OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Prof.ª Esp. Claudete Cristina Iwata
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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Operações imobiliárias são todas as
atividades para as quais estará
habilitado o CORRETOR DE IMÓVEIS.
O foco do nosso estudo será voltado
ao desempenho das operações com
SEGURANÇA, PROFISSIONALISMO,
DOMÍNIO e ÉTICA.
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PLANO DE ESTUDO
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1ª AULA
O IMÓVEL
Conceito.
Da aquisição da propriedade imobiliária.
Da perda da propriedade imóvel.
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1ª AULA
• MODALIDADES DE OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
•
Compra / Venda / Permuta
•
Locação / Administração
•
Avaliação – PTAM
•
Loteamentos
•
Incorporações
•
Assessoria e Consultoria
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2ª AULA
• Continuação das operações imobiliárias.
• Compra e Venda e o Novo Código Civil
Brasileiro.
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3ª AULA
•
•
•
•
•
Parcerias e Ética.
Assessoria Imobiliária.
Consultoria Imobiliária.
Novas tendências do Mercado.
Modelos de documentos.
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VÍDEO
Corretor de Imóveis Preso em Belém
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QUALIFICAÇÃO
•
•
•
•
•
OBJETIVOS PARA A DISCIPLINA
METAS A CUMPRIR
COMPROMETIMENTO
OBJETIVOS ALCANÇADOS
METAS FUTURAS
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O IMÓVEL
CONSTITUIÇÃO DA
REPÚBLICA FEDERATIVA DO
BRASIL DE 1988
TÍTULO II
Dos Direitos e Garantias Fundamentais
CAPÍTULO I
DOS DIREITOS E DEVERES INDIVIDUAIS
E COLETIVOS
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Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem
distinção de qualquer natureza, garantindose aos brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do
direito à vida, à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos termos
seguintes:
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XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função
social;
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento
para desapropriação por necessidade ou
utilidade pública, ou por interesse social,
mediante justa e prévia indenização em
dinheiro, ressalvados os casos previstos
nesta Constituição.
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De acordo com o Código Civil Brasileiro,
adquire-se a propriedade imóvel pelo
registro do título no Cartório de Registro de
Imóveis, pela usucapião, pela acessão e
pelo direito hereditário.
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REGISTRO DO TÍTULO
NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS
•
•
•
•
•
Transferência por ato entre vivos
Compra e Venda
Troca
Dação em pagamento
Doação
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USUCAPIÃO
Usucapião é o direito que um cidadão
adquire, relativo à posse de um bem móvel
ou imóvel, em decorrência do uso deste
bem por um determinado tempo.
Para que tal direito seja reconhecido, é
necessário que sejam atendidos
determinados pré-requisitos previstos em
lei.
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Os pré-requisitos fundamentais para a
aquisição do direito são:
•A posse, por um determinado tempo, do
bem móvel ou imóvel.
•Que a posse seja ininterrupta.
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Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos,
sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e
boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentença, a qual servirá de
título para o registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
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Parágrafo único. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a
sua moradia habitual, ou nele realizado
obras ou serviços de caráter produtivo.
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Art. 1.242. Adquire também a propriedade
do imóvel aquele que, contínua e
incontestadamente, com justo título e boafé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo
previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido,...............................
19
...................................................................
onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores
nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social
e econômico.
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Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua,
área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.
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ACESSÃO
Acessão é o aumento do volume ou do
valor da coisa principal, em virtude de um
elemento externo.
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ACESSÃO
EXEMPLOS:
Acessão por formação de ilhas:
O artigo 1249 do Código Civil dispõe: “As ilhas
que se formarem em correntes comuns ou
particulares pertencem aos proprietários
ribeirinhos fronteiros.
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Acessão por aluvião:
Art. 1.250:.Os acréscimos formados,
sucessiva e imperceptivelmente, por
depósitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das
águas destas, pertencem aos donos dos
terrenos marginais, sem indenização.
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Art. 1251 do código civil “Quando, por força
natural violenta, uma porção de terra se
destacar de um prédio e se juntar a outro, o
dono deste adquirirá a propriedade do
acréscimo, se indenizar o dono do primeiro
ou, sem indenização, se, em um ano,
ninguém houver reclamado”.
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DIREITO HEREDITÁRIO
É o conjunto de direitos e obrigações que
se transmitem, em virtude da morte, a
uma pessoa ou várias pessoas que
sobreviveram ao falecido. É a parte que
cabe ao herdeiro dentro do acervo
hereditário, do espólio.
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O IMÓVEL TAMBÉM SE PERDE
•
•
•
•
•
ALIENAÇÃO
RENÚNCIA
ABANDONO
PERECIMENTO
DESAPROPRIAÇÃO
27
ALIENAÇÃO
Alienação é a forma de extinção subjetiva do
domínio, em que o titular desse direito, por
vontade própria, transmite a outrem seu
direito sobre a coisa; é a transmissão de um
direito de um patrimônio a outro; essa
transmissão pode ser a título gratuito, como a
doação, ou oneroso, como a compra e
venda, troca, dação em pagamento.
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RENÚNCIA
Renúncia é um ato unilateral, pelo qual
o proprietário declara, expressamente, o
seu intuito de abrir mão de seu direito
sobre a coisa, em favor de terceira
pessoa que não precisa manifestar sua
aceitação.
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ABANDONO
Abandono é o ato unilateral em que o
titular do domínio se desfaz,
voluntariamente, do seu imóvel, porque
não quer mais continuar sendo, por várias
razões, o seu dono; é necessário a
intenção abdicativa; simples negligência
ou descuido não a caracterizam.
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PERECIMENTO
Como não há direito sem objeto, com o
perecimento do imóvel extingue-se o
direito; esse perecimento pode decorrer
de ato involuntário, se resultante de
acontecimentos naturais, ou de ato
voluntário do titular do domínio, como no
caso de destruição.
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DESAPROPRIAÇÃO
Desapropriação é o procedimento pelo
qual o Poder Público, compulsoriamente,
por ato unilateral despoja alguém de um
certo bem, fundado em necessidade
pública, utilidade pública ou interesse
social, adquirindo-o, mediante prévia e
justa indenização.
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VÍDEO
DESAPROPRIAÇÃO DE IMÓVEIS 12/05/2010
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VENDA
É a modalidade na qual o cliente procura o
corretor de imóveis para auxiliar na promoção
da venda de um imóvel.
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PASSO A PASSO
•
•
•
•
•
TIPO DE IMÓVEL
FIM A QUE SE DESTINA
MOTIVO DA VENDA
PREÇO “PRETENDIDO”
INVESTIGAR SE O PROPRIETÁRIO JÁ
FEZ ALGUMA TENTATIVA DE VENDA
SOZINHO OU ATRAVÉS DE CORRETOR
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•VISITA AO IMÓVEL PARA AVALIAÇÃO
(características do terreno, tipo de
construção, atividades existentes no
entorno, acessibilidade e fluência no trânsito
de autos, móveis e benfeitorias, mercado
atual, termo de vistoria)
•VERIFICAÇÃO DOS DOCUMENTO DO
IMÓVEL E DOPROPRIETÁRIO
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• CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS PARA VENDA DE IMÓVEL
• DIREITO DE PREFERÊNCIA
• PUBLICIDADE
• TERMO DE VISITA
• PROPOSTA DE COMPRA
• ACEITE
• ESCRITURA
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• ENTREGA DAS CHAVES
• TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL
• REGISTRO
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COMPRA
O cliente expõe suas necessidades,
interesses, preferências, valor pretendido,
forma de pagamento e demais detalhes e o
corretor com base nos dados preenche
Contrato de Prestação de Serviços para
Compra de Imóvel e dá início à busca.
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Essa prática é reconhecida pelo Código
Civil Brasileiro no Art. 722, porém não é
muito utilizada por falta de cautela do
corretor.
Muitas vezes o profissional é procurado e
solicitado para obter negócios conforme as
instruções dadas pelo cliente, mas não tem
o hábito de firmar...
40
... contrato por escrito, então ele procura em
jornais, entra em contato com parceiros
através de telefone, descola-se até os locais
indicados e depois de todo trabalho
desenvolvido, recebe a notícia de que o
cliente já comprou o imóvel através de outro
profissional.
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Todo o tempo, dedicação e despesas feitas
com a procura terão sido em vão. Esse é o
retrato da falta de profissionalismo.
Cabe ao corretor explicar para o cliente de
que forma se dá a busca e as vantagens
que ele terá em contar com seus préstimos
e convencê-lo a assinar o contrato.
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Firmado o contrato, o desenvolvimento da compra
é similar ao da venda, segue-se: visitação do
imóvel, proposta de Compra, aceitação por parte
do proprietário, recolhimento dos documentos
para envio ao Tabelionato, análise da
documentação, escritura de Compra e Venda,
pagamento dos valores do imóvel e comissão de
venda, registro no competente Registro de
Imóveis, entrega das chaves e assinatura do
Termo de Recebimento.
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PERMUTA
A permuta é uma operação imobiliária
não muito frequente, em função da sua
própria natureza. Através dela os
contratantes permutam imóveis de igual
valor através de transferência de título
de propriedade.
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No que diz respeito a comissão devida,
o assunto é polêmico e motivo de
discussões judiciais. Algumas tabelas
estabelecem que o valor devido ao
corretor é 6% (seis porcento) e deverá
ser pago por cada uma das partes e
outras que o valor é de 3% (três
porcento) para cada uma das partes.
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Cabe ao corretor analisar o grau de
complexidade de cada caso e ajustar o valor
obedecendo a tabela (aprovada pelo CRECI
em que está registrado).
Através de contrato escrito de forma
inequívoca a fim de evitar constrangimentos
e ações judiciais futuras.
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LOCAÇÃO
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LEI DE LOCAÇÃO
Presidência da República
Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurídicos
LEI No 8.245, DE 18
DE OUTUBRO DE 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos
e os procedimentos a elas
pertinentes.
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Art. 3º O contrato de locação pode ser
ajustado por qualquer prazo, dependendo
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez
anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal,
o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente.
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Art. 4º Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê - lo, pagando a
multa pactuada, segundo a proporção
prevista no art. 924 do Código Civil e, na
sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único . . . . . . . . . .
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Parágrafo único. O locatário ficará
dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu
empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar,
por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
51
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a
locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para
a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel.
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§ 1º Idêntico direito terá o promissário
comprador e o promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo
de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo - se,
após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
53
Art. 18. É lícito às partes fixar, de
comum acordo, novo valor para o
aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.
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Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em
estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o
destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos
anteriores à locação;
...........................................................................55
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos
da locação, legal ou contratualmente exigíveis,
no prazo estipulado ou, em sua falta, até o
sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no
imóvel locado, quando outro local não tiver sido
indicado no contrato;
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II - servir - se do imóvel para o uso
convencionado ou presumido, compatível
com a natureza deste e com o fim a que se
destina, devendo tratá-lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no
estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
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IV - levar imediatamente ao conhecimento do
locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparação a este incumba, bem
como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocadas por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos;
...........................................................................
.....
58
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar -
lhe conhecimento do negócio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Parágrafo único. ............................................
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Parágrafo único. A comunicação deverá
conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local
e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
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Art. 28. O direito de preferência do locatário
caducará se não manifestada, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta,
pelo locatário, a posterior desistência do
negócio pelo locador acarreta, a este,
responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
61
Art. 23. O locatário é obrigado a:
.....................................................................
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador
ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como
admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27;
62
VÍDEO
• O Novo Corretor de Imóveis
63
LOCAÇÃO
O corretor ou empresa imobiliária podem ser
contratados somente para promover a
LOCAÇÃO do imóvel. Neste caso a operação
se encerra com a execução do contrato de
locação e acessórios que seguem na lista de
checagem:
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1) Tipo de imóvel: apartamento, casa,
sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão,
barracão, chácara etc.
2) Fim a que se destina: comercial,
residencial, industrial, rural etc.
3) Intenções futuras: cabe ao corretor
investigar quais são as intenções do
proprietário.
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4) Verificar se o proprietário já tem um valor
definido para a locação ou pretende que o
corretor avalie.
5) Investigar se o proprietário já fez alguma
tentativa de locação sozinho ou por meio
de outro profissional.
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6) Visita ao imóvel para avaliação(caso em que
o proprietário ainda não tem o valor do
aluguel definido).
7) Verificação dos documentos relativos ao
imóvel e ao proprietário.
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8)Contrato De Prestação De Serviços Para
Locação De Imóvel.
9) Assinado o contrato, têm início a segunda
etapa: PUBLICIDADE
10) Visitação ao imóvel.
11) Cadastro do locatário e fiador(es).
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12) Contrato de Locação e Termo de
Vistoria de entrada.
13) Efetiva entrega das chaves.
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ADMINISTRAÇÃO
Administrar um imóvel para um corretor
de imóveis, significa acompanhar o
contrato de locação na qualidade de
representante do LOCADOR.
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Todas as questões referentes ao Contrato
de Locação deverão ser intermediadas pelo
profissional evitando que as partes entrem
em contato.
São atividades exercidas na administração:
• Recebimento dos aluguéis do
LOCATÁRIO.
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• Efetuação de descontos em taxas de
condomínio que são de obrigação do
LOCADOR.
• Repasse do valor para o LOCADOR,
retendo o valor da administração que é
definido através de tabela.
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• Renovação do Contrato de Locação,
cálculo e aplicação do índice de reajuste
através de ADITAMENTO
CONTRATUAL.
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• Execução do termo de Vistoria de Saída
do imóvel.
• Comparação entre as Vistorias de entrada
e saída.
• Indicação dos reparos a serem feitos pelo
LOCATÁRIO.
• Conferência do trabalho executado.
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•Cálculo dos pagamentos finais como: saldo
do aluguel (diferença de dias), Certidão
negativa de débitos condominiais (emitido
pelo síndico ou administrados de
condomínios), recebimento dos
comprovantes de quitação das taxas de
água, energia elétrica e outros.
75
• Recebimento das chaves após
confirmação que o LOCATÁRIO restituiu
o imóvel nas mesmas condições que o
recebeu, salvo as deteriorações do uso
normal.
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AVALIAÇÃO
ou Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica - PTAM ?
CAMPO DE ATUAÇÃO
a) CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
b) AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS
c) TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL (IPTU),
PRIVATIZAÇÃO e DESAPROPRIAÇÃO.
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d) Questões judiciais:
• Dissolução de sociedade
• Separação
• Divórcio
• Revisional de aluguel
• Renovatória
• Perícia judicial
• Assistência técnica etc.
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RESOLUÇÃO-COFECI
N° 1.066/2007
Estabelece nova regulamentação para
o funcionamento do Cadastro Nacional
de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica e
dá outras providências.
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Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica – PTAM - o
documento elaborado por Corretor de
Imóveis no qual é apresentada, com base
em critérios técnicos, análise de mercado
com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou
extra-judicialmente.
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Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, para determinação do valor
de mercado, deve conter os seguintes
requisitos mínimos:
•identificação do solicitante;
•objetivo do parecer técnico;
•identificação e caracterização do imóvel;
.........
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•indicação da metodologia utilizada;
•valor resultante e sua data de referência;
•identificação, breve currículo e assinatura do
Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do
imóvel a identificação de seu proprietário, o
número da matrícula no Cartório do Registro
de Imóveis e o endereço completo ou a
descrição detalhada de sua localização.
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§ 2º A descrição do imóvel deve conter, no
mínimo:
•medidas perimétricas, medida de superfície
(área), localização e confrontações;
descrição individualizada dos acessórios e
benfeitorias, se houver;
..........
83
•contextualização do imóvel na vizinhança e
infra-estrutura disponível;
•aproveitamento econômico do imóvel;
•data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica recomenda-se estarem
anexados:
........
84
• mapa de localização;
• certidão atualizada da matrícula no
Cartório do Registro de Imóveis;
• relatório fotográfico.
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HONORÁRIOS
•
•
•
•
•
TRABALHO DENTRO DAS NORMAS
VALORES CORRETOS
SERIEDADE NO TRABALHO
ANÁLISE PRECISA
BOAS AMOSTRAS
86
RESUMO DA AULA
O IMÓVEL
MODALIDADES DE OPERAÇÕES
IMOBILIÁRIAS:
• Venda / Compra
• Permuta
• Locação / Administração
• PTAM
87
"Deus move o céu inteiro naquilo que o ser
humano é incapaz de fazer. Mas não
move uma palha naquilo que a
capacidade humana pode resolver”.
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BOA NOITE !
BOM FINAL DE SEMANA !
89
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Prof.ª Esp. Claudete Cristina Iwata
[email protected]
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