Análise Técnica de Projeto – Instruções de Preenchimento
INSTRUÇÕES DE PREENCHIMENTO
ANÁLISE TÉCNICA DE PROJETO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO BB
MODELO
É obrigatório o uso de modelo apropriado para cada tipo de empreendimento ou serviço
contratado.
Utilizar os formulários:
- Análise Técnica de Projeto – Empreendimento Vertical – Crédito Imobiliário BB;
- Análise Técnica de Projeto – Empreendimento Horizontal – Crédito Imobiliário BB.
Os formulário estão disponíveis no site www.bb.com.br - outros sites > Compras,
Contratações e Venda de Imóveis > Compras e Contratações > Downloads.
REGRAS GERAIS DE PREENCHIMENTO
-
-
Os campos que pedem descrições/observações devem ser preenchidos de forma sucinta e
objetiva.
Caso o espaço no formulário não seja suficiente, inserir linhas e ampliar as tabelas a fim de
contemplar todas as informações necessárias, alterando as fórmulas de totais quando for o
caso.
A presente instrução não contempla os campos autoexplicativos.
FUNDAMENTAÇÃO DAS INFORMAÇÕES
-
-
As informações a serem preenchidas nos relatórios de Análise Técnica de Projeto, devem ser
fundamentadas nas documentações disponibilizadas e nas observações registradas na
vistoria do empreendimento, realizada pelo engenheiro responsável pela atividade.
Todas as ocorrências, divergências, itens valorizantes ou desvalorizantes verificados, devem
ser informados nos campos informações relevantes pertinentes.
ANÁLISE TÉCNICA DE PROJETO
INFORMAÇÕES GERAIS DO RELATÓRIO
-
Informar o número e data do relatório e número e data da O.S. conforme informações
constantes na ordem de serviço.
Tipo de relatório: selecionar o tipo de relatório a ser elaborado conforme o serviço contratado
e informado na ordem de serviço.
Item 3 - OBJETIVO DO TRABALHO
-
Selecionar os objetivos do trabalho conforme o caso, observando:
Objetivo/Tipo de relatório
ATP CI EMP
Valor mercado terreno
Valor mercado unidades
Análise custo e cronograma
Análise projeto quanto aos requisitos do PMCMV
x
x
x
x
ATP CI EMP 1ª Etapa
x
x
ATP CI EMP 2ª Etapa
x
x
Item 4 - CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO
Utilizar modelo apropriado conforme o tipo de empreendimento, vertical ou horizontal.
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Análise Técnica de Projeto – Instruções de Preenchimento
a. Empreendimento Vertical
Planilha 4.3 – Torres
- Devem ser relacionadas todas as torres que compõem o empreendimento.
- A planilha está automatizada para realizar o somatório de cada coluna na linha “Totais”.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Designação da torre” – informar o nome ou número de cada torre que compõe o
empreendimento. Se possível utilizar a mesma nomenclatura usada pelo empreendedor.
- “Quantidade de pavimentos” – informar o número total de pavimentos de cada torre.
- “Quantidade de apartamentos” – informar a quantidade total de apartamentos em cada
torre.
- “Quantidade de salas comerciais” – informar a quantidade total de salas comerciais em
cada torre.
- “Quantidade de lojas” – informar a quantidade total de lojas em cada torre.
- Quantidade de pavimentos corridos”– informar a quantidade de pavimentos corridos em
cada torre.
- “Quantidade de vagas” – informar a quantidade total de vagas de garagem em cada torre.
- “Quantidade de elevadores” – informar a quantidade total de elevadores em cada torre.
- “Distribuição dos Pavimentos” – informar a quantidade e tipos de pavimentos de cada
torre (Ex.: 02 subsolos de vagas de garagem, 01 térreo, 15 pavimentos tipo com XX
apartamentos de 02 quartos, 01 cobertura).
Planilha 4.4 – Unidades
- Devem ser relacionados todos os tipos de unidades por torre do empreendimento.
- A planilha está automatizada para realizar o somatório da linha “Subtotal da torre” e “Totais”.
Obs. Importante: O modelo está preparado para duas torres. Caso haja mais de duas, alterar
a fórmula dos totais.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Designação da torre” – informar o nome ou número de cada torre que compõe o
empreendimento. – deve coincidir com o informado no item 4.3.
- “Tipos de unidades” – caracterizar cada tipo diferenciado de unidade existente na torre
(Ex.: apto.02 quartos, apto. 03 quartos, etc)..
- “Qtde. de cada tipo ” – informar a quantidade de unidades da mesma tipologia por torre.
- “Vagas por unidade” – informar o número de vagas de garagem vinculadas a uma unidade
de cada tipologia.
- “Divisão interna” – descrever a divisão interna de uma unidade de cada tipologia (Ex.: sala
de estar, sala de jantar, lavabo, escritório, 4 quartos sendo 2 suíte, 1 banheiro, cozinha,
DCE, circulação).
b. Empreendimento Horizontal
Planilha 4.3 – Unidades
- Devem ser relacionados todos os tipos de unidades do empreendimento.
- A planilha está automatizada para realizar o somatório da linha “Totais”.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Designação da tipologia” – informar o nome ou número de cada tipologia de unidade que
compõe o empreendimento. Se possível utilizar a mesma nomenclatura usada pelo
empreendedor.
- “Descrição da tipologia” – caracterizar cada tipo de unidade existente (Ex.: casa geminada,
casa isolada, etc).
- “Qtde.da tipologia” – informar a quantidade de unidades da mesma tipologia.
- “Nº de pavimentos” – informar o número de pavimentos de uma unidade da tipologia.
- “Vagas por unidade” – informar o número de vagas de garagem vinculadas a uma unidade
de cada tipologia.
- “Divisão interna” – descrever a divisão interna de uma unidade de cada tipologia (Ex.: sala
de estar, sala de jantar, lavabo, escritório, 4 quartos sendo 2 suíte, 1 banheiro, cozinha,
DCE, circulação).
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Análise Técnica de Projeto – Instruções de Preenchimento
Item 7 - FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
Resultado da avaliação
- “Valor de mercado (R$)” – informar o valor de mercado do terreno definido a partir do
tratamento dos dados pesquisados, observado o intervalo de confiança/campo de arbítrio.
Deve ser informado no formato R$ 0,00 e por extenso, com os arredondamentos conforme
prática do mercado, observando os parâmetros da NBR-14.653.
- “Informações complementares” – relatar todos os fatos, situações ou eventos que possam
influenciar e explicar a formação do valor.
Observação: é obrigatório apresentar como anexo, a memória de cálculo do trabalho.
Item 8 - FECHAMENTO DA AVALIAÇÃO DAS UNIDADES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS,
CONSIDERANDO AS OBRAS CONCLUÍDAS
Empreendimento Vertical
Planilha 8.1 – Resultado da avaliação
- Inserir linhas de forma a relacionar todas as unidades residenciais, comerciais, vagas de
garagens autônomas, escaninhos, etc.
- A planilha está automatizada para realizar o somatório da linha “VGV Total”.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Designação da torre” – informar o nome ou número de cada torre que compõe o
empreendimento. – deve coincidir com o informado no item 4.3
- “Identificação da unidade” – informar a identificação de cada unidade da torre (EX.: apto.
101, sala 20, loja 3, etc).
- “Fração ideal do terreno (%)” – informar a fração ideal de cada unidade, em percentual.
- “Valor da fração ideal (R$)” – informar o valor em reais, da fração ideal de terreno para
cada unidade. O preenchimento será automático a partir do preenchimento da fração ideal
e do valor de mercado do terreno.
- “Áreas da unidade (m²) –” “Privativa principal” e “Real Total” – assinalar e informar qual a
área utilizada no cálculo do valor de mercado da unidade, privativa principal ou real total.
- “Valor unitário da unidade (R$/m²)” – informar o valor unitário adotado no cálculo do valor
de mercado de cada unidade.
- “Valor de mercado da unidade (R$)” – informar o valor de mercado adotado para cada
unidade (área da unidade x valor unitário). Obs.: Arredondar o valor como prática de
mercado e NBR 14.653-2.
- “Informações complementares” – relatar todos os fatos, situações ou eventos que possam
influenciar e explicar a formação do valor.
Observação: é obrigatório apresentar como anexo, a memória de cálculo do trabalho.
Empreendimento Horizontal
Planilha 8.1 – Resultado da avaliação
- Inserir linhas de forma a relacionar todas as unidades residenciais, comerciais, vagas de
garagens autônomas, escaninhos, etc.
- A planilha está automatizada para realizar o somatório da linha “VGV Total”.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Designação da tipologia” – informar o nome ou número de cada tipologia que compõe o
empreendimento. – deve coincidir com o informado no item 4.3
- “Identificação da unidade” – informar a identificação de cada unidade do empreendimento.
- “Fração ideal do terreno (%)” – informar a fração ideal de cada unidade, em percentual.
- “Valor da fração ideal (R$)” – informar o valor em reais, da fração ideal de terreno para
cada unidade. O preenchimento será automático a partir do preenchimento da fração ideal
e do valor de mercado do terreno.
- “Área da unidade (m²) – Privativa principal e Real Total” – assinalar e informar qual a área
utilizada no cálculo do valor de mercado da unidade, privativa principal ou real total.
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Análise Técnica de Projeto – Instruções de Preenchimento
“Valor unitário da unidade (R$/m²)” – informar o valor unitário adotado no cálculo do valor
de mercado de cada unidade.
- “Valor de mercado da unidade (R$)” – informar o valor de mercado adotado para cada
unidade (área da unidade x valor unitário). Obs.: Arredondar o valor como prática de
mercado e NBR 14.653-2.
- “Informações complementares” – relatar todos os fatos, situações ou eventos que possam
influenciar e explicar a formação do valor.
Observação: é obrigatório apresentar como anexo, a memória de cálculo do trabalho.
-
Item 10 - ANÁLISE DO PROJETO
-
No campo “O empreendimento será executado utilizando-se sistemas ou materiais
construtivos inovadores certificados pelos institutos técnicos competentes” - se a resposta
selecionada for “sim”, relacionar os certificados apresentados e qual a instituição responsável
pela certificação.
Item 11 - ANÁLISE DE CUSTOS E DO CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO
-
“Prazo de execução das obras” – informar o prazo de obra a ser financiado, em meses.
Planilha 11.1 Tabela Resumo
- A tabela deverá ser preenchida considerando os orçamentos na forma disponibilizada pelo
Banco.
- Preencher cada campo conforme abaixo:
- “Custos totais sem BDI (R$)” – “Apresentado” e “Obtido” – preencher os campos abertos
da tabela para “habitação”, “equipamentos de uso comum” e “infraestrutura”, informando
os custos totais apresentados pelo proponente e os custos totais obtidos na análise. A
coluna total está automatiza para realizar o somatório.
- “BDI informado (%)” – preencher com o valor do BDI informado pelo proponente, em
percentual.
Obras já executadas (se for o caso)
- “% total executado estimado em relação ao custo total apresentado” – indique a posição
percentual estimada de obras executadas conforme observado na vistoria ao
empreendimento.
Item 15 - ANEXOS
- Selecionar os anexos que farão parte do relatório conforme planilha abaixo:
Anexos/Tipo de relatório
ATP CI EMP
Fotografias do terreno
Fotografias de eventuais obras executadas
Fotografias do logradouro/vizinhança
Fotografias dos dados amostrais
Documentação relacionado no item 9
ART
Fichas de pesquisa para o terreno
Fichas de pesquisa para cada tipo de unidade
Mapa de localização do avaliando e
elementos amostrais
Memórias de cálculo de avaliação
Memórias de cálculo para análise de custo e
cronograma
x
x
x
x
x
x
x
x
ATP CI EMP
1ª Etapa
x
x
x
x
x
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x
x
x
x
x
x
4/4
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ATP CI EMP 2ª
Etapa
x
x
x
Análise Técnica de Projeto – Instruções de Preenchimento
FICHA DE PESQUISA
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A pesquisa deve conter, no mínimo, 05 dados similares ao imóvel avaliando, com sua
respectiva fotografia. É importante que a pesquisa contemple dados de novos lançamentos
que estejam ocorrendo na microrregião, semelhantes ao avaliando.
A pesquisa deve ser realizada no mercado imobiliário onde está inserido o avaliando, isto é,
na mesma microrregião ou bairro.
É necessário informar o nome e telefone do informante de cada dado pesquisado. Sempre
que possível informar também o e-mail e site.
Deve ser utilizado o modelo de ficha de pesquisa adequado para terreno, apartamento, casa
ou unidades comerciais.
Não serão aceitas imagens dos elementos amostrais obtidas em anúncios na Internet.
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