Luca D’Acci - Aula: O valor econômico e social das trasformações urbanas
Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo (FEC) - Universidade Estadual de Campinas (UNICAMP)
O valor econômico e social das trasformações urbanas
Aula de Luca D’Acci
outubro 2010
FEC - UNICAMP
Eu vou apresentar algumas conseqüências economicas e
sociais das transformações urbans. Entao falamos de valor
econômico e de valor social.
O valor econômico está relacionado com as características da
área urbana. Nós podemos chamar este valor de valor
posicional.
Vamos estudar as relações entre as transformações urbanas e
o valor posicional.
Depois vamos falar sobre o valor social da característica
urbana mostrando o que faz os cidad ãos se sentirem felizes e
como é a distribuição dos lugares bonitos.
O valor econômico está diretamente ligado ao mercado
imobiliário e a atração de investimento.
O valor social está ligado à felicidade dos cidadãos.
Veremos que isso também está ligado ao valor
econômico (no slide 23)
Então qual e o papel que a transformação urbana pode
desempenhar?
Se planejarmos a transformação e o crescimento urbano
podemos consideravelmente aumentar o valor das áreas
e portanto da cidade em si.
Do ponto de vista econômico isto significa aumentar o
valor imobiliário, a atração dos investimentos nas áreas,
e, em geral, na cidade.
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O valor da área depende de vários fatores: jardins,
qualidade urbana, acessibilidade, contexto social,
poluição, comércio, serviços socias...
Por exemplo, o fator “jardins” é “x1”, o fator “qualidade
urbana” é x2, etc.
Cada fator pode influenciar em mais ou menos o valor
da área. Chamamos essa influência de “β”. Então o valor
da área é dado pela seguinte fórmula [...]
Na verdade, esta é uma fórmula simplificada como
veremos depois.
Por exemplo, o valor da área indicado em vermelho vai
depender do nível / qualidade de diferentes fatores como
jardins, acessibilidade, etc...
... onde cada um desses fatores influencia em mais ou
menos o valor da área.
Por exemplo, consideramos somente a influencia de um
desses fatores como “jardins”: quanto maior o nível
/qualidade, maior o valor da área havendo, por exemplo,
a relação indicada na figura.
“c” é a parte do valor dado por todos os outros fatores,
“P” é o nível / qualidade do fator considerado (neste
caso o fator “jardins”), e “β” é a sua influencia em P.
Geometricamente “c” é a intercetta e “β” o coeficiente
angular. Na verdade, esta relação é linear só até um certo
nível / qualidade da variável “x”. De fato, depois um
certo valor, o valor da área não vai continuar crescendo ate o infinito. Então não vamos ter mais
uma relação linear, mas uma relação similar a logarítmica.
Como podemos calcular a influencia de cada fator “x”?
Poderíamos usar a ferramenta estatística da regressão.
Mas podemos continuar falando sobre a regressão na
próxima aula.
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Então cada área tem caraterísticas diferentes, portanto tem diferentes valores de variáveis “x” ...
... e logo diferentes valores econômicos.
Eu vou mostrar um exemplo da cidade de Torino (na
Itália). Em cada área está quantificada o nível de cada
variável “x”. A figura mostra esta quantificação em
ArcviewGIS.
O valor imobiliário é dado para as caraterísticas
intrínsecas e para as caraterísticas extrínsecas.
As caraterísticas intrínsecas são aquelas do prédio; as
caraterísticas intrínsecas são aquelas da área urbana
onde o prédio está (que nos haviamos chamado de valor
da área, o de valor posicional).
Se considerarmos os prédios com características
intrínsecas iguais em toda a cidade, as diferenças entre
seus valores indicam a diferença entre os valores de cada
área. Então o gráfico mostra os valores das áreas, o que
significa que se colocamos o mesmo prédio em
diferentes áreas, vamos obter diferentes valores. Estes valores dependem somente da qualidade da
área. Chamamos este valor de valor posicional.
Este slide mostra para os valores da cada area o valor
posicional e suas variáveis.
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Estes gráficos mostram todas as correlações... e a relação entre o valor posicional e as
características da área.
...
Este estudo mostra a relação entre os valores
imobiliários de cada área e as transformações urbanas.
Este gráfico mostra o aumento dos valores imobiliários
em cada área da cidade, entre os anos 2005 e 1999.
Durante estes anos, a cidade passou por uma grande
transformação.
Essas trasformações alteraram o fator posicional.
Quantificando o aumento dos 8 fatores considerados
para descrever a qualidade da área (jardins, qualidade
urbana, acessibilidade, contexto social, poluição,
comércio, serviços socias, estacionamento) , podemos
obter...
... a relação entre o valor econômico da área e os fatores
posicional.
O resultado final é mostrado no último gráfico.
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Agora vamos ver o valor social das características
urbanas.
O que faz um cidadão feliz na sua cidade?
Perguntamos a mais de 1300 pessoas (de Torino), quais
os fatores urbanos mais importantes (entre jardins,
qualidade urbana, acessibilidade, contexto social,
poluição, comércio, serviços socias, estacionamento),
dando uma pontuação de 1 a 5.
Estes gráficos mostram o resultado final
Agora podemos confirmar que existe uma relação entre
os fatores urbanos mais importantes para a felicidade do
cidadão e os fatores urbanos mais importantes para o
valor econômico de área.
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Jardins, calçadas, praças... etecetera, são bens públicos
que aumentam a felicidade do cidadão, pois melhora a
sua qualidade de vida na cidade. Chamamos atração
urbana este tipo de bens públicos, e agora vamos ver a
sua distribuição espacial na cidade.
Esta é a distribuição espacial das atrações urbanas na
cidade de Torino hoje. Os números indicam o nível, a
importância da atração urbana.
Você pode ver algumas fotos no mapa mostrando
algumas das atrações urbanas.
Este slide mostra as atrações urbanas antes e depois das
grandes transformações urbanas que ocorreram entre os
anos 1999 e 2008.
Estes gráficos mostram a distribuição espacial das atrações urbanas na cidade no ano 1999 e 2008
onde podemos ver como, depois das transformações urbanas, são mais distribuídos na cidade. Desta
forma, mais cidadãos podem usá-los de maneira mais confortável e em mais pontos urbanos, não
apenas no centro da cidade, por exemplo.
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Eu finalizo esta aula lembrando que há um século atrás
10% da população mundial vivia nas cidades; hoje, mais
de 50%. De acordo com as Nações Unidas este número
deverá aumentar para 75% até 2050.
Isso mostra o quão importante é o bom planejamento
cidades em que cada um de nós, em média, vive a maior
parte de sua própria vida
BIBLIOGRAFIA
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