Ações de Despejo
• A medida judicial para reaver imóvel
locado, independente do fundamento que
possa ter dado origem ao término da
locação, será sempre a de despejo (art.
5º), ressalvada a exceção para a imissão
de posse concedida em desapropriação
(art. 5º, p.único) ou no caso de Locação
para empregado cuja via deverá ser a
Ação de Reintegração de Posse.
• São vários os tipos de Ações de Despejo
(art.59). Podem ser por falta de
pagamento, por descumprimento de
cláusula contratual, para retomada
imotivada (denúncia vazia) ou motivada
(motivo previsto em lei).
Ação de Despejo por Falta de
Pagamento
• A Ação de Despejo por falta de
pagamento tem sido a menos usada nos
últimos tempos (art. 62).
• É que os administradores de imóveis são
tão exigentes com relação ao cadastro dos
Locatários e dos Fiadores que somente em
alguns casos isolados ocorre atraso no
pagamento das mensalidades.
• Muitos Locatários desatualizados pensam
que a Ação de Despejo só pode ser
Ajuizada depois de trinta, sessenta ou
noventa dias do vencimento dos aluguéis,
o que não é verdade.
• Alguns Locatários são até mesmo
surpreendidos com administradores que,
com menos de quinze dias de atraso da
prestação do aluguel, já ajuízam as ações
de despejo por falta de pagamento, de
pronto já incluindo na conta do Locatário
inadimplente a multa de mora, juros,
correção monetária, quando devida, e os
honorários advocatícios.
• A Ação de Despejo por falta de
pagamento pode ser Ajuizada no dia
seguinte ao da data-limite fixada para
pagamento. A partir dessa data o
Locatário já estará inadimplente e será
responsável por todos os ônus contratuais
decorrentes da mora.
• O certo é que, mesmo citado da Ação de
Despejo, o Locatário ainda poderá manter a
locação.
• Para isso, apenas é preciso "emendar a mora"
(art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da
citação, poderá depositar o valor total da dívida,
nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a
data do depósito, mais as custas, multa, juros e
honorários advocatícios.
• Quitando integralmente os aluguéis em
juízo, a locação continuará como se nada
tivesse havido, e os próximos aluguéis
deverão continuar a ser pagos no mesmo
local em que eram pagos anteriormente.
• Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo
Locador na ação de despejo já esteja
pago, ou não esteja com o valor correto,
ou deva ser compensado pelos valores das
contribuições condominiais
extraordinárias, de responsabilidade do
Locador, pagas pelo Locatário.
• Nesse caso, não haverá a hipótese de
simplesmente "emendar a mora" (fazer o
depósito respectivo).
• Assim sendo, deverá o Locatário contratar
advogado para defendê-lo no processo,
dentro do mesmo prazo de quinze dias.
• A defesa produzida pelo advogado, nesse
•
momento processual, chama-se Contestação.
A peça de Contestação é o complexo de
argumentos jurídicos que o Locatário, por seu
advogado, deverá apresentar ao juiz,
justificando o porquê do não-pagamento ou
fornecendo a informação e comprovação do
pagamento efetuado.
• O juiz, depois de ouvir os argumentos de
cada qual, avaliar as provas produzidas,
prolatará sentença, definindo se concede
o despejo ou não.
• Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário
imaginar que será possível sempre dar ao
Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em
seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar
os pagamentos respectivos) e extinguir o
processo, afinal, a Lei também prevê a situação
em que o Locatário, por mero capricho, atrasa
os pagamentos, e o Locador para receber o seu
crédito, às vezes até defasado, tenha sempre
que ajuizar ação de despejo.
• Então o legislador dispôs que, durante o
ano, o Locatário somente poderá Emendar
a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por
duas vezes (art.62- p.único).
• Havendo uma terceira Ação de Despejo
dentro de um período de doze meses, se
as outras duas foram situações de emenda
da mora e não de contestação, o juiz
decretará o despejo, ainda que no prazo
de quinze dias da citação o Locatário
tenha depositado todo o seu débito.
Ação de Despejo por
Descumprimento Contratual
• Esta é uma ação mais complexa, mais
demorada e, não raro, muito mais onerosa
(art.9º,II).
• Para dar início a uma ação por
descumprimento contratual, é necessário
que o Locador tenha um argumento forte
e justo.
• Às vezes o descumprimento contratual
não significa muito e não dá ensejo à ação
de despejo, afinal, é muito comum que os
Locadores venham a impor inúmeras
condições injustas para que o Locatário
cumpra.
• O juiz, para decretar o despejo com
fundamento em descumprimento do
contrato, examinará vários aspectos, entre
os quais se a condição imposta no
contrato era justa e legal, se houve
realmente descumprimento, se o
descumprimento é sanável e, finalmente,
em sendo sanável ou já sanado, se, ainda
assim, enseja o despejo.
• Mas, a essa altura dos acontecimentos, já
terá decorrido muito tempo, o processo já
terá consumido muitas diligências, os
advogados já terão trabalhado
arduamente e, em alguns casos, pode ter
sido necessária uma perícia para aferir o
descumprimento do contrato,
principalmente se se refere a obras, e as
despesas de parte a parte serão elevadas.
• Entretanto, essa alternativa de despejo
por decumprimento contratual não pode
ser desprezada. Há muitas situações em
que o Locador e Locatário excedem no
exercício de seus direitos, justificando a
rescisão do contrato de locação.
• É o caso, por exemplo, de Locador que
aluga um imóvel com direito a telefone e
retira o telefone; ou que se compromete
contratualmente a fazer adaptações no
imóvel e deixa de executá-las (art.22).
• Pode ser também o caso do Locatário que
subloca o imóvel, faz alterações ou obras
sem autorização do Locador, ou, ainda,
altera a finalidade da locação contratada
(art. 23).
Ação de Despejo "Denúncia Vazia"
• A retomada imotivada (denúncia vazia) é
também muito simples.
• Nas situações em que a Lei permite, o
Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o
prazo de quinze dias para contestá-la.
• A contestação só tem razão de ser quando
fundamentada na inexistência ou vício de
notificação premonitória; no fato de a
locação não se encontrar entre aquelas
para as quais a Lei permite a denúncia
vazia; na hipótese de o ajuizamento ter
ocorrido fora do prazo legal, ou,
finalmente, se existirem vícios de natureza
processual.
Ação de Despejo Motivada
• A Lei contempla várias situações em que o
•
Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário
(art.47).
Pode ser para uso próprio, para uso de
ascendente ou descendente, para uso de
cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em
algumas situações, para fazer obras ou alterar
características essenciais do imóvel.
• O certo é que esses motivos deverão
existir realmente e que, de preferência,
possam ser comprovados quando da
propositura da Ação de Despejo.
• Os tribunais têm entendido que há
presunção de veracidade no pedido de
retomada para uso próprio ou de
familiares que comprovadamente não
possuam imóvel residencial próprio no
mesmo município.
• Contudo, se, tempos depois, o Locatário
comprova que houve insinceridade na
retomada, as penalidades para o Locador
podem ser excessivamente graves, tanto
no aspecto financeiro como no aspecto
criminal.
Despejo Compulsório
• O despejo compulsório é aquele
determinado pelo juiz, executado por
oficial de justiça e com auxílio policial e
arrombamento, se necessários,
independentemente da vontade ou da
colaboração do Locatário-réu (art.65).
• Geralmente esse despejo, violento, só
ocorre depois da decisão de primeira
instância e depois de notificado o
Locatário para desocupar o imóvel no
prazo de quinze ou trinta dias (art.63),
dependendo do tipo de processo e do
tempo de tramitação do processo
decorrido desde a propositura da ação até
a data da sentença.
• Os móveis e utensílios que guarnecerem o
prédio objeto do despejo compulsório, se
o Locatário não retirá-los imediatamente,
serão levados ao depositário público ou
guarda-móveis particular (art.65,1º), ali
ficando depositados. Para que o Locatário
possa retirá-los depois, será necessária a
autorização judicial e o pagamento das
despesas de armazenamento.
Desejo Compulsório - Liminar
• Em alguns casos, o despejo pode ser decretado
•
liminarmente (art.59,1º), sem que seja ouvido o
Locatário, com prazo de quinze dias para
desocupação voluntária.
Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e
muito rápido, mesmo porque a contestação, ou
manifestação do Locatário, somente será
produzida depois do decreto de despejo.
• Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente,
•
•
•
•
são:
a) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de
trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em
razão do emprego;
b) quando do término da locação para temporada, desde que não
tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do
contrato e o ajuizamento do despejo;
c) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na
locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
d) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a
locação com o Locatário.
Abandono do Imóvel pelo Locatário
• A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse
do imóvel quando o Locatário abandoná-lo
depois de ajuizada a ação de despejo
(art.66).
• Contudo, pensamos que seja necessária a
verificação do abandono por oficial de
justiça, que a certificará.
• O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça,
•
deferirá a imissão de posse e decretará a
extinção do processo.
Mas, se o Locatário houver abandonado o
imóvel também antes da ação de despejo, não
restará ao Locador outra alternativa que não a
de propor o despejo, porque a única ação que
pode rescindir a locação é a ação de despejo, e
o fato de o Locatário abandonar o imóvel não
presume a rescisão da locação.
• Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar
•
no imóvel sem autorização judicial.
Importa lembrar que o contrato faz com que o
imóvel fique, legalmente, na posse direta do
Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel
sem a rescisão formal, ou autorização judicial,
será razão suficiente para que o Locatário possa
responsabilizá-lo por danos praticados,
verdadeiros ou não.