Relatório e Contas 2001
Sonae Imobiliária
Indicadores Financeiros 2001
• Lucro Líquido de € 120,9 milhões
(€ 63 milhões em 2000), crescimento de 92,1%
• NAV de € 934 milhões (€ 752 milhões
em 2000), crescimento de 24,1%
• NAV por acção de € 24,90 (€ 20,05
em 2000)
• EBITDA de € 73,8 milhões (€ 54,5 milhões
em 2000), crescimento de 35%
• Retirada de cotação com êxito
em Dezembro de 2001
• Primeira Empresa Imobiliária Ibérica
a adoptar as IAS (2001)
Indice
Relatório de Gestão
1 Apresentação e Estratégia
2 Síntese do Desempenho em 2001
3 Principais Acontecimentos do Ano 2001
4 Macroeconomia
5 Análise da Actividade por Negócio
6 Valorização de Mercado dos Imóveis da Sonae Imobilária
7 Situação Financeira e Resultados
8 O Euro
9 Acções Próprias detidas pela Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
10 Proposta de Dividendos do Conselho de Administração
11 Organização e Recursos Humanos
12 Perspectivas
13 Notas Finais
Contas Consolidadas
Balanço Consolidado
Demonstração Consolidada de Resultados por Naturezas
Demonstração Consolidada dos Fluxos de Caixa
Anexo às Demonstrações Financeiras Consolidadas
Relatório Independente de Avaliação de Imóveis
Relatório de Gestão
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Sonae Imobiliária
Relatório e Contas Consolidadas de 2001
1. Apresentação e Estratégia
1.1. Introdução
A Sonae Imobiliária é uma Empresa Europeia de génese Portuguesa, fundada
em 1989. Desde Dezembro de 1997 até Dezembro de 2001 esteve cotada
na Bolsa de Valores de Lisboa e Porto, tendo feito parte do Índice BVL-30.
Em 18 de Outubro de 2001, os seus dois accionistas maioritários lançaram
uma Oferta Pública de Aquisição (OPA) com o objectivo de retirar a
Empresa da Bolsa de Lisboa e Porto por considerarem que a sua presença
no mercado bolsista não servia os interesses da Sonae Imobiliária, visto não
poderem utilizar aquele mercado como instrumento fundamental de
financiamento dos seus futuros planos de expansão.
Na OPA, o preço oferecido aos accionistas minoritários foi de € 16,00
por acção, representando um prémio de 9% sobre a cotação mais alta
registada nas 52 semanas anteriores à Oferta e de 17% sobre a cotação
do dia anterior à Oferta.
Em sessão especial de Bolsa efectuada em 29 Novembro 2001, o sucesso da
OPA confirmou-se, passando os accionistas ofertantes a controlar 97,98% das
acções da Empresa. Seguiu-se uma OPA de Exclusão, tendo a Sonae Imobiliária
perdido em 14 Dezembro 2001 a sua condição de Sociedade Aberta.
Após a OPA de Exclusão, os seus accionistas estratégicos mantiveram-se,
cabendo à SONAE, SGPS (Portugal) uma participação directa e indirecta de
67,04%, e à GROSVENOR (Reino Unido) uma participação directa e indirecta
de 32,96%.
AlgarveShopping, Portugal
e
1.2. Actividade
A Sonae Imobiliária é uma Empresa especialista no sector dos centros
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comerciais e de lazer, integrando as actividades de promoção, investimento
e gestão dos projectos em que participa.
Beneficiando do apoio activo dos seus accionistas, a Sonae Imobiliária:
• É líder dominante no mercado Português;
• Tem uma visão integrada da sua actividade;
• Tem criado novos formatos de retalho e conceitos inovadores;
• Tem uma política consistente de partenariado (“joint-ventures”);
• Tem uma estratégia clara e consistente de crescimento através
de expansão internacional.
1.3. Mercados
A Sonae Imobiliária iniciou em 1997 a expansão internacional das suas
actividades estando já presente e operacional nos seguintes mercados alvo:
• Portugal, Espanha, Grécia, Alemanha, Áustria e Itália, na Europa;
• Brasil, na América do Sul.
1.4. Inovação
A Sonae Imobiliária tem desempenhado um papel de relevo na
modernização do conceito de centro comercial tendo introduzido em
Portugal novos formatos de retalho e de lazer integrados:
• O primeiro Centro Comercial Regional (CascaiShopping, Lisboa, 1991);
• O primeiro Centro Comercial de “centro de cidade” (ViaCatarina, Porto, 1996);
• O primeiro Centro Comercial Supra Regional (Centro Colombo, Lisboa, 1997);
• A primeira expansão de um hipermercado em Centro Comercial Regional
(NorteShopping, Porto, 1998);
• O primeiro Retail Park (Sintra Retail Park, Lisboa, 2000), e conceitos
inovadores na indústria dos Centros Comerciais;
• Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial;
• Centros Comerciais tematizados;
• Centros Comerciais “amigos do ambiente”;
• Total Integração do lazer com retalho de bens e serviços.
A qualidade e inovação dos seus produtos faz com que a Sonae
e
Imobiliária seja a empresa mais premiada internacionalmente no campo
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1.5. Prémios
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dos centros comerciais, tendo os seus produtos já conquistado 6 prémios
do ICSC-Europe, 2 do ICSC-Las Vegas, 3 no MIPIM e 1 no Procos. Em Março
de 2001 a Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio
“Developer of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade
“Spanish Real Estate”.
1.6. Estratégia
A Sonae Imobiliária é uma Empresa internacional de cariz Europeu cuja
estratégia se alicerça em dois vectores:
1.6.1. Focalização
A Sonae Imobiliária pretende manter-se concentrada no “núcleo duro” das
suas actividades integradas de promoção, investimento e gestão de Centros
Comerciais e de Lazer, criando “destinos de eleição” para os consumidores:
• Tendo uma concepção integrada da indústria de Centros Comerciais e de
Lazer, em que o valor acrescentado é conseguido não só pela promoção
imobiliária, mas também por uma muito activa gestão operacional da
propriedade;
• Considerando global a indústria de Centros Comerciais e de Lazer;
• Procurando, em todas as áreas geográficas que pretende explorar, inovar
o mercado e renovar os conceitos de negócio instalados, através de
parcerias locais, com actuações e investimentos de muito longo prazo.
A Sonae Imobiliária é e quer continuar a ser o “parceiro de escolha”;
• Criando e desenvolvendo conceitos e serviços que acrescentem valor
à oferta de imobiliário de retalho e que produzam, directa ou
indirectamente, crescimento de proveitos;
1.6.2. Crescimento
A Sonae Imobiliária pretende crescer, mais do que duplicando o seu “Net
Asset Value” (NAV) nos próximos cinco anos, mantendo elevados níveis de
remuneração aos seus accionistas.
Este crescimento será obtido capitalizando nos pontos fortes da Empresa,
prosseguindo a sua política de “joint-ventures” e diversificando
internacionalmente as suas actividades através de novas promoções,
renovações e aquisições:
• Exigindo ser um parceiro activo, controlando ou repartindo o controlo de
todos os projectos que desenvolve;
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• Mantendo a sua posição de líder na promoção, gestão e detenção de
Centros Comerciais em Portugal;
• Concentrando esforços nos mercados onde já opera, nomeadamente em
Espanha, Alemanha, Áustria, Grécia, Itália e Brasil;
• Procurando activamente uma posição de liderança no seu sector de
actividades a nível Europeu diversificando-se geograficamente nos
mercados da Europa do Sul;
• Mantendo uma posição reactiva de procura de oportunidades, no seu
sector de actividades, nos restantes mercados Europeus;
• Obtendo uma posição de relevo, no seu sector de actividades, no mercado
Brasileiro, auto-limitando a sua exposição a este mercado a não mais do
que 20% do seu NAV.
1.7. Estratégia de Associação
No intuito de partilhar retorno e risco e de adquirir “know-how” a Empresa
tem prosseguido uma estratégia de associação com parceiros nacionais e
internacionais credíveis, com eles constituindo “Joint-ventures” para a
promoção e detenção dos seus activos imobiliários.
Centros
% Sonae Imobiliária
Parceiros
Países
50%
Pan European (25%)
Reino Unido
CascaiShopping, Cascais, Portugal
GaiaShopping, Porto, Portugal
50%
Trans European II (25%)
E.U.A
Multiplan (promoção)
Brasil
CNP Assurances(25%)
França
Ecureuil Vie (25%)
França
ViaCatarina, Porto, Portugal
50%
ING Real Estate
Holanda
Centro Colombo, Lisboa, Portugal
50%
ING Real Estate
Holanda
NorteShopping, Porto, Portugal
50%
TIAA - CREF
E.U.A
Centro Vasco da Gama, Lisboa, Portugal
100%
ING Real Estate (promoção)
Holanda
Sintra Retail Park, Sintra, Portugal
50%
Miller Developments
Reino Unido
MadeiraShopping, Funchal, Madeira, Portugal
50%
Estevão Neves
Portugal
Arrábida Shopping, Porto, Portugal
50%
CNP Assurances (25%)
França
Ecureuil Vie (25%)
França
Plaza Mayor, Málaga, Espanha
75%
Castle Management
Reino Unido
Parque Principado, Oviedo, Espanha
25%
Grupo LAR Grosvenor (25%)
Espanha
Avenida M 40, Madrid, Espanha
60%
Whitehall Fund (50%)
E.U.A.
Grupo Eroski
Espanha
Grécia
Aegean Park, Atenas, Grécia
50%
Grupo Charagionis
Parque D. Pedro, SP, Brasil
97,5%
Enplanta Engenharia
Brasil
3DO, Dortmund, Alemanha
90%
Westdeutsche Immobilien Bank
Alemanha
Vienna Mitte, Viena, Áustria
100%
Bautrager Austria Immobilien (BAI)
Áustria
Center Sul, SP Brasil
97,5%
(só participa nos escritórios e hotel)
Parque Açores, Ponta Delgada, Açores, Portugal 50%
Viana Shopping, Viana do Castelo, Portugal
50%
Toledo Shopping, Toledo, Espanha
65%
Enplanta Engenharia
Brasil
Nicolau Sousa Lima
Portugal
Painhas & Arieira, Lda, Renet, Lda,
Silva Martins & Duque, S.A., Telcabo, Lda.
Portugal
Grupo Eroski
Espanha
especialmente fora de Portugal, no intuito de obter as capacidades locais
necessárias para a promoção com êxito dos seus projectos.
Negócios
% Sonae
Parceiros
Países
Retail Parks (Portugal e Espanha)
50%
Miller Developments
Reino Unido
Parques de Estacionamento (Portugal)
50%
SABA - Aparcamientos, S.A.
Espanha
50%
Grupo Charagionis
Grécia
50%
Enplanta Engenharia, Ltda.
Brasil
75,1%
WestDeutsche Immobilien Bank
Alemanha
Promoção e Gestão de Centros
Comerciais (Grécia) - Sonae Charagionis, S.A.
Promoção, gestão e detenção de Centros
Comerciais (Brasil) - Sonae Enplanta, S.A.
Promoção de Centros Comerciais
(Alemanha) - SonaeWest Shopping, AG
e
Imobiliária em negócios específicos de Centros Comerciais e de Lazer,
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Esta política de associações é também fortemente prosseguida pela Sonae
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2. Síntese do Desempenho em 2001
2.1. Adopção de International Accounting Standards
A Sonae Imobiliária decidiu adoptar as International Accounting Standards
(IAS) nas suas contas consolidadas, a partir do ano de 2001. Esta decisão
teve por base várias razões.
A primeira delas foi a constatação da internacionalização crescente da
Empresa, tanto em termos dos vários mercados onde realiza investimentos
como em termos de financiamento. Essa internacionalização obriga a
Empresa a passar a apresentar a sua performance e os seus investimentos
numa base comparável com a dos outros intervenientes nesses mercados
internacionais.
Por outro lado, as IAS são cada vez mais reconhecidas como o standard do
futuro – a própria União Europeia prevê que, a partir de 2005, as empresas
cotadas passem a reportar nesta base.
Para além disso, é convicção da Sonae Imobiliária de que as contas
preparadas de acordo com as IAS reflectem de maneira particularmente
apropriada a actividade de uma empresa cujo objecto inclui o investimento
imobiliário. As recomendações da EPRA – European Public Real Estate
Association vão, aliás, no sentido de as empresas apresentarem informação
nas suas contas anuais, correspondente ao resultado gerado em contas IAS.
Em termos sintéticos, os resultados da Sonae Imobiliária vão passar a incluir
dois componentes essenciais. O primeiro corresponde, como até aqui, ao
MadeiraShopping, Portugal
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resultado realizado nos investimentos detidos, quer em termos correntes,
quer o resultado de eventuais alienações. O segundo componente
corresponde à introdução da variação de valor da carteira de investimentos,
tal como determinada por avaliação independente.
2.2. Indicadores
A Sonae Imobiliária obteve em 2001 um Lucro Líquido Consolidado
de € 120,9 milhões, um crescimento de 92,1% sobre 2000. Este Lucro
Líquido Consolidado resulta da aplicação das International Accounting
Standards (IAS).
O NAV dos seus imóveis cresceu 24,1% para € 934 milhões em 2001 face
ao de 2000 (€ 752 milhões), ou seja de € 20,05/ acção em 31.12.2000,
para € 24,90/ acção em 31.12.2001.
Indicadores
1997
1998
1999
2000
2001
379
459
643
752
934
NAV dos imóveis a 31 Dez por acção (€)
10,11
12,24
17,15
20,05
24,90
Cotação das acções a 31 Dez (€)
11,13
16,34
13,09
12,55
16,00*
ABL Centros detidos em operação (000’s m2)
333
413
563
584
790
ABL Centros geridos (000’s m2)
550
625
893
959
1.128
1.747
2.050
3.162
3.450
3.949
12,0
12,3
54,1
63,4
n.a.
55,1
75,3
NAV dos imóveis a 31 Dez (milhões €)
Número de Contratos de Lojistas sob gestão
EBITDA consolidado – POC (milhões €)
EBITDA consolidado – IAS (milhões €)
Lucro Líquido consolidado – POC (milhões €)
4,6
15,2
22,6
25,6
n.a.
Lucro Líquido consolidado – IAS (milhões €)
n.a.
n.a.
n.a.
63,0
120,9
*Preço da OPA
Indicadores
Crescimentos (em % do ano anterior)
1998
1999
2000
2001
NAV dos imóveis a 31 Dezembro
21%
40%
17%
24,1%
NAV dos imóveis a 31 Dezembro, por acção
21%
40%
17%
24,1%
Cotação das acções a 31 Dezembro
47%
(20%)
(4%)
27,5%*
ABL Centros detidos em operação
14%
36%
4%
35,3%
ABL Centros geridos
14%
43%
7%
17,6%
Número de Contratos sob gestão
17%
54%
9%
14,5%
*Preço da OPA
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3. Principais Acontecimentos do Ano 2001
3.1. Promoção de Centros Comerciais
• Aprovação, condicionada à obtenção de certos subsídios, do investimento
no Centro Comercial e de Lazer 3DO em Dortmund, Alemanha;
• Lançamento comercial e apresentação pública do Centro Comercial e de
Lazer Plaza Mayor, em Málaga, Espanha, que inaugurará em Abril
próximo;
• A Sonae Imobiliária é galardoada, em Espanha, com o prémio “Developer
of the Year” patrocinado pelo jornal espanhol da especialidade “Spanish
Real Estate”;
• Em 28.03.2001, conforme planeado, inaugurou-se o MadeiraShopping,
Funchal, Madeira, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer com cerca
de 26.600 m2 de ABL (Área Bruta Locável) em parceria com Estevão
Neves, S.A. (50%);
• Inicio da construção do Avenida M40 em Madrid, Espanha, uma promoção
conjunta da Sonae Imobiliária (60%) e do Grupo Eroski (40%), que tem
inauguração prevista para Abril de 2003;
• Em Maio de 2001, assinatura de contrato promessa de compra e venda,
com opção, para aquisição de um terreno em Eiras, Coimbra, Portugal,
para a promoção e desenvolvimento do Coimbra Retail Park;
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• Em 24.04.2001, inaugurou-se com enorme sucesso o AlgarveShopping,
Guia, Algarve, Portugal, um Centro Comercial e de Lazer, 100% detido
pela Sonae Imobiliária, com cerca de 42.400 m2 de ABL;
• Anúncio da inauguração do Centro Comercial e de Lazer Parque D. Pedro,
em Campinas, São Paulo, Brasil, para Março de 2002;
• Anúncio da promoção do primeiro complexo de Outlets em Málaga,
Espanha, o “Málaga Outlet”, um novo projecto localizado junto do Plaza
Mayor, cuja primeira fase terá cerca de 16.700 m2 de ABL, a ser
desenvolvido em conjunto com a Castle City (25%);
• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com o Grupo Nicolau de
Sousa Lima para a transformação do actual Hipermercado Modelo em
Ponta Delgada, Açores, Portugal, num Centro Comercial e de Lazer
denominado Parque Açores, com uma área bruta locável de 20.000 m2;
• Aprovação, condicionada à obtenção do licenciamento, do investimento no
Centro Comercial e de Lazer Vienna Mitte, em Viena, Áustria;
• Após ter ganho o respectivo concurso público, foi adjudicada à Sonae
Imobiliária, em Novembro de 2001, pela SEPES (“La Entidad Pública
Empresarial de Suelo”), a compra de uma parcela de terreno em Toledo,
Espanha, para a promoção e construção de um Centro Comercial e de
Lazer com uma área bruta locável de 35.000 m2;
• Estabelecimento de uma “Joint-venture” a 50% com diversos sócios locais,
para a promoção e desenvolvimento de um Centro Comercial e de Lazer
em Viana do Castelo, Portugal, com uma área bruta locável de 18.000 m2;
• Aprovação do investimento no Centro Comercial e de Lazer “Center Sul”
em S. Paulo, Brasil;
• Assinatura do contrato promessa de compra para a aquisição do terreno
para a promoção de um Centro Comercial e de Lazer em Brescia, Itália,
com uma área bruta locável de 29.000 m2;
3.2. Investimento em Centros Comerciais
• Em 2001, terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase de
expansão do CascaiShopping (Fase 2A) com a construção de 660 lugares
adicionais de parque de estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2
de ABL (investimento de € 14,6 milhões);
• Prossegue a Fase 2B da expansão do CascaiShopping que irá adicionar
cerca de 7.000 m2 de ABL à já existente e cerca de 40 novas lojas, num
investimento total de cerca de € 24 milhões;
• O CascaiShopping é galardoado com o ICSC-"Jean Louis Solal – Marketing
Award" pela campanha de Marketing e Relações Públicas que realizou em
2001;
• Conclusão da aquisição em Maio de 2001 de 25% do Parque Principado
(Oviedo, Espanha), em conjunto com o Grupo LAR Grosvenor (25%) e
Fundos Whitehall (50%). A abertura do Centro ocorreu a 25.04.2001;
• Aquisição em Dezembro de 2001 de 50% do Arrábida Shopping à Lend
Lease em conjunto com a CNP Assurances e Ecureuil Vie (50%) e início da
• Venda, em Dezembro de 2001 e em simultâneo com a aquisição do
Arrábida Shopping, de 50% do GaiaShopping à CNP Assurances e Ecureuil
Vie (50%);
• Refinanciamento de longo prazo em “project finance” dos Centros
Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões), GuimarãeShopping (€ 19,8
milhões) e MaiaShopping (€ 26,5 milhões) em Julho de 2001;
refinanciamento, com liquidação integral dos financiamentos existentes, do
Centro Colombo (€ 224,5 milhões), em Setembro de 2001, e do
GaiaShopping (€ 55 milhões), em Novembro de 2001;
• Reforço de € 37,5 milhões do financiamento de longo prazo, “project
finance” do NorteShopping, em Julho de 2001.
3.3. Gestão de Centros Comerciais
• Início da gestão do MadeiraShopping (em Março), do AlgarveShopping (em
Abril) e do Arrábida Shopping (no final de Dezembro), em Portugal;
• Início da gestão da Galeria Comercial Abadiño, em Espanha;
• Cerca de 307 milhões de visitas, durante o ano 2001, na totalidade do
portfolio de Centros sob gestão em Portugal (com excepção do Arrábida
Shopping), Espanha e Brasil;
• Cerca de € 1.888 milhões de vendas (excluindo os lojistas proprietários
das respectivas lojas), durante o ano 2001 e em todo o portfolio sob
gestão, representando um crescimento de cerca de 15% relativamente
ao ano anterior;
• No final de 2001, a ABL sob gestão no portfolio global representava um
total de 1.128.033 m2, um crescimento de 17,6% relativamente a 2000,
com o consequente aumento do número de contratos sob gestão,
de 3.450 para 3.949 (+14,5%);
• Comercialização de 711 lojas, durante 2001, das quais 346 em Portugal
(49% do total), 112 em Espanha (16%) e 253 no Brasil (35%);
• Integração das actividades do Brasil (1 de Janeiro de 2001) na plataforma
informática única SAP;
• Recrutamento e treino das futuras equipas de gestão para os Centros
“Plaza Mayor” (em Málaga, Espanha) e “Parque D. Pedro” (Campinas, SP,
Brasil), ambos a inaugurar no 1º semestre de 2002;
3.4. Spel (Parques de Estacionamento)
• Foi adjudicada no final de 2001 a concepção, construção e exploração de
um parque de estacionamento de 309 lugares à superfície no complexo
desportivo do ESTÁDIO UNIVERSITÁRIO DE LISBOA;
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e
sua gestão em 28 de Dezembro de 2001;
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• A SPEL inaugurou quatro parques de estacionamento subterrâneos
(parque do INFANTE, CORDOARIA, PRAÇA DOS LEÕES, todos no Porto,
e STA. CRISTINA, em Viseu), um de superfície (junto às piscinas de
Matosinhos) e uma zona de parcómetros em Matosinhos, num total de
1.828 lugares;
• No final do primeiro semestre de 2001 foi dado de arrendamento o oitavo
piso do parque de estacionamento SILO AUTO para a exploração do Bingo
do Futebol Clube do Porto, que tem vindo a dar uma maior dinâmica
a este parque durante o período nocturno;
• Em Outubro de 2001, a SPEL assinou com a Câmara Municipal do Porto
um contrato de concessão para a construção e exploração de um Parque
de Estacionamento subterrâneo na Avenida da Boavista, Porto, Portugal.
3.5. Prædium (Promoção Residencial)
• Concluiu-se a construção da Torre São Gabriel, em Lisboa, Portugal,
e iniciaram-se as entregas dos apartamentos aos seus novos proprietários.
A Prædium assumiu a gestão do condomínio;
• Foram entregues todos os apartamentos do Condomínio Douro Foz, Porto,
Portugal, aos seus novos proprietários, estando por comercializar
2 apartamentos e 3 lojas. A Prædium assumiu a gestão do condomínio;
• Concluiu-se a construção do Edifício Seda, em Matosinhos, Portugal e a
comercialização dos apartamentos decorreu bem, não obstante o período
de fraca procura que atravessamos; estando comercializados 65 dos
78 apartamentos e as suas entregas irão iniciar-se no final de Fevereiro
de 2002, como prometido aos nossos clientes;
• Iniciou-se a comercialização do Edifício Seda II, em Matosinhos, Portugal,
estando comercializados 18 dos 80 apartamentos. A construção iniciou-se
em Julho;
• Como previsto, encomendaram-se todos os projectos relativos ao Country
Club da Maia, Portugal e o projecto de arquitectura será submetido à
apreciação da Câmara Municipal durante o mês de Fevereiro de 2002.
Trata-se de um grande projecto residencial, em condomínio fechado e
com características únicas;
• Adquiriu-se um terreno e encomendaram-se todos os projectos relativos
ao Edifício D.João V, em Lisboa, Portugal e submeteu-se à apreciação
camarária o projecto de arquitectura, existindo já uma informação prévia
positiva. Trata-se de um edifício em altura, com 195 apartamentos,
piscina coberta e zonas condominiais, a construir na zona de Campolide,
Lisboa, Portugal. O projecto está ser desenvolvido em “joint-venture” com
o Grupo Lar (Espanha);
• Foram aprovados todos os projectos da Torre São Rafael, em Lisboa,
Portugal e aguarda-se a emissão da licença de construção para dar início
à construção e à comercialização dos seus 135 apartamentos;
Torre de S. Gabriel, Portugal
• Encomendaram-se todos os projectos relativos ao 3º edifício residencial na
Quinta das Sedas, Matosinhos, Portugal e o projecto de arquitectura será
submetido à Câmara Municipal até final de Fevereiro de 2002;
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• Concluíram-se todos os projectos de um edifício de escritórios na Quinta
das Sedas, Matosinhos, Portugal e aguarda-se a emissão da respectiva
licença de construção;
• Na sequência de contrato-promessa de venda que havia sido assinado em
2000, celebrou-se em Dezembro de 2001 a escritura pela qual a Prædium
procedeu à venda de um terreno não estratégico (Imohora) para
promoção residencial, em Matosinhos, Porto, Portugal.
Macroeconomia
Países onde a Sonae Imobiliária opera
Alemanha
Áustria
Itália
Brasil
Portugal
Espanha
Grécia
4. Macroeconomia
No final do 2001, a deterioração do ambiente
económico geral era iniludível: a Economia Mundial
cresceu à taxa de 2,4% (4,7% em 2000). A
4.1. Uma Conjuntura Económica Difícil,
desaceleração foi particularmente acentuada nas três
Progressivamente Agravada
grandes economias: Estados-Unidos (de 4,1% para
1%), Japão (de 2,2% para –0,4%) e na União
Depois de um período de crescimento francamente
Europeia, que não confirmou a expectativa de poder
satisfatório, a Economia Mundial conheceu, na
liderar o crescimento económico mundial em 2001,
segunda metade do ano 2000 e no início de 2001,
tendo fechado o ano com uma taxa de crescimento
os primeiros sinais de arrefecimento.
de 1,7% (1,6% na área do Euro).
2001
Taxa Crescimento Taxa Crescimento
do PIB
Estados-Unidos
Consumo
Consumo
Procura Interna
Privado
Público
2,7%
2,9%
Inflação
Taxa
BTC (% PIB)
Desemprego
Taxa Juro
Taxa Juro
Curto Prazo Longo Prazo
1,1%
1,1%
2,1%
4,8%
–4,1%
3,8%
4,9%
Japão
–0,7%
–0,2%
–1,6%
5,0%
2,1%
0,1%
1,3%
UE-15
1,7%
1,4%
2,5%
7,8%
–0,2%
ZONA DO EURO
1,6%
1,2%
4,2%
5,0%
Alemanha
França
4,0%
5,6%
1,9%
1,6%
2,5%
8,5%
0,0%
0,7%
1,5%
1,3%
1,4%
7,5%
–0,7%
2,0%
2,5%
2,2%
1,7%
8,9%
1,6%
Reino-Unido
2,3%
3,7%
2,1%
2,4%
5,1%
–1,8%
Itália
1,8%
1,2%
0,6%
3,0%
10,0%
0,1%
Espanha
2,7%
2,8%
1,9%
4,1%
13,3%
–2,4%
Grécia
3,9%
3,0%
1,5%
3,8%
11,2%
–5,2%
Portugal
1,9%
1,5%
2,2%
5,0%
4,2%
–9,2%
Canáda
1,3%
2,3%
2,6%
2,6%
7,3%
Brasil
1,5%
–0,5%
7,1%
–4,5%
19,0%
Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)
Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)
Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)
Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais
4.2. A Importância, neste Contexto, dos
destes acontecimentos, a perda de vidas humanas
Acontecimentos de 11 de Setembro de 2001
que ocasionaram e a mediatização de que foram
objecto, iniciaram uma nova era na política
Mais do que pela difícil conjuntura económica mundial,
internacional.
o ano 2001 ficará para a História como aquele em
No plano estritamente económico, os
que se verificaram os ataques terroristas contra
acontecimentos de 11 de Setembro tiveram por
símbolos importantes do poder económico e do poder
consequência mais importante um aumento
político dos Estados-Unidos. A violência e brutalidade
generalizado da aversão ao risco, perceptível no
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
23
comportamento de consumidores e de investidores.
Tirando partido da boa situação das suas finanças
Como seria de esperar, a área financeira foi das mais
públicas (excedente de 0,3% do PIB em 2001, depois
afectadas, tendo-se caracterizado, de imediato, por
de saldos positivos de 1,5% e 0,6% do mesmo PIB,
um endurecimento das condições de financiamento
respectivamente em 2000 e 1999), o Governo dos
das economias mais endividadas e de maior risco –
Estados-Unidos ensaia agora a possibilidade de um
sentido de evolução que teve na Argentina a
estímulo fiscal positivo, tanto por via do aumento da
manifestação mais considerável. Registe-se, no
despesa como pela via da redução de impostos.
entanto, em sentido contrário, a recuperação
Esta revisão da orientação da política económica, em
observada pela generalidade das praças financeiras,
sentido claramente expansionista, deverá amenizar
depois da quebra acentuada nos dias imediatamente
os custos de um processo de ajustamento que terá
a seguir a 11 de Setembro.
de verificar-se, e está de facto a verificar-se no
Alguns sectores de actividade sentiram
sector real da economia. É o caso do investimento
particularmente, pela negativa, o impacto destes
no sector privado empresarial, que deverá cair cerca
acontecimentos. É o caso das indústrias de
de 7% em 2002, depois de ter diminuído 3,7% em
transporte aéreo e de seguros, e bem assim de
2001. É o caso do emprego, que deverá cair 0,5%
várias actividades de serviços, sobretudo as mais
em 2002, depois de ter estagnado em 2001, com
directamente relacionadas com o turismo de longa
consequente aumento da taxa de desemprego dos
distância. O impacto no sector imobiliário foi, porém,
4% registados em 2000 para os 6,2% da população
até à data, insignificante.
activa previstos em 2002. Será o caso dos salários,
que vinham a crescer a taxa superior ao inicialmente
admitido (cresceram ainda 5,5% em 2001, depois
4.3. Autoridades Invertem Orientação da Política
dos 5,6% verificados em 2000).
Económica, Sobretudo nos Estados-Unidos
O consumo e o investimento públicos constituirão o
principal factor de crescimento da economia dos
A deterioração da situação económica global foi
Estados-Unidos em 2002, como o foram já em 2001.
acompanhada por uma revisão da orientação da
política económica, sobretudo nos Estados-Unidos.
O Sistema de Reserva Federal reagiu prontamente e,
4.4. Mercados Europeus
em menos de um mês (Dezembro de 2000 e Janeiro de
2001), as taxas de juro dos fed-funds foram descidas
4.4.1. Portugal
em 100 pontos base, de 6,5% para 5,5%, tendência de
Com uma Taxa de Crescimento de 1,7%, Portugal
evolução que se manteve durante todo o ano, até ao
Volta a Falhar Objectivo de Convergência Real
mínimo de 1,75% observado em Dezembro.
Em conjunto, as taxas de juro prevalecentes nos
No que se refere a Portugal, as projecções oficiais
Estados-Unidos no final de 2001 são as mais baixas
apontam para uma taxa de crescimento da economia
dos últimos quarenta anos, configurando um
portuguesa, em 2001, de 1,7%, valor que coincide
enviesamento da política monetária agora em sentido
com a média da União Europeia. O mesmo havia
expansionista, em boa parte consentido pela baixa
sucedido em 2000, então com taxas de 3,4%.
taxa de inflação (abaixo dos 2%, nos preços do
O crescimento da economia portuguesa foi
consumidor, sendo que o índice de preços no
predominantemente assegurado, em 2001, pela
produtor virou negativo a partir de Outubro).
procura externa líquida: taxas de crescimento das
AlgarveShopping, Portugal
exportações e das importações de, respectivamente,
entanto, que o Índice de volume do Comércio a Retalho
6,7% e 2,7%. No seguimento do processo de
(Produtos não Alimentares) experimentou um
ajustamento das famílias ao excesso de endividamento
crescimento de 1,4% acumulado nos últimos 12 meses
contraído em anos anteriores, o crescimento do
(INE, Dezembro de 2001). O consumo público cresceu
consumo privado não ultrapassou 1,1%, residindo o
a taxa superior à da economia no seu conjunto, 1,9%,
comportamento mais negativo na taxa de crescimento
aumentando, ainda que marginalmente, o peso do
da formação bruta de capital fixo, –1%. De salientar,
gasto público no PIB.
Banco de Portugal
2001
Mínimo
2002
Máximo
Mínimo
Máximo
Consumo Privado
0,75%
a
1,25%
1,00%
a
2,00%
Consumo Público
1,90%
a
1,90%
0,70%
a
0,70%
–1,00%
a
1,00%
–3,25%
a
0,75%
Procura interna
0,75%
a
1,25%
0,25%
a
1,25%
Exportações
4,25%
a
5,25%
3,00%
a
4,50%
Importações
1,25%
a
3,25%
0,00%
a
4,00%
PIB
1,50%
a
2,00%
1,00%
a
1,75%
–8,75%
a
–7,75%
–6,25%
a
–4,25%
2,20%
a
3,20%
FBCF
Bal. de Pagamentos (em % PIB)
IPC
4,40%
As expectativas para o próximo ano voltam a apontar
exportações a crescerem menos do que em 2001 por
para uma taxa de crescimento da economia
força do abrandamento da conjuntura económica nos
portuguesa muito moderada, entre 1% e 1,75%, de
mercados externos (taxa de crescimento prevista entre
acordo com as últimas estimativas publicadas pelo
3% e 4,5%), a procura externa líquida deverá dar um
Banco de Portugal.
contributo para o crescimento da economia portuguesa
Apesar da ligeira recuperação do consumo privado
superior ao da procura interna, beneficiando de nova
(mesmo assim, com uma taxa de crescimento muito
desaceleração do crescimento das importações (taxa
modesta, entre 1% e 2%), a procura interna será a
de crescimento prevista entre 0% e 3%).
principal responsável pela desaceleração do
O chamado “problema orçamental”, consensualmente
crescimento, com o consumo público a não crescer
identificado como um dos mais sérios que afectam a
mais do que 0,7% e com o investimento privado a
economia portuguesa, deverá condicionar o
evoluir provavelmente em terreno negativo (taxa de
crescimento económico dos próximos anos, sempre
crescimento prevista entre –3,25% e 0,75%). Com as
de forma menos favorável. Se a isso acrescentarmos
MadeiraShopping, Portugal
a provável contenção do consumo privado, torna-se
(taxas de crescimento de, respectivamente, 4,3% e
evidente que a economia portuguesa não poderá
3,3%), acompanhados de perto pelo consumo
retomar qualquer senda de crescimento acentuado a
privado (2,8%). De acordo com o Instituto Nacional
não ser com base na procura externa líquida e no
de Estatística, o Índice de volume do Comércio a
investimento privado.
Retalho (Produtos não Alimentares) experimentou um
Se for bem sucedida nesta mudança de rumo, que
crescimento de 2,9% acumulado nos últimos 12
passa por, a curto prazo, privilegiar as exportações e
meses (INE, Dezembro de 2001). A desaceleração
o investimento como principais factores de
do crescimento da Economia Mundial reflectir-se-à na
crescimento, a economia portuguesa regressará ao
economia espanhola, a qual deverá, mesmo assim,
padrão de crescimento “virtuoso”, e muito mais
continuar a crescer em 2002 acima da média
sustentável, por que chegou a caracterizar-se há
Europeia (taxa de crescimento de 2%, de acordo
alguns anos atrás. Só então poderemos contar com
com as últimas previsões).
taxas de crescimento do consumo privado mais
Contrariamente ao que se passa em outros países
satisfatórias.
(casos sobretudo da Alemanha, da França e da Itália),
Condição decisiva para esta alteração do modelo de
o Governo espanhol aproveitou o ciclo de
crescimento reside numa alteração sensível da
crescimento dos últimos anos para consolidar as
tendência de evolução dos salários na economia
suas finanças públicas, terminando o ano de 2001
portuguesa: aumentaram, em 2001, 5,9%, muito
com uma execução orçamental equilibrada – o que
acima do consentido pelo modesto crescimento da
constitui mais uma razão para se encarar com
produtividade do trabalho, estimado em 0,9%.
relativo optimismo o futuro da economia espanhola,
Resultou, destes números, um agravamento de 4,9%
mesmo a curto prazo.
dos custos unitários em trabalho, insustentável numa
economia tão orientada para o exterior como a
economia portuguesa.
4.4.3. Grécia
Com a Adesão ao Euro, em Janeiro de 2001, a Grécia
dá Mais um Passo no Processo de Convergência Real
4.4.2. Espanha
Com um Crescimento de 2,7%, a Espanha Volta a
A Grécia é o décimo primeiro país da área do Euro,
Conseguir um dos Melhores Resultados da União
desde Janeiro de 2001, com o que deu um passo
Europeia, Liderando o Crescimento na Península Ibérica
decisivo na consolidação do seu processo de
convergência nominal. Refira-se também, a este
Confirmando o bom momento que se encontra a
respeito, o bom resultado apurado em matéria de
atravessar (havia crescido a taxas sempre acima dos
contas públicas: um excedente de 0,2% do PIB que,
4% nos quatro anos imediatamente anteriores), a
de acordo com as previsões, deverá continuar a
Espanha conseguiu, em 2001, uma taxa de
crescer tanto em 2002 como em 2003.
crescimento de 2,7% – um bom resultado, apenas
Contribui para este resultado em matéria de finanças
ultrapassado, na União Europeia, pelas taxas de
públicas o bom desempenho da economia grega,
crescimento da Grécia (3,9%), do Luxemburgo (4%) e
com um crescimento de 3,9% em 2001, taxa que
da Irlanda (5,6%).
deverá aumentar ligeiramente em 2002 e 2003. O
O crescimento da economia espanhola foi liderado,
crescimento é liderado pela formação bruta de
em 2001, pelas exportações e pelo investimento
capital fixo (taxa de crescimento de 8,5% em 2001)
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
26
GaiaShopping, Portugal
e pelas exportações (taxa de crescimento de 5,7%
A situação das finanças públicas na generalidade dos
em 2001, o que configura uma desaceleração muito
países Europeus impede a aplicação de uma política
sensível em relação aos 18,9% verificados em
fiscal tão deliberadamente expansionista como a que
2000). Apesar deste bom desempenho das
está a ser utilizada nos Estados-Unidos. É sobretudo
exportações, a Grécia continua com problemas
o caso da Alemanha, que, com défices da ordem dos
consideráveis na sua balança de transacções
2,5% do PIB tanto em 2001 como previsto para
correntes: um défice de 5,2% do PIB em 2001, valor
2002, se encontra muito próxima do limite
que deverá manter-se nos anos seguintes.
estabelecido pelo Pacto de Estabilidade e
Puxada pelo investimento e pelas exportações, a
Crescimento (3% do PIB). A margem de manobra é
economia grega tem sido capaz de assegurar taxas de
um pouco maior em França e em Itália (défices de
crescimento do consumo privado muito satisfatórias,
1,5% e 1,4% do PIB, respectivamente, em 2001).
da ordem dos 3%, praticamente inalteradas desde
1999 e que deverão manter-se ou mesmo aumentar
ligeiramente nos próximos dois anos.
4.4.5. Itália
Aspecto menos positivo reside na intensificação da
Embora em Desaceleraçao, Exportações Continuam a
taxa de inflação, que observava, no final de 2001,
Liderar Crescimento da Economia Italiana
um diferencial de cerca de 1,5% em relação à média
da União Europeia.
Com uma taxa de crescimento de 1,8%, a Itália
conseguiu um resultado ligeiramente acima da média
da União Europeia, para que contribuiu sobretudo o
4.4.4. Alemanha
crescimento das exportações: 5,9%, depois de terem
Melhoria do Ambiente Económico
crescido à taxa de 10,2%, em 2000.
O crescimento da procura interna foi bastante mais
Com excepção da Finlândia (uma economia muito
modesto, não tendo excedido 1%. Contribuíram para
exposta à crise no sector tecnológico), a Alemanha
este resultado as taxas de crescimento do consumo
registou o pior resultado na União Europeia: uma taxa
privado e do consumo público de, respectivamente,
de crescimento de apenas 0,7% em 2001,
1,2% e 0,6%, e a desaceleração verificada na taxa de
francamente abaixo das observadas em outros grandes
crescimento da formação bruta de capital fixo (de
países, como são os casos da Itália (1,8%), da França
6,1% em 2000 para 1,5% em 2001). De acordo com
(2%) e do Reino-Unido (2,3%). De acordo com o Federal
o Italian National Statistical Institute, o Índice de volume
Statistical Office Alemão, o Índice de volume do
do Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)
Comércio a Retalho (Produtos não Alimentares)
experimentou um crescimento de 1,9% acumulado nos
experimentou um decréscimo de 6,2% acumulado nos
últimos 12 meses (ISTAT, Dezembro de 2001).
últimos 12 meses (FSO, Dezembro de 2001).
Com as exportações travadas pela má conjuntura
Destaca-se, pela negativa, na economia alemã, o
económica internacional, e com o investimento em
sector da construção civil e obras públicas,
baixa, reflectindo a crise de confiança instalada, o
penalizado pela quebra do investimento privado em
crescimento da economia italiana será
habitação, que deverá continuar em 2002, pelo
predominantemente assegurado, em 2002, pelo
terceiro ano consecutivo: diminuição prevista de
consumo privado. Espera-se, para este resultado,
2,4%, depois de haver caído 2,9%, em 2000, e
um contributo positivo das baixas taxas de juro
6,9% em 2001.
prevalecentes, capaz de contrariar a tendência ao
Centro Colombo, Portugal
aumento da poupança das famílias por razões
dólares. Em anos de retracção do investimento directo
de precaução.
estrangeiro, e de aperto das condições nos mercados
A Itália é um dos países da União Europeia em maior
financeiros internacionais, o problema agrava-se,
dificuldade no processo de consolidação orçamental:
intensificando a pressão à desvalorização do real.
défice público de 1,4% do PIB em 2001, que deverá
O impacto mais considerável faz-se sentir nas taxas
continuar a travar o crescimento do consumo público
de juro internas (taxas de juro nos mercados
(taxa esperada de 0,6% em 2002, igual à de 2001).
monetários da ordem dos 19%) e numa política de
contracção para gerar o melhor resultado possível
em termos de balança comercial.
4.5. Mercados Não Europeus
Uma taxa de desemprego elevada, acima dos 15%
da população activa, e salários reais provavelmente
4.5.1. Brasil
em baixa (apesar de uma inflação reduzida, da ordem
Dívida Pública e Dívida Externa Voltam a Condicionar
dos 7%) explicam a retracção do consumo em
Negativamente o Crescimento
–1,3%. No entanto, de acordo com o Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística, o Índice de
Problemas estruturais, de ordem financeira (dívida
volume do Comércio a Retalho (Tecidos, vestuário e
pública e dívida externa), que em grande parte se
calçado) experimentou um crescimento de 1,6%
sobrepõem, voltaram a condicionar negativamente o
acumulado nos últimos 12 meses (IBGE, Dezembro
crescimento da economia brasileira, que não terá
de 2001). As previsões para 2002 são mais
ultrapassado, em 2001, 1,5% (4,2% em 2000).
favoráveis, esperando-se um crescimento do
Estes problemas viram-se agravados, em 2001, pela
consumo de 1,1% e um crescimento da procura
deterioração do ambiente económico geral, sobretudo
interna de 1,7% (apoiado sobretudo no crescimento
nos Estados-Unidos e Argentina, e por uma crise
esperado do investimento, da ordem dos 4,5%).
energética interna que redundou num aumento
Espera-se também uma redução das taxas de juro de
considerável dos preços da electricidade tanto para uso
curto prazo, da ordem dos 3% (de 19% para 16%).
doméstico como para uso industrial.
Embora, em termos relativos, a dívida atinja montantes
que se situam dentro de parâmetros aceitáveis (a dívida
4.6. Crescimento da Economia Mundial um Pouco
pública rondará, no final de 2001, 54% do PIB), o facto
mais Satisfatório em 2002
de se encontrar expressa em moeda estrangeira,
nomeadamente em dólares, e de isso coincidir com
A Economia Mundial está numa situação ainda mais
uma fragilidade crónica das contas externas do país,
complicada do que a indicada nos resultados globais
torna a situação problemática.
de 2001– o que é comprovado pelo facto de
Com uma balança comercial excedentária, da ordem
algumas economias terem registado um crescimento
dos 2 biliões de dólares, a balança de transacções
negativo do PIB no ultimo trimestre do ano de 2001
correntes situou-se em 2001 em –4,5% do PIB, em
face ao ano anterior.
virtude dos encargos com a dívida externa. Com um
A Alemanha é o único grande país onde se espera uma
saldo primário de 3,6% do PIB, as contas do Estado
ligeira melhoria (taxa de crescimento de 0,7%, contra
brasileiro apresentam um défice global de –7,2% do
os 0,5% verificados em 2001). Em todos os outros
PIB, em virtude tanto dos juros como do aumento do
grandes países, as projecções apontam para um
valor em moeda nacional da dívida externa expressa em
crescimento em 2002 inferior ao verificado em 2001:
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
28
Shopping Franca, Brasil
Estados-Unidos (0,7%, contra 1% em 2001), Japão
optimismo, referindo os factores que poderão
(–1%; –0,4%), o mesmo sucedendo, como vimos, com
apontar para um crescimento económico mais
a generalidade das grandes economias Europeias.
positivo, que alguns admitem poder verificar-se
Cabe, mesmo assim, uma palavra de relativo
no segundo semestre de 2002.
2002
Taxa Crescimento Taxa Crescimento
do PIB
Estados-Unidos
Procura Interna
Consumo
Consumo
Privado
Público
1,1%
Inflação
3,9%
Taxa
BTC (% PIB)
Desemprego
Taxa Juro
Taxa Juro
Curto Prazo Longo Prazo
0,7%
0,7%
1,2%
6,2%
–3,9%
2,1%
4,5%
Japão
–1,0%
–1,6%
–1,4%
5,5%
2,9%
0,0%
1,4%
UE-15
1,5%
1,6%
2,2%
8,1%
0,0%
ZONA DO EURO
1,4%
1,5%
3,0%
4,8%
Alemanha
França
2,6%
5,1%
1,7%
1,5%
2,2%
8,9%
0,3%
1,0%
1,4%
1,2%
1,1%
8,1%
–0,4%
1,6%
1,7%
1,9%
1,8%
9,4%
1,8%
Reino-Unido
1,7%
2,0%
3,4%
2,5%
5,3%
–2,0%
Itália
1,2%
1,4%
0,6%
2,8%
10,2%
0,6%
Espanha
2,0%
2,2%
2,2%
3,1%
13,7%
–2,0%
Grécia
4,0%
3,0%
1,1%
3,4%
10,9%
–5,1%
Portugal
1,8%
1,4%
2,2%
4,5%
4,4%
–9,0%
Canáda
1,2%
2,0%
2,0%
1,3%
7,8%
Brasil
1,7%
5,0%
–4,3%
16,0%
Nota 1: A taxa de inflação mede o aumento de preços dos produtos produzidos internamente (índice de preços implícito no PIB)
Exceptua-se o Brasil, em que mede o aumento de preços no consumidor (IPC)
Nota 2: A taxa de juro de curto prazo é a do mercado monetário para operações a 90 dias. Valores médios anuais, excepto para o Brasil (valores de fim de período)
Nota 3: A taxa de juro de longo prazo é a da dívida pública a dez anos. Valores médios anuais
Depois de ter atingido um pico superior a 30 USD
para uma política fiscal igualmente expansionista
por barril, em 2000, valor que havia caído apenas
Refira-se, por último, o conjunto de características
para os 25 dólares na véspera dos acontecimentos
da economia dos Estados-Unidos, de que sempre
de 11 de Setembro de 2001, o petróleo transacciona-
poderá esperar-se uma maior capacidade de
-se hoje ao preço de 18 dólares por barril.
inversão de tendências negativas (pela sua maior
A manutenção de políticas monetárias de sentido
capacidade de assumpção e explicitação de
expansionista poderá ser um potente factor de
perdas, com consequente criação das condições
crescimento nos países mais desenvolvidos, não sendo
para uma mais rápida recuperação). Os últimos
de prever qualquer aumento das taxas de juro (nos
resultados em matéria de confiança dos
segmentos de mais curto prazo) ao longo do ano 2002.
consumidores americanos criam a esperança de,
Acresce, nos Estados-Unidos, o efeito de uma política
contrariamente ao que sucedeu em 2001, o ano de
fiscal também deliberadamente expansionista –
2002 poder caracterizar-se por uma revisão em
provavelmente mais eficaz do que a política monetária.
alta das expectativas extremamente pessimistas
Infelizmente, a União Europeia não dispõe de condições
com que se inicia.
AlgarveShopping, Portugal
5. Análise da Actividade por Negócio
5.1.1. Promoção de Centros Comerciais e de Lazer
5.1. Actividade de Centros Comerciais e de Lazer
5.1.1.1. O Desempenho
A Sonae Imobiliária detém, presentemente doze Centros
A Sonae Imobiliária tem, presentemente em Portugal,
Comerciais, três Galerias Comerciais e um Retail Park em
em fase de desenvolvimento e promoção dois Centros
operação em Portugal, sendo o líder dominante na
Comerciais, dois novos Retail Parks e uma nova
indústria de Centros Comerciais neste País, com uma
expansão do CascaiShopping. O investimento total
quota de mercado de cerca de 51%, medida em ABL gerido.
estimado para a execução destes projectos é de
Estão em promoção e desenvolvimento mais dois
€ 142,2 milhões.
Centros Comerciais, dois novos Retail Parks e uma
Os dois centros comerciais, que estavam em fase de
expansão, em Portugal.
promoção e desenvolvimento no ano transacto, o
Em Espanha, detém, em operação um Centro Comercial
MadeiraShopping, na ilha da Madeira, Portugal e o
e estão em desenvolvimento 4 novos Centros (Plaza
AlgarveShopping, na Guia, Algarve, Portugal, foram
Mayor, Málaga Outlet ambos em Málaga, Avenida M40
inaugurados, como previsto e com sucesso, em 28
em Madrid, e Toledo Shopping em Toledo).
Março 2001 e 24 Abril 2001, respectivamente.
Na restante Europa, a Sonae Imobiliária tem em
Os dois Centros Comerciais, Parque Açores (Ponta
desenvolvimento mais quatro novos Projectos (3DO
Delgada, Açores, Portugal) e o Viana Shopping (Viana
em Dortmund, Alemanha, Vienna Mitte em Viena,
do Castelo, Portugal) ambos em co-promoção com
Áustria, Aegean Park em Atenas, Grécia e Brescia
parceiros locais, iniciarão a respectiva construção
Centre em Brescia, Itália).
em 2002 e têm a sua abertura prevista para o
No Brasil promove dois novos Centros Comerciais e
Outono de 2003.
de Lazer, além de deter participações em cinco
O Setúbal Retail Park e o Coimbra Retail Park serão o
Centros Comerciais em operação, dos quais quatro
segundo e terceiro investimentos deste formato em
no Estado de S. Paulo e um em Brasília.
Portugal, esperando-se que tenham o mesmo
No total, a Sonae Imobiliária co-detém cerca de
sucesso que o Sintra Retail Park. O Setúbal Retail
2
790.000 m de ABL em operação em Portugal,
Park obteve a aprovação do respectivo projecto de
Espanha e Brasil e gere mais de 1.128.000 m de
Arquitectura durante o ano de 2001 e prevê-se obter
ABL naqueles mercados.
a licença de construção durante o ano de 2002,
A Sonae Imobiliária intervém na actividade de 94
estimando-se que a sua abertura ao público ocorra
propriedades, das quais 72 em Portugal, 11 em
na Primavera de 2003.
Espanha, na Grécia, na Itália, na Alemanha e na
Naturalmente, todos estes projectos serão geridos
Áustria 1 propriedade em cada País e 7 no Brasil.
pela Sonae Imobiliária.
2
Plaza Mayor, Espanha
Portugal
Viana
Parque Açores
Shopping
Localização
Setúbal Retail
Coimbra Retail
Expansão
Park
Park
CascaiShopping
Setúbal, Portugal
Coimbra, Portugal
Cascais, Portugal
Viana do Castelo,
Ponta Delgada,
Portugal
Açores, Portugal
Data de Abertura
Outono 2003
Outono 2003
Primavera 2003
Primavera 2003
Primavera 2004
Área de Influência
134.000 hab
116.000 hab
154.000 hab.
175.000 hab.
1.000.000 hab
31.000
31.000
20.000
13.000
10.000
18.000
20.000
20.000
12.800
6.700
600
1.120
800
500
750
Nº de Âncoras
5
6
3
1
Nº. de Lojas
73
72
10
10
ABC (m2)
2
ABL (m )
Estacionamento (lugares)
Nº de Restaurantes
40
14
12
4
1
% ABL comercializada
Não iniciada
Não iniciada
15%
50%
Não iniciada
Investimento Bruto (€)
47,0 milhões
33,0 milhões
22,1 milhões
15,8 milhões
24,3 milhões
Promotores
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Miller Developments
Miller Developments
Proprietários
Sonae Imobiliária (50%)
Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%) Sonae Imobiliária (50%)
Grupo de Investidores
Grupo Nicolau Sousa
Locais (50%)
Lima (50%)
Durante este ano de 2001, a Sonae Imobiliária
continuou os esforços tendentes à promoção de uma
das Torres de Escritórios, desde o início previstas
Miller Group (50%)
Miller Group (50%)
PanEuropean (25%)
TransEuropean (25%)
• ESPANHA: Plaza Mayor e Málaga Outlet, em
Málaga; Avenida M 40, em Madrid e Toledo
Shopping, em Toledo.
para o Centro Colombo, dado que a Empresa havia
• GRÉCIA: Aegean Park, em Atenas.
pré-comercializado cerca de 50% da sua área.
• ALEMANHA: 3DO, em Dortmund.
Porém, a Câmara Municipal de Lisboa colocou
• ÁUSTRIA: Vienna Mitte, em Viena
dificuldades para a sua promoção. A Sonae
• ITÁLIA: Brescia Centre, em Brescia.
Imobiliária demandou judicialmente a Câmara
O investimento total bruto estimado para estes
Municipal de Lisboa com vista à emissão da
novos Centros Comerciais é de € 907,7 milhões.
respectiva licença de construção.
Nos quadros abaixo descrevem-se com maior
Nos restantes mercados Europeus em que a
detalhe estes investimentos em promoção em
Sonae Imobiliária opera, estão em
Espanha e outros países Europeus.
desenvolvimento os seguintes novos Centros
Comerciais e de Lazer:
Avenida M40, Espanha
Espanha
Localização
Plaza Mayor
Malága Factory Outlet
Avenida M 40
Toledo Shopping
Málaga, Espanha
Málaga, Espanha
Madrid, Espanha
Toledo, Espanha
Data de Abertura
Abril 2002
Primavera 2004
Primavera 2003
Primavera 2004
Área de Influência
882.000 hab
882.000 hab
1.009.000 hab
247.000 hab
2
ABC (m )
30.000
17.000
68.500
48.000
ABL (m2)
28.900
16.700
45.500
35.000
Estacionamento (lugares)
2.350
970
2.450
2.000
Nº de Âncoras
4
3
7
8
Nº de Lojas
30
50
127
77
Nº de Restaurantes
65
20
14
% ABL comercializada
74%
Não iniciada
Não iniciada
Não iniciada
Investimento Bruto (€)
49,5 milhões
30,7 milhões
75,9 milhões
70,4 milhões
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Castle City
Castle City
Grupo Eroski
Grupo Eroski
Sonae Imobiliária (75%)
Sonae Imobiliária (75%)
Sonae Imobiliária (60%)
Sonae Imobiliária (65%)
Castle City (25%)
Castle City (25%)
Grupo Eroski (40%)
Grupo Eroski (35%)
Promotores
Proprietários
Outros Mercados
Aegean
Brescia Centre
3 DO
Vienna Mitte
Europeus
Park
Dortmund
Localização
Atenas, Grécia
Brescia, Itália
Dortmund, Alemanha
Viena, Áustria
Data de Abertura
Primavera 2004
Primavera 2005
Primavera 2006
Primavera 2005
Área de Influência
1.104.000 hab
582.000 hab
3.400.000 hab
2.000.000 hab
ABC (m2)
83.000
40.000
86.000
40.500
ABL (m2)
60.000
29.000
55.000
24.600
Estacionamento (lugares)
750
2.300
2.500
2.100
Nº de Âncoras
13
7
8
6
Nº de Lojas
295
105
180
125
Nº de Restaurantes
25
15
25
23
% ABL comercializada
Não iniciada
Não iniciada
Não iniciada
Não iniciada
Investimento Bruto (€)
152,0 milhões
109,2 milhões
250,0 milhões
170,0 milhões
Sonae Charagionis, S.A.
Sonae Imobiliária Itália, srl
Promotores
Proprietários
Sonae Imobiliária (50%)
Charagions Group (50%)
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae Imobiliária
Sonae West Shopping
Sonae West Shopping
Sonae Imobiliária (90%)
Sonae Imobiliária
WestDeutsche Immobilien
Bank (10%)
Aegean Park, Grécia
No Brasil, em Campinas (Estado de S. Paulo) está em
lugar em Março de 2002, estando já comercializados
promoção muito avançada o maior Centro Comercial
cerca de 81% da respectiva ABL. O investimento
e de Lazer da América Latina. A sua abertura terá
estimado é de € 100 milhões.
Brasil
Localização
Parque D. Pedro
Center Sul
Campinas, SP, Brasil
São Paulo, SP, Brasil
Data de Abertura
Março 2002
Outubro 2003
Área de Influência
3.000.000 hab
340.000 hab
162.000
40.000
105.000
22.000
8.000
1.160
ABC (m2)
2
ABL (m )
Estacionamento (lugares)
Nº de Âncoras
12
5
Nº de Lojas
320
150
Nº de Restaurantes
% ABL comercializada
Investimento Bruto (€)
45
13
81%
Não iniciada
100,0 milhões
30,0 milhões
Promotores
Sonae Enplanta, S.A.
Sonae Enplanta, S.A.
Proprietários
Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%)
Sonae Imobiliária (95%) / Sonae Enplanta, S.A. (5%)
Já no corrente ano, o Conselho de Administração
Distribuição (por valor) dos montantes
da Empresa aprovou o investimento na promoção
de Investimento em Promoções
de um novo centro Comercial e de Lazer na cidade
12%
Brasil
de São Paulo, bairro de Santo Amaro, SP, Brasil,
13%
Portugal
denominado Center Sul, cujo investimento se estima
em € 30 milhões.
16%
Áustria
Tal como enunciado na estratégia da Empresa, a
promoção destes Centros está a ser desenvolvida ou
21%
Espanha
sê-la-á em “Joint-venture” com sócios locais. Todos
estes novos Centros Comerciais e de Lazer serão
geridos pela Sonae Imobiliária.
A distribuição geográfica do valor dos investimentos
em desenvolvimento é, assim, a seguinte:
24%
Alemanha
14%
Grécia
GuimarãeShopping, Portugal
5.1.2. Investimento em Centros Comerciais e de Lazer
5.1.2.1. O Desempenho
A Sonae Imobiliária detém ou co-detém em operação
789.903 m2 de ABL em Portugal, Espanha e Brasil,
um aumento de 35,3% relativamente ao ano anterior.
Informação sobre Centros e Galerias Comerciais
31.12.2001
ABL (m2)
de (co) propriedade e em operação
Centro
Localização
Abertura
Lojas
Ocupação
Total
CascaiShopping
Cascais
1991+94+99+00
159
100%
64.883
CoimbraShopping
Coimbra
1993
68
97%
26.482
GuimarãeShopping
Guimarães
1995
90
99%
24.875
Gaia
1989+95
163
92%
56.443
ViaCatarina
Porto
1996
99
99%
11.611
Centro Colombo
Lisboa
1997
423
100%
119.869
GaiaShopping
MaiaShopping
Maia
1997
107
98%
30.840
NorteShopping
Porto
1998
286
100%
72.251
Centro Vasco da Gama
Lisboa
1999
160
100%
47.611
Sintra Retail Park
Sintra
2000
16
100%
17.317
MadeiraShopping
Funchal
2001
111
96%
26.583
AlgarveShopping
Guia
2001
132
94%
42.352
Arrábida Shopping
Gaia
1996
175
100%
56.174
1.989
98%
597.291
ClérigoShopping
Porto
1991
25
28%
1.423
Galeria Lambert
Lisboa
1998
12
100%
1.995
Edifício Grandella
Lisboa
1998
5
80%
5.806
42
76%
9.224
2.031
98%
606.515
126
98%
70.000
126
98%
70.000
Total de Centros Comerciais em Portugal
Total de Galerias em Portugal
Total Portugal
Parque Principado
Oviedo
Total de Centros Comerciais em Espanha
2001
Shopping Penha
São Paulo
218
89%
18.116
Shopping Franca
São Paulo
99
83%
18.323
Shopping Metrópole
São Paulo
159
99%
25.245
Brasília
198
87%
30.341
São Paulo
145
91%
21.363
Pátio Brasil
Tivoli Shopping
Total de Centros Comerciais no Brasil
TOTAIS
819
90%
113.388
2.976
97%
789.903
ViaCatarina, Portugal
O ano de 2001 foi globalmente muito positivo.
contra o Euro de 11,2% durante o ano. Este portfólio
Os Centros e Galerias Comerciais, em Portugal e no
encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 97%.
Brasil, propriedade (ou co-propriedade) da Empresa
Em Portugal, as rendas e outros proveitos gerados
geraram, em 2001, rendas e outros proveitos no
pelos Centros Comerciais e Galerias ascenderam a
montante de € 141,1 milhões representando um
€ 123,8 milhões, representando um crescimento de
crescimento de 15,9% sobre o ano anterior. Numa
21,5% face a 2000. Numa base “like-for-like” este
base “like-for-like” este crescimento foi de 7%, valor
crescimento foi de 11,2%. Este portfolio encontrava-se,
elevado tendo em conta a desvalorização do Real
no final de 2001, ocupado a 98,3%.
Tomando somente o portfólio de Centros Comerciais,
Portugal: Centros Comerciais e Galerias
em Portugal, e analisando as Rendas Fixas e Variáveis
Rendas e Outros Proveitos
geradas, estas ascenderam a € 115 milhões, um
140,0
124
120,0
crescimento de 20,2% sobre 2000. Numa base “like-for
like” esse crescimento foi de 9,6%.
102
87
100,0
80,0
62
Milhões de Euro
60,0
40,0
32
20,0
0,0
1997
1998
1999
2000
2001
(milhares de Euro)
Centro
Rendas Brutas Totais
Rendas Fixas Brutas
2001
2000
Var. %
2001
13.809
11.879
16,2%
CoimbraShopping
2.679
2.480
GuimarãeShopping
2.641
2.420
GaiaShopping
8.341
ViaCatarina
CascaiShopping
Centro Colombo
Rendas Variáveis Brutas
Variáveis sobre Fixas
2000
Var. %
2001
2000
Var. %
2001
2000
13.547
11.610
16,7%
262
269
(2,6%)
1,9%
2,3%
8,0%
2.163
2.085
3,7%
516
395
30,6%
23,9%
18,9%
9,1%
2.452
2.261
8,4%
189
159
18,9%
7,7%
7,0%
7.947
5,0%
8.004
7.615
5,1%
337
332
1,5%
4,2%
4,4%
4.678
4.691
(0,3%)
4.588
4.625
(0,8%)
90
66
36,4%
2,0%
1,4%
36.650
34.003
7,8%
31.756
28.882
10,0%
4.894
5.121
(4,4%)
15,4%
17,7%
MaiaShopping
3.879
3.418
13,5%
3.354
2.876
16,6%
525
542
(3,1%)
15,7%
18,8%
NorteShopping
19.551
17.469
11,9%
16.460
15.019
9,6%
3.091
2.450
26,2%
18,8%
16,3%
Centro Vasco da Gama
12.260
11.033
11,1%
10.370
8.875
16,8%
1.890
2.158
(12,4%)
18,2%
24,3%
Sintra Retail Park
2.382
297
702,0%
2.377
297
700,3%
5
0
n.a.
0,2%
0,0%
MadeiraShopping
4.262
0
n.a.
3.891
0
n.a.
371
0
n.a.
9,5%
0,0%
AlgarveShopping
3.851
0
n.a.
3.450
0
n.a.
401
0
n.a.
11,6%
0,0%
114.983
95.637
20,2%
102.412
84.145
21,7%
12.571
11.492
9,4%
12,3%
13,7%
Total (Like-for-like) 01/00 104.488
95.340
9,6%
92.694
83.848
10,6%
11.794
11.492
2,6%
12,7%
13,7%
Total
Pátio Brasil, Brasil
As rendas variáveis representaram um total de 12,3%
50% da empresa detentora do GaiaShopping.
das rendas fixas.
Em Espanha e dando cumprimento a um contrato
Destacam-se os valores de rendas variáveis obtidas
assinado em Junho de 2000, a Sonae Imobiliária
no CoimbraShopping, Centro Colombo,
adquiriu “chave-em-mão”, em Maio de 2001, 25% da
MaiaShopping, NorteShopping, Centro Vasco da
SPV (“Special Purpose Vehicle”) detentora do Parque
Gama e AlgarveShopping, todas superiores a 10%
Principado (Oviedo), em conjunto com o Grupo LAR
das respectivas rendas fixas.
Grosvenor (25%) e Fundos Whitehall (50%). O Parque
Terminaram-se os trabalhos relativos à segunda fase
Principado é um Centro Comercial Regional com
de expansão do CascaiShopping com a construção
cerca de 70.000 m2 correspondentes a 126 lojas,
de 660 lugares adicionais de parque de
que se encontravam ocupadas a 98% no final do ano.
estacionamento e de uma expansão de 4.900 m2 de
No Brasil, as rendas totais geradas pelos Centros
ABL (investimento de € 14,6 milhões).
Comerciais ascenderam a € 16,9 milhões,
Em Dezembro de 2001 procedeu-se à aquisição de
representando um decréscimo de 4,1% face a 2000.
50% da empresa detentora do Arrábida Shopping à
Medido em Reais, esta variação, face ao ano
Lend Lease em “joint-venture” com a CNP Assurances
anterior, foi positiva de 6,1%. Este portfolio
e Ecureuil Vie (50%) ao mesmo tempo que estes
encontrava-se, no final de 2001, ocupado a 90,2%.
investidores franceses adquiriam, à Sonae Imobiliária,
(milhares de Euro)
Centro
Rendas Brutas Totais
2001
2000
Rendas Fixas Brutas
Var. %
2001
2000
Var. %
Rendas Variáveis Brutas
2001
2000
Var. %
Variáveis sobre Fixas
2001
2000
Penha
3.653
4.267
(14,4%)
3.516
4.141
(15,1%)
137
126
8,9%
3,9%
3,0%
Franca
923
1.137
(18,8%)
703
622
13,0%
220
515
(57,3%)
31,3%
82,8%
Metrópole
5.053
5.213
(3,1%)
4.638
4.783
(3,0%)
415
430
(3,6%)
8,9%
9,0%
Pátio Brasil
5.407
5.241
3,2%
4.962
4.815
3,1%
444
426
4,3%
9,0%
8,8%
Tivoli
1.875
1.775
5,6%
1.545
1.691
(8,6%)
330
84
293,0%
21,4%
5,0%
Total
16.910
17.633
(4,1%)
15.364
16.052
(4,3%)
1.546
1.581
(2,2%)
10,1%
9,8%
As rendas variáveis diminuíram 2,2% face ao ano de
Em termos de renda fixa, o mais importante lojista da
2000 e representaram 10,1% das rendas fixas, uma
Sonae Imobiliária é o Grupo INDITEX que representa
melhoria relativamente aos 9,8% do ano anterior.
cerca de 7,1% do total daquele proveito. A Sonae
Finalmente, uma nota sobre a dependência da Sonae
Distribuição representa, no conjunto das suas
Imobiliária dos seus diversos Clientes / Lojistas em
insígnias, somente 4,6% da renda total. O peso das
termos de renda.
rendas da Sonae Turismo é negligenciável.
NorteShopping, Portugal
Posição
Lojista
(Peso nas Rendas)
% de Peso
Nome
1
GRUPO INDITEX
Insignia
nas rendas
Zara; Pull & Bear; Bershka;
7,12%
Kiddy´s Class; Massimo Dutti; Stradivarius
2
SONAE DISTRIBUIÇÃO
Modelo Bonjour; Vobis; Sport Zone;
4,61%
Worten; Auto Center; Max Office
3
GRUPO CONFESPANHA
Cortefiel; Douglas; Women Secret;
3,62%
Milano; Springfield
4
GRUPO IBERSOL
Pizza Hut; Pans & Company; KFC; Pasta Café; Iber;
3,34%
Ó Kilo; Burguer King; Quiosque Buondi
5
WARNER LUSOMUNDO
Warner Lusomundo
3,26%
6
GRUPO MACONDE
Macmoda; Tribo
2,66%
7
GRUPO BCP
BCP; BII; Bonança; Banco 7;
1,80%
Nova Rede; BPSM
8
GRUPO BARREIROS FARIA
Perfumes & Ciª
1,41%
9
MANGONOR
Mango
1,28%
10
GRUPO VISTA ALEGRE E ATLANTIS
Casa Alegre; Vista Alegre; Atlantis
1,21%
5.1.2.2. Os Investimentos Técnicos
5.1.2.3. A Valorização de Mercado
Em termos consolidados, os investimentos técnicos
Os centros e galerias comerciais em operação em
líquidos da Sonae Imobiliária foram de € 160,3 milhões.
Portugal, Espanha e Brasil foram valorizados, a preços
de mercado, a 31 de Dezembro de 2001, em
€ 1.944 milhões e a parte propriedade da Sonae
Imobiliária em € 1.064 milhões, ou seja, um
crescimento, em 2001, de € 211 milhões só no
Centros Comerciais e Galerias em Operação
Valor de Mercado do Imobiliário
Investimentos Técnicos Líquidos
2500
180,0
160
104
82
66
60,0
30,0
0,0
1997
1359
1500
82
Milhões de Euro
Milhões de Euro
120,0
90,0
1944
2000
150,0
1998
1999
2000
2001
1064
959
1000
500
1480
854
760
653
534
375
0
12/97
12/98
Valor Total
12/99
12/00
Parte Sonae Imobiliária
12/01
Arrábida Shopping, Portugal
património imobiliário de centros comerciais e galerias
Os principais Centros Comerciais detidos (ou co-
em operação da Empresa, consequência do
detidos) pela Sonae Imobiliária sofreram, de 2000
investimento feito, da esperada baixa de “yields” e do
para 2001, as seguintes variações no respectivo
crescimento das rendas e de outros proveitos gerados.
valor de mercado atribuível à Sonae Imobiliária:
(A 31 de Dezembro e em milhares de Euro)
Centros Comerciais e Galerias
detidos ou co-detidos e em operação
Valor de Mercado atribuível à Sonae Imobiliária
2001
2000
%
1999
%
CascaiShopping
93.404
84.122
CoimbraShopping
29.265
27.988
11,0%
75.892
10,8%
4,6%
26.870
GuimarãeShopping
31.326
4,2%
28.107
11,5%
26.526
GaiaShopping (em 2001
56.242
6,0%
92.572
21,5%
89.290
3,7%
Portugal
passou a ser detido em 50%)
ViaCatarina
31.212
28.556
9,3%
28.571
(0,1%)
250.249
240.770
3,9%
225.282
6,9%
MaiaShopping
41.965
39.206
7,0%
37.081
5,7%
NorteShopping
118.172
112.035
5,5%
101.391
10,5%
Centro Vasco da Gama
129.603
28,7%
Centro Colombo
185.903
166.798
11,5%
Sintra Retail Park
14.300
13.343
7,2%
n.a.
MadeiraShopping
26.573
n.a.
n.a.
AlgarveShopping
77.566
n.a.
n.a.
Arrábida Shopping
57.090
n.a.
n.a.
(adquiridos 50% em 2001)
Outros
Total Portugal
8.728
9.462
(7,8%)
9.118
1.021.994
842.958
21,2%
749.623
3,8%
12,5%
Espanha
Parque Principado
32.750
n.a.
n.a.
Total Espanha
32.750
n.a.
n.a.
Brasil
Shopping Penha
2.437
3.021
(19,3%)
3.283
(8,0%)
Shopping Franca
795
909
(12,5%)
963
(5,6%)
Shopping Metrópole
1.887
2.091
(9,8%)
2.032
2,9%
Pátio Brasil
2.962
2.946
0,5%
2.482
18,7%
12,6%
Tivoli Shopping
1.495
1.642
(9,0%)
1.458
Total Brasil
9.576
10.609
(9,7%)
10.218
1.064.319
853.567
24,7%
759.841
Total Centros e Galerias em operação
3,8%
12,3%
Sintra Retail Park, Portugal
As “yields” equivalentes utilizadas na avaliação de
5.1.2.5. A Gestão de Risco
mercado, a 31.12.2001, efectuada aos centros e
galerias comerciais em operação e em
A Sonae Imobiliária tem desenvolvido actividades e
desenvolvimento da Sonae Imobiliária, em Portugal,
acções no âmbito da Gestão de Risco do seu negócio
variaram entre 8,75% e 6,25%. As “yields” utilizadas
de Centros Comerciais. Durante o ano de 2001,
são ainda relativamente altas quando comparadas
prosseguiram-se com as actividades na gestão dos
com as que se praticam em empreendimentos
riscos técnico–operacionais através de auditorias
equivalentes em Espanha e Itália, pelo que os centros
realizadas aos sistemas de segurança contra
e galerias comerciais em operação e em
incêndio, aos sistemas de intrusão e CCTV e ainda
desenvolvimento de propriedade da Empresa,
auditorias técnicas a Lojistas, nomeadamente
evidenciam ainda potencial de valorização futura.
auditorias higieno-sanitárias às lojas da restauração.
Estas auditorias permitem identificar aspectos a
melhorar, quer nas operações, quer mesmo em
5.1.2.4. O Re-Financiamento de Centros Comerciais
algumas instalações. Foram ainda realizados testes
em Operação
aos planos de emergência dos Centros Comerciais e
simulacros de combate a incêndio, de ameaça de
Durante o ano de 2001 re-financiaram-se através de
bomba e de evacuação dos centros comerciais, em
empréstimos de longo prazo do tipo “mortgage-
alguns casos com a presença dos serviços da
-backed project finance” seis centros comerciais em
protecção civil, forças de segurança e bombeiros.
operação em Portugal como forma de libertação de
fundos para financiar a expansão da Empresa,
nomeadamente a expansão internacional.
5.1.2.6. A Auditoria Interna
Assim, em Julho, financiaram-se, os Centros
Comerciais CoimbraShopping (€ 18,5 milhões),
A Auditoria Interna das empresas da Sonae Imobiliária
GuimarãeShopping (€ 19,8 milhões) e MaiaShopping
tem sido desenvolvida com recurso aos serviços
(€ 26,5 milhões).
partilhados do Grupo Sonae através de recursos
Em Julho de 2001, procedeu-se ao refinanciamento,
especialmente dedicados e com reporte directo ao
com liquidação integral do financiamento existente,
Conselho de Administração da Sonae Imobiliária. Neste
do Centro Colombo (€ 224,5 milhões) e ao reforço
exercício, foram efectuadas auditorias de conformidade
de € 37,5 milhões do financiamento do
aos procedimentos das principais unidades e auditorias
NorteShopping.
aos processos críticos do negócio, nomeadamente aos
Finalmente, em Novembro de 2001, liquidou-se
seguintes: gestão dos contratos de utilização com os
integralmente o financiamento em vigor no
Lojistas, aquisição de bens e serviços e gestão dos
GaiaShopping e obteve-se o respectivo
fluxos de tesouraria dos parques de estacionamento.
refinanciamento (€ 55 milhões).
No âmbito da auditoria aos sistemas de informação,
Desta forma a Sonae Imobiliária aumentou o
efectuou-se a auditoria ao sistema de registo das
seu endividamento de longo prazo em
vendas diárias dos Lojistas. Foi ainda efectuada a
€ 191,8 milhões, sem necessidade de prestar
auditoria de conformidade com procedimentos e
“corporate guarantees”.
processos e de sistemas à transição para o Euro.
MadeiraShopping, Portugal
5.1.3. Gestão de Centros Comerciais e de Lazer
sua actividade aumentou em Portugal, Espanha e Brasil,
5.1.3.1. Gestão Operacional
os três países onde actualmente opera.
A actividade consolidada da Sonae Imobiliária no âmbito
ABL, dos quais 76% em Portugal, 14% em Espanha e os
da gestão, marketing e comercialização de centros
restantes 10% no Brasil. A esta Área Bruta Locável (ABL)
comerciais, continuou a crescer na medida em que a
total correspondiam 3.949 contratos com Lojistas.
Em 2001, a Sonae Imobiliária geria 1.128.033 m2 de
Centros Comerciais: Contratos e ABL (m2) sob gestão
ABL m2
Centro
Número
de Contratos
CascaiShopping
64.883
183
CoimbraShopping
26.482
82
GuimarãeShopping
24.875
91
GaiaShopping
56.443
180
ViaCatarina
11.611
122
119.869
508
MaiaShopping
30.840
117
NorteShopping
72.251
331
Centro Vasco da Gama
47.611
214
Sintra Retail Park
17.317
18
MadeiraShopping
26.583
147
AlgarveShopping
42.352
164
Arrábida Shopping
56.174
185
597.291
2.342
Centro Colombo
Total Centros Comerciais em Portugal
ClérigoShopping
1.423
8
Galeria Lambert
1.995
14
Edifício Grandella
5.806
4
Total Galerias em Portugal
9.224
26
Galerias de 3º sob gestão
252.945
617
Total sob gestão em Portugal
859.460
2.985
Bilbondo
37.222
41
Iruña
25.784
31
Eroski - Tudela
18.758
27
9.198
15
19.427
24
9.258
18
Eroski - Calahorra
Valderaduey
Abadino (Abertura em Out,17,2001)
Urbil
35.538
69
155.185
225
Penha
18.116
195
Franca
18.323
82
Metrópole
25.245
157
Pátio Brasil
30.341
173
Tivoli
21.363
132
113.388
739
1.128.033
3.949
Total sob gestão em Espanha
Total de Centros Comerciais no Brasil
Total sob gestão
NorteShopping, Portugal
Distribuição geográfica da ABL
gestão, bem como “fees” de comercialização e
sob Gestão
consultadoria, alcançou um valor total de
€ 222,8 milhões, um crescimento de 34,3%
10%
Brasil
relativamente ao ano anterior, consequência do
aumento do número de Centros e Galerias sob
14%
Espanha
gestão, bem como de um forte crescimento da
actividade de comercialização de lojas, devido
aos novos projectos que abriram ao público
durante 2001.
76%
Portugal
Portugal: Gestão e Comercialização de Centros Comerciais
Em Portugal, a Sonae Imobiliária era responsável, no final
Milhões de Euro
do ano, pela gestão de 2.985 contratos de lojas e
arrecadações, representando 859.460 m2 de ABL total.
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
‘93
Portugal: N.o de contratos e ABL (000’m2)
‘94
‘95
‘96
‘97
‘98
‘99
‘00
‘01
sob Gestão
Volume de negócios
1.000
2.500
600
2.000
400
1.500
1.000
200
500
0
0
‘93
‘94
‘95
‘96
‘97
ABL (1.000 m2) sob Gestão
‘98
‘99
‘00
N.o de Contratos sob Gestão
3.000
800
ABL (000’s) sob Gestão
Colaboradores
1.000
‘01
Contratos sob Gestão
O número de Colaboradores dedicado às actividades
de gestão e comercialização de centros comerciais
em Portugal situou-se, no final do ano de 2001, em
205, representando uma variação de –13,1%
relativamente a 2000. Devemos assinalar, no entanto,
que durante o corrente ano se centralizou todo o
“back office” administrativo da Sonae Imobiliária
(incluindo também o da área da Gestão) numa nova
empresa prestadora de serviços. Para efeito de
comparação, se se retirar o pessoal de “back office”
administrativo, verifica-se um crescimento de 180
O volume de negócios consolidado das actividades
para 205 pessoas (+13,9%), no número de
de gestão e comercialização de centros comerciais
colaboradores dedicados à Gestão e Comercialização
em Portugal, que inclui rendas, despesas comuns,
em Portugal, essencialmente devido ao acréscimo de
direitos de ingresso da totalidade do portfolio sobre
actividade verificado.
N.o de Colaboradores
(consolidado) Volume de Negócios e Colaboradores
Centro Vasco da Gama, Portugal
Passando agora a analisar a performance, em
positiva, com as visitas a crescerem 8,5% e as
2001, dos 11 Centros Comerciais e do Retail Park
vendas 19,1% relativamente a 2000. Em termos
da Sonae Imobiliária em Portugal, é possível
de “like-for-like” os crescimentos foram de 0,3%
concluir que a evolução foi globalmente muito
e 8,4% respectivamente.
(milhares de visitas; milhares de Euro)
Centro
Visitas
Vendas
2001
2000
Var. %
2001
10.824
10.887
2000
(0,6%)
156.765
133.907
CoimbraShopping
7.466
GuimarãeShopping
8.442
7.457
0,1%
43.875
40.753
7,7%
7.722
9,3%
37.070
28.820
28,6%
10.670
11.046
(3,4%)
86.335
82.138
5,1%
9.371
8.656
8,3%
38.097
37.541
1,5%
34.088
35.892
(5,0%)
448.423
435.308
3,0%
MaiaShopping
8.718
8.264
5,5%
45.895
42.798
7,2%
NorteShopping
21.558
21.521
0,2%
275.322
240.839
14,3%
Centro Vasco da Gama
CascaiShopping
GaiaShopping
ViaCatarina
Centro Colombo
Var. %
17,1%
21.466
20.698
3,7%
171.672
160.065
7,3%
Sintra Retail Park
0
0
n.a.
20.756
3.542
486,0%
MadeiraShopping
4.562
0
n.a.
57.508
0
n.a.
AlgarveShopping
6.192
0
n.a.
53.916
0
n.a.
Total
143.357
132.142
8,5%
1.435.634
1.205.711
19,1%
Total (Like-for-like) 01/00
132.603
132.142
0,3%
1.303.454
1.202.169
8,4%
O CascaiShopping manteve elevados níveis de
vendas continuou excelente, tendo sido atingido um
tráfego, com cerca de 10,8 milhões de visitas
valor médio mensal de € 587 por m2, o mais elevado
(–0,6% que em 2000). As vendas e as rendas totais
no portfolio da Sonae Imobiliária. A taxa de ocupação
cresceram significativamente, com um aumento
foi de 97%.
respectivamente de 17,1 % e 16,2% face ao ano
No GuimarãeShopping continuou a verificar-se um
anterior, em resultado da melhoria de “tenant-mix”
crescimento interessante no tráfego (+9,3%) e nas
conseguida após a renovação do Centro, com a
vendas (+28,6%). As rendas totais também
subdivisão da antiga loja Printemps num conjunto de
apresentaram um bom crescimento (+9,1%), fruto da
várias lojas, que passou a integrar as mega-lojas
introdução de várias novas insígnias no processo de
ZARA, FNAC, WORTEN e SPORTZONE, além de
renovação de contratos, que teve lugar no final do 1º
várias outras. A taxa de ocupação do Centro
trimestre de 2001. A taxa de ocupação subiu para cerca
permaneceu em 100%.
de 99%, existindo apenas uma única loja vaga, com
O CoimbraShopping completou o quarto ano após
fortes hipóteses de comercialização, a curto prazo.
expansão com um bom crescimento de vendas
No GaiaShopping o tráfego atingiu cerca de 10,7
(+7,7%) e das rendas totais (+8,0%) embora tenha
milhões de visitas (–3,4%), enquanto que as vendas
registado um tráfego praticamente sem variação
e as rendas totais cresceram respectivamente
(+0,1%). A performance do Centro em matéria de
+5,1% e +5,0%. Esta evolução foi conseguida apesar
MadeiraShopping, Portugal
do encerramento provisório de várias lojas,
O MaiaShopping também completou o seu quarto ano
decorrente das obras de fit-out para instalação de
de operação apresentando uma evolução muito
várias novas insígnias, no processo de renovação de
favorável, com um tráfego de 8,7 milhões de visitas
contratos que teve lugar durante o último trimestre
(+5,5%), enquanto que as vendas (+7,2%) e as
do ano 2001. Este Centro fechou o ano com uma
rendas totais (+13,5%) cresceram ambas fortemente,
taxa de ocupação global de 92%, devido à
fruto da melhoria verificada no “tenant-mix”, que
desactivação progressiva de lojas na Galeria do
incluiu nomeadamente a introdução de várias novas
Hipermercado, por forma a permitir o lançamento de
insígnias. A taxa de ocupação do Centro subiu para
obras profundas de renovação, a iniciar no 1º
98,2%, o valor mais elevado verificado desde a
semestre de 2002.
abertura do Centro, em 1997.
O tráfego do ViaCatarina alcançou 9,4 milhões de
O NorteShopping, inaugurado em Outubro de 1998,
visitas (+8,3%), enquanto que as vendas (+1,5%) e
completou o seu terceiro ano de operação com um
as rendas totais (–0,3%) apresentaram ambas uma
tráfego de 21,6 milhões de visitas (+0,2%). A
evolução algo inferior ao esperado. Esta situação
evolução das vendas (+14,3%) e das rendas totais
decorreu do impacto negativo das obras que
(+11,9%) foi muito favorável, ultrapassando
decorreram durante grande parte do ano, na “baixa”
claramente as expectativas mais optimistas. A taxa
do Porto. Com efeito, houve uma queda importante
de ocupação manteve-se nos 100%.
no número total de automóveis que entraram no
O Centro Vasco da Gama, que abriu ao público em
estacionamento (–10%), passando os clientes a
Abril de 1999, também manteve um desempenho
utilizar o Centro muito mais como mera
muito bom, com um tráfego de 21,5 milhões de
“conveniência”. Esta tendência foi alterada a partir de
visitas (+3,7%) e uma evolução das vendas (+7,3%) e
Setembro, altura em que o impacto negativo das
das rendas totais (+11,1%) bem positivas. A taxa de
obras diminuiu fortemente, com alteração imediata na
ocupação manteve-se nos 100%.
evolução das vendas, que passaram a crescer com
Relativamente ao Sintra Retail Park, que abriu ao
uma taxa relativamente elevada. Espera-se a
público em Novembro de 2000, verificou-se uma
continuação desta recuperação, durante o corrente ano.
progressiva melhoria do desempenho, acabando o
A taxa de ocupação do Centro manteve-se nos 99%.
ano com um crescimento de vendas (+4%) e de
O Centro Colombo completou o seu quarto ano de
rendas totais (+15%) durante o período em que a
operação com um tráfego de cerca de 34 milhões de
comparação com o ano anterior foi possível. Esta
visitantes, uma evolução de –5% relativamente ao ano
evolução teve lugar apesar de nessa altura uma das
anterior, muito embora continue a ser um dos Centros
lojas do Centro se encontrar encerrada, durante o
mais visitados do mundo (é de registar que em
processo de substituição da insígnia “Monsieur
Novembro de 2001 abriu ao público o “El Corte Inglés”,
Bricolage” pela insígnia “Mestre Maco”. Actualmente
em Lisboa, que apesar de ser um conceito algo
o Sintra Retail Park não tem lojas vagas.
diferente de um Centro Comercial, veio alargar o ABL
Em Março de 2001, abriu ao público o
total disponível em Lisboa). No entanto, tanto as vendas
MadeiraShopping, situado no Funchal, com uma ABL
(+3,0%), como as rendas totais (+7,8%) continuaram a
de 26.583 m2. Durante os cerca de 9 meses de
apresentar taxas de crescimento assinaláveis, em
operação, o Centro foi visitado por 4,6 milhões de
comparação com os valores de 2000. A taxa de
pessoas, valor que se pode extrapolar para cerca de
ocupação ficou em 99,8%, tal como no ano anterior.
6 milhões de visitantes, ao longo de um período
AlgarveShopping, Portugal
completo de 12 meses. As vendas do Centro têm
Shopping, situado em Gaia, a Sonae Imobiliária
sido satisfatórias (média mensal de € 250 por m2),
passou a assegurar a gestão deste empreendimento.
com um desempenho crescentemente favorável ao
O desempenho deste Centro, durante o ano 2001,
longo dos meses. A taxa de ocupação alcançou
pode ser resumido nos seguintes números: tráfego
100% no interior do Shopping, permanecendo todavia
anual de 12,4 milhões de pessoas, evolução das
4 lojas vagas localizadas num pequeno ”village”
vendas de 0,6% e das rendas totais de 5%. Em
situado já no exterior do edifício, havendo boas
Outubro de 2002, momento em que chegam ao seu
perspectivas de comercialização a relativamente
termo cerca de 100 contratos de utilização, haverá
curto prazo.
certamente a oportunidade de introduzir alguma
Em Abril de 2001, abriu ao público o
renovação no “tenant-mix”, com provável impacto
AlgarveShopping, situado na Guia (Algarve), com uma
positivo na performance futura do Centro.
ABL de 42.352 m2. Durante os cerca de 8 meses de
Em Espanha, a Sonae Imobiliária alargou durante o
operação, o Centro foi visitado por 6,2 milhões de
ano 2001 o seu portfolio de Centros geridos, que
pessoas, valor que se pode extrapolar para cerca de
passou de seis a sete, todos propriedade de
8,5 milhões de visitantes, ao longo de um período
terceiros, correspondentes a um total de 225
completo de 12 meses. As vendas do Centro
contratos e 155.185 m2 de ABL. O conjunto dos
também se verificaram de acordo com as
Centros teve uma performance positiva, com uma
expectativas (média mensal superior a € 300 por
evolução global de +14,2% e de +33,9%,
m2), embora com uma elevada sazonalidade, com
respectivamente nas vendas e nas rendas totais.
uma época “alta” no Verão. A taxa de ocupação do
Actualmente encontra-se em preparação a abertura
Centro, no final do ano, atingiu 94% das lojas (não
do Plaza Mayor, situado em Málaga, que será o
inclui a área reservada para futura expansão).
primeiro Centro promovido e desenvolvido em
Por último, no final de Dezembro, e como
Espanha pela Sonae Imobiliária, com abertura
consequência da aquisição de 50% do Arrábida
prevista para a Primavera 2002.
(milhares de visitas; milhares de Euro)
Centro
Visitas
2001
2000
Vendas
Var. %
2001
2000
Var. %
Bilbondo
4.631
4.477
3,4%
34.499
34.465
0,1%
Abadino (Abertura Out,17,2001)
1.176
0
n.a.
1.256
0
n.a.
Iruña
3.559
3.787
(6,0%)
19.117
21.353
(10,5%)
Eroski – Tudela
1.703
1.636
4,1%
2.396
1.988
20,5%
Eroski – Calahorra
1.549
1.463
5,9%
1.906
1.671
14,1%
Valderaduey
3.209
3.289
(2,4%)
10.926
10.906
0,2%
Urbil (Abertura Maio, 16,2000)
6.257
2.188
186,0%
32.207
19.181
67,9%
Total
22.083
16.840
31,1%
102.307
89.564
14,2%
Total (Like-for-like) 01/00
14.650
14.652
0,0%
68.844
70.383
(2,2%)
Shopping Penha, Brasil
No Brasil, a Unishopping, empresa totalmente
Embora com uma descida de tráfego da ordem dos
detida pela Sonae Enplanta, gere cinco centros
9,7%, as vendas, expressas em Reais, registaram
comerciais, de que a Sonae Enplanta é co-
crescimentos globais de 9,4% (em Euro as vendas
-proprietária, que representam um total de 739
decresceram 6,2%, como consequência da
2
contratos e 113.388 m de ABL. A evolução
desvalorização do Real contra esta moeda).
registada na performance dos Centros foi positiva,
A conjuntura económica Brasileira tem apresentado
tendo em conta as dificuldades económicas que o
recentemente alguns indícios de melhoria, pelo que se
País atravessa.
espera um ano de 2002 mais favorável que o de 2001.
(milhares de visitas; milhares de Euro)
Centro
Visitas
2001
2000
Penha
13.522
15.935
Franca
5.766
5.904
Metrópole
8.908
Pátio Brasil
Tivoli
Total
Vendas
Var. %
2001
2000
Var. %
(15,1%)
34.475
44.122
(21,9%)
(2,3%)
21.760
24.146
(9,9%)
9.053
(1,6%)
56.102
58.498
(4,1%)
7.495
10.199
(26,5%)
54.448
50.384
8,1%
8.609
7.946
8,3%
29.804
32.440
(8,1%)
44.299
49.037
(9,7%)
196.590
209.590
(6,2%)
A Sonae Imobiliária pratica uma gestão activa dos
No Brasil, das 253 lojas comercializadas, 145
Centros Comerciais e Galerias sob sua gestão, por
referiam-se a contratos já assinados para o “Parque
forma a permanentemente adequar o respectivo
D. Pedro” (não incluindo vários contratos em fase de
“tenant mix” às necessidades de Consumidores,
assinatura) e 108 para comercialização de lojas nos
Lojistas e Investidores.
cinco Centros já em operação.
Assim, durante o ano de 2001, procedeu-se à
comercialização de 711 lojas, das quais 346 em
Portugal (49%), 112 em Espanha (16%) e 253 no
5.1.3.2. O Projecto NTBD (New Technologies
Brasil (35%).
Business Department)
Das 346 lojas comercializadas em Portugal, 207
(60%) foram-no relativamente a novos Centros, e 139
O NTBD lançou durante o ano de 2001, alguns projectos
referem-se a re-comercializações em Centros e
que beneficiam das Novas Tecnologias e que permitirão
Galerias em operação (40%).
acrescentar valor aos activos da Empresa.
Em Espanha, das 112 lojas comercializadas, 107
Foi criada a marca SonaeShopping que servirá de
foram novas comercializações do projecto Plaza
base comunicacional e integradora de vários
Mayor (em Málaga) e de alguns outros projectos
projectos de comunicação, fidelização e de
detidos por terceiros, e que a Sonae Imobiliária
lançamento de novos serviços de apoio aos Lojistas e
comercializa. As restantes 5 lojas foram objecto de
iniciaram-se os seguintes projectos:
recomercialização em Centros geridos pela Empresa.
Centro Colombo, Portugal
• SonaeShopping.Com – O projecto de infraestrutura
de comunicação dos Centros Comerciais da Sonae
Imobiliária com o público, utilizando a internet,
designado SonaeShopping.Com – Portal de Centros
Comerciais, iniciou o lançamento dos sites de
Centros em Dezembro com o www.Colombo.pt e
www.NorteShopping.pt.
• uma comunicação digital mais eficiente entre o
Centro e os Lojistas, e vice-versa;
• a publicação digital de toda a documentação que o
Centro normalmente disponibiliza aos Lojistas,
podendo ser consultada por estes a qualquer momento;
• a exposição de um conjunto de ofertas vantajosas
para os Lojistas, que foram previamente
estabelecidas com Prestadores de Serviços
No primeiro semestre de 2002, continuará o
seleccionados, tirando partido do atractivo que
lançamento de mais 29 sites dos restantes Centros
constitui toda a rede de Centros.
mais importantes no portfolio da Sonae Imobiliária
em Portugal, Espanha e Brasil e do Portal
A negociação e selecção de Prestadores de Serviços
www.SonaeShopping.com propriamente dito que
decorreu no último trimestre de 2001 e a
agregará a oferta de todos os Centros abrangidos, já
disponibilização de acessos ao Portal, para todos os
que todos disporão de uma infraestrutura tecnológica
Lojistas, e seu lançamento efectivo está agendado
modularmente idêntica.
para os primeiros meses de 2002.
Lançou-se ainda, no período natalício, o programa
Relativamente à área de telecomunicações, acordou-se
Cheques Prenda que beneficiou, desde início, de
com uma operadora de referência em Portugal, ainda
ambos os meios físico e internet para sua
antes do Portal estar lançado, a aplicação de condições
comunicação e comercialização no Colombo e
vantajosas para os Lojistas. Os projectos piloto no
NorteShopping. Os resultados estiveram bastante
lançamento do MadeiraShopping e AlgarveShopping
acima das expectativas tendo-se iniciado de imediato
revelaram ter uma adesão significativa por parte dos
o processo de alargamento deste programa de
Lojistas e este projecto irá alargar-se aos restantes
fidelização a outros Centros.
Centros Comerciais. Este mesmo projecto já está em
A partir do 2º semestre de 2002, pretende-se promover
desenvolvimento simultâneo, em Espanha e no Brasil.
o lançamento de iniciativas de fidelização tirando já
partido desta nova ferramenta de comunicação.
• VideoWalls – Estabeleceu-se no decorrer de 2001 o
Modelo e Plano de Negócio que permitirão criar valor
• SonaeShopping.Net – Conceptualizou-se ao longo
económico e de entretenimento usando o VideoWall dos
do ano um Portal de Serviços para os Lojistas da
Centros Comerciais como base de comunicação.
rede de Shoppings da Sonae Imobiliária –
Procedeu-se de seguida à selecção do parceiro
SonaeShopping Networks – que permitisse a estes
indicado para implementar esse projecto - Impresa. No
beneficiarem de condições mais vantajosas na
decorrer de 2002 proceder-se-à à criação da empresa
contratação de serviços que normalmente usam e
que consubstanciará essa parceria e que explorará este
também para aumentar a gama de serviços nos
quais suportam a sua operação, tornando-a ainda
mais eficiente e rica.
novo negócio, iniciando de imediato a sua actividade.
• Cartão dos Shoppings – O Cartão de Fidelização
aos Shoppings da Sonae Imobiliária foi modelizado
O Portal de Serviços www.SonaeShopping.Net
no decorrer de 2001. Com base em parcerias com
permitirá, em acesso privado:
entidades financeiras, está em preparação o seu
lançamento no Brasil e em Portugal.
MadeiraShopping, Portugal
• Quiosques Interactivos – Os quiosques interactivos
Assessment Scheme, BRE - Foundation for the
vão-se revelar como complementos de infraestrutura
Building Environment, UK), que possibilitará, de forma
de comunicação, quer com o público quer com os
prática, a tomada de decisões que melhorem o
Lojistas, e também um novo espaço de geração de
desempenho ambiental dos centros comerciais.
receitas. O seu Plano de Negócio será detalhado em
Pretende-se que esta metodologia seja aplicável, a
2002 usufruindo de resultados reais dos projectos
curto prazo, aos empreendimentos, novos e em
piloto no AlgarveShopping (Algarve, Portugal) e no
operação, em Portugal, Espanha, Brasil, Itália,
Parque D. Pedro (Campinas, SP, Brasil).
Alemanha, Áustria e Grécia.
No decorrer do ano 2001, foram inaugurados em
Mantém-se o desenvolvimento de relações com
Portugal dois novos centros comerciais,
outras operadoras de Centros Comerciais da
MadeiraShopping (Madeira, Portugal) e
América do Norte, Europa e Ásia, no sentido de
AlgarveShopping (Algarve, Portugal), já desenvolvidos
estabelecer uma rede global de Centros
de acordo com os requisitos ambientais em vigor na
Comerciais, numa aliança que permita exponenciar
Sonae Imobiliária.
a aplicação das novas tecnologias a essa rede
Ainda neste ano, foram feitas auditorias ambientais
de Centros.
ao projecto/obra do Plaza Mayor (Málaga, Espanha)
e do Parque D. Pedro (Campinas, SP, Brasil). Várias
boas práticas ambientais foram implementadas
5.1.3.3. Gestão Ambiental
nestes empreendimentos. No caso do Plaza Mayor,
tirou-se partido das características climáticas do
Em 2001 a Sonae Imobiliária realizou, em
local o que permitiu que o Parque fosse, na sua
colaboração com uma equipa externa de consultores
maioria, ao ar livre e, como tal, que os consumos
da PriceWaterhouseCoopers, a reavaliação dos
de água e energia sejam, na fase de operação,
aspectos ambientais decorrentes da actividade da
consideravelmente mais baixos quando
empresa e a identificação dos aspectos ambientais
comparados com as soluções de AVAC
significativos, os quais deram origem aos objectivos
(Aquecimento, Ventilação e Ar Condicionado)
e programas de gestão ambiental para 2002.
habitualmente utilizadas. No caso do Parque
Do estudo efectuado ressalta, mais uma vez, que as
D. Pedro, cite-se, por exemplo, a existência de uma
principais áreas de impacte decorrentes da
Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR)
actividade da Sonae Imobiliária são, sobretudo, os
que permitirá o tratamento e a consequente
resíduos e a energia e que a sua minimização passa,
reutilização de cerca de 66% dos efluentes líquidos
em muitos dos casos, pela implementação de
gerados pelo centro.
medidas na fase de projecto dos centros comerciais.
Ao nível de operação de centros comerciais, em 2001,
Com o objectivo de sistematizar as boas
deu-se seguimento à implementação dos procedimentos
práticas/requisitos ambientais, alguns dos quais já
do Sistema de Gestão Ambiental (SGA) e foi feito um
adoptados pela Sonae Imobiliária e que abrangem
esforço no sentido de melhorar a evidência da
áreas como: gestão da energia, transportes, gestão
implementação dos requisitos da Norma 14001.
da água, poluição, consumo de recursos naturais,
A monitorização do Sistema através de indicadores
ecologia e saúde e bem-estar, a Sonae Imobiliária
de performance ambiental foi também reforçada,
iniciou ainda a adaptação da metodologia BREEAM
nomeadamente nas áreas que se identificaram de
(Building Research Establishment Environmental
maior impacte no ambiente: resíduos e energia.
MadeiraShopping, Portugal
Ao nível dos resíduos, em 2001, foram produzidos
pelos centros comerciais da Sonae Imobiliária cerca
100 árvores a vários concelhos em Portugal;
• A realização do inquérito aos visitantes para avaliar o
de 14.000 ton, das quais cerca de 2.380 ton
modo como a preocupação ambiental dos centros é
(fundamentalmente papel e cartão) foram enviadas
percepcionada. Cerca de 99% dos visitantes considera
para reciclagem sendo que os restantes resíduos,
importante que os centros comerciais realizem uma
cerca de 11.620 ton, equiparados a orgânicos,
foram enviados para sistema de
gestão ambiental eficiente (97% em 2000);
• Foi realizado um estudo qualitativo para avaliar a
tratamento/eliminação, por empresas devidamente
visibilidade do Programa de Gestão Ambiental para
licenciadas para o efeito.
os visitantes e em particular para avaliar a
Neste ano foram ainda concluídas as auditorias
visibilidade das acções de marketing ambiental.
ambientais ao CoimbraShopping, GaiaShopping,
Verificou-se que os centros comerciais são
ViaCatarina, NorteShopping, MaiaShopping e
indicados como um excelente meio de
GuimarãeShopping (Portugal), tendo as respectivas
formação/educação ambiental da população, dado
recomendações sido integradas nos Planos de Acção
que são locais de grande afluência e em que os
de Ambiente de cada centro.
visitantes consideram que a Sonae Imobiliária deve
No âmbito da formação e sensibilização foram
demonstrar preocupações de carácter ambiental.
desenvolvidas várias acções das quais se destacam:
Algumas das exposições/eventos realizados nos
centros foram considerados de especial interesse,
• a Conferência de Ambiente de 2001, realizada no
nomeadamente exposições sobre
Porto, Portugal, e subordinada aos temas
reciclagem/ambiente, concursos com materiais
"Alterações Climáticas e Mercado de Carbono –
reciclados, a campanha “Eco-Troca de Natal”, a
Impacto nos negócios" e "Eco-eficiência como
campanha "Juntos Por uma Praia Melhor" e algumas
ferramenta de gestão", que teve como principais
acções a nível operacional que foram também
objectivos sensibilizar os gestores para a
consideradas de grande importância, tais como, a
importância do Ambiente como factor de
recolha selectiva dos resíduos em todos os
competitividade e diferenciação, alertar para a
centros, a extracção eficiente dos gases nos
necessidade de criatividade, inovação e empenho
parques de estacionamento e a existência de
de todos para se alcançar a integração do
torneiras temporizadas nos WC's.
Ambiente na gestão e ainda contribuir para a
partilha de experiências e conhecimentos;
• Acções de formação para as equipas de gestão dos
O ano 2001 foi também o ano de publicação do
primeiro Relatório Ambiental do Grupo SONAE, no
centros comerciais sobre as boas práticas, de gestão
qual a Sonae Imobiliária disponibiliza informação
e operação ambiental, as quais já estão incluídas nos
sobre a sua postura, envolvimento e desempenho
Procedimentos do Sistema de Gestão Ambiental;
ambientais. A participação neste Relatório vem
• Ao nível dos eventos de Marketing dos Centros
reforçar o compromisso, assumido na Política de
Comercias, foi iniciada este ano a realização da
Ambiente, de disponibilização periódica de
campanha “Plantar uma Árvore”, que tem como
informação a todos os parceiros sociais e coloca
objectivo a sensibilização de escolas, utilizadores
ainda à Empresa o desafio de demonstrar
de espaços verdes e visitantes em geral, para a
publicamente a melhoria contínua do seu
importância das árvores. Tendo sido realizada em
desempenho ambiental.
três centros, esta campanha ofereceu cerca de
Praça de Lisboa, Portugal
5.2. Parques de Estacionamento
português de Parques de Estacionamento, com um
total de 14.239 lugares em operação,
Em 2001, a SPEL, empresa detida em partes iguais
concessionados ou geridos, em parques de
pela Sonae Imobiliária e pela SABA Aparcamientos, S.A.,
estacionamento, distribuídos como segue:
reforçou a sua posição de liderança no mercado
Localização
Tipo de Contrato
Termo de Contrato
N.o de Lugares
SILO Auto
Porto, Portugal
Concessão
2012
840
Praça de Lisboa
Porto, Portugal
Concessão
2021
400
Praça dos Leões
Porto, Portugal
Concessão
2021
198
Cordoaria
Porto, Portugal
Concessão
2021
333
Praça do Infante
Porto, Portugal
Concessão
2021
304
Largo de Santa Cristina
Viseu, Portugal
Concessão
2051
326
Hospital Velho
Viseu, Portugal
Concessão
2009
60
Mercado 21 de Agosto
Viseu, Portugal
Concessão
2009
100
Parcómetros
Viseu, Portugal
Concessão
2009
822
Piscinas
Matosinhos, Portugal
Concessão
2051
310
Parcómetros
Matosinhos, Portugal
Concessão
2011
Total sob Concessão
357
4.050
ViaCatarina
Porto, Portugal
Gestão
578
Centro Colombo
Lisboa, Portugal
Gestão
6.800
Vila Lambert
Lisboa, Portugal
Gestão
256
Centro Vasco da Gama
Lisboa, Portugal
Gestão
2.555
Total sob Gestão
10.189
Total em operação
14.239
A estratégia da SPEL passa pelo crescimento e pela
Assim, a SPEL apenas apresentou propostas a dois
consolidação da sua quota de mercado no segmento
concursos públicos:
do estacionamento em zonas urbanas centrais e
prosseguirá sempre que continue a criar valor para
• (i) concurso para a concepção, construção e
os seus accionistas.
exploração de um parque de estacionamento
O ano transacto foi profícuo na análise de
subterrâneo (309 lugares) e exploração de uma
oportunidades de investimento em diversas
zona de parcómetros (140 lugares) na cidade de
cidades do país (Porto, Lisboa, Leiria, Faro,
Leiria, que está em fase terminal de análise pela
Mafra, Ericeira, Montijo e Setúbal), que, no
entanto, na sua maioria não atingiam a
rendibilidade exigida.
comissão de avaliação; e
• (ii) concepção, construção e exploração de um parque
de superfície integrado no complexo desportivo do
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
49
Silo Auto, Portugal
Estádio Universitário de Lisboa (nas imediações do
Administração da SPEL e pelos seus accionistas,
Hospital S. Maria, Lisboa) que foi adjudicado à SPEL no
Sonae Imobiliária SGPS, S.A., e SABA Aparcamientos,
final de 2001 (357 lugares, para um investimento
S.A. iniciado no ano de 1999 e que se pretende
estimado de € 1.022 milhares).
continuar durante o próximo triénio.
A expansão das actividades da SPEL para o biénio de
O elevado montante de investimentos realizados
2002/2003 passa, pois, pelo prosseguimento da
durante o ano transacto é o resultado da estratégia
construção e subsequente exploração dos 2.401 lugares
de crescimento sustentado definida pelo Conselho de
de estacionamento cujos parques se descrevem abaixo:
Localização
Parcómetros
Godinho
Estádio Universitário
Tipo de Contrato
N.o de Lugares
Abertura Prevista
Portimão, Portugal
Concessão de longo prazo
250
Fevereiro de 2002
Matosinhos, Portugal
Concessão de longo prazo
515
Março de 2002
Lisboa, Portugal
Concessão de longo prazo
357
Março de 2002
Matosinhos, Portugal
Concessão de longo prazo
169
Abril de 2002
Praça dos Leões
Porto, Portugal
Concessão de longo prazo
55
Abril de 2002
Praça Carlos Alberto
Porto, Portugal
Concessão de longo prazo
273
Abril de 2002
Portimão, Portugal
Concessão de longo prazo
282
Julho de 2002
Porto, Portugal
Concessão de longo prazo
500
Fevereiro de 2003
Brito Capelo
Praça 1º de Maio
Avenida da Boavista
Total em construção
2.401
Todos estes parques encontram-se contratados e em
No fim do ano 2001, a SPEL apresentou um
construção, excepto o Parque da Boavista (Porto) que
volume de negócios de € 4,9 milhões, que
aguarda aprovação do projecto por parte da Câmara
representam um crescimento de 12,7% face a
Municipal do Porto.
2000.
5.3. Promoção Residencial
SPEL – Volume de Negócios
O investimento da Sonae Imobiliária no sector
6,0
residencial continua a ser realizado através da
4,9
5,0
4,3
3,8
4,0
Esta empresa dedica-se à promoção imobiliária
para a venda de edifícios habitacionais nas duas
3,0
3,0
Milhares de Euro
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
principais áreas metropolitanas de Portugal, Lisboa
2,3
2,0
e Porto, onde detém uma importante carteira
1,0
de terrenos.
O segmento alvo da população que pretende atrair
0,0
1997
1998
1999
2000
2001
é o médio/alto e alto, pelo que os seus
Condominio Douro Foz, Portugal
empreendimentos se caracterizam sempre
Durante o ano 2001 a Prædium consolidou as
por apresentar elevados padrões de qualidade
actividades iniciadas no ano anterior, iniciou novos
e inovação.
projectos e reforçou o seu portfólio.
Situção
Uso
N.o de Apartamentos
Investimento
Totais
Vendidos
(€ milhões) Conculsão
Data
Torre S. Gabriel, Lisboa
Concluído
Residencial
126
126
31,0
2 T 2001
Condomínio Douro Foz, Porto
Concluído
Residencial/Retalho
61
59
16,5
1 T 2001
Aguarda Licença
Residencial
135
40,0
3 T 2004
1 T 2002
Torre S. Rafael, Lisboa
de construção
Quinta das Sedas, Matosinhos
Edifício Seda
Em conclusão
Residencial
78
65
11,5
Edifício Seda II
Em construção
Residencial
80
18
12,8
2 T 2003
Lote 3
Em fase de Projecto
Residencial
80
14,8
3 T 2004
Lote 4
Não iniciado
Residencial
80
16,1
n.a.
Lote 5
Em apreciação na
Escritórios
8,3
1 T 2003
Câmara Municipal
Lote 8
Não iniciado
Hotel
Lote 10
Não iniciado
Residencial
Lote 11
Não iniciado
Hotel
Em apreciação
Residencial/Retalho/
Quinta das Sedas, 2ª Fase,
Matosinhos
Country Club, Maia
n.a.
80
15,0
n.a.
800
157,0
n.a.
Entre 2004
Escritórios
Em fase de Projecto
Residencial
310
70,4
Em loteamento
Residencial
420
n.a.
n.a.
Gaia III, Gaia
Em apreciação na
Residencial
300
46,0
n.a.
Edifício D. João V,
Em apreciação na
Residencial
195
48,7
n.a.
Campolide, Lisboa
Câmara Municipal
e 2005
Quinta da Azenha, Gondomar
Câmara Municipal
Total
488,1
A construção da Torre São Gabriel, em Lisboa, concluiu-
O Condomínio Douro Foz, no Porto, foi concluído e
-se em Julho de 2001. Esta Torre está comercializada a
os seus apartamentos foram entregues aos seus
100% o que levou a que se fizessem todos os
compradores, cumprindo-se assim as expectativas
projectos para a 2ª Torre – Torre São Rafael – os quais
criadas durante a comercialização. No final de
foram todos aprovados aguardando-se a emissão da
2001, encontravam-se por vender 2 apartamentos
licença de construção para dar início imediato quer da
e 3 lojas.
comercialização quer da construção.
Torre S. Gabriel e Centro Vasco da Gama, Portugal
Concluiu-se a construção do 1º edifício da Quinta das
entidade independente, a Healey & Baker. Em anexo
Sedas, em Matosinhos, Porto. A comercialização
publica-se na íntegra o Relatório de Avaliação,
decorreu bem, com 65 dos seus 78 apartamentos já
produzido com referência a 31.12.2001.
vendidos o que levou a que se iniciasse a construção
e comercialização do 2º edifício (Edifício Seda II), do
qual estão já comercializados 18 apartamentos.
6.1. Metodologia
Entretanto, estão também em curso os projectos do
3º edifício residencial da Quinta das Sedas.
A avaliação é preparada de acordo com os
Estão em curso todos os projectos do Country Club
“Practice Statements” do “RICS Appraisal and
da Maia, Porto, Portugal, que se pretende submeter
Valuation Manual” publicado por “The Royal
à aprovação no início de 2002. Trata-se de um
Institution of Chartered Surveyors” (o “Red Book”).
grande projecto residencial, em condomínio fechado
No caso dos activos Europeus, a metodologia
e com características únicas no Grande Porto.
usada para calcular o valor de mercado dos imóveis
O projecto de 2ª habitação previsto para a Quinta da
operacionais é a da aplicação de taxas de
Azenha, na margem direita do Rio Douro, a 20 Km do
rendibilidade de mercado (“yields”) diferenciadas aos
Porto, não obteve aprovação pela Câmara Municipal
diferentes tipos de proveitos gerados pelo imóvel
de Gondomar, aguardando-se, agora, a apreciação
(rendas fixas, rendas variáveis, co-geração e outros
do novo projecto que entretanto foi feito, dando
proveitos). A razoabilidade do valor de mercado
resposta às objecções levantadas pelo Município.
assim obtido é depois testada através de projecções,
A procura de novas oportunidades de investimento em
a 10 anos, dos proveitos gerados pelo imóvel.
Lisboa, levou a que a Prædium tenha adquirido um
Para os imóveis em promoção, o valor de mercado
terreno, em Campolide, para onde está já garantida a
no estado actual é obtido estimando o valor de
viabilidade de construção de um edifício com 195 fogos
mercado quando concluído e deduzindo o
e para o qual foi já apresentado o projecto de
investimento ainda por ocorrer (incluindo uma
arquitectura. Este projecto será desenvolvido em “joint
margem normal de lucro para o promotor e
venture” com a empresa Espanhola Grupo LAR.
encargos financeiros).
Na sequência do contrato-promessa de venda que
No caso dos imóveis no Brasil, é seguida a prática
havia sido assinado em 2000, celebrou-se, em
local de cálculo de valor de mercado que envolve a
Dezembro de 2001, a escritura pela qual a Prædium
preparação de projecções de proveitos a 10 anos
procedeu à venda de um terreno não estratégico
que são depois descontados para a data de
para promoção residencial, em Matosinhos, Porto.
avaliação a uma taxa de desconto de mercado.
No final do ano os activos imobiliários afectos à
A Empresa solicitou à Healey & Baker que, na
Prædium foram independentemente avaliados a
avaliação efectuada, tivesse em conta algumas
preços de mercado em € 71,1 milhões.
premissas que, de acordo com a classificação do
“Red Book”, são consideradas especiais,
nomeadamente, relativamente a centros comerciais
6. Valorização de Mercado dos
Imóveis da Sonae Imobiliária
inaugurados recentemente, não fossem
considerados custos de investimento
eventualmente ainda devidos, dado que as contas
É prática da Empresa, desde 1997, publicar a
da Empresa já incluem provisão para
avaliação dos seus activos imobiliários efectuada por
esses valores.
Centro Colombo, Portugal
6.2. Valorização de Mercado dos Imóveis a 31
consolidadas de 2001. Daí resulta que os imóveis
Dezembro de 2001
detidos para investimento sejam reavaliados e o seu
valor de mercado seja reflectido no balanço da
A Sonae Imobiliária, de acordo com a estratégia
Empresa. A Empresa não considera, no entanto, que o
definida, mantém-se focalizada como especialista de
“Net Asset Value” que resulta desse balanço apresente
Centros Comerciais e de Lazer, representando estes
uma imagem fiel do seu valor, e isto por duas razões.
94,9% da parte atribuível do total do valor de
Em primeiro lugar, de acordo com as IAS, não são
mercado dos seus imóveis.
reavaliados os imóveis em fase de promoção nem os
imóveis detidos para revenda. No caso da Sonae
Valor de mercado dos Activos Imobiliários propriedade
da Sonae Imobiliária a 31.12.2001
Imobiliária, ficam portanto registados a custo
histórico, os centros comercias em promoção e os
2,8%
€ 38 milhões
2,3%
€ 31 milhões
imóveis residenciais da Prædium, quer terrenos quer
edifícios em promoção. A sub-estimação de valor
nestes activos pode ser significativa.
Em segundo lugar, de acordo com as IAS, é
contabilizado imposto diferido sobre as mais-valias
latentes que são reconhecidas em balanço
relativamente aos imóveis de investimento. Do ponto
de vista da Empresa, a dedução deste imposto
94,9%
€ 1.293 milhões
Comércio e Lazer
Habitação
Outros
diferido ao NAV é discutível. Desde logo porque a
Empresa não tem intenção de alienar a sua carteira
de investimento no curto prazo. Depois porque, numa
situação de alienação de um imóvel, a prática do
mercado não é vender o imóvel em si mas vender a
A totalidade do património imobiliário da Empresa
empresa-veículo que o detém. Ora, em várias
(propriedades incluídas no Relatório de Avaliação
jurisdições é possível evitar ou diferir a tributação de
independente produzido pela Healey & Baker e anexo a
ganhos na alienação de acções.
este Relatório) foram valorizados a 31 de Dezembro de
Por todas estas razões, a Empresa calcula e publica um
2001 em € 2.348 milhões e a parte propriedade da
Net Asset Value que inclui a valorização a preços de
Sonae Imobiliária em € 1.362 milhões, ou seja um
mercado de todos os imóveis por si detidos e não inclui
crescimento de € 242 milhões ou 21,6% relativamente
dedução para impostos sobre as mais-valias latentes.
a 2000. Para o mesmo perímetro de 2000, o
O cálculo agora efectuado é consistente com o
crescimento foi de 21,9%, mesmo com uma
cálculo de NAV apresentado em anos anteriores.
desvalorização do Real (11,2%) relativamente ao Euro.
Espera-se com esta publicação melhorar a percepção
do valor da Empresa.
6.3. NAV (“Net Asset Value”) dos Imóveis
6.3.1. Pressupostos do cálculo do NAV dos Imóveis
6.3.2. NAV dos Imóveis a 31 Dezembro 2001
A Empresa decidiu adoptar International Accounting
Este ano modificou-se o formato de apresentação do
Standards (IAS) na preparação das suas contas
NAV. O quadro abaixo compara o Valor de Mercado
AlgarveShopping, Portugal
das propriedades com os respectivos custos
De notar que o conceito de “valor criado” é diferente
históricos (líquidos de amortizações) a 31 de
do conceito de “variação de valorização” utilizado nas
Dezembro de 2001. A diferença entre ambos os
contas. Ambos resultam da diferença entre valor de
valores permite obter uma ideia aproximada do
mercado e custo histórico da propriedade. Para
retorno gerado por cada uma das propriedades
calcular “valor criado” usamos, no entanto, uma
(excluindo o efeito gerado por resultados de
definição de custo histórico diferente da usada
anos anteriores).
no cálculo da “variação de valorização”.
Sonae Imobiliária, NAV a 31.12.2001
(milhares de Euro)
Valores de Mercado
Activos
% da Sonae
Total
Imobiliária
AlgarveShopping
Da Sonae
Custo Hist. Depreciado
Total
% da Sonae
Imobiliária
Imobiliária
Valor Total Valor Total Criado
Criado
/ Custo Hist.
100%
77.566
77.566
41.159
41.159
36.407
Arrabida Shopping
50%
114.180
57.090
111.909
55.954
1.136
2,0%
CascaiShopping
50%
186.808
93.404
50.813
25.407
67.997
267,6%
Fase 2B
50%
14.638
7.319
631
316
7.003
2.218,4%
50%
201.446
100.723
51.445
25.722
75.001
291,6%
50%
500.498
250.249
310.178
155.089
95.160
61,4%
Centro Vasco da Gama
100%
185.903
185.903
49.674
49.674
136.229
274,2%
ClérigoShopping
100%
736
736
997
997
(261)
(26,2%)
CoimbraShopping
100%
29.265
29.265
9.281
9.281
19.984
215,3%
Centro Colombo
GaiaShopping
88,5%
50%
112.484
56.242
51.595
25.798
30.444
118,0%
Gare do Oriente
100%
659
659
(227)
(227)
886
(390,5%)
Grandella
100%
3.770
3.770
2.076
2.076
1.694
81,6%
GuimarãeShopping
100%
31.326
31.326
12.794
12.794
18.532
144,8%
MadeiraShopping
50%
53.146
26.573
41.636
20.818
5.755
27,6%
MaiaShopping
100%
41.965
41.965
21.794
21.794
20.171
92,6%
NorteShopping
50%
236.344
118.172
103.998
51.999
66.173
127,3%
Parque Principado
25%
131.000
32.750
117.377
29.344
3.406
11,6%
Sintra Retail Park
50%
28.600
14.300
14.544
7.272
7.028
96,6%
ViaCatarina
50%
60.711
31.213
38.664
19.332
11.881
61,5%
Vila Lambert
100%
12.542
12.542
11.590
11.590
952
8,2%
1.822.141 1.071.044
990.484
540.467
530.577
98,2%
(12,4%)
Total Investimento
Aegean Park
50%
28.814
14.407
32.909
16.455
(2.048)
Avenida M 40
60%
27.046
16.228
26.192
15.715
512
3,3%
100%
2.584
2.584
1.542
1.542
1.042
67,6%
38,6%
Espimaia
Parque Açores
50%
3.012
1.506
2.174
1.087
419
100%
3.977
3.977
3.746
3.746
231
6,2%
Plaza Mayor
75%
57.847
43.385
41.755
31.317
12.069
38,5%
Torres Colombo
50%
39.432
19.716
0
0
19.716
–
Viana Centro
50%
2.476
1.238
2.187
1.094
144
13,2%
165.188
103.041
110.506
70.955
32.086
45,2%
Parque de Famalicão
Total Promoção
(cont.)
CoimbraShopping, Portugal
Sonae Imobiliária, NAV a 31.12.2001
Activos
% da Sonae
Valores de Mercado
Custo Hist. Depreciado
Total
Total
Imobiliária
Franca Shopping
(milhares de Euro)
Da Sonae
% da Sonae
Imobiliária
Imobiliária
Valor Total Valor Total Criado
Criado
/ Custo Hist.
15,72%
4.943
777
8.447
1.328
(551)
Metropole Shopping
5%
37.740
1.887
19.972
999
888
89,0%
Parque Dom Pedro
98%
144.265
140.687
90.239
88.001
52.686
59,9%
Pátio Brasil
5,21%
56.870
2.962
20.656
1.076
1.886
175,3%
Penha Shopping
7,19%
28.039
2.016
9.761
702
1.314
187,3%
Tivoli Shopping
12,5%
11.960
1.495
9.915
1.239
256
20,6%
Expansão Franca Shopping
16%
115
18
0
0
18
–
Expansão Penha Shopping
7%
5.855
421
0
0
421
–
Total Brasil
(41,5%)
289.787
150.263
158.990
93.345
56.919
Country Club Maia
56%
8.286
4.640
4.196
2.350
2.290
97,5%
Douro Foz
56%
2.205
1.235
2.003
1.122
113
10,1%
Edifício D.João V
28%
4.976
1.393
1.496
419
974
232,5%
Gaia III e Viseu
56%
4.798
2.687
6.655
3.727
(1.040)
(27,9%)
Prédios Privados
56%
14.995
8.397
11.411
6.390
2.007
31,4%
Quinta da Azenha
56%
4.266
2.389
1.841
1.031
1.358
131,7%
Quinta das Sedas
56%
23.752
13.301
18.978
10.628
2.673
25,2%
S. Martinho do Porto
56%
140
78
159
89
(11)
(11,8%)
Torre São Gabriel
56%
760
426
730
409
17
4,1%
Torre São Rafael
56%
6.910
3.870
6.701
3.752
117
3,1%
71.088
38.416
54.170
29.916
8.500
28,4%
2.348.204
1.362.763
1.314.150
734.683
628.081
85,5%
Total Prædium
TOTAL
NAV – IAS
(+) Valor criado – CascaiShopping Fase B
(+) Valor criado – Concessões
(+) Valor criado – Desenvolvimento
611.507
7.003
2.319
12.370
(+) Valor criado – P. D. Pedro
e expansão Sonae Enplanta
53.125
(+) Valor criado – Torres Colombo
19.716
(+) Valor criado – Prædium
(+) Impostos Diferidos (activo)
(–) Impostos Diferidos (passivo)
(+) Reavaliação Swaps
Net Asset Value (1)
Net Asset Value por Acção em € (1)
8.500
217.956
2.149
3.477
933.824
24,9
61,0%
MadeiraShopping, Portugal
No cálculo de “valor criado”, o custo histórico da
propriedade inclui os custos de marketing e
comercialização (como adição ao investimento) e
direitos de ingresso recebidos (como dedução ao
experimentado um acréscimo de preço de 25,2%
entre 29.12.2000 e 13.12.2001. Neste mesmo
período, as acções da Sonae Imobiliária suplantaram
em cerca de 45,3% o desempenho do BVL-30.
investimento). A contabilidade trata, no entanto, estes
BVLP – Evolução do preço das acções Sonae Imobiliária
versus PSI-30 (desde a OPV)
dois valores como custo e proveito do ano,
respectivamente, e não como parte do investimento.
200
O NAV, a 31 de Dezembro de 2001, da parte dos
imóveis atribuíveis à Sonae Imobiliária (incluindo
imóveis residenciais e outros, em Portugal e no
180
160
estrangeiro – conforme quadro) atingiu os € 934
milhões, contra € 752 milhões em 31.12.2000.
140
O crescimento experimentado foi de € 181 milhões,
120
isto é 24,1%. O NAV por acção dos imóveis
atribuíveis à Empresa cifrou-se em € 24,90.
100
Sonae Imobiliária:
NAV do total do imobilliário
04.12.97
16.02.98
27.04.98
06.07.98
09.09.98
16.11.98
28.01.99
08.08.99
16.06.99
23.08.99
28.10.99
10.01.00
15.03.00
25.05.00
01.08.00
09.10.00
18.12.00
26.02.01
08.05.01
13.07.01
19.09.01
27.11.01
80
1.000
934
900
Sonae Imobiliária
800
BVLP – Evolução do preço das acções Sonae Imobiliária
752
700
PSI-30
versus PSI-30 em 2001
643
135
600
125
500
459
115
400
379
105
200
95
100
85
0,0
31.12.97
31.12.98
31.12.99
31.12.00
31.12.01
7. Situação Financeira e Resultados
7.1. Mercado de Capitais
75
65
29.12.00
17.01.01
02.02.01
20.02.01
08.03.01
26.03.01
12.04.01
03.05.01
21.05.01
06.06.01
25.06.01
11.07.01
27.07.01
14.08.01
31.08.01
18.09.01
04.10.01
23.10.01
09.11.01
27.11-01
12.12.01
Milhões de Euro
300
Sonae Imobiliária
As acções da Sonae Imobiliária foram cotadas pela
última vez em 13.12.2001 a € 15,71, situando-se a
capitalização bolsista da Empresa nos € 589.125.000.
As acções da Empresa tiveram, em 2001 e enquanto
cotadas, uma evolução muito positiva tendo
PSI-30
Se tomado o período antes do anúncio da OPA (de
29.12.2000 a 17.10.2001), a cotação das acções
da Sonae Imobiliária cresceu de 9,16% e suplantou o
índice BVL-30 em 32,7%.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
56
ViaCatarina, Portugal
Comparativamente com o Índice EPRA (Real Estate
este índice em 27,87%. Tomando somente o período
Euro Zone) as acções da Sonae Imobiliária tiveram
antes do anúncio da OPA (de 29.12.2000 a
também um comportamento francamente positivo no
17.10.2001) as acções da Sonae Imobiliária bateram
período de 29.12.2000 a 13.12.2001, suplantando
o EPRA Euro Zone em 13,05%.
Evolução das acções da Sonae Imobiliária versus
Evolução das acções da Sonae Imobiliária versus
EPRA – EuroZone RE Index (em 2001)
EPRA – EuroZone RE Index (desde início do índice)
1.250
1.300
1.200
1.250
1.200
1.150
1.150
1.100
1.100
1.050
1.050
1.000
1.000
950
900
900
850
850
800
800
29.12.00
17.01.01
02.02.01
20.02.01
08.03.01
26.03.01
12.04.01
03.05.01
21.05.01
06.06.01
25.06.01
11.07.01
27.07.01
17.08.01
31.08.01
18.09.01
04.10.01
23.10.01
09.11.01
27.11.01
13.12.01
30.12.99
03..02.00
08.04.00
11.05.00
19.05.00
23.06.00
27.07.00
31.08.00
04.10.00
09.11.00
15.12.00
23.01.00
26.02.01
30.03.01
09-05.01
12.06.01
17.07.01
21.08.01
24.09.01
29.10.01
03.12.01
950
EPRA-EuroZone RE Index
Sonae Imobiliária
EPRA-EuroZone RE Index
Sonae Imobiliária
Conforme recente solicitação da CMVM, junto se
dos anúncios de factos relevantes feitos pela
inclui um gráfico do comportamento do valor das
Empresa durante o ano de 2001.
acções da Sonae Imobiliária relativamente às datas
Evolução do preço das acções da Sonae Imobiliária 2001 e anúncio de factos relevantes
17.00
Anúncio
de OPA
Apresentação de
Contas 2000
16.00
Refinanciamento
do Centro Colombo
15.00
14.00
13.00
Apresentação de
Contas 3º Trim. 2001
Apresentação de
Contas 1º Trim. 2001
12.00
Apresentação de
Contas 1º Sem. 2001
11.00
05.12.01
09.11.01
22.11.01
15.10.01
26.10.01
01.10.01
18.09.01
05.09.01
09.08.01
23.08.01
27.07.01
16.07.01
20.06.01
03.07.01
06.06.01
24.05.01
11.05.01
10.01.00
27.04.01
12.04.01
29.03.01
16.03.01
20.02.01
05-.03.01
07.02.01
25.01.01
29.12.00
12.01.01
10.00
Centro Colombo, Portugal
7.2. Desempenho Financeiro
reconhecida como proveito ou custo do exercício;
7.2.1. Alteração de políticas contabilísticas
• sobre esse proveito ou custo, são reconhecidos
Tal como referido anteriormente, a Empresa decidiu
• dada a reavaliação dos imóveis detidos para
impostos diferidos;
adoptar as International Accounting Standards (IAS)
investimento, não são calculadas amortizações
na preparação das suas contas consolidadas de
desses imóveis;
2001. As contas de 2000 e, quando necessário, as
• a dívida e contratos derivados da empresa são
de 1999, foram refeitas na mesma base, de modo a
também reavaliados para valores de mercado.
permitir comparação.
As principais diferenças entre as contas IAS e as
contas POC, anteriormente produzidas pela Empresa,
7.2.2. A organização da Sonae Imobiliária
são as seguintes:
A reestruturação de participações realizada em
• os imóveis detidos para investimento são
Dezembro de 2000 destinou-se a ajustar o quadro
reavaliados anualmente, com base em relatório de
societário do grupo à divisão pelos negócios de
avaliação de entidade independente (a Sonae
Promoção de Centros Comerciais, Investimento em
Imobiliária já desde 1997 que publica relatório de
Centros Comerciais, Gestão de Centros Comerciais,
avaliação independente dos seus imóveis);
Centros Comerciais Brasil, Parques de
• a variação de valor no exercício dos imóveis detidos
Estacionamento e Promoção Residencial.
para investimento, ou imóveis em desenvolvimento
Essa organização da Sonae Imobiliária mantém-se e
que são concluídos e entram em operação, é
pode ser ilustrada da seguinte forma:
Sonae Imobiliária SGPS
Sonae Imobiliária
Serviços Apoio a Empresas
Sonae Imobiliária
Brasil BV
Sonae Imobiliária
Assets, SGPS
Sonae Imobiliária
Asset Mgm. S.A.
(Empresas
Proprietárias) BVs
Sonae Imobiliária
Developments, SGPS
Sonae Imobiliária
Property Mgm. SGPS
SPEL S.A.
Sonae Imobiliária
Developments S.A.
Sonae Imobiliária
Gestão S.A.
Sonae Imobiliária
Desarollos S.A.
CCC – Consultoria
Centros Comerciales S.A.
Sonae Imobiliária
Itália S.R.L.
SonaeWest
Shopping AG
SonaeCharagionis
Services S.A.
PRÆDIUM S.A.
Centro Vasco da Gama, Portugal
7.2.3. Análise das contas consolidadas
significativo do volume de trabalho realizado em
7.2.3.1. Demonstração de Resultados
projectos da Prædium (variação de Existências).
O resultado da Empresa, em IAS, teve dois componentes
Em termos consolidados, a Sonae Imobiliária
principais. O primeiro, Resultado Directo dos
concluiu o exercício de 2001 com proveitos totais
Investimentos, atingiu € 73,8 milhões – corresponde ao
de € 308,6 milhões, face a € 192,3 milhões em
resultado das operações e apresenta um crescimento
2000, representando um crescimento de 60,5%
significativo face a 2000, devido a crescimento orgânico
relativamente àquele ano. Esta variação ficou a
e ao efeito dos novos centros inaugurados no período.
dever-se ao aumento das rendas e a um aumento
O segundo componente corresponde aos Proveitos
(milhares de Euro)
Demonstração de Resultados Consolidados
2001
2000
Var. %
Total de Proveitos Directos dos Investimentos
308.593
192.292
60,5%
FSE
202.118
109.654
84,3%
Custos com o Pessoal
18.605
14.747
26,2%
Outros Custos
14.117
13.339
5,8%
234.840
137.740
70,5%
73.753
54.552
35,2%
101.804
57.159
78,1%
14.729
0
Resultado Indirecto dos Investimentos
116.533
57.159
103,9%
Resultado Directo e Indirecto dos Investimentos
190.286
111.711
70,3%
1.710
2.506
(31,8%)
Custos Financeiros Líquidos
14.500
9.744
48,8%
Resultado antes de Impostos
174.076
99.461
75,0%
Impostos sobre o Resultado Directo do Investimento
14.560
10.919
33,3%
Impostos Diferidos s/ Proveitos da avaliação dos Investimentos (IAS 40)
39.008
25.404
53,6%
Total dos Impostos
53.567
36.323
47,5%
(375)
206
120.883
62.932
Total de Custos Directos dos Investimentos
Resultado Directo dos Investimentos (EBITDA)
Proveitos Indirectos da avaliação dos Investimentos (IAS 40)
Proveitos Indirectos da alienação de Propriedades de Investimento
Amortizações
Interesses Minoritários
Resultado Líquido após Interesses Minoritários
–
–
92,1%
NorteShopping, Portugal
Indirectos de Investimentos (€ 116,5 milhões) e divide-se
(correspondendo a Empréstimos e Outros
entre Ganho de Valorização de Imóveis (€ 101,8
Passivos, Correntes e Não-Correntes menos Caixa)
milhões) e Ganho de Alienação de Investimentos (€ 14,7
aumentou no ano de € 339 milhões para € 459
milhões). A este valor, foram deduzidos Impostos
milhões. Ao mesmo tempo, ocorreu um incremento
Diferidos correspondentes a (€ 39,0 milhões).
da base de activos da Empresa, quer por
Os Custo Financeiros Líquidos atingiram € 14,5 milhões.
investimento quer por aumento de valor (com
Os Impostos a Pagar atingem € 14,6 milhões,
correspondente aumento do Capital Próprio).
correspondendo a uma taxa efectiva de imposto baixa
Em resultado de tudo isto, a Alavancagem
dado que são calculados sobre o resultado calculado de
(Endividamento em percentagem do Activo menos
acordo com as normas portuguesas (POC).
Caixa) cresceu apenas de 29% para 35%.
O Resultado Líquido atingiu € 120,9 milhões face a
Consideramos confortável este nível de Endividamento.
€ 62,9 milhões em 2000.
Para além disso, o montante disponível em Caixa no fim
do ano representa uma base sólida para o esforço de
investimento previsto para 2002.
7.2.3.2. Balanço
A Sonae Imobiliária continua a apresentar uma
situação financeira sólida. O Endividamento
(milhares de Euro)
Balanço Consolidado
2000
Var.%
1.307.174
1.034.397
26,4%
Outros Activos Correntes
136.782
139.088
(1,7%)
Caixa
145.565
28.698
407,2%
1.589.521
1.202.183
32,2%
Capital
187.125
187.125
Reservas
302.953
248.639
21,8%
Resultado do exercício
120.883
62.932
92,1%
610.961
498.696
22,5%
8.387
8.884
(5,6%)
Empréstimos e Outros Passivos
542.986
312.476
73,8%
Impostos Diferidos Passivos
218.943
195.223
12,2%
62.122
54.687
13,6%
Activos Não-Correntes
2001
Activos Correntes
Total do Activo
Capital Próprio
Interesses Minoritários
Passivo Não-Corrente
Passivo Corrente
Empréstimos
Outros Passivos
146.122
132.217
10,5%
Total do Passivo
970.173
694.603
39,7%
1.589.521
1.202.183
32,2%
Capital Próprio, Interesses Minoritários e Passivo Total
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
60
ViaCatarina, Portugal
Discrimina-se abaixo a composição da dívida remunerada
de médio e longo prazo da Sonae Imobiliária:
Detalhe de Empréstimos de Longo Prazo – líquidos da parcela de Curto Prazo
Empréstimos Bancários de Longo Prazo
Empresa
Entidade
Limite (€)
Financeira
Colombo, S.A.
(1)
Imo-R, S.A.
(1)
Caisgere, SGPS, S.A.
SM, S.A.
(1)
Vasco da Gama, S.A.
Montante
Vencimento
Utilizado (€)
Tipo de
Amortização
Rheinhyp
112.250.000
112.250.000
19.09.2026
Anual
BEI
17.608.362
14.225.704
15.06.2009
Trimestral
BPI
3.673.033
2.967.424
15.06.2009
Trimestral
Eurohypo, BPI
18.750.000
18.243.158
15.06.2011
Trimestral
Citibank
24.939.895
14.877.276
17.12.2003
Final
CGD
13.467.543
13.467.543
10.09.2004
Final
CGD
9.975.958
820.639
15.11.2003
Semestral
CGD
13.716.942
12.469.947
31.12.2009
Mensal
BEI
24.939.895
19.867.120
15.06.2010
Anual
MadeiraShopping, S.A.
(1)
BCP
12.220.548
11.635.610
01.05.2010
Trimestral
Sintra Retail Park, S.A.
(1)
BPI
6.234.974
6.001.162
02.08.2010
Semestral
SPEL, S.A.
(1)
BPI
5.611.476
5.231.497
Dez.2010
Semestral
Sonae Enplanta, S.A.
(1)
Diversos
–
1.568.926
Diversos
Trimestral
Prædium, S.A.
CGD
9.975.958
9.975.958
13.09.2004
Final
AlgarveShopping, S.A.
BCP, CGD
33.668.858
19.087.779
17.04.2013
Trimestral
Plaza Mayor, S.A.
Rheinhyp
35.459.714
25.272.559
04.10.2017
Anual
Rule, SGPS, S.A.
Rheinhyp
64.843.727
64.843.727
17.07.2026
Anual
Inparsa, SGPS, S.A.
(1)
Rheinhyp
27.500.000
27.500.000
07.11.2026
Anual
Capital Plus, S.A.
(1)
Eurohypo, BBVA
27.750.000
25.375.000
15.03.2017
Trimestral
(2)
Rheinhyp
24.040.484
24.040.484
04.10.2021
Anual
486.627.367
429.721.512
Grupo Lar Parque
Principado, S.A.
Total de Empréstimos
Bancários de Longo Prazo (€)
Notas: (1) Refere-se a apenas 50% da dívida
(2)
Refere-se a apenas 25% da dívida
Empréstimos Obrigacionistas
Empresa
Sonae Imobiliária SGPS, S.A.
Data Emissão
Montante (€)
Vencimento
Tipo de Amort.
20.01.98
39.903.832
20.01.2005
Final
22.12.99
50.000.000
22.12.2006
Final
GuimarãeShopping, Portugal
7.2.4. Contas de Gestão por Negócio (não-auditadas)
Os proveitos, em ambos os anos, incluem dois
componentes. O primeiro corresponde aos fees de
Finalmente, apresentam-se demonstrações de
gestão de promoção imobiliária debitados a
resultados não-auditadas de todos os negócios. Note-se
projectos em curso. O segundo corresponde à
que se tratam de contas de gestão que podem,
atribuição a este negócio de parte do valor criado
portanto, não respeitar fielmente as regras
relativo a centros comerciais inaugurados no ano
contabilísticas em vigor. As contas de 2000
(valor calculado de acordo com o quadro
correspondem às contas anteriormente publicadas
apresentado em 6.3.2 NAV dos Imóveis a 31 Dez
re-expressas de acordo com as normas IAS.
2001). O valor criado nesses centros é dividido do
seguinte modo: negócio de Investimento 90%,
negócio de Promoção 10%. Tal como referido no
7.2.4.1. Promoção de Centros Comerciais e de Lazer
passado, a Empresa acha que o negócio Promoção
deve ser remunerado de acordo com o valor
Este negócio contribuiu com € 511 mil para o
efectivamente criado na fase de promoção.
Resultado Consolidado, versus uma perda de
€ 1,214 milhões em 2000.
Desenvolvimento de Centros Comerciais
(milhares de Euro)
Conta de Resultados
2001
2000
Var.%
Project Development Fees
6.800
4.129
65%
Success Fees (IAS 40)
4.610
605
11.411
4.734
Subcontratos
3.185
168
Fornecimentos e Serviços Externos
3.913
2.614
Custos com Pessoal
3.460
3.463
0%
2
139
(99%)
10.559
6.383
65%
41
69
(41%)
0
0
811
(1.719)
(147%)
27
30
(11%)
Resultado Operacional
838
(1.689)
(150%)
Resultado Financeiro
(71)
(11)
Resultado Antes de Impostos
767
(1.701)
(145%)
(1.266)
(617)
105%
Serviços Prestados
Outros Custos
Custos Operacionais
Amortizações
Provisões
Resultado Operacional Bruto
Resultado Operacional Não-recorrente
Imposto sobre Rendimento
Impostos Diferidos
Resultado Líquido do Exercício
1.521
130
511
(1.214)
–
141%
–
50%
–
–
–
(142%)
NorteShopping, Portugal
De notar ainda que os Custos Operacionais
7.2.4.2. Investimento em Centros Comerciais
aumentaram significativamente de 2000 para
e de Lazer
2001 (de € 6,4 para € 10,6 milhões) – um sinal
claro do empenhamento da Empresa no
Este negócio contribuiu com € 116,1 milhões para o
crescimento futuro.
Resultado Consolidado face a € 60,6 milhões, em 2000.
Investimento em Centros Comerciais
Conta de Resultados
Proveitos de Remunerações Fixas
Proveitos de Remunerações Variáveis
Proveitos de Direitos de Ingresso
Outros Proveitos
Proveitos Operacionais dos Centros Comerciais
Comissão de Gestão dos Centros Comerciais
Custos com Despesas Comuns de lojas Vagas
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
70.458
54.103
30%
8.264
7.086
17%
16.149
3.854
–
3.795
2.953
29%
98.666
67.996
45%
4.922
3.528
40%
434
399
9%
Custos de Comercialização
6.448
2.912
121%
Contribuição Autárquica
3.254
2.894
12%
Conservação e Reparação
3.696
5.070
(27%)
Outros Custos Operacionais
4.374
4.313
1%
Custos Operacionais dos Centros Comerciais
23.127
19.115
21%
Resultado Operacional Bruto do Centro Comercial
75.539
48.881
55%
1.198
1.169
3%
(27%)
Proveitos de Escritórios
Custos de Escritórios
40
55
Resultado Operacional Bruto de Escritórios
1.158
1.114
4%
Proveitos Parque de Estacionamento
6.424
5.173
24%
Custos Parque de Estacionamento
3.150
2.720
16%
Resultado Operacional Bruto do estacionamento
3.274
2.453
33%
Proveitos de Co-geração
2.044
2.592
(21%)
Custos de Co-geração
1.575
2.195
(28%)
469
397
18%
7.060
2.146
Resultado Operacional Bruto da Co-geração
Fornecimentos e Serviços Externos
Custos com Pessoal
Custos de Estrutura
Resultado Operacional Bruto Total
Amortizações
Provisões
Resultado Operacional Recorrente
Resultado Operacional Não Recorrente
–
322
129
7.382
2.275
150%
73.057
50.570
44%
639
1.144
(44%)
89
244
(63%)
72.329
49.183
47%
65
240
(73%)
–
(cont.)
AlgarveShopping, Portugal
Investimento em Centros Comerciais
Conta de Resultados
Resultado Operacional
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
72.393
49.423
46%
7.998
2.841
182%
24.790
12.917
92%
(16.792)
(10.076)
67%
55.601
39.346
41%
Outros Proveitos Não Recorrentes
1.716
3.016
(43%)
Outros Custos Não Recorrentes
2.477
1.968
26%
13.631
–
–
Proveitos Financeiros
Custos Financeiros
Resultado Financeiro
Resultado Corrente
Ganho Líquido de Valorização realizada
Ganho de Valorização não realizada (IAS 40)
Resultado Antes de Imposto
Imposto sobre Rendimento
Impostos Diferidos
Resultado Líquido do Exercício
96.987
55.770
74%
165.458
96.164
72%
11.464
9.723
18%
37.896
25.885
46%
116.098
60.557
92%
Os Proveitos deste negócio incluem dois componente
Em IAS, todos estes valores devem ser levados à
essenciais. O primeiro corresponde aos proveitos das
conta de resultados. Este facto aumentará a
operações – em 2001, o que chamamos Resultado
volatilidade do resultado da Empresa, por um lado,
Operacional Bruto de Centros Comerciais atingiu
mas, por outro, aproxima as nossas contas da
€ 72,3 milhões face a € 49,2 milhões em 2000.
realidade financeira de pagamentos/recebimentos.
Este crescimento significativo resultou de três factores.
O Ganho de Valorização de Imóveis foi de € 96,9
Por um lado, o crescimento orgânico do negócio, já
milhões. Deste montante, € 9,9 milhões correspondem
descrito neste relatório. Por outro lado, o impacto das
ao ganho na venda do GaiaShopping (diferença entre o
inaugurações do MadeiraShopping e do
valor de mercado de 2000 do imóvel e o seu preço de
AlgarveShopping, e da contribuição do primeiro ano
venda). Os restantes € 87 milhões correspondem a
completo de operação do Sintra Retail Park.
ganhos não-realizados de valorização nas restantes
Finalmente, há componentes de proveitos e custos que
propriedades de investimento.
têm tratamento em IAS diferente do que teriam sob
O GaiaShopping gerou ainda um ganho adicional de
Normas Portuguesas (POC) – esse tratamento em IAS
€ 13,6 milhões que resultou da anulação dos
aumenta precisamente a volatilidade (no caso, o
Impostos Diferidos constituídos em anos anteriores.
crescimento) do resultado. Referimo-nos aos direitos de
Em POC, o ganho na transacção do GaiaShopping
ingresso, custos de marketing pré-abertura, fees de
corresponderia à diferença entre o preço de venda
comercialização por um lado e despesas de
e o custo histórico do imóvel.
manutenção de longo prazo por outro. Nos três
O Imposto sobre o Rendimento é de € 11,5 milhões
primeiros casos, a política adoptada em POC era diferi--los
e é calculado ao nível das empresas individuais ou
pelo prazo do contrato de utilização de loja, no último
ao nível de grupos fiscais, de acordo com as Normas
caso, a política adoptada era capitalizá-los.
Portuguesas de Contabilidade.
CascaiShopping, Portugal
7.2.4.3. Gestão de Centros Comerciais e de Lazer
Os Custos de Estrutura aumentaram 20% para fazer
face a esse incremento de actividade. As
Este negócio teve uma performance positiva no
Amortizações correspondem, em grande medida, a
ano de 2001. Os Proveitos Operacionais
amortização de goodwill gerado com a aquisição de
Recorrentes cresceram 26% em resultado do
ume empresa de gestão no estrangeiro. O Resultado
início da gestão de AlgarveShopping e
Financeiro gerado pela aplicação de excedentes de
MadeiraShopping em Portugal, do centro
tesouraria aumentou, por outro lado, em 58%, para
comercial de Abadiño em Espanha, e do primeiro
€ 1,1 milhões. Houve uma perda Não-Recorrente de
ano completo de gestão do Sintra Retail Park. No
€ 314 milhares na venda de imobilizado.
fim do ano, a Sonae Imobiliária Gestão assumiu,
A contribuição deste negócio para o Resultado
por outro lado, a gestão do Arrábida Shopping.
consolidado foi de € 2,8 milhões neste ano, face a
O crescimento elevado em Outros Proveitos tem
€ 2,4 milhões em 2000 o que representa um
a ver com fees de comercialização.
crescimento de 17%.
Gestão de Centros Comerciais
(milhares de Euro)
Conta de Resultados
2001
2000
Var.%
Serviços de Gestão de Centros Comerciais
7.653
6.632
15%
Fees de Gestão de Despesas Comuns e Fundo de Promoção
2.934
2.482
18%
Outros Proveitos
4.114
2.533
62%
Proveitos de Serviços de Gestão
14.701
11.647
26%
Proveitos de Despesas Comuns e Fundo de Promoção
46.819
37.808
24%
Custos de Despesas Comuns e Fundo de Promoção
46.703
37.873
23%
Margem de Despesas Comuns e Fundo de Promoção
116
(65)
(279%)
Fornecimentos e Serviços Externos
6.932
5.709
21%
Custos com Pessoal
3.257
2.777
17%
10.188
8.486
20%
4.629
3.097
49%
316
243
30%
Resultado Operacional Recorrente
4.313
2.853
51%
Proveitos Financeiros
1.276
809
58%
Custos de Estrutura
Resultado Operacional Bruto
Amortizações
Custos Financeiros
Resultado Financeiro
Outros Proveitos/(Custos) Não-recorrentes
Resultado antes de Impostos
163
105
55%
1.113
704
58%
(314)
91
(444%)
5.112
3.649
40%
Imposto sobre Rendimento
2.302
1.238
86%
Resultado Líquido do Exercício
2.811
2.411
17%
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
65
NorteShopping, Portugal
7.2.4.4. Centros Comerciais Brasil
correspondem a serviços de promoção prestados
pela Unishopping ao Parque D. Pedro.
Este negócio inclui quer investimento (Sonae
Na função financeira, os custos referem-se a
Enplanta) quer gestão (Unishopping) quer promoção
encargos com financiamentos locais e os proveitos
(Parque D. Pedro) de centros comerciais. Do
referem-se à capitalização de juros no projecto
investimento, resultam os Proveitos Operacionais de
Parque D. Pedro.
Centros Comerciais, de € 1,3 milhões – a redução
O negócio apresenta um Ganho Não-Realizado de
face a 2000 deve-se à desvalorização do Real.
€ 221 mil no portfolio de cinco centros comerciais
Da gestão, resultam os Proveitos de Serviços de
detidos. Os Impostos Diferidos surgem devido a
Gestão de € 1,3 milhões relativos aos contratos de
esse ganho.
gestão dos cinco centros comerciais onde a Sonae
A contribuição total deste negócio para o Resultado
Enplanta detém também participação. Finalmente, os
Consolidado é de € 397 milhares.
Proveitos de Promoção Imobiliária (€ 875 mil)
Brasil
(milhares de Euro)
Conta de Resultados
2001
2000
Proveitos de Remunerações Fixas
1.056
1.110
(5%)
114
135
(15%)
Proveitos de Remunerações Variáveis
Var.%
Proveitos de Direitos de Ingresso Diferidos
77
79
(3%)
Outros Proveitos
58
114
(49%)
Proveitos Operacionais dos Centros Comerciais
1.306
1.438
(9%)
Comissão de Gestão dos Centros Comerciais
54
57
(5%)
Custos com Despesas Comuns de lojas Vagas
150
88
70%
Outros Custos Operacionais
258
336
(23%)
Custos Operacionais dos Centros Comerciais
462
481
(4%)
Resultado Operacional Bruto do Centro Comercial
844
957
(12%)
Proveitos Parque de Estacionamento
126%
134
59
Custos Parque de Estacionamento
99
0
Resultado Operacional Bruto do estacionamento
35
59
(41%)
875
352
148%
(24%)
Proveitos de Promoção Imobiliária
–
Proveitos de Serviços de Gestão
1.309
1.722
Proveitos de Serviços Prestados
2.184
2.074
5%
Custos com FSE's
1.033
1.087
(5%)
Custos com Pessoal
1.249
900
39%
Custos de Estrutura
2.281
1.988
15%
781
1.103
(29%)
Resultado Operacional Bruto Total
Amortizações
89
29
–
Provisões
143
72
98%
Resultado Operacional Recorrente
550
1.001
(45%)
(cont.)
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
66
Shopping Franca, Brasil
Brasil
Conta de Resultados
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
Resultado Operacional Não Recorrente
(30)
(39)
(22%)
Resultado Operacional
520
963
(46%)
Proveitos Financeiros
2.806
188
–
Custos Financeiros
3.178
588
Resultado Financeiro
(372)
(399)
(7%)
Resultado Corrente
148
564
(74%)
Ganho de Valorização não realizada (IAS 40)
221
800
(72%)
Resultado Antes de Imposto
369
1.364
(73%)
Imposto sobre Rendimento
Impostos Diferidos
Resultado Liquido do Exercício
7.2.4.5. SPEL – Parques de Estacionamento
–
207
341
(39%)
(235)
524
(145%)
397
499
(20%)
crescimento nos parques em operação, vários
parques foram inaugurados no ano (St. Cristina em
O negócio de Estacionamento contribuiu com € 600
Viseu e Infante, Cordoaria e Leões, no Porto.)
milhares para o Resultado Consolidado face a € 509
As Rendas de Concessões aumentaram em linha com
milhares no ano anterior, o que representa um
o incremento de actividade. Os Encargos Financeiros
aumento de 18%.
aumentaram também na medida em que se deixaram
Este crescimento de Resultados foi gerado nos
de capitalizar os respectivos custos nos novos
parques sob concessão que tiveram um aumento de
parques inaugurados em 2001.
proveitos operacionais de € 268 mil. Para além do
SPEL
(milhares de Euro)
Conta de Resultados
2001
2000
Var.%
Proveitos de Parques sob Concessão
1.467
1.267
16%
Serviços de Gestão
652
623
5%
Outros Proveitos
112
72
55%
Proveitos Operacionais Recorrentes
2.230
1.962
14%
Fornecimentos e Serviços Externos
646
598
8%
Custos com Pessoal
374
350
7%
Taxas de Concessão
173
145
19%
Custos Operacionais Recorrentes
1.194
1.093
9%
Resultado Operacional Bruto
1.037
869
19%
Amortizações
101
64
58%
Resultado Operacional Recorrente
936
787
19%
(cont.)
Centro Colombo, Portugal
SPEL
Conta de Resultados
Resultado Operacional Não-recorrente
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
(0)
6
(107%)
935
793
18%
Proveitos Financeiros
17
11
53%
Custos Financeiros
57
5
–
Resultado Operacional
Resultado Financeiro
(40)
7
(718%)
Resultado antes de Impostos
895
790
13%
Imposto sobre Rendimento
295
281
5%
Resultado Líquido do Exercício
600
509
18%
7.2.4.6. Prædium – Promoção Residencial
se decidiu adoptar nesta obra considerada
emblemática. É este prejuízo que explica o nível atingido
A Prædium realizou em 2001 um volume de negócios
em margem de vendas (€ 103 milhares).
significativo (Vendas de € 46,8 milhões) dado que
A empresa continuou a receber rendas dos edifícios
concluiu a promoção e entregou os apartamentos e
da Efanor (€ 658 milhares), no Porto. Os Custos de
lojas vendidos nos empreendimentos Douro Foz (Porto,
Estrutura e os Encargos Financeiros suportados
Portugal) e Torre S. Gabriel (Lisboa, Portugal). Para
foram, em termos globais, imputados aos projectos
além disso, a empresa vendeu um terreno considerado
em desenvolvimento.
não-estratégico (Imohora, no Porto, Portugal).
Os Impostos Diferidos negativos de 2000
O resultado das vendas foi positivo nos casos da Douro
correspondem a perdas fiscais que a empresa
Foz e da Imohora. No caso da Torre São Gabriel, a
espera vir a usar em anos futuros (contabilização
empresa registou, no entanto, um prejuízo que teve por
de acordo com IAS).
base desvios nos custos de construção, explicáveis pela
A contribuição para o Resultado consolidado foi
complexidade e nível de qualidade bastante elevado que
de € 468 milhares.
GuimarãeShopping, Portugal
PRÆDIUM
Conta de Resultados
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
Vendas de Propriedades
46.775
10
–
Custo das Propriedades Vendidas
46.672
12
–
103
(2)
15.624
28.676
(46%)
14.546
27.567
(47%)
1.078
1.109
(3%)
Custos com Pessoal
920
902
2%
Outros Custos
292
173
69%
Custos Operacionais
16.836
29.750
(43%)
Investimento em Imobiliário para Venda
16.089
28.770
(44%)
658
644
2%
16.747
29.414
(43%)
Resultado Operacional Bruto
14
(338)
(104%)
Amortizações
40
378
(89%)
(27)
(716)
(96%)
3.233
1.556
108%
Custos Financeiros
2.001
1.379
45%
Resultado Financeiro
1.232
177
–
114
314
(64%)
63
167
(62%)
1.257
(392)
7
105
(94%)
Impostos Diferidos
415
(802)
(152%)
Interesses Minoritários
368
134
174%
Resultado Líquido do Exercício
468
171
174%
Margem de Vendas
Fornecimentos e Serviços Externos
Projectos e Empreitadas
Outros Custos
Rendas
Proveitos Operacionais
Resultado Operacional
Proveitos Financeiros
Outros Proveitos Não-recorrentes
Outros Custos Não-recorrentes
Resultado antes de Impostos
Imposto sobre Rendimento
7.2.4.7. Centro Corporativo
–
–
lucro – todos os custos são imputados aos vários
negócios e estas contas destinam-se a permitir ter
Apresenta-se ainda uma demonstração pro-forma do
uma imagem completa das contas da Empresa.
Centro Corporativo que engloba a sociedade-mãe,
As variações entre 2000 e 2001 em Custos
uma empresa de serviços corporativos e várias
Operacionais tem a ver com mudanças nos critérios
sociedades instrumentais. Na sociedade de serviços
de classificação de alguns custos. Em termos
corporativos, para além de outros departamentos,
globais, os Custos Operacionais cresceram 14% em
centralizaram-se os departamentos administrativos,
2001, valor que reflecte os esforço da Empresa para
dos vários negócios, em Portugal, excepto da SPEL.
se preparar para os desafios da internacionalização
Este Centro Corporativo não é, em si, um centro de
em curso.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
69
CoimbraShopping, Portugal
Centro Corporativo
Conta de Resultados
(milhares de Euro)
2001
2000
Var.%
Serviços Prestados
11.175
9.215
21%
Custos Operacionais
10.110
8.845
14%
Fornecimentos e Serviços Externos
5.026
5.296
(5%)
Custos com Pessoal
4.878
3.329
47%
Outros Custos
Resultado Operacional Bruto
Amortizações
Resultado Operacional Não-recorrente
Resultado Operacional Recorrente
206
219
(6%)
1.065
371
187%
639
768
(17%)
0
2
(100%)
426
(396)
(208%)
(426)
396
(208%)
Resultado antes de Impostos
0
0
–
Imposto sobre Rendimento
0
0
–
Resultado Líquido do Exercício
0
0
–
Resultado Não-Recorrente
8. O Euro
Assim, desde 1999 e após a já efectuada
incorporação no Capital Social de Reservas Livres
8.1. A Transição
no montante de PTE 15.194.250 (€ 75.788,60)
o Capital Social da Empresa cifra-se em
Tal como se havia previsto no Relatório relativo ao
€ 187.125.000, sendo o valor nominal de cada
exercício de 2000, o nível de preparação das
uma das suas acções de € 4,99.
empresas da Sonae Imobiliária permitia enfrentar
com segurança e tranquilidade o processo de
mudança para o Euro.
Tal foi o que sucedeu. Todos os sistemas
9. Acções Próprias detidas pela Sonae
Imobiliária, SGPS, S.A.
operacionais e de “back-office” de todas as unidades
de negócio da Sonae Imobiliária transitaram, sem
Durante o ano de 2001 a Empresa não adquiriu
sobressaltos, para o Euro.
acções próprias.
A Sonae Imobiliária, SGPS, S.A. vendeu as 49.386
acções próprias que detinha na OPA.
8.2. No Capital Social da Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
Em 1999, ao abrigo do Artº 17º do Decreto-Lei
343/98, a Sonae Imobiliária, SGPS, S.A. procedeu à
10. Proposta de Dividendos do
Conselho de Administração
redenominação em Euro das acções representativas
do seu Capital Social, utilizando o método padrão.
O Conselho de Administração da Sonae Imobiliária,
SGPS, S.A. propôs à Assembleia Geral da Empresa a
CascaiShopping, Portugal
atribuição de um dividendo bruto de € 0,26 por
acção, num total de € 9.750.000.
• Pedro Caupers – Vogal Executivo,
chefia todas as Operações da Empresa,
incluindo a Gestão de Centros Comerciais,
o Marketing e a Comercialização;
11. Organização e Recursos Humanos
• Fernando Guedes de Oliveira – Vogal Executivo,
detém a responsabilidade directa nas áreas de
Em 2001, a composição do Conselho de
Expansão, Desenvolvimento, Concepção e
Administração da Sonae Imobiliária sofreu alterações
Arquitectura de Centros Comerciais e de Lazer.
no número dos seus membros, com a consequente
redistribuição de responsabilidades. Este órgão é
No final do ano, a Sonae Imobiliária contava com uma
agora constituído por 9 elementos, dos quais quatro
equipa de 557 colaboradores, dos quais 390 a
são não executivos:
trabalhar em Portugal. Destes, 205 trabalham para
as Operações de Centros Comerciais, 16 para a
• Belmiro Mendes de Azevedo – Presidente
Prædium e 42 para a SPEL.
Não-Executivo;
• Ângelo Ribeirinho Paupério – Vogal
Não-Executivo;
12. Perspectivas
• Jeremy Henry Moore Newsum – Vogal
Não-Executivo;
• Neil Leslie Jones – Vogal Não-Executivo.
A Sonae Imobiliária continuará o seu posicionamento
de especialista de Centros Comerciais e de Lazer
com uma perspectiva integrada do negócio. A Europa
sendo os seguintes os membros executivos do
continuará a ser o seu mercado fundamental, nunca
Conselho de Administração:
representando menos de 80% do seu NAV.
Continuará concentrada nos mercados em que já
• Álvaro Portela – Presidente Executivo,
está presente, desenvolvendo novos projectos, mas
função que acumula com a responsabilidade
também renovando e expandindo projectos
directa na área das Relações Institucionais,
existentes, sempre com o objectivo de conseguir
Ambiente e Comunicação Corporativa;
produtos de qualidade e inovadores.
• João Pessoa Jorge – Vogal Executivo,
A Empresa manter-se-à atenta ao processo, em curso,
tem a responsabilidade de todas as actividades
de consolidação do sector na Europa, no qual quer
da empresa no Brasil, onde reside;
participar sempre que sejam identificadas oportunidades
• José Edmundo Figueiredo – Vogal executivo,
que sirvam a estratégia do seu negócio.
superintende ao pelouro Financeiro, Controlo
Mantém-se, pois, intacto o objectivo de posicionar a
de Gestão, Gestão de Activos, Legal, Fusões e
Sonae Imobiliária como um dos líderes Europeus de
Aquisições e sector Administrativo;
Centros Comerciais e de Lazer.
MaiaShopping, Portugal
13. Notas Finais
O Conselho de Administração agradece a todos os
Lojistas dos Centros Comerciais da Sonae Imobiliária, às
Entidades Oficiais, Instituições Financeiras e
Fornecedores todo o apoio e confiança demonstradas.
Ao Revisor Oficial de Contas agradecemos a sua
cooperação no acompanhamento da actividade.
Aos nossos colaboradores queremos agradecer o
esforço efectuado no decorrer deste ano, bem traduzido
nos resultados alcançados pela Sonae Imobiliária.
Maia, 28 de Fevereiro de 2002.
O Conselho de Administração
Belmiro Mendes de Azevedo
Presidente Não-Executivo
Ângelo Ribeirinho Paupério
Vogal Não-Executivo
Jeremy Henry Moore Newsum
Vogal Não-Executivo
Neil Leslie Jones
Vogal Não-Executivo
Álvaro Carmona e Costa Portela
Presidente
João Gonçalo Sassetti Pessoa Jorge
Vogal
José Edmundo Medina Barroso de Figueiredo
Vogal
Pedro José D’Hommée Caupers
Vogal
Fernando Maria Guedes Machado Antunes Oliveira
Vogal
Sonae
Imobiliária
Belmiro de Azevedo
Ângelo Paupério
Jeremy Newsum
Niel Jones
Álvaro Portela
João Pessoa Jorge
Edmundo Figueiredo
Pedro Campers
Fernando Oliveira
José Quintela
José Mena
Adrian Ford
Ana Maria Oliveira
Joaquim Pereira Mendes
Conselho de Administração
Administradores Não Executivos
Belmiro de Azevedo
Presidente
Ângelo Paupério
Jeremy Newsum
Neil Jones
Administradores Executivos
Alvaro Portela
Presidente Executivo
Relações Institucionais, Ambiente e Comunicação Corporativa
João Pessoa Jorge
Actividades no Brasil
Edmundo Figueiredo
Área Financeira, Controlo de Gestão, Gestão de Activos e Legal,
Fusões e Aquisições e Área Administrativa
Pedro Caupers
Área de Operações, Gestão de Centros Comerciais, Marketing e Comercialização
Fernando Oliveira
Área da Expansão, Desenvolvimento, Concepção e Arquitectura
de Centros Comerciais e Lazer
Directores Seniores
José Quintela
Área de Desenvolvimento, Concepção e Arquitectura de Centros Comerciais e de Lazer
José Falcão Mena
Área de Negócios Ibéria
Adrian Ford
Área de Novos Negócios Europa (excepto Ibéria)
Ana Guedes Oliveira
Área de Gestão de Activos
Joaquim Pereira Mendes
Área de Assuntos Legais, Fusões e Aquisições
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
73
Sonae
Imobiliária
SGPS,
A n e x o
G e s t ã o
a o
R e l a t ó r i o
e m
3 1
d e
C o n s o l i d a d o
D e z e m b r o
d e
d e
2 0 0 1
O presente anexo contém uma breve descrição das práticas da Sonae Imobiliária, SGPS, S.A. sobre o Governo
da Sociedade (“Corporate Governance”) e foi produzido para cumprimento do disposto no Regulamento nº
7/2001 de 20 de Dezembro de 2001 da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
Porque se trata de um anexo ao relatório de gestão consolidado deve ser lido em complemento e conjugação com
esse documento para o qual contém remissões sempre que foi considerado mais adequado descrever o assunto
no corpo do relatório de gestão, evitando assim a duplicação de informação.
Governo das Sociedades
Capítulo I. Divulgação de Informação
1. Organigrama relativo à repartição de competências entre os vários membros do Conselho de Administração
no quadro do processo de decisão empresarial – remete para pag. 70 do Relatório de Gestão.
2. Descrição da evolução da cotação das acções, tendo em conta os factos relevantes que decorreram no
ano findo - remete para pag. 56 do Relatório de Gestão:
3. A sociedade não tem uma política de distribuição de dividendos adoptada, contudo apresentou uma
proposta, constante no relatório de gestão da sociedade.
4. Não existem planos de atribuição e opções de aquisição de acções adoptados ou vigentes neste exercício.
5. A sociedade utiliza a internet, correio electrónico e outras tecnologias na divulgação de informação financeira,
nomeadamente através da sua página na Internet com o seguinte endereço: www.sonaeimobiliaria.com.
S.A.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
76
Capítulo II. Exercício de direito de Voto e Representação de Accionistas
A cada grupo de cem acções corresponde um voto, tendo os accionistas tantos votos quanto os
correspondentes à parte inteira que resultar da divisão por cem do número de acções que possuam sem
qualquer limite.
A Assembleia Geral é constituida somente pelos accionistas com direito a voto possuidores de acções ou
títulos de subscrição que as substituam que, até oito dias antes da realização da Assembleia, comprovem nos
termos da Lei a sua titularidade.
Os accionistas poder-se-ão fazer representar nas reuniões da Assembleia Geral por conjuge, ascendente ou
descendente, administrador ou outro accionista, mediante carta dirigida ao presidente da mesa que indique
o nome, domicilio do representante e data da assembleia.
As pessoas colectivas far-se-ão representar pela pessoa que para o efeito nomearem através de carta cuja
autenticidade será apreciada pelo Presidente da Mesa.
A mesa da assembleia geral será constituida por um presidente, um vice-presidente e um secretário.
Capítulo III. Regras Societárias
A Sociedade tem por objecto a gestão de participações sociais noutras sociedades, como forma indirecta
do exercicio de actividades económicas.
A Sociedade pode adquirir e alienar participações em sociedades, de direito nacional ou estrangeiro, com
objecto igual ou diferente do referido no artigo terceiro, em sociedades reguladas por leis especiais e em
sociedades de responsabilidade ilimitada, nos termos da lei.
1. A sociedade beneficia dos serviços de auditoria interna e de gestão do risco disponibilizados pela sua
accionista maioritária – Sonae SGPS, S.A..
2. A sociedade tem conhecimento da existência de um acordo parassocial entre os seus actuais accionistas.
Capítulo IV. Órgão de administração
1. Actualmente o Conselho de Administração da SONAE IMOBILIÁRIA é composto por nove membros, sendo
cinco executivos e quatro não executivos.
De acordo com os estatutos da empresa compete ao conselho de administração, sem prejuízo das demais
atribuições que lhe conferem a lei, assegurar a gestão dos negócios sociais e efectuar todas as operações
relativas ao objecto social para o que lhe são conferidos os mais amplos poderes, incluindo, nomeadamente,
os seguintes:
a) Representar a sociedade, em juízo e fora dele, propôr e contestar quaisquer acções, transigir e desistir
das mesmas e comprometer-se em arbitragens. Para o efeito, o Conselho de Administração poderá delegar
os seus poderes num só mandatário;
b) Aprovar o orçamento e plano da empresa;
c) Adquirir, alienar e onerar ou locar quaisquer bens imóveis ou móveis, nos termos em que a lei o admite,
incluindo acções, quinhões, quotas ou obrigações;
d) Trespassar ou tomar de trespasse estabelecimentos da sociedade,nos termos em que a lei o admite;
e) Deliberar que a sociedade se associe com outras pessoas nos termos do artigo quinto destes estatutos;
f) Deliberar a emissão de obrigações, contrair empréstimos no mercado financeiro nacional e ou estrangeiro e
aceitar a fiscalização das entidades mutuantes;
g) Designar quaisquer outras pessoas, individuais ou colectivas, para exercício de cargos sociais noutras
empresas;
h) Deliberar que a sociedade preste, às sociedades de que seja titular de acções, quotas ou partes sociais,
apoio técnico e financeiro.
Todos os documentos que obriguem a sociedade incluindo cheques, letras, livranças e aceites bancários terão
validade quando assinados por:
a) Dois administradores;
b) Um administrador e um mandatário da sociedade no exercício do respectivo mandato;
c) Um administrador se para intervir no acto ou actos tiver sido designado em acta pelo Conselho de
Administração;
d) Dois mandatários;
e) Um mandatário, nos termos da alínea a) do artigo anterior;
f) Um mandatário se para intervir no acto ou actos tiver sido designado em acta pelo Conselho de
Administração ou nela tiverem sido conferidos poderes a qualquer administrador para o designar.
Ainda de acordo com os estatutos da empresa, o Conselho de Administração reunirá, normalmente, uma vez
por trimestre e, além disso, todas as vezes que o Presidente, o administrador delegado ou dois dos membros
o convoquem, devendo constar das respectivas actas as deliberações que forem tomadas.
Ao longo do exercício de 2001 o conselho de administração reuniu onze vezes.
A remuneração dos membros dos orgãos sociais é fixada pela Comissão de Vencimentos que reune uma vez
por ano ou sempre que entenda dever reunir-se. A comissão é composta por: Eng Belmiro Mendes de Azevedo,
Prof. José Manuel Neves Adelino e Jeremy Henry Moore Newsum.
A remuneração dos membros executivos do Conselho de Administração, no exercício de 2001 foi de:
Reuneração fixa = € 873.057,70
Remuneração variável = € 423.115,85
Os membros não executivos não auferiram remuneração.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
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77
Contas Consolidadas
S
o
n
a
e
I
m
o
b
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a
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S
G
P
S
e
S
u
b
s
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á
r
i
a
s
Balanço Consolidado
em 31 de Dezembro de 2001 e 2000
(montantes expressos em Euro)
Notas
Notas
2001
2001
2000
2000
Reexpresso
Reexpresso
2000
2000
POC
POC
Propriedades de investimento
7
1.246.933.622
973.381.572
Imobilizações corpóreas
8
35.422.775
24.421.480
612.726.354
Imobilizações incorpóreas
9
2.654.094
3.014.863
3.303.744
Investimentos em associadas
5
1.233.377
738.430
Impostos diferidos activos
21
3.296.653
4.363.098
Outros activos não correntes
10
Activos
Activos não Correntes
Total de activos não correntes
–
634.805
–
17.633.192
28.477.479
28.477.569
1.307.173.713
1.034.396.922
645.142.472
Activos Correntes
Existências
11
60.826.097
85.669.283
Clientes
12
14.994.536
8.125.350
8.125.363
Outras dívidas de terceiros
13
39.277.672
26.995.010
27.048.037
Outros activos correntes
14
21.682.854
18.298.383
32.104.862
Caixa e equivalentes de caixa
15
145.565.927
28.697.675
28.697.764
282.347.086
167.785.701
179.640.221
1.589.520.799
1.202.182.623
824.782.693
187.125.000
187.125.000
187.125.000
Total de activos correntes
Total do activo
83.664.195
Capital Próprio, Interesses Minoritários e Passivo
Capital Próprio
Capital social
16 e 17
Acções próprias
17
Reservas
17
302.952.459
Resultado líquido consolidado do exercício
17
120.883.289
62.931.820
25.642.871
610.960.748
498.696.383
276.012.620
8.386.568
8.884.201
8.178.989
Total do capital próprio
Interesses Minoritários
–
(711.076)
(711.076)
249.350.639
63.955.825
Passivo
Passivo não Corrente
Empréstimos de longo prazo - líquidos da parcela de curto prazo
18
522.960.986
284.674.373
283.214.030
Outros empréstimos
19
157.665
10.191.694
10.191.693
Outros credores não correntes
20
19.867.606
17.609.542
17.609.610
Impostos diferidos passivos
21
218.943.393
195.223.238
15.146.390
761.929.650
507.698.847
326.161.723
Total de passivos não correntes
Passivo Corrente
Parcela de curto prazo dos empréstimos de longo prazo
18
44.250.462
15.658.835
15.658.835
Empréstimos de curto prazo e outros empréstimos
19
17.871.707
39.028.129
39.028.129
Fornecedores
23
40.162.237
43.351.786
43.351.941
Outras dívidas a terceiros
24
34.719.194
51.511.946
51.517.081
Outros passivos correntes
25
70.851.751
37.281.425
64.802.304
Provisões
26
388.482
71.071
71.071
208.243.833
186.903.192
214.429.361
1.589.520.799
1.202.182.623
824.782.693
Total de passivos correntes
Total do passivo, capital próprio e interesses minoritários
O anexo faz parte integrante do balanço consolidado em 31 de Dezembro de 2001.
O Conselho de Administração
Demonstração Consolidada de Resultados por Naturezas
para os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000
(montantes expressos em Euro)
Notas
2001
2000
2000
Reexpresso
POC
Proveitos operacionais
Vendas
27
46.775.171
9.976
9.976
Prestações de serviços
27
236.804.579
178.272.956
178.272.992
Outros proveitos operacionais
28
141.545.984
69.934.793
44.024.557
425.125.734
248.217.725
222.307.525
Total de proveitos operacionais
Custos operacionais
Custo das vendas
11
Fornecimentos e serviços externos
Custos com o pessoal
Amortizações e depreciações
(46.296.595)
(12.240)
(12.241)
(155.821.264)
(109.641.534)
(136.411.374)
(18.604.685)
(14.747.404)
(17.086.864)
(1.108.104)
(1.319.346)
(15.701.534)
(1.186.702)
Provisões
26
(602.097)
(1.186.702)
Outros custos operacionais
29
(14.117.472)
(12.105.724)
(5.954.250)
(236.550.216)
(139.012.949)
(176.352.965)
188.575.518
109.204.776
45.954.560
Total de custos operacionais
Resultados operacionais
Resultados financeiros
30
Resultados correntes
Resultados extraordinários
Resultado depois de impostos
Interesses minoritários
Resultado consolidado do exercício
O anexo faz parte integrante da demonstração consolidada de resultados do exercício findo
em 31 de Dezembro de 2001.
(9.744.159)
(9.757.355)
99.460.617
36.197.205
–
Resultado antes de impostos
Imposto sobre o rendimento
(14.499.850)
174.075.668
22
–
534.801
174.075.668
99.460.617
36.732.006
(53.567.482)
(36.322.590)
(11.080.915)
120.508.186
63.138.027
25.651.091
375.103
(206.207)
(8.220)
120.883.289
62.931.820
25.642.871
O Conselho de Administração
Demonstração Consolidada
dos Fluxos de Caixa de 2001 e 2000
(montantes expressos em Euro)
2000
2001
Actividades Operacionais
Recebimentos de clientes
268.571.817
194.898.684
Pagamentos a fornecedores
157.265.864
113.423.200
19.338.358
16.229.846
91.967.595
65.245.638
Pagamentos ao pessoal
Fluxo gerado pelas operações
Pagamento/recebimento do imposto sobre o rendimento
14.757.706
10.903.193
Outros recebimentos/pagamentos relativos à actividade operacional
(4.676.981)
(16.117.843)
Fluxos das actividades operacionais [1]
72.532.908
38.224.602
Actividades de Investimento
Recebimentos provenientes de
Investimentos financeiros
70.526.620
169.876
Imobilizações corpóreas
1.089.978
1.139.200
11.861.721
8.453.303
Juros e proveitos similares
Dividendos Recebidos
812.338
Outros
450.114
746
84.740.771
402.058
10.165.183
Pagamentos respeitantes a
Investimentos financeiros
17.181.298
12.052.204
Imobilizações corpóreas
188.745.331
89.962.056
Empréstimos concedidos
Outros
(2.646.259)
1.145.025
Fluxos das actividades de investimento [2]
16.171
204.425.395
(1.127)
(119.684.624)
102.029.304
(91.864.121)
Actividades de Financiamento
Recebimentos provenientes de
Empréstimos obtidos
201.407.780
32.505.023
Aumentos de capital, prestações suplementares e prémios de emissão
128.793
5.673.008
Vendas de acções (quotas) próprias
711.076
Outros
79.752
0
202.327.401
439
38.178.470
Pagamentos respeitantes a
Juros e custos similares
Dividendos Pagos
Outros
24.029.626
20.335.955
7.490.123
361.747
6.753.135
31.881.496
1.841
27.090.931
Fluxos das actividades de financiamento [3]
170.445.905
11.087.539
Variação de caixa e seus equivalentes [4]=[1]+[2]+[3]
123.294.189
(42.551.980)
(2.495.019)
3.047.266
Efeito das diferenças de câmbio
Efeitos alteração perímetro:
Alteração método consolidação
915.627
Entrada de empresas
208.073
Caixa e seus equivalentes no início do período
Caixa e seus equivalentes no fim do período
2.878.662
1.123.700
3.131.728
6.010.390
16.492.060
58.032.363
143.404.968
18.443.507
O Conselho de Administração
Anexo às Demonstrações
Financeiras Consolidadas
Sonae
Imobiliária
SGPS,
e
A n e x o
à s
D e m o n s t r a ç õ e s
C o n s o l i d a d a s
e m
3 1
d e
Subsidiárias
F i n a n c e i r a s
D e z e m b r o
d e
2 0 0 1
(Montantes expressos em Euro – €)
1. Nota Introdutória
A SONAE IMOBILIÁRIA, SGPS, S.A. (“Empresa” ou “Sonae Imobiliária”) tem a sua sede na Maia – Portugal,
sendo a empresa-mãe dum universo de empresas conforme indicado nas Notas 3 e 4 (“Grupo”).
Os negócios do Grupo consistem no seguinte:
• Investimento em Centros Comerciais
• Desenvolvimento de Centros Comerciais
• Gestão de Centros Comerciais;
• Promoção Imobiliária de Habitação;
• Gestão de Parques de Estacionamento.
O Grupo opera em Portugal, Espanha, Grécia, Alemanha, Itália e Brasil.
Desde 1 de Janeiro de 2001 que as empresas do Grupo da zona euro passaram a adoptar o Euro como
moeda base nos seus processos e sistemas contabilísticos. Em consequência, as demonstrações financeiras a
partir dessa data, passaram a ser preparadas em Euro. Para efeitos de comparabilidade, as demonstrações
financeiras do exercício findo em 31 de Dezembro de 2000 foram convertidas de Escudos para Euro à taxa de
conversão de 1 Euro = 200,482 Escudos.
2. Principais Políticas Contabilísticas
As principais políticas contabilísticas adoptadas na preparação das demonstrações financeiras consolidadas
anexas são as seguintes:
S.A.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
86
2.1. Bases de apresentação
As demonstrações financeiras consolidadas anexas foram preparadas no pressuposto da continuidade das
operações, a partir dos livros e registos contabilísticos das empresas incluídas na consolidação (Notas 3 e 4),
mantidos de acordo com os princípios de contabilidade geralmente aceites em Portugal ajustados, no processo
de consolidação, de modo a que as demonstrações financeiras consolidadas estejam de acordo com as Normas
Internacionais de Contabilidade (“IAS”) emitidas pelo International Accounting Standards Board (“IASB”) em vigor
para os exercícios iniciados até ou em 1 de Janeiro de 2001.
2.2. Alterações nas políticas contabilísticas
O Grupo passou a adoptar com efeitos em 1 de Janeiro de 2001, na preparação das demonstrações financeiras
consolidadas, as Normas Internacionais de Contabilidade, pelo que foram derrogados alguns dos princípios
contabilísticos geralmente aceites em Portugal previstos no Plano Oficial de Contabilidade (“POC”), nomeadamente o do
custo histórico relativamente a propriedades de investimento, as quais são apresentadas pelo seu justo valor (Nota 8).
Os efeitos dos ajustamentos, reportados a 1 de Janeiro de 2001, relacionados com as alterações nas políticas
contabilísticas no montante de € 222.683.763 foram registadas nos capitais próprios nas rubricas de reservas
de ajustamento para IAS (€ 223.565.176), reservas de cobertura (montante negativo de € 946.300) e reservas
de conversão cambial (€ 64.887).
O Grupo voltou a preparar as suas demonstrações financeiras consolidadas em 31 de Dezembro de 2000 usando
os mesmos princípios contabilísticos usados em 2001 por forma a que estas pudessem ser comparáveis com as
do exercício de 2001. A reconciliação entre o capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado do
exercício findo nessa data obtidos de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal, e
o capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado do exercício findo nessa data, obtidos de acordo
com as Normas Internacionais de Contabilidade, é apresentada na Nota 17.
2.3. Princípios de consolidação
São os seguintes os métodos de consolidação adoptados pelo Grupo:
a) Investimentos financeiros em empresas do Grupo
As participações financeiras em empresas nas quais o Grupo detenha directa ou indirectamente, mais de 50% dos
direitos de voto em Assembleia Geral de Accionistas, foram incluídas nas demonstrações financeiras consolidadas
anexas pelo método de consolidação integral. O capital próprio e o resultado líquido destas empresas
correspondente à participação de terceiros nas mesmas, é apresentado separadamente no balanço consolidado e
na demonstração de resultados consolidada, respectivamente, na rubrica interesses minoritários.
Na aquisição de empresas do grupo é seguido o método da compra. Os resultados das filiais adquiridas ou
vendidas durante o exercício estão incluídos nas demonstrações de resultados desde a data da sua aquisição ou
até à data da sua venda. As transacções, os saldos e os dividendos distribuídos entre empresas do Grupo foram
eliminados.
As empresas consolidadas pelo método de consolidação integral encontram-se detalhadas na Nota 3.
Os investimentos financeiros em empresas do grupo e associadas excluídas da consolidação (Nota 5) são
apresentados ao custo de aquisição.
b) Investimentos financeiros em empresas controladas conjuntamente
As participações financeiras em empresas controladas conjuntamente foram incluídas nas demonstrações
financeiras consolidadas anexas pelo método de consolidação proporcional, desde a data em que o controlo é
adquirido. De acordo com este método os activos, passivos, proveitos e custos destas empresas foram
integrados, nas demonstrações financeiras consolidadas anexas, rubrica a rubrica na proporção do controlo
atribuível ao Grupo.
A classificação dos investimentos financeiros em empresas controladas conjuntamente é determinada com base
em acordos parassociais que regulam o controlo conjunto.
As empresas consolidadas pelo método de consolidação proporcional encontram-se detalhadas na Nota 4.
c) Investimentos financeiros em empresas associadas
Os investimentos financeiros em empresas associadas (geralmente investimentos representando entre 20% a 50%
do capital de uma empresa) são registados pelo método da equivalência patrimonial.
De acordo com o método da equivalência patrimonial, as participações financeiras são ajustadas anualmente pelo
valor correspondente à participação nos resultados líquidos das associadas por contrapartida de ganhos ou perdas
do exercício e pelos dividendos recebidos.
Os investimentos financeiros relativos a empresas associadas encontram-se detalhados na Nota 5.
2.4. Propriedades de investimento
As propriedades de investimento compreendem essencialmente edifícios e outras construções em centros
comerciais detidos para obter rendas ou valorização do capital ou ambos e não para uso na produção ou
fornecimento de bens ou serviços ou para fins administrativos ou para venda no curso ordinário dos negócios.
As propriedades de investimento são inicialmente registadas ao custo de aquisição ou produção, sendo
subsequentemente registadas pelo seu justo valor determinado pela avaliação anual efectuada por uma entidade
especializada independente (modelo do justo valor). As variações no justo valor das propriedades de investimento
são reconhecidas directamente na demonstração de resultados do exercício na rubrica de outros proveitos
operacionais (no caso de ganhos) ou outros custos operacionais (no caso de perdas).
Os activos desenvolvidos e construídos que se qualificam como propriedades de investimento só são reconhecidos
como tal após o início da sua utilização.
Até terminar o período de construção ou desenvolvimento do activo a qualificar como propriedade de investimento,
esse activo é registado pelo seu custo de aquisição ou produção na rubrica de propriedades de investimento em
curso. No final do período de desenvolvimento e construção desse activo a diferença entre o custo de produção e
o justo valor nessa data é registada directamente na demonstração de resultados consolidada na rubrica de outros
proveitos operacionais (no caso de ganhos) ou outros custos operacionais (no caso de perdas).
Os custos incorridos relacionados com propriedades de investimento em utilização nomeadamente: manutenções,
reparações, seguros e impostos sobre propriedades são reconhecidos como um custo na demonstração de
resultados consolidada do exercício a que se referem.
2.5. Imobilizações corpóreas
As imobilizações corpóreas encontram-se registadas ao custo de aquisição deduzido de amortizações acumuladas
e eventuais perdas de imparidade acumuladas.
As amortizações são calculadas, após o inicio de utilização dos bens, pelo método das quotas constantes em
conformidade com o período de vida útil estimado para cada grupo de bens.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
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R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
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88
As taxas de amortização utilizadas correspondem aos seguintes períodos de vida útil estimada:
Anos
Edifícios e outras construções
50
Equipamento básico
10
Equipamento de transporte
5
Ferramentas e utensílios
4
Equipamento administrativo
Outras imobilizações corpóreas
10
5
As despesas correntes com reparações e manutenção de imobilizado são consideradas como custo no exercício
em que ocorrem. As beneficiações de montante significativo que aumentam a utilização dos bens respectivos, são
capitalizadas e amortizadas de acordo com a vida útil dos correspondentes bens.
2.6. Imobilizado incorpóreo
As imobilizações incorpóreas encontram-se registadas ao custo de aquisição, deduzido das amortizações
acumuladas e perdas de imparidade. As imobilizações incorpóreas só são reconhecidas se for provável que delas
advenham benefícios económicos futuros para o Grupo e se possa medir razoavelmente o seu valor.
As imobilizações incorpóreas em 31 de Dezembro de 2001 compreendem essencialmente direitos de utilização
de instalações, os quais são em regime de concessão, sendo amortizados linearmente durante o período da
concessão (períodos que variam entre 10 e 15 anos) e diferenças de consolidação obtidas na concentração de
actividades empresariais.
As diferenças entre o custo de aquisição dos investimentos em empresas do grupo e associadas e o justo valor
dessas empresas à data da sua aquisição, foram registadas no imobilizado incorpóreo na rubrica de diferenças de
consolidação (Nota 9).
2.7. Locação operacional (ALD’s)
Os bens cuja utilização decorre do regime de aluguer de longa duração (“ALD”), estão contabilizados pelo método
de locação operacional. De acordo com este método, as rendas pagas são reconhecidas como custo, pelo
método das quotas constantes durante o período do aluguer.
2.8. Existências
As existências, incluindo a produção em curso, são valorizadas ao menor do custo ou do valor realizável
líquido. O valor realizável líquido corresponde ao preço de venda normal deduzido dos custos para terminar a
produção e a comercialização.
O custo das existências, determinado numa base específica, inclui o imposto sobre o valor acrescentado quando
este não é recuperado e todos os custos directos e indirectos relacionados com a sua produção.
2.9. Dívidas de terceiros
As dívidas de terceiros são registadas pelo seu valor nominal deduzido de eventuais perdas de imparidade,
reconhecidas via provisões, por forma a que as mesmas reflictam o seu valor realizável líquido.
2.10. Caixa e equivalentes de caixa
Os montantes incluídos na rubrica de caixa e equivalentes de caixa correspondem aos valores de caixa, depósitos
bancários e depósitos a prazo e outras aplicações de tesouraria vencíveis a menos de três meses e para os quais
o risco de alteração de valor é insignificante.
Para efeitos da demonstração dos fluxos de caixa, a rubrica de caixa e equivalentes de caixa compreende também
os descobertos bancários incluídos na rubrica de outros empréstimos, no balanço.
2.11. Empréstimos
Os empréstimos são registados no passivo pelo seu valor nominal. Eventuais despesas com a emissão desses
empréstimos são reconhecidas linearmente na demonstração de resultados do exercício ao longo do período de
vida desses empréstimos.
2.12. Encargos financeiros
Os encargos financeiros são geralmente reconhecidos como custo à medida em que são incorridos. Os encargos
financeiros directamente relacionados com a aquisição, construção ou produção de activos fixos são capitalizados
fazendo parte do custo do activo. O início da capitalização destes encargos começa após o início da preparação
das actividades de construção ou desenvolvimento do activo e é interrompida após o início de utilização ou final de
produção ou construção do activo.
2.13. Derivados
O Grupo utiliza derivados na gestão dos seus riscos financeiros unicamente como forma de garantir a cobertura
desses riscos. Derivados para negociação (especulação) não são utilizados pelo Grupo.
Os instrumentos financeiros derivados (“cash flow hedges”) utilizados pelo Grupo respeitam a “swaps” de taxa de
juro para cobertura do risco de taxa de juro em empréstimos obtidos. O montante dos empréstimos, prazos de
vencimento dos juros e planos de reembolso dos empréstimos subjacentes aos “swaps” de taxa de juro é em tudo
idêntico às condições estabelecidas para os empréstimos contratados.
Os “swaps” de taxa de juro utilizados pelo Grupo na cobertura dos riscos de taxa de juro nos seus empréstimos
são inicialmente registados pelo seu justo valor como activo ou passivo por contrapartida da rubrica de “reserva
de cobertura” no capital próprio, sendo transferidos desta reserva posteriormente para a demonstração de
resultados durante o período de vida do “swap”.
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2.14. Provisões
As provisões são reconhecidas, quando e somente quando, o Grupo tem uma obrigação presente (legal ou
implícita) resultante dum evento passado e é provável que para a resolução dessa obrigação ocorra uma saída de
recursos e que o montante da obrigação possa ser razoavelmente estimado. As provisões são revistas na data de
cada balanço e são ajustadas de modo a reflectir a melhor estimativa a essa data.
2.15. Especialização de exercícios
As empresas do Grupo registam as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de
exercícios pelo qual as receitas e despesas são reconhecidas à medida em que são geradas independentemente
do momento em que são recebidas ou pagas. As diferenças entre os montantes recebidos e pagos e as
correspondentes receitas e despesas geradas são registadas no balanço consolidado nas rubricas de outros
activos correntes ou outros passivos correntes, respectivamente.
2.16. Imposto sobre o rendimento
O imposto sobre o rendimento do exercício é calculado com base nos resultados tributáveis das empresas
incluídas na consolidação e considera a tributação diferida.
O imposto corrente sobre o rendimento é calculado com base nos resultados tributáveis das empresas incluídas na
consolidação de acordo com as regras fiscais em vigor no local da sede de cada empresa do grupo.
Os impostos diferidos são calculados com base no método da responsabilidade de balanço e reflectem as
diferenças temporárias entre o montante dos activos e passivos para efeitos de reporte contabilístico e os
seus respectivos montantes para efeitos de tributação.
Os impostos diferidos activos e passivos são calculados e anualmente avaliados às taxas de tributação que se
espera estarem em vigor à data da reversão das diferenças temporárias.
Os impostos diferidos activos são reconhecidos unicamente quando existem expectativas razoáveis de lucros
fiscais futuros suficientes para utilizar esses impostos diferidos activos. No final de cada exercício é efectuada
uma revisão desses impostos diferidos, sendo os mesmos reduzidos sempre que deixe de ser provável a sua
utilização futura.
2.17. Rédito
Os proveitos decorrentes de vendas são reconhecidos na demonstração de resultados consolidada quando os
riscos e vantagens significativos inerentes à posse dos activos são transferidos para o comprador e o
montante das provisões possa ser razoavelmente quantificado.
Os proveitos decorrentes de prestações de serviço, respeitam essencialmente a rendas fixas e variáveis das
lojas, despesas comuns recuperadas dos lojistas e receitas de exploração de parques de estacionamento e
são reconhecidos no exercício a que respeitam.
Os proveitos decorrentes de direitos de ingresso nas lojas, são reconhecidos na demonstração de resultados
consolidada na rubrica de outros proveitos operacionais, quando facturados aos lojistas.
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2.18. Classificação de balanço
Os activos realizáveis e os passivos exigíveis a mais de um ano da data do balanço, são classificados,
respectivamente, como activos e passivos não correntes.
2.19. Saldos e transacções expressos em moeda estrangeira
Todos os activos e passivos expressos em moeda estrangeira foram convertidos para Euro utilizando as taxas
de câmbio vigentes na data dos balanços.
As diferenças de câmbio, favoráveis e desfavoráveis, originadas pelas diferenças entre as taxas de câmbio
em vigor na data das transacções e as vigentes na data das cobranças, pagamentos ou à data do balanço,
foram registadas como proveitos e custos na demonstração consolidada de resultados do exercício.
2.20. Conversão de demonstrações financeiras de entidades estrangeiras
São tratadas como entidades estrangeiras aquelas que operando no estrangeiro têm autonomia organizacional,
económica e financeira.
Os activos e passivos das demonstrações financeiras de entidades estrangeiras são convertidos para Euro
utilizando as taxas de câmbio existente à data do balanço e os custos e proveitos dessas demonstrações
financeiras são convertidos para Euro utilizando a taxa de câmbio média verificada no exercício. A diferença
cambial resultante é registada no capital próprio na rubrica de “reserva de conversão cambial”.
As cotações utilizadas para conversão em Euro das contas das filiais e associadas estrangeiras foram
as seguintes:
2001
Real
Dracma
2000
00.12.31
Média do Ano
00.12.31
Média do Ano
0,488660
0,480450
0,550992
–
–
–
0,606970
–
2.21. Informação por segmentos
Em cada exercício são identificados todos os segmentos de negócio e segmentos geográficos aplicáveis
ao Grupo.
Informação detalhada ao nível dos segmentos de negócio e geográficos identificados é incluída na Nota 32.
R e l a t ó r i o
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3. Empresas do Grupo Incluídas na Consolidação
As empresas do grupo incluídas na consolidação, suas sedes sociais e proporção do capital detido em 31 de
Dezembro de 2001 e 2000, são as seguintes:
Firma
Sede Social
Percentagem do Capital Detido
01.12.31
00.12.31
Maia
–
–
Maia
100%
100%
Lisboa
100%
100%
Empresa mãe
Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
Filiais
Serviços Corporativos
1) 3) Sonae Imobiliária III, S.A.
Empresas de Investimento
AlgarveShopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
2)
Ascendente - Imobiliária, Serviços de Gestão de Activos, S.A.
Maia
100%
–
Lisboa
100%
100%
Datavénia - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
100%
Espimaia - Sociedade Imobiliária, S.A.
Maia
100%
100%
Caisgere, SGPS, S.A.
Fimaia-Serviços na Área Económica e Gestão de Invest., S.A.
Fortuna del Piero, S.A.
Maia
100%
100%
Madrid (Espanha)
60%
60%
Maia
100%
100%
GuimarãeShopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
1)
Imogermany, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
4)
Imoprædium, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
1)
Imospain, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
Imospain III, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
Imospain V, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
Imospain XI, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
Imovalue, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
LoureShopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
100%
100%
MaiaShopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
100%
100%
Omala - Imobiliária e Gestão, S.A.
Porto
100%
100%
Paracentro - Plan.Comerc.e Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
100%
Parque de Famalicão - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
100%
100%
Madrid (Espanha)
75%
75%
Prediguarda - Sociedade Imobiliária, S.A.
Maia
100%
100%
RPU, SGPS, S.A.
Maia
100%
100%
Rule, SGPS, S.A.
Maia
100%
100%
Düsseldorf (Alemanha)
100%
100%
Porto
100%
100%
2)
Plaza Mayor Parque de Ocio, S.A.
1)
Sonae Germany, GmBH
1) 5) Sonae Imobiliária Asset Management, S.A.
(cont.)
Firma
Sede Social
Percentagem do Capital Detido
01.12.31
00.12.31
Sonae Imobiliária Assets, SGPS, S.A.
Porto
100%
100%
Vasco da Gama - Promoção de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
100%
Vila Lambert - Sociedade Imobiliária, S.A.
Maia
100%
100%
Empresas de Gestão
Colombogest - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Lisboa
100%
100%
Madrid (Espanha)
60%
60%
Porto
100%
100%
Pridelease Investments, Ltd
Cascais
100%
100%
Sonae Imobiliária - Gestão, S.A.
Lisboa
100%
100%
Sonae Imobiliária Property Management, SGPS, S.A.
Porto
100%
100%
Vasco da Gama Dois Gest - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
100%
ViaCatarina Gest - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
100%
Centro Residencial da Maia - Urbanismo, S.A.
Porto
56%
56%
Country Club da Maia - Imobiliária, S.A.
Maia
56%
56%
CCC - Consultoria de Centros Comerciales, S.A.
NorteShopping - Gestão de Centro Comercial, S.A.
Empresas Proprietárias de Promoção Imobiliária de Habitação
Empreendimentos Imobiliários da Quinta da Azenha, S.A.
Maia
56%
56%
Imoclub - Serviços Imobiliários, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Imohora - Imobiliária, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Imohotel - Empreendimentos Turísticos Imobiliários, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Imosedas - Imobiliária e Serviços, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Prædium - Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
Porto
56%
56%
Prædium II - Imobiliária, S.A.
Maia
56%
56%
Prædium III - Imobiliária, S.A.
Maia
56%
56%
Prédios Privados Imobiliária, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Predisedas - Predial das Sedas, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Promosedas - Promoção Imobiliária, S.A.
Matosinhos
56%
56%
Maia
56%
56%
Torre São Gabriel - Imobiliária, S.A.
Torre São Rafæl - Imobiliária, S.A.
Maia
56%
56%
Matosinhos
56%
56%
Sonae Imobiliária Development II, S.A.
Maia
100%
100%
Sonae Imobiliária Development, SGPS, S.A.
Porto
100%
100%
Madrid (Espanha)
100%
100%
Düsseldorf (Alemanha)
75.1%
75.1%
Urbisedas - Imobiliária das Sedas, S.A.
Empresas de Desenvolvimento
6)
1)
Sonae Imobiliária Desarrollo, S.L.
Sonae West Shopping, AG
(cont.)
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Firma
Sede Social
Percentagem do Capital Detido
01.12.31
00.12.31
100%
100%
Empresas no Brasil
7)
Dom Pedro I, BV
Amesterdão (Holanda)
8)
Dom Pedro II, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
São Paulo (Brasil)
97.52%
94%
1) 9) Sonae Imobiliária Brasil, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
10)
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
São Paulo (Brasil)
100%
100%
Parque Dom Pedro Shopping, S.A.
Sonaeimo, BV
Sonaeimo - Empreendimentos Comerciais, S.A.
1) Filiais excluídas da consolidação no exercício findo em 31 de Dezembro de 2000 por não serem materialmente relevantes
2) Filiais constituídas em 2001
3) Ex. - Ground - Empreendimentos Imobiliários S.A.
4) Ex. - Imoitalie, BV
5) Ex. - Sonae Imobiliária e Serviços II, S.A.
6) Ex. - GreenShopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
7) Ex. - Gal Park, BV
8) Ex. - Sunlet, BV
9) Ex. - Imospain VI, BV
10) Ex. - Imospain IV, BV
Estas empresas subsidiárias foram incluídas na consolidação, pelo método de consolidação integral, conforme
indicado na Nota 2.3.a).
4. Empresas Controladas Conjuntamente
As empresas controladas conjuntamente, suas sedes sociais e proporção do capital detido em 31 de
Dezembro de 2001 e 2000, são as seguintes:
Firma
Sede Social
Percentagem do Capital Detido
01.12.31
00.12.31
Porto
50%
50%
Parques de estacionamento
SPEL - Sociedade de Parques de Estacionamento, S.A.
Empresas de Investimento
2)
Aegean Park Constructions Real Estate and Develop., S.A.
3)
Capital Plus - Investimentos e Participações, S.A.
4)
Centerstation - Imobiliária, S.A.
Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A.
1)
Atenas (Grécia)
50%
50%
Vila Nova de Gaia
50%
–
Maia
50%
–
Lisboa
50%
50%
Grama - Grandes Armazéns, S.A.
Matosinhos
50%
50%
Grupo Lar Parque Principado, SL
Madrid (Espanha)
25%
–
Porto
50%
50%
Imogreece, BV
Amesterdão (Holanda)
50%
50%
Imogreece II, BV
Amesterdão (Holanda)
50%
50%
Maia
50%
–
Imo R - Sociedade Imobiliária, S.A.
5) 6) Inparsa - Indústria e Participações, S.A.
(cont.)
Firma
Percentagem do Capital Detido
01.12.31
00.12.31
Maia
50%
100%
Vila Nova de Gaia
50%
–
MadeiraShopping - Sociedade de Centros Comerciais, S.A.
Funchal
50%
50%
Omne - Sociedade Gestora de Participações Sociais, S.A.
Maia
50%
50%
Sintra Retail Park - Parques Comerciais, S.A.
Maia
50%
50%
SM - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Lisboa
50%
50%
6)
Lisedi - Urbanização e Edifícios, S.A.
3)
LL Porto Retail SGPS, S.A.
6)
Sede Social
Sóguia - Sociedade Imobiliária, S.A.
Porto
50%
50%
Teleporto - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
50%
100%
ViaCatarina - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
50%
50%
Vila Nova de Gaia
50%
–
Maia
28%
56%
Atenas (Grécia)
50%
50%
Sonae Enplanta, S.A.
São Paulo (Brasil)
50%
50%
Unishopping Administradora, Ltda
São Paulo (Brasil)
50%
50%
Unishopping Consultoria, Ltda
São Paulo (Brasil)
50%
50%
Empresas de Gestão
3)
CCG - Centros Comerciais de Gaia, S.A.
Empresas Proprietárias de Promoção Imobiliária de Habitação
7)
Andar - Sociedade Imobiliária, S.A.
Empresas de Desenvolvimento
1)
Sonae Charagionis Services, S.A.
Empresas no Brasil
1) Filiais excluídas no exercício findo em 31 de Dezembro de 2000 por não serem materialmente relevantes.
2) Ex.- Sonae Charagionis, S.A.
3) Filiais adquiridas em 01.12.27, através da aquisição de 50% do capital social da empresa LL Porto Retail, SGPS, S.A.. Esta empresa detém
100% do capital social da sociedade Capital Plus - Investimentos e Participações, S.A. (detentora do centro comercial Arrábida Shopping) que
por sua vez detém a empresa CCG - Centros Comerciais de Gaia, S.A.
4) Filial adquirida em Dezembro de 2001
5) Filial adquirida em Abril de 2001
6) Em 01.12.27 foi alienado 50% do capital social da Inparsa - Indústrias e Participações, SGPS, S.A., que detém 100% do capital social das
sociedades Teleporto - Empreendimentos Imobiliários, S.A. e Lisedi - Urbanização e Edifícios, S.A., detentoras do centro comercial
GaiaShopping
7) Alienação de 50% do capital em Dezembro de 2001
Estas empresas foram incluídas na consolidação, pelo método de consolidação proporcional, conforme indicado
na Nota 2.3.b).
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5. Investimentos em Associadas
As empresas associadas e empresas do Grupo excluídas da consolidação, suas sedes sociais, proporção do
capital detido e valor de balanço em 31 de Dezembro de 2001 e 2000, são as seguintes:
Firma
Sede Social
Percentagem
Valor de
do Capital Detido
Balanço
01.12.31
00.12.31
01.12.31
00.12.31
20%
20%
284.661
263.237
284.661
263.237
50%
9.096
9.096
Empresas associadas
Sonaegest - Soc. Gestora de Fundos
de Investimento, S.A.
Maia
Empresas associadas excluídas da consolidação:
Imogreece III, BV
Amesterdão (Holanda)
50%
Ponta Delgada (Açores)
50%
–
25.000
–
Cayman
50%
50%
3.556
3.556
Torre Colombo Ocidente - Imobiliária, S.A.
Porto
50%
50%
25.000
25.000
Torre Colombo Oriente - Imobiliária, S.A.
Porto
50%
50%
25.000
25.000
87.652
62.652
Micaelense Shopping Empreendimentos Imobiliários, S.A.
SM (Cayman) INS
Empresas do grupo excluídas da consolidação
5ª Coluna - Gestão e Promoção
1)
1)
de Empreend. Imobiliários, S.A.
Maia
100%
–
50.000
–
Alfange - Imobiliária e Gestão, S.A.
Maia
100%
–
50.000
–
Centro Retail Park - Parques Comerciais, S.A.
Maia
100%
–
50.000
–
Ciclop - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
–
50.000
–
Gaiaproject - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Maia
56%
56%
50.000
50.000
Galp Park, S.A.
Madrid (Espanha)
100%
100%
61.000
–
Imobrasil I, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.500
–
Imobrasil II, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18 500
–
Imofrance, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.200
–
Imogermany, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
–
18.161
Imoitalie II, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.200
–
Imospain, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
–
18.161
Imospain II, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
18.161
18.161
Imospain VII, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
18.200
18.200
Imospain VIII, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.200
–
Imospain IX, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.200
–
Imospain X, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
–
18.200
–
Inmo Development & Investments, S.A.
Immo Project, Gmbh
Martimope - Sociedade Imobiliária, S.A.
Madrid (Espanha)
100%
100%
61.000
–
Düsseldorf (Alemanha)
100%
100%
28.037
–
Maia
56%
56%
50.000
24.940
(cont.)
Firma
Sede Social
Percentagem
Valor de
do Capital Detido
Balanço
01.12.31
00.12.31
01.12.31
00.12.31
100%
–
50.000
–
90%
90%
4.959
4.959
Parque Jóquei - Empreend. Comerciais, Ltda São Paulo (Brasil)
90%
90%
4.959
4.959
Procoginm, S.A.
Madrid (Espanha)
100%
–
61.000
–
Proyecto Shopping 2001, S.A.
Madrid (Espanha)
100%
100%
Nó Górdio, SGPS, S.A.
Maia
Parque Alegre - Empreend. Comerciais, Ltda São Paulo (Brasil)
–
60.500
Querubim - Gestão de Centros Comerciais, S.A.
Maia
100%
–
50.000
–
1)
Rule, SGPS, S.A.
Maia
100%
100%
–
50.000
1)
Sonae Imobiliária III, S.A.
Maia
100%
100%
–
50.000
1)
Sonae Imobiliária Asset Management, S.A.
Porto
100%
100%
–
50.000
1)
Sonae Imobiliária Brasil, BV
Amesterdão (Holanda)
100%
100%
–
18.200
1)
Sonae Imobiliária Desarrollo, S.L.
Madrid (Espanha)
100%
100%
–
3.100
Sonae Imobiliária Itália, Srl
Sondrio (Itália)
100%
100%
75.548
10.000
Transalproject 2000, Srl
Sondrio (Itália)
100%
100%
200
13.200
861.064
412.541
1.233.377
738.430
1) Filiais excluídas no exercício findo em 31 de Dezembro de 2000 por não serem materialmente relevantes.
As empresas associadas foram incluídas na consolidação, pelo método de equivalência patrimonial, conforme
indicado na Nota 2.3.c).
Algumas empresas do grupo e associadas foram excluídas da consolidação, dado serem imateriais quer
individualmente quer no seu conjunto para as demonstrações financeiras consolidadas, encontrando-se
registadas nas demonstrações financeiras anexas pelo método do custo (Nota 2.3.a)).
6. Aquisição e Alienação de Filiais
As principais aquisições e alienações de filiais ocorridas no exercício findo em 31 de Dezembro de 2001 foram
as seguintes:
Aquisição de filiais
Em Dezembro de 2001 foi adquirido 50% do capital da empresa LL Porto Retail SGPS, S.A. com sede em Vila
Nova de Gaia, detentora do centro comercial Arrábida Shopping através da empresa Capital Plus - Investimentos
e Participações, S.A., por um montante de € 12.415.934. Esta empresa e as suas participadas, foram
integradas pelo método proporcional nas demonstrações financeiras consolidadas do Grupo. Em virtude da
aquisição se ter reportado a 31 de Dezembro de 2001 não foram integrados na demonstração de resultados
consolidada os custos e proveitos deste grupo de empresas.
Em Dezembro de 2001 foi adquirido 50% do capital da empresa Centerstation - Imobiliária, S.A. com sede
na Maia, detentora do projecto do centro comercial Viana Centro, por um montante de € 1.389.601.
Esta empresa foi integrada pelo método proporcional nas demonstrações financeiras consolidadas do Grupo.
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Em virtude da aquisição se ter reportado a 31 de Dezembro de 2001 não foram integrados na demonstração
de resultados consolidada os custos e proveitos desta subsidiária.
Alienação de filiais
Em Dezembro de 2001 foi alienado 50% do capital da empresa Inparsa - Indústria e Participações, SGPS, S.A.
com sede na Maia e detentora do centro comercial GaiaShopping, através das suas subsidiárias detidas a 100%
Teleporto - Empreendimentos Imobiliários, S.A. e Lisedi - Urbanização e Edifícios, S.A., por um montante de
€ 16.183.873, do qual resultou uma mais valia para o Grupo de € 14.728.612 (Nota 28). Desta forma este
grupo de empresas foi integrado nas demonstrações financeiras consolidadas pelo método proporcional. Em
virtude da alienação se ter reportado a 31 de Dezembro de 2001 foram considerados na demonstração de
resultados consolidada a totalidade de custos e proveitos deste grupo de empresas.
Efeito das aquisições e alienações de filiais
As aquisições e alienações acima mencionadas tiveram o seguinte impacto nas demonstrações financeiras
consolidadas:
Aquisições
Caixa e equivalentes de caixa
(I)
Propriedades de investimento (Nota 7)
Imobilizações corpóreas
4.326.668
13.508
58.460.375
56.242.000
15.833
Existências
Alienações
–
6.183
–
Clientes
216.745
416.141
Outros activos
990.443
1.020.117
(60.613.761)
(56.242.688)
3.396.303
1.455.261
11.300.103
–
389.601
–
(1.280.472)
–
Dívidas a pagar
Activos e passivos identificáveis à data da aquisição
Impostos diferidos passivos (Nota 21)
Goodwill (Nota 9)
Variação no justo valor das propriedades de investimento adquiridas (Nota 28)
Minoritários
–
Diferenças de conversão cambial existentes no capital próprio
–
–
Mais / (menos) valia na alienação (Nota 28)
–
14.728.612
Valor da Compra / alienação
Fluxo de caixa líquido
–
(II)
13.805.535
16.183.873
(II-I)
(9.478.867)
(16.170.365)
e
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7. Propriedades de Investimento
Durante os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000, o movimento ocorrido no valor das
propriedades de investimento, foi o seguinte:
2001
2000
Propriedades de investimento
Propriedades de investimento
Em exploração
Saldo inicial
Em curso
Total
Em exploração
–
–
–
121.499.267
973.381.572
765.366.439
35.437.611
800.804.050
851.882.305
121.499.267
973.381.572
765.366.439
35.437.611
800.804.050
5.434.160
166.509.155
171.943.315
–
93.355.950
93.355.950
103.740.094
(103.740.094)
–
7.294.294
(7.294.294)
–
42.430.641
–
42.430.641
6.048.706
–
6.048.706
Ganhos (Nota 28)
58.106.925
–
58.106.925
46.018.019
–
46.018.019
Perdas (Nota 29)
(14.170)
–
(14.170)
(15.000)
–
(15.000)
58.460.375
27.169.847
–
27.169.847
–
Adições
–
Total
851.882.305
Ajustamentos efectuados para IAS
–
Em curso
–
Adições por transferência para propriedades
de investimento:
Custo de produção
Ajustamento para justo valor (Nota 28)
Variação no justo valor das propriedades de
investimento entre anos:
Adições por concentração de actividades
empresariais (Nota 6)
57.366.700
1.093.675
Alienações de propriedades de investimento
(Nota 6)
Diferenças de conversão cambial
Saldo final
(56.242.000)
–
(56.242.000)
–
–
(1.133.036)
–
(1.133.036)
–
–
1.061.571.619
185.362.003
1.246.933.622
851.882.305
121.499.267
–
973.381.572
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 o montante das propriedades de investimento em exploração respeitava
ao justo valor da proporção detida nos seguintes centros comerciais:
01.12.31
% detida
Centro Colombo
Yield
00.12.31
Montante
% detida
Yield
Montante
50%
6,50%
248.525.049
50%
6,50%
240.770.000
100%
6,25%
185.903.000
100%
6,50%
166.798.000
NorteShopping
50%
6,75%
118.172.000
50%
7,00%
112.035.000
CascaiShopping
50%
6,75%
93.404.000
50%
7,00%
84.122.265
GaiaShopping
50%
7,25%
56.242.000
100%
7,75%
92.572.000
ViaCatarina
50%
7,50%
30.755.000
50%
7,50%
28.556.000
MaiaShopping
100%
7,75%
41.965.000
100%
8,00%
39.206.000
CoimbraShopping
100%
7,75%
29.265.000
100%
8,00%
27.988.000
GuimarãeShopping
100%
7,75%
31.326.000
100%
8,00%
28.107.000
Vila Lambert
100%
8,75%
8.321.870
100%
8,50%
8.336.040
Sintra Retail Park
50%
8,25%
14.300.000
50%
8,00%
13.343.000
Sonae Enplanta – Brasil
50%
9.137.000
50%
Arrábida Shopping
50%
7,25%
57.366.700
n.a.
n.a.
–
AlgarveShopping
100%
8,25%
77.566.000
100%
n.a.
–
MadeiraShopping
50%
8,50%
26.573.000
50%
n.a.
–
Parque Principado – Espanha
25%
32.750.000
n.a.
n.a.
Centro Vasco da Gama
10.049.000
1.061.571.619
–
851.882.305
O justo valor de cada propriedade de investimento em exploração foi determinado através de avaliações
reportadas às datas dos balanços, efectuadas por uma entidade especializada independente.
A avaliação destas propriedades de investimento foi efectuada de acordo com os “Practice Statements”
do “RICS Appraisal and Valuation Manual” publicado pelo “The Royal Institution of Chartered Surveyors” (“Red
Book”), sediado em Inglaterra.
No caso das propriedades de investimento europeias, a metodologia usada para calcular o valor de mercado
dos imóveis operacionais foi o da aplicação de taxas de rendibilidade de mercado (“yields”) diferenciadas aos
diferentes tipos de proveitos gerados pelo imóvel (rendas fixas, rendas variáveis, co-geração e outros
proveitos). A razoabilidade do valor de mercado assim obtido é depois testada através de projecções,
a 10 anos, dos proveitos líquidos gerados pelo imóvel.
No caso das propriedades de investimentos localizadas no Brasil, foi seguida a prática local de cálculo de valor
de mercado que envolve a preparação de projecções de proveitos a 10 anos que são depois descontados para
a data de avaliação a uma taxa de desconto de mercado.
Na avaliação das propriedades de investimento, foi igualmente tomado em conta algumas premissas que, de
acordo com a classificação do “Red Book”, são consideradas especiais, nomeadamente, em relação a centros
comerciais inaugurados recentemente, nos quais não foram consideradas despesas de investimento
eventualmente ainda devidas, em virtude de esses montantes se encontrarem devidamente provisionados nas
demonstrações financeiras anexas.
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 o montante das propriedades de investimento em curso era composto
como segue:
01.12.31
00.12.31
MadeiraShopping
–
13.597.775
AlgarveShopping
–
17.055.174
Expansão do CascaiShopping - 1ª fase
–
6.023.759
Portugal
315.693
Expansão do CascaiShopping - 2ª fase
–
Setúbal Retail park
1.112.835
896.154
LoureShopping
8.351.534
7.259.252
Viana Centro
1.093.675
–
Brasil
90.123.565
29.434.818
Plaza Mayor
41.717.881
15.871.518
Avenida M40
26.192.124
16.105.537
Parque D. Pedro Shopping
Espanha
Grécia
Aegean Park
16.454.696
15.255.280
185.362.003
121.499.267
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 as seguintes propriedades de investimento tinham sido dadas como
garantia de empréstimos bancários contraídos:
• Centro Colombo
• Centro Vasco da Gama
• NorteShopping
• CascaiShopping
• GaiaShopping
• ViaCatarina
• MaiaShopping
• CoimbraShopping
• GuimarãeShopping
• Sintra Retail Park
• Arrábida Shopping
• AlgarveShopping
• MadeiraShopping
• Parque Principado
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 não existem, para além das acima indicadas, obrigações contratuais
significativas de compra, construção ou desenvolvimento de propriedades de investimento ou para a sua
reparação ou manutenção.
8. Imobilizações Corpóreas
Durante os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000, o movimento ocorrido no valor das
imobilizações corpóreas, bem como nas respectivas amortizações acumuladas, foi o seguinte:
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
101
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
102
Terrenos e
Edifícios e
Equipamento
Equipamento
recursos
outras
básico
de transporte
naturais
construções
Activo Bruto
Saldo inicial
147.715.102
350.284.918
71.433.196
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
(142.415.590)
(338.812.930)
(68.360.667)
(4)
5.299.512
11.471.988
3.072.529
206.957
508.709
764.194
120.897
(2.016)
(50.274)
(86.083)
(11.975)
(12.885)
Saldo inicial reexpresso
206.961
Adições
–
Alienações
–
Transferências e abates
–
Diferenças de conversão cambial
–
–
(6.126)
Alteração de perímetro
–
–
9
9
3.742.507
252.729
57.731
Saldo final
–
7.903.970
5.299.512
19.884.667
Amortizações Acumuladas
Saldo inicial
–
23.345.353
25.671.651
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
–
(22.443.282)
(24.477.408)
(3)
Saldo Inicial reexpresso
–
902.071
1.194.243
57.728
Amortizações do exercício
–
313.710
299.903
40.672
Alienações e abates
–
(7.217)
(10.101)
Transferências
–
(54.356)
(6.512)
Diferenças de conversão cambial
–
–
(986)
(1.372)
Alteração de perímetro
–
–
Saldo final
–
1.214.901
1.431.587
80.415
18.669.766
2.310.920
172.314
Valor Líquido
5.299.512
–
(880)
–
Em 31 de Dezembro de 2001 as imobilizações corpóreas em curso respeitam essencialmente a investimentos
de expansão da subsidiária SPEL - Sociedade de Parques de Estacionamento, S.A. iniciados em 2000
e relacionados com a construção de diversos parques de estacionamento situados na cidade do Porto,
Matosinhos e Portimão, os quais têm conclusão prevista para 2002 e 2003.
Durante o exercício de 2001 foram capitalizados na rubrica “Imobilizações em curso” encargos financeiros
no montante de € 194.809 pela subsidiária SPEL - Sociedade de Parques de Estacionamento, S.A..
9. Imobilizações Incorpóreas
Durante os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000, o movimento ocorrido no valor
das imobilizações incorpóreas, bem como nas respectivas amortizações acumuladas, foi o seguinte:
–
2000
2001
Equipamento
Ferramentas
Outras
Imobilizações
administrativo
e utensílios
imobilizações
em curso
Total
Adiantamentos
Total
por conta de
corpóreas
imobilizações
2.985.445
123.318
5.660.773
81.323.675
6.806.107
666.539.495
466.991.032
(2.177)
(41.189)
(5.207.507)
(76.439.760)
(6.806.107)
(638.085.931)
(441.121.918)
2.983.268
82.129
453.266
4.883.915
–
28.453.564
25.869.114
620.663
30.257
114.726
10.080.686
–
12.240.132
3.783.498
(1.073)
(7.482)
–
(107.274)
(810.109)
(48.077)
(7.560.516)
–
(1.029.445)
34.530
(46.429)
–
(1.221.595)
(5.169)
(11.663)
–
–
–
–
(30.674)
(357)
(15.866)
–
–
–
–
(15.848)
(423.112)
7.396.603
–
39.510.455
28.453.564
2.308.378
107.217
518.842
1.439.890
79.454
3.219.062
–
–
53.813.141
37.793.851
(1.654)
(33.304)
(2.825.407)
–
–
(49.781.058)
(34.268.550)
1.438.236
46.150
393.655
–
–
4.032.083
3.525.301
295.783
20.697
32.546
–
–
1.003.311
990.529
(1.594)
–
–
(54.981)
(231.432)
(51.954)
25.330
(36.069)
(769.835)
–
–
(888.070)
(377)
(4.533)
–
–
–
–
(2.735)
(1.928)
–
–
–
–
(1.928)
(277.644)
–
925.810
62.314
372.653
–
–
4.087.680
4.032.084
1.382.568
44.903
146.189
7.396.603
–
35.422.775
24.421.480
2001
Goodwill
Propriedade
2000
Outros
Total
Total
industrial
Activo Bruto
Saldo inicial
2.120.794
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
7.196.023
Saldo inicial reexpresso
9.316.817
3.602.967
4.483.325
10.207.086
12.529.803
(621.055) (4.483.325)
2.091.643
(2.397.079)
–
12.298.729
10.132.724
389.601
–
–
389.601
2.166.005
Alienações e abates
(2.120.794)
–
–
(2.120.794)
Saldo final
7.585.624
2.981.912
–
10.567.536
Saldo inicial
2.120.794
1.532.242
3.250.306
6.903.342
8.628.046
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
5.818.328
(187.498) (3.250.306)
2.380.524
(3.238.540)
Saldo inicial reexpresso
7.939.122
1.344.744
–
9.283.866
5.389.506
596.887
153.483
–
750.370
3.894.360
–
(2.120.794)
Adições (Nota 6)
2.981.912
–
12.298.729
Amortizações Acumuladas
Amortização do exercício
Alienações e abates
(2.120.794)
Saldo final
6.415.215
1.498.227
–
7.913.442
9.283.866
1.170.409
1 483.685
–
2.654.094
3.014.863
Valor Líquido
–
–
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
103
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
104
Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2001 foi abatido o “goodwill” relativo à subsidiária
Grama – Grandes Armazéns, S.A., por se encontrar totalmente amortizado.
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 o “goodwill” era detalhado como segue:
01.12.31
Ano de
Montante
Aquisição
Taxa de
amortização
00.12.31
Amortização Amortização
do exercício
acumulada
Valor
Valor
contabilístico
contabilístico
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
1996
2.984.293
20%
–
2.984.293
–
Centro Residencial da Maia, S.A.
1996
1.754.806
20%
–
1.754.806
–
–
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
1998
527.509
20%
211.004
527 509
–
211.004
Consultoria de Centros Comerciais, SL
1999
1.518.231
20%
303.646
910.939
607.292
910.938
Fimaia – Serv. Econ. e Gestão de Inv., S.A.
1999
365.973
20%
73.195
219.584
146.389
219.584
Consultoria de Centros Comerciais, SL
2000
45.211
20%
9.042
18.084
27.127
36.169
Centerstation – Imobiliária, S.A.
2001
389.601
20%
–
7.585.624
596.887
–
6.415.215
–
389.601
n.a.
1.170.409
1.377.695
10. Outros Activos Não Correntes
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
14.877.278
23.854.910
Empréstimos a empresas do grupo integradas pelo método
proporcional ou excluídas da consolidação:
Imo R - Sociedade Imobiliária, S.A.
Micaelense Shopping - Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Imogreece, BV
Outras
Adiantamentos por conta de investimentos financeiros
Outros devedores
Outros
1.099.849
–
67.781
767.421
840.087
2.868.953
748.197
–
–
17.633.192
67.438
898.198
20.559
28.477.479
Os empréstimos a empresas do grupo integradas pelo método proporcional não são eliminados no processo de
consolidação quando as contribuições dos sócios não são proporcionais à sua posição no capital da empresa.
R e l a t ó r i o
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C o n t a s
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105
11. Existências
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
Produtos e trabalhos em curso
27.172.853
51.693.599
Mercadorias
33.653.244
33.975.684
60.826.097
85.669.283
–
–
60.826.097
85.669.283
Provisão para existências
O custo das existências vendidas nos exercícios de 2001 e 2000 ascendeu a € 46.296.595 e € 12.240
respectivamente.
O movimento ocorrido nos produtos e trabalhos em curso e nos produtos acabados durante o exercício findo
em 31 de Dezembro de 2001 foi como segue:
Produtos
Produtos
e trabalhos
acabados
Total
em curso
Saldo Inicial
51.693.599
Valores capitalizados no exercício
20.616.635
–
51.693.599
–
20.616.635
(45.137.381)
(45.137.381)
(45.137.381)
45.137.381
–
27.172.853
–
27.172.853
01.12.31
00.12.31
Clientes da área de gestão de centros comerciais
5.539.029
6.090.224
Clientes da área de Habitação
2.240.348
85.094
Brasil
4.476.549
558.332
Outros Clientes
2.395.535
1.144.815
Saídas para venda
Transferências
–
12. Clientes
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
Clientes correntes:
Clientes conta letras
Clientes de cobrança duvidosa
Provisão para clientes de cobrança duvidosa (Nota 26)
143.525
212.856
7.192.320
6.922.140
21.987.306
15.013.461
(6.992.770)
(6 888.111)
14.994.536
8.125.350
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106
13. Outras Dívidas de Terceiros
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
Câmara Municipal de Lisboa
01.12.31
00.12.31
7.776.954
10.764.937
Estado e outros entes públicos
18.455.665
7.854.532
Adiantamentos a fornecedores
873.386
1.188.849
Outros
Provisão para devedores de cobrança duvidosa (Nota 26)
12.291.237
7.306.262
39.397.242
27.114.580
(119.570)
(119.570)
39.277.672
26.995.010
O montante de € 7.776.954 a receber da Câmara Municipal de Lisboa respeita aos trabalhos executados pela
subsidiária Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A. (“Colombo”) na área circundante do Centro Colombo,
por conta da Câmara Municipal de Lisboa (“CML”) ao abrigo de protocolos assinados, que foram acordados entre
os serviços técnicos da CML e da Colombo no final de 2001. Por outro lado a rubrica de outras dívidas
a terceiros em 31 de Dezembro de 2001 inclui o montante de € 3.242.373 (Nota 24) relativo a trabalhos
executados pela CML por conta da Colombo e licenças camarárias. Foi interposta uma acção judicial visando a
cobrança dos valores referidos acrescidos de juros e outros custos incorridos pela Colombo no âmbito dos
referidos protocolos, sendo convicção da Administração da Colombo que a mesma lhe será favorável, razão
pela qual não registou qualquer provisão para fazer face a perdas na recuperação das contas a receber.
O montante de € 18.455.665 a receber de entidades estatais respeita essencialmente a Imposto sobre o Valor
Acrescentado (“IVA”) a recuperar. De acordo com as regras fiscais em vigor, o Grupo segue o procedimento
de registar nesta rubrica o IVA das facturas recebidas de terceiros durante o período de construção dos centros
comerciais, e solicita o seu reembolso somente após o início de utilização dos mesmos.
14. Outros Activos Correntes
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
Juros a receber
Rendas variáveis a receber
Recuperação de custos a receber
Rendas diferidas
Serviços de gestão e administração
Outros
00.12.31
181.679
48.641
4.063.189
3.312.691
347.710
483.320
4.214.245
3.558.188
1.900.917
1.247.109
10.975.114
9.648.434
21.682.854
18.298.383
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107
15. Caixa e Equivalentes de Caixa
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 o detalhe de caixa e seus equivalentes era o seguinte:
01.12.31
Numerário
Depósitos bancários imediatamente mobilizáveis
Aplicações de tesouraria
Descobertos bancários (Nota 19)
00.12.31
228.593
128.968
26.136.656
28.568.707
119.200.678
–
145.565.927
28.697.675
(2.160.960)
(10.254.256)
143.404.967
18.443.419
As aplicações de tesouraria incluem o montante de € 118.000.678 relativo a operações de tesouraria de muito
curto prazo com o accionista Sonae, SGPS, S.A..
16. Capital Social
Em 31 de Dezembro de 2001 o capital social está representado por 37.500.000 acções ordinárias, com
o valor nominal de € 4,99 cada uma.
As seguintes pessoas colectivas detêm mais de 20% do capital subscrito em 31 de Dezembro de 2001 e 2000:
Entidade
2001
2000
Sonae Investments, BV
67,04%
51,00%
Grosvenor CE Acquisitions Ltd
32,96%
Grosvenor Investments, (Portugal), S.A.
–
–
25,00%
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C o n t a s
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108
17. Movimento Ocorrido no Capital Próprio
Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2001, o movimento ocorrido no capital próprio foram
os seguintes:
Saldo em 31 de Dezembro de 2000
Capital
Acções
social
próprias
Reservas
Diferenças de
Legais
consolidação
187.125.000
(711.076)
3.423.300
(14.398.255)
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
–
–
–
14.398.255
Saldo reexpresso em 31 de Dezembro de 2000
187.125.000
(711.076)
3.423.300
–
Transferência para reserva legal
–
–
27.901.064
–
Dividendos distribuídos
–
–
–
–
Alienação de acções próprias
–
(711 076)
–
–
Variação nas reservas de conversão cambial
–
–
–
–
financeiros de cobertura
–
–
–
–
Resultado consolidado líquido do exercício de 2001
–
–
–
–
Outros
–
–
–
–
187.125.000
–
31.324.364
–
Aplicação do resultado consolidado de 2000:
Valorização pelo justo valor dos instrumentos
Saldo em 31 de Dezembro de 2001
R e l a t ó r i o
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C o n t a s
2 0 0 1
109
Reservas
Resultado
Total
Reservas de
Reservas de
Reservas de
Outras
Ajustamentos
reavaliação
conversão cambial
cobertura
reservas
iniciais para IAS
28.888.189
(2.687.230)
–
48.729.821
–
25.642.871
276.012.620
(28.888.189)
64.887
(946.300)
14.489.934
223.565.176
–
222.683.763
–
(2.622.343)
(946.300)
63.219.755
223.565.176
62.931.820
535.985.332
–
–
–
(9.758.193)
–
(18.142.871)
–
–
–
–
9.877
–
(7.500.000)
(7 490 123)
–
–
79.101
–
–
790.177
–
–
–
–
(780.394)
–
–
(780.394)
líquido
–
–
(1.384.058)
–
–
–
–
–
–
–
–
120.883.289
120.883.289
–
–
–
–
(37.288.949)
(37.043.475)
–
(3.402.737)
(2.330.358)
223.565.176
120.883.289
610.960.748
245.474
53.796.014
(1.384.058)
O detalhe dos ajustamentos entre o capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado do exercício
findo nessa data obtidos de acordo com os princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal (POC),
e o capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado do exercício findo nessa data, obtidos de
acordo com as Normas Internacionais de Contabilidade, é como segue:
Diferenças
Reservas de
de
reavaliação
consolidação
Reservas
Reservas de Reservas de
conversão
cobertura
Outras
Ajustamentos
Resultado
reservas
iniciais para
líquido
cambial
Total
IAS
Ajustamentos efectuados na conversão
para IAS dos saldos de abertura de 2000:
Justo valor das propriedades de
investimento em 31.12.99
–
–
–
–
–
(28.888.189)
–
–
–
–
765.366.439
–
765.366.439
–
–
(442.805.399)
–
(442.740.512)
–
–
28.888.189
(1.710.670)
–
(1.710.670)
–
–
–
–
(1.930.236)
–
(1.930.236)
–
–
–
(1.460.340)
–
–
–
(1.460.340)
–
–
–
514.040
–
–
–
514.040
7.196.023
–
–
–
–
–
2.816.908
8.290.494
–
–
–
–
–
–
–
–
25.605.882
–
25.605.882
–
–
–
–
–
(11.038.175)
–
(11.038.175)
excluídas da consolidação
–
–
–
–
–
90.452
–
90.452
Impostos diferidos
–
–
–
–
–
(148.933.619)
–
(148.933.619)
6.107.761
–
–
( 97.093)
–
(97.093)
186.276.227
–
186.483.076
Valor contabilístico, líquido de
amortizações das propriedades
de investimento em 31.12.99
64.887
Reversão das reservas de reavaliação
em 31.12.99
Abate de imobilizações incorpóreas
em 31.12.99
Valorização pelo justo valor dos
instrumentos financeiros de cobertura
Impostos diferidos na valorização pelo
justo valor dos instrumentos financeiros
de cobertura
Reconhecimento de goodwill não
amortizado no activo em 31.12.99
(4.379.115)
Tranferência para outras reservas do
goodwill totalmente amortizado em 31.12.99
(8.290.494)
–
–
–
Anulação dos proveitos com direitos
de ingresso diferidos em 31.12.99
Anulação dos custos com abertura de
centro comerciais diferidos em 31.12.99
Aplicação do método de equivalência
patrimonial a empresas associadas
Transferência para reserva de
ajustamentos iniciais IAS
–
–
–
(6.107.761)
Outros
–
–
–
–
Subtotal
15.486.517 (28.888.189)
64.887
(946.300)
14.489.934
Ajustamentos efectuados na conversão
para IAS do resultado consolidado
líquido de 2000:
Variação de justo valor das propriedades
de investimento
(1.088.262)
–
–
–
–
–
57.159.518
56.071.256
–
–
–
–
–
–
8.090.186
8 090 186
–
–
–
–
–
–
263.646
263 646
Anulação dos movimentos, líquidos de
amortizações, ocorridos nas
propriedades de investimento em 2000
Anulação dos movimentos, líquidos
de amortizações, ocorridos nas
imobilizações incorpóreas em 2000
(cont.)
Diferenças
Reservas de
de
reavaliação
consolidação
Amortização do goodwill
Reservas
Reservas de Reservas de
conversão
cobertura
Outras
Ajustamentos
Resultado
reservas
iniciais para
líquido
cambial
Total
IAS
–
–
–
–
–
–
(1.439.205)
(1.439.205)
–
–
–
–
–
–
(710.513)
(710.513)
–
–
–
–
–
–
1.814.426
1.814.426
excluídas da consolidação
–
–
–
–
–
–
13.172
13.172
Impostos diferidos
–
–
–
–
–
–
(27.999.374)
(27.999.374)
Outros
–
–
–
–
–
–
97.093
97.093
Subtotal
(1.088.262)
–
–
–
–
–
37.288.949
36.200.687
–
–
–
–
–
37.288.949
(37.288.949)
14.398.255
(28.888.189)
(946.300)
14.489.934
223.565.176
–
Anulação dos proveitos com direitos
de ingresso diferidos em 2000
Anulação dos custos com abertura de
centro comerciais diferidos em 2000
Aplicação do método de equivalência
patrimonial a empresas associadas
Transferência para reserva de
ajustamentos iniciais IAS do ajustamento
no resultado consolidado líquido de 2000
–
Total de ajustamentos efectuados
na conversão para IAS
64.887
222.683.763
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
112
18. Empréstimos
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 os empréstimos obtidos tinham o seguinte detalhe:
01.12.31
Limite
Entidade
financiadora
Montante utilizado
Curto
Médio e
prazo
longo prazo
Empréstimos por obrigações:
Obrigações Sonae Imobiliária / 98
–
39.903.832
Obrigações Sonae Imobiliária / 99
–
50.000.000
Obrigações SM / 92
3.740.985
3.740.985
–
89.903.832
Empréstimos bancários:
Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
Empreendimentos Imobiliários Colombo, S.A.
Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A.
BPI
Rheinhyp
7.481.968
(a), (b)
Sindicato bancário
(a)
BEI
(a), (b)
112.250.000
–
7.481.968
–
–
17.608.363
1.992.524
–
112.250.000
–
14.225.704
BPI
(a), (b)
3.673.033
415.633
2.967.424
Eurohypo, BPI
(a), (b)
18.750.000
467.774
18.243.158
Citybank
(a), (b)
24.939.895
–
14.877.276
Caisgere, SGPS, S.A.
CGD
(c)
13.467.543
–
13.467.543
SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
CGD
(a), (b)
9.975.958
CGD
(a), (b)
13.716.942
24.939.895
Vasco da Gama – P. Centros Comerciais, S.A.
820.639
–
BEI
(d)
Sindicato bancário
(b)
–
10.756.617
ViaCatarina – Emp. Imobiliários, S.A.
BPA
(a), (b)
–
8.671.370
MadeiraShopping – Soc. Cent. Comerciais, S.A.
BCP
(a), (b)
12.220.548
Sintra Retail Park – Parques Comerciais, S.A.
BPI
(a), (b)
6.234.974
SPEL – Soc. P. Estacionamento, S.A.
BPI
(a)
5.611.476
Diversos
(a)
Sonae Enplanta, S.A.
Prædium – Des. Imobiliário, S.A.
CGD
–
233.812
–
673.600
19.867.120
–
–
11.635.610
6.001.162
5.231.497
1.568.926
9.975.958
–
9.975.958
33.668.858
–
19.087.779
AlgarveShopping – Emp. Imobiliários, S.A
BCP, CGD
Plaza Mayor – Parque de Ocio, S.A.
Rheinhyp
Rule, SGPS, S.A.
Rheinhyp
(b)
64.843.727
–
64.843.727
Inparsa – Ind. e Participações, SGPS, S.A.
Rheinhyp
(a), (b)
27.500.000
–
27.500.000
Eurohypo, BBVA
(a), (b)
27.750.000
BTA
(a)
Rheinhyp
(a), (b)
Capital Plus – Inv. e Participações, S.A.
Teleporto – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Grupo Lar Principado, SL
(b)
–
5.072.777
820.639
12.469.947
35.459.714
–
24.040.483
494.109.335
Total de empréstimos
Justo valor dos instrumentos financeiros derivados
(a) Estes montantes encontram-se proporcionalizados de acordo com a percentagem de controlo atribuível ao Grupo.
(b) Como garantia destes empréstimos foram constituídas hipotecas sobre os imóveis propriedade destas subsidiárias.
(c) Como garantia deste empréstimo foram constituídas hipotecas sobre as acções do capital social desta subsidiária.
(d) Como garantia deste empréstimo foram constituídas garantias bancárias
2.530.261
1.250.000
–
–
25.272.559
25.375.000
–
24.040.483
40.366.975
429.721.512
44.107.960
519.625.344
142.502
3.335.642
44.250.462
522.960.986
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
113
00.12.31
Limite
7.481.968
–
Montante utilizado
Curto
Médio e longo
prazo
prazo
Vencimento
Tipo de amortização
–
39.903.832
Jan/2003
Final
–
50.000.000
Dez/2006
Final
–
3.740.984
2002
Final
–
93.644.816
–
7.481.968
–
–
Fev/2002
Final
Set/2026
Anual
94.771.600
11.259.586
47.853.240
Dez/2006
Trimestral
24.939.895
–
17.840.050
Jun/2009
Trimestral
4.489.181
–
3.721.362
Jun/2009
Trimestral
Jun/2011
Trimestral
Final
–
–
–
24.939.895
–
23.854.910
Dez/2003
13.467.543
–
13.467.543
Set/2004
Final
9.975.958
–
2.461.917
Nov/2003
Semestral
13.716.942
6.910.727
Dez/2009
Mensal
24.939.895
820.640
–
19.951.918
Jun/2010
Anual
17.956.724
–
10.756.617
2015
Final
Jul/2002
Anual
17.707.325
727.279
8.671.370
12.220.548
532.933
4.410.299
Mai/2010
Trimestral
6.234.974
905.681
3.685.928
Ago/2010
Semestral
827.366
1.870.492
–
9.975.958
–
744.884
–
Dez/2010
Semestral
2.294.703
Diversos
Trimestral
9.975.958
Set/2004
Final
–
–
–
Abr/2013
Trimestral
–
–
–
Out/2017
Anual
–
–
–
Jul/2026
Anual
–
–
–
Nov/2016
Anual
–
–
–
Mar/2017
Trimestral
Mar/2005
Semestral
Out/2021
Anual
33.918.257
–
318.607.155
667.832
5.403.341
–
–
15.658.835
189.569.217
15.658.835
283.214.033
–
15.658.835
1.460.340
284.674.373
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
114
A parcela classificada no médio e longo prazo tem o seguinte plano de reembolso definido:
2003
31.391.608
2004
39.230.261
2005
57.250.828
2006 e seguintes
391.752.647
519.625.344
Os instrumentos financeiros de cobertura utilizados pelo Grupo existentes em 31 de Dezembro de 2001 e
2000, respeitam a “swaps” de taxa de juro e eram os seguintes:
01.12.31
Empréstimo
00.12.31
Justo valor do
Empréstimo
Justo valor do
instrumento
instrumento
financeiro de
financeiro de
cobertura
cobertura
Obrigações Sonae Imobiliária / 98
39.903.832
380.520
39.903.832
32.296
Obrigações Sonae Imobiliária / 99
50.000.000
2.041.004
50.000.000
1.243.039
7.481.968
142.502
7.481.968
92.152
Caisgere SGPS / CGD
13.467.543
321.618
13.467.543
92.853
Imo R / BEI
16.681.606
167.500
–
–
3.479.716
42.500
–
–
18.750.000
382.500
–
Sonae Imobiliária SGPS / BPI
Imo R / BPI
Imo R / Eurohypo
3.478.144
–
1.460.340
Estes “swaps” de taxa de juro encontram-se avaliados pelo seu justo valor, à data do balanço, determinado pela
avaliação efectuada pelas entidades bancárias com os quais os ”swaps” foram contratados. A determinação
do justo valor destes instrumentos financeiros teve por base a actualização para a data do balanço dos
“cash-flows” futuros resultantes da diferença entre a taxa de juro fixa contratada com a entidade bancária com
a qual o “swap” foi contratado e a taxa de juro variável indexante contratada com a entidade que concedeu
o financiamento.
Os princípios de cobertura de risco utilizados pelo Grupo na contratação destes instrumentos financeiros
de cobertura, são os seguintes:
• “Matching” perfeito entre “cash-flows” pagos e recebidos, i.e., existe coincidência entre as datas dos fluxos
de juros pagos nos financiamentos contratados e trocados com o banco;
• “Matching” perfeito entre indexantes: o indexante de referência no instrumento financeiro de cobertura
e no financiamento ao qual o derivado está subjacente são coincidentes;
• Num cenário de subida ou descida extrema de taxas de juro, o custo máximo do financiamento está
perfeitamente limitado e calculado.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
115
19. Outros Empréstimos
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 os outros empréstimos obtidos tinham o seguinte detalhe:
01.12.31
Curto prazo
00.12.31
Médio e
Curto prazo
longo prazo
Médio e
longo prazo
Empréstimos bancários:
Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
9.975.958
–
28.715.795
9.975.958
Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A.
24.950
74.850
24.950
99.799
MaiaShopping – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
33.128
82.815
33.128
115.937
SM – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
298.292
–
–
–
MadeiraShopping – Soc. Centros Comerciais, S.A.
142.617
–
–
–
AlgarveShopping – Empreend. Imobiliários, S.A.
270.766
–
–
–
4.965.036
–
–
–
15.710.747
157.665
28.773.873
2.160.960
–
10.254.256
17.871.707
157.665
39.028.129
Grupo Lar Principado, SL
Descobertos bancários (Nota 15)
10.191.694
–
10.191.694
20. Outros Credores Não Correntes
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
15.010.347
15.010.347
3.921.416
–
Accionistas
Prædium – Desenvolvimento Imobiliário, S.A.
Fortuna del Piero, S.A.
Outros
Fornecedores de imobilizado
Outras dívidas a terceiros não correntes
136.767
–
–
1.567.331
799.076
1.031.864
19.867.606
17.609.542
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
116
21. Impostos Diferidos
O detalhe dos impostos diferidos activos e passivos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 de acordo com as
diferenças temporárias que os geraram é como segue:
Impostos diferidos activos
Impostos diferidos passivos
01.12.31
00.12.31
01.12.31
00.12.31
das imobilizações corpóreas
–
–
216.805.304
194.734.451
Anulação das imobilizações incorpóreas
–
–
(4.027.537)
(5.074.177)
–
–
6.165.626
5.562.964
Diferença entre o justo valor e o custo histórico
Anulação dos proveitos com direitos de ingresso
diferidos e dos custos com a abertura de centros
comerciais diferidos
Valorização de instrumentos derivados de cobertura
1.147.786
514.040
–
Prejuízos fiscais reportáveis
2.148.867
3.849.058
–
–
–
3.296.653
4.363.098
218.943.393
195.223.238
O movimento ocorrido nos impostos diferidos nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 foi
como segue:
2001
Saldo inicial
Efeito de adopção dos IAS
Saldo inicial reexpresso
2000
13.355.145
15.146.390
177.504.995
148.933.621
190.860.140
164.080.011
36.313.804
24.695.930
778.138
3.077.660
1.013.704
471.087
Efeito em resultados:
Diferença entre o justo valor e o custo histórico das imobilizações corpóreas
Anulação dos movimentos ocorridos no ano nas imobilizações incorpóreas
Anulação dos movimentos ocorridos no ano nos direitos de ingresso
e custos com a abertura de centros comerciais diferidos
Reconhecimento dos impostos diferidos relacionados com a imputação
de justo valor em concentrações de actividades empresariais (Nota 6)
Utilização de prejuízos fiscais reportáveis
Efeito de alteração de taxa de imposto
Outros
11.300.103
–
1.556.933
(1.094.692)
(13.166.537)
–
–
144.184
37.796.145
27.294.169
(633.746)
(514.040)
Efeito em reservas:
Valorização de instrumentos derivados de cobertura
Efeito de alteração de perímetro:
Alienação do GaiaShopping
Saldo final
(12.375.799)
–
215.646.740
190.860.140
Os impostos diferidos activos relacionados com prejuízos fiscais reportáveis têm a seguinte composição:
Consolidado fiscal da Prædium
01.12.31
00.12.31
2.087.169
3.558.025
Imo R – Sociedade Imobiliária, S.A.
61.698
291.033
2.148.867
3.849.058
No final do exercício foi efectuada uma revisão dos prejuízos fiscais susceptíveis de serem recuperados no
futuro, tendo sido reconhecidos unicamente os impostos diferidos activos associados aos prejuízos fiscais
susceptíveis de recuperação futura.
22. Impostos sobre o Rendimento
Os impostos sobre o rendimento reconhecidos nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 são
detalhados como segue:
01.12.31
00.12.31
Imposto corrente
14.559.596
10.918.657
Imposto diferido
39.007.886
25.403.933
53.567.482
36.322.590
23. Fornecedores
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
Fornecedores conta corrente
16.997.624
16.171.314
Fornecedores de imobilizado
23.101.195
27.180.472
Outros fornecedores
63.418
40.162.237
–
43.351.786
24. Outras Dívidas a Terceiros
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
Adiantamentos a clientes
10.413.229
32.425.280
Estado e outros entes públicos
10.805.859
9.058.981
Accionistas
6.210.059
4.869.184
Câmara Municipal de Lisboa (Nota 13)
3.242.373
Outras dívidas a terceiros
4.067.674
5.158.501
34.719.194
51.511.946
–
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
117
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
118
25. Outros Passivos Correntes
Em 31 de Dezembro de 2001 e 2000 esta rubrica tinha a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
Juros a pagar
4.668.405
2.487.498
Remunerações a liquidar
4.583.690
3.766.866
Contribuição autárquica a pagar
12.226.881
6.209.759
Serviços de terceiros a liquidar
2.906.540
1.719.975
Margem condomínio
1.503.189
633.798
76.006
1.412.695
Recuperação de custos a liquidar
Imobilizado a facturar
7.287.715
852.610
Rendas debitadas antecipadamente
22.273.877
8.907.698
Outros
15.325.448
11.290.526
70.851.751
37.281.425
26. Provisões
O movimento ocorrido nas provisões durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2001 foi o seguinte:
Saldo
Rubricas
Reforço
Anulações
Inicial
Alteração de
Conversão
Saldo
Perímetro
Cambial
Final
–
(10.659)
–
–
–
(10.659)
Proveitos para clientes de cobrança duvidosa:
Clientes (Nota 12)
6.888.111
Outros devedores (Nota 13)
119.570
7.007.681
602.457
–
602.457
(487.139)
–
(487.139)
6.992.770
119.570
7.112.340
Outras provisões para riscos e encargos:
Riscos e encargos diversos
71.071
1.841
(2.940)
318.885
(375)
388.482
7.078.752
604.298
(490.079)
318.885
(11.034)
7.500.822
27. Vendas e Prestações de Serviços
As vendas e as prestações de serviços nos exercícios de 2001 e 2000 foram como segue:
Vendas
01.12.31
00.12.31
46.775.171
9.976
110.157.336
91.112.185
13.424.732
11.970.237
Prestações de serviços:
Rendas fixas
Rendas variáveis
Alugueres de espaços
Despesas comuns
Proveitos do Parque
Outros
4.347.485
3.575.473
44.330.903
34.961.278
6.423.840
5.173.180
58.120.283
31.480.603
236.804.579
178.272.956
283.579.750
178.282.932
As vendas ocorridas nos exercício de 2001 respeitam essencialmente à alienação dos empreendimentos
imobiliários habitacionais Torre de S. Gabriel e Ouro Foz.
28. Outros Proveitos Operacionais
A repartição dos outros proveitos operacionais nos exercícios de 2001 e 2000 é a seguinte:
01.12.31
00.12.31
Variação de valor das propriedades de investimento:
Transferência em curso (Nota 7)
42.430.641
6.048.706
Variação de justo valor entre anos (Nota 7)
58.106.925
46.018.019
1.280.472
5.107.793
Direitos de ingresso
Variação de justo valor de propriedades de investimento adquiridas (Nota 6)
15.858.086
3.970.888
Mais valias obtidas na alienação de propriedades de investimento (Nota 6)
14.728.612
Outros
–
9.141.248
8.789.387
141.545.984
69.934.793
29. Outros Custos Operacionais
A repartição dos outros custos operacionais nos exercícios de 2001 e 2000 é a seguinte:
Contribuição autárquica
Amortização do goodwill (Nota 9)
Variação de valor das propriedades de investimento (Nota 7)
Benfeitorias
Outros
01.12.31
00.12.31
4.837.668
4.650.274
596.887
1.439.205
14.170
15.000
3.367.148
716.380
5.301.599
5.284.865
14.117.472
12.105.724
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
119
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
120
30. Resultados Financeiros
Os resultados financeiros têm a seguinte composição:
01.12.31
00.12.31
23.211.270
17.535.852
Custos:
Juros suportados
Transferências do capital próprio relativas a instrumentos financeiros de cobertura
Diferenças de câmbio desfavoráveis
Outros
Resultados financeiros
667.912
2.711.044
–
267.199
1.527.385
910.510
28.117.611
18.713.561
(14.499.850)
(9.744.159)
13.617.761
8.969.402
11.463.444
7.487.281
Proveitos:
Juros obtidos
Transferências do capital próprio relativas a instrumentos
financeiros de cobertura
Ganhos em empresas associadas
Rendimentos de participação de capital
Diferenças de câmbio favoráveis
Outros
–
–
21.426
13.172
380.000
436.448
1.550.303
971.263
202.588
61.238
13.617.761
8.969.402
31. Compromissos não Reflectidos no Balanço
Estão em aberto obrigações fiscais de reinvestimento decorrentes da alienação de participações financeiras
ocorridas em exercícios anteriores. Conforme tem sido política seguida em anos anteriores, é intenção do
Conselho de Administração da Empresa e as suas filiais cumprir estas obrigações de reinvestimento através da
aquisição de outras participações, nos termos da legislação fiscal em vigor, facto pelo qual, os ganhos gerados
em exercícios anteriores (incluindo os resultantes de alienações a empresas do Grupo registados nas contas
individuais e anulados no processo de consolidação de contas) não foram incluídos no cálculo da estimativa de
imposto sobre lucros de 2000 e 2001.
32. Informação por Segmentos
Nos exercícios de 2001 e 2000 foram identificados como segmentos de negócio os seguintes segmentos:
• Investimento em centros comerciais
• Gestão de centros comerciais
• Habitação
As restantes actividades do grupo e os serviços corporativos encontram-se classificados como não alocados.
Os segmentos geográficos identificados nos exercícios de 2001 e 2000 foram os seguintes:
• Europa
• Brasil
As transacções ocorridas nos exercícios de 2001 e 2000 inter-segmentos foram anuladas no processo de
consolidação.
É apresentada em anexo a principal informação relativa aos segmentos de negócio e geográficos existentes
em 31 de Dezembro de 2001 e 2000.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
121
Informação por Segmentos
Segmentos Geográficos
R e l a t ó r i o
01.12.31
Proveitos do segmento
Activos do segmento
422.605.828
Total
Brasil
Europa
e
C o n t a s
2 0 0 1
122
00.12.31
01.12.31
00.12.31
01.12.31
00.12.31
245.074.937
2.519.906
3.142.788
425.125.734
248.217.725
1.480.932.851 1.152.005.423
108.587.948
50.177.200
1.589.520.799
1.202.182.623
Informação por Segmentos
Segmentos de Negócio
Investimentos em Centros Comerciais
01.12.31
00.12.31
Gestão de Centros Comerciais
01.12.31
00.12.31
Proveitos:
Vendas
Prestações de serviços
Outros proveitos operacionais
Proveitos inter-segmentos
–
–
–
–
213.027.646
158.522.415
15.112.873
13.461.019
120.596.193
62.316.748
2.700.377
2.536.836
135.709.066
75.777.767
215.728.023
161.059.251
–
–
Total de proveitos
135.709.066
–
75.777.767
–
215.728.023
161.059.251
Resultado do segmento
107.346.372
49.759.663
79.576.393
59.083.440
Propriedades de investimento
1.246.933.622
973.381.572
–
–
Outros activos do segmento
104.511.475
101.283.201
20.956.274
21.287.192
Investimentos em associadas
677.751
264.436
–
–
Activos não alocados
–
–
–
–
1.352.122.848
1.074.929.209
20.956.274
21.287.192
765.812.359
449.136.924
34.191.389
29.490.576
–
–
–
449.136.924
34.191.389
29.490.576
Despesas não alocadas
Juros liquídos
Outros resultados financeiros
Impostos sobre o rendimento
Resultados extraordinários
Interesses minoritários
Resultado líquido do exercício
Activos:
Passivos:
Passivos do segmento
Passivos não alocados
–
765.812.359
Fluxos de caixa:
Fluxos de caixa das actividades operacionais
10.836.959
(640.345)
78.337.427
64.487.825
Fluxos de caixa das actividades de investimento
(113.679.648)
(180.633.558)
1.390.514
140.499
Fluxos de caixa das actividades de financiamento
207.239.338
(66.835.763)
(62.104)
(37.613)
104.396.649
(248.109.666)
79.665.837
64.590.711
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
123
Habitação
01.12.31
Total
Não alocados
00.12.31
01.12.31
01.12.31
00.12.31
46.775.171
9.976
–
46.775.171
9.976
1.840.911
1.581.942
6.823.149
4.707.580
236.804.579
178.272.956
275.722
165.429
17.973.692
4.915.780
141.545.984
69.934.793
48.891.804
1.757.347
24.796.841
9.623.360
425.125.734
248.217.725
–
–
–
00.12.31
–
–
–
–
48.891.804
1.757.347
24.796.841
9.623.360
425.125.734
248.217.725
134.733
(304.215)
1.518.020
665.888
188.575.518
109.204.776
–
(11.747.826)
–
304.412
(36.322.590)
–
–
375.103
(206.207)
120.883.289
62.931.820
–
1.246.933.622
973.381.572
96.443.069
144.265.064
9.049.159
341.353.800
228.062.621
100.000
74.939
455.626
399.055
1.233.377
738.430
–
–
–
–
(2.752.024)
(53.567.482)
71.620.987
–
–
–
(10.048.571)
–
–
71.720.987
96.518.008
144.720.690
9.448.214
1.589.520.799
1.202.182.623
37.989.707
68.173.625
132.180.028
147.800.914
970.173.483
694.602.039
–
–
–
–
–
970.173.483
–
37.989.707
68.173.625
132.180.028
147.800.914
694.602.039
1.242.038
(15.098.623)
(17.883.516)
(10.524.255)
72.532.908
38.224.602
1.183.736
1.828.041
(8.579.226)
86.800.897
(119.684.624)
(91.864.121)
(1.224.135)
(4.452.352)
(35.507.194)
82.413.267
170.445.905
11.087.539
1.201.639
(17.722.934)
(61.969.936)
158.689.909
123.294.189
(42.551.980)
Demonstração Consolidada das Alterações no Capital Próprio
para os exercícios findos em 31 de Dezembro de 2001 e 2000
Notas
Capital
Acções
Reservas
Diferenças
Social
próprias
legais
consolidação
187.125.000
(711.076)
–
–
Transferência para reservas
–
–
Dividendos distribuídos
–
–
–
–
Variação nas reservas de conversão cambial
–
–
–
–
Valorização pelo justo valor dos instrumentos financeiros de cobertura
–
–
–
Diferenças de consolidação
–
–
–
Ajustamentos efectuados pelas subsidiárias nas contas individuais
–
–
–
–
Transferência de outras reservas para reservas de reavaliação
–
–
–
–
Resultado consolidado líquido do exercício de 2000
–
–
–
–
no resultado consolidado liquído de 2000
–
–
–
transferência de outros movimentos nos capitais próprios
–
–
–
–
–
–
–
187.125.000
(711.076)
3.423.300
–
17
187.125.000
(711.076)
3.423.300 (14.398.255)
17
–
–
–
17
187.125.000
(711.076)
3.423.300
–
Transferência para reserva legal
17
–
–
27.901.064
–
Dividendos distribuídos
17
–
–
–
–
Alienação de acções próprias
17
–
711.076
–
–
Variação nas reservas de conversão cambial
17
–
–
–
–
Valorização pelo justo valor dos instrumentos financeiros de cobertura
17
–
–
–
–
Resultado consolidado líquido do exercício de 2001
17
–
–
–
–
–
–
–
–
187.125.000
–
31.324.364
–
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
124
Saldo em 31 de Dezembro de 1999
3.062.504 (15.579.693)
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
dos saldos de abertura de 2000
–
15.579.693
Aplicação do resultado consolidado de 1999:
360.796
–
–
1.181.438
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS:
Outros
Saldo reexpresso em 31 de Dezembro de 2000
Saldo em 31 de Dezembro de 2000
Ajustamentos efectuados na conversão para IAS
Saldo reexpresso em 31 de Dezembro de 2000
–
(1.181.438)
14.398.255
Aplicação do resultado consolidado de 2000:
Outros
Saldo em 31 de Dezembro de 2001
17
O anexo faz parte integrante desta demonstração no exercício findo em 31 de Dezembro de 2001.
Reservas
Reservas
Reservas
Outras
Ajustamentos
Total de
Resultado
reavaliação
conversão
de cobertura
reservas
iniciais
reservas
liquído
–
35.993.176
–
–
11.693.756
–
–
–
15.523.955
–
15.884.751
(15.884.751)
–
–
–
8.868
–
8.868
(6.733.773)
–
(2.953.689)
–
–
–
(2.953.689)
–
–
–
(946.300)
–
–
(946.300)
–
(946.300)
–
–
–
–
–
1.181.438
–
1.181.438
719.596
–
–
1.030.100
–
1.749.696
–
1.749.696
3.826.278
–
–
(3.826.278)
–
–
–
–
–
–
–
25.642.871
25.642.871
–
–
–
–
36.200.687
36.200.687
–
–
–
–
–
–
(2.622.343)
(946.300)
63.219.755
cambial
24.342.315
(24.342.315)
(4.545.874)
331.346
Total
para IAS
–
–
184.433.355
–
2.796.178
–
1.842.872
–
186.276.227
187.364.489
22.618.524
–
–
(1.088.262)
–
1.088.262
–
257.182.096
187.364.489
–
(6.724.905)
(2.953.689)
–
–
–
249.350.639
62.931.820
498.696.383
63.955.825
25.642.871
276.012.620
28.888.189
(2.687.230)
–
48.729.821
(28.888.189)
64.887
(946.300)
14.489.934
223.565.176
222.683.763
–
(2.622.343)
(946.300)
63.219.755
223.565.176
286.639.588
25.642.871
–
–
–
(9.758.193)
–
18.142.871
(18.142.871)
–
–
–
9.877
–
9.877
(7.500.000)
–
–
79.101
–
79.101
–
790.177
–
–
–
(780.394)
–
(780.394)
(1.384.058)
–
–
(780.394)
–
48.149.648
–
–
(1.384.058)
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
245.474
–
(3.402.737)
(2.330.358)
245.474
53.796.014
223.565.176
302.952.459
–
–
120.883.289
–
120.883.289
222.683.763
498.696.383
–
(7.490.123)
(1.384.058)
120.883.289
245.474
610.960.748
O Conselho de Administração
R e l a t ó r i o
Reservas
e
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P a r e c e r
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C o n s e l h o
F i s c a l
C o n s o l i d a d a s
Aos Accionistas da
Sonae Imobiliária, SGPS, S.A.
Em conformidade com a legislação em vigor e com o mandato que nos foi conferido, vimos submeter à vossa
apreciação o nosso Relatório e Parecer que abrange a actividade por nós desenvolvida e os documentos de
prestação de contas consolidados da Sonae Imobiliária, SGPS, S.A. (“Sonae Imobiliária”) e Subsidiárias (“Grupo”),
relativos ao exercício findo em 31 de Dezembro de 2001, os quais são da responsabilidade do Conselho de
Administração da Sonae Imobiliária.
Acompanhámos a evolução da actividade e os negócios da Sonae Imobiliária e suas principais empresas participadas,
a regularidade dos seus registos contabilísticos e o cumprimentos do normativo legal e estatutário em vigor, tendo
recebido do Conselho de Administração e dos diversos serviços da Sonae Imobiliária e ainda dos orgãos sociais e
serviços das principais empresas participadas todas as informações e esclarecimentos solicitados.
No âmbito das nossas funções, examinámos o balanço consolidado em 31 de Dezembro de 2001, a demonstração
consolidada de resultados por naturezas e a demonstração dos fluxos de caixa para o exercício findo naquela data e
o respectivo anexo, bem como o Relatório Consolidado de Gestão, elaborado pelo Conselho de Administração.
Adicionalmente, analisamos a Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria, elaborado pelo Revisor Oficial de
Contas, presidente deste Conselho, que incluí no seu parágrafo 6 um ênfase, o qual mereceu o nosso acordo.
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C o n t a s
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Face ao exposto, somos de opinião que, tendo em consideração o exposto no parágrafo 6 da Certificação Legal das
Contas e Relatório de Auditoria as demonstrações financeiras consolidadas supra referidas e o Relatório Consolidado
de Gestão, bem como a proposta nele expressa, estão de acordo com as disposições contabilísticas, legais e
estatutárias aplicáveis, pelo que poderão ser aprovados em Assembleia Geral de Accionistas.
Desejamos ainda manifestar ao Conselho de Administração da Sonae Imobiliária e aos serviços das empresas do
Grupo o nosso apreço pela colaboração que nos prestaram.
Porto, 28 de Fevereiro de 2002
MAGALHÃES, NEVES E ASSOCIADOS, S.R.O.C.
Representada por:
Jorge Manuel Araújo de Beja Neves
Presidente
Teresa Alexandra Martins Tavares
Vogal
Benoit François Pierre Prat-Stanford
Vogal
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C
C o n t a s
o
n
t
a
s
e
C o n s o l i d a d a s
(Montantes expressos em Euro – €)
Introdução
1. Nos termos da legislação aplicável, apresentamos a Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria sobre
a informação financeira contida no Relatório de Gestão e as demonstrações financeiras consolidadas anexas do
exercício de 2001 da Sonae Imobiliária, SGPS, S.A. e subsidiárias, as quais compreendem o Balanço consolidado
em 31 de Dezembro de 2001, que evidencia um total de € 1.589.520.799 e capitais próprios de
€ 610.960.748, incluindo um resultado líquido de € 120.883.289, a Demonstração consolidada dos resultados
por naturezas, a Demonstração consolidada de fluxos de caixa e a Demonstração consolidada das alterações no
capital próprio do exercício findo naquela data, e os correspondentes anexos.
Responsabilidades
2. É da responsabilidade do Conselho de Administração da Empresa: (i) a preparação de demonstrações
financeiras consolidadas que apresentem de forma verdadeira e apropriada a posição financeira do conjunto
das empresas incluídas na consolidação, o resultado consolidado das suas operações e os seus fluxos
consolidados de caixa; (ii) que a informação financeira histórica seja preparada de acordo com os princípios
contabilísticos geralmente aceites e que seja completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme
exigido pelo Código dos Valores Mobiliários; (iii) a adopção de políticas e critérios contabilísticos adequados e
a manutenção de um sistema de controlo interno apropriado; (iv) a informação de qualquer facto relevante
que tenha influenciado a actividade do conjunto das empresas incluídas na consolidação, a sua posição
financeira ou os resultados.
3. A nossa responsabilidade consiste em examinar a informação financeira contida nos documentos de prestação
de contas acima referidos, incluindo a verificação se, para os aspectos materialmente relevantes, é completa,
verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita, conforme exigido pelo Código dos Valores Mobiliários, competindo-nos
emitir um relatório profissional e independente baseado no nosso exame.
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Âmbito
4. O exame a que procedemos foi efectuado de acordo com as Normas Técnicas e Directrizes de Revisão/Auditoria
da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, as quais exigem que este seja planeado e executado com o objectivo
de obter um grau de segurança aceitável sobre se as demonstrações financeiras consolidadas estão isentas de
distorções materialmente relevantes. Este exame incluiu a verificação, numa base de amostragem, do suporte das
quantias e informações divulgadas nas demonstrações financeiras e a avaliação das estimativas, baseadas em
juízos e critérios definidos pelo Conselho de Administração, utilizadas na sua preparação. Este exame incluiu,
igualmente: a verificação das operações de consolidação e a aplicação do método da equivalência patrimonial e de
terem sido apropriadamente examinadas as demonstrações financeiras das empresas incluídas na consolidação; a
apreciação sobre se são adequadas as políticas contabilísticas adoptadas e a sua divulgação, tendo em conta as
circunstâncias; a verificação da aplicabilidade do princípio da continuidade das operações; a apreciação sobre se é
adequada, em termos globais, a apresentação das demonstrações financeiras consolidadas; e a apreciação, para
os aspectos materialmente relevantes, se a informação financeira é completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e
lícita. O nosso exame abrangeu ainda a verificação da concordância da informação financeira consolidada constante
do Relatório consolidado de Gestão com os restantes documentos de prestação de contas consolidadas.
Entendemos que o exame efectuado proporciona uma base aceitável para a expressão da nossa opinião.
Opinião
5. Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas referidas no parágrafo 1 acima, apresentam de
forma verdadeira e apropriada, em todos os aspectos materialmente relevantes a posição financeira consolidada
da Sonae Imobiliária SGPS, S.A. e suas Subsidiárias em 31 de Dezembro de 2001, o resultado consolidado das
suas operações, os seus fluxos consolidados de caixa e as alterações no capital próprio no exercício findo
naquela data, em conformidade com as Normas Internacionais de Contabilidade, emitidas pelo “International
Accounting Standard Board” em vigor para os exercícios iniciados até ou em 1 de Janeiro de 2001 e a
informação financeira nelas constante é, nos termos das definições incluídas nas directrizes mencionadas no
parágrafo 4 acima, completa, verdadeira, actual, clara, objectiva e lícita.
Enfâse
6. Conforme referido na Nota 2.1. do anexo às demonstrações financeiras consolidadas, o Grupo passou a adoptar
com efeitos em 1 de Janeiro de 2001, na preparação das suas demonstrações financeiras consolidadas, as Normas
Internacionais de Contabilidade. Os efeitos dos ajustamentos, reportados a 1 de Janeiro de 2001, relacionados com
as alterações de políticas contabilísticas no montante de € 222.683.763 foram registadas nos capitais próprios nas
rubricas de reservas de ajustamento de IAS (€ 223.565.176), reservas de cobertura (montante negativo de
€ 946.300) e reservas de conversão cambial (€ 64.887), tendo sido preparadas demonstrações financeiras
consolidadas em 31 de Dezembro de 2000 usando os mesmos princípios contabilísticos usados em 2001 por
forma a que estas pudessem ser comparáveis com as do exercício de 2001. O detalhe dos ajustamentos entre o
capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e o resultado do exercício findo nessa data obtidos de acordo com os
princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal (POC), e o capital próprio em 31 de Dezembro de 2000 e
o resultado do exercício findo nessa data, obtidos de acordo com as Normas Internacionais de Contabilidade, é
apresentada na Nota 17.
Porto, 28 de Fevereiro de 2002
MAGALHÃES, NEVES E ASSOCIADOS, S.R.O.C.
Representada por:
Jorge Manuel Araújo de Beja Neves
Relatório Independente de Avaliação
de Imóveis
Sonae
Imobiliária, SGPS, S.A.
(“A
Sociedade”)
Ao Conselho de Administração
Sonae Imobiliária – SGPS, S.A.
Lugar do Espido, Via Norte
4470 Maia Codex • Portugal
Lisboa, 25 de Fevereiro 2001
Ex.
mos
Senhores,
A v a l i a ç ã o
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3 1
D a t a
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A c t i v o s
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I m o b i l i á r i o s
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De acordo com as instruções definidas por V. Exas. temos o prazer de informar o seguinte:
1. Âmbito do Trabalho
1.1 Avaliámos os imóveis referidos no Anexo 1 que, segundo V. informações, são detidos pela Sociedade
ou por empresas suas subsidiárias.
1.2 Esta avaliação destina-se à revisão dos valores dos imóveis da Sociedade no final do ano de 2001. Como
é do V. conhecimento, a Healey & Baker apresentou uma avaliação detalhada dos imóveis da Sociedade.
Estas avaliações datam de 30 de Junho, 30 de Setembro e 31 de Dezembro de 1997, 31 de Dezembro
1998, 15 de Outubro 1999 (para os imóveis localizados no Brasil), 31 de Dezembro 1999 e 31 de
Dezembro de 2000. Assim este documento é uma actualização da avaliação de 31 de Dezembro de 2000
à data de 31 de Dezembro de 2001. Esta avaliação é baseada na informação actualizada que nos foi
fornecida pela Sociedade.
1.3 A avaliação de todos os imóveis foi realizada de acordo com os “Practice Statements” do “RICS Appraisal
and Valuation Manual” publicado por “The Royal Institution of Chartered Surveyors” (“The Red Book”), sujeito
aos nossos comentários na secção 3.0 infra. A avaliação dos imóveis detidos como investimento
localizados no Brasil (imóveis nºs 20, 21, 22, 23, 24 e 34) foi também realizada de acordo com o Código
de Normalização da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), nº NBR-5676/90. A avaliação foi
realizada por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos pelo “RICS Appraisal and Valuation
Manual”, actuando na qualidade de avaliadores externos.
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2. Bases da Avaliação
2.1 Como acordado e tendo em conta as regras definidas pelo “RICS Appraisal and Valuation Manual”,
a avaliação dos imóveis foi efectuada de acordo com as seguintes definições:
Valor de Mercado
É definido como “Uma opinião sobre o melhor preço, pago a pronto, que a venda, incondicional e completa,
de uma posição num imóvel, obteria na data de avaliação, pressupondo:
a) que estamos perante um vendedor decidido;
b) que, antecedendo a data da avaliação, houve um período razoável (tendo em consideração as características
do imóvel e a situação do mercado) para comercializar a posição, para acordar o preço e as demais
condições, e para concluir a venda;
c) que a situação do mercado, níveis de valores e outras circunstâncias eram, numa data anterior à assinatura
de contratos de venda, os mesmos que na data da avaliação;
d) que não foi tomado em conta nenhuma oferta adicional feita por um comprador com um interesse especial; e
e) que as partes da transacção actuaram esclarecida e prudentemente, e sem coacção”
2.2 Em relação aos imóveis em fase de construção (à excepção da Quinta das Sedas Lote 1, imóvel nº 30
e Quinta das Sedas Lote 2, imóvel nº 31 (ver parágrafo 3.3 infra), referidos no Anexo 1, a avaliação foi
realizada com base no Valor de Mercado do terreno e construções existentes no estado em que se
encontravam à data da avaliação. Para determinar o Valor de Mercado considerámos que os contratos
de empreitada existentes continuam ininterruptamente e que são passíveis de serem transferidos para
terceiros. A avaliação destes imóveis teve igualmente por base a informação fornecida pela Sociedade
relativamente aos custos incorridos até à data da avaliação e aos custos estimados para a conclusão
dos projectos, bem como aos contratos de venda ou arrendamento celebrados com utilizadores, e à data
prevista para a conclusão do projecto. Por fim, fizemos provisões para o financiamento de custos do
projecto até à sua conclusão, e para uma margem de lucro dado o risco assumido por um comprador
do empreendimento no estado actual.
2.3 Os valores mencionados referem-se à totalidade dos imóveis em cada caso, sem qualquer ajustamento
reflectindo uma posse parcial. Fazemos notar que em alguns casos a Sociedade não detém 100% do
imóvel, e que uma posse parcial pode não traduzir-se num valor exactamente proporcional à percentagem
detida. Nos caso da Galeria Comercial de Gaia e GaiaShopping (imóveis nºs 4 e 5), foi realizada uma única
avaliação para a totalidade do centro comercial.
3. Premissas Especiais
3.1 Na preparação desta avaliação a Sociedade instruiu a Healey & Baker especificamente para ter em conta
uma Premissa Especial. Contrariamente aos critérios definidos no “Red Book”, a Sociedade instruiu-nos
no sentido de não realizar uma avaliação adicional destes imóveis com base no Valor de Mercado sem
considerarmos as Premissas Especiais descritas abaixo. As Premissas Especiais são as seguintes:
3.2 Os imóveis não estão sujeitos a qualquer tipo de custos de construção pendentes relativos à conclusão
do projecto ou quaisquer outros custos adicionais ou coimas devidos pela Sociedade ou suas subsidiárias
relativamente à entrega do imóvel aos utilizadores.
3.3 Quinta das Sedas, Lotes 1 e 2 (imóveis n° 30 e 31), são imóveis de habitação em fase de construção. Uma
grande parte dos imóveis foi já vendida a terceiros, mediante pagamentos faseados. O valor apresentado
pela Healey & Baker resulta da dedução dos custos por incorrer até à conclusão do empreendimento, do
valor das vendas a receber posteriormente à data da avaliação. Assumimos uma margem de lucro do
promotor para cobrir os riscos tomados por um comprador do empreendimento no seu estado actual.
3.4 Em relação ao Parque Principado (imóvel nº 19), temos conhecimento que permanece por liquidar um
pagamento relativo à compra do imóvel que será calculado com base nos resultados da renda variável até
ao fim de Dezembro de 2002. Esta quantia será liquidada até 30 de Abril de 2003. Devemos salientar que
a avaliação deste imóvel foi efectuada no pressuposto que a Sociedade detém o imóvel a 100% não tendo,
por isso, considerado o pagamento pendente.
3.5 Relativamente ao Aegean Park (imóvel nº 52), temos conhecimento que permanece por liquidar um
pagamento relativo à compra do imóvel no valor de € 5.800.000. Devemos salientar que, para efeitos
da avaliação, este pagamento pendente não foi considerado.
3.6 Fazemos notar que a avaliação realizada sujeita a estas Premissas Especiais pode diferir substancialmente
do Valor de Mercado e assim é imperativo que o valor expresso neste relatório de avaliação, quando
publicado ou divulgado a terceiros, seja acompanhado pela totalidade das notas explicativas incluindo estas
Premissas Especiais. A publicação ou divulgação não será permitida a menos que, quando relevante,
incorpore as Premissas Especiais referidas.
4. Termos da Posse e dos Arrendamentos
4.1 Não tivemos acesso à documentação jurídica dos imóveis e a nossa avaliação foi baseada em informação
e relatórios sobre pormenores dos termos da posse, anteriormente facultados pelos consultores jurídicos
da Sociedade, Carlos Osório de Castro, Eduardo Verde Pinho e J. J. Vieira Peres - Sociedade de
Advogados, (“Carlos Osório”). Para os imóveis reavaliados não nos foi facultada qualquer informação
adicional pelos consultores jurídicos da Sociedade à data de 31 de Dezembro de 2001. Para os imóveis
alvo de uma primeira avaliação tomámos em conta a informação fornecida pela Sociedade.
4.2 Com respeito aos imóveis actualmente arrendados, tivemos acesso aos contratos de utilização e analisámos os
contratos relativos às lojas-âncora bem como um número representativo de contratos relativos às lojas-satélite.
4.3 Salvo informação obtida em contrário e referida neste relatório, a nossa avaliação é baseada nas
seguintes premissas:
a) cada imóvel é transaccionável livre de quaisquer restrições ou acordos anormalmente onerosos, outros ónus
ou encargos;
b) relativamente aos imóveis arrendados e sobre os quais não analisámos os respectivos contratos de
arrendamento, os mesmos não contêm clausulas irrazoáveis e anormais, as quais poderiam afectar o seu
valor, nem condições fora do comum que restrinjam a transferência ou alienação do interesse;
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c) com respeito aos contratos de utilização que prevêem a sua renovação ou a revisão do valor da
remuneração, pressupusemos que os utilizadores foram notificados nas condições e dentro dos prazos
previstos; e
d) todos os espaços não arrendados ou ocupados pela Sociedade ou seus funcionários podem ser entregues
devolutos.
4.4 Fazemos notar que os contratos de utilização nos centros comerciais não prevêem o pagamento, por parte
dos utilizadores, da totalidade dos custos relacionados com a conservação e seguros do imóvel e as
devidas provisões foram feitas para esses custos não recuperáveis.
4.5 Fazemos notar que os imóveis detidos como investimento no Brasil (imóveis nºs 20, 21, 22, 23 e 24)
estão arrendados por períodos diversos a vários inquilinos. Os custos de condomínio variam e nem sempre
são proporcionais à área utilizada. Neste caso estimámos os custos operacionais de cada imóvel baseados
na informação histórica que nos foi fornecida.
4.6 Os imóveis detidos como investimento no Brasil (imóveis nºs 20, 21, 22, 23 e 24) são detidos sob a forma
de participações no “Condomínio Proindiviso”. Entendemos que este sistema, através do qual os vários
condóminos detêm conjuntamente a posse do imóvel, é a forma habitual de posse de centros comerciais
no Brasil. As participações nesses condomínios podem ser trocadas e comercializadas mas o imóvel em si
mantém-se indivisível, não podendo nenhum dos condóminos reclamar para si qualquer parte do imóvel.
5. Aprovações e Licenciamentos
5.1 Não realizámos diligências formais, mas baseámo-nos geralmente em informação fornecida pela
Sociedade bem como em informação verbal e informal obtida junto das entidades licenciadoras.
5.2 Na falta de informação em contrário, a nossa avaliação pressupõe que os imóveis não serão afectados
por alargamentos de estradas ou expropriações.
5.3 A nossa avaliação pressupõe que cada imóvel foi construído, e é ocupado e utilizado de acordo com
uma licença de construção e/ou de utilização válida.
5.4 No que respeita aos imóveis em fase de construção, a nossa avaliação pressupõe que cada imóvel
é construído de acordo com as devidas aprovações e licenças de construção válidas.
6. Estrutura
6.1 Não levámos a cabo uma análise da estrutura dos imóveis, nem testámos equipamentos, maquinaria ou
as redes de águas ou electricidade. Por isso, não podemos emitir qualquer opinião sobre as condições
estruturais ou o funcionamento dos equipamentos dos imóveis. Contudo, a nossa avaliação teve em conta
qualquer informação recebida e eventuais defeitos detectados durante a nossa inspecção. De outra forma,
a nossa avaliação pressupõe que não existem defeitos latentes, necessidades de reparação ou outras
circunstâncias que possam afectar a avaliação.
6.2 Não inspeccionámos aquelas partes dos imóveis que estão ocultas, não expostas ou inacessíveis,
e a nossa avaliação pressupõe que estas se encontram em bom estado de conservação.
6.3 Não investigámos a presença ou ausência de cimento com alto teor de alumina, cloreto de cálcio, asbesto
e outros materiais nocivos à saúde. Na ausência de informação em contrário, pressupusemos que não
foram usados na construção de quaisquer dos imóveis, técnicas ou materiais declarada ou eventualmente
perigosos. V. Exas poderão querer encomendar investigações especializadas a fim de verificar este
pressuposto.
6.4 Para os imóveis em fase de construção ou detidos para desenvolvimento futuro considerámos que todos
os edifícios serão construídos utilizando os adequados materiais e técnicas de construção, e de acordo
com as especificações que nos foram fornecidas e que, quando concluídos, um exame estrutural não
revelará defeitos em parte alguma do imóvel. A nossa avaliação pressupõe que os edifícios serão
construídos usando materiais que cumprem com as actuais exigências de utilizadores e investidores no
mercado. Este comentário é feito de um ponto de vista comercial, não técnico, e por isso não leva em
conta a adequação da concepção estrutural e de engenharia.
7. Contaminação
7.1 Não investigámos as condições ou a estabilidade de solos, e a nossa avaliação pressupõe que todos os
edifícios foram construídos tendo em atenção as respectivas condições do solo. Com respeito aos imóveis
para desenvolvimento futuro, a nossa avaliação pressupõe que não existem condições adversas que possam
fazer aumentar os custos de construção, e nos casos em que nos foi fornecida uma estimativa dos custos
de construção, pressupusemos que esta se baseou no conhecimento total das condições de solo existentes.
7.2 Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de testes, nem nos foi fornecida qualquer informação
quer da V. parte quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença ou ausência
de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo). Pressupomos
que não existem factores que afectem ou venham a afectar significativamente a nossa avaliação. Caso
V.Exas não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, devem
encomendar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados de modo que possamos reconsiderar
a nossa avaliação.
8. Equipamento e Maquinaria
8.1 Com respeito aos imóveis detidos em regime de propriedade plena, equipamentos normalmente
pertencentes ao proprietário, como elevadores, escadas rolantes e sistemas de ar condicionado foram
considerados como parte integrante do edifício e incluídos nos valores desta avaliação. No caso de
imóveis arrendados, salvo informação obtida em contrário, estes equipamentos foram considerados
como pertencentes a, ou revertendo para, o senhorio no término do contrato.
8.2 No que respeita aos imóveis Centro Colombo (imóvel nº 7), MaiaShopping (imóvel nº 8) e NorteShopping
(imóvel nº 10), foram incluídos na nossa avaliação os rendimentos obtidos pelo equipamento de cogeração de electricidade.
8.3 Equipamentos e acabamentos pertencentes aos inquilinos foram excluídos da nossa avaliação.
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9. Inspecções
9.1 Inspeccionámos os imóveis interna e externamente ao nível do rés-do-chão durante os meses de Dezembro
2001 e Janeiro de 2002.
9.2 Tal como acordado, ao considerar os níveis actuais dos valores de remuneração e a avaliação dos centros
comerciais concluídos, fizemos fé nos quadros de áreas fornecidos pela Sociedade. Contudo, efectuámos
medidas de verificação de uma amostra representativa de lojas, e as áreas encontradas comparam
favoravelmente com aquelas que nos foram fornecidas, com uma diferença máxima aproximada de 3%,
para mais ou para menos. Considerámos assim que é razoável supor que as restantes áreas são
igualmente exactas, mas não estamos em condições de o garantir. De acordo com a prática corrente em
Portugal, as áreas são calculadas com base na área bruta locável (ABL), incluindo as paredes externas
e metade das paredes divisórias. Os sanitários para uso exclusivo do utilizador são também incluídos.
Fazemos notar que este critério de medição não está de acordo com o “Code of Measuring Practice”
elaborado por “The Royal Institution of Chartered Surveyors”, estando no entanto de acordo com a prática
usual em Portugal. As áreas, bem como referências à idade dos imóveis, devem ser consideradas como
aproximadas.
9.3 Com respeito às propriedades em fase de construção assumimos as áreas dos projectos definidas tal
como fornecidas pela Sociedade e de acordo com as respectivas aprovações e actuais intenções de
desenvolvimento. Relativamente às propriedades para desenvolvimento futuro, considerámos as áreas dos
terrenos fornecidas pela Sociedade
10. Princípios Gerais
10.1 A nossa avaliação tem por base informações fornecidas por V.Exas ou obtidas por nós nas nossas
diligências. Baseámos o nosso trabalho no pressuposto que essas informações são correctas e
completas e que não existem informações não divulgadas que possam afectar a nossa avaliação.
10.2 Em relação aos arrendatários, e apesar de termos tomado em consideração a informação que é do
nosso conhecimento, não recebemos um relatório formal sobre a capacidade financeira de cada um.
Tomámos em consideração qualquer informação fornecida pelo departamento de gestão imobiliária da
Sociedade, relativamente à situação actual das receitas respectivas de cada imóvel. A nossa avaliação
pressupõe que essa informação é correcta. V.Exas poderão querer obter mais informação para verificar
a validade da mesma.
10.3 A nossa avaliação é apresentada na moeda de cada país em que os imóveis estão situados,
nomeadamente Euro (€) e Real Brasileiro (R$).
Convertemos para Euros os valores das propriedades localizadas no Brasil, utilizando a taxa de conversão
emitida pelo Banco de Portugal à data de 28 de Dezembro de 2001 (€ 1,00 = R$ 2,0464). Todos os
valores foram arredondados para o dígito mais próximo. Não foram tidos em consideração quaisquer
eventuais benefícios ou prejuízos resultantes da oscilação de valores de câmbio.
10.4 Não foram feitas provisões para despesas ou impostos resultantes da venda ou desenvolvimento dos imóveis.
10.5 Não foram tidos em conta eventuais contratos de arrendamento entre subsidiárias da Sociedade e não
foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre os imóveis.
10.6 Excluímos da nossa avaliação quaisquer valores relativamente ao Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA),
ou outros impostos de natureza similar. Contudo, na valorização dos custos de promoção de
empreendimentos residenciais, tomámos em consideração o valor do IVA como sendo não recuperável.
10.7 Um comprador dos imóveis poderá querer obter informação adicional ou verificações relativamente a
algumas matérias referidas neste relatório antes de uma aquisição. Devem V.Exas assim ter em
consideração os pressupostos subjacentes a esta avaliação. A avaliação dos imóveis foi realizada por Eric
van Leuven FRICS e Martin Trodden MRICS da Healey & Baker (Portugal).
10.8 Nos casos em que foram recebidos subsídios ou outros incentivos financeiros, não foram feitas provisões
para o eventual reembolso obrigatório dos mesmos no caso da venda do imóvel.
10.9 A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro dos resultados
da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.
11. Avaliação
11.1 Tendo em conta o acima exposto e baseado em valores à data de 31 de Dezembro de 2001, é nossa
opinião que o Valor de Mercado das posições da Sociedade nos imóveis por si detidos ou arrendados,
conforme descrição no Anexo 1, totaliza € 2.348.161.713 (Dois mil trezentos e quarenta e oito
milhões, cento e sessenta e um mil, setecentos e treze Euros).
11.2 Os valores atribuídos a cada imóvel são referidos em Euros no Anexo 1 e as descrições individuais das
propriedades no Anexo 2. Chamamos a atenção para o facto de o valor total de avaliação ser a soma dos
valores de mercado de cada um dos imóveis. Não avaliámos a carteira de imóveis como um todo no
contexto de uma venda como um lote único.
O conteúdo deste relatório de avaliação é confidencial para os seus destinatários. Consequentemente,
e de acordo com a prática corrente, não aceitamos qualquer responsabilidade em relação a terceiros no
que respeita ao todo ou a partes deste relatório. Antes da publicação ou reprodução deste relatório, no
seu todo ou em parte, em qualquer documento, circular, declaração ou divulgação verbal em relação a
terceiros, deverá ser obtida a nossa aprovação por escrito, relativamente à forma e ao conteúdo de tal
publicação ou divulgação. Estas não serão autorizadas a não ser que, quando relevantes, incorporem as
Premissas Especiais acima referidas. Para que não existam dúvidas, a nossa aprovação é necessária quer
seja ou não referido o nome da nossa empresa e quer o nosso Relatório de Avaliação apareça isolada ou
juntamente com outros.
De V. Ex.as
Atentamente,
HEALEY & BAKER
R e l a t ó r i o
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ANEXO 1
Sonae Imobiliária SGPS, S.A. – Avaliação à Data de 31 de Dezembro de 2001
Yield(1,2)
Detidos (€)
Arrendados (€)
A) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTIMENTO
(i) PORTUGAL
1. CascaiShopping
6,75%
Fase 2B
186.808.000
14.637.000
2. CoimbraShopping
7,75%
29.265.000
3. GuimarãeShopping
7,75%
31.326.000
Incluído no Valor
Incluído no Valor
4. Galeria Comercial Gaia
GaiaShopping
GaiaShopping
5. GaiaShopping
7,25%
112.484.000
6. ViaCatarina
7,50%
60.711.000
7. Centro Colombo
6,50%
500.497.000
8. MaiaShopping
7,75%
41.965.000
6,75%
236.343.000
9. ClérigoShopping
10. NorteShopping
11. Vila Lambert
736.000
8,75% Lojas
8.979.000
8,25% Escritórios
3.563.000
12. Grandella
13. Centro Vasco da Gama
3.770.000
6,25%
185.903.000
15. Sintra Retail Park
8,25%
28.599.000
16. MadeiraShopping
8,50%
53.146.000
17. AlgarveShopping
8,00%
77.566.000
18. Arrábida Shopping
7,25%
114.180.000
6,84%
131.000.000
14. Gare do Oriente
659.000
(ii) ESPANHA
19. Parque Principado, Espanha
1
"Yield" (Para as propriedades localizadas em Portugal) refere-se a ”Net Equivalent Yield”, ou seja: - a taxa líquida de capitalização
ponderada e reflectindo implicitamente inflação, crescimento e risco, aplicada à renda-base e à renda futura de lojas vagas.
2
"Yield" (Para as propriedades localizadas em Espanha) refere-se a ”Net Initial Yield”, ou seja: - a taxa líquida de capitalização
ponderada e reflectindo implicitamente inflação, crescimento e risco, aplicada à renda-base e a outros rendimentos recebidos
no primeiro ano.
Taxa de
Taxa de
Detidos
Detidos
Desconto3
Capitalização
(R$)
(€)
a 10 anos3
A) IMÓVEIS DETIDOS COMO INVESTMENTO
(iii) BRASIL
Pátio Brasil, Brasil
12,00%
10,00%
116.327.000
58.844.703
Franca Shopping, Brasil
15,00%
13,00%
10.124.000
4.947.224
Franca Shopping, Brasil – Expansão
n.a.
n.a.
235.000
114.835
Metrópole Shopping, Brasil
13,00%
11,00%
77.230.000
37.739.445
Penha Shopping, Brasil
13,00%
10,00%
57.372.000
28.035.575
n.a.
n.a.
11.971.000
5.849.785
14,00%
12,00%
24.467.000
11.956.118
Penha Shopping, Brasil – Expansão
Tivoli Shopping, Brasil
3
Relativamente às propriedades localizadas no Brasil, a nossa avaliação inclui uma análise dos fluxos de caixa utilizando como
variáveis a “Taxa de Desconto” e a “Taxa de Capitalização a 10 anos”. Devemos salientar que a análise dos fluxos de caixa não
reflecte a inflação mas apenas o crescimento real.
Detidos (R$)
Detidos (€)
B) IMÓVEIS PARA VENDA
PORTUGAL
25. Torre São Gabriel
760.000
26. Douro Foz
2.205.000
C) IMÓVEIS EM FASE DE CONSTRUÇÃO
(i) PORTUGAL
27. Torre São Rafael
6.910.000
28. Torre Oriente do Colombo
18.965.000
29. Torre Ocidente do Colombo
20.465.000
30. Quinta das Sedas – Lote 1
7.726.000
31. Quinta das Sedas – Lote 2
3.997.000
(ii)ESPANHA
32. Plaza Mayor, Málaga, Espanha
57.847.000
33. Avenida M40, Leganes, Espanha
27.046.000
(iii) BRASIL
34. Parque D. Pedro, Campinas, São Paulo
Expansão
282.654.000
138.122.557
12.572.000
6.143.471
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Detidos (€)
D) IMÓVEIS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO
(i) PORTUGAL
35. Quinta da Azenha
36. Avenida da Bélgica - Viseu
4.266.000
700.000
37. Country Club da Maia
8.286.000
38. Gaia III
4.098.000
39. São Martinho do Porto – Martimope
40. Terreno da Efanor
140.000
14.995.000
41. Parque de Famalicão – Famalicão
3.977.000
42. Espimaia – Maia
2.584.000
43. Quinta das Sedas – Lote 3
2.040.000
44. Quinta das Sedas – Lote 4
2.190.000
45. Quinta das Sedas – Lote 5
2.021.000
46. Quinta das Sedas – Lote 8
2.030.000
47. Quinta das Sedas – Lote 10
1.730.000
48. Quinta das Sedas – Lote 11
2.017.000
49. Dom João V – Campolide – Lisboa
4.976.000
50. Parque Açores – Ponta Delgada – Açores
3.012.000
51. Viana Centro – Viana do Castelo
2.476.000
(ii) GRÉCIA
52. Aegean Park, Atenas, Grécia
28.812.000
Sonae
Imobiliária, SGPS, S.A.
A v a l i a ç ã o
d o s
à
3 1
A c t i v o s
I m o b i l i á r i o s
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D a t a
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D e s c r i ç ã o
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D e z e m b r o
d e
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I m ó v e i s
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
1.
CascaiShopping
Centro comercial em três pisos, com dois níveis de circulação, que totaliza 64.893 m2 ABL
Alcabideche
e 4.040 lugares de estacionamento. Neste centro 39.016 m2 foram vendidos aos seus ocu-
Cascais
pantes: Continente; Conforama; Toys ‘R’ Us; C&A; McDonald’s; BPA e CGD. (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel.) O restante centro comercial totaliza
25.877 m2 ABL, dos quais 2.915 m2 são ocupados pela Warner Lusomundo (7 salas de cinema). Os restantes 22.962 m2 são ocupados por 162 lojas de retalho e restaurantes incluindo as lojas-âncora Fnac (2.655 m2), Cortefiel (976 m2), Zara (2.393 m2), Sportzone
(2.460m2) entre outras.
O CascaiShopping foi inaugurado em Maio de 1991. Em Dezembro de 1994 foi acrescentada uma loja Toys ‘R’ Us com 3.160 m2 e mais 554 lugares de estacionamento. A empresa
proprietária do CascaiShopping, SM, desenvolveu a fase 1 e completou a fase 2A de um
plano de expansão de 3 fases.
Fase 1 Remodelação da loja Printemps e a sua divisão em 19 lojas. Com a Sport Zone como
loja-âncora.
Fase 2A Aumento da ABL do centro em 8.116 m2, providenciando espaço para as lojas-âncora Fnac, Zara e Cortefiel, bem como a capacidade de estacionamento.
Fase 2B Com o início da construção previsto para Abril de 2002, irá aumentar a ABL do centro em 6.842 m2, bem como a capacidade de estacionamento. Fomos informados que as
licenças necessárias para a Fase 2B ainda não foram obtidas.
A SM remodelou a Divertelândia com a sua divisão em 9 lojas.
2.
CoimbraShopping
Centro comercial em dois pisos, com uma ABL total de 26.482 m2 e 1.111 lugares de esta-
Av. Vale das Flores
cionamento. Uma área de 20.000 m2 foi vendida ao Hipermercado Continente. (N.B: Esta
Coimbra
unidade foi excluída da avaliação deste imóvel.) A restante área totaliza 6.482 m2 de ABL
dos quais 759 m2 são ocupados pela loja-âncora Macmoda e 912 m2 por uma loja-âncora
Worten. Existem ainda 65 lojas e restaurantes distribuídos por dois andares com um total
de 4.811 m2 de ABL.
O CoimbraShopping foi inaugurado em Setembro de 1993.
3.
GuimarãeShopping
Centro comercial em dois pisos com 24.875 m2 de ABL e 1.750 lugares de estacionamen-
Guimarães
to. Uma área de 16.143 m2 foi vendida ao Hipermercado Continente e outra de 1.148 m2 à
Worten (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). A restante área totaliza 7.284 m2 de ABL, dos quais 1.504 m2 são ocupados pelas lojas-âncora Macmoda e
Tribo. Existem ainda 82 restaurantes e lojas distribuídos por dois andares com um total de
5.780 m2 de ABL e sete lojas localizadas na ‘Central de Camionagem’ com 359 m2.
O GuimarãeShopping foi inaugurado em Fevereiro de 1995.
ANEXO 2
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Termos de Ocupação
As lojas-âncora têm contratos de arrenda-
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
12.231.812
186.808.000
1.941.336
29.265.000
2.240.124
31.326.000
mento com término em Maio de 2006.
Imóvel propriedade da SM –
– Empreendimentos Imobiliários
As lojas têm “contratos de utilização
S.A. a qual é detida a 50% pela
de loja em centro comercial” com duração
Sonae Imobiliária.
de 6 anos e término geralmente em Maio
de 2003.
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com a dura-
Imóvel propriedade da Omala –
ção de 6 anos e término em 2005.
– Imobiliária e Gestão S.A., a
qual é detida a 100% pela
As restantes lojas têm “contratos de utiliza-
Sonae Imobiliária.
ção de loja em centro comercial” com duração de 6 anos e término geralmente em
Setembro de 2005.
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização de
loja em centro comercial” com a duração de
Imóvel propriedade da Gui-
15 anos e término em Fevereiro de 2010.
marãeShopping – Empreendimentos Imobiliários S.A., a qual
As lojas-satélite têm “contratos de utilização de
é detida a 100% pela Sonae
loja em centro comercial” com a duração de 6
Imobiliária.
anos e término geralmente em 2007.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
145
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
146
4.
Galeria Comercial de Gaia A Galeria Comercial de Gaia constituiu a primeira das três fases do empreendimento que tamVila Nova de Gaia
bém inclui o GaiaShopping (segunda fase) e Gaia III cuja construção ainda não foi iniciada. A
Galeria Comercial de Gaia tem 32.270 m2 de ABL e 1.900 lugares de estacionamento. Uma
área com 21.574 m2 foi vendida ao Hipermercado Continente. Foi também vendido à cadeia de
distribuição de brinquedos Toys ‘R’ Us, um terreno para implantação de uma loja com 4.579 m2
situada no principal parque de estacionamento (N.B: As unidades referidas foram excluídas da
avaliação deste imóvel). Existe ainda uma área de 783 m2 ocupada pela Autocentre. Em frente
ao hipermercado existe uma galeria comercial num único piso onde se localizam 45 lojas, totalizando 4.109 m2 de ABL e uma loja-âncora da cadeia Worten com 1.226 m2. Existe uma passagem interna superior que permite o acesso directo ao GaiaShopping.
A Galeria Comercial de Gaia foi inaugurada em 1989.
5.
GaiaShopping
O GaiaShopping constitui a segunda fase do projecto de Gaia, acrescentando 24.045 m2 de
Vila Nova de Gaia
ABL e 1.226 lugares de estacionamento em parques na cobertura e na cave. Neste centro
uma loja de dois pisos totalizando 3.378 m2 foi vendida à C&A. (N.B: Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel.) A área remanescente totaliza 20.667 m2 ABL, dos quais
7.794 m2 são ocupados pelas lojas-âncora das cadeias Zara, Cortefiel, Macmoda e Tribo e
por duas unidades de lazer que incluem um complexo Warner-Lusomundo com 9 salas de
cinema. Os restantes 12.873 m2 são ocupados por 113 lojas e restaurantes, distribuídos
pelos dois pisos.
O GaiaShopping foi inaugurado em Outubro de 1995.
6.
ViaCatarina
Centro comercial em quatro pisos com um total de 11.608 m2 de ABL e 578 lugares de esta-
Rua de Santa Catarina
cionamento situados nos 6 pisos superiores na parte traseira do imóvel. O centro possui as
Porto
lojas-âncora Modelo Bonjour (886 m2), Zara (1.889 m2), Mango (628 m2), Sportzone (550 m2)
e General Óptica (397 m2).
O centro dispõe ainda de um conjunto de 65 lojas totalizando 4.929 m2 ABL e 26 restaurantes cuja ABL total é de 2.309 m2.
O ViaCatarina foi inaugurado em Setembro de 1996.
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Lisedi,
A loja-âncora tem “contrato de utilização de
Incluído no valor
Incluído no valor
loja em centro comercial” com duração de 5
do GaiaShopping.
do GaiaShopping.
7.941.895
112.484.000
4.060.024
60.711.000
anos e término em Fevereiro de 2006.
a qual é detida a 50% pela
Sonae Imobiliária, sendo que
As restantes lojas têm “contratos de utiliza-
os restantes 50% foram vendi-
ção de loja em centro comercial” com dura-
dos, em partes iguais, às enti-
ção de 6 anos e término geralmente em
dades CNP Assurances e
Outubro de 2007.
Ecureuil Vie (transacção concluída em 28 de Dezembro
de 2001).
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
Imóvel propriedade da Tele-
entre 10 e 20 anos e término entre Outubro
porto, a qual é detida a 50%
de 2005 e Outubro de 2015.
pela Sonae Imobiliária, sendo
que os restantes
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
50% foi vendido, em partes
de loja em centro comercial” com duração
iguais, às entidades CNP
de 6 anos e término geralmente em Outubro
Assurances e Ecureuil Vie (tran-
de 2007.
sacção concluída em 28 de
Dezembro de 2001).
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração de
Imóvel propriedade da Via-
15 anos e término em Setembro de 2011.
Catarina – Empreendimentos
Imobiliários S.A. a qual é detida
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
a 50% pela Sonae Imobiliária.
de loja em centro comercial” com duração de
6 anos e término geralmente em Setembro
Os restantes 50% são detidos
pela ING Real Estate (ING). Um
acordo entre a Sonae e a ING
indica que no caso da ING
vender a sua parte, fica sujeita ao pagamento de um prémio à Sonae. Fomos informados pela Sociedade que com
base no valor aqui reportado
este prémio está estimado
em € 857.000. Este prémio
terá um agravamento de 10%
baseado na diferença entre o
valor aqui reportado e o valor
final
acordado
do imóvel.
na
venda
de 2002.
R e l a t ó r i o
e
Regime de Propriedade
C o n t a s
2 0 0 1
147
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
7.
Centro comercial em quatro pisos, com 121.535 m2 de ABL e 6.850 lugares de estacio-
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
148
Centro Colombo
Lisboa
namento em três caves. Uma área de 29.489 m2 foi vendida ao Hipermercado Continente
e uma loja com uma área de 3.814 m2 foi vendida a C&A. (N.B: Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel.).
Outras lojas-âncora neste centro comercial são: AKI (2.640 m2); Toys ’R’ Us (3.295 m2);
Worten (2.830 m2); Sport Zone (2.350 m2); San Luis (1.830 m2); Cortefiel (1.214 m2); Zara
(1.367 m2); Fnac (3.755 m2); Habitat (1.881 m2); Vobis (914 m2); Tribo (1.080 m2) e
Macmoda (1.225 m2), entre outros. Existe também um centro-auto (984 m2), um “health
club” (2.480 m2) e uma área de lazer com 12.309 m2 e um complexo Warner-Lusomundo
com 10 salas de cinema (5.200 m2).
As restantes 333 lojas-satélite ocupam uma área de 27.445 m2 e os 64 restaurantes totalizam 7.748 m2. Existe no Centro Colombo um co-gerador de electricidade que é vendida ao
condomínio e à EDP. Existe uma área de 2.883 m2 de arrecadações arrendada aos lojistas.
Existem 5.771 m2 de escritórios que foram incluídos na avaliação da Torre Oriente, imóvel
nº 27 e Torre Ocidente, imóvel nº 28.
Fomos informados que a Sonae Imobiliária tem autorização para construir duas torres destinadas a escritórios (Torre do Oriente e Torre do Ocidente) com 50.000 m2 acima do centro comercial (imóveis nºs 28 e 29).
O Centro Colombo foi inaugurado em Setembro de 1997.
8.
MaiaShopping
Centro comercial em dois pisos totalizando 30.889 m2 de ABL, incluindo arrecadações e 2.300
Ermesinde
lugares de estacionamento. Uma área com 14.790 m2 foi vendida ao Hipermercado Continente.
Maia
(N.B: Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). O centro dispõe de um complexo de
cinemas da Warner Lusomundo (11 salas) com 3.143m2, três lojas-âncora de média dimensão
arrendadas à Sport Zone (760 m2); Worten (2.147 m2) e Autocentre (1.037 m2) e ainda um conjunto de cerca de 102 lojas, praça de restauração e outros espaços, totalizando 8.844 m2.
Existe um co-gerador de electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP.
O MaiaShopping foi inaugurado em Novembro de 1997.
9.
ClérigoShopping
Galeria comercial com um piso ao ar livre, com 1.423 m2 de ABL situada sobre um parque
Porto
de estacionamento público com dois pisos. A área comercial encontra-se arrendada a 8 lojistas, embora se encontrem disponíveis cerca de 965 m2.
Este centro comercial foi remodelado e re-comercializado em 1997/8.
O ClérigoShopping foi inicialmente inaugurado em 1992.
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
Propriedade plena.
26.487.827
500.497.000
2.769.313
41.965.000
47.854
736.000
de loja em centro comercial” com duração
Imóvel propriedade de: Empre-
entre 10 e 20 anos e término entre
endimentos Imobiliários Co-
Setembro de 2006 e Setembro de 2016.
lombo, S.A. a qual é detida a
50% pela Sonae Imobiliária.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
de 6 anos e término geralmente em
Setembro de 2003.
Contrato de utilização do complexo de
Propriedade plena.
cinemas à Warner Lusomundo por um peImóvel
propriedade
da
MaiaShopping – Empreendi-
ríodo de 20 anos com término em
Novembro de 2017.
mentos Imobiliários S.A. a
qual é detida a 100% pela
As restantes lojas têm “contratos de utili-
Sonae Imobiliária.
zação de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos e término geralmente
em Novembro de 2003.
Arrendado.
As lojas têm “contratos de utilização de
loja em centro comercial” com término
A Prediguarda, empresa detida
a 100% pela Sonae Imobiliária,
tem uma concessão deste
espaço por 20 anos, cujo
prazo termina em 2012.
geralmente em 2012.
R e l a t ó r i o
e
Regime de Propriedade
C o n t a s
2 0 0 1
149
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
10.
NorteShopping
Centro comercial em dois pisos totalizando 53.344 m2 de ABL, 5.000 lugares de estaciona-
Matosinhos
mento, localizado junto ao hipermercado Continente e a um edifício de escritórios da Sonae.
Porto
Este centro dispõe de um complexo de cinemas Warner Lusomundo (8 salas) com 4.360m2,
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
150
Funcentre (1.780 m2) e lojas-âncora Toys ‘R’ Us (3.280 m2), Fnac (2.480 m2), Zara (2.157 m2),
Bonjour (2.029 m2), Habitat (1.480 m2) e Macmoda (957 m2), entre outros. Dispõe ainda de
um conjunto de 206 lojas totalizando 22.259 m2, 32 restaurantes com uma área total de
4.192 m2 e uma área de 1.255m2 destinada a arrecadações, arrendada aos lojistas.
Existe um co-gerador de electricidade que é vendida ao condomínio e à EDP.
O NorteShopping foi inaugurado em Outubro de 1998.
11.
Vila Lambert
Um projecto misto em cave, rés-do-chão e três pisos acima do solo, com cerca de 5.092 m2
Quinta do Lambert
de escritórios, 2.004 m2 de lojas e 250 lugares de estacionamento. A galeria comercial tem
Lote 6/7
como loja-âncora um supermercado Modelo Bonjour e o parque de estacionamento é explo-
Lisboa
rado pela SPEL.
Este projecto foi concluído em 1998.
12.
Grandella
Cinco unidades de retalho localizadas no edifício Grandella, no Chiado, em Lisboa, totalizando
Rua do Carmo
5.668 m2 de ABL. Entre os ocupantes destacam-se a Oasis (210 m2) e Barreiros e Faria
Chiado
(800 m2). Diversas lojas encontram-se neste momento em comercialização. Existe uma loja vaga
Lisboa
com cerca de 478 m2.
O imóvel foi reconstruído e remodelado em 1996.
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
14.641.471
236.343.000
de loja em centro comercial” com duração
Imóvel propriedade da IMO-R –
entre 10 e 15 anos e término em Outubro
Sociedade Imobiliária S.A. a
de 2008 e Outubro de 2013.
qual é detida a 50% pela
Sonae Imobiliária.
As lojas-satélite têm “contratos de utilização
de loja em centro comercial” com duração
de 6 anos e término geralmente em
Outubro de 2004.
Propriedade plena.
Um total de 2.490 m2 dos escritórios estão
Escritórios
Escritórios
arrendados à Sonae Imobiliária cujos con-
740.737
8.979.000
Imóvel propriedade da Vila Lam-
tratos terminam em 2004. Uma área de
(Desta quantia, o total
bert – Sociedade Imobiliária
2.195 m2 está arrendada à Optimus cujo
de € 4.220.000 é
SA, a qual é detida a 100%
2
contrato expira em 2006. Os restantes 447 m
atribuído às áreas ocu-
pela Sonae Imobiliária.
encontram-se arrendados à Contacto atra-
padas pela Sonae
Imobiliária)
vés de contratos com término em 2004.
A área de retalho possui contratos de utilização com duração de 6 anos e término
geralmente entre 2003 e 2006.
Retalho
Retalho
261.376
3.307.000
494.010
3.770.000
A loja-âncora possui um contrato de utilização de 15 anos, com término em Fevereiro
de 2013.
Arrendado.
Os subarrendamentos têm a figura jurídica de
‘contratos de utilização de loja’ com duração
Contrato de arrendamento
detido pela Datavenia, empresa detida a 100% pela Sonae
Imobiliária que comprou o trespasse do contrato de arrendamento das antigas instalações
da loja Printemps. Este contrato tem a duração de 15 anos e
o seu início data de 19 de
Agosto de 1996. No seu término, a Sonae tem opção de
renovar o mesmo por períodos
sucessivos de um ano. A renda
anual mínima paga ao proprietário do imóvel, MGAM, é de
€ 884.564/ano.
de 6 anos e término em 2005.
R e l a t ó r i o
e
Regime de Propriedade
C o n t a s
2 0 0 1
151
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
13.
Centro comercial em quatro pisos totalizando 47.611 m2 de ABL e 2.559 lugares de estaciona-
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
152
Centro Vasco da Gama
Parque das Nações
mento. Tem um hipermercado Continente com 11.411 m2, uma loja C&A com 2.658 m2 e uma
Lisboa
loja Worten com 4.412 m2, espaços estes que foram vendidos aos respectivos ocupantes e, por
este motivo, excluídos desta avaliação. Este centro dispõem de um complexo de cinemas
Warner-Lusomundo (3.832 m2) e de um conjunto de lojas-âncora de média dimensão; Sportzone
(1.535 m2), Zara (2.054 m2) e Vobis (711 m2), entre outras, totalizando 7.201 m2. Dispõe ainda
de um conjunto de 116 lojas totalizando 11.770 m2 e 34 restaurantes com uma área total de
5.323 m2.
O Centro Vasco da Gama foi inaugurado em Abril de 1999.
14.
Gare do Oriente
Área comercial com restaurantes e serviços totalizando 3.758 m2 de ABL, dentro da esta-
Parque das Nações
ção da Gare do Oriente, junto ao Centro Vasco da Gama.
Lisboa
Inaugurado em 1998.
15.
Sintra Retail Park
O primeiro ‘retail park’ em Portugal. Consiste em 12 lojas (com um total de 16.360 m2 ABL) com
Sintra
áreas entre 1.000 m2 e 2.600 m2, 5 restaurantes totalizando 1.155 m2, um ‘drive thru’ (611 m2)
e estacionamento com capacidade para 650 viaturas.
O Sintra Retail Park foi inaugurado em Novembro de 2000.
16.
MadeiraShopping
Centro comercial com 26.583 m2 de ABL, localizado na ilha da Madeira, a 10 minutos do
Funchal
centro da cidade do Funchal. Inclui um complexo de cinemas explorado pela Castello Lopes
Madeira
(2.867 m2) e bowling (1.177 m2), explorado pela Microlândia. O centro consiste de 11.018 m2
de lojas-âncora como a Zara (1.677 m2), Modelo (4.211 m2) e Maxmat (2.280 m2), entre outras.
Inclui ainda 73 lojas com uma área total de 8.137m2 de ABL e 24 restaurantes totalizando
3.262 m2 de ABL.
Existe ainda uma área de 626m2 destinada a arrecadações, arrendada aos lojistas.
O MadeiraShopping foi inaugurado em Março de 2001.
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
Propriedade plena.
A lojas-âncora têm “contratos de utilização
9.569.241
185.903.000
47.958
659.000
2.167.869
28.599.000
4.242.897
53.146.000
de lojas em centro comercial” com duraImóvel propriedade da Vasco
ção entre 6 e 15 anos com término entre
da Gama – Promoção de
2005 e 2014.
Centros Comerciais S.A., a qual
é detida a 100% pela Sonae
A maioria das lojas têm “contratos de utili-
Imobiliária.
zação de loja em centro comercial” com
duração entre 6 e 10 anos e término em
2005 ou 2009.
Foram celebrados contratos de utilização
por um período de 20 anos com a Warner
Lusomundo e a McDonald’s com término
em 2019.
Arrendado.
Os subarrendamentos têm a figura jurídica
de ‘contratos de utilização de loja’ com
Contrato de arrendamento deti-
duração de 6 anos e término em Maio de
do pela Paracentro, a qual é
2004.
detida a 100% pela Sonae
Imobiliária. A renda corresponde a 50% das rendas recebidas até € 78.241 e 85% das
rendas recebidas acima de
€ 78.241 por ano. A renda
mínima é de € 598.572/ano.
Propriedade plena.
As lojas têm “contratos de utilização de loja”
com duração de 10 a 15 anos e término a
Imóvel propriedade do Sintra
partir de 2010.
Retail Park, SA., a qual é detida
a 50% pela Sonae Imobiliária.
Os restaurantes têm “contratos de utilização
de loja” com duração de 6 anos e término em
2006.
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utilização
de lojas em centro comercial” com duração
Imóvel propriedade da Madeira-
entre 6 e 15 anos com término em 2007 e
Shopping, S.A., a qual é detida
2016. Os cinemas têm um “contrato de uti-
a 50% pela Sonae Imobiliária.
lização” com a duração de 10 anos.
As restantes lojas têm “contratos de utilização de loja em centro comercial” com duração de 6 anos, com término em 2007.
R e l a t ó r i o
e
Regime de Propriedade
C o n t a s
2 0 0 1
153
A: Imóveis Detidos como Investimento – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
17
Centro comercial em dois pisos com áreas de circulação ao ar livre. O centro possui uma área
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
154
AlgarveShopping
Guia
total de 42.351 m2 de ABL. Uma área de 15.488 m2 foi vendida ao hipermercado Continente
Algarve
(NB. Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel). O complexo de cinemas (2.717 m2)
é explorado pela Castello Lopes. O centro possui ainda 8.324 m2 de área destinada às lojas
âncora que inclui, entre outras, a Worten (1.605 m2), Sportzone (715 m2) e a Zara (2.025 m2).
Existem 93 lojas com uma área total de 10.695 m2 de ABL e 30 restaurantes totalizando
3.862 m2 de ABL. Uma área de 868 m2 destinada a arrecadações é arrendada aos lojistas.
O AlgarveShopping foi inaugurado em Abril 2001.
18
Arrábida Shopping
Centro comercial em três pisos com duas caves destinadas a estacionamento automóvel com
Vila Nova de Gaia
capacidade para 3.456 lugares, totalizando 56.195 m2 de ABL. No centro, uma área de
23.500 m2 foi vendida ao hipermercado Auchan e uma área de 976 m2 ao restaurante Flunch.
(NB. Estas unidades foram excluídas da avaliação deste imóvel). A restante área totaliza
31.719 m2 de ABL, dos quais 7.500 m2 são ocupados pela AMC Cinema. As restantes 172
lojas totalizam 24.219 m2 e incluem as seguintes lojas-âncora: Aki (1.893 m2), Giaco Sports
(1.531 m2), Tribo (695 m2), Bershka (436 m2), Stradivarius (351 m2) e a Macmoda (773 m2),
entre outras.
O Arrábida Shopping foi inaugurado em 1996 e adquirido pela Sonae Imobiliária em 28 de
Dezembro de 2001.
A: Imóveis Detidos como Investimento – Espanha
Ref. Imóvel
Descrição
19.
Parque Principado
Um centro comercial regional com 76.948 m2 de ABL, inaugurado durante a segunda meta-
Espanha
de de 2001. As lojas-âncora incluem o hipermercado Eroski (19.366 m2), vendido ao ocupante
e, por isso, excluído desta avaliação.
Uma loja-âncora e três lojas-satélite totalizando uma área de 2.355 m2 foram também vendidas aos seus ocupantes e, mais uma vez, excluídas da nossa avaliação.
O centro está distribuído num só piso embora as áreas de lazer, restaurantes e “Family
Entertainment Centre” (FEC) estejam distribuídas em dois, abaixo da área de cinemas.
As lojas-âncora incluem um complexo de cinemas Warner-Lusomundo (4.029 m2), Planet
Bowling (3.358 m2), C&A (2.476 m2), Cortefiel (1.222 m2), Zara (1.927 m2), Fnac (2.696 m2),
Forum Sport (4.016 m2), Media Markt (4.814 m2), NorAuto (1.039 m2) e Los Telares
(1.073 m2). O centro possui 5.000 lugares de estacionamento à superfície.
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm “contratos de utiliza-
5.219.488
77.566.000
ção de lojas em centro comercial” com
Imóvel propriedade da Algarve-
duração entre 10 e 15 anos com término
Shopping, S.A., a qual é detida
em 2011 e 2016. O cinema tem “um con-
a 100% pela Sonae Imobiliária.
trato de utilização” com a duração de 15
anos com término em 2016.
As restantes lojas têm “contratos de utilização de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos, com término em 2007.
Propriedade plena.
As lojas-âncora têm contratos de utilização
8.045.321
114.180.000
de lojas em centro comercial” com várias
Imóvel propriedade da Capital
durações com término entre 2002 e
Plus, a qual é detida a 50% pela
2021. O cinema tem um “contrato de utili-
Sonae Imobiliária.
zação” com término em 2021.
As restantes lojas têm “contratos de utilização de loja em centro comercial” com
duração de 6 anos, com término entre
2002 e 2007.
Regime de Propriedade
Propriedade plena.
Termos de Ocupação
Já foi iniciada a comercialização e fomos
informados que já existem pré-arrenda-
Imóvel propriedade da WXI
mentos para cerca de 93% do projecto.
Grupo Lar Parque Principado, a
qual é detida a 25% pela Sonae
As lojas-âncora têm “contratos de utiliza-
Imobiliária.
ção de lojas em centro comercial” com
durações de entre 10 e 20 anos.
A propriedade está sujeita ao
pagamento de um valor adicio-
As restantes lojas têm “contratos de utili-
nal ao valor de aquisição do imó-
zação de loja em centro comercial” com
vel, o qual será calculado com
duração de 5 anos.
base nos resultados da renda
variável até ao fim de Dezembro
de 2002. Esta situação não foi
tomada em consideração.
(N.B: Parágrafo 3.4).
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
de Rendas (€)
(€)
9.356.124
131.000.000
R e l a t ó r i o
e
Regime de Propriedade
C o n t a s
2 0 0 1
155
A: Imóveis Detidos como Investimento – Brasil
Ref. Imóvel
Descrição
20.
Este centro está situado na melhor zona comercial da cidade e fica adjacente ao sector hote-
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
156
Pátio Brasil Shopping
Brasília – DF
leiro. Está situado num terreno com 8.000 m2 e possui uma ABL total de 34.339 m2 em qua-
Brasil
tro pisos e três caves de estacionamento com capacidade para 1.800 automóveis. A expansão do piso 3 foi completada e inaugurada em Março de 2001. Uma loja-âncora com 2.990 m2
foi recentemente vendida à C&A. (NB. Esta unidade foi excluída da avaliação deste imóvel).
O centro possui mais 4 lojas-âncora, 198 lojas-satélite, uma agência bancária, 28 restaurantes, um complexo de cinema com 6 salas, 26 kiosks, uma área de recreio para crianças,
um centro de ‘fitness’ e um ‘bowling’.
O Pátio Brasil Shopping Center foi inaugurado em Outubro de 1997.
21.
Franca Shopping Centre
Este centro está situado no município de Franca, a nordeste do Estado de São Paulo. O imó-
Franca SP
vel fica próximo do centro da cidade, com frente para uma auto-estrada que faz ligação às
Brasil
principais estradas regionais.
O imóvel situa-se num terreno com 70.000 m2 e possui uma ABL total de 17.992 m2 num
único piso. Consiste em duas lojas-âncora e 83 lojas, 10 restaurantes, um cinema com 3
salas, 9 quiosques, uma área de lazer para crianças, ‘bingo’ e ‘bowling’. Existe uma área de
estacionamento com capacidade para 1.100 viaturas.
O Franca Shopping Center foi inaugurado em Outubro de 1993.
22.
Shopping Metrópole
Centro comercial situado na região central de São Bernardo do Campo, com frente para uma
São Bernardo do Campo
praça que faz ligação com as avenidas principais e inúmeros transportes públicos. O centro tem
SP. Brasil
uma área ABL total de 24.827 m2 em dois pisos.
As lojas estão todas num piso só e incluem duas lojas-âncora, 128 lojas, 26 restaurantes, uma
agência bancária, três salas de cinema, 7 quiosques e uma área de lazer para crianças. Tem
ainda capacidade para 1.200 lugares de estacionamento ao nível da cave.
O Shopping Metropole foi inicialmente inaugurado em Maio de 1980 como uma pequena galeria comercial mas após uma expansão considerável, reabriu em Abril de 1997 no seu estado actual.
23.
Shopping Penha
Este centro fica adjacente às ruas tradicionais de comércio na Penha, na zona leste de São Paulo.
São Paulo. SP. Brasil
O acesso ao centro é facilitado através das principais avenidas e por metro (Estação Penha).
O centro possui uma ABL de 17.157 m2 em dois pisos, situado num terreno com 19.194 m2.
O centro tem uma loja-âncora, 185 lojas, 16 restaurantes, 3 salas de cinema e 19 quiosques.
Tem ainda capacidade para 1.200 lugares de estacionamento em três pisos subterrâneos.
O Shopping Penha foi inaugurado em Outubro de 1992.
Regime de Propriedade
Termos de Ocupação
Valor Líquido Estimado
Valor de Mercado
C o n t a s
2 0 0 1
157
Condomínio Proindiviso.
O imóvel é propriedade do
Condomínio
Pátio
As lojas-âncora, Grupo Otoch e Lojas
R$ 13.605.796
Riachuelo, têm “contratos de arrendamen-
ou
ou
€ 6.648.649
€ 56.844.703
to” de 6 e 10 anos respectivamente.
R$ 116.327.000
Brasil
Shopping Center, detido a
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
10,42% pela Sonae Enplanta
mento de 3 ou 5 anos.
S.A. (50% detida indirectamente pela Sonae Imobiliária S.A).
Condomínio Proindiviso.
O Imóvel é propriedade do
As lojas-âncora Sé Supermercados e
R$ 1.308.098
R$ 10.124.000
Magazine Luiza, têm contratos de arrenda-
ou
ou € 4.947.224
mento de 10 anos.
€ 639.219
Expansão
Condomínio Shopping Center
Franca, detido a 31,40% pela
As restantes lojas têm contratos de arrenda-
R$ 235.000
Sonae Enplanta S.A. (50% deti-
mento de 3 ou 5 anos. com excepção da loja
ou € 114.835
da indirectamente pela Sonae
McDonald’s que tem contrato de 20 anos.
Total
Imobiliária S.A.).
R$ 10.359.000
ou € 5.062.059
As lojas-âncora Lojas Americanas e Lojas
R$ 9.216.472
R$ 77.230.000
Renner (JC Penny), têm contratos de ar-
ou
ou
O Imóvel é propriedade do
rendamento com duração de 10 anos, bem
€ 4.503.749
€ 37.739.445
Condomínio Shopping Center
como as lojas Blockbuster e McDonald’s.
Condomínio Proindiviso.
Metrópole, detido a 10% pela
Sonae Enplanta S.A. (50% deti-
As restantes lojas têm contratos de arren-
da indirectamente pela Sonae
damento com duração de 3 ou 5 anos.
Imobiliária).
A loja-âncora Lojas Americanas, tem contra-
R$ 6.863.191
R$ 57.372.000
to de arrendamento com duração de 10
Ou
Ou € 28.035.575
O Imóvel é propriedade do
anos e a loja McDonald’s tem contrato de
€ 3.353.788
Condomínio Shopping Center
arrendamento com duração de 20 anos.
Condomínio Proindiviso.
Sonae Enplanta, S.A. (50%
As restantes lojas têm contratos de ar-ren-
detida indirectamente pela
damento com duração de 3 e 5 anos.
Sonae Imobiliária).
Expansão
R$ 11.971.000
Penha, detido a 14,10% pela
ou € 5.849.785
Total
R$ 69.343.000
ou € 33.885.360
R e l a t ó r i o
e
de Rendas
A: Imóveis Detidos como Investimento – Brasil
Ref. Imóvel
Descrição
24.
O centro está situado a cerca de 130 km ao norte da cidade de São Paulo, com frente para
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
158
Tivoli Shopping
Santa Bárbara do Oeste, a Av. Santa Bárbara que faz ligação às cidades de Santa Bárbara e Americana. O centro posSP Brasil
sui uma ABL total de 20.370 m2 num piso único. O centro tem duas lojas-âncora, 120 lojas,
uma agência bancária, 17 restaurantes, 3 salas de cinema, 16 quiosques, uma área de lazer
para crianças e bingo. Existem 1.578 lugares de estacionamento em volta do centro. O restaurante McDonald’s ocupa uma área independente.
O Tivoli Shopping foi inaugurado em Novembro de 1998.
B: Imóveis para Venda – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
25.
Torre São Gabriel
Edifício com 24 andares destinado a habitação, situado em lote anexo ao Centro Vasco da
Parque das Nações
Gama. Um apartamento e 49 lugares de estacionamento encontram-se por vender.
Lisboa
26.
Douro Foz
Empreendimento misto de habitação e comércio situado na margem norte do Rio Douro,
Porto
entre o centro da cidade do Porto e a zona residencial da Foz.
Apenas se encontram para venda 2 apartamentos, 3 lojas e 27 lugares de estacionamento.
C: Imóveis em Fase de Construção – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
Termos da Posse
Vendas/Arrendamentos
Acordados
27.
Torre São Rafael
Segunda torre situada em lote Propriedade plena.
A comercialização terá início
Parque das Nações anexo ao Centro Vasco da Gama, Imóvel propriedade da Torre
em meados de 2002. Serão
com características e dimensões de São Rafael Imobiliária S.A.,
recebidos sinais e depósitos
empresa detida a 100% pela
dos contratos promessa assi-
Lisboa
semelhantes à Torre São Gabriel.
A construção da cave do edifício já Prædium.
nados e pagamentos faseados
está concluída. Trata-se de um edifí-
durante a construção.
cio com 24 andares destinados a
habitação que permitirá a venda de
19.500 m2.
Temos conhecimento que as licenças de construção ainda não foram
atribuídas.
Valor Líquido Estimado
Termos de Ocupação
Regime de Propriedade
Valor de Mercado
C o n t a s
2 0 0 1
159
As lojas-âncora Sé Supermercados e
R$ 2.897.461
Magazine Luiza, têm contratos de arrenda-
ou
ou
O Imóvel é propriedade do
mento com duração de 10 anos e o
€ 1.415.882
€ 11.956.118
Condomínio Tivoli Shopping
McDonald’s tem contrato de arrendamento
Center, detido a 25% pela
com duração de 20 anos.
Condomínio Proindiviso.
R$ 24.467.000
Sonae Enplanta S.A. (50% detida indirectamente pela Sonae
As restantes lojas têm contratos de ar-
Imobiliária).
rendamento com duração de 3 e 5 anos.
Valor de Mercado
Regime de Propriedade
(€)
760.000
Propriedade plena.
As fracções remanescentes são propriedade da Torre de São Gabriel Imobiliária, S.A.,
empresa detida a 100% pela Prædium.
2.205.000
Propriedade plena.
As fracções remanescentes são propriedade da Prædium.
Valor de Mercado
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
6.910.000
(€)
(€)
(€)
Conclusão
da construção:
Meados do ano
2004.
Ocupação
dos apartamentos:
Imediata após a
conclusão.
34.534.581
N.D.
48.750.000
N.D.
R e l a t ó r i o
e
de Rendas
C o n t a s
2 0 0 1
160
C: Imóveis em Fase de Construção – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
Termos da Posse
Vendas/Arrendamentos
R e l a t ó r i o
e
Acordados
28.
Torre Oriente
Temos conhecimento que o Centro Propriedade plena.
Ainda não foram efectua-
do Colombo
Colombo (imóvel nº 7) tem autoriza-
dos quaisquer contratos de
Lisboa
ções necessárias para construir Imóvel propriedade de Empre-
arrendamento.
duas torres de escritórios com um endimentos Imobiliários Co-
A área de 1.172 m2 já construí-
total de 50.000 m2. A Torre Oriente lombo, S.A. (50% detido pela
da está arrendada ao BCP cujo
2
terá um área total de 23.979 m
Sonae Imobiliária).
contrato expira em 2012.
dividida por 15 pisos. Um total de
1.172 m2 já estão construídos.
Fomos informados que em Fevereiro de 1997 a licença de viabilidade foi suspensa a pedido dos
Empreendimentos Imobiliários Colombo, mas que a licença de construção poderá ser revalidada.
Fomos informados que a Sociedade
aguarda a revalidação da licença
pela Câmara Municipal de Lisboa.
29.
Torre Ocidente
Temos conhecimento que o Centro Propriedade plena.
Ainda não foram efectuados
do Colombo
Colombo (imóvel nº 7) tem autori-
quaisquer contratos de ar-
Lisboa
zações necessárias para construir Imóvel propriedade de Empre-
rendamento.
duas torres de escritórios com um endimentos Imobiliários Co-
A área de 1.227 m2 já construída
2
total de 50.000 m . A Torre lombo, S.A. (50% detido pela
está arrendada a vários bancos,
Ocidente terá um área total de Sonae Imobiliária).
cujos contratos expiram entre
23.978 m2 dividida por 15 pisos.
2002 e 2012.
Um total de 1.227 m2 já estão
construídos.
Fomos informados que em Fevereiro de 1997 a licença de viabilidade foi suspensa a pedido dos
Empreendimentos Imobiliários Colombo, mas que a licença de construção poderá ser revalidada.
Fomos informados que a Sociedade
aguarda a revalidação da licença
pela Câmara Municipal de Lisboa.
30.
Quinta das Sedas Terreno localizado junto ao Norte- Propriedade plena.
A venda dos apartamentos
Lote 1
Shopping, a nascente do centro
Urbisedas
comercial. Está em fase de constru- Imóvel propriedade de Urbi-
tratos de promessa já assina-
Senhora da Hora
ção um edifício com oito pisos des- sedas
dos para 65 apartamentos.
Porto
tinado a habitação. O edifício terá Prædium).
78 apartamentos com uma área
bruta total de 17.045 m2 dos quais
4.362 m2 destinam-se a estacionamento em cave.
teve início em 2000 com con-
(100%
detido
pela
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
(€)
(€)
(€)
18.965.000 A data prevista para
32.134.047
4.873.163
N.D.
56.321.255
32.262.178
5.010.005
ND
57.912.799
a conclusão da
Torre Oriente é
2005.
20.465.000 A data prevista para
a conclusão da
Torre Ocidente
é 2005.
7.726.000 A data prevista para
(N.B: parágrafo 3.3)
a conclusão é de
Março 2002.
Ocupação:
Imediata após
a conclusão.
718.838
N.D.
N.D.
N.D.
R e l a t ó r i o
e
Valor de Mercado
C o n t a s
2 0 0 1
161
C: Imóveis em Fase de Construção – Portugal
Ref. Imóvel
Termos da Posse
Descrição
Vendas/Arrendamentos
Acordados
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
162
31.
Quinta das Sedas Terreno
localizado
junto
ao Propriedade plena.
A venda dos apartamentos teve
Lote 2
NorteShopping, a nascente do cen-
início em 2001 com contratos
Imosedas
tro comercial. Está em fase de cons- Imóvel propriedade de Imo-
de promessa já assinados para
Senhora da Hora
trução um edifício com oito pisos sedas (100% detido pela
14 apartamentos.
Porto
destinado a habitação. O edifício Prædium).
terá 80 apartamentos com uma
área bruta total de 18.144 m2 dos
quais 4.540 m2 destinam-se a estacionamento em cave.
C: Imóveis em Fase de Construção – Espanha
Ref. Imóvel
Descrição
Termos da Posse
Vendas/Arrendamentos
Acordados
32.
Plaza Mayor
Centro de lazer e entretenimento Propriedade plena.
As lojas-âncora irão ser ar-
Malaga
actualmente em construção, com
rendadas com contratos de
Espanha
uma área total de 39.859 m2 e com Imóvel propriedade da Plaza
duração entre 12 e 15 anos.
capacidade para 2.200 lugares de Mayor – Parque Ocio, S.A.
estacionamento.
O centro irá incluir um cinema multiplex, FEC, Health Club, 51 restaurantes e 26 lojas. Fomos informados que a construção do centro se
encontra numa fase avançada e
que todas as licenças se encontram válidas.
(empresa detida a 75% pela
As restantes lojas irão ser
Sonae Imobiliária).
arrendadas com contratos de 6
anos de duração.
Valor de Mercado
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
3.997.000 A data prevista para
(N.B: parágrafo 3.3)
(€)
(€)
(€)
10.307.794
ND
ND
ND
a conclusão é de
Setembro 2003.
Ocupação:
Imediata após a
conclusão.
Valor de Mercado
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
(€)
(€)
57.847.000
A data prevista
para a conclusão é
de Abril 2002, altura em que se estima uma taxa de
ocupação de 93%.
10.974.481
7.225.957
Valor de Mercado
(€)
ND
78.132.000
R e l a t ó r i o
e
Valor de Mercado
C o n t a s
2 0 0 1
163
C: Imóveis em Fase de Construção – Espanha
Ref. Imóvel
Termos da Posse
Descrição
Vendas/Arrendamentos
Acordados
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
164
33.
Avenida M40
Centro comercial e de lazer actual- Propriedade plena.
Ainda não foram efectuados
quaisquer contratos de ar-
Barrio de la Fortuna mente em construção. Irá possuir
Leganés
uma ABL de 45.570 m2 e capacida- Imóvel propriedade da Fortu-
Madrid
de para 2.240 lugares de estaciona- na del Piero, S.A. (empresa
Espanha
mento. Desta área, cerca de 16.500 detida a 60% pela Sonae
rendamento ou pré-arrendameto.
m2 irão incluir um hipermercado que Imobiliária).
será vendido ao futuro ocupante e,
por isso, excluído desta avaliação.
O centro irá possuir lojas (aprox.
8.680 m2), lojas-âncora (aprox. 1.980
m2), restaurantes (aprox. 5.622 m2) e
uma área de cine-ma/lazer com aproximadamente 3.370 m2.
Fomos informados que todas as
licenças se encontram válidas e
actualizadas e que as fundações
da obra se encontram curso.
C: Imóveis em Fase de Construção – Brasil
Ref. Imóvel
Termos da Posse
Descrição
Vendas/Arrendamentos
Acordados
34.
Parque Dom
O imóvel está situado na cidade de Propriedade plena.
As lojas-satélite serão ar-
Pedro Shopping
Campinas em São Paulo, Brasil. O
rendadas com ‘contratos de
Campinas
centro situa-se num terreno com 95,04% do imóvel é proprie-
utilização de loja’ com duração
SP
748.062 m2 com uma área de cons- dade da Sonae Imobiliária e
de 5 anos e as lojas-âncora
Brasil
2
trução de 178.697 m e uma ABL os restantes 4,96% da Sonae
de 112.507 m2 ao nível do rés--do- Emplanta.
chão, a serem construídos na 1ª
fase. Os restaurantes, cinemas e
zonas de lazer estarão ao nível da
cave. Duas lojas-âncora totalizando
5.855 m2 foram vendidas à C&A e
por isso excluídas desta avaliação.
A área adicional de 16.194 m2 irá
ser construída na segunda fase de
desenvolvimento do centro, totalizando, desta maneira, uma ABL de
128.701 m2. O centro terá 13 lojas-âncora, que incluirão um hipermercado, um cinema multiplex com 15
salas, 5 “department-stores”, um
“health club” e um teatro.
Irá possuir 24 lojas semi-âncora,
10 restaurantes, 292 lojas “júnior”,
31 lojas de “fast-food” e 8.300 lugares de estacionamento.
com duração de 10 anos.
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
(€)
(€)
27.046.000
Conclusão:
6.346.441
42.461.505
ND
82.639.000
Maio 2003
Valor de Mercado
Datas Previstas
Custos Estimados
Rendas Líquidas
Valor de Mercado
no Estado de
para a Conclusão
para a Conclusão
Estimadas Após
Após Conclusão
Após Conclusão
Desenvolv. Actual
e Ocupação
(€)
Concl. e Arrend.
(€)
e Arrendamento
(€)
(€)
(€)
Fase I
Conclusão:
Fase I
Ano 1
R$ 282.654.000
Março 2002
R$ 11.850.000
R$ 23.961.618
ou
ou € 11.709.157
Estima-se que à
€ 5.790.657
ou € 138.122.557
Fase II
data da conclusão
(Expansão)
da construção do
Ano 2
Fase II
R$ 26.882.167
ou € 13.136.321
R$ 12.572.000
centro cerca de
(Expansão)
ou € 6.143.471
80% das lojas-
R$ 10.658.000
-satélite e 100%
ou
Ano 3
Total
das lojas-âncora
€ 5.208.170
R$ 34.700.202
R$ 295.226.000 estejam arrendadas.
Valor de Mercado
ou € 16.956.705
ou € 144.266.028
(Exclui direitos de
ingresso)
ND
ND
R e l a t ó r i o
e
(€)
C o n t a s
Valor de Mercado
Valor de Mercado
2 0 0 1
165
D: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
35.
Quinta da Azenha
Terreno de 46 hectares situado na margem norte do rio Douro, a aproximadamente 30 Km a
Santiago Melres
nascente do Porto. Terreno fortemente inclinado voltado a sul com uma frente para o rio de 800 m.
Entre-os-Rios
Actualmente o terreno está arborizado e tem duas residências antigas e degradadas.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
166
O Plano Director Municipal para esta zona prevê ocupação do terreno para fins turísticos e
existe autorização da Direcção Geral de Turismo, de 7/3/1986, para dois aldeamentos turísticos e uma estalagem totalizando 53.550 m2. Existe já a aprovação subsequente para a instalação da estalagem e de um cais para barcos de recreio.
No ano de 2001 foi submetido o projecto inicial, tendo sido recusado pelas Câmara Municipal
local. Existe um novo projecto que será submetido à aprovação da câmara durante o ano
de 2002.
36.
Avenida Bélgica
Terreno de 8.778 m2 situado em frente ao supermercado Modelo, na Avenida da Bélgica, em
Viseu
Viseu. Actualmente não existe aprovação camarária. Em 1998 a Prædium submeteu um projecto
para uma loja Maxmat de 2.639 m2, dos quais 1.999 m2 de área comercial. Fomos informados
que este projecto ainda não tem aprovação uma vez que o Plano de Pormenor ainda não está concluído.
37.
Country Club da Maia
Dois terrenos contíguos com uma área total de aproximadamente 41.606 m2, com uma autori-
Maia
zação, agora caducada, para um empreendimento misto de habitação e estabelecimentos de ensino e de saúde. Uma aprovação para um empreendimento de 55.000 m2 de construção acima do
solo, dos quais 52.000 m2 para habitação e 3.000 m2 para lazer encontra-se em negociação com
a Câmara Municipal da Maia. O projecto inclui igualmente o futuro parque municipal e proximidade
de uma futura estação de Metropolitano e será submetido à aprovação da câmara durante o ano
de 2002.
38.
Gaia III
Terreno de 13.234 m2, situado junto ao GaiaShopping, com viabilidade aprovada para a construção
Vila Nova de Gaia
de 23.000m2 de empreendimentos habitacionais. Foi efectuado um pedido à câmara para a construção de mais área habitacional tendo o mesmo sido recusado.
39.
São Martinho do Porto
Terreno de 10.650 m2 com um armazém de 600 m2.
40.
Terreno da EFANOR
Terreno de 119.268 m2 actualmente ocupado por um complexo industrial, parcialmente ocupado
Senhora da Hora
pela Empresa Fabril do Norte – Efanor. Os projectos de desenvolvimento apontam para a cons-
Matosinhos
trução de 119.000 m2 de habitação.
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno está localizado numa zona destinada a habitação e retalho / serviços, embora ainda não possua as devidas licenças. A câmara rejeitou o projecto submetido a aprovação no ano de 2001. Foi submetido um recurso.
4.266.000
Imóvel propriedade da Quinta da Azenha Empreendimentos Imobiliários S.A. a qual é detida a 100%
pela Prædium.
Propriedade plena.
700.000
Imóvel propriedade da Prædium.
Propriedade plena.
8.286.000
Imóvel propriedade de Country Club da Maia Imobiliária S.A. e Centro Residencial da Maia
Urbanismo, S.A. as quais são ambas detidas a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
4.098.000
Imóvel detido pela Prædium.
Propriedade plena.
140.000
Imóvel propriedade da Martimope, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Prédios Privados. a qual é detida a 100% pela Prædium.
Parte deste imóvel está alugado à Efanor por uma renda mensal de € 36.412. O contrato de arrendamento tem um prazo de 1 ano, renovável por iguais períodos de tempo, tendo o senhorio no
entanto a possibilidade de o rescindir antes do seu termo para desenvolver projectos.
e
Propriedade plena.
Valor de Mercado (€)
R e l a t ó r i o
Termos da Posse
C o n t a s
2 0 0 1
167
14.161.000
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
168
D: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
41.
Famalicão
Dois lotes de terreno agrícola totalizando aproximadamente 212.638 m2, situados a sudes-
Vila Nova de Famalicão
te do nó das auto-estradas A3 e A7. Sem licença para construção mas com potencial de
desenvolvimento tendo em conta a sua localização estratégica.
42.
Espimaia
Terreno de 57.564 m2 junto às instalações da Sonae, na Maia. Não tem licença de constru-
Maia
ção mas está localizado numa zona para fins terciários de acordo com o Plano Director
Municipal. Foi submetido para apreciação na Câmara um projecto que visa juntar a este terreno, terrenos vizinhos, para a construção de um “Business Park” com escritórios e armazéns.
43.
Quinta das Sedas
Terreno destinado a construção habitacional. Está localizado a nascente do NorteShopping.
– Lote 3
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno possui licença para uma área bruta de
Senhora da Hora
construção de 18.585 m2 , dos quais 5.300 m2 são destinados a estacionamento subterrâ-
Matosinhos
neo. O projecto de arquitectura será submetido para apreciação da Câmara em Janeiro de
2002 e está previsto que o início das obras tenha lugar em Janeiro de 2003. Ainda não foi
emitida a licença de construção.
44.
45.
46.
Quinta das Sedas
Terreno destinado a construção habitacional. Está localizado a nascente do NorteShopping.
– Lote 4
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno possui licença para uma área bruta de
Senhora da Hora
construção de 19.559 m2 , dos quais 5.300 m2 são destinados a estacionamento subterrâneo.
Matosinhos
A construção tem sido faseada e está previsto que o início das obras tenha lugar 2004.
Quinta das Sedas
Terreno destinado a construção de escritórios. Está localizado a nascente do NorteShopping.
– Lote 5
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno possui licença para uma área bruta de
Senhora da Hora
construção de 13.980 m2, dos quais 6.480 m2 são destinados a estacionamento subter-
Matosinhos
râneo. O início das obras está previsto para meados de 2002.
Quinta das Sedas
Terreno destinado a construção de um Hotel. Está localizado a nascente do NorteShopping.
– Lote 8
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno possui licença para uma área bruta de cons-
Senhora da Hora
trução de 19.300 m2 , dos quais 5.635 m2 são destinados a estacionamento subterrâneo.
Matosinhos
47.
Quinta das Sedas
Terreno destinado a construção habitacional. Está localizado a nascente do NorteShopping.
– Lote 10
De acordo com o Plano Director Municipal, o terreno possui licença para uma área bruta de cons-
Senhora da Hora
trução de 18.348 m2 , dos quais 5.864 m2 são destinados a estacionamento subterrâneo.
Matosinhos
48.
Quinta das Sedas
Terreno destinado para Hotel. Lote 11 da Quinta das Sedas, situado a nascente do
– Lote 11
NorteShopping.
Senhora da Hora
Matosinhos
Este terreno tem aprovação para a construção de um empreendimento de 19.300 m2 , dos
quais 5.864 m2 estão destinados a parque de estacionamento.
49.
Dom João V
Terreno com uma área total de 5.053,20 m2, na zona de Campolide, na parte ocidental de
Campolide
Lisboa. Possui fácil acesso a transportes públicos e bons acessos à rede de estradas nacionais.
Lisboa
Tem aprovação para a construção de um empreendimento de 49.050 m2, dos quais 34.300
estão destinados para habitação e 14.750 m2 para estacionamento. O n.º máximo de andares
permitido acima do solo é de 25.
O projecto foi submetido à Câmara Municipal de Lisboa em Outubro de 2001.
50.
Parque Açores
Terreno adjacente ao supermercado Modelo, com licença para construção de um centro
Ponta Delgada
comercial com 13.600 m2 de ABL a acrescentar ao supermercado já existente. Desta área,
Açores
270 m2 constituem já um pequeno centro comercial em frente ao supermercado.
O projecto foi submetido à Câmara Municipal de Ponta Delgada, e está previsto o início da
construção para fins de 2002.
3.977.000
Imóvel propriedade da Parque de Famalicão, empresa detida a 100% pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
2.584.000
Imóvel propriedade da Espimaia, a qual é detida a 100% pela Sonae Imobiliária.
Propriedade plena.
2.040.000
Imóvel propriedade da Predisedas, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
2.190.000
Imóvel propriedade da Promosedas, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
2.021.000
Imóvel propriedade da Imoclub, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
2.030.000
Imóvel propriedade da Imohotel, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
1.730.000
Imóvel propriedade da Imoclub, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
2.017.000
Imóvel propriedade da Imohotel, a qual é detida a 100% pela Prædium.
Propriedade plena.
4.976.000
(NB: Permanecia, à data
À data da avaliação a Sociedade tinha uma opção de compra da Sociedade de Construção do Chile.
de avaliação, um paga-
Após a data da avaliação, esta empresa foi adquirida.
mento pendente sobre a
(Detida a 50% pela Prædium).
valor de € 13.500.000.
compra do terreno no
Este facto foi tomado
em consideração para
efeitos desta avaliação).
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da MicaelenseShopping, S.A., a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária.
3.012.000
e
Propriedade plena.
Valor de Mercado (€)
R e l a t ó r i o
Termos da Posse
C o n t a s
2 0 0 1
169
D: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Portugal
Ref. Imóvel
Descrição
51.
Viana Centro
Terreno para construção de um centro comercial com 18.145 m2 de ABL e 600 lugares de esta-
Viana do Castelo
cionamento junto à estação de caminhos de ferro de Viana do Castelo.
R e l a t ó r i o
e
C o n t a s
2 0 0 1
170
O terreno já possui licença de construção. O projecto de arquitectura será submetido para apreciação da Câmara Municipal de Viana do Castelo em 2002.
D: Imóveis para Desenvolvimento Futuro – Grécia
Ref. Imóvel
Descrição
52.
Aegean Park
Terreno para construção situado em Atenas, Grécia, no concelho de Pireaus, perto do Porto de
Atenas
Pireaus que faz ligação a Omonia, através da Piraeus Street. Consiste em dois lotes de terreno
Grécia
com 33.000 m2 e 12.000 m2 respectivamente, divididos por uma estrada secundária. O maior
dos lotes tem um misto de instalações industriais e armazéns em vários estados de conservação e ocupação. Parte deste lote está arrendado por períodos de um ano à Athens Water
Authority, contrato este que poderá terminar a qualquer momento.
O projecto prevê a junção dos dois terrenos, permitindo desta maneira a construção de um centro comercial com 60.590 m2 de ABL com lojas, restaurantes e áreas de lazer.
Valor de Mercado (€)
e
Termos da Posse
C o n t a s
2 0 0 1
171
2.476.000
R e l a t ó r i o
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Centerstation Imobiliária, S.A., a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária.
Termos da Posse
Propriedade plena.
Imóvel propriedade da Aegean Park, S.A., a qual é detida a 50% pela Sonae Imobiliária.
Fomos informados da existência de um pagamento por liquidar no valor de € 5.800.000.
Esta situação não foi tomada em consideração.
Valor de Mercado (€)
28.812.000
Escritórios da Sonae Imobiliária
Portugal
Espanha
Brasil
Porto
C/ Conde de Aranda, 24, 3º
Rua Gomes de Carvalho, 1327, 3º, conj. 32
Via Norte
28001 Madrid
Vila Olímpia, São Paulo – SP
4470 Maia
Telefone: +34 91 577 9020
CEP: 04547-005
Telefone: +351 22 948 7797
Fax: +34 91 5757903
Telefone: +55 11 829 5612
Fax: +55 11 829 56112
Fax: +351 22 940 4452
Lisboa
Alemanha
Rua Amílcar Cabral, 23
Kanzlerstrasse 4
1750-018 Lisboa
40472 Düsseldorf
Grécia
Telefone: +351 21 751 5000
Telefone: +49 211 65 85 670
10, Kapsali str., Herodotou str., N. Douka
Fax: +351 21 758 2813
Fax: +49 211 65 85 670
str. Kolonaki
10674 Atenas
Itália
Telefone: +3010 727 9907
Via Leopardi 14
Fax: +3010 727 9927
20123 Milano
Telefone: +39 02 43 91 25 17
Fax: +39 02 43 91 25 31