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IMPLANTAÇÃO DE UM CORRESPONDENTE IMOBILIÁRIO: ANÁLISE DE
PROJETO PELA METODOLOGIA MULTI-ÍNDICE
MARIA LÚCIA MATSUNAGA KOYASHIKI
[email protected]
JORGE HARRY HAZER
[email protected]
ALCEU SOUZA
[email protected]
ÁREA TEMÁTICA: A10 – Outros temas relacionados com a contabilidade de Custos e de
Gestão.
Palavras-Chave: Correspondente Bancário, Financiamento Imobiliário, Decisões de
Investimento, Metodologia Multi-índice, Simulação de Monte Carlo.
METODOLOGIA: Analytical/Modelling
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IMPLANTAÇÃO DE UM CORRESPONDENTE IMOBILIÁRIO: ANÁLISE DE
PROJETO PELA METODOLOGIA MULTI-ÍNDICE
Maria Lúcia M. Koyashiki1
Jorge Harry Harzer2
Alceu Souza3
RESUMO
Este artigo analisa a viabilidade de um investimento, por meio das expectativas de retorno e
riscos associados à implantação de um correspondente bancário. O correspondente bancário
atuará na prestação de serviços na área de financiamento habitacional, na cidade de
Londrina/PR, vinculado à Caixa Econômica Federal (CAIXA).
A análise foi realizada
utilizando-se a Metodologia Multi-índice de Souza e Clemente (2009) a partir do fluxo de
caixa projetado pelos valores médios coletados junto às construtoras, imobiliárias e CAIXA,
no período de 2009 - 2011. Esta metodologia utiliza de forma conjunta os indicadores de risco
e retorno, resultando em informações mais consistentes do que o uso isolado de um indicador
ou de um subconjunto deles e se caracteriza pelo aprofundamento da avaliação do risco e seu
confronto com a expectativa de retorno. Foi adicionada a simulação de Monte Carlo, com a
finalidade de gerar as distribuições de probabilidade dos retornos, confrontando os resultados
com os riscos percebidos. A demanda foi considerada como variável aleatória, uma vez que é
incerta. Os resultados obtidos pela metodologia Multi-índice demonstraram que o projeto é
viável pela análise dos indicadores de risco e retorno, além do baixo investimento inicial,
estimado em R$ 50.000,00, aliado ao prazo médio de retorno do investimento de um ano e
seis meses. A simulação de Monte Carlo demonstrou que o projeto de implantação do
correspondente bancário, apresenta uma boa oportunidade de negócio, pois a probabilidade de
a TIR superar a TMA é de 100%, para uma TMA projetada em 10% a.a., aliado ao fato de que
a probabilidade do VPL ser negativo é zero.
Palavras chave: Decisões de Investimento, Correspondente Bancário, Financiamento
Imobiliário, Metodologia Multi-índice, Simulação de Monte Carlo.
1
Mestranda em Administração pelo Programa de Pós-Graduação em Administração da Pontifícia Universidade
Católica do Paraná.
2
Doutorando em Administração pelo Programa de Pós-Graduação em Administração da Pontifícia Universidade
Católica do Paraná.
3
Doutor em Administração, Professor do Programa de Pós-Graduação em Administração da Pontifícia
Universidade Católica do Paraná.
3
1. INTRODUÇÃO
A indústria da construção civil tem fundamental importância no crescimento
econômico, geração de emprego e renda e um grande valor agregado na cadeia produtiva,
além de contribuir de forma significativa para a área social no sentido de reduzir o déficit
habitacional. Segundo dados do IBGE (2012) a indústria da construção civil contribuiu com
5,6% do PIB brasileiro no ano de 2010 e foi responsável por 7,3% das pessoas ocupadas no
Brasil no mesmo ano.
Em relação ao setor da construção habitacional, o crescimento deve-se às condições
mais adequadas ao financiamento, à redução da inadimplência, à maior segurança do ponto de
vista do credor e a carência de habitações no país. O aumento da renda e da estabilidade
macroeconômica sobre os níveis de confiança dos consumidores também exerceram função
relevante para o desenvolvimento desse tipo de empreendimento, uma vez que habilitam
maior número de tomadores e elevam a parcela de renda que o mutuário está disposto a
comprometer no financiamento habitacional. (BACEN, 2010)
Gráfico 1 – Evolução do PIB do Brasil e da Construção Civil
Fonte: IBGE (2012)
Verifica-se no gráfico um que entre o ano 2003 e 2004, o PIB do setor da construção
civil apresentou um aumento relevante, com um crescimento de 6,6% em 2004 em relação a
2003. Verificando-se o resultado do setor da construção civil entre 2001 e 2010, após a Lei nº
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10.931 em 2004, o PIB do setor passou a apresentar crescimento expressivo. Apresentando
inclusive em alguns anos crescimento do PIB maior que o PIB agregado da economia
nacional.
Um dos fatores que contribuíram para este contexto foi a melhoria nas condições dos
recursos para o investimento em construção e financiamento habitacional. Assim como a
eficiência do sistema financeiro e a estabilidade econômica do país que foram relevantes e
influenciaram na disponibilidade do crédito para o investimento e financiamento.
As instituições financeiras, com o objetivo de aumentar a participação de mercado em
relação à carteira de crédito imobiliário, além de outros fatores econômicos, têm
disponibilizado recursos consideráveis na linha de financiamento do Sistema Brasileiro de
Poupança (SBPE). Pelo lado do Estado, os recursos na linha do Fundo de Garantia por Tempo
de Serviço (FGTS), têm contribuído de forma substancial, principalmente com o programa
Minha Casa Minha Vida (MCMV) que objetiva atender as demandas da população de menor
renda, por meio de subsídios e taxas reduzidas. (BACEN, 2010)
A Caixa Econômica Federal (CAIXA), como maior agente financeiro habitacional do
país, exerce um papel importante neste segmento, além de ser o principal executor de políticas
sociais do governo federal, contribuindo parar a redução o déficit habitacional por meio dos
financiamentos habitacionais. A partir de 2009, em consonância com seus objetivos
estratégicos e ao aumento da demanda de crédito concedido ao público e da necessidade de
agilizar o processo de financiamento habitacional, a CAIXA implantou um projeto de
parceria. O projeto consiste em terceirizar o atendimento e a operacionalização dos processos
de financiamento habitacional, abertura de contas, empréstimos consignados e outros
produtos e serviços em parceria com os correspondentes bancários.
Neste contexto, o objetivo deste artigo foi analisar a viabilidade do projeto de
implantação de um correspondente bancário, na cidade de Londrina/PR, na modalidade
negocial, vinculado à CAIXA, utilizando a metodologia multi-índice de Souza e Clemente
(2009). Este objetivo se justifica devido à importância de um planejamento e análise do
projeto com a finalidade de contribuir na tomada de decisão para a efetividade dos objetivos
econômico-financeiros e estratégicos. O artigo é apresentado nas seguintes seções: (a) quadro
teórico-empírico; (b) procedimentos metodológicos; (c) análise dos dados e interpretação dos
resultados; e, (d) recomendações finais e conclusões.
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2. DECISÕES DE INVESTIMENTO
Para Souza e Clemente (2008) apud Souza et.al.(2010), sob a ótica da Gestão
Estratégica de Custos, a Estratégia se materializa por meio de decisões de investimentos.
Então, os custos presentes são, em sua maioria, consequências de decisões de investimentos
tomadas no passado. Assim, a análise da viabilidade de decisões de investimentos é uma fase
posterior ao delineamento e a escolha da estratégia decorrente dos cenários macroeconômicos
e das restrições analisadas. Ainda, segundo esses mesmos autores é necessário prever a forma
e a extensão das influências que as possíveis mudanças no cenário macroeconômico podem
exercer sobre os custos e as receitas no horizonte do planejamento.
Neste contexto, as organizações têm como meta basicamente maximizar seu retorno
financeiro com o menor risco possível. Por esta razão, são utilizadas diversas técnicas para
apurar as alternativas de investimento, escolhendo aquela que ofereça o melhor resultado.
Para estas análises são utilizados demonstrativos contábeis projetados.
2.1 Demonstrativos Contábeis para a Análise da Decisão de Investimentos
Os principais demonstrativos contábeis utilizados para a análise da decisão de
investimentos são o Fluxo de Caixa (FC) e a Demonstração de Resultado do Exercício (DRE).
2.1.1 Fluxo de Caixa
Para a análise do projeto, inicialmente, é necessária a projeção do fluxo de caixa, pois
permite identificar o retorno esperado em um determinado projeto, analisado isoladamente,
fornecendo números com o intuito de apurar os indicadores de rentabilidade do negócio.
Segundo Brasil (2002, pg.44), “o fluxo de caixa consiste no resultado do confronto das
entradas e saídas esperadas de recursos de determinado investimento”. Todos os componentes
são expectativas de resultados que devem ser revisados assim que o projeto fornecer dados
reais para projeção.
Para Gitman (2007) o fator risco na tomada de decisão deverá ser analisado, uma vez
que se trata de fluxos de caixa futuros: “Como os fluxos de caixa relativos aos projetos de
investimento de capital são fluxos de caixa futuros, é importantíssimo compreender o risco
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para se tomar decisões acertadas sobre investimento de capital". Os termos risco e incerteza
são muitas vezes usados alternativamente para referir-se à variabilidade dos fluxos de caixa de
projetos.
2.1.2 Demonstração do Resultado do Exercício
A Demonstração do Resultado do Exercício, conforme artigo 187 da Lei nº 6.404, de
15 de dezembro de 1976, tem como objetivo principal apresentar de forma vertical resumida o
resultado apurado em relação ao conjunto de operações realizadas num determinado período,
normalmente, de doze meses.
De acordo com a legislação mencionada, as empresas deverão na Demonstração do
Resultado do Exercício discriminar:

A receita bruta das vendas e serviços, as deduções das vendas, os abatimentos e os
impostos;

A receita líquida das vendas e serviços, o custo das mercadorias e serviços
vendidos e o lucro bruto;

As despesas com as vendas, as despesas financeiras, deduzidas das receitas, as
despesas gerais e administrativas, e outras despesas operacionais;

O lucro ou prejuízo operacional, as outras receitas e as outras despesas;

O resultado do exercício antes do Imposto sobre a Renda e a provisão para o
imposto;

As
participações
de
debêntures,
empregados,
administradores
e
partes
beneficiárias, mesmo na forma de instrumentos financeiros, e de instituições ou
fundos de assistência ou previdência de empregados, que não se caracterizem
como despesa;

O lucro ou prejuízo líquido do exercício e o seu montante por ação do capital
social.
A DRE é um dos mais importantes demonstrativos para a análise de rentabilidade, pois
apesenta a apuração do resultado econômico da atividade. Não significa meramente subtrair
as despesas das receitas, é necessário que o lucro ou prejuízo sejam demonstrados de maneira
clara e transparente, facilitando a análise e eventuais decisões necessárias para melhorar a
desempenho da empresa.
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Assim, para definir se um projeto é lucrativo ou não, os executivos financeiros
utilizam demonstrativos e métricas que norteiam a tomada de decisão, analisando se o capital
investido gera um retorno que exceda o custo desse capital. Ao tomar decisões de
investimento, deve-se analisar se os ativos terão condições de oferecer o desempenho
desejável pelos investidores. Portanto, é preciso adotar certos critérios para analisar o
desempenho futuro projetado do ativo. Obviamente, uma análise, para ser eficaz, deve estar
fundamentada em projeções corretas. Critérios adequados e permitir ao analista aceitar ou
rejeitar, comparar e classificar os diversos ativos analisados, além da utilização de
metodologias apropriadas.
2.2. Metodologia Multi-Índice
Na metodologia multi-índice desenvolvida por Souza e Clemente (2009), o processo
decisório de análise de viabilidade de um projeto é embasado em diversos indicadores de
risco e retorno. “A utilização conjunta desses indicadores resulta em informações mais
consistentes do que o uso isolado de qualquer um deles ou de um subconjunto deles e se
caracteriza pelo aprofundamento da avaliação do risco e seu confronto com a expectativa de
retorno.”
Segundo Souza e Clemente (2009, pag.) a essência da Metodologia consiste em:
a) Não incorporar o prêmio pelo risco como um spread sobre a Taxa Mínima de
Atratividade (TMA);
b) Expressar a rentabilidade do projeto por meio ROIA como um retorno no adicional
além do que seria auferido pela aplicação do capital em títulos de baixo risco;
c) Utilizar a análise ambiental para aprofundar a avaliação sobre os riscos envolvidos;
d) Confrontar os ganhos esperados com a percepção dos riscos de cada projeto.
A Metodologia Multi-índice é uma abordagem que parte da análise do fluxo de caixa
descontado e da análise do contexto, gerando dois conjuntos de indicadores. O primeiro
constituído pelo VPL – Valor Presente Líquido, VPLa - Valor Presente Líquido Equivalente
por ano, IBC - Índice Benefício/Custo e ROIA - Retorno Adicional Decorrente do
Investimento, que tem como objetivo melhorar a análise dos retornos financeiros do projeto.
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O segundo conjunto formado por TMA/TIR – Taxa Mínima de Atratividade / Taxa Interna de
Retorno, Payback/N – Período de Recuperação do Investimento / Horizonte do Projeto em
Períodos, RG - Risco de Gestão e RN - Risco do Negócio, objetiva melhorar a análise do
risco do projeto. Na Metodologia Multi-índice, é recomendada a utilização da TMA – Taxa
Mínima de Atratividade, que é o retorno líquido obtido pela aplicação do capital de
investimento em títulos de baixo risco e compatíveis com o perfil do investidor. Assim, nessa
metodologia o risco não é incorporado como um spread sobre a taxa de desconto e, portanto,
deve ser analisado de forma separada por meio de outros indicadores. Neste trabalho a TMA
utilizada foi de 10% ao ano.
2.3. Simulação de Monte Carlo
Segundo Gitman (2007), a utilização da simulação em investimentos requer a geração
de fluxos de caixa usando distribuições probabilísticas predeterminadas e números aleatórios,
sendo que a chave para simular a distribuição de retornos, é identificar precisamente as
distribuições de probabilidade para as variáveis de entrada e formular um modelo matemático
que reflita verdadeiramente as relações existentes. Em certos casos, mesmo na posse de dados
históricos, isto não é possível, já que muitas vezes o administrador depara-se com um
problema inteiramente novo.
Neste sentido, a análise de probabilidade é uma ferramenta poderosa na investigação
de problemas que não têm como solução um único valor. A simulação de Monte Carlo é uma
das ferramentas mais utilizadas na análise de probabilidade, pois é adequada para a análise de
investimentos, lidando com as incertezas e proporcionando maior consciência dos riscos
envolvidos na tomada de decisão. Ela parte da suposição de que os parâmetros sujeitos a
riscos e incertezas podem ser descritos por distribuições de probabilidade. A técnica de Monte
Carlo faz uso dessas distribuições de probabilidades, gerando uma série de simulações e
estimativas. (FLANAGAN, NORMAN, 1993)
Para Flanagan e Norman (1993) na simulação de Monte Carlos os parâmetros sujeitos
à incerteza podem ser descritos por distribuições de probabilidade. Então um grande número
de projetos hipotéticos é gerado, refletindo as características dos mesmos. Cada simulação é
realizada por meio da substituição de uma variável de risco com um número aleatório tirado a
partir da distribuição de probabilidade utilizada para descrever essa variável. Usualmente são
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realizadas em torno de 5000 interações que, construirão uma distribuição de frequência para
todo o projeto. Métodos estatísticos podem então ser utilizados para calcular os intervalos de
confiança e assim por diante. Curvas de frequência acumulada também são geralmente
apresentados como parte dos resultados.
2.4. Correspondente Bancário
Os Correspondentes Bancários (CBs) são empresas, integrantes ou não do Sistema
Financeiro Nacional, contratadas por instituições financeiras e demais instituições autorizadas
pelo Banco Central do Brasil para a prestação de serviços de atendimento aos clientes e
usuários dessas instituições. Entre os correspondentes mais conhecidos encontram-se as
lotéricas e o banco postal. (BACEN, 2012)
Em muitos países, esse tipo de acordo é utilizado basicamente para permitir que
bancos possam realizar transações, por exemplo, transferência de recursos ou pagamentos, em
regiões onde não possuam presença física. Atualmente, impulsionado por flexibilizações
regulatórias e pela evolução da tecnologia de informação, o conceito de correspondente
bancário vem ganhando novos contornos. (DINIZ, 2007)
Segundo Fortuna (2011, p. 166), as Resoluções 3.110, de 31/07/2003 e 3.156, de
17/12/2003, consolidaram as normas para a contratação sob total responsabilidade das
instituições financeiras e demais instituições autorizadas pelo Banco Central (BC), de
empresas integrantes ou não do Sistema Financeiro Nacional (SFN), para desempenhar a
função não principal e não exclusiva de correspondente no País, prestando os seguintes
serviços:

Recebimento e encaminhamento de propostas de abertura de contas de depósito à
vista, a prazo e de poupança;

Recebimento e pagamento relativos às referidas contas, bem como a aplicação e o
resgate de fundos de investimento;

Recebimento, pagamentos e outras atividades decorrentes de convênios de
prestação de serviços mantidos pelo contratante, na forma da regulamentação em
vigor;

Execução ativa ou passiva de ordens de pagamento em nome do contratante;

Recepção e encaminhamento de pedidos de empréstimos e de financiamentos;
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
Análise de crédito e de cadastro;

Execução de serviços de cobrança;

Recepção e encaminhamento de propostas de emissão de cartão de crédito;

Outros serviços de controle, inclusive o processamento de dados das operações
pactuadas; e

Outras atividades a critério do BC.
Para Fortuna (2011) os CBs, em geral, ficam em estabelecimentos comerciais
próximos da população, com horários de atendimentos mais flexíveis que os bancos. Então a
disputa pelos pontos de atendimento dos CBs está no centro da briga dos grandes bancos pelo
mercado de varejo de baixa renda, pois para atingir este nicho é necessário capilaridade, e os
CBs são canais de distribuição mais baratos e eficientes para tal estratégia. Por outro lado, a
legislação em vigor, define que as instituições financeiras são responsáveis por controlar os
riscos e a qualidade dos serviços prestados pelos CBs.
Assim, a descrição do negócio de correspondentes bancários como sendo uma
organização que presta serviço a um banco está cada vez menos apropriada (TOONE, 1997).
Na prática, o correspondente bancário atual tende a desempenhar um papel muito mais amplo
no universo financeiro, seja pela mudança no perfil dos parceiros seja pelo tipo de serviços
oferecidos (NAUGHTON e CHAN, 1998).
Gráfico 2– Correspondentes no Brasil (em milhares) - Fonte BACEN
No mercado brasileiro após um crescimento acentuado nos últimos 10 anos, o número
de correspondestes no país, apresentou uma ligeira queda em 2011, conforme observado no
gráfico dois, possivelmente em função dos ajustes do perfil passíveis de atuar como
correspondentes no País, ocorridos no início de 2011. Este canal de atendimento continua
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sendo relevante para o atendimento dos serviços bancários, pois segundo o BACEN em 2011,
a quantidade de transações bancárias realizadas em correspondentes bancários atingiu 36%
das operações de pagamentos de contas, tributos e empréstimos no Brasil.
Neste contexto, uma tendência no mercado bancário brasileiro é a expansão do
número dos correspondentes bancários como canal de atendimento dos bancos, voltados
principalmente para o atendimento de varejo. Na presente pesquisa o estudo de caso será
vinculado a um correspondente bancário negocial da CAIXA, com o objetivo de atender à
demanda de financiamento habitacional.
3. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
A pesquisa foi direcionada para a solução de questões específicas, considerada
aplicada; quantitativa pela utilização de recursos matemáticos para a análise; e, descritiva
porque detalhou os processos necessários aos serviços a serem prestados pelo correspondente
bancário negocial, vinculado à CAIXA.
Segundo Sampieri et. al. (2006) a pesquisa quantitativa oferece a possibilidade de
generalizar os resultados de maneira mais ampla, com controle sobre os fenômenos e um
ponto de vista de contagem e magnitude em relação a eles. Assim, oferece grande
possibilidade de réplica e um enfoque sobre pontos específicos de tais fenômenos, além de
facilitar a comparação entre estudos similares.
A caracterização amostral dá-se por um corte temporal, representado pelo volume e
quantidade de financiamentos habitacionais concedidos pela CAIXA, no período de 2009 a
2011 na cidade de Londrina/PR.
Para a implantação do correspondente bancário vinculado à CAIXA, foram projetados
os fluxos de caixa num período de 10 anos, utilizando-se para análise a Metodologia Multiíndice, de Souza e Clemente (2008), para avaliar as expectativas e os riscos associados ao
projeto.
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A análise foi realizada a partir do fluxo de caixa projetado para valores médios
coletados, utilizando-se a Metodologia Multi-índice para a análise do risco e retorno, e
também o Método de Monte Carlo e o software Crystal Ball para gerar as distribuições de
probabilidade dos retornos, com a finalidade de confrontá-los com os riscos percebidos.
Para o desenvolvimento deste trabalho, foram realizadas as seguintes coletas de
informações: entrevista informal junto a clientes bancários sobre a oferta do serviço de
correspondente bancário; levantamento de informações sobre o perfil dos clientes e valor
médio financiado junto à CAIXA; levantamento histórico do número e de valores médios de
contratos emitidos no período de 2009-2011; e, a quantidade diária de atendimento a clientes
sobre financiamento habitacional na agência bancária.
Realizou-se também uma pesquisa bibliográfica, tendo como tema a conceituação e
contextualização do mercado imobiliário, financiamento imobiliário, correspondente
bancário, e das Metodologias Multi-índice e Monte Carlo, utilizadas para a análise do projeto.
O objetivo da coleta de dados é obter informação de indivíduos, comunidades,
contextos, variáveis ou situações em profundidade, nas próprias palavras, definições ou
termos dos indivíduos em seu contexto (SAMPIERI, COLLADO E LÚCIO, 2006). Neste
estudo quantitativo, utilizam-se dados coletados junto a construtoras da região de Londrina,
imobiliárias e CAIXA. A variável de análise foi a quantidade de financiamentos realizados
pelo correspondente bancário.
4. APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS
4.1. Caixa Econômica Federal e Correspondentes Bancários
A CAIXA iniciou a parceria com os correspondentes bancários devido à necessidade
de amenizar a demanda do atendimento nas agências. Esta estratégia logo se revelou como
uma alternativa interessante do ponto de vista social, pois possibilitou o atendimento bancário
comercial e social a vários locais do país que até então não contavam com a presença de
bancos, principalmente destinados às populações carentes em todo o território nacional.
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A estratégia de correspondentes da CAIXA, inicialmente, consistiu em dotar as
agências lotéricas com as funções de correspondente bancário, pela capilaridade, flexibilidade
de horário de atendimento e ambiente físico apropriado ao atendimento de clientes bancários,
e com uma infraestrutura tecnológica já interligada com a da Caixa. (DINIZ, 2007)
Assim, a CAIXA, pioneira na parceria com os correspondentes bancários vem
desenvolvendo práticas que, ao longo do tempo, proporcionaram à instituição vantagens
competitivas em relação aos concorrentes.
Dentro dessas vantagens, destacam-se três importantes diferenciais:
a) o tecnológico, uma vez que a CAIXA gerencia toda a rede de transmissão de
informações on-line da sua rede de correspondentes bancários, o que
possibilita maior efetividade nos processos;
b) ao leque de produtos e serviços oferecidos à população, bem maior do que as
outras instituições financeiras; e
c) os correspondentes tanto recebem dinheiro dos pagamentos de contas, como
pagam benefícios dos programas sociais do governo.
Em relação ao modelo de negócios, os correspondentes da CAIXA dividem-se em
dois: os correspondentes transacionais e negociais. Os correspondentes transacionais, que
dispõem de um sistema tecnológico interligado com a CAIXA para a transmissão de dados
on-line, prestam serviços de arrecadação de contas, pagamento de benefícios, saques e
depósitos em contas de clientes da CAIXA e demais serviços que não exigem um
aprofundado de relacionamento com o cliente.
Os correspondentes negociais, que também dispõem de um link tecnológico com a
CAIXA, prestam o serviços de relacionamento que exigem uma maior conhecimento,
especialmente crédito e financiamento habitacional. Entre os principais serviços estão: a
informação/orientação sobre os produtos da CAIXA da área de atuação dos correspondentes
negociais, atendimento e preparação de documentação, cadastro, digitação e finalização de
processos de financiamentos habitacionais, empréstimos consignados, abertura de conta
corrente para pessoas físicas e jurídicas e comercialização de cartões de crédito. É nesta linha
de correspondente que o presente projeto foi pesquisado.
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A liderança no mercado financeiro em relação à parceria com os correspondentes
também resulta de decisões estratégicas da CAIXA e do modelo de negócios adotado pela
instituição, principalmente pela variedade do portfólio da carteira de crédito, como o crédito
consignado, o crédito imobiliário, microcrédito, abertura de contas, entre outros.
O presente estudo identificou os investimentos e as despesas fixas, para a implantação
do correspondente bancário. Utilizando-se as seguintes definições operacionais:
Investimento Inicial: No valor total de R$ 50.000,00, representado pela compra de três
computadores, três mesas, oito cadeiras, armários e demais benfeitorias no local de instalação
do escritório e capital de giro inicial.
Despesas Fixas: No valor anual de R$ 147.871,00, representados por despesas com pessoal e
encargos, material de expediente, aluguel, depreciação serviços terceirizados, segurança,
energia elétrica e despesas eventuais, conforme tabela um.
ANO 1
Despesas de Pessoal (salário, férias, 13, FGTS116.232
Despesas de Material de Expediente
1.800
Aluguel
18.000
Depreciação
1.500
Serviços terceirizados
5.400
Segurança
840
Energia elétrica
1.200
Eventuais (2%)
2.899
TOTAL
147.871
ANO 2
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 3
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 4
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 5
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 6
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 7
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 8
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 9
116.232
1.800
18.000
1.500
5.400
840
1.200
2.899
147.871
ANO 10
TOTAL
116.232 1.162.320
1.800
18.000
18.000
180.000
1.500
15.000
5.400
54.000
840
8.400
1.200
12.000
2.899
28.994
147.871 1.478.714
Tabela 1 - Despesas Fixas
Remuneração: Pelos serviços prestados os correspondentes bancários negociais recebem da
CAIXA uma remuneração, conforme apresentado na tabela dois.
Tabela 2 - Remuneração Correspondente Bancário - Fonte: CAIXA
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Demonstração de Resultados do Exercício (DRE): Projetou-se uma DRE com base em
levantamentos efetuados na região onde será implantado o correspondente bancário, por meio
de pesquisas em construtoras e imobiliárias, uma vez que o foco principal do serviço a ser
prestado pelo correspondente será o financiamento imobiliário. A região a ser implantado o
correspondente bancário, possui a maior concentração de lançamentos de edifícios
residenciais de padrão médio-alto, em Londrina/PR, com valor médio de R$ 300.000,00 por
imóvel. Pelo levantamento em construtoras constatou-se aproximadamente 30 edifícios
residenciais com média de 15 andares, entre lançamentos e entrega nos próximos dois anos.
Então as estimativas das receitas foram projetadas para se efetivar no primeiro ano 10
contratos mensais de financiamento imobiliário na modalidade SBPE com valor médio
individual de R$ 150.000,00 e remuneração de 1% sobre esse valor. Em conjunto com os
financiamentos serão abertas contas correntes com cheque especial, cartão de crédito
poupança e CDC, totalizando R$ 51,00 por pacote. Considerou-se o período de 10 anos do
projeto, sendo que no primeiro ano serão contratados 120 financiamentos habitacionais com o
pacote de conta corrente/cartão de crédito/cheque especial/CDC. Nos anos seguintes projetouse um aumento de 12 contratos de financiamentos habitacionais e contas ao ano, atingindo um
total de 228 no décimo ano, conforme tabela 3.
ANO 1
ANO 2
ANO 3
ANO 4
ANO 5
ANO 6
ANO 7
ANO 8
ANO 9
ANO 10
TOTAL
Faturamento
186.120
204.732
223.344
241.956
260.568
279.180
297.792
316.404
335.016
353.628
2.698.740
Faturamento Bruto
(-) Imposto - Simples (5,47%)
Receita Líquida de Vendas
(-) Custo Variável do Produto Vendido
(=) Margem Bruta
(-) Despesas Variáveis
(=) Margem Líquida
(-) Despesas Fixas (exclusive juros)
(=) Resultado antes de Juros, IR e CSL
(-) Despesas Fixas de Juros
(=) Resultado
186.120
10.181
175.939
175.939
175.939
147.871
28.068
28.068
204.732
11.199
193.533
193.533
193.533
147.871
45.662
45.662
223.344
12.217
211.127
211.127
211.127
147.871
63.256
63.256
241.956
13.235
228.721
228.721
228.721
147.871
80.850
80.850
260.568
14.254
246.314
246.314
246.314
147.871
98.443
98.443
279.180
15.272
263.908
263.908
263.908
147.871
116.037
116.037
297.792
16.290
281.502
281.502
281.502
147.871
133.631
133.631
316.404
17.308
299.096
299.096
299.096
147.871
151.225
151.225
335.016
18.326
316.690
316.690
316.690
147.871
168.819
168.819
353.628
24.189
329.439
329.439
329.439
147.871
181.568
181.568
2.698.740
152.471
2.546.269
2.546.269
2.546.269
1.478.710
1.067.559
1.067.559
Tabela 3 – Demonstração do Resultado do Exercício
Fluxo de Caixa: O Fluxo de Caixa, assim como a DRE foi projetado para 10 anos, conforme
tabela quatro. Considerou-se além do investimento inicial de R$ 20.000,00 um capital de giro
de R$ 30.000,00 para fazer frente às despesas dos primeiros meses, conforme tabela quatro.
16
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO
ANO 0
Entradas de Caixa
(-)Despesas Fixas (exclusive juros)
-
SALDO DE CAIXA
(+) Depreciação
(-) Amortização do Financiamento
(-) Investimento Inicial em Ativo Fixo
(-) Despesas pré-operacionais
(-) Capital de Giro
(+) Liberação do Financiamento
(+) Valor Residual
(=) Fluxo de Caixa do Investidor
ANO 1
175.939
147.871
ANO 2
193.533
147.871
ANO 3
211.127
147.871
ANO 4
228.721
147.871
ANO 5
246.315
147.871
ANO 6
263.909
147.871
ANO 7
281.503
147.871
ANO 8
299.097
147.871
ANO 9
316.691
147.871
ANO 10
329.440
147.871
28.068
45.662
63.256
80.850
98.443
116.037
133.631
151.225
168.819
181.568
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
29.568
47.162
64.756
82.350
99.943
117.537
135.131
152.725
170.319
2.000
185.068
15.000
5.000
30.000
(50.000)
Tabela 4 - Fluxo de Caixa
4.2. Resultados
Serão apresentados e analisados os indicadores de retorno e de risco da Metodologia
Multi-índice para os fluxos de caixa projetados. O Quadro um apresenta os resultados com os
indicadores que serão interpretados, com a finalidade de aprofundar a percepção do retorno e
RISCO
RETORNO
dos riscos envolvidos na implantação de um correspondente bancário vinculado à CAIXA.
Indicadores
Valor Presente
Valor Presente Líquido
Valor Presente Líquido Anualizado
Índice Benefício/Custo
Retorno Adicional Sobre Investimento (ROIA)
Taxa Interna de Retorno
Índice TMA/TIR
Payback
Índice Payback/N
Grau de Comprometimento da Receita
Risco de Gestão
Risco do Negócio
583.334
533.334
86.798
11,67
27,85%
95,45%
0,10
1,6
0,16
0,44
0,41
0,73
Quadro 1 - Indicadores de Risco e Retorno da Metodologia Multi-índice
Conforme Quadro um, podemos analisar os seguintes indicadores:
VPL - Valor Presente Líquido: Com a implantação do correspondente imobiliário, as
expectativas são de que se recuperem os valores investidos de R$ 50.000,00, durante os 10
anos do fluxo de caixa projetado, recupera-se também o que seria auferido se esse capital
fosse aplicado no mercado financeiro a 10% ao ano e ainda restaria ao final de 10 anos, R$
533.333,00 em valores atuais.
VPLa – Valor Presente Líquido Anualizado: Este indicador tem a interpretação do VPL,
porém representa o retorno do projeto distribuído em períodos anuais. O VPLa do projeto
17
está estimado em R$ 86.798,00, além do que seria auferido se aplicasse no mercado
financeiro a 10% ao ano, representando um alto retorno.
IBC – Índice Benefício/Custo: O IBC é um indicador relativo e mede a expectativa de
retorno para cada unidade de capital investido. Após 10 anos e em valores monetários atuais,
para cada R$ 1,00 investido, hoje obteria-se um retorno de R$ 11,62.
ROIA – Retorno Adicional Decorrente do Investimento: O ROIA, do projeto, foi
calculado em 27,85% ao ano, acima da rentabilidade de 10% ao ano da TMA. Observa-se a
alta rentabilidade do investimento neste projeto.
TMA/TIR – Taxa Média de Atratividade/Taxa Interna de Retorno: A TIR é a taxa que
anula a VPL e na metodologia multi-índice é utilizada como medida de risco. A proximidade
ou a distância da TIR em relação à TMA pode representar o risco ou a segurança do projeto.
O risco é interpretado como a possibilidade de obter maiores ganhos, aplicando-se o capital a
10% ao ano do que investir no projeto em análise. Este risco é mais bem interpretado pelo
índice TMA/TIR em uma escala de zero a um, na qual um representa o risco máximo. O
índice TMA/TIR do projeto de 0,10 representando então um baixo risco.
Payback/N: Este indicador representa o tempo necessário para a recuperação do
investimento, é interpretado como uma medida de risco. Quanto maior o período para se
recuperar o investimento, maior o risco do projeto. No projeto em análise o payback ocorre no
segundo ano. O prazo de 1,6 anos verificado no projeto aponta um baixo risco de não
recuperação do capital investido.
GCR – Grau de Comprometimento da Receita: Este indicador é interpretado como uma
medida de risco operacional do projeto, pois se apresentar lucro apenas a níveis elevados da
capacidade de produção pode-se concluir que o risco é elevado. Quanto mais próximo de um,
maior será o risco operacional do projeto. Um GCR de 0,44 significa que o projeto só
apresentará lucros a 44% da capacidade máxima.
RG - Risco de Gestão: Segundo Souza e Clemente (2009), este indicador “está associado ao
grau de conhecimento e de competência do grupo gestor em projetos similares”. O
conhecimento e a experiência do processo de prestação de serviços e negociações de parcerias
que proporcionam efetividade ao gestor. Assim, o gerente do correspondente bancário deve
ter experiência sobre o trabalho a ser realizado, além de habilidades negociais para agregar
18
novos produtos e serviços, aumentando a rentabilidade do projeto. Por outro lado, A CAIXA
fornece treinamentos da parte operacional do sistema de TI, assim como em relação às normas
e procedimentos dos produtos disponibilizados. Então, o risco de gestão neste
empreendimento, na região em análise, pode ser considerado médio. Em uma escala de zero a
um, onde um implica competência suficiente para gerenciar situações de crise. Considerou-se
em risco médio, 0,41 em razão dos motivos elencados neste índice.
RN - Risco do Negócio: Para Souza e Clemente (2009), “este indicador está associado a
fatores conjunturais e não controláveis que afetam o ambiente do projeto incluindo-se aí as
barreiras à entrada e à saída, as tendências da economia e do setor de atividade.” As
informações sobre esse risco são resultantes tanto da opinião de especialistas como das
análises clássicas do tipo PEST, Cinco forças de Porter e Análise SWOT. Apesar de o
ambiente macroeconômico brasileiro estar estável e com boas perspectivas no setor da
construção civil e consequentemente do financiamento imobiliário, há de se considerar a crise
europeia e a recente desaceleração da economia brasileira. Outro fator a ser considerado é da
parceria com a CAIXA, uma vez que o correspondente fica fragilizado com o contrato que
pode ser alterado ou cancelado.
Assim, por não exercer nenhum poder de controle sobre os fatores econômicos,
políticas governamentais e o contrato de parceria, a demanda e os valores do financiamento
imobiliário são variáveis consideradas que podem determinar o lucro ou prejuízo do
investimento. Assim, há um consenso em caracterizar o Risco de Negócio em 0,73 como
sendo risco médio/alto.
Baixo
B/M
Médio
M/A
Alto
0,0 a 0,2
0,2 a 0,4
0,4 a 0,6
0,6 a 0,8
0,8 a 1,0
Retorno (ROIA)
Risco Financeiro (TMA/TIR)
Risco de Não recuperação do Capital (Payback / N)
Risco Operacional (GCR)
Risco de Gestão
Risco de Negócio
Figura 1 – Percepção de Retorno e Risco do projeto de implantação de Correspondente Bancário
Conforme figura um, em razão do contrato de parceria e da política adotada pela
CAIXA em relação aos correspondentes bancários, o risco mais relevante é o Risco de
Negócio (RN), uma vez que o projeto fica muito dependente da parceria. Outro ponto a ser
19
considerado são os concorrentes e novos entrantes, pois não há barreiras de entrada e nem
exclusividade nos serviços prestados. No entanto, como o investimento é relativamente baixo,
o retorno alto e os riscos variam de baixo para médio, o investimento é considerado
interessante, pela ótica da metodologia multi-índice.
Para maior aprofundamento da análise, foi utilizado o software Crystal Ball como
tecnologia de BI – Business Intelligence para usufruir dos benefícios de direcionar resultados,
aumentar a rentabilidade, otimizar processos, tomar melhores decisões, gerenciar objetivos e
minimizar riscos (DUCLÓS; SANTANA, 2009). Recorreu-se ao Método de Monte Carlo
para gerar um KPI – Key Performance Indicator de tendência, para comparação do ROIA e
TIR em relação aos valores base desses índices. Estes indicadores são determinantes para o
processo decisório.
Figura 2 – Probabilidade de o VPL ser maior que zero = 100%
De acordo com a simulação de Monte Carlo realizada após uma rodada de 5.000
interações, é possível verificar por meio da Figura dois que a probabilidade de o VPL
apresentar valor superior a zero é de 100%. Em outras palavras, o projeto em estudo não
apresenta risco de recuperar o capital investido. Há aproximadamente 67% de probabilidade
de o VPL situar-se entre R$ 470.264,00 e R$ 587.387,00 e 95% de probabilidade do VPL
ficar entre R$ 411.478,00 e R$ 646.622,00.
20
Figura 3 – ROIA
Verificou-se que o projeto de implantação do correspondente bancário, apresenta uma
ótima oportunidade de negócio, devido ao baixo investimento e custo e a alta rentabilidade.
Conforme figura três, da mesma forma que o VPL, o índice ROIA apresenta uma
probabilidade de mais de 46% de ser igual a 27,85 %. Seu valor deverá se situar com 95% de
probabilidade entre 25,07% e 30,31%. E com aproximadamente 67% de probabilidade entre
26,39% e 29%.
Figura 4 - TIR
A figura quatro demonstra que a probabilidade da TIR superar a TMA é de 100%. E
ainda que a probabilidade da TIR se situar entre 55,99% e 127,35% é de aproximadamente
67%.
21
Figura 5 - TIR
Conforme figura cinco, a probabilidade de a TIR superar 95,45% é superior a 47%.
Este resultado representa uma alta rentabilidade, proporcionando ao empreendedor maiores
retornos do investimento.
5. RECOMENDAÇÕES FINAIS
Apesar do aquecimento do setor da construção civil e consequentemente do aumento
do volume de financiamento imobiliário e da estratégia de parceria com os correspondentes
bancários adotada pela CAIXA, é sempre necessário levar em consideração a dependência
dessa parceria e a importância da busca de alternativas para agregar valor ao negócio. Então, o
correspondente bancário deve ter em mente que a sua atuação, experiência e relacionamento
com os clientes geram um diferencial competitivo que se trabalhado adequadamente, poderá
trazer bons retornos.
Neste contexto, o correspondente bancário poderá agregar valor ao negócio por meio
de parcerias com construtoras, sindicatos e imobiliárias incrementando no portfólio de
serviços a venda de imóveis para clientes com cadastro aprovado. Outro serviço que o
correspondente pode oferecer ao cliente é em relação à preparação da documentação do
imóvel e certidões cartorárias, pois muitas pessoas não têm tempo e nem conhecimento sobre
o processo.
22
6. CONCLUSÃO
O surgimento e crescimento do modelo de correspondente bancário podem ser
apontados como o maior fenômeno tecnológico da indústria bancária brasileira, desde a
Internet banking. (DINIZ, 1997) O modelo permitiu aos bancos brasileiros, nos últimos anos,
promover um crescimento sem precedentes nas suas redes de atendimento, permitindo aos
bancos multiplicar o número de pontos de serviço sem incorrer nos custos associados à
operação de agências ou postos tradicionais. Além disso, dado que uma parcela muito
significativa dos estabelecimentos parceiros se encontra em áreas pobres ou mesmo em
municípios distantes, o modelo se revelou um instrumento eficiente para se levar o acesso a
serviços financeiros para populações de baixa renda.
Assim, conforme análise do presente projeto, a implantação de um correspondente
bancário imobiliário, vinculado à CAIXA, torna-se atraente pelo baixo investimento de R$
50.000,00 e rentabilidade representada por uma TIR de 95,45%. Além das perspectivas de
aumento na participação nos serviços prestados ao mercado bancário e fatores positivos da
macroeconomia brasileira associada ao aumento da população das classes C e D, maiores
usuários de serviços prestados pelos correspondentes bancários. (BACEN)
No entanto, há um fator de risco a ser considerado, a parceria com a CAIXA, pois o
correspondente fica fragilizado com o contrato que pode ser alterado ou cancelado, além da
grande concorrência neste setor. Mas, se o correspondente for efetivo em seu trabalho, poderá
se consolidar em relação à parceria e aos concorrentes.
Conclui-se, então, que o correspondente bancário deverá estar atento às novas
oportunidades de negócios que surgirem no mercado, sendo efetivo em suas estratégias. Pois,
apesar do volume de crédito habitacional ter aumentado nos últimos anos, há ainda demanda
nesse setor, conforme estudos do Banco Central do Brasil, sinalizando um bom potencial de
crescimento.
A presente pesquisa analisou uma modalidade de correspondente bancário, vinculado
a uma única instituição financeira. Seriam interessantes estudos de parcerias de
correspondente bancário com outras instituições financeiras, fazendo um comparativo de
riscos e retornos entre diversos projetos nesta modalidade de empreendimento.
23
REFERÊNCIAS
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10.931/2004 - Um Marco para o Mercado Imobiliário, 2004. Disponível em:
<http://www.gerenciamento.ufba.br/Downloads/Patrim%C3%B4nio%20de%20Afeta%C3%
A7%C3%A3o%20cartilha%20CBIC.pdf>. Acesso em: 12 jul. 2010.
DINIZ, E.H. Correspondentes Bancários e Microcrédito no Brasil: Tecnologia Bancária e
Ampliação dos Serviços Financeiros para a População de Baixa Renda. Relatório FGV
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DUCLÓS, L. C.; SANTANA, V. L. Ciclo Estratégico da Informação: como colocar a TI no
seu devido lugar. Curitiba: Champagnat, 2009.
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24
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