4 de maio de 2006
Inovar – O futuro das
Construtoras e
Empreendedoras
Hugo Marques da Rosa
Conteúdo
1. O “Código Genético” da Empresa
2. A inovação no passado - tecnologia de
produto e produção
3. O presente: inovação na gestão
4. Modelo Holístico da Organização
5. O futuro das construtoras e empreendedoras
6. Um caso prático...
1. O “Código Genético” da Empresa
 Fundada em 1973, por Engenheiros de Produção
 Impulso permanente de trazer para a Construção
Civil Brasileira as melhores práticas da indústria
 Compromisso com o desenvolvimento social, na
mais ampla abrangência do termo
2. A inovação no passado
Tecnologia de produto e produção
Iniciativas:
 Introdução dos conceitos de





construção off site e dry
construction
Importação de novas
tecnologias construtivas;
aquisição da patente alemã do
sistema HV
Pré-fabricados arquitetônicos
Intercâmbio Magil- Método
Drywall
Curso de Engenharia de
Produção para a Construção
Civil – Fundação Vanzolini
Condominium Club Ibirapuera
2. A inovação no passado
Tecnologia de produto e produção
2. A inovação no passado
Tecnologia de produto e produção
2. A inovação no passado
Tecnologia de produto e produção
Benefícios:
 Conformidade e produtividade
 Atualização tecnológica
 Reforço de imagem e marca
 Satisfação pessoal e profissional
 Contribuição para o setor
Limitações:
 A empresa refém de sua tecnologia (visão
introspectiva)
 Baixo retorno sobre investimento em P&D puros
 Desvio de foco: baixa ênfase na criação do valor
(percebido) para o cliente
3. O presente: inovação na gestão
Sistema Método de Gestão de Projetos (Baseado
no modelo do PMI – Project Management Institute):
mais que simplesmente custo, prazo e qualidade
3. O presente: inovação na gestão
Sistema Método de Gestão de Projetos (Baseado
no modelo do PMI – Project Management Institute):
mais que simplesmente custo, prazo e qualidade
 Integração
 Escopo
 Tempo
ÁREAS DE  Custo
CONHECIMENTO  Qualidade
 Recursos Humanos
 Comunicações
 Riscos
 Aquisições
Project Management Body of Knowledge
4. Modelo Holístico da Organização
4. Modelo Holístico da Organização
Inovação
no controle dos
processos
empresariais
Inovação no
produto e na
produção
4. Modelo Holístico da Organização
HOJE: Construtoras e Empreendedoras são GESTORAS DE PROJETOS
Inovação
no controle dos
processos
empresariais
Inovação no
produto e na
produção
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Questão:
Em que momento de um
empreendimento temos a
maior capacidade para
influenciarmos nos ganhos de
valor e redução de custos?
CRIAÇÃO DO VALOR
AGREGAÇÃO
DO VALOR
PRESERVAÇÃO
DO VALOR
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Integração das
competências, desde a
concepção, para a
criação do valor
percebido pelo cliente
Inovação
no controle dos
processos
empresariais
Inovação no
produto e na
produção
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Inovação nos níveis da identidade e das
relações, ao longo de todo o
empreendimento:
 Não trabalhar “em linha”
 Desenvolver relações de cooperação
 Compor equipes multidisciplinares desde a
concepção
 “Desfronteirizar” a empresa
 Compor alianças e parcerias
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Alianças estratégicas e atuação no exterior:
Chile
Metodo del Uruguay
Método Argentina
Rio Grande do Sul
Fibra Construções Ltda
Bahia
Região Nordeste
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Integração dos agregadores de valor:
SISTEMA MÉTODO DE
COMPETÊNCIAS
INTEGRADAS
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Responsabilidade social:
Atuação no nível da Identidade
O conceito de
Greenbuilding
apoiado no chamado
Triple Bottom Line
GREEN
BUILDING
ECONOMICAMENTE
VIÁVEL
ECOLOGICAMENTE
SUSTENTÁVEL
SOCIALMENTE
DESEJÁVEL
5. O futuro das construtoras e
empreendedoras
Responsabilidade social:
Atuação no nível da Identidade
O que é um Green Building:
Benefícios para:
 Pessoas
Meio-ambiente
Economia
na construção e operação.
Pré-requisito: abordagem multidisciplinar
6. Um caso Prático...
PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO do
Projeto: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO do
Projeto: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
DADOS DO PROJETO:
Cliente Investidor:
Arquitetos:
Cadeia Hoteleira:
Início da Pré-construção:
Prazo de Pré-construção :
Custo Target (incl. FF&E):
Características do Projeto:
Área Construída Coberta:
Áreas Externas:
Vencejo de Cascada Iguazú S. A.
Estudio Arq. M. R. Alvarez & Asociados
Hilton International
14/jul/2005
4 Meses
US$ XX.000/ quarto
160 Quartos
Centro de Convenções 640 pessoas
2 Meeting Rooms 96 pessoas
Snak Bar/ Restaurantes 200 pessoas
Centro de Saúde (Spa) 80 pessoas
Lobby, Back of the house, Serviços.
12.132 m2
4.510 m2: estacionamentos, piscina,
solarium, paisagismo etc.
PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO do
Projeto: Hotel HILTON
& Resort
6. UmIGUAZÚ
casoGolf
prático...
CONTRATO DE PRÉ-CONSTRUÇÃO:
1. “... O CONTRATANTE já tem contratado os serviços do Estudio Arq.
M. R. Alvarez y Asoc. que se compromete, com o objetivo de
alcançar a meta econômica, acompanhar o processo de concepção
e projeto com a participação da provável Empresa Construtora do
Projecto...”
2. “... A CONSTRUTORA aceita realizar todos os trabalhos inerentes ao
acompanhamento da Etapa de Pré construção... analisando,
informando y sugerindo sobre as soluciones mais adequadas que
conduzam a uma melhor decisão de projeto com ol objetivo de
atingir o “preço meta”, e melhorara qualidade e os prazos da obra.”
PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO do
Projeto: Hotel HILTON
& Resort
6. UmIGUAZÚ
casoGolf
prático...
3. “... Se a proposta econômica da CONSTRUTORA não superar em
mais que 5% o valor meta, O CONTRATANTE se compromete a
adjudicar a execução da obra pelo preço ofertado.”
PROCEDIMENTO NA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO do
Projeto: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
PROCEDIMENTO (ENGENHARIA DO VALOR):
1. Arquiteto: croquis preliminares dentro dos parámetros do programa
inicial.
2. Método: avaliação econômica preliminar e analisa as causas que
impedem o atingimento da meta e sugere mudanças conceituais
3. Arquiteto: elabora novas propostas.
4. Método repete sua análise até aproximar-se da meta
5. Operadora: pede ajustes do projeto a seus padrões
6. Arquiteto: realiza os ajustes
7. Método: analisa custos do projeto e sugere os ajustes que forem
necessários introduzir.
8. Arquiteto: realiza os últimos ajustes e consegue-se a aprovação final
da Operadora.
FASE I DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
PRIMEIRA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 15/Ago/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço Target incl. FF&E:
US$ XX.000/un
Preço alcançado:
+ 32,63%
MODIFICAÇÕES SUGERIDAS:
• Evitar grandes estruturas em
balanço
• Ajustar a implantação aos
níveis do terreno
• Ajustar as dimensões da área
pública ao programa original
• Reduzir superfície de fachadas
AQUI COMEÇA A TAREFA NA
ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
FASE II DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
SEGUNDA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 29/Ago/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 14,97%
MODIFICAÇÃO SUGERIDA:
• Reduzir áreas de circulação
semi-cobertas dos quartos
FASE III DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
TERCEIRA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 10/Set/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 21,37%
MODIFICAÇÕES SUGERIDAS:
• Reduzir o excesso de área
de circulação dos quartos
• Reformular a área do centro
de convenções, conforme
programa original
FASE IV DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
QUARTA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 24/Out/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 26,99%
MODIFICAÇÃO SUGERIDA:
• Existia um excesso de áreas
semi-cobertas embaixo do
edifício, que excede e
complica as previsões
construtivas - resolver
FASE V DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
QUINTA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 02/Nov/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 18,70%
MODIFICAÇÃO SUGERIDA:
• Ajustar área do setor de
serviços ao programa
original
FASE VI DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
6. Um caso prático...
SEXTA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 14/Nov/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 7,57%
MODIFICACÕES SUGERIDAS:
• Ajustar área do Centro de
Convenciones
• Compactar volumes em um
só edifício.
• Reduzir perímetro de
fachadas
• Standarizar dimensões dos
quartos
FASE VII DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
SÉTIMA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 03/Dic/2005
Quantidade de Quartos:
160 unidades
Preço alcançado:
+ 7,43%
MODIFICACÕES SUGERIDAS:
• Reduzir de 4 para 2 os
elevadores de serviço.
• Reduzir áreas de núcleo de
circulação e serviços nos
andares de quartos
• Possibilidade de
incrementar quantidade de
quartos
• FIM DA ETAPA DE PRÉCONSTRUÇÃO
FASE VIII DO PROCESSO DA ETAPA DE PRÉ-CONSTRUÇÃO
PROJETO: Hotel HILTON IGUAZÚ Golf & Resort
OITAVA VERSÃO DE ANTEPROJETO
Data: 10/03/2006
Quantidade de Quartos:
169 unidades
Preço alcançado:
+ 1,17%
MODIFICACÕES INCORPORADAS (destaques):
• Eliminados 2 elevadores de serviços.
• Obtiveram-se 9 quartos além da meta. Total = 169 quartos.
O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO FOI FIRMADO EM 28 DE
MARÇO DE 2006
Sonho, Causa e Valores
Qual é Nossa Causa?
“Ser agente de mudança e progresso da
Engenharia, da comunidade e de todas as
pessoas envolvidas, unindo e
mobilizando talentos e competências da
cadeia de valor.”