É Um Dia Decisivo para a Arbnb de São Francisco
No dia 7 de Outubro, o Conselho de Supervisores de São Francisco votou
sobre como legalizar o regulamento de aluguer de curta duração em
plataformas como o Airbnb. É um momento crítico para a Airbnb, porque alguns
dos seus mercados mais atraentes e lucrativos são nas cidades de “primeira
linha” do mundo, muitos dos quais sofrem de escassez de habitação.
São Francisco, está actualmente envolvido no meio de uma batalha de antidespejo e anti-gentrificação (tradução literal de “gentrification” significa
alteração de uma região ou bairro para construção de novos edifícios, no
sentido de valorizar a região mas que afecta significativamente a população de
baixa renda que ai vivia), resultado de um boom tecnológico, é também a terra
natal da empresa. Apesar da Airbnb existir desde 2008, é tecnicamente ilegal
fazer estadias de curta duração para menos de 30 dias, através da plataforma.
(Sob o regime actual, é possível fazê-lo legalmente, mas é necessário alertar
os vizinhos e obter uma aprovação de uso condicional da Comissão de
Planeamento).
A cidade, ainda não teve capacidade de chegar a um consenso sobre se e
como legalizar a situação, desta forma não foi capaz de acompanhar o rápido
crescimento da empresa. O estudo Chronicle e Connotate, realizado no início
do ano em São Francisco, constatou que foram realizados 5.000 anúncios no
site, dois terços eram casas ou apartamentos inteiros. Colocando esse número
em perspectiva, representa o que São Francisco tem de construir cada ano
para manter-se com a taxa anual de crescimento da população, de 10 mil
novos moradores por ano.
Contudo, a cidade não tem sido capaz de acompanhar esse crescimento,
desde 2010, foram construídos 5.000 unidades e foram criados 70 mil novos
empregos, porém é muito difícil manter essa tendência de crescimento. Dito
isto, a maioria das unidades da Airbnb estão ocasionalmente alugadas, embora
parece existir umas centenas que tem uso constante.
O esforço de regulamentação, realizado pelo Conselho da Cidade, liderado
pelo presidente e candidato à Assembleia Estadual, David Chiu, levou 2 anos a
ser concretizado. É uma batalha de uso da terra controversa, numa cidade com
uma história de luta de usos de terra litigiosos, e é difícil encontrar uma solução
que deixe todos felizes. O Presidente Chiu escreveu um artigo de opinião a
explicar porquê que considera a sua abordagem legislativa razoável.
O que faz a regulamentação?
1) Limita o aluguer em unidades “não-organizadas” para 90 dias por ano. Isto,
em teoria, deve reduzir as margens de lucro a um ponto onde não é rentável ter
unidades adicionais de habitação.
2) Cria um registo público. O “anfitrião” tem de pagar uma taxa de USD 50 para
se registar no Departamento de Urbanismo.
3) O anfitrião tem de pagar um “imposto hotel”, que a Airbnb remeterá em seu
nome.
4) As casas tem de estar cobertas por um seguro de responsabilidade civil de
pelo menos meio milhão de dólares e tem de cumprir todos os códigos de
segurança, ou tem de oferecer uma lista uma lista própria através de uma
plataforma que ofereça igual cobertura de seguro.
5) Tem de respeitar as leis de “controlo de aluguer”. O morador não pode
cobrar mais do que está a pagar ao seu proprietário, o qual pode criar todos os
tipos de distorções de preços no mercado local da Airbnb.
6) Se as normas forem violadas, será cobrado ao anfitrião multas pesadas por
cada violação, sendo que o valor aumenta de multa para multa.
Mesmo com todas estas mudanças, existe uma união dos inquilinos municipais
para o aluguer de apartamentos, que representam os senhorios que estão
descontentes com a legislação do Presidente Chiu.
O que pretendem?
1) Querem o limite de 90 dias aplicado a todos os alugueis. Argumentam que é
difícil definir as listagens organizadas das não-organizadas. Os defensores da
Airbnb, alguns dos quais pertencem a um movimento “Astroturfing” (movimento
que pretende influenciar a opinião publica, criada principalmente por
corporações ou entidades governamentais) chamado “Home Sharers of San
Francisco”, opuseram-se a esse limite e escreveram dezenas de cartas a
explicar como esta forma de aluguer os tem ajudado a pagar a hipoteca da
casa, a obter rendimento extra para apoiar membros da família e até mesmo a
ajudar a pagar a renda em alguns casos em que estavam sem trabalho (ou
seja, sem rendimentos).
2) Os críticos estão preocupados que a lei seja, não-executável. O
departamento de planeamento terá a responsabilidade de garantir que o
anfitrião e que a plataforma cumpram as regras, mas tanto o departamento de
planeamento como o de inspecções tem sido incapazes de controlar quem
cumpre e quem não cumpre.
Randy Shaw da “Tenderloin Housing Clinic”, apontou que a taxa de incursão
(USD 50), só pode pagar por um headcount adicional, logo não existem
pessoas suficientes para monitorizar milhares de alugueres. A taxa cobrada em
São Francisco é menor comparando com as taxas cobradas noutros países.
Chicago cobra uma taxa de USD 500 por uma licença de dois anos, enquanto
Austin cobra 285 dólares.
A Airbnb também tem a obrigação de notificar os seus anfitriões das alterações
de leis. Mas não existe nenhuma regra no seu regulamento que lhes permita
obrigar os anfitriões a cumprir a regra do arrendamento de 90 dias por ano. A
legislação de Chiu, torna os anfitriões responsáveis por manter os registos
pessoais sobre as actividades de hospedagem, durante dois anos, caso se
encontre a ser investigado por uma violação.
A exigibilidade é também reativa, ao invés de pró-ativa. Os moradores também
podem apresentar queixas, contribuindo para uma lista informativa no
Departamento de Planeamento.
3) “Impostos-atrasados”. Enquanto a Airbnb afirma que vai pagar 14% do
imposto de hotel, a coligação diz que a Airbnb deve 25 milhões de dólares em
impostos atrasados. Se a Airbnb não pagou, poderá abrir precedentes para
outras cidades e não está claro a soma global dos impostos atrasados.
O Processo de Regulação:
No geral, algumas cidades, por exemplo cidades de praia, são altamente
dependentes da receita do turismo e por isso não são tão propensas a limitar o
aluguer. No entanto, em cidades como Nova York e São Francisco, há uma
preocupação mais real e válida de que a Airbnb está a retirar oferta.
A Airbnb minimizou esses efeitos, agindo da seguinte forma: cerca de um terço
das 376 mil unidades habitacionais de São Francisco estão ocupadas pelos
seus respectivos proprietários, e um pouco menos de metade são controladas
para aluguer. Assim, as taxas de mercado da cidade são baseadas em cerca
de 30.000 a 40.000 unidades, sendo até superior à de Nova York.
O Departamento de Planeamento sugeriu que as plataformas de hospedagem
produzissem relatórios trimestrais sobre o número de noites que as casas são
alugadas em toda a cidade, mas isso não aparece na legislação de Chiu. O
debate público foi maioritariamente operado, fora do estudo Chronicle e
Connotate. Airbnb, respondeu, referindo um estudo por eles realizado,
mostrando que cerca de 87% dos anfitriões alugavam a casa onde eles
próprios vivem. A empresa Beyond Pricing, uma startup sediada em São
Francisco, que optimiza os preços para os anfitriões da Airbnb, estimou que a
taxa de ocupação do Airbnb no verão foi de 87%, colocando em igualdade com
as taxas de ocupação dos Hotéis.