VIII SOBER Nordeste
Novembro de 2013
Parnaíba- PI - Brasil
VARIÁVEIS AMBIENTAIS E PREÇO DE IMÓVEIS NA ZONA SUL DA CIDADE DE ILHÉUS –
BAHIA
CLÁUDIA SANTOS COSTA DOS SANTOS (UESC) - [email protected]
ECONOMISTA OU BACHAREL EM CIÊNCIAS ECONÔMICAS
HELGA DULCE BISPO PASSOS (UESC) - [email protected]
PROFESSORA DO DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS DA UNIVERSIDADE ESTADUAL DE SANTA
CRUZ
MARCELO DOS SANTOS DA SILVA (UESC) - [email protected]
PROFESSOR DO DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS DA UNIVERSIDADE ESTADUAL DE SANTA
CRUZ
THAIS CAROLINA SANTOS FROSSARD (UESC) - [email protected]
ECONOMISTA OU BACHAREL EM CIÊNCIAS ECONÔMICAS
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
VARIÁVEIS AMBIENTAIS E PREÇO DE IMÓVEIS NA ZONA SUL DA CIDADE
DE ILHÉUS – BAHIA
ENVIRONMENTAL VARIABLES AND RESIDENTIAL PROPERTY PRICES IN
SOUTH ZONE OF ILHÉUS - BAHIA
Grupo de Pesquisa: Desenvolvimento rural e meio ambiente
RESUMO
O presente trabalho analisa a influência das variáveis ambientais sobre o preço dos imóveis
residenciais na Zona Sul da cidade de Ilhéus-Bahia. O estudo fundamenta-se nos pressupostos
da corrente da Economia Ambiental Neoclássica e em estudos sobre a temática. Utilizou-se,
para tanto, o método de preços hedônicos, propondo uma metodologia de valoração ambiental
a partir de uma análise econométrica, pautada no uso de uma função de regressão linear
múltipla que incluiu variáveis relativas ao meio ambiente. Os dados foram obtidos via
aplicação de questionários com corretores de imobiliárias da cidade e observação sistemática
dos imóveis in loco. Os resultados indicam que os valores implícitos nos preços dos imóveis a
serem pagos pela existência e, ou proximidade a recursos naturais são R$ 925,19/m² para
aqueles que possuem vista panorâmica, R$ 342,57/m² para os que se localizam próximos à
praia e R$ 227,61/m² para os localizados próximos a áreas arborizadas. O estudo concluiu
pela importância da influência dos recursos naturais sobre o mercado imobiliário e o bem
estar da população.
Palavras-chaves: mercado imobiliário, preços hedônicos, variáveis ambientais.
ABSTRACT
This paper analyzes the influence of environmental variables on the price of residential
properties in the South Zone of the city of Ilhéus-Bahia. The study is based on the current
assumptions of neoclassical environmental economics and studies on the subject. Was used
for both the hedonic prices method, proposing a methodology for environmental valuation
from an econometric analysis, based on the use of a multiple linear regression function that
included variables related to the environment. Data were collected through the application of
questionnaires with city real estate agents and systematic observation of the properties in loco.
The results indicate that the values implicit in property prices to be paid by the existence, or
proximity to natural resources are R$ 925,19/m² for those with panoramic views, R$
342,57/m² for those located near the beach and R$ 227,61/m² for those located near wooded
areas. The study concluded that the importance of the influence of natural resources on the
property market and the welfare of the population.
Key words: property market, hedonic prices, environmental variables.
1
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
1. CONTEXTUALIZAÇÃO
A habitação é uma necessidade básica do ser humano e um direito garantido pela
Constituição, direito esse que a cada dia tem se tornado mais próximo de todos os brasileiros,
de modo que toda família é demandante em potencial de serviços habitacionais (CRUZ;
SANTOS, 2000). Em consequência dessa demanda e do ambiente macroeconômico vivido
pela economia brasileira em 2011, o mercado imobiliário brasileiro, estreitamente relacionado
ao setor de construção civil, ainda deverá continuar crescendo.
Em 2011 o PIB da construção civil, no acumulado dos nove primeiros meses, obteve
um incremento de 3,8% em relação a igual período do ano anterior, segundo dados divulgados
pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (CBIC, 2011). Essa forte expansão está
apoiada, principalmente, em um cenário de estabilidade da economia, em políticas de
incentivo ao crédito imobiliário associado à redução de taxas de juros dos financiamentos,
crescimento da renda familiar, mudanças no marco regulatório do mercado imobiliário (Lei
10.931/2004), resultando maior segurança, transparência e agilidade, entre outros (CBIC,
2011).
Além das variáveis macroeconômicas (taxa de juros, crescimento da renda per capita,
etc.), o mercado imobiliário possui outras que afetam o seu crescimento diretamente, sendo
elas físicas e ambientais, que também são utilizadas na formação dos preços dos imóveis e na
análise de decisão e escolha do mesmo. Sobre isso, há que se admitir que o indivíduo quando
faz a escolha de um imóvel está valorando não apenas as características físicas da
propriedade, mas também aspectos que estão no seu entorno, como por exemplo, os ativos
ambientais (BATALHONE; NOGUEIRA; MUELLER, 2002 apud ALBUQUERQUE;
MELO; SOUZA, 2007).
Para o caso dos ativos ambientais, como a maioria desses não é observável no
mercado através de preços que determinem o seu custo de oportunidade, e alguns bens e
serviços ambientais não podem ser comercializados de forma direta, uma das abordagens que
comumente recorre-se para valorar esses ativos é a que utiliza o conceito de valoração
econômica do recurso ambiental. Nesse, o valor econômico dos recursos ambientais seria
derivado de todos os seus atributos, sendo que estes podem estar associados ou não a um uso
(MOTTA, 1997). Portanto, o consumo de um recurso natural se realizaria via o uso e o não
uso.
2
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
Desse modo, para se determinar o valor econômico de um recurso natural é preciso
mensurar o valor monetário deste em relação aos outros bens e serviços disponíveis na
economia (MOTTA, 1997). Dessa forma, os métodos de valoração ambiental serão capazes
de atingir esses objetivos na proporção que forem capazes de mensurar estas distintas parcelas
de valor econômico do recurso ambiental.
Nesse contexto, o mecanismo de valoração econômica utilizado nesta pesquisa é o
método de preços hedônicos, comumente aplicado ao mercado imobiliário e cuja perspectiva
volta-se para a qualidade ambiental do entorno do imóvel. Assim, sob esse enfoque,
considerando a demanda por imóveis na Zona Sul da cidade de Ilhéus na Bahia, pelo fato
desta zona apresentar variáveis ambientais influentes, observou-se a necessidade de discutir
economicamente essas variáveis, relacionadas com os preços dos imóveis residenciais.
Nesse sentido, o presente estudo analisa as influências das variáveis ambientais sobre
o preço dos imóveis residenciais, tipo apartamento, nos bairros do Pontal, São Francisco,
Ceplus, Jardim Atlântico (I, II e III) e a Rodovia Ilhéus-Olivença até o Km 4, localizados na
Zona Sul da cidade de Ilhéus. Especificamente identificam-se as principais variáveis que
contribuem para a formação dos preços dos imóveis e avalia-se o valor implícito a ser pago
pelos recursos naturais no valor dos apartamentos.
Trata-se de uma discussão relevante, tanto numa perspectiva acadêmica quanto de
política pública, em decorrência principalmente da hodiernidade e premência de informações
sobre as interações entre as ações/atividade humanas e o meio ambiente, assim como da
apreensão do grau de influência das questões ambientais sobre as condições de vida humana.
De outro modo, não há registros de trabalhos sobre preços hedônicos voltados para a
região em foco, sendo que os resultados, além de possibilitarem a compreensão da relação
entre condições de moradia e os recursos naturais nessa localidade, poderão subsidiar a
realização de outros estudos sobre a temática, assim como o delineamento de políticas
voltadas para a conservação e, ou recuperação desses recursos no meio urbano.
2. ECONOMIA NEOCLÁSSICA E BENS AMBIENTAIS: ALGUNS CONCEITOS
Dentre as correntes do pensamento econômico que tratam das questões ambientais em
economia, a econômica neoclássica, mainstream da teoria econômica, é uma das vertentes que
tenta apreender as relações entre economia e meio ambiente, apoiando-se no conceito de
externalidade que, de acordo com Pindyck e Rubinfeld (2006), são os resultados de
3
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
determinada ação econômica, podendo ser negativos ou positivos, e cujos custos ou
benefícios não são considerados na equação de produção.
A questão que a economia neoclássica propõe a si mesma é como valorar
monetariamente os bens e serviços do meio ambiente que não são comercializados pelo
mercado, posto que admite que os preços relativos1 é que possibilitam aos agentes
econômicos a melhor alocação dos recursos (monetários, físicos, ambientais etc.) disponíveis.
E para minimizar os efeitos do trade off crescimento econômico e meio ambiente, a teoria
sugere que nas decisões de alocação de recursos na economia sejam levados em consideração
os custos sociais e, desta forma, consiga-se incluí-los nos custos privados, num processo de
internalização das externalidades, de forma a valorar os bens ambientais. Ou seja, a
alternativa é colocá-los no mercado com a finalidade de admitir uma curva de demanda que
fique abaixo do nível da eficiência econômica, propondo como um dos pressupostos o
princípio do “poluidor pagador”, que sugere a internalização dos custos externos relativos à
deterioração ambiental (CÁNEPA, 2003).
A teoria econômica neoclássica acredita que os consumidores são racionais, confiam
que seja possível medir o meio ambiente pela atribuição individual de valor, maximizando as
suas preferências e que estas podem ser determinadas através da função utilidade. Segundo
esta teoria, os consumidores e produtores maximizam sua produção, utilidades e preferências
de maneira em que o nível do bem-estar de um só é melhorado à custa dos outros, isto é, o
mercado é considerado tão eficiente que qualquer influência do estado na economia poderia
deslocar o ponto ótimo destes. Entretanto, os mercados falham em alocar eficientemente os
recursos em determinadas situações, cabendo ao governo regular essas falhas de mercado
(CÁNEPA, 2003).
Em se tratando do mercado imobiliário, por ser um dos mais imperfeitos, a regulação
se faz necessária, pois agindo por si só, o mesmo acaba provocando diversas falhas, como a
presença de bens coletivos, de monopólios naturais e as assimetrias de informações e das
externalidades. Contudo, mesmo com esta realidade, casas e apartamentos são bens privados
ainda bastante eficientes refletindo, em grande medida, o comportamento e as preferências
dos consumidores (VANIN, 2011).
Para Lancaster (1966), que propôs uma nova forma de abordagem para a teoria do
consumidor, o conceito de utilidade que o consumidor tem é gerado pela análise das
1
Preço de um bem em relação ao de outro bem.
4
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
propriedades e características dos bens que almeja em conquistar, de modo que ocorre uma
transferência do processo de escolha do bem para seus atributos. Assim, o que proporciona
utilidade ao consumidor não é o próprio bem, mas os atributos que esse possui.
Segundo Pindyck e Rubinfeld (2006) cada consumidor atribui valores diferentes ao
consumo de cada mercadoria, por isso o valor máximo que estaria disposto a pagar por estas
mercadorias também seria diferenciado.
Desse modo, quando a diferença em termos quantitativos entre o preço de um bem no
mercado e a sua disposição a pagar pelo mesmo bem for positiva, considera-se que o
comprador obteve um ganho, o qual é denominado pela microeconomia como excedente do
consumidor. Assim, tal valor faz alusão ao quantum do bem estar que as pessoas obtêm ao
comprar um produto no mercado. Tal participação decorrerá da utilidade proporcionada ao
consumidor de tal bem e da consequente disposição a pagar (DAP). Sendo que a DAP
significa o preço máximo que o indivíduo se dispõe a gastar por uma quantidade específica de
um bem ou serviço (PINDYCK; RUBINFELD, 2006).
Assim, as famílias quando escolhem seus imóveis, não se preocupam apenas em
avaliar os imóveis em si mesmo, mas atentam para as diversas ações do entorno, que interfere
na qualidade do imóvel e no seu preço. Segundo Abramo e Faria (1998), não apenas as
características físicas do bem são importantes, como também os efeitos das externalidades são
necessários para a avaliação do bem.
3. MERCADO IMOBILIÁRIO E O USO DO MÉTODO DOS PREÇOS HEDÔNICOS
De acordo com González (1997), o mercado imobiliário é um dos setores mais
complexos da economia, posto que possui um comportamento distinto dos mercados de
outros bens economicamente significativos. Os imóveis possuem características singulares e
um comportamento diferenciado economicamente de outros bens, o que ocorre devido aos
efeitos de seus atributos especiais, como: custo elevado, heterogeneidade, imobilidade e
durabilidade. São considerados bens compostos, pois existem vários atributos que despertam
interesse, impedindo a comparação direta das unidades.
Segundo Gonzales e Santos (2011) os imóveis são cercados de diversas variáveis que
formam o seu preço, dentre elas, as variáveis microeconômicas de características
comportamentais do consumidor que contribuem para a formação do preço da habitação. As
5
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
diferenças existentes entre os imóveis, a exemplo do tamanho, da qualidade e idade da
construção, são refletidos com a atribuição de um preço diferente a cada unidade habitacional.
Para González (1997) o preço é múltiplo, alterando de acordo com os agentes da
negociação e com as flutuações de curto prazo, como: situação econômica, campanhas
publicitárias, novos empreendimentos, perspectivas de alterações na legislação, dentre outras.
A microeconomia explica que os preços são determinados em uma economia de mercado pela
interação entre os consumidores, trabalhadores e empresas. Essa interação ocorre nos
mercados - conjunto de compradores e vendedores que determinam juntos os preços de cada
um dos bens (PINDYCK; RUBINFELD, 2006).
O preço influencia a quantidade na qual o consumidor está disposto a comprar. Para os
preços dos imóveis serem formados devem ser levados em consideração que o mercado
imobiliário possui muitas características, sejam elas físicas, econômicas ou locacionais.
Devido à ampla quantidade de atributos, a análise desse tipo de mercado exige uma atenção
especial, sendo imprescindível a aplicação de um modelo específico para o cálculo das
variáveis que estão implícitas no preço do imóvel e descobrir qual dessas variáveis possui
maior importância para o valor final do bem analisado (GONZALES; SANTOS, 2011).
Um instrumento bastante empregado para se aferir a influência de diversas variáveis
sobre o preço de imóveis, sobremodo variáveis ambientais, é método dos preços hedônicos. O
termo hedônico é derivado de hedonismo. Hedonismo (do grego hedone, “prazer”, + ismo)
refere-se à doutrina que considera que o prazer individual e imediato é a finalidade da vida.
Assim, segundo o método de preços hedônicos, também denominado método de preço
implícito, o nível de satisfação e prazer do indivíduo está relacionado com a quantidade de
atributos presentes na mercadoria ou bem adquirido (MIRANDA; AMARAL, 2009). Esse
método consiste num dos mais antigos e utilizados.
Considerado um método indireto de valoração econômica ambiental, difere dos outros
métodos por captar não apenas o valor de opção, mas também os valores de uso direto e
indireto, não considerando os valores de não uso2 (MOTTA, 1997).
De acordo com a literatura, Rosen (1974) foi o precursor em colocar esse método
dentro de um contexto de análise de mercado. Segundo esse autor, os preços hedônicos são
2
Segundo os pressupostos da Economia Ambiental Neoclássica, o valor econômico total (VET) de um bem
ambiental compreende os seguintes valores: valor presente, ou seja, de uso imediato; valor de opção, de uso
futuro, portanto e; o valor de existência, que não está relacionado ao emprego do bem ambiental à satisfação de
uma necessidade humana, mas pelo simples fato daquele recurso existir. Os dois primeiros incluem valores de
uso direto (ex.: uso da madeira de uma floresta para a construção de casas) e indireto (ex.: função de provisão
hídrica realizada por uma floresta).
6
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
aqueles definidos de maneira implícita em função dos atributos dos bens em questão que
compreendem, sobretudo, fatores determinantes dos preços da habitação, sendo revelados por
meio da observação dos preços de produtos diferenciados e das respectivas características
associadas a esses bens. Ele diria que a escolha do consumidor se daria no ponto ótimo de
equilíbrio entre os ofertantes e demandantes das características. A partir de então, muitos
outros autores efetuaram diversos estudos utilizando o método de preços hedônicos.
Para Benakouche e Cruz (1994) este método parte do pressuposto de que o valor de
um bem imobiliário não é determinado única e exclusivamente por suas características
materiais, por exemplo, uma área construída, número de quartos, de suítes, ou seja, tudo que
esteja ligado à estrutura física do imóvel, mas também influenciado pelos “atributos”
ambientais (área verde disponível próxima ao imóvel, estética da paisagem, etc). Ainda
segundo esses autores, o preço do imóvel é função também da qualidade ambiental de seu
entorno, o que quer dizer que todos esses fatores têm peso na determinação do valor de uma
propriedade.
Mota et al (2003) definem o método de preço hedônico como aquele que estima um
preço implícito com base em atributos ambientais característicos de bens comercializados em
mercado, através da observação desses mercados reais nos quais os bens são efetivamente
comercializados. Este método tem como base a identificação de atributos ou características de
um bem composto privado cujos atributos sejam complementares a bens ou serviços
ambientais (MOTTA, 1997). Nesses termos, identificada esta complementaridade, é possível
mensurar o preço implícito do atributo ambiental no preço de mercado quando outros
atributos são isolados.
O exemplo mais relacionado à valoração ambiental é relativo aos preços de
propriedades. Diferentes unidades de propriedade terão diferentes níveis de atributos
ambientais e, portanto, se estes atributos são valorados pelos indivíduos, as diferenças de
preços das propriedades, devido à diferença de nível dos atributos ambientais, devem refletir
no valor a pagar as variações destes atributos (MOTTA, 1997).
Motta (1997) alerta, contudo, que esse método tem algumas limitações, como às
relativas aos problemas econométricos com as estimações de funções hedônicas,
principalmente com respeito à multicolinearidade de atributos e a identificação da forma
funcional. Restrições também relacionadas à omissão de variáveis, podendo levar a
estimativas tendenciosas para coeficiente e preços implícitos de variável que tem efeito
significativo no preço, quando essas variáveis se correlacionam com uma das variáveis
7
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
incluídas na equação hedônica e que foram omitidas na função. E quanto à
heterocedasticidade, que está relacionada à ocorrência de variâncias não constantes nos
resíduos.
Quanto à aplicação do método na realidade brasileira, estudos da literatura nacional,
como os de Hochheim e Uberti (2000), Ferreira Neto (2002), Albuquerque, Melo e Souza
(2007), Rivera (2007), Fávero, Belfiore e Lima (2008), Amazonas (2010) e Almeida (2011),
auxiliam na definição das variáveis independentes a serem consideradas, do processo de
amostragem e o tipo de regressão a ser adotado.
4. ASPECTOS METODOLÓGICOS
A área de estudo para a presente pesquisa localiza-se em Ilhéus, cidade situada na
mesorregião Sul do Estado da Bahia, e abrange alguns bairros da sua Zona Sul, quais sejam:
Pontal, São Francisco, Ceplus, Jardim Atlântico (I, II e III) e a Rodovia Ilhéus-Olivença até o
Km 4 (Figura 1). A escolha da zona em questão se deu pelo fato de que a mesma compreende
uma das regiões da cidade na qual os investimentos imobiliários têm sido mais volumosos,
bem como apresenta grande influência e variabilidade quanto às questões ambientais.
Figura 1- Localização dos bairros da Zona Sul de Ilhéus.
Fonte: Elaborado com imagem do Google Maps (2013).
8
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
Ilhéus possui uma área de 1.760,004 km², com densidade demográfica de 104,68
hab/Km2, com uma população de 184.236 mil habitantes (IBGE, 2010). É a cidade com o
mais extenso e variado litoral entre os municípios baianos, apresentando praias, pontas, baías,
restingas, recifes, ilhas, banco de areia e dunas. A Baía do Pontal é o acidente geográfico mais
importante do litoral de Ilhéus, não só por sua beleza e bela vista panorâmica, como por sua
dimensão e importância econômica (ANDRADE, 2003).
A área urbana de Ilhéus é dividida em quatro partes, Zona Norte, Zona Oeste, Centro e
Zona Sul. Separada do resto da cidade pelo Rio Cachoeira, a Zona Sul é ligada às outras
zonas pela ponte Lomanto Junior e abriga pouco mais de 40% da população total da cidade,
aproximadamente 80 mil habitantes (MOREIRA, 2011).
Aplicou-se a amostragem por acessibilidade e exaustão, abrangendo um total de 121
imóveis do tipo apartamentos residenciais, novos, usados e em estágio de construção,
pertencentes aos bairros supracitados, sendo os dados coletados no mês de abril de 2013.
Optou-se por esse tipo de moradia porque suas características variam menos que as das casas,
sendo mais homogêneas e minimizando parte das dificuldades que envolvem o método.
Os imóveis pesquisados foram identificados em sites das imobiliárias principais e mais
atuantes de Ilhéus, estando todas localizadas no centro da cidade. Para a identificação dessas
imobiliárias tomou-se como base informações fornecidas pelo CRECI (Conselho Regional de
Corretores de Imóveis) de Ilhéus. Assim, as imobiliárias consideradas no estudo foram:
Residence International Realty, Base Negócios Imobiliários, Geraldo Imóveis, SM Cardoso
Imóveis, Território Imóveis, Linos Imóveis, Alcino Lins corretor de imóveis e BNI – Bahia
Negócios Imobiliários.
Para compor o método de preços hedônicos inicialmente validaram-se junto a
corretores de imóveis as variáveis independentes de maior influência sobre o preço, já
identificadas na pesquisa bibliográfica de estudos sobre preços hedônicos. Essas variáveis
foram analisadas pelos corretores em grau de importância na determinação do preço do
imóvel com base na Escala de Likert3. Em seguida coletaram-se as informações, no sítio das
imobiliárias e através de observação sistemática in loco, das variáveis predefinidas referentes
aos 121 apartamentos residenciais localizados na área de estudo.
3
É um tipo de escala de resposta psicométrica usada habitualmente em questionários, e é a escala mais usada em
pesquisas de opinião. Ao responderem a um questionário baseado nesta escala, os entrevistados especificam seu
nível de concordância com uma afirmação. Esta escala tem seu nome devido à publicação de um relatório
explicando seu uso por Rensis Likert. No presente estudo consideraram-se cinco categorias, relacionadas a um
valor numérico na busca determinar quantitativamente o grau de importância de cada variável, quais sejam:
muito importante (5), importante (4), indiferente (3), pouca importância (2) nenhuma importância (1).
9
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
Assim, admitindo a existência de atributos locacionais, estruturais e ambientais
enquanto determinantes do preço dos imóveis, tem-se o seguinte modelo empírico, com base
em Benakouche e Cruz (1994):
Preço (x) = f (Lx, Ex, CMAx)
(1)
em que x é o imóvel, L a localização, E as características estruturais e CMA as
características do meio ambiente.
Para especificar a função hedônica, trabalhou-se com duas possibilidades de formas
funcionais, a linear e a logarítmica. A análise propiciada pela função linear ofereceu melhor
adequação, posto o fato de admitir melhores resultados sob a ótica estatística e econométrica
entre as variáveis explicativas e a variável dependente.
Em seguida, a partir do banco de dados do tipo cross-section, com o uso do aplicativo
Eviews 5, executou-se uma regressão linear múltipla de mínimos quadrados ordinários
(MQO) tendo-se o preço de área (em R$/M²) dos apartamentos como variável dependente e os
respectivos atributos dos apartamentos residenciais como variáveis independentes.
Após a função estimada realizou-se teste para identificação da existência de
heterocedasticidade, a qual foi corrigida pelo método Huber/White. Aplicou-se ainda o teste
de multicolinearidade (com ponto de corte a partir de uma correlação simples superior a 0,7).
O nível de significância adotado para os parâmetros das variáveis foi de 5%.
Assim, as variáveis estruturais, locacionais e ambientais dos imóveis consideradas
foram: valor unitário do imóvel [PREÇO (R$/M2)], como variável dependente; variáveis
independentes: área total do apartamento [ÁREA], apartamento novo [NOVO]*, apartamento
em construção [CONSTRUÇÃO]*, número de quartos [QUARTO], existência de suíte
[SUÍTE]*, número de banheiros [BANHEIRO], orientação do sol [SOL]*, andar do
apartamento [ANDAR], existência de vista panorâmica [VISTA]*, número total de andares
do prédio [PAVIM], número total de apartamentos por andar [UNIDADE], número total de
blocos [BLOCO], número de vagas na garagem [GARAGEM], existência de elevador
[ELEV]*, existência de playground no prédio [PLAY]*, existência de piscina no prédio
[PISC]*, existência de guarita/portaria 24h [GUARITA]*, existência de salão de festas no
prédio [SF]*, existência de supermercado no bairro [SPM]*, existência de posto de saúde no
10
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
bairro [PS]*, existência de farmácia no bairro [FB]*, proximidade4 a áreas arborizadas
[VERDE]*, proximidade à praia [PRAIA]*, distância do bairro ao centro da cidade
[DISTÂNCIA (M)], classe social5 do bairro [CLASSE]*6.
5. RESULTADOS E DISCUSSÃO
As respostas dos corretores confirmaram o que a teoria dos preços hedônicos tem
como pressuposto: o valor de um bem imobiliário não é determinado única e somente por
suas características materiais, mas também influenciado pelos “atributos” ambientais (área
verde disponível próxima ao imóvel, à estética da paisagem, etc). O preço do imóvel é função
também da qualidade ambiental de seu entorno, o que quer dizer que todos esses fatores têm
importância na determinação do valor de uma propriedade (BENAKOUCHE; CRUZ, 1994).
Visando obter o tipo de modelo que melhor se ajustasse aos pressupostos da Teoria
Econômica e aos dados observados, e que no caso desta pesquisa foi o linear, foram
observadas 26 variáveis. Como já mencionado, realizou-se o teste de multicolinearidade e
observado o parâmetro de significância das variáveis, cujos resultados levaram a retirada de
algumas variáveis.
Os atributos ‘existência de supermercado no bairro’ e ‘existência de farmácia no
bairro’ foram retirados do modelo por apresentarem o mesmo valor. Já as variáveis ‘andar’,
‘número de banheiros’, ‘existência de elevador’, ‘número de vagas na garagem’, ‘existência
de salão de festas no prédio’, ‘existência de posto de saúde no bairro’ e ‘apartamento novo’
foram excluídas do modelo por não estarem dentro do parâmetro de significância (de 5%).
Algumas variáveis como ‘existência de playground no prédio’, ‘apartamento em construção’,
‘suíte’, ‘número total de andares no prédio’, ‘número total de blocos’ e ‘guarita/portaria 24
horas’ foram retiradas em decorrência do teste de multicolinearidade.
Os resultados podem ser vistos na Tabela 1, onde consta o modelo adotado, tendo C
como a constante e C1 a C10 os coeficientes das variáveis a eles relacionadas.
4
Considerou-se o apartamento como próximo a áreas arborizadas ou à praia quando a distância daquele a esses
ativos ambientais não ultrapassava os 300 metros. Para medir a distância do imóvel a esses ativos utilizou-se o
GPS modelo eTrex Garmin.
5
Os bairros de classe alta assumiram valor 1 e os de outras classes o valor 0. Segundo Moreira (2011), os bairros
do Pontal (na Avenida Lomanto Júnior), São Francisco, Jardim Atlântico (I, II e III) e a Rodovia Ilhéus-Olivença
até o Km 4 são considerados de classe alta e o bairro da Ceplus classe média.
6
Usou-se variável dummy para todas as variáveis com asterisco.
11
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
Tabela 1 – Resultados do modelo de preços hedônicos para os imóveis da Zona Sul de Ilhéus
– BA, 2013
Variável
Descrição
C
C(1)
C(2)
C(3)
C(4)
C(5)
C(6)
C(7)
C(8)
C(9)
C(10)
R²=0,757401
CONSTANTE
ÁREA
VISTA
DISTÂNCIA
SOL
PISC
PRAIA
QUARTO
UNIDADE
VERDE
CLASSE
Erro-padrão
Teste t
Probabilidade
robusto
3510,435
316,9039
11,07728
0,0000*
-6,518150
1,405513
-4,637559
0,0000*
925,1895
142,7714
6,480215
0,0000*
-0,311778
0,042926
-7,263134
0,0000*
346,6053
88,37166
3,922132
0,0002*
412,4343
108,5319
3,800121
0,0002*
342,5669
135,7039
2,524371
0,0130**
261,1141
87,71817
2,976739
0,0036**
84,92018
20,41682
4,159325
0,0001*
227,6079
89,97075
2,529798
0,0128**
-426,6732
190,4627
-2,240193
0,0271**
R² Ajustado=0,735346
Prob (F-statistic)=0,000291
Coeficiente
Fonte: Dados da pesquisa.
Nota: variável dependente: preço (R$/M²); número de observações: 121.
(*) significativo a 0,05%; (**) significativo a 5%.
Analisando a regressão, pode-se fazer algumas considerações:
a) A variável área total [ÁREA] assumiu sinal negativo, ou seja, o valor do metro
quadrado diminui em apartamentos com área maior, o que era esperado. O valor unitário
[R$/m2] diminui R$ 6,52 por metro quadrado de área total na região estudada. Isso se deve ao
fato do custo do metro quadrado na Zona Sul de Ilhéus ser crescente, situação similar ao que
ocorre noutras grandes cidades no mundo. É mais compensador a existência de uma menor
área útil de um imóvel com áreas comuns dotadas de design e luxo, e maior tecnologia em
segurança, na expectativa de se agregar valor ao imóvel. Com isso, o investidor do
empreendimento tende a obter um maior lucro quando se tem uma quantidade maior de
apartamentos por andar.
b) Vista panorâmica [VISTA] apresentou sinal positivo, de modo que o apartamento
que apresentar vista panorâmica aprazível tem seu preço majorado em R$/m2 925,19.
Definida pelos corretores como um diferencial para os apartamentos que a possuem, em geral
os consumidores tendem a procurar apartamentos com vista que lhe traga tranquilidade,
harmonia e prazer em visualizá-la. Dentre as variáveis ambientais essa foi a que apresentou
maior influência na valorização do imóvel, em função das amenidades que a mesma
proporciona em termos ambientais. Condição similar identificada por Hochheim e Uberti
(2000) em pesquisa realizada na cidade Florianópolis-SC, na qual verificaram que se um
apartamento não tiver vista, seu valor será R$ 53,15/m² menor do que aquele que possui.
12
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
c) A variável distância do bairro ao centro da cidade [DISTÂNCIA] em metros, como
esperado, assumiu sinal negativo, indicando uma redução de R$0,31 no valor do metro
quadrado do imóvel a cada metro que se distancia o bairro do imóvel em relação ao centro da
cidade. Nessa pesquisa o Pontal é o bairro mais próximo do centro, nele se encontram os
imóveis com o metro quadrado mais caro em comparação aos imóveis dos outros bairros.
d) A variável orientação do sol [SOL] apresentou sinal positivo como esperado, ou
seja, se o apartamento estiver voltado para o nascente, esse terá um acréscimo de R$346,61 no
metro quadrado do mesmo. Por Ilhéus ser considerada uma cidade de clima quente e úmido,
essa variável é de suma importância favorecendo um equilíbrio de temperatura nos
apartamentos.
e) A variável existência de piscina no prédio [PISC] adotou sinal positivo. Se o
apartamento tiver piscina terá uma valorização de R$/m2 412,00 em relação a um apartamento
que não tem. Prédios que possuem piscina acabam proporcionando lazer, conforto,
comodidade e ao mesmo tempo segurança aos consumidores.
f) A variável ambiental proximidade à praia [PRAIA], a uma distância de até 300
metros, também apresentou relação direta com o preço do imóvel. Isto significa que se o
imóvel estiver a uma distância de até 300 metros da praia terá uma valorização de R$ 342,57
por m² em relação a um imóvel que se encontra numa distância maior. Indiscutivelmente é
comum a publicidade imobiliária utilizar este atributo como apelo para valorizar imóveis que
o possuem. Dantas, Magalhães e Vergolino (2005) demonstraram, para a cidade do RecifePE, que quanto mais distante de praias, mais desvalorizado é o imóvel. A estimação associada
à desvalorização do imóvel foi de 7,44% por quilômetro em relação à praia de Boa Viagem.
Já Albuquerque, Melo e Souza (2007), em estudo realizado na referida cidade pernambucana,
comprovaram através do método que a presença de corpos hídricos perto dos imóveis
apresentou um impacto na disposição a pagar dos indivíduos de R$ 22.123,19 a mais no preço
total do imóvel.
g) A variável existência de quartos [QUARTO] assumiu sinal positivo, de modo que a
cada unidade de quarto incrementada ao apartamento, esse terá uma valorização de R$/m2
261,12. Independente da área do apartamento, naturalmente o número de quartos é uma
variável que define o público-alvo (tamanho da família) a ser atingido.
h) A variável número total de apartamentos por andar [UNIDADE] adotou sinal
positivo, ou seja, cada unidade por andar valoriza em R$/m2 84,93, uma vez que uma maior
13
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
quantidade de apartamentos por andar representa a possibilidade de rateio do condomínio e a
valorização da área útil do imóvel.
i) A variável proximidade a áreas arborizadas [VERDE] também apresentou relação
positiva com o preço do apartamento. Esta variável situa o imóvel em relação a uma área
arborizada próxima, isto é, se o imóvel estiver a uma distância de até 300 metros terá um
acréscimo de R$/m2 227,61 em seu valor unitário em relação a um imóvel que está longe de
uma área arborizada, em função dos benefícios que as mesmas proporcionam na esfera da
qualidade ambiental. Além de contribuir para o controle da radiação solar, na temperatura e
umidade do ar, na ação dos ventos e da chuva, ameniza a poluição do ar e a poluição sonora,
oferecem sombra e são locais de lazer para a população.
j) A variável classe social do bairro [CLASSE] adotou sinal negativo, o que não era
esperado, indicando que o valor/m2 decrescerá em R$ 426,67. A explicação para isso pode
estar relacionada à zona de estudo selecionada, pois praticamente a maioria desses
apartamentos estão localizados numa área considerada de classe alta, podendo esse atributo
não ter sido captado corretamente pelo modelo.
Desse modo, pode-se reescrever a equação fundamentada nos resultados apresentados
na Tabela 1 como:
Preço (R$/M2) = 3.510,435 – 6,518150 (ÁREA) + 925,1895 (VISTA) - 0,311778
(DISTÂNCIA) + 346,6053 (SOL) + 412,4343 (PISC) + 342,5669 (PRAIA) + 261,1141
(QUARTO) + 84,92018 (UNIDADE) + 227,6079 (VERDE) – 426,6732 (CLASSE)
(2)
Na sequência realiza-se uma análise da influência das variáveis ambientais, separando
a amostra em quatro grupos. No Grupo 1, os apartamentos que não possuem quarto e sim uma
suíte, no Grupo 2 apartamentos com um quarto, no Grupo 3 os apartamentos com dois quartos
e no Grupo 4 apartamento com três quartos.
Considera-se o Grupo 1 composto por apartamentos com os seguintes atributos7: área
total igual a 56,5027 m2, número de apartamentos por andar igual a 4, orientação do sol
adotando o valor 0, piscina com valor igual a 1, classe social também adquirindo valor igual a
1 e uma distância do bairro ao centro equivalente a 4.200 metros. Calculou-se o valor unitário
do imóvel em função das variáveis ambientais, admitindo o caso mais favorável – no qual
7
A sugestão de valores ou condições desses atributos foi feita com base nos valores medianos e modais, para
cada grupo proposto, da amostra pesquisada.
14
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
apartamento tem vista panorâmica [Vista] = 1, próximo a praia [PRAIA] = 1 e próximo a
áreas arborizadas [VERDE] = 1 a uma distância de até 300 metros – e o menos favorável, no
qual não se usufrui de nenhuma dessas amenidades ambientais.
Substituindo os valores na equação 2, verifica-se que neste Grupo 1 o apartamento tem
seu valor unitário variando entre R$/m2 3.653,48, para o caso mais favorável8, e R$/m2
2.158,11 para o menos favorável. A diferença no valor é igual a R$/m2 1.495,37, ou seja, a
presença das variáveis ambientais provocam uma valorização no preço do m² do apartamento
equivalente a 69%.
Empregando o mesmo procedimento para o Grupo 2 (apartamentos com 1 quarto), o
ambiente fictício teve as seguintes características: área igual a 74,31 m2, número de quartos
igual a 1, número de apartamentos por andar igual a 4, orientação do sol adotando valor igual
a 0 na equação, piscina com valor equivalente a 1, classe social adotando valor igual a 1 e
distância do bairro ao centro valor de 3765,15 metros. Assim, para o caso mais favorável o
valor unitário foi de R$/m2 3.934,10, e R$/m2 2.438,73 para o menos favorável. Neste caso, as
variáveis ambientais favoráveis proporcionam um aumento no valor unitário do apartamento
equivalente a 61%.
No Grupo 3 (apartamentos com 2 quartos), o apartamento fictício teve os seguintes
valores: área igual a 113,5495 m2, número de quartos igual a 2, número de apartamentos por
andar igual a 4, orientação do sol adotando o valor igual a 1, piscina com valor igual a 1 e
classe com valor igual a 1. Admitiu-se a distância do bairro ao centro como sendo de 4430,23
metros. Os resultados obtidos mostram que no caso mais favorável o valor unitário foi de
R$/m2 4.078,69, e de R$/m2 2.583,33 para o menos favorável. Para este grupo, a ocorrência
de variáveis ambientais favoráveis provoca um aumento no valor unitário do apartamento
equivalente a quase 58%.
No Grupo 4 (apartamentos com 3 quartos), o apartamento ilustrativo teve os seguintes
valores: área igual a 212 m2, número de quartos igual a 3, número de apartamentos por andar
igual a 4, orientação do sol adotando valor igual a 0, piscina com valor igual a 1 e classe
social valor equivalente a 1. A variável distância do bairro ao centro adquiriu o valor de 5.000
metros. Para o caso mais favorável o valor unitário foi de R$/m2 3.173,84, e para o menos
8
A equação na situação favorável fica: Preço (R$/M2) = 3510,435 - 6,51815* 56,5027 + 925,1895*10,311778*4.200 + 346,6053*0 + 412,4343*1 + 342,5669*1 + 261,1141*0 + 84,92018*4 + 227,6079*1 426,6732*1.
15
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
favorável de R$/m2 1.678,48. Neste grupo a ocorrência de variáveis ambientalmente
favoráveis provoca um incremento no valor unitário do apartamento equivalente a 89%.
Diversas outras apreciações podem ser realizadas utilizando-se esse mesmo
procedimento. Percebe-se a partir dessas simulações a importância que os recursos naturais
estabelecem em relação à valoração desses imóveis na região estudada. Isso se assemelha com
a questão que a corrente ambiental neoclássica remete, que seria como valorar
monetariamente os bens e serviços do meio ambiente que não são valorizados pelo mercado,
num processo de internalização das externalidades, de forma a computar as amenidades
causadas pela presença de bens ambientais (CÁNEPA, 2003).
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A metodologia desenvolvida nesta pesquisa evidenciou a potencialidade do método
dos valores hedônicos para a análise da influência das variáveis ambientais sobre o preço dos
apartamentos residenciais na Zona Sul da cidade de Ilhéus. Confirmou-se, dessa forma, a
hipótese de que há uma relação positiva e significativa entre preços de imóveis e sua
proximidade com os recursos naturais, ratificando o que os corretores apontaram como
variáveis importantes, e reiterando o que os outros estudos apontaram também como variáveis
ambientais importantes.
Considerando o modelo de preços hedônicos enquanto uma importante ferramenta
para a valoração ambiental, na qual o nível de satisfação e prazer do indivíduo são
relacionados às sensações agradáveis sentidas em decorrência de amenidades ambientais, é
indiscutível a importância de se atribuir valor econômico aos recursos naturais. Nesse sentido,
os aspectos ambientais analisados estão mais voltados para o prazer, um aspecto adicional às
características dos imóveis, ultrapassando condições básicas que se espera de uma habitação
(como abrigo do frio, chuva, sol, segurança, etc.). Outros estudos, contudo, incorporam em
sua maioria questões de condições mínimas de moradia através da análise de características
ambientais como ruído, poluição atmosférica, localização em áreas de risco ambiental, etc.
Nesses termos, os aspectos ambientais analisados nesta pesquisa constituem-se em
bens de “luxo” ou “supérfluos”, o que foi constatado quando se analisou o impacto das
variáveis ambientais nos preços de apartamentos “padrões” da área estudada. Sobre essa
perspectiva viu-se que para o apartamento melhor padrão a influência dessas variáveis no
preço do imóvel representou quase 90% de diferença a mais quando comparado a um mesmo
16
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
imóvel que não tivesse tais condições ambientais, enquanto que para o padrão mais popular o
incremento se aproximou dos 70%.
Não obstante, é imprescindível registrar que cada método tem suas limitações, não
sendo reconhecidamente perfeito. Assim, no aspecto conceitual, enquanto um instrumental
neoclássico, o método de preços hedônicos não considera as funções e interações
ecossistêmicas, como também não tem o poder de prever a importância dos bens e serviços
para as gerações futuras. Já no aspecto metodológico é muito comum surgirem problemas
econométricos com as estimações de funções hedônicas, principalmente com respeito à
multicolinearidade de atributos e a identificação da forma funcional. Restrições relacionadas à
omissão de variáveis e quanto à heterocedasticidade também são comuns, refletindo em
mudanças nas preferências dos consumidores, podendo assim comprometer a consistência e
eficiência das regressões de preços hedônicos.
Por fim, apontam-se como possibilidades para pesquisas futuras a realização de
estudos abrangendo outras zonas da cidade, buscando-se elaborar um retrato mais fiel das
preferências dos consumidores ilheenses e utilizando-se de variáveis relacionadas à
degradação ambiental, como mau cheiro, presença de poluição, etc.
REFERÊNCIAS
ABRAMO, P.; FARIA, T.C. Mobilidade residencial na cidade do Rio de Janeiro;
considerações sobre os setores formal e informal do mercado imobiliário. In: XI ENCONTRO
NACIONAL DE ESTUDOS POPULACIONAIS DA ABEP, 11, 1998, Rio de Janeiro. Anais
... Caxambu, 1998.
ALBUQUERQUE, E. E.; MELO, A. S. S. A.; SOUZA, H. R. Ativo ambiental e preço de
imóvel em Recife: um estudo exploratório a partir da utilização do método dos preços
hedônicos.
UFPE
–
RECIFE,
7
p.,
2007.
Disponível
em:
<http://www.ecoeco.org.br/conteudo/publicacoes/encontros/vii_en/mesa1/trabalhos/ativo_am
biental_e_preco_de_imovel_em_recife.pdf>. Acesso em: 20 set.2012.
ALMEIDA, P. H. R. Fatores determinantes para formação de preço no mercado
imobiliário de Brasília. 2011. 41f. Monografia apresentada para a obtenção do título de
Bacharel em Administração. Universidade de Brasília - UnB. Distrito Federal. 13 de jul.2011.
AMAZONAS, L. V. F. Método de preços hedônicos e a valoração de áreas verdes
urbanas: “Parque Vaca Brava” em Goiânia-Goiás. 2010. 142f. Dissertação apresentada para
a obtenção do título de Mestre em Gestão Econômica do Meio Ambiente. Universidade de
Brasília - UnB. Distrito Federal. 01/2010.
17
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
ANDRADE, M. P. Ilhéus: Passado e Presente. 2. ed. Ilhéus: Editus, 2003.143p.
BENAKOUCHE, R.; CRUZ, R. S. Avaliação Monetária do Meio Ambiente. São Paulo:
Makron Books do Brasil, 1994. 198 p.
CÁNEPA, E. M. Economia da poluição. In: MAY, P.; LUSTOSA, M. C.; VINHA, V..
Economia do Meio Ambiente. Rio de Janeiro: Campus, 2003.
CBIC –Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Balanço do setor - 2011. Disponível
em <http://www.cbicdados.com.br>. Acesso em: 03 set. 2012
CRUZ, B.O.; SANTOS, C.H.M. A dinâmica dos mercados habitacionais metropolitanos:
aspectos teóricos e uma aplicação para a grande São Paulo. Brasília: IPEA, 2000. (Texto para
discussão, 713).
DANTAS, R. A.; MAGALHÃES, A.; VERGOLINO, J. R. de O. Um modelo espacial de
preços hedônicos da habitação para a cidade do Recife. In: ENCONTRO NACIONAL DE
ECONOMIA,33, 2005, Salvador. Anais... Salvador: [S.n.], 2005.
FÁVERO, L. P. L.; BELFIORE, P. P.; LIMA, G. A. S. F. Modelos de precificação hedônica
de imóveis residenciais na região metropolitana de São Paulo: uma abordagem sobre as
perspectivas da Demanda e da Oferta. Estudos econômicos, São Paulo, 38(1): 73-96, jan-mar
2008.
FERREIRA NETO, E. Estimação do preço hedônico: uma aplicação para o mercado
imobiliário da cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 2002, 41f. Dissertação (Mestrado em
Economia) – Fundação Getúlio Vargas.
GOOGLE MAPS - 2013. Disponível em: <https://maps.google.com.br>. Acesso em: 01
jun.2013.
GONZALES, E. O. ; SANTOS, A. S. Externalidade Negativa: um problema na avaliação do
preço hedônico dos imóveis residenciais em Maringá, PR. Universidade Estadual de Maringá,
2011, 18 p.
GONZÁLEZ, M. A. S. A Engenharia de avaliações na visão inferencial. São Leopoldo:
Editora da UNISINOS, 1997,
HOCHHEIM, N.; UBERTI, M. S. Uso de variáveis ambientais na Avaliação de imóveis
urbanos: uma contribuição à valoração ambiental. Universidade Federal de Santa Cruz, 2000,
não paginado.
IBGE. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo 2010. Disponível em:
<http://www.ibge.gov.br>. Acesso em: 12 jul. 2012.
LANCASTER, K. A new approach to consumer’s theory. Journal of Political Economy,
v.74, p. 132-157, 1966.
18
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste
VIII SOBER Nordeste
Pluralidades Econômicas, Sociais e Ambientais: interações para reinventar o Nordeste rural
Parnaíba – PI
/
MIRANDA, R. A.; AMARAL, H. F. Precificação de imóveis residenciais: uma abordagem
hedônica-multinível. Universidade Federal de Minas Gerais, p. 24, 2009.
MOREIRA, G. L. O turismo no processo de reprodução do espaço urbano litorâneo: uma
análise de transformações socioespaciais da cidade de Ilhéus no sul da Bahia a partir de 1990.
Dissertação apresentada para a obtenção do título de doutor em Geografia. Universidade de
São Paulo Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas programa de pós-graduação em
geografia. São Paulo – SP. 2011.
MOTA .J. A. et. al. A valoração da biodiversidade: conceitos e concepções metodológicas,
SC UFSC, 2003, p. 316.
MOTTA, R. S. Manual para Valoração Econômica de Recursos Ambientais.
IPEA/MMA/PNUQ/CNPq. Rio de Janeiro: RJ. 1997.
PINDYCK, R. S.; RUBINFELD, D. L. Microeconomia; tradução Pedro Catunda; revisão
técnica Roberto Luis Troster. – São Paulo: Makron Books, 2006.
RIVERA, E. B. B. R.; Preços Hedônicos: teoria e aplicação no setor imobiliário na cidade de
São Paulo (1995-2004). Revista jovens pesquisadores, São Paulo. n. 7, jul./dez. 2007.
ROSEN, S. Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure
Competition, in Journal of Political Economy, 1974, vol. 82. p. 34-55.
VANIN, F. S. O Direito Urbanístico com um mecanismo de correção e direcionamento
do mercado imobiliário: uma introdução ao tema. 2011, não paginado. Disponível em:
<http://www.conteudojuridico.com.br> Acesso em: 26 de out. 2012.
19
Parnaíba, 06 a 08 de novembro de 2013,
Sociedade Brasileira de Economia, Administração e Sociologia Rural – VIII SOBER Nordeste