SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA SUSTENTÁVEL DE LOTEAMENTOS
CLANDESTINOS
MARTA DOS SANTOS SILVA
BACHAREL EM DIREITO
INTRODUÇÃO
De forma geral, a propriedade oferece instrumentos para o trabalho, o
lazer e o usufruto do indivíduo. Tais instrumentos estão vinculados às atividades
de organização, método, racionalização de atividades, otimização dos recursos,
criatividade etc. Estas atividades buscam, entre outros objetivos, o aumento da
produtividade, a obtenção de melhores condições de trabalho e o incremento
positivo dos resultados pessoais dos direitos fundamentais.
A justificação da propriedade como imperativo de subsistência individual
tornou a garantia fundamental de livre acesso ao cidadão contra as investidas
do Poder Público, convertendo-se em ponto fulcral dos juristas e executivos
públicos modernos. A concepção de propriedade é algo que vai além da
realidade do direito positivo. Transformou-se em um direito inato, pleno,
valorado pela lei, com exceções apenas às suas funções, quais sejam: social e
econômica. Devido a isto a sua função deve ser respeitada e não pode trazer
em voga oferecimentos de loteamentos irregulares, que não estão em
consonância com as disposições legais acerca da regularização fundiária.
A intervenção do Estado, por intermédio da lei, no que diz respeito ao uso
da propriedade e a regularização fundiária, condiciona o bem-estar dos
cidadãos, interferindo no interesse público de coletividade. Assim, tal insinuação
interfere no direito máximo de propriedade, posto que, tal direito é constitucional
e de ordem jurídica. No entanto, cabe ao Estado as modalidades e as
competências para que o vínculo com o direito
de propriedade seja
regulamentado. Cumpre dizer que o Estado tem o poder de intervenção na
propriedade privada.
1
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
O objetivo deste trabalho foi o de contextualizar a regularização fundiária
sustentável de loteamentos clandestinos com aspectos jurídicos.
DESENVOLVIMENTO
Vigilância
e atenção
são
adjetivos importantes para
loteamentos
clandestinos, que marcam negativamente o meio ambiente artificial na questão
das vias das cidades. Lotes clandestinos atrapalham a beleza da cidade,
colocam em risco a vida de moradores e transeuntes. Na verdade, as cidades,
nas últimas décadas no Brasil, tiveram um inchaço populacional e seus
aspectos
demográficos
integralização
de
se
bairros
prejudicaram.
com
as
Não
cidades
mais
e
se
eles
planejam
vão
ruas,
crescendo
desmedidamente. Todos têm direito à moradia, no entanto, estas moradias
devem ser planejadas e ter o apoio do Estado. Também faz parte da dignidade
humana ter uma cidade agradável de viver e de se visitar, sem áreas
degradadas, com lixos e esgotos a céu aberto, propostas à clandestinidade;
construções em beiradas de anéis rodoviários, vias expressas, linhas e
corredores ligados ao transporte aéreo, dentre outros. As exterioridades
urbanísticas determinam programas de atuação ao percorrer e circular pelas
vias urbanas. A consideração conceitual de
regularização fundiária se
estabelece no artigo 46 da Lei nº 11.977/2009:
Assim, ao realizar regularização fundiária é preciso atentar
para os aspectos urbanísticos, que exigem o desenho das
vias de circulação, a observância do tamanho dos lotes, a
alocação de casas precárias ou situadas em situação de
risco, tudo para que esse espaço urbano venha a realmente
se integrar na cidade. Além disto, é imprescindível que se
realize a regularização jurídica das áreas a fim de que se dê
segurança aos moradores. E todo o processo deve levar em
conta os aspectos ambientais e sociais, envolvendo toda a
população.
O Estado é o maior responsável pela catástrofe que virou as cidades
brasileiras. Se todos têm direito à moradia, à dignidade humana pela via
constitucional, o papel do Estado é obedecer à Constituição.
2
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
A regularização obedece a uma série de atributos, determinados pela lei e
não podem ter nos loteamentos novos, irregularidades, serem clandestinos, ter
invasões por movimentos sociais, mesmo que reconhecidos, ocupações de
terceiros, matagal, conjuntos habitacionais que passam a existir sem respaldo
jurídico, dentre outros atributos alavancados e fiscalizados pela legislação
vigente. A regularização fundiária se faz necessária, principalmente, para a
população de baixa renda, para que possam viver com dignidade e usufruir da
moradia e da função social da propriedade de modo legal.
O Ministério das Cidades informa sobre a regularização fundiária,
destacando a lei e a cartilha que foi redigida para a efetivação da regularização:
A Lei Federal nº 11.977/2009 é a primeira que define a
regularização
fundiária.
A
norma
estabelece
os
procedimentos, competências e instrumentos necessários
para a sua efetivação. Além da lei, a cartilha aponta
instrumentos tratados por outras leis federais, que devem
ser utilizados de forma complementar no processo de
regularização fundiária de assentamentos urbanos.
Ao ler e entender a lei percebe-se que a regularização fundiária determina
um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e socioeconômicas
que visam exterminar as irregularidades, assentamentos despropositais, pleno
desenvolvimento da função social de propriedade e a referência ao art. 225 da
CF/88 quando esse se dirige ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Conforme dispõe o art. 3º da Lei Federal n.º 6.766/79, os diretamente
responsáveis e seus respectivos papeis para que o loteamento não seja
clandestino são:
a- Município;
b- Ministério Público;
c- Defensoria Pública ou Serviço de Assistência
Jurídica dos Municípios;
d- Registro de Imóveis;
e- Poder Judiciário;
f- Ocupantes da área.
3
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
O município determina o local do loteamento que deverá ter uma licença
especial, o Ministério Público atua na defesa dos direitos sociais e jurídicos, o
Poder Judiciário fiscaliza juntamente com o Ministério das Cidades e o próprio
município que tem um Serviço de Assistência Jurídica de Municípios. Os
ocupantes da área não devem aceitar lotes inidôneos, esses devem ser
registrados e escalonados numa área do tamanho legítimo a obedecer à
legislação. Ou seja, estes atores sociais e judiciais envolvidos com o meio
ambiente, tanto urbanos, quanto nas regiões metropolitanas das grandes
cidades e cidades-polo, deve ser vislumbrado como um bem maior e inatingível.
Os registros encontram-se nos primeiros aparecimentos humanos de
obrigações sociais, amparo à posse e de perpetuamento e explanação dos fatos
ocorridos, assim como nos primeiros registros numéricos obtidos pelas
civilizações antigas. O aumento do fluxo comercial entre as pessoas e os grupos
fez nascer à indigência de mando de transações que envolviam dinheiro e
mercadorias. Na medida em que as pessoas começaram a possuir maior
abundância de valores, preocupavam-se em saber quanto poderiam render e
qual a forma mais simples de aumentar as suas posses. O registro contábil,
financeiro e de posse era a forma legal de transmitir e colacionar o patrimônio
material e financeiro. No patrimônio material também surgiu o registro de
imóveis, documento que atesta e comprova a função social e pessoal da posse
de uma propriedade corpórea e imóvel e obedece a preceitos legais para todos
os cidadãos.
Assim surge o registro de imóveis para garantir a dignidade, o lugar.
O registro de imóveis provê as mutações que a propriedade sofre e se
perdura no tempo, na sucessão, na herança, ou seja, é a legalidade da
publicidade de sua natureza jurídica. Garante também lisura da locação, doação
do imóvel, hipoteca e outros institutos colegiados, assim como o condão de
transferir a propriedade imobiliária.
Marcelo Augusto Santana de Melo assim considera:
A Lei de Registros Públicos não define registros públicos
ou o que vem a ser registro de imóveis, aliás, sábia opção
legislativa pois essa tarefa deve ser atribuída à doutrina. O
artigo 1º da Lei 8.935/94, por seu turno, define serviços
notariais e de registro como sendo serviços "de organização
4
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos".
O doutrinador português CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA
possui excelente definição sobre Registro Público, segundo
o jurista, "Registro público é o assento efetuado por um
oficial público e constante de livros públicos, do livre
conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados,
no qual se atestam fatos jurídicos conformes com a lei e
referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si
conectados pela referência a um assento considerado
principal, de modo a assegurar o conhecimento por
terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz
derivar, como efeitos mínimos, a presunção do seu
conhecimento e a capacidade probatória".
AGUIAR VALLIM define Registro de Imóveis como
"serventia da Justiça encarregada de trasladar para os seus
livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando
publicidade a estes atos que então se presumem
autênticos, seguros e eficazes contra todos".
O registro de imóveis urbanos deve observar o disposto na Lei 6.015/73 e
conforme artigo 172:
"Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos
desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou
atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter
vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição,
transferência e extinção, quer para sua validade em relação
a terceiros, quer para a sua disponibilidade."
O Código Civil Brasileiro de 2002 abarca o instituto nas suas mais
diversificadas naturezas jurídicas e dá respaldo legal para os atos constituídos,
como se explicitam os artigos abaixo colacionados:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos
títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Código.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção,
nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a
propriedade, independentemente de título e boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
a qual servirá de título para o registro no Cartório de
Registro de Imóveis.
5
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o
adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se
nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso
de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos
e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for
móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva
circunscrição, quando imóvel.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de
até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão
conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja
declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade
imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo
constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código,
perde-se a propriedade:
[...]
I - por alienação;
II - pela renúncia;
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da
perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro
do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de
Imóveis.
A Lei
6. 015/73, em seu título V do registro de imóveis, condensa
algumas atribuições:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão
feitos.
I - o registro:
da instituição de bem de família;
das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido
consignada cláusula de vigência no caso de alienação da
coisa locada;
das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando
não resultarem do direito de família;
das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas
por disposição de última vontade;
dos contratos de compromisso de compra e venda de
cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem
cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis
não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em
prestações; [...].
Enfim, pelo art. 1245 do Código Civil de 2002, no direito brasileiro que a
propriedade urbana se transfere no Cartório de Imóveis: “§ 1º. Enquanto não se
registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel”.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
As intervenções públicas nos loteamentos clandestinos não se traduzem,
necessariamente, na agressão ou na degradação do meio ambiente natural,
mas sim urbana. Mas convém aplicar os princípios da prevenção e da
precaução e outros que possibilitem o desenvolvimento sustentável. Qualquer
mutação econômica ou social, independentemente de sua origem, pode
provocar modificações na relação do homem com seu espaço. Portanto, os
órgãos públicos e o Estado podem ser responsabilizados a priore pelos efeitos
negativos e agressões à natureza e subsequentemente, a sociedade.
A sustentabilidade é algo inerente ao meio ambiente. É algo que veio
para ficar para as próximas gerações. É de práxis que o passado contribua com
o futuro, principalmente quando se trata de um assunto jurídico de tamanha
importância.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 11.977/2009. Institui a regularização fundiária e dá outras
providências. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF:
Senado Federal, 07 Jul. 2009. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil
03 /_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm
7
SILVA, Marta dos Santos. Regularização fundiária sustentável de loteamentos clandestinos. Revista
NPI, p. 1-8, 2014. Disponível em: <http://www.fmr.edu.br/npi4.html>.
BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos,
e dá outras providências.Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil,
Brasília, DF, 31 dez.1973. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm> Acesso em: 14 nov.2014.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Institui a regularização
fundiária e dá outras providências. Diário Oficial [da] República Federativa do
Brasil, Brasília, DF: Senado Federal, 20 Dez. 1979. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm Acesso em: 14 nov.2014
BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial
[da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 11 jan.2002. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis /2002/l10406.htm> Acesso em: 14
nov.2014.
DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO.Cartilha de Regularização
Fundiária das Cidades. Regularização Fundiária Urbana: como aplicar a Lei
11.977/2009. Disponível em: <http://www.defensoria .sp.gov.br/dpesp/repositorio/28/
documentos/cartilharf cidades. pdf> Acesso 19 de junho de 2014
MELO, Marcelo Augusto Santana de. Breves anotações sobre o Registro de
Imóveis. Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 429, 9 set. 2004. Disponível
em: <http://jus.com.br/revista/texto/5669>. Acesso em: 21 de maio de 2014.
Artigo retirado e adaptado do projeto de conclusão de curso: Regularização fundiária
sustentável de loteamentos clandestinos. Marta dos Santos Silva. 2014.
8