit. pág. 246).
Vale dizer, com os sucessivos desmembramentos operou-se aquela mutação jurídico-real,
impondo seja o remanescente apurado, para ser descrito segundo os requisitos estabelecidos na
Lei dos Registros Públicos (artigo 176, § 1º, II, 3).
A Lei dos Registros Públicos, em seu artigo 225, e também no artigo 176, § 1º, inciso II, número
'3', exige rígido controle acerca da caracterização do imóvel, não podendo a exigência ser
contornada por argumentos de qualquer espécie.
Havendo a segregação, em imóvel descrito de forma incompleta, é evidente que, sem a apuração
judicial do remanescente, torna-se impossível a prática de qualquer ato de registro respectivo.'
Inviável o controle da especialidade, é justa a recusa ao registro, revelando-se necessário, na
espécie, procedimento bilateral para a correção do registro de origem, indispensável para a própria
segurança do registro imobiliário e dos efeitos dele irradiados, situação que não se altera em razão
da desapropriação de parte do imóvel original, contígua à cujo registro busca a recorrente, correta
a r. decisão de primeiro grau no sentido de que o óbice levantado pelo oficial registrador impede o
registro do título, em homenagem ao princípio da especialidade (artigo 225, § 2º, da Lei nº
6.015/73).
Portanto, indispensável a prévia retificação, para correção do registro, com a apuração do
remanescente da área original, o que, no presente caso, foi objeto de expressa determinação na
correição parcial extraordinária realizada em 16.06.87, mostrando-se, pois, relevante o fato,
apontado pela recorrente nos autos, de que a escritura cujo registro foi negado foi lavrada e
recusada pela mesma unidade do serviço, que acumula atribuições do tabelionato de notas e do
serviço de registro de imóveis, impondo-se a extração de peças dos autos e sua remessa à
Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para as providências administrativas cabíveis.
Ante o exposto, negam provimento ao recurso, mantida a r. decisão ora atacada, com
determinação.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, Desembargadores DIRCEU DE MELLO,
Presidente do Tribunal de Justiça, e AMADOR DA CUNHA BUENO NETTO, Vice-Presidente do
Tribunal de Justiça.
São Paulo, 27 de fevereiro de 1998.
(a) SÉRGIO AUGUSTO NIGRO CONCEIÇÃO, Corregedor Geral da Justiça e Relator.
(D.O.E. 27.03.1998)