Formação em PPPs
Edição 2014
Setor Habitacional Jardins
Mangueiral
Lições aprendidas com a 1ª PPP
Habitacional do País
Carlos Alberto Valente Viana
Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF
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Jardins Mangueiral
1. A Justificativa
A jovem capital do país enfrenta sérios
problemas habitacionais, devido à
situação fundiária relativamente frágil e
ao elevado custo da terra.
Estima-se que aproximadamente 25%
dos habitantes do DF vivam em um
empreendimento irregular.
Ocupação irregular na Estrutural
Ocupação irregular em Sobradinho
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Até mesmo a população de média renda
tem dificuldade de acessar aos imóveis
regulares, devido ao seu alto custo.
Dessa forma, há necessidade pública de
intervenção do Estado, a fim de garantir
esse direito constitucional.
Todavia, sem recursos financeiros para
esse fim e sem mecanismos de
financiamento (o “Minha Casa Minha
Vida” não havia sido criado), precisou
buscar uma alternativa...
Ocupação irregular Sol Nascente
Ocupação irregular no Jd. Botânico
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Foi nesse contexto que foi prospectada a 1ª Parceria
Público Privada habitacional do país, delegando ainda a
tarefa de manutenção das áreas comuns do
empreendimento ao parceiro privado.
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2. O Empreendimento
Localização do empreendimento, em relação
ao Plano Piloto de Brasília.
O Governo do Distrito Federal
disponibilizou um terreno de
191,41 hectares para abrigar o
empreendimento.
Localizado na RA de São Sebastião,
situa-se em localização
privilegiada, a poucos quilômetros
do centro da Capital.
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As principais premissas do empreendimento:
Empreendimento destinado a contemplar cerca de 30.000 hab
Destinação específica ao cadastro da CODHAB (Lei 3877/2006)
Empreendimento composto de até 8.000 unidades habitacionais
Distribuição em 15 Quadras Condominiais
Dotado de total infraestrutura urbana
Áreas Verdes + Áreas Comerciais + Áreas para EPCs
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Linha do tempo:
Dez/04
Lei Federal 11.079, lei federal de PPP
Fev/06
Lei Distrital 3.792, lei distrital de PPP. Cria o CG PPP/DF
Ago/07
Set/07
Lançado o Procedimento de Manifestação de Interesse – PMI
Autoriza apresentação de projetos, estudos e levantamentos
Mai/08
Aprova projetos, estudos e levantamentos
Nov/08
Dez/08
Edital de Licitação
Suspensão da Licitação pelo TC/DF. Reversão da Suspensão
Mar/09
Abr/09
Declaração do Consórcio Vida Nova como vencedor do certame
Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras
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2.1 - Os estudos de viabilidade:
Com base no Procedimento de Manifestação de Interesse –
PMI, publicado em agosto de 2007, logo no mês seguinte foi
divulgado o termo de autorização para apresentação de
projetos, estudos e levantamentos. As empresas autorizadas
foram as seguintes, com a aprovação da 1ª em maio de 2008:
Bairro Novo Empreendimentos
Imobiliários S/A
Soltec Engenharia Ltda.
Construtora Villela e Carvalho
Ltda.
Topocart Topografia, Engenharia
e Aerolevantamentos Ltda.
Silco Engenharia Ltda.
Geológica Consultoria Ambiental
Ltda.
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2.2 - A Licitação:
O Tribunal de Contas do DF examinou o Edital, e consta que
foram apresentados “todos os comprovantes para o
ressarcimento (...) das despesas referentes aos projetos,
estudos e investigações realizados pela Bairro Novo
Empreendimentos Imobiliários S.A, os quais somaram R$
1.162.678,85. A Comissão Técnica do Conselho Gestor
aprovou o valor de R$ 961.426,50, em decorrência de glosas
realizadas”.
O Edital de Licitação foi publicado em novembro de 2008,
contando com uma atuação bastante vigilante do TCDF.
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Na Decisão Liminar nº 208/2008-P/AT, foram feitas diversas
determinações de adequações ao Edital, tais como:
Definição clara do fato gerador, das sanções aplicáveis e do valor da multa, quando for o
caso, haja vista que a redação analisada apenas estabelece normas genéricas
Descrição das especificações dos acabamentos das UH, como forma de atender ao
princípio da transparência, facilitar o controle da qualidade do produto a ser entregue e
viabilizar as fiscalizações durante o período de implantação do empreendimento
Justificar a composição analítica dos custos, sobretudo as disparidades encontradas
entre os valores apresentados e outras licitações da NOVACAP
Refazer os cálculos dos preços máximos de venda das unidades habitacionais para
eliminar de cada tipologia a parcela referente ao terreno
Correção do fluxo de caixa do empreendimento, incorporando, por exemplo, as receitas
acessórias da concessionária.
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A Licitação / Resumo:
Tipo da Licitação
Menor Preço
Modalidade da Licitação
Concorrência Nacional
Modalidade da Concorrência
Concessão Administrativa
Limite de empresas/Consórcio
03
Concorrentes
Via Engenharia e Consórcio Vida Nova
Mangueiral
Recebedora do Ressarcimento
Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários
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3. O Contrato
3.1 - Objeto do Contrato
Contrato n° 007/2009, celebrado entre a Companhia
Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF e Jardins
Mangueiral Empreendimentos Imobiliários S.A., para
implantação e gestão de empreendimento, que engloba obras
de unidades domiciliares econômicas e de infraestrutura
urbana e de área verde do projeto mangueiral.
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Síntese do escopo da parceria
PARCEIRO PÚBLICO
PARCEIRO PRIVADO
Governo do Distrito Federal
Jardins Mangueiral Empr. Imob. S/A
1) Doação do Terreno;
2) Fornecimento da Lista de
beneficiários;
3) Remuneração do Parceiro Privado.
1) Parcelamento do Solo;
2) Incorporação;
3) Execução das obras habitacionais, de
infraestrutura e urbanização das áreas
destinadas aos EPC;
4) Comercialização das habitações;
5) Gestão e conservação do
empreendimento.
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3.2 - A Concessão Administrativa
A Concessão Administrativa tem por objeto a outorga de
parceria público-privada, na modalidade administrativa, para a
implantação e gestão de empreendimento, que engloba as
obras de construção de unidades domiciliares econômicas, a
execução de infraestrutura urbana e de áreas verdes do
Projeto Mangueiral, e a prestação de serviços de operação e
manutenção.
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3.3 - Atividades
 Parcelamento do Solo e obtenção da LI e da LO
 Implantação das UH na área do projeto Jardins Mangueiral
 Execução das obras de infraestrutura urbana
 Preparação de áreas para instalação de EPCs
 Prestação de Serviços
 Gerenciamento do Empreendimento
 Manutenção do sistema viário
 Manutenção de áreas verdes (limpeza, jardinagem, etc)
 Limpeza urbana, exc. coleta e destinação final dos res. sól.
 Indicação de Financiador aos adquirentes das UH
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3.4 - Do prazo e do valor original
 O prazo de vigência do Contrato é de 15 (quinze) anos,
contados a partir da data de eficácia do contrato, sendo
vedada a sua prorrogação, exceto nas hipóteses
expressamente mencionadas no Contrato, observado o
disposto no art. 5º da Lei n° 3.792/2006.
 O Valor original do Contrato é de R$ 914.155.032,33
(novecentos e quatorze milhões, cento cinquenta e cinco
mil, trinta e dois reais e trinta e três centavos), na data
base de 02/03/2009, calculado com base na proposta
econômica e no Plano de Negócios apresentados pela
Contratada, para execução das obras e dos serviços do
Empreendimento.
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3.5 - Da forma de retribuição / pagamento
Contraprestações
não Pecuniárias
 Cessão do direito de exploração econômica do
Empreendimento e a comercialização de Unidades
Domiciliares Econômicas.
 Transferência da propriedade das áreas comerciais
que compõem o Empreendimento.
Contraprestação
Pecuniária
 Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal,
pela prestação dos serviços de operação e
manutenção, variável de acordo com o índice de
desempenho mensal.
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 Cessão do direito de exploração econômica do Empreendimento e a
comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas.
Casa
2D
Casa de 2 Quartos
(51,43 m2)
R$ 100.830,00
Casa
3D
Casa de 3 Quartos
(68,00 m2)
R$ 120.559,14
Prédio
T+3
Apto. de 2 Quartos
(46,39 m2)
R$ 89.323,83
Valores de referência: 04/2009
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 Transferência da propriedade das áreas comerciais que compõem o
Empreendimento.
 A Concessão de Direito Real de Uso das áreas comerciais e
sua exploração econômica foram conferidos à Contratada
a partir da data da assinatura do Contrato.
 A transferência do domínio das áreas comerciais da
CODHAB para a Contratada proporcionalmente durante o
prazo de execução das obras previstas no Contrato.
 Após a emissão do Habite-se de cada fase, a CODHAB
transferiu para a Contratada o domínio de 1/15 (um
quinze avos) do total das áreas comerciais, e assim
sucessivamente, até a emissão do Habite-se da 15ª fase.
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 Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos
serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de
desempenho mensal.
ITEM
VALOR
Valor mensal da prestação de serviço de R$ 59.794.29
manutenção de áreas verdes
Valor mensal da prestação de serviço de limpeza R$ 209.280.00
urbana
Valor mensal do serviço de manutenção do sistema RS 79.725.71
viário
 A Contraprestação Pecuniária Mensal é calculada com base na Proposta
Econômica e varia conforme o desempenho da Contratada em face da Nota de
QID atribuída no Quadro de Indicadores de Desempenho - QID, e passou a ser
paga após concluídas as obras da 1ª fase do Empreendimento e iniciada a
prestação dos serviços.
Valores de referência: 04/2009
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 Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos
serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de
desempenho mensal.
O Anexo XXVII – QID, além dos indicadores propriamente
ditos, descreve a lógica de remuneração desta
contraprestação, traduzida na seguinte fórmula:
CM = VI x (FE / TF) x PF
Onde: CM = Contraprestação mensal a ser paga
VI = Valor Integral da Contraprestação mensal
FE = Nº de fases entregues de obras
TF = Nº total de fases do empreendimento
PF = Percentual de Faturamento
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3.6 - Receitas Acessórias
O Contrato prevê que a Contratada poderá auferir Receitas
Acessórias, decorrentes de projetos associados, desde que
observadas as seguintes condições:
 Aprovação prévia da Contratante
 Ausência de prejuízo ao desempenho do objeto principal do
Contrato
 Contabilização dessas receitas separadamente
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Receitas Acessórias
Em relação à exploração comercial do empreendimento, fica
transferido ao parceiro privado o direito de explorar
comercialmente a área do empreendimento, obtendo, a partir
daí, receitas acessórias que contribuem para a rentabilização
do investimento.
Os lucros decorrentes desta exploração econômica
complementar, nos termos da Cláusula 20.3 do contrato,
apurada anualmente, devem ser repartidos igualmente entre
o parceiro privado e o poder concedentes.
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3.7 - Reajuste
Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor de
venda das UH, visando preservar o seu valor, será anual e terá
como índice o INCC acumulado, calculado pela seguinte
fórmula:
P = P0 x I / I0
Onde: P = valor de venda reajustado
P0 = valor de venda determinado na proposta
I = valor do índice do mês devido para reajustamento
I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta
Para reajuste do valor de venda das Unidades Domiciliares
Econômicas será aplicado o INCC durante a fase de construção
e o IGP-M após a obtenção do Habite-se.
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Reajuste
Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor da
Contraprestação Pecuniária Mensal devida à Contratada,
visando preservar o seu valor, será anual e terá como índice o
IGP-M acumulado, calculado pela seguinte fórmula:
P = P0 x I / I0
Onde: P = valor da contraprestação reajustado
P0 = valor da contraprestação determinado na proposta
I = valor do índice do mês devido para reajustamento
I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta
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3.8 – Avaliação Mensal
O Quadro de Indicadores de Desempenho - QID é o
instrumento de avaliação do desempenho da Contratada na
execução do Contrato e utilizado para a determinação dos
valores da Nota de QID, que serve de base para a Contratante:
 Monitorar a performance da Contratada na execução
do Contrato;
 Calcular o valor da Contraprestação Pecuniária Mensal a
ser paga à Contratada;
 Aplicar penalidades relativas a desempenho abaixo da
média, quando for o caso.
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3.9 – Gestão de Riscos (26.2)
A Concessionária assume integral responsabilidade por TODOS
os riscos inerentes à Concessão Administrativa, exceto casos
em que o contrário resulte expressamente do Contrato.
Riscos afastados da Concessionária (*):
 Modificação unilateral do contrato pelo poder concedente;
 Alteração da ordem tributária posterior à assinatura do contrato;
 Alteração legislativa de caráter específico que tenha impacto sobre a PPP;
 Abuso ou omissão do concedente que afete a exploração da PPP;
 Ocorrência de fatos imprevisíveis ou previsíveis, mas de consequências
incalculáveis;
 Constatação de irregularidades ambientais no imóvel, existentes
anteriormente à assinatura do contrato.
(*) A incidência desses casos gera direito à recomposição do equilíbrio econômico-financeiro.
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Gestão de Riscos (26.2)
Riscos da Concessionária:
 O prejuízo ou a redução de ganhos da SPE decorrentes da exploração da PPP;
 A não realização das receitas complementares, acessórias ou decorrentes de
projetos associados estimadas pela SPE;
 A oscilação ordinária dos custos das obrigações assumidas pela SPE ou a sua
discrepância em relação aos custos previstos na elaboração de sua proposta;
 A desconsideração de eventos ou condições previsíveis;
 O desconhecimento das condições de execução das obras e prestação de
serviços, por ocasião da assinatura do contrato, salvo se em razão de
informações imprecisas ou equivocadas disponibilizadas pelo contratante;
 A negligência, a inépcia ou a omissão na prestação dos serviços.
 A gestão ineficiente dos serviços, incluindo o pagamento de custos
administrativos e operacionais superiores aos praticados no mercado.
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3.10 – Reequilíbrio econômico-financeiro
 Alteração do valor da Contraprestação Pecuniária Mensal;
 Alteração do percentual de compartilhamento de Receitas Acessórias;
 Revisão dos encargos e obrigações das partes, incluindo a alteração de
critérios, requisitos, valores e cronogramas de comercialização de
Unidades Domiciliares Econômicas;
 Alteração do cronograma de obras e serviços;
 Alteração do prazo contratual global, observado o disposto no art. 5º,
inciso I, da Lei Distrital n° 3.792/2006;
 Indenização entre as partes;
 Revisão da aplicação do Quadro de Indicadores de Desempenho – QID;
 Combinação dos mecanismos anteriores.
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3.11 – Mecanismos de solução de divergências
 Solução de Divergências Técnicas
Comissão Técnica com 03 membros. Comunicação – Resposta da
reclamada (15 d) – Parecer da CT (15 d) – Aprovação (de 02 membros).
 Solução de Divergências com repercussão econômico-financeira
Comissão Econômico-Financeira com 03 membros. Solicitação – Parecer
da CEF (30 d).
 Mecanismo amigável de solução de conflitos
Em caso de conflito ou controvérsia, o assunto será comunicado por
escrito, para que os mesmos possam solucionar o problema, utilizando-se
do princípio da boa-fé, no prazo de até 30 dias.
 Processo de arbitragem
Juízo Arbitral com 03 membros. Requerimento (designando árbitro) –
Resposta da parte (designando árbitro) (20 d) – 02 árbitros designam 3º
árbitro (10 d) – Juízo Arbitral (180 d)
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4. A Gestão do Contrato
4.1 – As Unidades Domiciliares
Todas as 8.000 unidades habitacionais encontram-se
concluídas, bem como todas as obras de infraestrutura de
funcionalidade do empreendimento, totalizando 15 (quinze)
condomínios.
Todas as 8.000 unidades habitacionais foram comercializadas
a beneficiários indicados pelo Governo do Distrito Federal,
conforme cadastro mantido pela CODHAB/DF, com
financiamento dos agentes financeiros Caixa Econômica
Federal e Banco do Brasil S/A.
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Linha do tempo:
Abr/09
Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras
Set/09
Nov/09
Início das obras de infraestrutura urbana
Início da construção das tipologias
Ago/10
Conclusão das primeiras 420 unidades habitacionais
Dez/13
Conclusão das obras
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4.2 – Dação dos lotes comerciais
Todos os lotes comerciais previstos para serem repassados ao
parceiro privado foram regularmente transferidos para o
domínio daquele parceiro, já estando alguns comércios
implantados, como por exemplo o Supermercado Tókio e um
posto de gasolina em fase de construção.
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4.3 – Pagamento da Contraprestação Pecuniária Mensal
Os executores designados pela CODHAB vem realizando as
avaliações mensais da qualidade da manutenção prestada
pelo parceiro privado, conforme QID previsto em contrato.
Os valores referentes à contraprestação mensal vem sendo
pagos rotineiramente.
A qualidade da manutenção é considerada adequada.
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4.4 – Aditivos ao Contrato nº 07/2009
1º
2º
Abr/09
Alterou a Cláusula 17.2.4.4, com o objetivo de adequá-la à
redação do art. 65 da Lei nº 8.666/93, que trata das hipóteses de
alterações dos contratos.
Jul/11
Reduziu o prazo da Concessão Administrativa de 15 para 5 anos, e
restringiu o escopo da prestação de serviço de manutenção às
áreas públicas condominiais, desonerando a contraprestação.
3º
Acresceu ao empreendimento uma área de 33,07 ha e 1.502
unidades domiciliares econômicas, cabendo à concessionária o
Mar/12
direito de exploração econômica da área, além da revisão da
contraprestação mensal.
4º
Com base na Decisão nº 353/2014 do TCDF, reviu o 2º Termo
Mar/14 Aditivo, para retirar a cláusula que reduziu o prazo da execução
contratual de 15 para 5 anos.
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5. Reflexões
5.1 – Replicabilidade
Depois da PPP Jardins Mangueiral, também foi assinada a PPP
do Centro Administrativo do GDF e, mais tarde, em 2014, a
PPP do Centro de Gestão Integrada.
Além destes contratos em execução, o pipeline de projetos de
PPP do Distrito Federal que podem vir a se converter em
contrato é bastante diversificando, contando com
empreendimentos na área de mobilidade, estacionamentos,
atendimento ao cidadão e complexos penitenciários.
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Replicabilidade
Na área habitacional, o GDF dá andamento aos estudos de três
novas Parcerias Público-Privadas, a saber:
- Setor Habitacional Meireles, em Santa Maria, DF.
- Expansão do Setor Jardins Mangueiral, em São Sebastião, DF.
- São Bartolomeu, em São Sebastião, DF.
 O Governo do Estado de São Paulo está licitando projeto de
natureza similar e o próprio GDF publicou procedimento de
manifestação de interesse de uma nova PPP no setor de
habitação.
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5.2 – Pontos Positivos
 Atendimento, com moradias de excelente qualidade, a 8.000 famílias
que atendem aos requisitos da Lei nº 3.877/2006;
 Reduzido custo financeiro para o parceiro público, e um bom resultado
para o parceiro privado;
 Excelente opção para a população beneficiada, com ótima relação
Custo x Benefício;
 A excelente qualidade do Projeto Urbanístico, com baixa densidade
demográfica, privilegiando a distância entre as edificações e muitas
áreas verdes;
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Pontos Positivos
 Construção do Centro de Práticas Sustentáveis;
 Utilização de recursos do FGTS (MCMV) e do SBPE, para financiamento
das unidades habitacionais;
 Atuação dos agentes financeiros, Caixa Econômica Federal e Banco do
Brasil S/A;
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Pontos Positivos
 Metodologia construtiva inovadora, extremamente ágil e com geração
de pequeno volume de resíduos da construção civil;
Setor Habitacional
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Pontos Positivos
 As áreas de lazer privativas dos condomínios, no centro de cada uma
das quadras residenciais, motivando o convívio e a interação social
entre os condôminos;
 A qualidade diferenciada do Setor, proporcionada pela manutenção
privada, com as vias sempre limpas, bueiros desobstruídos, gramas
bem aparadas, etc;
 A visita de diversas comitivas internacionais, e o destaque como “case”
de sucesso nacional e internacional;
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5.3 - Pontos a aperfeiçoar
 Realização de obras mitigadoras do impacto do empreendimento no
trânsito ficaram a cargo do parceiro público, tais como a duplicação da
DF-463, que dá acesso ao empreendimento;
 A ausência inicial de comércio e de equipamentos públicos (EPC) no
empreendimento, esses últimos de responsabilidade do parceiro
público, historicamente mais lento (os EPC poderiam ser incluídos
numa nova PPP?);
 As bacias de drenagem de águas pluviais, por condomínio, e próximas
ao sistema de lazer, conferem certo risco aos moradores;
 A existência de um único reservatório de água potável por condomínio,
que gera certos desconfortos aos moradores;
 Vias internas, ainda que de baixo tráfego de automóveis, relativamente
estreitas;
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Pontos a aperfeiçoar
 A impossibilidade de venda e ou aluguel do imóvel pelos beneficiários
gera desgaste institucional junto aos beneficiados;
 A alocação de mais 1.502 unidades habitacionais em área
remanescente do empreendimento (Dente do Mangueiral), proposta
por aditivo, foi altamente rejeitada pelos moradores, e a questão foi
judicializada;
 A realização de “acréscimos” e fechamentos nas unidades habitacionais
precisa ser bem disciplinada para evitar a descaracterização do
condomínio.
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Carlos Alberto Valente Viana
Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF
[email protected]
(61) 8317-3769 / (61) 9253-4991