Fundos de Investimento Imobiliários
Bruno Gomes
Superintendência de Relações com Investidores Institucionais
9 de maio de 2014
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Alerta
As opiniões aqui expostas são de
exclusiva
responsabilidade
do
apresentador, não necessariamente
refletindo o entendimento da
Comissão de Valores Mobiliários
sobre as matérias tratadas.
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Características gerais
 Um fundo de investimento é uma comunhão de recursos,
constituído sob a forma de condomínio (aberto ou fechado), destinado
à aplicação em ativos financeiros, nos termos da ICVM 409.
 Como são condomínios, não sociedades, os fundos de
investimento se encontram sob o amparo do Código Civil, não da lei
societária. O regulamento de um fundo possui analogia com a
convenção de um condomínio residencial.
 A posse dos ativos do fundo pertence ao administrador/gestor, que
dela necessita para implementar a política de investimentos, mas a
propriedade pertence aos cotistas – o patrimônio do fundo não se
comunica com o patrimônio de seus prestadores de serviços.
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Características gerais
Custodiante
Auditor
Administrador
Gestor
FUNDO
Regulamento
Cotistas
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Cenário
 Os fundos de investimento brasileiros durante muito tempo
conseguiram conjugar boa performance com baixo risco e liquidez.
 Tal desempenho, incomum, foi decorrente dos elevados juros pagos
por títulos públicos negociados em mercados com extrema liquidez.
Com a queda na taxa de juros, as aplicações em títulos públicos
líquidos e pouco arriscados não oferecerão performance.
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Dicas Básicas
 Fundos são um produto do mercado de capitais, que concorrem com
outros produtos, de diferentes mercados, na prateleira do distribuidor,
usualmente um banco comercial.
 Risco e benefício são positivamente relacionados  quem deseja
maior benefício tem que aceitar mais risco.
 Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
 Aplicações em cotas de fundos não são asseguradas pelo Fundo
Garantidor de Créditos (FGC).
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Fundos Imobiliários (FII)
 Fundos imobiliários: comunhão de recursos.
 Regulamentação:
 Criados pela Lei nº 8.668/93.
 Instrução CVM nº 472/2008 (Funcionamento)
Instrução CVM nº 516/2011 (Regras contábeis)
 Regras: Regulamento do Fundo e o Prospecto
 Objetivos:
 Investir em ativos imobiliários, seja em imóveis propriamente dito ou ativos
financeiros ligados ao setor imobiliário.
 Deliberações e tomada de decisão: Assembleia de Cotistas
As decisões de Investimento são de responsabilidade do
administrador/gestor do fundo, respeitado o regulamento do FII
Fundos Imobiliários (FII)
Principais Características
 Fundos constituídos sob a forma de condomínio fechado.
 O Cotista não pode resgatar as suas cotas!
 Prazo de duração: determinado ou indeterminado.
 Os cotistas são os proprietários das cotas dos FII.
 Não exercem nenhum direito real sobre os imóveis e empreendimentos do fundo!
 Formas de sair do investimento
 Negociação em bolsa de valores.
 Término do prazo de duração do fundo.
 Liquidação do fundo deliberado em assembleia de cotistas.
Fundos Imobiliários (FII)
Principais características
Tipos de fundo:
Renda de juros via títulos e valores mobiliários:
Debêntures, CRI, LCI,...
Renda de aluguéis via construção/aquisição de imóveis:
Shopping, galerias, salas comercias...
Desenvolvimento imobiliário:
Construção de prédios residenciais/comerciais destinados à venda.
Fundos com incorporação imobiliária:
Renda virá da realização do lucro quando da venda ou locação dos
imóveis.
Podem contar com alguma renda garantida pelo construtor durante a
construção (não é regra).
Regras
Art. 29 da ICVM 472:
Administrador deve prover o fundo com a manutenção
de departamento técnico habilitado a prestar serviços de
análise e acompanhamento de projetos imobiliários.
Art. 31 da ICVM 472:
O administrador poderá contratar: consultoria
especializada para análise seleção e avaliação de
empreendimentos; e empresa especializada para
administrar locações.
Tais contratações implicam em encargos para o fundo.
Panorama
Configuração do Mercado de Fundos Imobiliários (Mar/2014, fonte: CVM)
R$ 55 bilhões de PL. R$ 77 bilhões em ativos.
CAGR de 47%aa (de 2005 a 2013).
 231 fundos registrados na CVM.
 38 administradores em operação.
 Veículo financeiro concentrado em Pessoa Física. Não há necessidade de ser
investidor qualificado.
Mais de 230 mil cotistas (com dupla contagem). Aproximadamente 100 mil
cotistas pessoas físicas negociam fundos imobiliários na bolsa.
 Composição das carteiras (mais relevantes):
Escritórios, hospitais, shoppings, salas comerciais, residenciais, CRI...
Composição das carteiras
Terrenos
Imóveis para Renda em Construção
Imóveis para Venda em Construção
TVM
Imóveis para Renda Acabados
Imóveis para Venda Acabados
Outros Direitos Reais
2.46%
24.57%
1.59%
0.41%
48.68%
0.25%
5.41%
Fonte: CVM, Mar/2014
% dos ativos totais
83% dos ativos
alocados
Oportunidades
Cenário Econômico
 Queda nas taxas de juros.
 Mudanças no cálculo da remuneração da poupança.
 Aumento da renda média da população.
Apreciação nos preços dos imóveis em determinadas regiões.
Riscos
 A venda de cotas em bolsa está sujeita às condições de mercado:
variações das taxas de juros podem afetar significativamente o valor
de mercado do fundo.
 Rentabilidade passada não significa condições futuras favoráveis.
Valorização/desvalorização dos imóveis que compõe as carteiras dos
fundos pode afetar o valor de mercado das cotas.
Aumento/redução da vacância dos imóveis alugados pode afetar o
valor de mercado das cotas e remuneração a ser distribuída.
“Rentabilidade garantida” x “Rentabilidade real”
Riscos
 Fundo Imobiliário não é investimento de Renda Fixa. O
investimento pode se assemelhar à aquisição de ações de companhia
aberta que atue no setor imobiliário.
 No mínimo 95% dos lucros auferidos pelo regime de caixa devem
ser distribuídos semestralmente (rendas com aluguéis, juros, vendas...,
deduzidos das despesas pagas no período).
Tributação - O benefício tributário está condicionado a:
 o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo.
 o FII tiver no mínimo 50 cotistas.
 cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão.
Riscos
Tipos de Fundos x Riscos
 FII de Renda
 Capacidade de o inquilino honrar o pagamento do aluguel.
 Diversificação (quantidade de inquilinos).
 Manutenção dos imóveis (encargos do FII).
 FII de Incorporação
 Condições climáticas que permitam a entrega dentro do prazo.
 Objetivos do empreendimento (comercial ou residencial).
 Capacidade de venda ou locação das unidades construídas.
 FII de Ativos Financeiros Imobiliários
 Qualidade da análise de crédito.
 Suficiência das garantias prestadas aos se tomar o crédito.
Dicas – Riscos
Em “CNTP”:
 Ativos ilíquidos são mais arriscados que líquidos;
 Ativos de crédito privado são mais arriscados que títulos
públicos;
 Operações entre agentes sob controle comum tendem a
oferecer maior risco para os investidores.
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Fique Atento!
Questões importantes
 Termo de Adesão ao Fundo
 Pequeno resumo das características do FII e responsabilidades do
cotista.
 Não serve de instrumento para pré-aprovar matérias sujeitas à
deliberação.
Conflitos de Interesse
 Situação que configure conflito de interesse deve ser aprovada em
assembleia.
 A ICVM 472 menciona alguns exemplos do que seria um potencial
conflito de interesse.
Fique Atento!
Questões importantes
 Assembleia de Cotistas
 Atenção às regras de deliberação (ICVM 472 estabelece critérios)
 As deliberações podem ser tomadas através de consulta formal, observado o
regulamento.
 Voto por meio de comunicação escrita e eletrônica, observado o regulamento.
 Eleição de representante dos cotistas.
 Cotas
 Em regra confere direitos e deveres iguais a todos os cotistas.
 Somente no caso de fundos destinados a investidores qualificados poderá
conferir tratamento desigual, desde que o regulamento preveja a existência de
cotas com direitos ou características especiais.
Diligências - Comprando
 Certifique-se de que obteve acesso a todas informações
necessárias ao
correto entendimento do produto.
 Leia o prospecto
e o regulamento antes de aplicar no fundo.
Antes de comprar cotas, confira a carteira no site da CVM e não deixe de
checar se o fundo realiza muitas operações com partes ligadas ao
administrador/gestor. Também cabe comparar o desempenho do fundo
com fundos similares.
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Diligências - Comprando
 Compare a taxa de administração com as de outros fundos similares e
cheque se o fundo cobra também outras taxas – performance,
ingresso ou saída.
 No regulamento há identificação do administrador, gestor,
distribuidor de cotas, custodiante e auditor. Informe-se sobre eles,
especialmente se os mesmos estão cadastrados na CVM.
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Dicas no Acompanhamento
 Acompanhe
as informações periódicas do fundo - www.cvm.gov.br /
ACESSO RÁPIDO / Fundos de Investimento:
1. Informes Mensais.
2. Anuais – demonstrações financeiras com parecer de auditoria
independente.
3. Regulamentos.
 Ativismo: seja um cotista ativo! Ainda que a presença em assembleias não
seja possível, sempre que tiver alguma dúvida demande explicações do
administrador.
Caso fique sem resposta ou a mesma não seja satisfatória, reclame com a
CVM!
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Olho nas Despesas!
 Acompanhe com atenção as despesas do fundo, pois elas
retiram rentabilidade do mesmo. Verificar se as despesas
cobradas pelo fundo são justificadas por seu desempenho.
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Obrigado!
O PRODIN – Programa de Orientação e Defesa do Investidor acolhe e responde
a consultas, reclamações e denúncias de investidores:
 Internet, em www.cvm.gov.br, “Fale com a CVM”;
 Forma presencial (gerências de orientação aos investidores do RJ e SP);
 Telefone , no nº gratuito 0800-7225354;
 Correios, nos seguintes endereços:
1.
SP - Rua Cincinato Braga, 340, 2º andar, CEP 01333-010, São Paulo – SP;
2.
RJ - Rua 7 de Setembro, 111, 5° andar, CEP 20050-901 Rio de Janeiro – RJ; ou
3.
Brasília - SCN Quadra 02, Bloco A, Ed. Corporate Financial Center, 4° andar Módulo 404, CEP 70712-900, Brasília - DF
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Obrigado!
Bruno Gomes