São Paulo, 19 de agosto de 2014.
Ref.: Realização de assembleia virtual no condomínio edilício.
Observa-se que o Código Civil, ao falar sobre a realização das assembleias
gerais de condôminos, não dá muitos detalhes e especificações, de modo que tais
aspectos ficam a cargo da Convenção do Condomínio, fruto da vontade democrática
da massa condominial:
Código Civil
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
...
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para
as deliberações;
...
Art. 1.335. São direitos do condômino:
...
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
...
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá
fazê-lo.
§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer
condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da
convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem
convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos.
Questiona o Consulente sobre a legalidade da assembleia virtual. Se é
necessário o mesmo procedimento de convocação da assembleia presencial? A
possibilidade de impugnação dos condôminos que não tem acesso à internet? Se é
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Tel.: (11) 5591-1300 | Fax: (11) 5591-1301 | www.secovi.com.br | [email protected]
possível o registro da ata aprovada virtualmente? A sua validade para as
assembleias ordinárias ou extraordinárias?
A realização de assembleia virtual é um assunto polêmico, não havendo
normatização específica a respeito.
Em regra, não há uma vedação legal para a aplicação da assembleia virtual,
desde que não exista nenhuma restrição, por expresso, na Convenção Condominial.
É de conhecimento que alguns condomínios já adotam o sistema de votação
virtual, podendo citar, como as principais vantagens, o fato de evitar discussões
acaloradas nas assembleias (ofensas verbais); o aumento no número de
condomínios participantes nas discussões de interesse do condomínio, reduzindo o
número de ausência dos condôminos que não se interessam pelos problemas ou
que, simplesmente, não gostam de se expor; a participação do condômino no
trabalho do síndico, ajudando-o na tomada de decisões rotineiras. Outro fator
importante é que sendo a votação on-line - em alguns casos – permitiria uma maior
flexibilidade de horário dos condôminos, podendo votar tanto no computador de sua
residência, quanto no trabalho ou em outro local.
Já as desvantagens também são muitas. Pode citar o questionamento com
relação à segurança dos votos. Afinal, quem garante que a decisão tomada pelos
condôminos foi naquele ou noutro sentido? Poderia haver manipulação de
resultado? A ausência de uma lista de presença acarretaria dúvida quanto ao
quórum necessário para a aprovação de determinado assunto. Caso algum morador
tivesse necessitasse de um esclarecimento mais detalhado, ou sobre alguma conta
para ser aprovada, quem poderia auxiliá-lo? E a vista das pastas, como seria? A
possibilidade de registro das atas virtuais nos Cartórios, teria validade jurídica? E o
custo de todo este sistema de modernização? Para os condôminos que não tem
acesso ou habilidade com computadores, como se faria?
Enfim, são inúmeros os questionamentos sobre as vantagens e as
desvantagens da assembleia virtual, tema que é cada vez mais atual em nosso diaa-dia, devido ao avanço tecnológico e a inclusão digital.
Muitos defendem, ainda, uma posição intermediária, reconhecendo a
validade da assembleia virtual para assuntos mais rotineiros e de pouca monta, ao
passo que assuntos mais complexos e de valores maiores seriam decididos apenas
nas assembleias presenciais, evitando arguições de nulidades.
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Dessa feita, não podemos responder aos questionamentos acima
formulados pelo Consulente de forma pontual, pois a interpretação deste novo
método de aprovação em assembleias virtuais ainda exige um maior estudo e
discussão sobre o assunto.
Para fins de auxiliar o Consulente na melhor decisão, compartilhamos abaixo
dois artigos publicados pelos advogados Daphnis Citti de Lauro e Marcos Davi
Monezzi, sugerindo que o ideal é que a prática esteja prevista na Convenção, bem
como que haja segurança física e técnica para o trânsito e o registro dos dados
(vale conferir a íntegra das matérias).
Atenciosamente,
Alexandre Callé
Assessor Jurídico
Departamento Jurídico - SECOVI-SP
Ofícios/Cível/Assembleia/2014-08- Cia de Imóveis
Revista Secovi Condomínios – Edição 217 – Junho de 2011 – Págs. 28 e 29
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Condomínio
Assembleias virtuais
Num futuro próximo, convenções condominiais terão de prever a modalidade
Texto: Daphnis Citti de Lauro
Em uma era de rotinas estressantes, pessoas com pouco ou quase nenhum tempo disponível e uma sociedade cada vez mais
tecnológica, uma questão começa a gerar dúvidas nas relações condominiais: é possível a realização de assembleias virtuais
em condomínios?
O Código Civil, na parte que trata sobre o condomínio edilício, prevê que o síndico convocará, anualmente, reunião da
assembleia ordinária dos condôminos na forma prevista na convenção. Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos
poderá fazê-lo. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino. As assembleias
extraordinárias também podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, mas sempre na forma da
convenção condominial.
Antes de mais nada, para cogitar a realização de assembleias virtuais, deve-se alterar a convenção condominial. E, para
alteração da convenção, é necessário o voto de dois terços dos condôminos, o que não é fácil.
Por outro lado, apesar do avanço da informática, da maior facilidade de aquisição de computadores, cujos preços ficam cada
vez mais acessíveis, ainda muitas pessoas não têm ou não sabem lidar com eles, principalmente as da terceira idade. Assim,
nas reuniões de condomínios, costuma-se colocar espaço para e-mail ao lado do espaço para nome e número da unidade.
Nessa ocasião, verifica-se que várias pessoas ainda não têm e-mail.
Por incrível que pareça, também há condomínios que pedem para não ter acesso ao site das administradoras, para
conseguirem acompanhar o seu andamento, obter atas, convenção e especificação, regimento interno, segunda via de boletos
etc., por medida de economia, ou seja, para não pagarem valores irrisórios, cobrados para manutenção das informações pela
internet.
Há ainda outros problemas a serem enfrentados, como a eleição de presidente da assembleia, a escolha de secretário, a
elaboração da ata e sua assinatura, a lista de presença, a aceitação pelos cartórios de títulos e documentos de uma possível
lista virtual de presença, o horário agendado (primeira e segunda convocação), entre outros.
A internet, por ora, serve para discussão dos assuntos a serem colocados na Ordem do Dia e, se for possível, ante o que
estiver disposto na convenção condominial, para convocação das assembleias gerais, uma vez que é simples a comprovação
do seu recebimento.
A realização de chats entre os condôminos, para discussão de temas, consultas a condôminos, apresentação de sugestões e
reclamações e explicações pelo síndico acerca da realização e andamento de obras, é extremamente útil e mesmo
aconselhável. É óbvio que não agora, mas num futuro próximo, as assembleias virtuais substituirão as presenciais. Precisamos
preparar o caminho para que isso aconteça, pois é inevitável.
Assim, é aconselhável que as pessoas que elaborarem as próximas convenções condominiais já façam constar nelas a
possibilidade e a forma de realização de assembleias virtuais.
Daphnis Citti de Lauro
Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti
Assessoria Imobiliária www.ocondominio.wordpress.com.br / www.dclauro.com.br
Fonte:
http://revistavisaojuridica.uol.com.br/advogados-leis-jurisprudencia/60/assembleias-virtuais-num-futuro-proximoconvencoes-condominiais-terao-de-215420-1.asp
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