READEQUAÇÃO DO CENÁRIO IMOBILIÁRIO
A SOLUÇÃO DA TOP IMÓVEIS PARA ATENDER NECESSIDADES DE GRANDES EMPRESAS EM CURITIBA
Até a década de 80, os edifícios que acomodavam escritórios no
Brasil eram classificados como comerciais e atendiam às
necessidades de profissionais liberais. Com a implantação do
Plano Real, a economia brasileira tomou novas diretrizes, dando
início à expansão dos empreendimentos corporativos. As novas
realidades administrativas e organizacionais geraram a
necessidade de criar espaços que aliassem valores competitivos
de locação e condomínio, além de alta tecnologia, flexibilidade e
segurança.
Conforme estudo da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle
Brasil, o mercado de escritórios corporativos de Classe AA e de
A de São Paulo mais que dobrou de tamanho desde o início do
Plano Real. A carência de lajes corporativas na capital paranaense
motivou a Top Imóveis a desenvolver projetos para sediar grandes
empresas. Especializada em soluções imobiliárias comerciais e
corporativas e com 16 anos de atuação, a Top Imóveis já prestou
assessoria para dezenas de clientes dos segmentos de telecom,
indústria automobilística, varejo e logística, hotelaria, construção
civil e outros.
Surgiu a oportunidade de participar de um ambicioso projeto, o
"Corporate Evolution". O condomínio de escritórios do complexo
multifuncional "Evolution Towers", que possui outras duas torres
- um condomínio de lofts, o "Evolution Smart Residence", e o
"Pestana Curitiba Hotel". O diferencial do complexo, que segue a
tendência mundial do mixed use, é a sinergia entre as torres
integradas, mas independentes. O "Evolution Towers" possui ainda
outros atrativos, como um Centro de Convenções, um Coffe Shop,
um Centro Cultural (Memorial David Carneiro) e uma Praça de
Convivência.
Para executar o projeto foi necessário identificar e formar um
grupo de investidores homogêneo, com capacidade de
investimento para aquisição do terreno – entre as ruas
Brigadeiro Franco e Comendador Araújo – e bancar o projeto,
além de manter-se firme no propósito de construir a torre
corporativa, indivisível entre os co-proprietários e para fins de
locação. Formou-se o Grupo Plaza, constituído pelos sócios:
BP Empreendimentos, RIC Investimentos, Family Participações
e Top Imóveis.
O Corporate Evolution é o primeiro edifício corporativo de Curitiba
a receber o conceito "Triple A" – empreendimentos localizados
em região nobre, que proporcionam o máximo de conforto aos
seus usuários e tecnologia à prova de futuro. O edifício conta com
11 pavimentos com área privativa em open plan. A torre corporativa
iniciou as operações em agosto de 2004 com a ocupação de oito
lajes pela Esso do Brasil, que instalou em Curitiba a Central de
Serviços para a América Latina. b
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VISÃO DO PROFESSOR
Este case contempla de forma muito apropriada os principais tópicos
abordados na implantação e gestão de um empreendimento
comercial. Começa com a constatação de uma carência de
mercado, evolui para a modelagem do produto específico para um
perfil de cliente identificado na pesquisa de mercado. Estabelece a
localização e o tamanho ideal, os valores a serem investidos e as
fontes de recursos, que por sua envergadura e características
econômico-financeiras poderia ser identificado como um “pequeno”
Project Finance. Explicita a forma como o projeto foi implementado
e posto em marcha, utilizando-se para tanto de técnicas atualizadas
de gestão e controle de implantação de projetos. Posteriormente
passa pela descrição da administração do empreendimento, em
que descreve as principais características dessa administração
que deve obedecer a um padrão também inovador tal qual o
empreendimento. Finalmente, estabelece algumas relações entre
valores investidos e as respectivas possibilidades de retorno.
Prof. Sérgio Luis Túlio, FAE
VISÃO DOS ALUNOS
b UMA HISTÓRIA DE SUCESSO
A importância de um estudo de mercado para uma estratégia de negócio
O nível de competitividade atual, fruto das mudanças tecnológicas e
das estruturas sociais, econômicas e mercadológicas, exige do
administrador moderno maior complexidade em suas decisões e
técnicas que possibilitem gerenciar diversas atividades
interdependentes em uma organização. Este artigo destaca a
importância da administração de projetos, relatando as etapas e
relacionando-as com uma situação real, demonstrando na prática a
fundamentação teórica. A situação real é o case Top Imóveis, que
relata o desenvolvimento de uma estratégia de negócios através de
um estudo de mercado e identificação de um segmento não explorado
emCuritiba.
O estudo de mercado foi determinante para a participação da empresa,
anos mais tarde, em um empreendimento reunindo escritórios
corporativos, serviços de hotelaria e condomínios residenciais em
um único projeto, chamado Evolution Towers. A Top Imóveis presta
consultoria imobiliária a empresas oferecendo soluções para
construção, locação, implantação e administração de imóveis, sempre
com projetos personalizados.
O estudo de mercado, passo inicial para qualquer projeto, reflete de
forma direta no sucesso ou insucesso do empreendimento. Ele define
o quê, quanto, onde, a quem e de que forma será comercializado o
produto ou serviço. A empresa que conhece concorrentes,
fornecedores, clientes e o mercado onde atua pode identificar
oportunidades e trabalhar estratégias para personalizar seus produtos
e oferecer diferenciais. Ou seja, encontrar e atender a um segmento
de mercado pequeno, cujas necessidades não estão sendo totalmente
satisfeitas. A delimitação do segmento permitirá analisar a viabilidade
econômica.
Ao identificar uma excelente oportunidade no mercado de escritórios
corporativos – segmento em que Curitiba era carente e que crescia
com vigor em São Paulo ao longo do plano Real –, a Top Imóveis
tomou uma decisão estratégica de especializar-se em espaços
empresariais, diferenciando-se ao desenvolver projetos
personalizados.
Seu grande desafio foi participar do desenvolvimento de uma torre
corporativa para locação em um terreno adquirido por um grupo de
investidores em Curitiba. O projeto da torre Evolution Towers seguiu o
padrão "Triple A" – flexibilidade, localização privilegiada, centro de
eventos, torres complementares e outras características que agregam
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valor ao empreendimento. O Evolution Towers combina dois fatores
comuns de um grande projeto: a complexidade, pelo grande número
de variáveis a administrar; e a incerteza, pois o novo conceito em
edifícios corporativos, embora vislumbrado como o "produto ideal",
somente após sua conclusão daria certeza disso.
RETORNO
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Definida a estratégia de comercialização e os parâmetros de mercado,
é necessário uma análise do resultado final em termos econômicofinanceiros relacionando os recursos necessários ao projeto e o tempo
de retorno desses recursos próprios ou de terceiros. Essa análise
determina aspectos como montante de investimentos, recursos
necessários, custos, preço, risco do empreendimento e seu retorno.
O Evolution Towers foi dividido em três torres segmentadas – uma
corporativa, uma residencial e um hotel, a fim de aproveitar o terreno
em sua totalidade sem criar uma superoferta de edifícios corporativos.
O retorno deste investimento é praticamente certo. Foram
comercializadas mais de 180 das 186 unidades do Evolution Smart
Residence, que receberá os primeiros moradores a partir de novembro.
No Corporate Evolution, nove dos onze pavimentos foram contratados.
Há também o retorno social. O projeto incentivou a construção de
empreendimentos como o restaurante SIBO, a ampliação de uma
banca de revistas, o comércio de produtos de papelaria e informática,
estacionamento e uma casa de café, que promete um agradável happy
hour.
Esse case demonstra a importância dos estudos de mercado para um
projeto. É a partir dele que se conhece o meio ambiente externo,
identificando oportunidades e ameaças, auxiliando também na
elaboração das demais fases e na estratégia a seguir. Em todos os
projetos, os objetivos e metas devem ser definidos claramente, aliando
uma administração capaz de se adaptar às mudanças do ambiente e
de concretizar os objetivos da organização, através de processos de
planejamento, execução, controle e ação. Concluímos que a Top
Imóveis tem alcançado alto grau de destaque no ramo de assessoria
imobiliária com seus empreendimentos, por desenvolver projetos
inovadores, com tecnologia de última geração e atendimento
personalizado, diferenciando-se das demais empresas de seu
segmento.f
CASE: Top Imóveis
AVALIAÇÃO: Acadêmicos Cíntia Garcia Merege de Mello,
Nadia Naomi Tokunaga e Rafael Cândido da Silveira