Operações Urbanas Consorciadas
Impactos na Construção Civil
28 de Agosto de 2014
CONCEITUAÇÃO
Operação Urbana Consorciada
 Instrumento Urbanístico com função de
recuperar, requalificar, ou reurbanizar áreas da
cidade, bem como adequar infraestruturas
urbanas intensificando dinâmicas imobiliárias e
atividades econômicas com melhorias sociais e
valorização ambiental;
 Trata-se de uma parceria, onde todos ganham

Consorciada: Agentes do Mercado Imobiliário,
Agentes de Obras de Infraestrutura, Munícipe e
Municipalidade => Cidade
 Recursos obtidos aplicados no perímetro da
Operação.
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA
Conceituação
 Aprovada por lei específica;
 Descreve perímetro da Operação;
 Estabelece programa de intervenções a serem
custeadas com as contrapartidas (CEPAC);
 Autoriza parâmetros urbanísticos adicionais em
troca
de
contrapartida
financeira
para
realização
de
infraestrutura/requalificação
urbana no interior do perímetro da Operação;
 Recursos depositados em conta bancária
vinculada a cada Operação. Não se confundem
com o caixa da Prefeitura;
 Só se viabiliza onde há interesse imobiliário com
demanda acima dos limites estabelecidos pela
legislação urbanística.
OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA
Conceituação
 Estar prevista no Plano Diretor
(Art. 32 do Estatuto da
Cidade);
 Partir de um projeto urbanístico;
 Ter lei específica aprovada (Art. 33 do Estatuto
Cidade) devendo constar necessariamente:







da
Perímetro da operação urbana consorciada;
Regramento urbanístico de exceção (incentivos);
Estoque de potencial adicional de construção;
Programa de investimentos;
Método de cálculo das contrapartidas;
Engenharia financeira/Viabilidade (CEPAC).
EIV/RIV e EIA/RIMA
Cidade).
(Inciso V do Art.33 e Art.38 do Est. da
CONCEITUAÇÃO
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

Valor Mobiliário emitido pela prefeitura no âmbito
das operações urbanas consorciadas;

Submetido, regulamentado e fiscalizado pela CVM;

As
emissões
estarão
sempre
vinculadas
a
intervenções urbanas (obra ou conjunto de obras);

Utilizado como contrapartida em pagamento de
outorga onerosa de direitos adicionais de construção
ou
mudança
de
parâmetros
urbanísticos,
obrigatoriamente na operação urbana que o criou;

Os recursos obtidos com CEPAC deverão
aplicados exclusivamente na área de OUC.
ser
CONCEITUAÇÃO
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

Serão alienados
diretamente no
desapropriações
oferecidos
em
financiamentos;
em leilão(ões) ou utilizados
pagamento das obras, das
necessárias,
podendo
ser
garantia
p/
obtenção
de

Serão livremente negociados, mas convertidos em
direito de construir (na OUC que o criou), sendo
vinculados ao terreno, no ato da aprovação do
projeto da edificação ou através de declaração da
Municipalidade (Certidão);

Proporcional ao estoque de potencial construtivo
adicional previsto na OUC, respeitando-se os limites
estabelecidos;
CONCEITUAÇÃO
CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção

Expressar o valor mínimo que viabilize a OUC ;

Apresentar as formas de cálculos das contrapartidas;

As formas de conversão e equivalência dos CEPAC
em m2 da potencial construtivo adicional (ACA) e
m2 de terreno de alteração de uso;

Para emissão dos CEPAC se faz necessário o registro
da OUC junto à CVM, atendendo às exigências
contidas na Instrução CVM Nº 401/2003;

Inspirar credibilidade e oferecer estabilidade jurídica
– BLINDAGEM.
SERÁ QUE VALE A PENA?
Exemplo



Município com Mercado Imobiliário na ordem de R$ 1 Bilhão
OUC - Região que absorva 60% do Mercado => 600 milhões
Viabilidade do CEPAC => Receita ~10 a 15% do VGV

R$ 60 milhões/ano < Receita c/ CEPAC < R$ 90 milhões/ano

Em 15 anos =>
R$ 900 milhões < Receita da OUC < R$ 1,35 Bilhões


Qual município não gostaria de ter esta RECEITA
EXTRA-ORÇAMENTÁRIA?
Sem Endividamento e Obras de Infraestrutura que
requalificariam regiões do Município.
PROJEÇÕES – OUC
Receita Extras Prevista:

Além da receita prevista com as vendas dos CEPACs,
a OUC também impactará em outras receitas:
 IPTU => novos imóveis lançados e valorização
dos imóveis existentes após a revitalização
prevista;
 ITBI => novos imóveis lançados e
valorização dos imóveis existentes
após a revitalização prevista;
 ISS
=>
atividades
econômicas ocupadas
pelos
imóveis
nãoresidenciais.
OUC ÁGUA ESPRAIADA - RESULTADOS
OUC FARIA LIMA - RESULTADOS
OUC PORTO MARAVILHA - RESULTADOS
OBRIGADO
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