O QUE DEVO SABER
PARA CONTRATAR MEU O
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECER
Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.
Juros é o custo do financiamento. Informe-se na sua agência da Caixa ou no
correspondente CAIXA Aqui de sua preferência sobre a taxa de juros cobrada para o seu
financiamento.
Amortização é o valor pago para reduzir ou amortizar o valor do financiamento.
Atualização é a correção monetária incidente sobre o valor do financiamento.
Atualmente é utilizada a taxa referencial - TR. A TR é o índice que corrige o saldo devedor
das contas de poupança e das contas vinculadas do FGTS.
Saldo devedor é o valor do financiamento em determinando momento considerando as
amortizações e atualizações mensais. Também o valor base para cálculo dos juros,
amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.
Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.
Prestação de amortização e juros é a soma mensal dos valores pagos como juros e
amortização do saldo devedor.
Encargo mensal é soma de todas as parcelas mensais pagas para viabilizar o
financiamento, a saber:
•• Prestação de amortização e juros;
•• Taxa de Adminstração;
•• Seguros:
MIP - para indenização por morte ou invalidez permanente
DFI - danos físicos no imóveltemporária;
1
O que devo saber para contratar o meu financiamento imobiliário?
EVOLUÇÃO DO FINANCIAMENTO
A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido
pelo cliente.
O sistema de amortização define a forma de cálculo da prestação de amortização.
Na Caixa pode-se optar por um dos sistemas abaixo:
•• Sistema de Amortização Constante – SAC;
•• Sistema de Amortização Misto – SAM;
•• Sistema Francês de Amortização – Tabela Price.
QUAIS SÃO AS DIFERENÇAS ENTRE ESSES SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO?
As principais diferenças são:
•• SAC – Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do
•• encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros
decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo.
•• SAM – Sistema de Amortização Misto – baseia-se nos sistemas de amortização SAC e
Price.
•• Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento
é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante
durante o prazo contratado.
A ATUALIZAÇÃO OU CORREÇÃO MONETÁRIA INFLUENCIA NA EVOLUÇÃO DO
FINANCIAMENTO?
Sim. Os sistemas de amortização não leva em consideração a atualização do saldo devedor
do financiamento, assim os encargos mensais têm de ser recalculados periodicamente.
O saldo devedor dos financiamentos imobiliários tem correção mensal com base na TR.
MAIS DETALHES DOS SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
SAC
O sistema SAC foi desenvolvido com o objetivo de permitir maior amortização mensal
do valor financiado, reduzindo-se, simultaneamente, a parcela de juros sobre o saldo
devedor.
No SAC, as prestações de amortização e juros são periódicas, sucessivas e decrescentes
em progressão aritmética. O valor da prestação é composto por uma parcela de juros
uniformemente decrescente e outra parcela de amortização, que permanece constante
2
O que devo saber para contratar o meu financiamento imobiliário?
enquanto não ocorrer reajustes do saldo devedor.
TABELA PRICE
O valor do financiamento na TP tem menor amortização mensal em relação ao SAC e ao
longo do contrato o valor da prestação de amortização e juros aumentam.
É interessante observar que ao final do contrato, paga-se um valor total maior de juros na
Tabela Price do que no sistema SAC.
OUTROS COMPONENTES DO CONTRATO
SEGUROS
Os valores para pagamento dos seguros são chamados prêmios de seguro.
O prêmio do seguro MIP é de acordo com a idade do cliente; enquanto o prêmio do
seguro DFI é de acordo com o valor de avaliação do imóvel.
JUROS
A parcela de juros é recalculada mensalmente, em função do saldo devedor atualizado,
taxa de juros e sistema de amortização.
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
Quando devida pelo cliente é cobrada no valor fixo de R$ 25,00.
SALDO DEVEDOR
É atualizado mensalmente, no dia correspondente ao vencimento do encargo mensal, por
um índice. Nos contratos financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço FGTS, esse índice é o índice de remuneração básica aplicado aos depósitos das
contas vinculadas do FGTS.
Enquanto nos contratos financiados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança
e Empréstimo - SBPE, o índice é o mesmo aplicado aos depósitos de poupança do dia
correspondente ao do vencimento do encargo mensal.
3