REGISTRO DE IMÓVEIS I
PROFESSORA MONETE
HIPÓLITO SERRA
(Registradora Civil e Tabeliã
de Notas do Distrito do
Jaraguá – São Paulo, Capital)
SISTEMA REGISTRAL
IMOBILIÁRIO
Definição: conjunto de regras e
princípios acerca da criação,
modificação e extinção dos direitos
reais. Engloba não só a tutela destes
direitos, como a liberdade de
contratar sobre os mesmos e os
efeitos decorrentes da sua
publicidade inscritiva.
DIREITOS
REAIS X PESSOAIS
Direitos reais: poder direto e
imediato sobre a coisa, oponível erga
omnes, e independentemente de com
quem se encontre a coisa (direito de
sequela) .
Direitos pessoais: relação entre
pessoas, tendo por objeto uma
prestação.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Sob o ponto de vista de organização
- SISTEMAS DE FÓLIO REAL: nestes a
organização do registro sé dá por predios, ou
seja, todos os lançamentos de direitos reais
são estruturados em função do imóvel em
relação ao qual estes direitos se refiram. É o
que ocorre no nosso sistema atual de
matriculas.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Observa-se claramente esta característica
com a leitura do art. 176, §1º, I da LRP que
assim dispõe:
“Cada imóvel terá sua matricula própria, que
será aberta por ocasião do primeiro registro a
ser feito na vigência desta Lei”.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
- SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a
organização se dá em virtude das pessoas
envolvidas na relação obrigacional
independentemente do imóvel que esteja
envolvido na transação.
Exemplo – Sistema das Transcrições
(anterior às Matriculas).
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Sob o ponto de vista dos efeitos
- SISTEMAS DECLARATIVO: o registro não
é pressuposto para a transmissão do direito
real a qual se dá com o contrato, tem como
seu ícone o SISTEMA FRANCÊS.
TRANSMISSÃO – CONTRATO.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Sob o ponto de vista dos efeitos
- SISTEMA CONSTITUTIVO: o registro é
ESSENCIAL para a transmissão do direito
real, tem como seu ícone o SISTEMA
ALEMÃO.
TRANSMISSÃO – REGISTRO.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
SISTEMA BRASILEIRO
ECLÉTICO – Misto entre os sistemas declarativos e
constitutivos.
Regra – SISTEMA CONSTITUTIVO.
Todavia, existem casos em que a alteração do direito
real independe do registro (sistema declarativo)
como ocorre na usucapião, sucessão causa mortis,
desapropriação, etc. Nestes casos registro visa
atingir a publicidade.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Maior diferença entre o sistema
alemão e brasileiro (em sua forma
constitutiva) – GRAU DA
PRESUNÇÃO DE VERACIDADE
ATRIBUÍDA AO REGISTRO.
Sistema Alemão – juris et de jure
Sistema Brasileiro – juris tantum.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
A expressão da relatividade do direito real
brasileiro esta descrita no §2º do artigo
1.245 do CC 2002 que assim dispõe:
“Enquanto não se promover, por meio de
ação própria, a decretação de invalidade
do registro, e o respectivo cancelamento,
o adquirente continua a ser visto como
dono do imóvel.”
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Outra grande diferença entre os
sistemas reside na publicidade
material, visto que na Alemanha
ela é restrita àqueles que
demonstrarem legítimo interesse e
no Brasil é livre.
CLASSES DOS SISTEMAS
REGISTRAIS
Neste sentido temos o artigo 16 da
LRP que assim dispõe:
“Qualquer pessoa pode requerer
certidão do registro sem informar ao
oficial ou ao funcionário o motivo do
interesse do pedido.”
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
Até agora analisado o sistema comum (regra), mas
existem outras modalidades convivendo em nosso
país. São elas:
- SISTEMA TORRENS
- SISTEMA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIR RURAIS
POR ESTRANGEIROS
- SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICAS
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
SISTEMA TORRENS
(Decreto 451-B de 31/05/1890 e 955-A de 5/11/1890)
Implementado por Rui Barbosa com base no
Sistema Australiano.
Originalmente poderia compreender imóveis
urbanos e rurais sendo restringido apenas
aos rurais a partir do CPC de 1939 (art. 457)
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
Inscrição – invulnerabilidade do direito.
Apesar de não se poderem inscrever novos imóveis
urbanos os já inscritos não perdem esta garantia.
Características quando da sua implementação:
Possibilidade de alienações e onerações no próprio
título através de endossos e tradição. Sem
formalização do negócio causal. (primeira causa de
esvaziamento – insegurança)
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
HOJE:
Não existe livro especial – averbação na matricula.
Não subsiste mais sistema de endossos e tradição
do título.
Procedimento para obtenção da garantia:
(arts. 277 a 288 LRP)
Pedido endereçado ao juiz autuado pelo registrador
que verificará sua regularidade podendo fazer
exigências (sujeitas ao procedimento de dúvida).
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
Pedido em ordem – remessa ao Juiz que se
entender que os documentos justificam a
propriedade do requerente expedirá editais,
ordenará que se notifiquem as pessoas
interessadas e ouvirá o Ministério Público.
Não havendo impugnações - inscrição.
Impugnado – procedimento ordinário (cancelandose a prenotação mediante mandado).
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
SISTEMA ESPECIAL IMÓVEIS
RURAIS ADQUIRIDOS POR
ESTRANGEIROS
(Lei 5.709/71 e Decreto 74.965/74)
Objetivo – regulamentar aquisição de
imóveis rurais por estrangeiros.
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
POR QUE ESTA
REGULAMENTAÇÃO SERIA
NECESSÁRIA?
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
Evitar alienações de partes estratégicas do território
nacional à estrangeiros.
SOBERANIA E SEGURANÇA NACIONAL
Não é forma constitutiva de direito real – forma de
controle de quantidade e localidade de imóveis
adquiridos por estrangeiros.
Livro Especial – REGISTRO DE TERRAS RURAIS
ADQUIRIDAS POR ESTRANGEIROS.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 1º (Lei 5.709/71)- O estrangeiro residente no
País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a
funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel
rural na forma prevista nesta Lei.
Pessoa física estrangeira que não resida no
Brasil ou pessoa jurídica estrangeira que não
esteja autorizada a funcionar no Brasil, não
poderá adquirir imóvel rural situado no
território brasileiro.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Segundo o artigo 1.126 CC :
É nacional toda sociedade organizada
de conformidade com a lei brasileira e
que tenha no País a sede de sua
administração.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 1º(Art. 1 da Lei 5709/71) - Fica, todavia,
sujeita ao regime estabelecido por esta
Lei a pessoa jurídica brasileira da qual
participem, a qualquer título, pessoas
estrangeiras físicas ou jurídicas que
tenham a maioria do seu capital social e
residam ou tenham sede no Exterior.
Todavia, EC 6/95 alterou art. 171 CF retirando
de seu texto os conceitos que diferenciavam
“empresa brasileira” (art. 171, I) de “empresa
brasileira de capital nacional” (art. 171, II).
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Essa alteração teve o intuito de impedir
qualquer proteção, benefício ou
tratamento preferencial as empresas
brasileiras de capital nacional, visando
fortalecer a globalização.
Neste contexto a Advocacia Geral da
União emitiu o parecer AGU/LA-01/97
(aprovado pelo Presidente Fernando
Henrique Cardoso) adotando o
entendimento de que o §1º, do art. 1º da
Lei nº 5.709/71 não teria sido
recepcionado pela CF/88.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Processo CG n° 2010/83224 (250/10-E)
REGISTRO DE IMÓVEIS. Aquisições de imóveis rurais
por pessoas jurídicas brasileiras com participação
majoritária estrangeira. Indicação do entendimento a
ser seguido, a respeito da matéria, pelo CNJ.
Remessa a esta CGJ para que determine a
observância, pelos tabeliães e oficiais de registro,
além das devidas comunicações por parte destes
últimos. Inteligência dos arts. 10, 11, 12, c.c. 1°, § 1°;
todos da Lei n° 5.709/71. Superveniência de parecer
da Advocacia Geral da União, revendo seu
posicionamento anterior, devidamente aprovado pela
Presidência da República. Decisão de caráter
normativo por parte desta CGJ.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 2º (Art. 1 Lei 5709/71) - As restrições
estabelecidas nesta Lei não se aplicam
aos casos de sucessão legítima,
ressalvado o disposto no art. 7º
Parágrafo só fala em sucessão
legítima - a testamentária estaria
sujeita a todas as restrições trazidas
pela lei.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
O artigo 7 a que se refere o parágrafo
comentado trata de aquisição de
terras em áreas consideras
indispensáveis para segurança
nacional, caso em que mesmo se
tratando de sucessão legítima
depende do assentimento prévio da
Secretaria-Geral do Conselho de
Segurança Nacional.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
O QUE É
CONSIDERADO ÁREA
INDISPENSÁVEL
PARA A SEGURANÇA
NACIONAL?
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Faixa interna, de 150 quilômetros
de largura, paralela à linha
divisória do território nacional; (lei
6.634/79, art. 1)
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Pessoa física estrangeira - regras:
Art. 3º - A aquisição de imóvel rural
por pessoa física estrangeira não
poderá exceder a 50 (cinqüenta)
módulos de exploração indefinida,
em área contínua ou descontínua.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
O QUE SERIA UM
MÓDULO DE
EXPLORAÇÃO
INDEFINIDA?
IMÓVEL RURAL
DEFINIÇÕES BÁSICAS
MÓDULO RURAL – Específico do imóvel segundo a
sua exploração.
MÓDULO FISCAL – Média da área dos módulos
rurais do município.
MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA – Base
no Módulo Rural mas sem levar em conta a
exploração de cada imóvel (de acordo com a ZTM)
ZTM (Zona Típica de Módulo) – Estabelecida pelo
INCRA de acordo com as caracteristicas da região.
IMÓVEL RURAL
DEFINIÇÕES BÁSICAS
Código da ZTM ZTM MEI (em ha) FMP (em ha)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
A1
A2
A3
B1
B2
B3
C1
C2
D1
5
10
15
20
25
30
35
70
100
2
2
3
3
3
4
4
5
5
IMÓVEL RURAL
DEFINIÇÕES BÁSICAS
FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO
(FMP): Menor área que pode resultar do
parcelamento do imóvel rural.
Variável de acordo com a ZTM que varia
de acordo com as características da
região, sendo que o mínimo necessário
para a exploração rural depende do tipo
de exploração da região, condições gerais
do solo, adensamento populacional, etc.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
DISCUSSÃO SOBRE SE O MÓDULO
PODERIA SER MENOR QUE A FMP.
Art. 65 (Estatuto da Terra) - “O
imóvel rural não é divisível em áreas
de dimensão inferior à constitutiva
do módulo de propriedade rural.”
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 8 da lei 5.868/72 – Para fins de
transmissão a qualquer título, na forma do
art. 65 (lei 4.504/64 – Estatuto da Terra),
nenhum imóvel rural, poderá ser
desmembrado ou dividido em área de
tamanho inferior à do módulo calculado
para o imóvel OU da fração mínima de
parcelamento fixada no parágrafo primeiro
deste artigo, prevalescendo a de menor
área.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Voltando a lei 5.709/71 - o §1 do art.3
assim dispõe:
§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área
não superior a três módulos, a aquisição
será livre, independendo de qualquer
autorização ou licença, ressalvadas as
exigências gerais determinadas em lei.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
A aquisição até 3 módulos é livre,
salvo se a área estiver situada em
área considerada indispensável à
segurança nacional, em que
dependerá de assentimento prévio
da Sec. Geral do Cons. de Defesa
Nacional (art. 7.º, § 1.°, do
regulamento).
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a
aquisição de área compreendida entre 3 (três) e
50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida.
Esta norma é o Decreto 74.965/74 o qual em seu
art. 7, § 2 determina que para estes casos será
necessária a autorização do INCRA.
As autorizações do INCRA e da Secretaria Geral
do Conselho de Defesa Nacional terão prazo de
validade de 30 dias no qual deverá ser lavrada a
escritura seguindo-se a transcrição no Registro
de Imóveis no prazo de 15 dias.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 5º - As pessoas jurídicas
estrangeiras referidas no art. 1º
desta Lei só poderão adquirir
imóveis rurais destinados à
implantação de projetos agrícolas,
pecuários, industriais, ou de
colonização, vinculados aos seus
objetivos estatutários.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Pessoas jurídicas estrangeiras não
poderão simplesmente investir na
aquisição de terras brasileiras.
Projetos deve estar vinculada aos
objetivos estatutários da empresa,
ou seja, a empresa deve ser um
empresa agrícola, pecuária,
industrial ou de colonização.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 1º - Os projetos de que trata este artigo
deverão ser aprovados pelo Ministério da
Agricultura, ouvido o órgão federal
competente de desenvolvimento regional
na respectiva área.
Além de ser necessária a implantação de
um projetos vinculado aos objetivos
sociais da empresa esta implantação tem
que ser aprovada pelo Ministério da
Agricultura.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Caso o projeto não seja aprovado fica
vedada a compra da terra.
§ 2º - Sobre os projetos de caráter
industrial será ouvido o Ministério da
Indústria e Comércio.
PROJETOS AGRÍCOLAS, PECUÁRIOS E
DE COLONIZAÇÃO – MINISTÉRIO DA
AGRICULTURA.
INDUSTRIAIS – MINISTÉRIO IND E COM
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 8º - Na aquisição de imóvel rural
por pessoa estrangeira, física ou
jurídica, é da essência do ato a
escritura pública.
Independentemente das hipóteses
gerais de dispensa da escritura
pública, toda vez que o adquirente
for pessoa estrangeira será da
essência do ato a escritura pública.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 9º - Da escritura relativa à aquisição
de área rural por pessoas físicas
estrangeiras constará, obrigatoriamente:
I - menção do documento de identidade do
adquirente;
II - prova de residência no território
nacional; e
III - quando for o caso, autorização do
órgão competente ou assentimento prévio
da Sec-Geral do Conselho de Segurança
Nacional (hoje Cons Defesa Nac).
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Parágrafo único. Tratando-se de
pessoa jurídica estrangeira, constará
da escritura a transcrição do ato que
concedeu autorização para a
aquisição da área rural, bem como
dos documentos comprobatórios de
sua constituição e de licença para
seu funcionamento no Brasil.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 10 - Os Cartórios de Registro de Imóveis
manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das
aquisições de terras rurais por pessoas
estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá
constar:
I - menção do documento de identidade das
partes contratantes ou dos respectivos atos de
constituição, se pessoas jurídicas;
II - memorial descritivo do imóvel, com área,
características, limites e confrontações; e
III - transcrição da autorização do órgão
competente, quando for o caso.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 11 - Trimestralmente, os Cartórios de
Registros de Imóveis remeterão, sob pena
de perda do cargo, à Corregedoria da
Justiça dos Estados a que estiverem
subordinados e ao Ministério da
Agricultura, relação das aquisições de
áreas rurais por pessoas estrangeiras, da
qual constem os dados enumerados no
artigo anterior.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel
situado em área indispensável à segurança
nacional, a relação mencionada neste artigo
deverá ser remetida também à Secretaria-Geral
do Conselho de Segurança Nacional.
As informações devem também ser prestadas ao
INCRA (item 91 Cap XX NSCGJ).
Na hipótese de inexistência de aquisição de
imóvel rural por estrangeiro, a comunicação
negativa também é obrigatória e será feita
trimestralmente à CGJ (item 92.1 Cap XX NSCGJ).
A volta para as mãos de brasileiros tb devem ser
comunicadas a CGJ.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 12 - A soma das áreas rurais pertencentes a
pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não
poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos
Municípios onde se situem, comprovada por
certidão do Registro de Imóveis, com base no
livro auxiliar de que trata o art. 10.
§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não
poderão ser proprietárias, em cada Município, de
mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado
neste artigo.
MESMA NACIONALIDADE – MENOS QUE 10%
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
O parágrafo segundo do artigo em análise
traz às exceções a esta regra de limite de
¼ do território do município para
estrangeiros e limite de 40% deste ¼ para
estrangeiros da mesma nacionalidade.
Assim, estas exceções não se referem a
regra geral de necessidade de autorização
para aquisição de área superior a três
módulos que continua incidindo sobre os
casos abaixo relacionados.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo
as aquisições de áreas rurais:
I - inferiores a 3 (três) módulos;
II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de
promessa de compra e venda, de cessão ou de
promessa de cessão, mediante escritura pública
ou instrumento particular devidamente
protocolado no Registro competente, e que
tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do
promitente comprador, antes de 10 de março de
1969;
III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou
for casado com pessoa brasileira sob o regime de
comunhão de bens.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 3º - O Presidente da República poderá, mediante
decreto, autorizar a aquisição além dos limites
fixados neste artigo,(limite de ¼ de estrangeiros e
40% mesma nacionalidade) quando se tratar de
imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários
em face dos planos de desenvolvimento do País.
Art. 14 - Salvo nos casos previstos em legislação de
núcleos coloniais, onde se estabeleçam em lotes
rurais, como agricultores, estrangeiros imigrantes, é
vedada, a qualquer título, a doação de terras da
União ou dos Estados a pessoas estrangeiras,
físicas ou jurídicas.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 15 - A aquisição de imóvel rural, que viole as
prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O
tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro
que a transcrever responderão civilmente pelos
danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo
da responsabilidade criminal por prevaricação ou
falsidade ideológica. O alienante está obrigado a
restituir ao adquirente o preço do imóvel.
SENDO DECLARADA NULA A COMPRA NÃO
EXISTE POSSIBILIDADE DE RATIFICAÇÃO OU
APROVEITAMENTO DE QUALQUER FORMA DOS
ATOS PRATICADOS.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Restrições aplicam-se também no caso de
fusão ou incorporação de empresas,
alteração de controle acionário ou
transferência de pessoa jurídica nacional
para estrangeiros, bem como no caso de
usucapião, por se entender que o termo
aquisição deve ser entendido de maneira
ampla.
Única exceção feita lei 6.572/78 - aquisição
“causa mortis” e ainda assim somente no
caso de sucessão legítima (ficando assim
excluídas as testamentárias).
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
NÃO EXISTE NENHUMA
VEDAÇÃO A QUE O
ESTRANGEIRO ADQUIRA
IMÓVEIS URBANOS NO PAÍS,
PODENDO FAZÊ-LO
LIVREMENTE.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
COMO O CONTROLE DAS
PROPRIEDADES RURAIS
ESTRANGEIRAS É FEITA PELO
RI É NECESSÁRIA CERTIDÃO
DESTE PARA O PEDIDO DE
AUTORIZAÇÃO DE NOVAS
AQUISIÇÕES, BEM COMO PARA
A LAVRATURA DA ESCRITURA.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 6º (Dec 74965/74) - Ao estrangeiro que pretende
imigrar para o Brasil é facultado celebrar, ainda em
seu país de origem, compromisso de compra e
venda do imóvel rural desde que, dentro de 3 (três)
anos, contados da data do contrato, venha fixar
domicílio no Brasil e explorar o imóvel.
§ 1º Se o compromissário comprador descumprir
qualquer das condições estabelecidas neste artigo,
reputar-se-á absolutamente ineficaz o compromisso
de compra e venda, sendo-lhe defeso adquirir, por
qualquer modo, a propriedade do imóvel.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
§ 2º No caso previsto no parágrafo antecedente,
caberá ao promitente-vendedor propor a ação para
declarar a ineficácia do compromisso, estando
desobrigado de restituir as importâncias que recebeu
do compromissário comprador.
§ 3º O prazo referido neste artigo poderá ser
prorrogado pelo Ministério da Agricultura, ouvido o
INCRA, se o promitente-comprador embora sem
transferir seu domicílio para o Brasil por motivo
justificado, utilizou o imóvel na implantação de
projeto de culturas permanentes.
§ 4º Dos compromissos de compra e venda devem
constar obrigatoriamente, sob pena de nulidade, as
cláusulas estabelecidas neste artigo.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Art. 9º O interessado que pretender obter autorização
para adquirir imóvel rural formulará requerimento ao
INCRA, declarando:
a) se possui, ou não, outros imóveis rurais;
b) se, com a nova aquisição, suas propriedades não
excedem 50 (cinquenta) módulos de exploração
indefinida, em área contínua ou descontínua;
c) a destinação a ser dada ao imóvel, através do
projeto de exploração, se a área for superior a 20
(vinte) módulos.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
Parágrafo único. O requerimento de autorização será
instruído por documentos que provem:
1) a residência do interessado no território nacional;
2) a área total do município onde se situa o imóvel a
ser adquirido;
3) a soma das áreas rurais transcritas em nome de
estrangeiros, no município, por grupos de
nacionalidade;
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR
ESTRANGEIROS
4) qualquer das circunstâncias mencionadas
nos incisos do § 2º do artigo 5º deste
Regulamento.
(os casos que dispensam do limite de ¼ de
terras estrangeiras no município e 40%
destas terras para a mesma nacionalidade)
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
SISTEMA DE PROPRIEDADES
PÚBLICAS
(Lei 5.972/73, Lei 9.821/99, Lei 5868/72 e Decreto-lei
72.106/73)
Os bens públicos de uma forma geral não
ficam sujeitos a registro no registro
imobiliário competente.
Não obrigatoriedade diferente de
impossibilidade.
SISTEMAS REGISTRAIS DO
BRASIL
Esta dispensa se funda no fato deste tipo
de bem ser impenhorável e imprescritível,
sendo ainda em regra inalienável
(necessitando para alienação que não
esteja afetado e que exista autorização
legislativa).
Todavia, necessária a inscrição para os fins
de alienação ou oneração (com efeitos de
PUBLICIDADE- inscrição DECLARATIVA)
para que seja mantida a continuidade
registrária.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Início – Todas as terras eram públicas.
Capitanias Hereditárias – Ordenações do Reino.
Doações (sem transmitir o domínio pleno até
satisfeita a condição de exploração efetiva das
terras) à pessoas escolhidas pela Coroa com o
compromisso de cultiva-las, sob pena de retornarem
a Coroa (terras devolutas).
Propriedade transferia-se pela tradição (art. 5 par. 1).
Sistema que não conferia segurança a terceiros,
sobretudo quanto a constituição de hipotecas.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Lei Orçamentária nº 317 de 31/10/1843
regulamentada pelo Decreto nº 482 de 14/11/1846
– criou nosso primeiro registro geral de hipotecas
(visando dar maior garantia aos créditos) – deixou
de fora os demais tipos de direitos reais.
Lei nº 601 de 18/09/1850 separou os bens do
domínio publico dos do particular criando o registro
paroquial que visava inventariar as terras
possuídas
no
Brasil.
Efeitos
meramente
estatísticos, não conferia propriedade.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Lei nº 1.237 de 24/09/1864:
a) instituiu o registro de imóveis por ato inter vivos e
a constituição dos ônus reais (art. 7º);
b) declarau que a transmissão não se operava a
respeito de terceiros, senão pela transcrição desde
a sua data (art.8º), e que esta não induziria a prova
do domínio;
Excluiu os atos judiciais e as transmissões
Causa mortis.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
c) aboliu hipotecas não estabelecidas por ela (art. 1º),
restringindo o objeto da hipoteca aos bens imóveis
por ela enumerados (art. 2º);
d) manteve as hipotecas legais gerais sobre bens
presentes e futuros apenas em favor da mulher
casada, dos menores e dos interditos (art. 3º, §11),
e exigiu que as demais hipotecas legais fossem
especializadas;
e) determinar que a hipoteca convencional fosse
sempre especial, com quantia determinada e sobre
bens presentes (art. 4º);
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
f) exigiu a escritura pública como da substância do
contrato (art.4º, § 6º) e sua inscrição no registro,
para valer contra terceiros;
g) reconheceu a hipoteca judiciária (arts 3º e 9º);
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
h) instituiu a prenotação, ou seja, a anotação
preventiva para garantir a prioridade em
favor das hipotecas que dependessem de
especialização (art. 9º, § 27);
i) enumerou, taxativamente, os ônus reais
(art. 6º), sujeitando-os à transcrição.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Lei nº 3272 de 5/10/1885 – obrigatoriedade de
inscrição de todas as hipotecas legais.
Decreto 451-B – criou o Registro Torrens.
Código Civil de 1916 (art. 530 a 534, 859 e 860) –
criou a instituição pública Registro Imobiliário com a
incumbência de constituição de direitos reais.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Decreto nº 18.542/28 – estabeleceu a
obrigatoriedade da transcrição anterior para
que se pudesse transcrever ou inscrever
qualquer título no Registro de Imóveis.
Excepcionalmente por ocasião da primeira
inscrição permitia a inscrição simultânea
tanto do título pelo qual o transmitente
adquiriu o direito como daquele pelo qual
transmitia.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Dispensava o registro do título anterior
quando este não estivesse obrigado a
registrar segundo o direito então vigente
(mas este deveria ser apresentado).
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Decreto nº 4867/39 – regime precursor ao atual.
Fólio Pessoal - apesar de o sistema não ser
organizado exatamente pelo nome (como ocorre no
Sistema Francês) e sim pela seqüência dos atos,
neste regime dava-se mais importância as pessoas
que figuravam no registro do que ao imóvel
propriamente dito.
A cada transmissão - nova transcrição com número
próprio.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
Possibilidade de uma única transcrição se
proceder a transferência de mais de um imóvel,
desde que se vinculasse ao mesmo adquirente,
podendo até ser diversos os transmitentes.
Livro 3-A, de Transcripção dos Immoveis a folhas 78 (setenta e
oito) e sob número de ordem 157 (cento e cinquenta e sete),
verifiquei constar a transcrição seguinte aqui trasladada verbo
ad verbum, a saber:”Nº DE ORDEM: 157. DATA: 2 de julho de
1929. FREGUEZIA DO IMMOVEL: Marília. DENOMINAÇÃO
OU RUA E Nº DO IMMOVEL: Patrimonio “Oriente”. Lotes 5 e 6
do quarteirão 2 . Av. Rodolpho Miranda. CONFRONTAÇÕES E
CARACTERISTICOS DO IMMOVEL: Dois lotes de terreno
numeros cinco e seis no quarteirão nº 2, com frente para a
Avenida Rodolpho Miranda, medindo onze metros por trinta e
trez metros de fundos. NOME E DOMICILIO DO ADQUIRENTE:
Maria José Carvalho, Geraldo de Carvalho e Antonio de
Carvalho, domiciliados em Pompéia, menores impuberes.
NOME E DOMICILIO DO TRANSMITENTE: Carlos Vendramini
e sua mulher dona Thereza Denipotti, proprietarios, domiciliados
em Marilia. TITULO: Venda e compra. FÓRMA DO TITULO E
TABELIÃO QUE O FEZ: Escriptura publica de 12 de abril de
1929, lavrada nas nótas do tabelião de Marilia, Rodolpho
Vegueiros. VALOR DO CONTRACTO: R$800$000 (oitocentos
mil réis). CONDIÇÕES DO CONTRACTO: Não há. Piratininga, 2
de julho de 1929. (Devidamente Selada). O Off., (a.) Francisco
de Castro. AVERBAÇÕES: Tr. 8.357 (Total)
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
As descrições eram muito precárias sendo comuns
expressões como “mais ou menos” para elucidar o
tamanho de um imóvel, visto que as áreas não
eram elementos essenciais sendo considerado
meramente enunciativo.
As medidas perimetrais e as confrontações
também na maioria das vezes não se mostravam
precisas sendo também corriqueira a expressão
“com quem de direito” para designar confrontantes.
QUADRO DA EVOLUÇÃO LEGISLATIVA
REGISTRAL NO BRASIL
Confrontações e característicos do immóvel: Um imóvel
agrícola, denominado Paiol, situado neste município de
Piratininga, constituído de terras de cultura, com a área
de 195 alqueires e 1/2, mais ou menos, com 9.500 pés
de café formados, 05 casas para colonos, construídas de
tábuas cobertas de telhas, uma casa de morada também
construída de tábuas coberta de telhas, paiol assoalhado,
coberto de telhas, pasto fechado com arame, com a área
de 40 alqueires mais ou menos, um carro com nove bois
e um novilho e gado de criar, dividindo o immóvel em sua
integridade com Luiz de tal, até a estrada de automóvel
que vem de Bauru, dividindo com o Japonez Lêda, até o
segundo mata burro; seguindo direito, até Água do
Paiol, segue dividindo com quem de direito e depois
pela estrada de automóvel até outro mata burro,
dividindo com Jeovah ou com o sítio que foi de Antonio
Soares, até encontrar com herdeiros de Farias, vai
dividir com os compradores desde a divisa do pasto até
a lavoura de café, que são ligadas.
QUADRO DA EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA REGISTRAL
NO BRASIL
As transcrições das transmissões se faziam no
Livro nº 3 vigente, sendo que as garantias
hipotecárias no Livro nº 2, as penhoras no Livro nº
4 e os loteamentos no Livro nº 08, sendo que um
mesmo imóvel poderia ter inscrições e transcrições
em todos os livros, dependendo dos atos
praticados.
DIFERENÇA ENTRE
TRANSCRIÇÃO E
MATRICULA
Lei 6.015/73 (MATRICULAS) – Sistema atual
Organização por imóvel (a cada imóvel deverá
corresponder uma única matricula, ficando gravada
nela todo o histórico desta propriedade).
Art. 176. O Livro 2 – Registro Geral – será destinado
à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação
dos atos relacionados no art. 167 e não aribuídos ao
Livro n.3.
MATRICULA
A descrições das propriedades são feitas de forma
rígida e completa, trazendo a Lei de Registros
Públicos todos os requisitos para abertura de uma
matricula e para a feitura de cada registro.
Parágrafo primeiro (art. 176 LRP) - “A escrituração
do Livro n. 2 obedecerá às seguintes normas:
I- cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta
por ocasião do primeiro registro a ser feito na
vigência desta Lei;
MATRICULA
II – são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel que será feita com a
indicação:
a) se rural, do código de imóvel, dos dados
constantes do CCIR, da denominação e de suas
características, confrontações, localização e área;
MATRICULA
b) se urbano, de suas características e
confrontações, localizações, área, logradouro,
número e de sua designação cadastral, se houver.
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário,
bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a
profissão, o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta
deste, sua filiação;
MATRICULA
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede
social e o número de inscrição no Cadastro
Geral de Contribuintes do Minsitério da
Fazenda;
5) O número do registro anterior;
TÍTULOS ADMITIDOS NO
REGISTRO DE IMÓVEIS
Art. 221 - Somente são admitidos registro:
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em
consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei,
assinados pelas partes e testemunhas, com as
firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento
quando se tratar de atos praticados por entidades
vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
TÍTULOS ADMITIDOS NO
REGISTRO DE IMÓVEIS
III - atos autênticos de países estrangeiros, com
força de instrumento público, legalizados e
traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório
do Registro de Títulos e Documentos, assim como
sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após
homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
(ATUALMENTE STJ)
IV - cartas de sentença, formais de partilha,
certidões e mandados extraídos de autos de
processo.
TÍTULOS ADMITIDOS NO
REGISTRO DE IMÓVEIS
Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos
os atos relativos a imóveis, bem como nas
cartas de sentença e formais de partilha, o
tabelião ou escrivão deve fazer referência à
matrícula ou ao registro anterior, seu número
e cartório.
REGISTRO
III – são requisitos do registro no Livro n.2:
1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente,
ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem
como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a
profissão e o número de inscrição no Cadastro de
Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta
deste, sua filiação;
REGISTRO
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e
o número de inscrição no Cadastro Geral de
Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título de transmissão ou do ônus;
4) a forma
caracterização
do
título,
sua
procedência
e
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo
desta, condições e mais especificações, inclusive os
juros, se houver.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
Em regra podemos dizer que Registro é o
ato praticado para constituição ou
transmissão do Direito Real em sí
enquanto as Averbações seriam atos
anexos praticados para alterar as
condições do Registro ou mesmo
extinguir seus efeitos.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
Todavia, esta regra não é muito bem seguida pelo
legislador que algumas vezes ignorando a
sistemática registral e cria situações oponíveis
erga omnes através de averbações.
Ex: item 16, inciso II, art. 167 (LRP) - averbação
dos contratos de locação para exercício do
direito de preferência em contraposição ao item
3, inciso I do mesmo artigo que determina o
registro dos mesmos contratos para o direito de
vigência quando da alienação do imóvel.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
Outro exemplo que foge a regra especificada é o
item 3, inciso II, art. 167 (LRP) o qual apesar de
especificar a constituição de um direito real
(compromisso de compra e venda) se dá através
de uma averbação.
“os contratos de promessa de compra e venda,
das cessões e das promessas de cessão a que
alude o Dec.-lei 58, de 10 de dezembro de 1937,
quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente a vigência desta lei”.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTOS ANTES DA LRP – AVERBADOS.
DEPOIS - REGISTRADOS.
Neste caso específico procurou-se manter a
sistemática anterior para os loteamentos
registrados antes da vigência da Lei de Registros
Públicos.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
PENHORA - Lei 10.444/02 modificações - §§ 4º e
6º do art. 659, e do art. 698, CPC que –
AVERBAÇÃO DA PENHORA no Registro de
Imóveis para sua validade perante terceiros.
Não confundir esta averbação com a averbação
premonitória trazida pela lei 11.382/06 a qual é
feita antes da realização efetiva da penhora e só
tem como objetivo dar publicidade registral a
existência do processo de execução.
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
Art. 246 da LRP “Além dos casos
expressamente indicados no item II
do art. 167, serão averbadas na
matrícula as sub-rogações e outras
ocorrências que, por qualquer modo,
alterem o registro.”
DIFERENÇA ENTRE
REGISTRO E AVERBAÇÃO
Assim vemos que o rol das
averbações é amplo, aberto,
fazendo que a enumeração alí
trazida pela lei seja considerada
numerus apertus, ou seja,
meramente exemplificativa.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da
matrícula, serão feitos.
I - o registro:
1) da instituição de bem de família;
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
- Imóvel Urbano ou Rural (c/ seus acessórios)
- Habitado pela família ou com renda destinada a
habitação da família.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
- Pode abranger além do Imóvel valores
mobiliários com renda destinada à
conservação do imóvel e o sustento da
família – não pode exceder o valor do
prédio (somados não podem ultrapassar
1/3 do patrimônio líquido do instituidor à
época da instituição).
- Pode ser instituído por terceiros (doação
ou testamento).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
- Constituí-se com o Registro no RI.
- Fica isento de dívidas posteriores à sua
instituição, salvo se provenientes de
tributos relativos ao prédio, ou de
despesas de condomínio.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
PROCEDIMENTO
- Publicação de edital da escritura
contendo:
a) o resumo da escritura, nome,
naturalidade e profissão do instituidor,
data do instrumento e nome do tabelião,
situação e característicos do prédio;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
b) o aviso de que, se alguém se julgar
prejudicado, deverá, dentro em trinta (30)
dias, contados da data da publicação,
reclamar contra a instituição, por escrito e
perante o oficial.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
Findo o prazo, sem que tenha havido
reclamação, o oficial transcreverá a
escritura, integralmente, no livro nº 3 e
fará a inscrição na competente matrícula,
arquivando um exemplar do jornal em que
a publicação houver sido feita e restituindo
o instrumento ao apresentante, com a
nota da inscrição.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
Se for apresentada reclamação, dela
fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia
autêntica e lhe restituirá a escritura, com a
declaração de haver sido suspenso o
registro, cancelando a prenotação.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
(arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):
O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene
o registro, independentemente da reclamação.
Se o Juiz determinar que proceda ao registro,
ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à
ação competente para anular a instituição ou de
fazer execução sobre o prédio instituído, na
hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja
solução se tornou inexeqüível em virtude do ato
da instituição.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90)
- Imóvel utilizado pela entidade familiar
como sua moradia permanente.
- Havendo vários imóveis utilizados como
residência, a impenhorabilidade recairá
sobre o de menor valor, salvo se outro
tiver sido registrado, para esse fim, no
Registro de Imóveis (art. 5 par. Único).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90)
- A impenhorabilidade compreende o imóvel
sobre o qual se assentam a construção, as
plantações, as benfeitorias de qualquer natureza
e todos os equipamentos, inclusive os de uso
profissional, ou móveis que guarnecem a casa,
desde que quitados (estas últimas se estendem
ao prédio locado).
- Excluem-se da impenhorabilidade os veículos
de transporte, obras de arte e adornos
suntuosos.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90)
A impenhorabilidade é oponível em
qualquer processo de execução civil,
fiscal, previdenciária, trabalhista ou de
outra natureza, salvo se movido:
I - em razão dos créditos de trabalhadores
da própria residência e das respectivas
contribuições previdenciárias;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90)
II - pelo titular do crédito decorrente do
financiamento destinado à construção ou à
aquisição do imóvel, no limite dos créditos e
acréscimos constituídos em função do respectivo
contrato;
III - pelo credor de pensão alimentícia;
IV - para cobrança de impostos, predial ou
territorial, taxas e contribuições devidas em
função do imóvel familiar;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90)
V - para execução de hipoteca sobre o
imóvel oferecido como garantia real pelo
casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de
crime ou para execução de sentença
penal condenatória a ressarcimento,
indenização ou perdimento de bens.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da
matrícula, serão feitos.
I - o registro:
2) das hipotecas legais, judiciais e
convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos
quais tenha sido consignada cláusula de
vigência no caso de alienação da coisa locada;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados
na indústria, instalados e em funcionamento, com os
respectivos pertences ou sem eles(Livro 3);
5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;
6) das servidões em geral (registra no dominante e
averba no serviente – qdo houver);
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da
habitação, quando não resultarem do direito de
família; Direito de Família – legal – independe de registro.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
USO – DIREITO REAL DE USO
CONCESSÃO COMUM DE USO: apenas confere ao
ao particular um direito pessoal, instransfeível (não
registrável) – Ex. Banca de jornal.
Não é possível sua inscrição (nem como averbação
para publicidade – Processo CG 195/01).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles
vinculadas por disposição de última vontade;
DISCUSSÃO sobre a registrabilidade no Registro de
Imóveis, frente ao NCC que deixou de ser elencar este
tipo de direito como sendo um Direito Real.
Entendimento predominante na doutrina e jurisprudência:
DIREITOS REAIS – ROL TAXATIVO.
Restaria o registro em RTD.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
9) dos contratos de compromisso de compra e
venda de cessão deste e de promessa de
cessão, com ou sem cláusula de
arrependimento, que tenha por objeto imóveis
não loteados e cujo preço tenha sido pago no
ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo,de
uma só vez ou em prestações;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
IMÓVEIS LOTEADOS – INADIMISSÍVEL
CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO
Art. 25 (Lei 6.766/79) - São irretratáveis os
compromissos de compra e venda, cessões e
promessas de cessão, os que atribuam direito a
adjudicação compulsória e, estando registrados,
confiram direito real oponível a terceiros.
Súmula 166 STF - É inadmissível o
arrependimento no compromisso de compra e
venda sujeito ao regime do Dec-Lei 58, de
10.12.1937.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
NOS CASOS DE IMÓVEIS NÃO LOTEADOS É
LÍCITO SE ESTIPULAR A CLÁUSULA DE
ARREPENDIMENTO, CASO EM QUE O
CONTRATO NÃO POSSIBILITARÁ A
ADJUTICAÇÃO COMPULSÓRIA – terá
ingresso no RI (discussão).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em
que se não pactuou arrependimento, celebrada por
instrumento público ou particular, e registrada no Cartório
de Registro de Imóveis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito
real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros,
a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais (Livro 3);
13) das cédulas de crédito rural(Livro 3);
14) das cédulas de crédito, industrial(Livro 3);
15) dos contratos de penhor rural(Livro 3);
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
16) das incorporações, instituições (Livro 2) e
convenções de condomínio(Livro 3);
17) dos loteamentos urbanos e rurais;
18) das citações de ações reais ou pessoais
reipersecutórias, relativas a imóveis;
Ação real – busca a tutela de um direito real
Ação reipersecutória – procura reaver coisa
própria temporariamente fora do domínio
Deve ser apresentado à registro o
instrumento citatório ou a sua determinação.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
19) dos julgados e atos jurídicos entre vivos
que dividirem imóveis ou os demarcarem
inclusive nos casos de incorporação que
resultarem em constituição de condomínio e
atribuírem uma ou mais unidades aos
incorporadores;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
20) das sentenças que nos inventários,
arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens
de raiz em pagamento das dívidas da
herança;
21) dos atos de entrega de legados de
imóveis, dos formais de partilha e das
sentenças de adjudicação em inventário ou
arrolamento quando não houver partilha;
22) da arrematação e da adjudicação em
hasta pública;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
23) das sentenças declaratórias de
usucapião (deve ser aberta nova
matricula – conhecendo-se a anterior
proceder encerramento);
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
24) da compra e venda pura e da condicional; (só
devem constar do REGISTRO condições que
influenciem diretamente no direito real)
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a
descendente, salvo se os outros descendentes e o
cônjuge do alienante expressamente houverem
consentido.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
PACTO COMISSÓRIO
Art. 1163 CC/16. Ajustado que se desfaça a
venda, não se pagando o preço até certo dia,
poderá o vendedor, não pago, desfazer o
contrato, ou pedir o preço.
Paragrafo único: Se em 10 dias de vencido o
prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar
o preço, ficará de pleno direito desfeita a
venda.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
O PACTO COMISSÓRIO não foi previsto no
CC/2002, mas com a mesma finalidade
temos a cláudula resolutiva.
Art. 474 CC. Art. 474. A cláusula resolutiva
expressa opera de pleno direito; a tácita
depende de interpelação judicial.
Todavia, mesmo estipulada expressamente
não admite o cancelamento administativo do
registro.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
25) da permuta;
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições
referentes à compra e venda, com as
seguintes modificações:
II - é anulável a troca de valores desiguais entre
ascendentes e descendentes, sem
consentimento dos outros descendentes e do
cônjuge do alienante.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
A permuta não se converte em Venda e
Compra pelo fato de as partes completarem
o valor do bem em dinheiro para alcançar a
equivalência.
Deve-se verificar qual dos atos é
predominante.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Vários condominos em um único imóvel, para
se atribuir parte certa para cada um
ESCRITURA DE DIVISÃO.
Uma vez desmembrado primeiramente o
imóvel para que cada condômino fique
inteiramente com um dos imóveis resultantes
do desmembramento SÓ PERMUTA.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 187 - Em caso de permuta, e
pertencendo os imóveis à mesma
circunscrição, serão feitos os registros nas
matrículas correspondentes, sob um único
número de ordem no Protocolo.
NÃO É POSSÍVEL A CINDIBILIDADE.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula,
serão feitos.
I - o registro:
26) da dação em pagamento;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
27) da transferência, de imóvel a sociedade,
quando integrar quota social;
Art. 64 (Lei 8934/94). A certidão dos atos de
constituição e de alteração de sociedades
mercantis, passada pelas Juntas Comerciais
em que foram arquivados, será o
documento hábil para a transferência, por
transcrição no registro público
competente, dos bens com que o
subscritor tiver contribuído para a
formação ou aumento do capital social.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
SOBRE ESTA OPERAÇÃO DE
TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PARA A
SOCIEDADE, BEM COMO NA FUSÃO,
CISÃO, INCORPORAÇÃO OU EXTINÇÃO
DE PESSOA JURÍDICA NÃO INCIDE ITBI
(salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e
venda desses bens ou direitos, locação de
bens imóveis ou arrendamento mercantil) –
ART. 156, PAR. 2, I CF.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Art. 156 CF. Compete aos Municípios instituir
impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por
ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
§ 2º - O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou
direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital, nem sobre a
transmissão de bens ou direitos decorrente de
fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa
jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e
venda desses bens ou direitos, locação de bens
imóveis ou arrendamento mercantil;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
29) da doação entre vivos;
Não se aplicam as restrições referentes a venda de
ascendentes à descendentes.
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes,
ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do
que lhes cabe por herança.
Pode-se especificar que sai da metade disponível.
Descendentes para fins de colação serão
considerados os herdeiros (netos ocorre redução à
parte disponível, mas não colação)
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
CLAUSULAS DE INALIENABILIDADE,
INCOMUNICABILIDADE E
IMPENHORABILIDADE
Só podem ser impostas em
liberalidades e no momento da
transmissão do bem (não se pode
clausular bem próprio)
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Não podem ser impostas sobre a legitima, salvo
motivo justificado.
Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no
testamento, não pode o testador estabelecer
cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de
incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.
Como a doação entre ascendente e descendntes
implica adiantamento de legítima aplicam-se as
mesmas regras, ou seja, imposssibilidade de
clausular estes bens a menos que os mesmos saiam
da metade disponível do doador.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Salvo disposição em contrário, no ato de
constituição, NÀO se extinguem com a morte
do doador.
Art. 1.848. § 2o Mediante autorização judicial
e havendo justa causa, podem ser alienados
os bens gravados, convertendo-se o produto
em outros bens, que ficarão sub-rogados nos
ônus dos primeiros.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
CLAUSULA DE REVERSÃO
Art. 547 CC. O doador pode estipular que os bens
doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao
donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão
em favor de terceiro.
Basta a apresentação do óbito para que a
reversão se opere no RI, salvo se esta for parcial
caso em que o título hábil será o formal de
partilha.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
CLAUSULA DE INDIVISIBILIDADE
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao
condômino exigir a divisão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua
parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que
fique indivisa a coisa comum por prazo não
maior de 5 anos, suscetível de prorrogação
ulterior.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
CLAUSULA DE INDIVISIBILIDADE
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão
estabelecida pelo doador ou pelo testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se
graves razões o aconselharem, pode o juiz
determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
DIVISÃO: ATOS - DESMEMBRAMENTO ATRIBUIÇÃO
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
30) da desapropriação amigável e das
sentenças que, em processo de
desapropriação, fixarem o valor da
indenização;
31) da alienação fiduciária em garantia de
coisa imóvel.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
32) da imissão provisória na posse, e
respectiva cessão e promessa de cessão,
quando concedido à União, Estados, Distrito
Federal, Municípios ou suas entidades
delegadas, para a execução de parcelamento
popular, com finalidade urbana, destinado às
classes de menor renda.
Exceção legal a regra de irregistrabilidade da
posse – este tipo de posse se converte em
propriedade com a sentença do processo de
desapropriação que fixa o valor da
indenização (art. 26 lei 9785/99)
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
33) dos termos administrativos ou das
sentenças declaratórias da concessão de uso
especial para fins de moradia;
CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA
FINS DE MORADIA (MP 2.220)
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
INDIVIDUAL
REQUISITOS:
- Posse, até 30/06/01,
- por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição,
- até 250 m2 de imóvel público situado em área
urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua
família
- não seja proprietário ou concessionário, a qualquer
título, de outro imóvel urbano ou rural.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
A CONCESSÃO:
- É GRATUITA
- NÃO SERÁ CONCEDIDA AO MESMO
CESSIONÁRIO MAIS DE UMA VEZ
- PODE O HERDEIRO CONTINUAR NA POSSE DE
SEU ANTECESSOR DESDE QUE JÁ RESIDA NO
IMÓVEL POR OCASIÃO DA ABERTURA DA
SUCESSÃO.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
COLETIVA:
- Posse, até 30/06/01,
- por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição,
- MAIS DE 250 m2 de imóvel público situado em
área urbana, utilizando-o para moradia de
POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA
- não seja possível identificar os terrenos ocupados
individualmente por cada possuidor
- não seja proprietário ou concessionário, a qualquer
título, de outro imóvel urbano ou rural.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
SOMA DE PRAZOS: pode-se acrescentar a sua posse à
de seu antecessor desde que estas sejam contínuas.
Nesta modalidade será atribuída igual fração ideal de
terreno a cada possuidor, independentemente da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese
de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo
frações ideais diferenciadas.
A fração ideal atribuída a cada possuidor não poderá ser
superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados E
CASO ESTE TENHA INDIVIDUALIZADA SUA ÁREA DE
POSSE PODERÁ OPTAR PELA CONCESSÃO
INDIVIDUAL.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
No caso de a ocupação acarretar risco à vida ou à
saúde dos ocupantes, o Poder Público garantirá ao
possuidor o exercício do direito de CONCESSÃO DE
USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA
INDIVIDUAL OU COLETIVO em outro local.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
TAMBÉM SE GARANTE ESTE DIREITO EM
OUTRO LOCAL na hipótese de ocupação de imóvel:
I - de uso comum do povo;
II - destinado a projeto de urbanização;
III - de interesse da defesa nacional, da
preservação ambiental e da proteção dos
ecossistemas naturais;
IV - reservado à construção de represas e obras
congêneres; ou
V - situado em via de comunicação.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
O direito de concessão de uso especial para fins de
moradia é transferível por ato inter vivos ou causa
mortis E extingue-se no caso de:
I - o concessionário dar ao imóvel destinação
diversa da moradia para si ou para sua família; ou
II - o concessionário adquirir a propriedade ou a
concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único. A extinção de que trata este
artigo será averbada no cartório de registro de
imóveis, por meio de declaração do Poder Público
concedente.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
34) da constituição do direito de superfície de imóvel
urbano;
Fixado por escritura pública, registrada no RI.
Estabelece:
a) Tempo: (determinado ou indeterminado);
b) Direito de utilizar – de acordo com a legislação
urbanística:
• solo;
• subsolo;
• espaço aéreo.
c) Gratuita ou Onerosa;
d) Termos de Transferência.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Havendo morte do superficiário o direito se
transmite aos herdeiros.
Tanto o superficiário quanto o proprietário
possuem direito de preferência em caso de
alienação do terreno ou do direito de
superfície.
35) do contrato de concessão de direito real
de uso de imóvel público.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (Dec-lei
271/67, arts 7 e 8): atribui uso de bem público como
direito real, transferível por ato inter vivos ou causa
mortis (nos limites do termo de outorga) –
REGISTRADA.
Direito real resolúvel que pode ser contratado por
prazo determinado ou indeterminado, de forma
gratuita ou remunerada.
Pode se dar para urbanização, industrialização,
cultivo da terra ou outra utilização de interesse
social.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
II - a averbação:
1) das convenções antenupciais e do regime
de bens diversos do legal, nos registros
referentes a imóveis ou a direitos reais
pertencentes a qualquer dos cônjuges,
inclusive os adquiridos posteriormente ao
casamento;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e
direitos reais;
ESPECIALIDADE QUANTO AO
CANCELAMENTO DO USUFRUTO: Verificar
se foi pago o Imposto de Transmissão
quando da sua instituição.
CANCELAMENTO DA MATRICULA NÃO SE
CONFUNDE COM ENCERRAMENTO DA
MATRICULA.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
3) dos contratos de promessa de C/V, das
cessões e das promessas de cessão a que
alude o Decreto-lei nº 58, de 10/12/37,
quando o loteamento se tiver formalizado
anteriormente à vigência desta Lei;
4) da mudança de denominação e de
numeração dos prédios, da edificação, da
reconstrução, da demolição, do
desmembramento e do loteamento de
imóveis;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
5) da alteração do nome por casamento ou
por desquite, ou, ainda, de outras
circunstâncias que, de qualquer modo,
tenham influência no registro ou nas pessoas
nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades
autônomas condominiais a que alude a Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a
incorporação tiver sido formalizada
anteriormente à vigência desta Lei;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
7) das cédulas hipotecárias (Constituída em
virtude do Dec-lei 70/66 – único tipo de
cédula averbado);
8) da caução e da cessão fiduciária de
direitos relativos a imóveis;
Caução de direitos não confundir com a
Caução do bem estabelecida na lei de
locação (art. 37, I L. 8245/91 – pode se dar
por instrumento particular e também é
averbada na matricula do bem).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
9) do restabelecimento da sociedade
conjugal (documento hábil – certidão RC com
a averbação de restabelecimento);
Registrada partilha esta perde a eficácia
(efeito ex tunc ) com o restabelecimento
ressalvados os direitos de terceiros.
10) das cláusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imóveis, bem como da
constituição de fideicomisso;
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
Fideicomisso
Constitui-se por dois atos:
1) o registro do título que origina a transmissão
da propriedade do imóvel fideicometido (do
fideicomitente para o fiduciário);
2) a averbação (constituição do fideicomisso),
na qual se consignarão as condições
impostas ao fideicomisso, os nomes e
qualificações do segundo beneficiado
(fideicomissário).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
11) das decisões, recursos e seus efeitos,
que tenham por objeto atos ou títulos
registrados ou averbados;
12) " ex offício ", dos nomes dos
logradouros, decretados pelo poder público.
13) das sentenças de separação judicial, de
divórcio e de nulidade ou anulação de
casamento, quando nas respectivas partilhas
existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a
registro ( que não estejam sendo
partilhados).
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
14) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto
adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante
do SFH, ainda que importando elevação da dívida,
desde que mantidas as mesmas partes e que
inexista outra hipoteca registrada em favor de
terceiros.
15) do contrato de locação, para os fins de exercício
de direito de preferência.
16) do Termo de Securitização de créditos
imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
17) da notificação para parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios de imóvel urbano;
18) da extinção da concessão de uso especial para fins de
moradia;
19) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano;
O proprietário recupera o domínio, independente de
indenização, sobre:
• terreno;
• acessões;
• benfeitorias.
DIREITOS REAIS
INSCRITÍVEIS
20) da cessão de crédito imobiliário;
21) da reserva legal; (não confundir com
preservação permanente)
22) da servidão ambiental (excesso de reserva
legal que se pretende arrendar a imóvel que não
possua a área mínima destinada à reserva legal)
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
Vimos que a promessa de c/v é registrável e expressamente
prevista no art. 167 LRP.
Vimos que são registráveis a doação, a permuta e a dação em
pagamento de bem imóvel.
PERGUNTA: SÃO REGISTRÁVEIS AS
PROMESSAS DE DOAÇÃO, DE
PERMUTA E DE DAÇÃO EM
PAGAMENTO? OU DE INSTITUIÇÃO E
TRANSMISSÃO DE OUTROS DIREITOS
REAIS?
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
- PROMESSA DE PERMUTA:
REGRA: não é registrável;
EXCEÇÃO: incorporação imobiliária, devendo, além
dos requisitos normais, o promissário adquirente da
propriedade em incorporação terá direito à imitir-se na
posse do terreno com possibilidade alienação deste em
frações ideais, bem como a demolição e construção na
sua área (art. 32, alínea "a", da Lei 4.591/64).
- PROMESSA DE DOAÇÃO – em sendo a doação uma
liberalidade nem sequer vincula o doador a menos que a
mesma seja onerosa – caso em que se enquadra na
explicação seguinte.
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
- PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO:
Verificamos que para a maioria da doutrina e
jurisprudência os direitos reais são numerus
clausus de modo que somente são considerados
reais os direitos assim elencados na lei.
A DAÇÃO EM PAGAMENTO foi considerada
pelo legislador como sendo um direito real, mas
não a sua promessa, bem como de forma
genérica a promessa de instituição ou
transmissão de direitos reais.
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
E QUANTO AOS
CONTRATOS DE
ARRENDAMENTO E
COMODATO?
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
Aplica-se o mesmo
raciocínio, ou seja, não
tendo sido elevados a
categoria de direitos reais
pelo legislador, não são
registráveis.
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
E QUANTO A CESSÃO DE
DIREITOS HEREDITÁRIOS,
A MESMA É
REGISTRADA?
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
E QUANTO A POSSE?
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
TODA VEZ QUE FALARMOS EM REGISTRO DE
IMÓVEIS ESTAMOS FALANDO EM PROPRIEDADE
OU DIREITOS A ELA LIGADOS, salvo alguns
registros no Livro 3 que foram lá inseridos por
questão de publicidade.
Esta é justamente a maior diferença entre
CADASTRO e REGISTRO, visto que no
último não existe preocupação alguma com a
propriedade, podendo ser considerado como
um banco de dados destinado a finalidades
estatísticas e tributárias.
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
E QUANTO AO
PROTESTO CONTRA
ALIENAÇÃO DE BENS?
DIREITOS REAIS NÃO
SUJEITOS À REGISTRO
Iten 68.3, Cap XX NSCGJ-SP. O protesto
contra alienação de bens, o arrendamento
e o comodato são atos insuscetíveis de
registro, admitindo-se a averbação do
protesto contra alienação de bens diante
de determinação judicial expressa do juiz
do processo (grifei).
COMPETÊNCIA
REGISTRAL
Previsão art. 169 da LRP : “Todos os atos
enumerados no art. 167 são obrigatórios e
efetuar-se-ão no cartório da situação do
imóvel” (...) - regra.
EXCEÇÕES
Art. 169, I – as averbações, que serão
efetuadas na matricula ou à margem do
registro a que se referirem, ainda que o
imóvel tenha passado a pertencer a outra
circunscrição.
COMPETÊNCIA
REGISTRAL
EXCEÇÕES
Art. 169, II – “os registros relativos a
imóveis situados em comarcas ou
circunscrições limítrofes, serão
feitos em todas elas, devendo o
Registro de Imóveis fazer constar
dos registros tal ocorrência”.
COMPETÊNCIA
REGISTRAL
EXCEÇÕES
Art. 171 da LRP “Os atos relativos a vias
férreas serão registrados no cartório
correspondente à estação inicial da
respectiva linha”.
IMPORTANTE (art. 170 da LRP) “o
desmembramento territorial posterior ao
registro não exige sua repetição no novo
cartório”.
ESCRITURAÇÃO
Art. 173 da LRP “Haverá, no Registro
de Imóveis, os seguintes livros:
I – Livro n.1 – Protocolo;
II - Livro n.2 – Registro Geral;
II – Livro n. 3 – Registro Auxiliar;
III – Livro n.4 – Indicador Real;
IV- Livro n.5 – Indicador Pessoal”
ESCRITURAÇÃO
Devemos acrescentar:
- Livro de Aquisição de Imóveis
Rurais por Estrangeiros
- Livro de Registro de
Indisponibilidades
- Livro de Recepção de Títulos.
ESCRITURAÇÃO
Sequência de livros marcada por
acréscimo de letra ao número do Livro.
Ex: Livro 1 (Protocolo) - primeiro será o
livro 1A, segundo 1B e assim por diante
seguindo todas as letras do alfabeto e
depois de se extinguirem estas
acrescentando-se mais uma letra (1AA,
1AB... 1AZ, 1BA...1BZ...).
ESCRITURAÇÃO
Com exceção do Livro n.1
(Protocolo) todos os demais
poderão ser substituídos por
fichas (parágrafo único, art. 173
LRP).
LIVRO N.1 (PROTOCOLO)
Art.174 LRP “O Livro n. 1 – Protocolo –
servirá para apontamento de todos os
títulos apresentados diariamente,
ressalvado o disposto no parágrafo único
do art. 12 desta lei.”
Regra - Todos os títulos que ingressarem
no Registro de Imóveis devem ser
inscritos no Livro Protocolo
PRENOTAÇÃO - prioridade de
determinado título em relação a um outro
inscrito posteriormente.
LIVRO N.1 (PROTOCOLO)
Exceção – Os títulos que a
requerimento da parte sejam
apresentados apenas para exame (de
seus aspectos registrários) e calculo
(dos emolumentos devidos pelo ato)
- Livro de Recepção de Título.
ESTA INSCRIÇÃO NÃO
GERARÁ OS EFEITOS DA
PRIORIDADE.
MODELO LIVRO N.1
(PROTOCOLO)
__________________
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
Art. 177 LRP “O Livro n. 3 – Registro
Auxiliar – será destinado ao registro dos
atos que, sendo atribuídos ao Registro de
Imóveis por disposição legal, não digam
respeito diretamente a imóvel
matriculado”.
Livro de Registro Auxiliar – títulos
necessitam desta inscrição para a
formação de sua publicidade erga omnes.
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
Art. 178 LRP “Registrar-se-ão no Livro 3 –
Registro Auxiliar:
I - a emissão de debêntures, ( ATUALMENTE
REGISTRO NA JUNTA COMERCIAL – LEI 6.404
art. 62, II ) sem prejuízo do registro eventual e
definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca,
anticrese ou penhor que abonarem
especialmente tais emissões, firmando-se pela
ordem do registro a prioridade entre as séries de
obrigações emitidas pela sociedade;
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
II- as cédulas de crédito rural e de crédito
industrial, sem prejuízo do registro da
hipoteca cedular;
(apesar de o inciso só falar em cédulas de
crédito rural e industrial também se registram
as cédulas de crédito comercial, à
exportação e de produto rural – AS
CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIAS
INDEPENDEM DE REGISTRO).
III- as convenções de condomínio;
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
IV- o penhor de máquinas e de
aparelhos utilizados na indústria,
instalados e em funcionamento, com
os respectivos pertences ou sem
eles;
VI – os contratos de penhor rural;
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
V- as convenções antenupciais;
Art. 244 - As escrituras antenupciais serão
registradas no livro nº 3 do cartório do
domicílio conjugal, sem prejuízo de sua
averbação obrigatória no lugar da situação dos
imóveis de propriedade do casal, ou dos que
forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de
bens diverso do comum, com a declaração das
respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.
LIVRO N.3
(REGISTRO AUXILIAR)
VII – os títulos que, a requerimento do
interessado, forem registrados no seu
inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado
no Livro n.2.
Inscrição na matricula (Livro n.2) se dá
por extrato, ou seja, apenas os pontos
mais relevantes do título dele são
extraídos para fazer parte integrante do
registro.
LIVRO N.4
(INDICADOR REAL)
Art. 179 LRP “O Livro n.4 – Indicador Real – será
o repositório de todos os imóveis que figurarem
nos demais livros, devendo conter sua
identificação referência aos números de ordem
dos outros livros e anotações necessárias.”
ESCRITURAÇÃO – LIVRO/FICHA
Um único imóvel pode possuir mais de uma
inscrição (todas as possíveis para facilitar a
localização do mesmo).
LIVRO N.4
(INDICADOR REAL)
LIVRO ENCADERNADO - deverá conter número
de ordem crescente além de índice por ruas,
quando se tratar de imóveis urbanos, ou por
nomes e situações no caso de imóveis rurais.
O INDICADOR REAL É UM LIVRO OBRIGATÓRIO,
NÃO PODENDO SER SUBSTITUÍDO POR
SISTEMAS DE INFORMÁTICA.
LIVRO N.5
(INDICADOR PESSOAL)
Art. 180 LRP “O Livro n.5 – Indicador Pessoal –
dividido alfabeticamente será o repositório dos
nomes de todas as pessoas que, individualmente ou
coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou
indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendose referência aos respecitos números de ordem.
Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de
fichas, o Livro n. 5 conterá, ainda, o número de ordem
de cada letra do alfabeto, que seguirá,
indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os
oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um
livro-índice ou fichas em ordem alfabética.”
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Item 93 (Cap XX NSCGJ): Os delegados do
serviço de Registro de Imóveis deverão
manter um livro, que poderá ser
escriturado por fichas, denominado
Livrode Registro de Indisponibilidades,
destinado ao registro dos ofícios da
Corregedoria Geral da Justiça ou dos
interventores e liquidantes de instituições
financeiras em intervenção ou liquidação
extrajudicial, comunicando a
indisponibilidade dos bens de diretores e
ex-administradores das referidas
sociedades.
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Item 94 (Cap XX NSCGJ): Os registros conterão o
número de ordem, a data de sua efetivação, a
indicação do ofício que lhe deu origem, os nomes
e a qualificação das pessoas cujos bens foram
declarados indisponíveis.
Item 94.1 A indisponibilidade de bens será
averbada à margem da transcrição, inscrição ou,
ainda, na matrícula dos imóveis.
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Item 95: O Livro deverá conter uma coluna
destinada às averbações das comunicações que
cancelem ou alterem os respectivos registros, as
quais, portanto, serão efetivadas à sua margem,
nunca constituindo novo registro.
Hipóteses legais de indisponibilidade:
Intervenção e liquidação extrajudicial (Inst.
Financeiras – Lei 6.024/74)
Medida Cautelar Fiscal (Lei 8.397/92)
Ação Civil Pública (Improbidade Adm – Lei
8.429/92, art. 7 e art. 37 par. 4 da CF)
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Hipóteses legais de indisponibilidade:
Falência (Lei 7.661/45, art. 12, par. 4)
Recuperação Judicial (Lei 11.101/05, art. 82, par
2, art. 103, art. 154, par. 5)
Planos Privados de Assitência de Saúde (Lei
9.656/98, art. 24-A)
Entidades de Previdência Privada (Lei 6.435/77,
art. 71)
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Hipóteses legais de indisponibilidade:
Insolvência (CPC, art. 752)
Indisponibilidade eletrônica (CTN, art. 185-A)
IMPORTANTE: A indisponibilidade decorrente da
penhora fiscal (art, 53, par. 1 lei 8.212/91) não tem
ingresso no livro de indisponibilidades
DECORRÊNCIA LEGAL DA PENHORA.
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Item 102.1 (NSCGJ): Os mandados judiciais QUE NÃO
CONTEM COM PREVISÃO LEGAL ESPECÍFICA PARA
INGRESSO NO RI, mas que determinem a
indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão
ser recepcionados no Livro 1 – Protocolo e, em
seguida, arquivados em classificador próprio.
Item 102.4 Quando se tratar de ordem que tenha por
objeto título determinado, que já esteja tramitando no
registro imobiliário para fim de registro, ficará este
sustado, e prorrogada a prenotação por motivo da
ordem judicial, até que seja solucionada a pendência,
cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva
prenotação.
LIVRO DE REGISTRO DE
INDISPONIBILIDADES
Item 102.5 Quando se tratar de ordem genérica de
indisponibilidade de determinado bem imóvel,
sem a indicação do título que a ordem pretenda
atingir, não serão sustados os registros dos
títulos que estejam tramitando, porque estes
devem ter assegurado o seu direito de prioridade.
Neste caso a prenotação do mandado de
indisponibilidade, prorrogada até ordem judicial
em contrário, impedirá o acesso ao registro de
qualquer outros títulos que permanecerão
protocolados, no aguardo da oportunidade para o
exercício do direito de prioridade ao registro
(Item 102.6.)
PRINCÍPIOS DO REGISTRO
DE IMÓVEIS
DIVIDEM-SE EM:
- PRINCÍPIOS QUE INFORMAM
OS REGISTROS
- PRINCÍCIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA
MATRICULA
Todo imóvel deverá possuir uma
única matrícula e cada matricula
deverá possuir um único imóvel (art.
176, par 1, I LRP).
Impossibilidade de abertura de matrículas
de frações ideais.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO
A constituição, transmissão e
extinção dos direitos reais sobre
imóveis, por atos inter vivos, só
se operam mediante a sua
INSCRIÇÃO no registro de
imóveis. (art. 1.227 CC e 172
LRP).
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO
Nos casos de atos mortis causa ou
de aquisição originária da
propriedade (onde não existe
transmissão) a inscrição é
necessária tanto para a sua
publicidade perante terceiros quanto
para sua disponibilidade (visto que é
necessário se respeitar o princípio
da continuidade).
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
Nenhum título deve ter ingresso
no Registro de Imóveis sem que
se encontre registrado o seu
título anterior, ou seja, àquele
que lhe conferiu o direito que
esta sendo objeto desta nova
inscrição.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
A matricula nada mais é do que
uma cadeia dominial na qual são
obrigatoriamente inscritos os
direitos reais incidentes sobre
determinado imóvel.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
Assim, essa seqüência não pode ser
quebrada de modo que para que uma
pessoa possa, por exemplo,
transmitir a propriedade ela primeiro
deve provar que é proprietária e para
que isto seja verdade necessário
será que esteja registrado o seu
título de aquisição desta
propriedade.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
Art. 195 LRP: Se o imóvel não estiver
matriculado ou registrado em nome
do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matricula e o registro do título
anterior, qualquer que seja a sua
natureza, para manter a continuidade
do registro.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE
EXCEÇÕES: aquisições originárias e
terras públicas comprovadas por
procedimento discriminatório.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Somente terão ingresso no registro
de imóveis os direitos reais assim
definidos em lei e estes títulos
passíveis de ingresso no fólio real
devem ser juridicamente válidos e
atender aos requisitos legais da
registrabilidade.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Esse controle de legalidade é
exercido pelo registrador através
da QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU
ROGAÇÃO
Os atos serão praticados no
Registro de Imóveis de acordo
com a provocação do
interessado.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU
ROGAÇÃO
Se por exemplo, o registrador foi
ao casamento do proprietário de
um dos imóveis existentes em
sua serventia, este fato não o
habilita a averbar o casamento
na matricula.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE
OBJETIVA
Obrigatoriedade de que todo imóvel
objeto de registro esteja
perfeitamente descrito de acordo
com os requisitos da lei, devendo
ainda sempre haver coincidência
entre a descrição apresentada no
título e a encontrada no fólio real.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE
SUBJETIVA
Necessidade de perfeita
qualificação das partes e da
coincidência da qualificação
constante no título com a
existente na serventia.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
O título que primeiro tiver
ingresso no protocolo terá
preferência de registro em
detrimento a outro contraditório
que tenha sido protocolizado em
data posterior.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA PRIORIDADE
Ressalta-se que a prioridade refere-se apenas a títulos
contraditórios, ou seja, aqueles que se referem ao
mesmo imóvel e que contenham direitos reais
excludentes.
Deve, ainda, ser levada em conta nos casos que
mesmo não sendo contraditórios os direitos os
mesmos apresentam uma ordem de gradação de
acordo com a posição de sua inscrição. Exemplo:
hipotecas, casos em que quanto antes registradas as
mesmas preferem as demais.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE
O o registro é a forma de dar
publicidade aos atos inscritíveis.
Assim, os atos inscritos no Registro
de Imóveis tornam-se públicos pelo
simples fato da inscrição e somente
este ato tem o condão de lhes dar a
devida publicidade.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ
PÚBLICA
Os direitos inscritíveis em nosso
sistemas gozam de uma presunção
relativa de veracidade pelo fato de se
encontrarem insertos no fólio real. E
mais, o oficial da serventia
imobiliária goza de fé pública em
relação aos atos que pratica no
exercício das funções.
PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS
EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO
Todos os direitos reais incidentes
sobre determinado imóvel devem
estar reunidos na matricula do
mesmo. Assim, verificada a
matricula do imóvel não há perigo de
existirem, fora desta, outros direitos
reais dotados de publicidade que lá
não estejam.
QUALIFICAÇÃO
REGISTRÁRIA
Verificação pelo registrador da existência no
título dos requisitos necessários para que o
mesmo possa ingressar no registro de imóveis.
TODO E QUALQUER TÍTULO que ingresse na
serventia imobiliária passará por esta
qualificação para se verificar se o mesmo se
encontra apto para o registro. Em outras palavras
a qualificação registraria consiste na verificação
pelo registrador de que se o título obedece a
todos os princípios registrais e em especial a
legalidade.
QUALIFICAÇÃO
REGISTRÁRIA
Dentre os requisitos registrários se
encontra a analise da legalidade do
título que engloba não só as
características extrínsecas formais
do título como também os elementos
de validade e existência do negócio
jurídico tais como objeto lícito e não
defeso em lei, partes capazes, forma
prescrita ou não defesa em lei, etc...
QUALIFICAÇÃO
REGISTRÁRIA
Todavia, o que não esta na Serventia
não está no mundo registrário, deste
modo não pode o registrador
devolver um título que conste o
vendedor como solteiro, estando ele
na matricula também como solteiro,
por ter o mesmo notícia de que este
vendedor estaria no momento da
venda casado.
QUALIFICAÇÃO
REGISTRÁRIA
Caso o registrador entenda que
o título não atende algum dos
requisitos registrários deverá
elaborar uma nota de devolução
FUNDAMENTADA contendo os
motivos de sua recusa, bem
como as exigências que devem
ser cumpridas para que o título
possa ter ingresso no fólio real.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
Se a parte não concordar com os
motivos e exigências feitas pelo
registrador ou não puder cumprílas poderá requerer que seja o
título remetido ao Juiz
Corregedor Permanente com a
suscitação de dúvida.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o
oficial indicá-la-á por escrito. Não se
conformando o apresentante com a exigência do
oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título,
a seu requerimento e com a declaração de
dúvida, remetido ao juízo competente para dirimíla, obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da
prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a
suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as
suas folhas;
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
III - em seguida, o oficial dará ciência dos
termos da dúvida ao apresentante,
fornecendo-lhe cópia da suscitação e
notificando-o para impugná-la, perante o
juízo competente, no prazo de 15 (quinze)
dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no
item anterior, remeterse-ão ao juízo
competente, mediante carga, as razões da
dúvida, acompanhadas do título.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
PRAZO ESPECIAL – EXECUÇÕES
FISCAIS:
Item 37, Cap XX NSCGJ-SP: Para o
registro de arresto ou penhora decorrente
de execuções fiscais, indispensável a
apresentação da contra-fé e cópia do
termo ou auto respectivo, fornecendo-se
recibo ao encarregado da diligência.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
PRAZO ESPECIAL – EXECUÇÕES
FISCAIS:
Item 37.1, Cap XX NSCGJ-SP: Havendo
exigências a cumprir, o oficial do registro
as comunicará, por escrito e em cinco
dias, ao Juízo competente, para que a
Fazenda Pública, intimada, possa,
diretamente perante o cartório, satisfazêlas, ou, não se conformando, requerer a
suscitação de dúvida.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
DUVIDA INVERSA – CRIAÇÃO
JURISPRUDENCIAL
BASE – ECONOMIA PROCESSUAL
SUSCITAÇÃO DIRETA PELO
INTERESSADO, OFICIAL INTIMADO À
APRESENTAR POR ESCRITO AS RAZÕES
QUE LEVARAM A DEVOLUÇÃO DO
TÍTULO.
PROCEDIMENTO DE
DÚVIDA
Art. 199 - Se o interessado não impugnar a dúvida
no prazo referido no item III do artigo anterior,
será ela, ainda assim, julgada por sentença
(CARÁTER ADMINISTRATIVO).
Art. 200 - Impugnada a dúvida com os
documentos que o interessado apresentar, será
ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias.
Art. 201 - Se não forem requeridas diligências, o
juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias,
com base nos elementos constantes dos autos.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
Art. 202 - Da sentença, poderão interpor
apelação, com os efeitos devolutivo e
suspensivo, o interessado, o Ministério
Público e o terceiro prejudicado.
Note que o Oficial não tem competência
para recorrer da dúvida de modo que se
ela for considerada improcedente este
estará obrigado a realizar o registro ainda
que continue não concordando com o
fato.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
DUVIDA JULGADA:
I - PROCEDENTE, documentos serão restituídos à
parte, independentemente de translado, dando-se
ciência da decisão ao oficial, para que a consigne
no Protocolo e cancele a prenotação;
II - IMPROCEDENTE, interessado apresentará, de
novo, os seus documentos, com o respectivo
mandado, ou certidão da sentença, que ficarão
arquivados, para que, desde logo, se proceda ao
registro, declarando o oficial o fato na coluna de
anotações do Protocolo.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
Art. 204 - A decisão da dúvida tem
natureza administrativa e não impede
o uso do processo contencioso
competente.
Tanto assim o é que quem analisa a
dúvida é o Juiz Corregedor
Permanente e este só tem
atribuições administrativas não
tendo natureza jurisdicional.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
Art. 205 - Cessarão automaticamente os efeitos da
prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu
lançamento no Protocolo, o título não tiver sido
registrado por omissão do interessado em atender às
exigências legais.
OFICIAL TEM UM PRAZO DE 15 DIAS PARA
ANALIZAR O TÍTULO E SE FOR O CASO DEVOLVÊLO COM EXIGÊNCIAS.
AS EXIGÊNCIAS DEVERÃO SER FEITAS TODAS DE
UMA ÚNICA VEZ.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
Art. 206 - Se o documento, uma vez prenotado,
não puder ser registrado, ou o apresentante
desistir do seu registro, a importância relativa às
despesas previstas no art. 14 será restituída,
deduzida a quantia correspondente às buscas e a
prenotação.
Art. 207 - No processo, de dúvida, somente serão
devidas custas, a serem pagas pelo interessado,
quando a dúvida for julgada procedente.
PROCEDIMENTO DE
DUVIDA
INOVAÇÃO CC/2002 - HIPOTECA
Art. 1.496 CC. Se tiver dúvida sobre a
legalidade do registro requerido, o oficial
fará, ainda assim, a prenotação do pedido.
Se a dúvida, dentro em noventa dias, for
julgada improcedente, o registro efetuarse-á com o mesmo número que teria na
data da prenotação; no caso contrário,
cancelada esta, receberá o registro o
número correspondente à data em que se
tornar a requerer.
TÍTULOS JUDICIAIS
Títulos Judiciais - QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
(verificação da conformidade dos mesmos com a
legislação registrária).
Qualificação não pode atingir o mérito da decisão
judicial, restringindo-se a verificação de suas
formalidades extrínsecas sobre as quais não se
tenha tratado dentro do dispositivo da sentença.
COMPROVAÇÃO
PAGAMENTO ITR
Instrução Normativa da Receita Federal nº 256 art.54:
“É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR,
referente aos cinco últimos exercícios, para serem
praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167
e 168 da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos
(LRP), observada a ressalva prevista no caput do art.
53”. (caso em que a exigibilidade do imposto esteja
suspensa ou em curso de cobrança executiva em que
tenha sito efetivada a penhora)
“Parágrafo único: São solidariamente responsáveis
pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos
do art. 134 do CTN, os serventuários do registro de
imóveis que descumprirem o disposto neste artigo,
sem prejuízo de outras sanções legais”.
COMPROVAÇÃO
PAGAMENTO ITR
ISENÇÃO ITR
“Art. 2º.Instrução Normativa 256 (...)
I - a pequena gleba rural, desde que o
proprietário, titular do domínio útil ou
possuidor a qualquer título a explore só ou
com sua família, e não possua outro imóvel;
(...)
COMPROVAÇÃO
PAGAMENTO ITR
§ 1º:Pequena gleba rural é o imóvel com área
igual ou inferior a:
I - cem hectares, se localizado em município
compreendido na Amazônia Ocidental ou no
Pantanal mato-grossense e sul-matogrossense;
II - cinqüenta hectares, se localizado em
município compreendido no Polígono das
Secas ou na Amazônia Oriental;
III - trinta hectares, se localizado em qualquer
outro município.
CCIR
Art. 22, §1º (Lei 4.947/66): “Sem apresentação
do Certificado de Cadastro, não poderão os
proprietários, a partir da data a que se refere
este artigo, sob pena de nulidade,
desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou
prometer em venda imóveis rurais”.
CND INSS
O Art. 257 do Decreto 3048/99 estabelece que:
“Deverá ser exigido documento comprobatório de
inexistência de débito relativo às contribuições a que
se referem os incisos I, III, IV, V, VI e VII do parágrafo
único do art. 195, destinadas à manutenção da
seguridade social, fornecida pelo órgão competente,
nos seguintes casos:
I - da empresa:
(...)
b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem
imóvel ou direito a ele relativo;
CND INSS
IV - do produtor rural pessoa física e do
segurado especial referidos,
respectivamente, na alínea "a" do inciso V e
no inciso VII do caput do art. 9º, quando da
constituição de garantia para concessão de
crédito rural e qualquer de suas modalidades,
por instituição de créditos pública ou privada,
desde que comercializem a sua produção
com o adquirente domiciliado no exterior ou
diretamente no varejo a consumidor pessoa
física, a outro produtor rural pessoa física ou
a outro segurado especial;
CND INSS
§ 8º Independe da apresentação de documento
comprobatório de inexistência de débito:
(...)
II - a constituição de garantia para concessão de
crédito rural, em qualquer de suas modalidades, por
instituição de crédito pública ou privada ao produtor
rural pessoa física e ao segurado especial referidos,
respectivamente, na alínea "a" do inciso V e no inciso
VII do caput do art. 9º, desde que estes não
comercializem a sua produção com o adquirente
domiciliado no exterior nem diretamente no varejo a
consumidor pessoa física, a outro produtor rural
pessoa física ou a outro segurado especial; (...)”
CND INSS
Também o art. 47 da Lei 8.212/91 estabelece
que: “É exigida Certidão Negativa de DébitoCND, fornecida pelo órgão competente, nos
seguintes casos:
I - da empresa:
(...)
b) na alienação ou oneração, a qualquer
título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;
CND INSS
PESSOA FÍSICA (dispensa quando houver
oneração de imóvel): Declaração sob sua
exclusiva responsabilidade de que não
comercializa a produção no exterior ou
diretamente consumidor no varejo.
PESSOA JURÍDICA: Sempre precisa quando
onerar imóvel.
CND INSS
EXCEÇÃO: § 8º do art. 257 do Decreto 3.048/99
§ 8º Independe da apresentação de documento
comprobatório de inexistência de débito
(...)
IV - a transação imobiliária referida na alínea "b" do
inciso I do caput, que envolva empresa que explore
exclusivamente atividade de compra e venda de
imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de
terrenos, incorporação imobiliária ou construção de
imóveis destinados à venda, desde que o imóvel
objeto da transação esteja contabilmente lançado no
ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do
ativo permanente da empresa. (Inciso incluído pelo
Decreto nº 3.265, de 29.11.99)
MONETE HIPÓLITO SERRA
E-mail: monete@cartoriojaragua.com.br
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