Ministério Público Federal
Procuradoria da República em Pernambuco
Procedimento Administrativo n. º 1.26.000.003145/2012-42
Promoção de Arquivamento nº 301/2013-MPF/PRPE/AT
PROMOÇÃO
Cuida-se
de
procedimento
administrativo
instaurado
nesta
Procuradoria da República com o objetivo de apurar notícia de possíveis irregularidades
perpetradas, em tese, por empresas contratadas pela Caixa Econômica Federal – CEF para
administrar o Condomínio do Conjunto Residencial Paraíso Encantado.
No termo de representação (fl. 03), o sr. Silvano Soares de Brito, que se
identificou como representante da Associação dos Moradores, relatou que a administradora
contratada pela CEF para atuar como síndico não respeita as deliberações de assembleias, sob
o argumento de que somente deve observar as determinações da própria CEF; que foi
constatado que os orçamentos apresentados pela empresa para a realização de quaisquer
serviços são superfaturados; que a estrutura física dos imóveis apresenta rachaduras e
infiltrações; que a CEF não disponibiliza os laudos resultantes das vistoria que realizou,
alegando que somente o fará judicialmente; que já na entrega dos apartamentos, os primeiros
moradores tiveram que arcar com uma “taxa de muro” e nunca receberam nenhum
comprovante desse pagamento; que da análise das prestações de contas foram descobertas
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muitas irregularidades perpetradas pelas empresas que já administraram o condomínio, tal
como falsificação de documento, com o CPF e a assinatura de condômino, para a compra de
uma cadeira para a portaria; que a atual administradora pagou pelo serviço de troca de
tubulações de esgoto, serviço este que nunca foi realizado; que se faz necessária uma
apuração acerca da relação entre a CEF e as administradoras uma vez que são sempre as
mesmas empresas que ganham as licitações; que as empresas somente se preocupam com a
arrecadação e não com o bem estar do condôminos; que no dia 02/02/2011 a administradora
INOCOOP Capibaribe abandonou o condomínio, por ordem da CEF, em virtude da oposição
dos moradores ao reajuste da taxa condominial. Juntou cópia de contrato de arrendamento e
convenção de instituição do condomínio.
Instada a se manifestar (fl. 27), a CEF esclareceu que o Residencial
Paraíso Encantado está vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado
pela Lei nº 10.188/2001, tendo como gestor o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
Informou que a empresa Inocoop teve seu contrato encerrado em 29/07/2011 e que tramitam
na Justiça Federal duas ações que tratam da lide entre a CAIXA e a Associação dos
Moradores do Condomínio Paraíso Encantado, são elas: ação ordinária nº 000795467.2011.4.05.8300 e a medida cautelar nº 0010065-87.2012.4.05.8300.
A partir de consulta realizada no site da Justiça Federal, foi possível
observar que na ação ordinária nº 0007954-67.2011.4.05.8300, a CEF, autora, objetivou impedir
a prática de qualquer ato de gestão por parte da Associação dos Moradores do Residencial
Paraíso Encantado, em nome do condomínio, bem como a declaração de nulidade de todas as
assembleias gerais por ela realizadas. No bojo do referido processo foi celebrado um acordo
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entra as partes, transação que restou devidamente homologada pelo juiz da causa,
extinguindo-se o processo com resolução de mérito (fls.32-33).
Noutro vértice, observou-se que a medida cautelar nº 001006587.2012.4.05.8300 foi proposta pela Associação dos Moradores do Residencial Paraíso
Encantado em face da CEF, objetivando provimento liminar no sentido de permitir o
depósito mensal em Juízo dos valores da taxa de condomínio aprovada em assembleia de
arrendatários; sustar toda e qualquer notificação extrajudicial e/ou execução administrativa
do contrato e, ainda, qualquer reintegração de posse por ventura distribuída; permitir o
levantamento, pela ré, dos valores incontroversos da taxa condominial ora depositados; e
compelir a Caixa, através de sua preposta, a executar os serviços ordinários necessários à boa
administração condominial, nos valores dos serviços encontrados pela assembleia de
arrendatários.
Do relatório que integra a r. sentença proferida nos autos da medida
cautelar, extraímos a síntese dos fatos deduzidos pela associação autora:
“ Em síntese, aduz que os arrendatários do Condomínio Residencial Paraíso
Encantado encontram-se à mercê de taxas condominiais abusivas e ilegais,
uma vez que em seu cálculo estão sendo inseridas despesas superfaturadas e
extraordinárias, quando deveriam ser incluídas apenas taxas ordinárias de
manutenção,
limpeza
e conservação, na forma da Convenção
de
Condomínio; que, como exemplo, estão incluídas as despesas extraordinárias
referentes a impermeabilização das caixas d'água, provavelmente decorrente
de erro construtivo, e da marquise; que os arrendatários são pessoas pobres
e, assim, não conseguem fazer frente aos sucessivos aumentos de taxas de
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condomínio; que a Caixa age de maneira desidiosa quando aceita planilhas
de custos apresentadas pelo terceirizado responsável pela administração
condominial (MG Imobiliária); que, mesmo com a inadimplência, o
condomínio possui reserva de caixa superior a R$ 14.000,00 (catorze mil
reais) economizados com o valor da antiga taxa condominial, o que, por sua
vez, comprova a desnecessidade de aumento; que, em 10.05.2012, foi
entregue boleto da taxa de condomínio no valor imposto de R$ 113,00 (cento
e treze reais), sendo que a assembleia de arrendatários aprovou o valor de R$
83,00 (oitenta e três reais); que os associados encontram-se na iminência de
sofrerem perdas decorrentes da impossibilidade de pagamento da taxa
condominial nos patamares aplicados pela terceirizada e contestados em
assembleia; que a autora discutirá em ação ordinária a legalidade da inserção
de serviços extraordinários e superfaturados no cálculo da planilha,
cumulada com obrigação de não fazer (de não realizar a execução
administrativa
do
contrato
enquanto
as
parcelas
estiverem
sendo
depositadas); que o programa de arrendamento, regulamentado pela Lei nº
10.188/2001, criado para beneficiar pessoas de baixa renda aqui vem sendo
usado para dar lucro às construtoras e administradoras de condomínio; que a
Caixa Econômica, assim, vem desvirtuando a natureza do programa, com
aumentos sucessivos da taxa de condomínio, inviabilizando a manutenção
dos contratos; que, em alguns casos, o preço da taxa condominial ultrapassa
o valor da prestação do imóvel.”
Denota-se, assim, que os fatos postos à apreciação judicial convergem
para aqueles deduzidos no termo de representação que deu origem a este procedimento
administrativo. Com efeito, os relatos envolvem a discussão acerca da validade das
assembleias realizadas pelos condôminos, bem como notícia de superfaturamento de
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despesas e, de modo geral, conduta negligente da(s) empresa(s) responsável(véis) pela
administração do conjunto residencial.
No que concerne à legitimidade da contratação de terceiro pela CEF,
observa-se que no fundamento da sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Federal, nos
autos da medida cautelar nº 0010065-87.2012.4.05.8300, restou consignado o seguinte:
“[...] assiste à Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do Fundo
de Arrendamento Residencial - FAR, segundo previsto na Convenção do
Condomínio, a qual aderiram todos os arrendatários, a prerrogativa de
contratar empresa especializada para exercer a administração do condomínio,
enquanto detiver a propriedade de pelo menos 2/3 (dois terços) dos imóveis.
No presente caso, a totalidade dos imóveis pertencem ao FAR, pois nenhum
dos arrendatários exerceu ainda a opção de compra.”
Além
disso,
como
visto,
na
ação
ordinária
nº
0007954-
67.2011.4.05.8300, em que se discutiu a prática de atos de gestão por parte da Associação, bem
como acerca da validade/nulidade de todas as assembleias gerais por ela realizadas, as partes,
CEF e a Associação de Moradores, firmaram acordo, o qual, conforme anotado na r. sentença
homologatória proferida pela 21ª Vara Federal, foi regularmente cumprido.
Cumpre-nos, ademais, anotar, que a atribuição deste parquet para
proceder à apuração dos fatos noticiados somente subsistiria se, de modo reflexo, restasse
demonstrado - ou ao menos sobressaíssem indícios de que a CEF, na qualidade de agente
gestor o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, estaria se omitindo à fiscalização das
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atividades desempenhadas pela empresa por ela contratada para administrar o condomínio.
Não foi este o caso, porém.
Vê-se, dos autos, que a CEF celebrou acordo com a Associação de
Moradores, e, além disso, conforme noticiado no documento de fls. 29/30, rescindiu o
contrato firmado com a empresa Inocoop, motivada pela intenção de preservar a relação com
os arrendatários do Programa de Arrendamento.
Ante o exposto, tendo em consideração que os fatos noticiados já
foram submetidos à apreciação judicial, inexistindo, portanto, justa causa para o
prosseguimento deste apuratório, promovo o seu arquivamento.
À DTCC, para adoção das providências de praxe.
Recife (PE), 07 de junho de 2013.
ANASTÁCIO NÓBREGA TAHIM JÚNIOR
Procurador da República