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PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA
REGISTRADO(A) SOB N°
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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo de Instrumento n°
0240841-73.2011.8.26.0000,
da Comarca de São Paulo, em que é agravante BANCO
SOFISA
S/A
sendo
agravados
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
ROBERTA e ROSA DE FÁTIMA REBECCHI.
ACORDAM, em 29 a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
Desembargadores
S.
teve
OSCAR
a
participação
FELTRIN
(Presidente),
FRANCISCO THOMAZ E FERRAZ FELISARDO.
São Paulo,26 de outubro de 2011.
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S. OSCAR FELTRIN
PRESIDENTE E RELATOR
dos
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Seção de Direito Privado
AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 0240841-73.2011.8.26.0000
29 a Câmara
Comarca: São Paulo
Agvte:
Banco Sofisa S/A
Agvdos: Condomínio Edifício Roberta; Rosa de Fátima Rebecchi
Juíza: Denise Andréa Martins Retamero
Voto n° 16.026
O crédito do Condomínio ostenta obrigação de
natureza propter rem. É de se afastar, assim, a
pretensão do credor hipotecário quanto à
preferência de seu crédito porque o pagamento,
com prioridade absoluta ao crédito
condominial, outra coisa não faz senão dar
suporte à subsistência da própria unidade
autônoma hipotecada, geradora dos gastos com
sua manutenção.
Banco Sofisa, credor hipotecário na ação de
cobrança de despesas condominiais movida pelo Condomínio
Edifício Roberta à Rosa de Fátima Rebecchi, ora em fase executiva
(processo n.° 0186973-97.1999.8.26.0002 - 6a Vara Cível do Fórum
Regional de Santo Amaro) agrava da r. decisão de fls. 517 dos autos
de origem (aqui, fls. 16) que determinou a preferência do crédito
condominial em relação ao hipotecário, por se tratar de quantia
destinada à manutenção do próprio imóvel.
Sustenta que, na presente ação de execução
ajuizada pelo Condomínio contra a segunda agravada, foi penhorado
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imóvel de propriedade desta "sendo referido bem arrematado em hasta
pública, tendo o arrematante, inclusive, depositado judicialmente o preço
da arrematação". Aduz que a MM Juíza determinou a expedição da
guia de levantamento, entretanto, após a notícia de que o bem seria
objeto
de
garantia
hipotecária
suspendeu
a
autorização
do
levantamento dos valores depositados "determinando, outrossim, a
intimação do agravante acerca da execução, da penhora e das praças".
Posteriormente, a d. magistrada indeferiu a preferência do crédito
hipotecário que "não se aplicaria ao crédito da massa condominial,
oriundos de despesas ligadas à manutenção e preservação da integridade
do próprio bem oferecido em garantia, entendimento este absolutamente
equivocado".
Sustenta
que
em
29/02/1996,
muito
antes
do
ajuizamento da ação de cobrança por parte do Condomínio, "foi
lavrada escritura de confissão de dívida com garantia hipotecária", na
qual a executada deu em garantia, ao Banco, ora agravante, o imóvel
objeto da presente ação, "verifica-se, assim, que a formalização da
garantia hipotecária é muito anterior a ajuizamento da ação" devendo
prevalecer sobre o crédito do Condomínio. Afirma, ainda, que o
crédito hipotecário "deve prevalecer sobre todos os demais, inclusive de
natureza condominial". Cita precedentes. Pede a o efeito suspensivo a
fim de que "seja determinada a suspensão da expedição de qualquer
mandado de levantamento em favor dos agravados" e a final provimento
do agravo, "reconhecendo-se a preferência do crédito hipotecário sobre o
crédito da massa condominial".
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AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 0240841-73.2011.8.26.0000
29a Câmara
O agravo veio instruído com as peças de
interesse.
Foi indeferido o efeito suspensivo (fls.
49/50)
r
E o relatório.
O credor hipotecário, ora agravante, foi
intimado para se manifestar acerca da arrematação e neste recurso
pediu que fosse observada a prioridade na liquidação de seu crédito,
mas não impugnou a arrematação propriamente dita.
E caso de se afastar a pretensão do credor
hipotecário quanto à preferência porque o pagamento, com prioridade
absoluta ao crédito condominial, outra coisa não faz senão dar
suporte à subsistência da própria unidade autônoma hipotecada,
geradora dos gastos com sua manutenção.
Esta conclusão se mostra evidente e isto
pode ser extraído dos artigos 1.336 e seguintes e parágrafo único do
art. 1.422 do Código Civil de 2002, lembrando, com o nosso maior
comentador, J. Nascimento Franco não ser "admissível que um
apartamento proporcione ao beneficiário apenas vantagens a seu dono ou
a terceiro, como o credor hipotecário, transferindo-se aos demais
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condôminos os encargos, num parasitismo que se enquadra na categoria
de autêntico enriquecimento sem causa" ("Condomínio", ed. RT, 5a ed.
p. 345).
O crédito de despesas de condomínio
decorre de obrigação propter rem, não sendo outro o entendimento
desta col. Câmara em julgados reiterados.
Ainda recentemente, em voto do ilustre Des.
PEREIRA CALÇAS, reafirmou-se o entendimento de que "O crédito
por despesas condominiais em favor do Condomínio prefere a qualquer
outro, inclusive ao credor hipotecário. As despesas condominiais
configuram encargos da própria coisa, pois, destinam-se à manutenção e
subsistência do imóvel, de natureza propter rem. Por isso, o credor
hipotecário não tem preferência para levantar produto de arrematação da
unidade condominial hipotecada, antes de, primeiramente, ser efetuado o
pagamento das despesas condominiais" (29a C. AI 1.044.199-0/3).
Nesta mesma linha: Ap. 749.905-0/1, rei.
DYRCEU CINTRA: "O crédito de despesas de condomínio, que decorre
de obrigação propter rem, pela qual responde primordialmente o próprio
bem, independentemente de quem seja seu proprietário, tem preferência
com relação a quaisquer outros, inclusive o hipotecário".
AI n. 727.110-00/7, rei. Des. CELSO
PIMENTEL: "A natureza propter rem da obrigação com despesa de
condomínio, de cuja satisfação depende a subsistência da própria coisa, o
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imóvel, confere privilégio ao respectivo crédito, tornando-o preferencial
em face do credor hipotecário".
AI n. 720.564-00/1, relator Des. MENDES
GOMES: "Há prioridade da cobrança das despesas condominiais frente
ao crédito hipotecário, sob pena de inviabilização da existência do próprio
condomínio, que deixaria de receber o valor correspondente aos gastos
com a manutenção da unidade hipotecada, o que, à evidência, não é o
objetivo da garantia real, vinculada que está apenas ao cumprimento da
obrigação entre credor e devedor hipotecário, e não como meio de isenção
do pagamento daquelas despesas tidas com o bem hipotecado. Inteligência
do art. 1564 do Código Civil".
Confirmando a tese, o Superior Tribunal de
Justiça consolidou o entendimento:
"Civil. Crédito do Condomínio por conta de
quotas não pagas. Preferência sobre o crédito
hipotecário. As quotas de condomínio dizem
respeito à conservação do imóvel, sendo
indispensáveis à integridade do próprio crédito
hipotecário, inevitavelmente depreciado se a
garantia perder parte do seu valor; pagamento
preferencial, nesse contexto, das quotas de
condomínio. Recurso especial não conhecido
(REsp
208896/RS;
Ministro
ARI
PARGENDLER; Terceira Turma; julgado em
07/11/2002; DJ 19.12.2002 p. 361).
Civil. Recurso Especial. Ação de Execução.
Crédito hipotecário. Crédito oriundo de
despesas condominiais em atraso. Preferência.
Por se tratar de obrigação propter rem, o
crédito oriundo de despesas condominiais em
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atraso prefere ao crédito hipotecário no
produto de eventual arrematação (REsp n°
605056/SP,
relatora
Ministra
NANCY
ANDRIGHI, julgado em 13/09/2005).
Civil. Recurso Especial. Ação de Execução.
Crédito hipotecário. Crédito oriundo de
despesas condominiais em atraso. Preferência.
Por se tratar de obrigação propter rem, o
crédito oriundo de despesas condominiais em
atraso prefere ao crédito hipotecário, pois pelo
fato de ser esse de natureza real, há de recair
sobre o imóvel e sobre os ônus a ele relativos.
Precedente da Terceira Turma. Recurso
especial não conhecido (REsp 469.915/RJ, Rei.
Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma,
julgado em 28.09.2004, DJ 01.02.2005 p.
538)".
Isto posto, nego provimento ao agravo.
Des. S. OSCAR FELTRIN
Relator
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