Fundo de Investimento Imobiliário
FII Torre Almirante
Código Bovespa: ALMI11B
Administradora e Estruturadora: Brazilian Mortgages
Relatório do Administrador
2º Semestre de 2011
Submetemos à apreciação de V.S.as o Relatório das Atividades do Fundo de Investimento Imobiliário - FII
Torre Almirante, correspondente aos exercícios findos em 31 de dezembro de 2010 e 2011.
I. Objeto do Fundo
O Fundo é proprietário de 40% do Imóvel denominado Torre Almirante, localizado na Avenida Almirante
Barroso, nº 81, na Cidade e Estado do Rio de Janeiro. Assim como a arquitetura no centro do Rio de Janeiro,
o design da Torre Almirante diferencia-se. Com 36 andares de escritórios com fachada de vidro e alumínio,
inseridos perfeitamente à paisagem local, privilegia-se com vista desde a Praça Mauá até Santa Tereza,
passando pelo Aeroporto Santos Dumont, Pão de Açúcar e o Cristo Redentor.
Localizado no coração do centro empresarial do Rio de Janeiro, o projeto da Torre Almirante nasceu, não
apenas para ser o endereço dos grandes negócios da cidade, mas também para ser um marco na arquitetura
da capital carioca, levantando-se em posição de destaque, no centro de uma metrópole que surpreende pelas
belezas naturais e sofisticada paisagem urbana.
II. Quantidade de Cotas
Quanitade de
Valor Unitário de
Valor
Cotas
Integralização
Integralizado Total
12/11/2004
52.350
1.000
52.350.000
2ª
12/2/2005
26.175
1.000
26.175.000
3ª
20/5/2005
26.175
1.000
26.175.000
Emissão
Data
1ª
TOTAL
104.700
104.700.000
III. Negócios, Investimentos Realizados e Programa de Investimentos
O Fundo adquiriu fração ideal correspondente a 40% do imóvel denominado Torre Almirante, com recursos
das três primeiras emissões de cotas. Desde a sua constituição, no 2º semestre de 2004, o Fundo recebe
receitas decorrentes dos contratos de locação.
Em dezembro de 2011, entrou em vigor a Instrução CVM nº 516 (Instrução CVM 516) alterando os critérios
contábeis de avaliação dos ativos e passivos do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) a partir de 01 de
janeiro de 2012. A Instruçãio CVM 516 aplica aos FII’s os mesmos critérios de reconhecimento de receitas
e apropriação de despesas das companhias abertas. De forma geral, os ativos dos FII’s passaram a ser
contabilizados pelo seu valor de mercado, determinado por empresas independentes especializadas na
avaliação de ativos, sendo que toda alteração nesse valor deve ser reconhecida no mês de sua ocorrência.
Agora, o Valor Patrimonial Líquido do fundo representa o valor de avaliação dos Ativos somado ao caixa
disponível subtraídas as obrigações do fundo
Em atendimento a essa nova instrução, foi realizada nova avaliação pela empresa Colliers International do
Brasil em janeiro de 2012. Conforme o laudo de avaliação, o imóvel está avaliado em R$ 750.950.000,00
(R$ 300.380.000,00 referente a participação de 40% do Fundo), o que representa valorização de 74,17% em
relação à última avaliação, realizada em novembro de 2011. Segundo o avaliador, para apuração do valor foi
utilizado o Método de Fluxo de Caixa Descontado.
IV. Conjuntura Econômica e Perspectivas
O ano de 2011 foi muito positivo para a economia do Rio de Janeiro, com destaque para o mercado imobiliário,
favorecido pelo processo de revitalização urbana para a Copa do Mundo e as Olimpíadas. No longo prazo, os
investimentos para a exploração de petróleo do Pré- Sal impulsionam o dinamismo da capital fluminense, que
se reflete em vários indicadores.
A crescente demanda por escritórios pelas empresas que chegam à cidade pressiona o preço do aluguel no
estoque disponível e estimula o desenvolvimento de novos espaços de locação. Segundo dados da Jones Lang
LaSalle, era prevista a entrega de 196 mil m2 de alto padrão no 4º trimestre de 2011, sendo que 85% desse
novo estoque correspondem a prédios na região do Centro que passaram por reformas.
A taxa de vacância tem se mantido em patamares muito baixos, mesmo com o aumento na oferta. Projeções
da Colliers International indicam que a taxa de vacância para empreendimentos classe A e AA deve manter-se
inferior a 1% até 2013. Isso porque muitos dos espaços vagos já estão pré-locados, reduzindo a quantidade de
espaços realmente disponíveis para comercialização.
Demanda em ascensão, melhorias no padrão do estoque de escritórios e na infraestrutura valorizam o metro
quadrado. Em pesquisa da Cushman & Wakefield South America, o valor do aluguel do metro quadrado no pólo
de escritórios do Rio, formado pela zona sul, orla e centro, já é superior ao cobrado em algumas áreas nobres
de Nova York.
Isso confirma a transformação pela qual o Rio de Janeiro está passando e que tende a se acelerar com a
proximidade dos eventos. Esses fatores sustentam o otimismo com o investimento no mercado imobiliário
carioca, que pode continuar se valorizando por mais alguns anos.
V. Resultados, Rendimentos Distribuídos e Valor Patrimonial das Cotas
A receita do Fundo corresponde aos aluguéis recebidos, acrescidos da receita financeira dos recursos do Fundo
aplicados em títulos de renda fixa e/ou Cotas de fundo de renda fixa, observando-se os critérios de liqüidez,
segurança e rentabilidade, e respeitando os limites fixados pela regulamentação aplicável, e conforme o
Regulamento do Fundo.
No quadro abaixo apresentamos a relação percentual dos rendimentos apurados pelo fundo, nos quatro últimos
semestres, onde Rentabilidade = Lucro Apurado / Montante Integralizado, bem como o valor patrimonial da
cota ao final do semestre.
Período
Receita
Valor da
Semestral
Integralização
Receita Semestral x Despesas no
Patrimônio
Despesas X
Líquido Médio
PL Médio
Semestral
Semestral
Rentabilidade
Valor
Patrimonial
Investimentos
Semestre
1º sem/10 8.226.405,42 104.700.000,00
7,86%
753.263,70
96.178.448,14
0,78%
7,14%
781,84
2º sem/10 8.537.198,99 104.700.000,00
8,15%
533.929,04
80.618.103,84
0,66%
7,64%
761,75
1º sem/11 8.857.778,76 104.700.000,00
8,46%
541.009,14
78.522.051,68
0,69%
7,94%
741,57
2º sem/11 9.190.061,61 104.700.000,00
8,78%
597.458,52
76.411.902,95
0,78%
8,21%
721,42
SAC: 0800 600 3090 I Ouvidoria: 0800 603 4499
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Semestral
das Cotas