Estudo do ITBI
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Nomen Juris
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Imposto sobre a transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por
natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto
de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição.
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Fundamento legal
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Arts. 35 a 42 do CTN e
Art. 156, II da CF;
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Art. 156. Compete aos Municípios
instituir impostos sobre:
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II - transmissão "inter vivos", a
qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais
sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
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§ 2º - O imposto previsto
no inciso II:
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I - não incide sobre a transmissão de bens ou
direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital, nem sobre a
transmissão de bens ou direitos decorrente de
fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa
jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade
preponderante do adquirente for a compra e
venda desses bens ou direitos, locação de bens
imóveis ou arrendamento mercantil;
II - compete ao Município da situação do bem.
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Sujeito ativo

Competência municipal;
Município da situação do bem;
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Sujeito passivo

Pode ser o sujeito passivo do
ITBI qualquer uma das partes
da operação tributária de
transmissão de bem imóvel (art.
42, CTN), tanto o transmitente
quanto o adquirente.
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
Geralmente é sujeito passivo o
adquirente, como se pode
notar,
por
exemplo
na
legislação de São Paulo (Lei
11.154/91) e Rio de Janeiro (Lei
1364/88).
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Fato gerador

É fato gerador do ITBI a transmissão
inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por
natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto ou
de garantia, bem como cessão de
direitos à sua aquisição.
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Base de cálculo
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É o valor de mercado, sendo irrelevante o preço
de venda constante da escritura.
Será o valor de venda à vista, em condições
normais de mercado, conforme doutrina e
jurisprudência.
É base de cálculo do ITBI o valor venal dos
bens imóveis transmitidos.
Caso o fisco não aceite o valor, caberá o
arbitramento.
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Alíquota

São
alíquotas
proporcionais,
estabelecidas
em
lei
municipal,
incidindo em porcentagem única sobre
as bases de cálculo.
Porto Alegre: 3%, podendo haver
redução para 0,5% em alguns casos de
financiamento.
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ITBI e progressividade

O ITBI não é um imposto
progressivo, pois não existe
previsão
constitucional,
conforme
doutrina
e
jurisprudência.
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Notas gerais
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A) O ITBI é exigido na lavratura de
escritura de alienação imobiliária.

O recolhimento, portanto, ocorre em
momento anterior ao fato gerador,
uma vez que a transmissão da
propriedade dar-se-á em momento
ulterior, mediante a transcrição do
documento competente no Registro
de Imóveis.
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B) Usucapião

A
propriedade
adquirida
pela
usucapião não gera incidência de ITBI,
pois aqui não há transferência de
propriedade.
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C) ITBI e partilha de bens

Se o patrimônio for dividido na metade, não incide
o imposto, porque terá havido tão somente partilha
dos bens.
Todavia, se, por conveniência dos envolvidos, um
deles ficar com uma parte do patrimônio imobiliário
que corresponda a mais da metade do que lhe
caberia, haverá nítida transmissão da propriedade.
A doutrina entende que se for transferência onerosa
incide ITBI (excesso de meação), se gratuita, não. Aí
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incidirá o ITCMD, conforme o caso.
D) ITBI e Imunidades

O ITBI não incide sobre a transmissão
de bens incorporados ao patrimônio da
pessoa jurídica, salvo se a atividade
preponderante da adquirente for a
compra e venda desses bens, locação de
bens
imóveis
ou
arrendamento
mercantil.
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Exemplo
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Se uma empresa “A” (atividade: fabricação de
azulejo), com sede em Brasília, incorpora uma
empresa “B” (atividade: compra e venda de
imóveis, preponderantemente), com sede no Rio de
Janeiro, havendo a transmissão de todos os direitos
e bens da empresa “B” para a adquirente A”,
incluindo um imóvel localizado na cidade de
Recife, pergunta-se : Pagar-se-á ITBI para quem?
Não se pagará ITBI, uma vez que é o caso de
imunidade específica, conforme art. 156, § 2º, I, CF.
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E) ITBI e a Promessa de
Venda
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A promessa particular de venda como
um contrato preliminar à escritura
pública (não assinada) de compra e
venda (contrato principal) não é alvo de
incidência do ITBI, uma vez que é
negócio não concluído.
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