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Registros Imóveis – Perguntas e respostas
O que mudou no que se refere aos atos de Registros de Imóveis com a Lei Mineira nº
20.379/2012
1) Prenotação (Protocolo)
a) O Título apresentado para registro ou averbação deverá ser prenotado no Livro 1 - Protocolo,
imediatamente à sua apresentação.
O valor da prenotação a ser pago pelo usuário é de R$ 27,57 (vinte sete reais e cinqüenta e sete
centavos) e não será restituído, mesmo em caso de qualificação negativa do título para
registro/averbação.
A Taxa de Fiscalização Judiciária - TFJ deve ser recolhida no prazo previsto no art. 2º da PortariaConjunta TJMG/CGJ/SEF n. 03, de 30 de março de 2005, contados da data da prenotação
(protocolização):
I - do dia 1º ao dia 7 do mês, o recolhimento será até o dia 10 do mesmo mês;
II - do dia 8 ao dia 14 do mês, o recolhimento será até o dia 17 do mesmo mês;
III - do dia 15 ao dia 21 do mês, o recolhimento será até o dia 24 do mesmo mês;
IV - do dia 22 até o final do mês, o recolhimento será até o dia 3 do mês subseqüente.
A nossa orientação é de que o selo deverá ser aposto no próprio título apresentado ao cartório para
registro ou averbação (escrituras públicas, formais de partilha, contratos particulares etc...), que provoca
a prenotação.
* Observações: a Portaria-Conjunta n. 012/2012/TJMG/CGJ/SEF-MG, determina que na prenotação será
utilizado um selo no documento que comprovar a apresentação do título. Daí surgem questionamentos
quanto a este tópico da Portaria-Conjunta 012/2012:
Qual seria este documento para afixação do selo? Seria o recibo circunstaciado dos
emolumentos percebidos (art. 8º da Lei nº. 15.424/04)?
Entendemos que o selo deve ser aposto no documento apresentado ao cartório para registro ou
averbação (escrituras públicas, formais de partilha, contratos particulares etc...), com base na
Portaria Conjunta n. 002 TJMG/CGJ/SEF-MG, de 11 de março de 2005 que Disciplina a aquisição,
confecção, distribuição e utilização do Selo de Fiscalização e determina:
Art. 2º - A prática dos atos notariais e de registro no Estado de Minas Gerais será realizada,
obrigatoriamente, com a utilização do Selo de Fiscalização.
Parágrafo único - O Selo de Fiscalização deverá ser aposto nos documentos e papéis expedidos
ou submetidos a exame dos serviços notariais e de registro, quando da prática de atos
notariais e de registro.
Quanto a este tópico, a SERJUS-ANOREG/MG fará gestões junto à Corregedoria Geral de Justiça para
esclarecer tal dispositivo, pois o selo referente aos atos praticados por um título, regra geral, são afixados
no próprio título, o que facilita o trabalho do registrador e também da fiscalização.
b) O requerimento para exame e cálculo dos emolumentos é o único que não gera prenotação e deve ser
formulado por escrito, assinado pelo próprio interessado (outorgante, outorgado ou procurador
habilitado), sendo desnecessário o reconhecimento de firma. Não é possível requerimento de título
apresentado apenas para exame e cálculo assinado por despachantes ou procuradores que não tenham
participado do título ou sem poderes para tal.
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Veja a sugestão de modelo para tal requerimento.
Requerimento para Exame e Cálculo
Ilustríssimo Sr. Oficial do XXXX Registro de Imóveis da Cidade de
XXXX/XX
Nome: ___________________________________________________________
RG n.: __________________________
CPF n.: _________________________
Nacionalidade: ____________________ Estado civil: ______________________
Profissão: ____________________ residente e domiciliado (a) na Av./Rua/Al.
____________________________________________________ n. __________
Complemento: ____________________ Bairro: __________________________
Cidade: _________________________ Estado: _________________________
Telefone: _____________________ E-mail: _____________________________
Vem, requerer a Vossa Senhoria se digne recepcionar o seguinte título: ____
______________________________________________ para exame e cálculo de
emolumentos, conforme artigo 12, parágrafo único da Lei 6.015/73, ciente de que
a recepção do titulo na forma como requerida, não importa efeitos de prenotação
(titulo recebido sem prioridade).
Termos em que,
Pede deferimento.
Belo Horizonte, __________ de __________________ de 2013
Assinatura do (a) requerente: ___________________________________
Obs: (1). Somente poderá assinar o requerimento o interessado no registro:
adquirente, donatário, herdeiro, credor, etc ou procurador dos mesmos (anexar
procuração e reconhecer firma da mesma);
(2). No caso de pessoa jurídica interessada, assinará por ela o seu representante
legal (sócio, diretor, etc.) com a comprovação respectiva (contrato social, ata de
eleição, etc).
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c) A prenotação será cobrada por título a ser registrado ou averbado e não por registros ou averbações a
serem efetuadas.
Exemplos práticos:
-Inserção ou retificação de dados CPF e Carteira de Identidade: se apresentados os documentos,
isoladamente, serão duas prenotações e, também, duas averbações;
-Compra e venda com alienação fiduciária, se constantes de um único título: um protocolo, independente
do número de atos que serão realizados;
-Permuta, dois imóveis, logicamente constantes de um único título: um protocolo, independente do
número de atos;
-Doação com reserva de usufruto: um protocolo, independente do número de atos;
- Pacto antenupcial e certidão de casamento: um protocolo para pacto e um protocolo para a averbação
da certidão de casamento (feitos no livro 3). No livro 2, quando existirem imóveis, serão feitas duas
averbações (a do pacto e a do casamento), vinculadas aos respectivos registros, feitas no livro 3, sem
novos protocolos.
2) Do Formal de partilha – art. 10, § 3º, XV.
Devem ser considerados como formal de partilha os judiciais e, também, os oriundos de escritura pública.
a)Herança:
Excluídos os emolumentos e TFJ pela meação, quando esta ocorrer. E serão praticados os seguintes atos:
• Fazer uma averbação do óbito (sem conteúdo econômico)
• Registro da partilha em cada matrícula, excluído o valor da meação (com valor econômico).
Exemplos práticos:
O casal tinha dois imóveis matriculados e filhos, faleceu o homem:
•
Se a viúva ficar com 50% (cinquenta por cento) em cada imóvel, correspondente à sua meação, os
registros serão cotados sobre 50% (cinquenta por cento) do valor dos bens transferidos aos
herdeiros (exclusão da meação);
•
Se a viúva ficar com sua meação integralmente sobre um determinado imóvel e a partilha do
remanescente da herança incidir integralmente no outro imóvel, os valores do registro para a viúva
serão cotados sobre 50% (cinquenta por cento) (referente apenas ao que excedeu à meação). Os
valores do registro da partilha no outro imóvel incidirão sobre a totalidade.
b) Separação e Divórcio
-Separação e divórcio em que não há partilha:
•
Averbação da alteração do estado civil (sem conteúdo financeiro).
-Separação e divórcio em que 50% (cinquenta por cento) do imóvel fica para cada cônjuge, existindo
assim a partilha. Serão feitos os seguintes atos:
•
Averbação da alteração do estado civil (sem conteúdo financeiro);
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•
Registro para definição do patrimônio 50% (cinquenta por cento) para cada, caso em que houve
mudança de comunhão do status patrimonial de “comunhão de bens” para “condomínio geral”
(registro sem conteúdo financeiro).
3) Sistema Financeiro da Habitação - Art. 15 § 1º
Dispositivos: Art. 15, §1º da Lei Estadual n. 15.424/04, com redação dada pela Lei Estadual n. 20.379 de
13/08/2012, c/c art. 290 da Lei Federal n. 6.015/73.
Segundo os dispositivos legais supra mencionados, para que seja concedido o desconto de 50%
(cinquenta por cento) é necessário o preenchimento cumulativo de 4 (quatro) requisitos distintos:
a) Ser a primeira aquisição imobiliária;
b) Para fins residenciais;
c) Aquisição através de financiamento pelo SFH;
d) A taxa contratada ser inferior a 70% (setenta por cento) do valor da taxa SELIC, vigente na data de
celebração do contrato.
A taxa SELIC possui variação diária. A referência será a taxa de juros nominais, e não os efetivos,
vigentes na data da lavratura do contrato.
PERGUNTA: Como calcular o índice que servirá para que o Oficial do Registro saiba se o
devedor, no contrato de financiamento, terá o desconto de 50% (cinquenta por cento) sobre os
emolumentos e a TFJ?
RESPOSTA: Inicialmente, o oficial do registro verificará no contrato de financiamento habitacional do
imóvel, financiado pelo SFH, o valor da taxa de juros ali constantes.
Observem que, nos contratos, sempre existem as indicações das taxas de juros nominal e de juros
efetiva. A referência para a aplicação do desconto é a taxa de juros nominal.
Só fará jus ao desconto de 50% (cinquenta por cento) sobre os emolumentos e TFJ, o devedor que
contratou com taxa inferior a 70% (setenta por cento) da taxa SELIC, fixada pelo Banco Central no dia da
assinatura do contrato.
A taxa SELIC é publicada diariamente pelo Banco Central.
No site da SERJUS-ANOREG/MG existe um link, encontrado à esquerda da página inicial, com o nome de –
Taxa Selic diária (novo) - na penúltima coluna, que permite ao registrador imobiliário acesso direto
ao site do Banco Central.
Link direto do Banco Central para consulta da Taxa Selic Diária: http://www.bcb.gov.br/?SELICDIA,
Ao acessar este link o registrado deverá informa no campo Data Inicial, a data da celebração do
contrato, em seguida clique em Consultar e será exibido o índice da Taxa Selic apurada no movimento
do dia indicado.
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A esta taxa se aplica a porcentagem de 70% (setenta por cento).
Se o resultado final desta operação for inferior à taxa de juros anual nominal, constante do contrato, o
devedor terá o desconto de 50% (cinquenta por cento) sobre os emolumentos e TFJ. Caso seja igual ou
superior, não haverá o desconto.
Exemplo: Em um contrato datado de 04/01/2013, consta uma taxa de juros nominal de 6,4% (seis
vírgula quatro por cento).
Ao fazer a operação, o registrador constatou que a taxa SELIC anual do Banco Central foi de 7,11% (sete
vírgula onze por cento). Feita a operação constatou-se que 70% (setenta por cento) da taxa de 7,11%
(sete vírgula onze por cento) é igual a 4,977% (quatro vírgula novecentos e setenta e sete por cento).
Como no contrato a taxa é de 6,4% (seis vírgula quatro por cento) ao ano, o devedor não terá direito ao
desconto, pois só teria direito ao desconto se os juros nominais no contrato fossem inferiores a 4,977%.
4) Programa MCMV (Art. 15-B) – Não ocorreu qualquer modificação
Aquisição da propriedade tendo como adquirente o FAR (art. 42 §1º da Lei 11.977): aplica-se 75%
(setenta e cinco por cento) sobre a tabela cheia;
Habite-se no PMCMV (art. 42 da Lei 11.977): aplica-se 50% (cinquenta por cento) sobre a tabela cheia;
Habite-se no FAR (art. 42 da Lei 11.977): Aplica-se 75% (setenta e cinco por cento) sobre a tabela cheia.
5) Portabilidade (tabela 4 – item 1-C).
Trata-se de uma cessão de crédito (art. 10 §3º VIII).
•
•
Se implicar modificação do valor do contrato ou da dívida (tabela 4 – item 1-c);
Se não implicar modificação do valor do contrato ou dívida: averbação sem valor declarado.
Exemplo: alteração apenas do banco credor; alteração na taxa de juros e no prazo de pagamento.
Observação: existem operações em que se procede a quitação e o consequente cancelamento da
alienação fiduciária e a constituição de novo contrato de financiamento. Neste caso não há que se falar
em portabilidade.
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6) Retificação de área (tabela 4 – item 1-c).
Aplica-se a tabela 4, item 1-c para qualquer inserção de medidas ou poligonais (georreferenciamento) ou
alteração das respectivas medidas ou da área, a maior ou a menor (remembramento, fusão, unificação
etc).
Considera-se como base de cálculo o valor do novo imóvel, prevalecendo, para efeito de emolumentos, o
maior valor dentre as hipóteses constantes no artigo art. 10, § 3º.
7) Indicação (tabela 8 - item 3-a)
A indicação deve ser cobrada por registro ou averbação praticados e não apenas por vias dos contratos, a
partir da segunda via.
A etiqueta indicativa dos atos praticados (ou carimbo preenchido manualmente) e o selo devem ser
colocados em cada via adicional do contrato. Se houver mais de uma via, replica-se a indicação por ato
em cada via adicional.
Exemplo: apresentado contrato de compra e venda com alienação fiduciária em três vias e praticado dois
registros. Na primeira via devolvida ao usuário não se cobra indicação. Nas demais vias, realizam-se duas
indicações em cada uma das duas vias, totalizando quatro indicações.
8) Comunicações (tabela 8- item 10)
Dispositivo sem eficácia. Não pode ser aplicado.
* As orientações acima não têm caráter normativo servindo como auxilio inicial, após estudos
realizados pelo Departamento de Registro de Imóveis e sujeito a alterações, tão logo ocorra
manifestação do órgão orientador (CGJ/MG) e do órgão fiscalizador da Taxa de Fiscalização
Judiciária (SEF/MG).