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Octubre 2002
La valoración de bienes inmuebles.
Normativa del proceso
Dolores Aguado Fernández
Subdirectora de Catastros Inmobiliarios
Dirección General del Catastro. España
Las técnicas y estudios de la valoración de
inmuebles han ocupado, de forma especial a
dos tipos de profesionales, los que trabajaban
en valoración de activos, incluyendo mercados hipotecarios y los que prestaban sus servicios en el Catastro. Estos profesionales,
hasta épocas recientes se veían desasistidos
ante la carencia de una buena y amplia
bibliografía y de la existencia de foros en los
que la valoración inmobiliaria se considerase
una disciplina. Esta situación daba como
resultado, especialmente en la fiscalidad, que
los valores utilizados difícilmente reflejaban
la realidad del mercado inmobiliario.
En este sentido en los últimos años, se ha
producido un cambio sustancial en nuestro
país. Se han estudiado en profundidad los
diferentes métodos de valoración y se ha
adoptado una metodología que está dando
buenos resultados en la práctica.
Métodos de valoración
inmobiliaria
Los principales métodos de valoración
que se vienen utilizando son, el Método de
capitalización de rendimientos, el Método de
comparación con el mercado y el Método del
Coste.
El Método de capitalización de rendimientos, basado fundamentalmente en convertir en capital una renta neta, puede utilizar
fórmulas extensas y complejas, frecuentemente tomadas de cálculos financieros, o fórmulas tan sencillas como V = R/i (1). Este
método ha sido en otros momentos, el método más utilizado.
Ahora bien, hoy día en el mundo urbano,
el mercado de alquiler en nuestro país, ha
venido decreciendo fuertemente y para
determinados usos, como es el residencial,
no se puede considerar un método que en
nuestros días arroje unos resultados suficientemente fiables.
El Método de comparación con el mercado, basado en la obtención de un número de
muestras de mercado lo suficientemente
amplio y representativo, para posteriormen(1) V = Valor.
R = Renta.
i = interés de capitalización.
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DE VALORACIÓN MASIVA Y TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA
te, en base a estudios y creación de modelos
sobre dichas muestras, extender los resultados obtenidos hasta abarcar todo el parque
inmobiliario, es el método que va a permitir
reflejar con mayor fidelidad las variaciones
experimentadas en el mercado urbano.
El Método del coste, basado en la obtención del valor como suma de los costes de los
diferentes productos que inciden en la formación de un bien inmueble, puede llevar,
también, a resultados excelentes, especialmente si la situación del mercado inmobiliario es de un cierto equilibrio entre oferta y
demanda y no se observan grandes tensiones, situación ésta que desgraciadamente, no
se produce con demasiada frecuencia.
Este método, cuya formulación podía
quedar reflejada en la siguiente fórmula:
Vv = G + B+ Vs + Vc = K (Vs + Vc ) (2)
va a ser utilizado más que para alcanzar
el valor en venta del producto inmobiliario
terminando, para determinar el coste de la
construcción mediante el estudio de lo que
supondría «reponer» esta construcción al
momento inicial de la misma, es decir, el
método ha sido desviado a la determinación
del coste de la edificación utilizando el método de reposición, y a la obtención del valor
del suelo mediante la utilización del método
residual.
Metodología elegida
en el sistema español
La normativa sobre la valoración catastral
se encontraba muy dispersa, producto de un
desarrollo no sistemático a lo largo de un
período de tiempo muy dilatado. En 1.982
se produce el primer intento de recopilación
en una única figura (Orden ministerial) de la
normativa técnica de valoración catastral y
en los años sucesivos se van a ir produciendo diversas modificaciones, siempre a través
de Ordenes ministeriales, ninguna de ellas
(2) V - Valor en venta; G = Gastos; B = Beneficios;
Vs = Valor del suelo; Vc = Valor de la construcción.
128
de gran transcendencia. A lo largo de todos
estos años, la norma no se enfrenta de forma
directa con el mercado, las referencias al
valor de mercado son indirectas. Con la aparición de la Ley 39/1988, se produce un
replanteamiento de la normativa técnica. A
los efectos que aquí nos interesan, es decir,
los referidos a valoración, la mencionada Ley
proponía su entrada en vigor a 1.990.
Ello permitió desarrollar reglamentariamente la citada normativa técnica, hecho
que se produjo en 1.989, y disponer de un
plazo de tiempo para perfeccionar un plan
de actualizaciones de valores del que posteriormente se hablará, a fin de conseguir que
en el plazo de ocho año recogido en la Ley,
todos los municipios tuvieran valores adaptados al contenido de la misma.
La metodología a elegir, venía determinada por la definición de valor catastral recogida legalmente. Acudiendo a la repetidamente citada Ley 39/1988, Reguladora de las
Haciendas Locales, nos encontramos con dos
artículos que nos iban a permitir desarrollar
la normativa específica para la determinación de valores catastrales. En primer lugar,
el Art. 66.2 recoge «Para la determinación de
la base imponible (del Impuesto de Bienes
Inmuebles) se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos que se fijará tomando como referencia
al valor de mercado de aquellos, sin que en
ningún caso pueda exceder de éste» y seguidamente el Art. 67 nos dice:
1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana está integrado por
el valor del suelo y el de las construcciones.
2. Para calcular el valor del suelo se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten.
3. Para calcular el valor de las construcciones se tendrán en cuenta además de las
condiciones urbanístico-edificatorias, su
carácter histórico-artistico, su uso o destino,
la calidad y antigüedad de las mismas y cualquier otro factor que pueda incidir en el
mismo.
Estos dos artículos de la Ley deben ser
contemplados con la necesaria flexibilidad a la
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LA VALORACIÓN
hora de realizar el desarrollo correspondiente,
sin olvidar los requisitos fundamentales que
debe cumplir el valor catastral; debe ser justo
objetico y guardar una relación directa con
el mercado. Pero el valor catastral es también,
un valor universal y constante, es decir afecta
a todos los bienes inmuebles y todos deben
tener en cualquier momento un valor que responde a su situación, no ocurre así en otras
valoraciones fiscales en las que la asignación y
utilización del valor (por ejemplo en transmisiones patrimoniales) está ligado a un
momento determinado (cuando se produce la
transmisión). El valor catastral siempre existe,
no se asigna en sí para liquidar un tributo,
sino que en base a su existencia se liquidan
determinados tributos.
Desde esta perspectiva, habría que entender los artículos de la Ley 39/1988 mencionados de la siguiente forma:
— El valor de mercado a que se refiere la
Ley, no es un precio, sino un valor teórico,
obenido a partir de valores medios de mercado resultante del análisis de un número
determinado de muestras.
— Dado el carácter «universal» de la
valoración catastral, no puede ni debe entenderse que para los bienes que no están en el
mercado no hay posibilidad de fijación de
valor catastral. Esto llevaría a determinar
dicho valor unicamente para los bienes que
están «en activo» en dicho mercado, es decir
los que ostentan el letrero de «Se vende».
Evidentemente lo que la Ley pretende recoger es la suceptibilidad de entrar «en activo»
en el mercado, que es lo que le va a hacer
acreedor de un posible valor.
— Pero, además, la Ley ha recogido en
el mencionado Art. 67 cómo debe entenderse la formación de ese valor catastral: como
suma de los componentes del mismo (suelo
y construcción) pero referenciándole al valor
de mercado, cuando este existe mediante la
utilización de coeficientes de mercado.
Pasaremos pues, a continuación a explicar las características generales del sistema
existente en nuestro país:
1. Dentro de los tres métodos fundamentales de valoración ya mencionados, se
DE BIENES INMUEBLES.
NORMATIVA DEL PROCESO
elige, en principio, el método de comparación con el mercado, que en el caso de existencia de datos de venta fiables y recientes,
resulta el más objetivo de los tres.
2. Para garantizar la necesaria coordinación de valores en todo el territorio, y fundamentar la objetividad de la valoración, los
pasos a realizar son los siguientes:
2.1. Establecimiento de un módulo de
valor básico, M, que refleja el valor en venta
de un producto inmobiliario de uso residencial colectivo, categoría edificatoria media en
un municipio, también, de características
medias, es decir con un mercado inmobiliario no tensionado.
Este Módulo debe fijarse cuando se
detecten modificaciones en el mercado
inmobiliario. Anteriormene se establecía su
fijación anual. Su valor actual es de 135.000
pta/m2 (O.M. de 18 de diciembre de 2000).
2.2. A continuación, se definirán unas
Areas Económicas Homogéneas del Suelo y
de las Construcciones, a las que se asignarán
un módulo básico de repercusión de suelo
(MBR), unos coeficientes para cada uso y un
módulo básico de construcción (MBC). Las
mencionadas Areas, delimitan, tanto en
suelo como en construcciones, zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario tiene
una similitud en sus características que permite obtener una modulación de sus comportamiento, siendo en general, asimilables
al concepto de término municipal, aunque,
en los enclaves geográficos con muy diferentes valores medios de mercado, pueden definirse varias Areas dentro de un mismo término municipal.
2.3. Una vez que la propuesta de asignación de MBR y MBC elevada a la Comisión
Superior de Coordinación Inmobiliaria Urbana sea aprobada, comienzan los trabajos
de preparación de la Ponencia de Valores en
un municipio concreto con la realización de
un Estudio de mercado que deberá tener el
siguiente contenido:
1. Análisis de la estructura territorial.
1.1. Recogerá un análisis del medio físico y urbano, situación actual y futura.
2. Análisis del planeamiento urbanístico.
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DE VALORACIÓN MASIVA Y TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA
2.1. Descripción general y objetivos.
3. Situación socio-económica.
3.1. Crecimiento poblacional desde la
última revisión realizada a nivel municipal.
3.2. Ritmo de construcción de inmuebles.
3.3. Nivel de empleo.
3.4. Nivel de renta.
4. Información de campo.
4.1. Diseño de muestra.
4.2. Oferta en venta en nueva planta.
4.3. Oferta en venta en segunda transmisión.
4.4. Oferta de solares según uso.
4.5. Oferta de inmuebles en alquiler.
4.6. Análisis de Promociones con indicación de los gastos y beneficios del constructor y los gastos y beneficios del promotor.
Coste de suelo y construcción.
5. Dinámica del mercado inmobiliario.
5.1. Detección de la demanda existente
y su comportamiento.
5.2. Detección de la oferta existente y su
comportamiento.
5.3. Actividad edificatoria de nueva
planta y rehabilitación.
5.4. Actividad edificatoria de protección
oficial.
6. Conclusiones.
6.1. Breve diagnóstico de la situación en
que se encuentre el mercado objeto del estudio (que puede ser de recesión, estancamiento o expansión), particularizando para cada
una de las zonas o polígonos definidos en el
propio estudio.
6.2. Descripción de las tipologías más
características.
6.3. Valores medios de mercado en cada
uso y en cada tipo, distinguiendo: a) Valor
del producto inmobiliario (suelo+construcción), tanto en nueva planta como de segunda transmisión; b) Valor del suelo vacante
[repercusión (VR) y unitario (VU)]; c) Valor
de la construcción (VC); d) Valor en renta,
en pesetas/m2/mes.
7. Cartografía.
7.1. Esquema general del Planeamiento
Urbanístico. Zonas de ordenanza.
7.2. Esquema general del Planeamiento
Urbanístico. Clasificación.
130
7.3. Distribución de los valores de repercusión.
7.4. Distribución de los valores unitarios.
7.5. Localización de las unidades muestrales en la información de campo. (Precios
de venta)
7.6. Intervalo de valor en cada uno de
los polígonos o zonas homogéneas.
Es evidente, que a pesar del extenso contenido y documentación que debe formar
parte de un Estudio de Mercado, en determinados municipios el número de muestras
que se puede obtener de un producto inmobiliario concreto puede resultar insuficiente,
por eso es necesario explicar el proceso
seguido para la utilización del Método de
comparación según mercado que supone los
siguientes pasos:
1. Recoger una información de campo, lo
más representativa posible de los inmuebles
que se pretende valorar (en nuestro caso, de
la totalidad del parque inmobiliario).
2. Depurar la información de campo
hasta lograr la determinación de una información realmente fiable en cuanto a descripción y representación del mercado urbano y
su distribución.
3. Estratificar las muestras, es decir,
establecer criterios homogéneos para tipos
de inmuebles que permitan determinar
cuáles son las características más sobresalientes o relevantes. Consiste, pues, en
establecer, en principio, características del
bien que sean comparables (superficies,
categoría edificatoria, localización, antigüedad de la construcción, estado de conservación, etc.).
4. Estimar las diferencias dadas por el
mercado para cada una de las características
mencionadas, pudiendo por tanto, determinar cuáles son las más sobresalientes para
cada tipo de inmueble, cuáles tienen escasa
influencia en el precio y cuáles tienen una
gran influencia
Reconciliar los valores corregidos de propiedades comparables, asignando un valor lo
más aproximado posible al puesto de manifiesto en el mercado.
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LA VALORACIÓN
6. Diseñar un modelo matemático, que
basándose en técnicas estadísticas, permita
estimar datos desconocidos basándose en los
conocidos y disponibles, utilizándose el análisis de regresión múltiple, que va a permitir
estimar valores en venta probables a partir de
muestras representativas.
Una vez confeccionado el Estudio de
Mercado, con la base de los valores en venta,
pasaremos a fijar los valores de los componentes del producto inmobiliario, es decir,
suelo y construcción.
Suelo
Para calcular el valor del suelo se tendrán
en cuenta las circunstancias urbanísticas que
le afecten, por tanto es necesario un pormenorizado conocimiento del planeamiento
urbanístico objeto del estudio.
1. Con carácter general, el valor del suelo
cuando la edificabilidad sea un factor determinante en el precio del mismo, (es decir los
m2 de techo edificado) se calculará utilizando
el método residual, obteniendo por tanto,
un valor de repercusión definido en pesetas
por m2 de construcción real o potencial.
La fórmula de la que se parte es la
siguiente:
Vv = 1.40 (Vs + Vc ) Fl
Siendo:
Vv = Valor en venta en pta/m_ construido.
Vs = Valor del suelo en pta/m_ construcción real o potencial.
Vc = Valor de la construcción en pta/m_
construido.
Fl = Factor de localización, que evalúa las
diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afectan a la
producción inmobiliaria.
El factor 1.40 engloba la estimación de
los gastos y beneficios de la promoción, en
base a estudios realizados en promociones
diversas.
2. Existen casos en lo que el techo edificable no es sino un factor más en la forma-
DE BIENES INMUEBLES.
NORMATIVA DEL PROCESO
ción del precio, pero no el determinante, en
estos casos que mencionaremos a continuación se podrá valorar por valor unitario,
definido en pta/m2 de suelo:
— Cuando el reducido tamaño del
núcleo urbano que estamos estudiando refleje una inexistencia o escasa actividad de promociones inmobiliarias.
— Cuando se trate de suelo en urbanizaciones de carácter residencial, en edificación abierta, unifamiliares, o destinado a
usos dotacionales tales como deportivos,
sanitarios, religiosos, sistemas generales, etc.
— Cuando se trate de suelo de uso
industrial en el que la edificabilidad sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del
volumen de las construcciones.
3. Las parcelas sin edificar, en función
del tipo de suelo en que se encuentren según
lo recogido en 1 y 2, se valorarán por la
repercusión aplicada a los m_ de construcción potencial, o bien por unitario aplicado a
los m_ de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos,
mediante la aplicación de los coeficientes
correctores del valor del suelo.
4. Las parcelas subedificadas podrán
valorarse por repercusión aplicada a los m2
de construcción potencial, o bien a los m2 de
construcción realmente edificada. En este
último caso, el resultado obtenido podrá
incrementarse en concepto de valoración
del derecho de vuelo, en el caso de que este
vuelo o construcción no materializada pero
posible de edificar hasta agotar las condiciones establecidas por el planeamiento, no
tuviera impedimentos físicos o constructivos
para su realización.
5. Las parcelas sobreedificadas, es decir
aquellas cuya superficie construida es superior a la establecida por el planeamiento, el
valor de repercusión podrá aplicarse sobre
dicha superficie realmente construída.
Construcción
Para calcular el valor de las construcciones se utilizará el método de reposición,
131
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DE VALORACIÓN MASIVA Y TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA
que consiste en evaluar su coste actual,
teniendo en cuenta su uso, calidad y carácter
histórico-artístico, depreciándose cuando
proceda, en función de su antigüedad y estado de conservación.
El coeficiente que pondera la antigüedad
de la construcción se calcula teniendo en
cuenta el uso predominante del edificio y la
calidad constructiva del mismo, elaborándose una tabla, cuyo fundamento matemático
es la siguiente expresión:
Corrección por antigüedad
de las construcciones
d
H = [1 – 1.5 ———–— ]t
u.c.100
donde:
H = coeficiente de antigüedad
u = uso predominante del edificio
c = calidad constructiva según las categorias establecidas
t = años completos transcurridos desde
su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.
t-35
d = 1 ———–—
350
Los resultados figuran en el cuadro 1.
La fecha de construcción de la edificación podrá verse alterada en caso de que se
hayan realizado obras de reforma con objeto
de conseguir un estado de conservación
superior al que tendría normalmente si no se
hubieran realizado. Esto supone la necesidad
de establecer un marco único de definición
de las posibles reformas, así como una forma
única de corrección que garantiza la homogeneidad del tratamiento para todo el territorio.
Se pueden distinguir los siguientes casos:
Rehabilitación integral. Cuando las
obras de reforma se ajustan a lo estipulado
como rehabilitación en el planeamiento o
normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras
supone el 75% de la cantidad que supondría
realizar esa misma obra de nueva planta, y
además sus características constructivas per132
mitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción se ha alcanzado una
situación equivalente a un primer estado de
vida de la edificación.
Reforma total. Cuando las obras de
reforma efectan a elementos fundamentales
de la construcción y representen un coste
superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra
de nueva planta.
Reforma media. Cuando las obras de
reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas y suponiendo un coste
superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra
de nueva planta.
Reforma mínima. Cuando las obras de
reforma afecten a elementos constructivos
no fundamentales, suponiendo un coste
inferior al 25% de la cantidad que supondría
realizar esa misma obra de nueva planta.
La fecha de antigüedad quedará establecida en función de la siguiente fórmula:
Fa = Fc + (Fr – Fc) i
siendo:
Fa = Fecha de antigüedad a efectos de
aplicación del coeficiente de la tabla H
Fc = Fecha de construcción real de la edificación
Fr = Fecha de realización de la reforma
i = Coeficiente que contempla el tipo de
reforma y que adoptará los siguientes
valores:
i = 0,25 para reforma mínima
i = 0,50 para reforma media
i = 0,75 para reforma total
i = 1,00 para rehabilitación integral
Producto inmobiliario
Existen determinadas características de
los inmuebles, que afectan, no al valor del
suelo o de la construcción, si no al producto
inmobiliario terminado, debiendo por tanto
establecer coeficientes correctores que contemplen dichas características intrínsecas y
extrínsecas de los inmuebles.
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Cuadro 1
Corrección por antigüedad de las construcciones
t
H
Años
completos
0–4
5–9
10 – 14
15 – 19
20 – 24
25 – 29
30 – 34
35 – 39
40 – 44
45 – 49
50 – 54
55 – 59
60 – 64
65 – 69
70 – 74
75 – 79
80 – 84
85 – 89
90 – más
Uso 1.°
Uso 2.°
Uso 3.°
Categorías
3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categorías
3-4
1-2 5-6 7-8-9
Categorías
3-4
1-2 5-6 7-8-9
1,00
0,93
0,87
0,82
0,77
0,72
0,68
0,64
0,61
0,58
0,55
0,52
0,49
0,47
0,45
0,43
0,41
0,40
0,39
1,00
0,93
0,86
0,80
0,75
0,70
0,65
0,61
0,57
0,54
0,51
0,48
0,45
0,43
0,41
0,39
0,37
0,36
0,35
1,00
0,92
0,84
0,78
0,72
0,67
0,62
0,58
0,54
0,50
0,47
0,44
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,30
1,00
0,92
0,85
0,79
0,73
0,68
0,63
0,59
0,55
0,52
0,49
0,46
0,43
0,41
0,39
0,37
0,35
0,33
0,32
1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
0,34
0,32
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24
Las situaciones que pueden contemplarse son las siguientes:
• Depreciación funcional o inadecuación por diseño, uso o instalaciones inadecuadas.
• Viviendas y locales considerados como
interiores, por abrir todos sus huecos de luces
a patios de parcela en edificación cerrada.
• Inmuebles afectados por cargas singulares o por situaciones especiales de carácter
extrínseco, es decir, que estén incluidas en
planes especiales de protección de la edificación o que estén afectadas por futuros viales,
expropiación, etc.
• Inmuebles afectados por una situación de apreciación o depreciación, es
1,00
0,91
0,84
0,77
0,70
0,65
0,60
0,56
0,52
0,48
0,45
0,42
0,39
0,37
0,35
0,33
0,31
0,29
0,28
1,00
0,89
0,80
0,72
0,64
0,58
0,53
0,48
0,44
0,40
0,37
0,34
0,31
0,29
0,27
0,25
0,23
0,21
0,20
1,00
0,90
0,82
0,74
0,67
0,61
0,56
0,51
0,47
0,43
0,40
0,37
0,34
0,32
0,30
0,28
0,26
0,25
0,24
1,00
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,49
0,44
0,39
0,35
0,32
0,29
0,26
0,24
0,22
0,20
0,19
0,18
0,17
decir, que sea detectado un sobreprecio en
el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado,
por inexistencia de otro producto similar
por la alta calidad de sus características
constructivas, o por el contrario, fincas en
las que sea necesario poder contemplar un
bajo precio por falta de mercado o caida en
desuso.
Valoración de inmuebles
singulares
En los apartados anteriores, se han
expuesto los métodos utilizados para esta133
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DE VALORACIÓN MASIVA Y TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA
blecer el teórico valor en venta de un inmueble. Existe sin embargo, un importante
grupo de bienes inmuebles que por sus
características, que veremos a continuación,
no entran en el mercado de compra-venta,
no existiendo para ellos oferta ni demanda.
Este conjunto de bienes se podría englobar en dos grandes grupos:
• Inmuebles de los que se conoce o se
puede conocer el valor del suelo y de la
construcción en el momento en que se realizaron y mediante procedimientos de actualización de esta inversiones, se obtiene un
valor actual.
• Inmuebles de los que se desconocen
cualquier posible valor del suelo en el
momento de su construcción y para los que
la aplicación del método de reposición para
establecer el coste de la construcción no es
en absoluto fiable, por haber desaparecido
las técnicas contructivas utilizadas en su día,
o los oficios que las llevaban a efecto.
Dentro del primer grupo nos encontramos con bienes inmuebles como autopistas,
centrales nucleares, petroquimicas, térmicas,
instalaciones aeroportuarias, campings, campos de golf, etc. procediendo los servicios
técnicos centrales del Catastro a un estudio
pormenorizado de los costes en un número
de casos suficientemente representativo que
permita dictar las oportunas instrucciones a
los servicios periféricos, a fin de obtener
resultados homogéneos en la valoración de
los mismos.
Dentro del segundo grupo nos encontramos con bienes inmuebles de naturaleza singular, como pueden ser la Mezquita de Córdoba, la Alhambra de Granada, las catedrales,
etc. En este caso cualquier posible valor que
134
establezcamos, no pasará de ser un valor simbólico en absoluto representativo.
Valor catastral
Asi como el Catastro como inventario de
bienes inmuebles, puede tener muchas finalidades y por tanto diversos usos, el valor
catastral tiene una utilización eminentemente fiscal, siendo necesario adoptar determinadas cautelas en su determinación que permitan que las oscilaciones que se producen o
se pueden producir en el mercado inmobiliario no hagan necesaria su modificación,
salvo en el caso en que dichas oscilaciones
sean sustanciales.
Para la fijación del valor catastral, el teórico valor de mercado, obtenido mediante
los procedimientos mencionados anteriormente, se multiplicarán por un coeficiente
de referencia al mercado establecido actualmente en 0,50. Por tanto, los valores catastrales obtenidos mediante la aplicación de
las normas y coeficientes expuestos, reflejarán aproximadamente el 50% de los valores
de mercado detectados.
Este «colchón» del 50% permite que los
valores catastrales tengan una cierta estabilidad en el tiempo, pero no es conveniente
mantenerlo por un período superior a ocho
años, aunque durante el mismo se hayan producido las actualizaciones pertinentes para
recoger la inflacción. Los estudios realizados
reflejan que, con independencia de la coyuntura económica, los cambios detectados en la
oferta y la demanda producen modificaciones
que hacen necesaria la fijación de nuevos
valores catastrales para adaptarlos a la nueva
situación de valores de mercado. ■