Crónicas semanais de Fernando Viana
ENTREGAR A CASA AO BANCO: UMA OPÇÃO?
Quem adquiriu uma casa recorrendo ao crédito à habitação e que agora, devido à situação
económica que atravessa por motivos de redução de salários, desemprego, divórcio ou outros,
não consegue pagar as prestações mensais, deve tomar medidas urgentes para evitar que a
situação chegue a um ponto de não retorno. Neste tipo de situações, quanto mais rápido
enfrentar o problema menos ele se agrava.
Como ponto de partida deverá contactar a Rede de Apoio ao Consumidor Endividado (RACE),
que em Braga e Viana do Castelo funciona nas instalações do CIAB – Centro de Informação,
Mediação e Arbitragem de Consumo (Tribunal Arbitral de Consumo) ou nas Câmaras
Municipais da sua área de abrangência. Aí poderá expor a sua situação, ser devidamente
aconselhado dos procedimentos a adoptar e ser apoiado na resolução do problema de forma
gratuita e confidencial.
Posteriormente, e com o apoio da RACE, deverá entrar em contacto com o Banco e entregar a
documentação solicitada. O Banco procederá à análise da sua situação atual e deverá apresentar
um plano de recuperação. Este passa normalmente por um aumento do prazo do empréstimo,
de forma a reduzir o encargo mensal, ou por um período de carência de capital no qual paga os
apenas os juros.
Mas, e no caso de ser impossível cumprir com o plano de recuperação? Que alternativas
existem?
Na eventualidade de ser possível recorrer ao Regime Extraordinário (o Regime Extraordinário é
um dos 3 regimes que a legislação prevê em termos de prevenção e regularização das situações
de incumprimento, sendo os outros dois o PARI – Plano de Apoio ao Risco de Incumprimento
– e o PERSI – Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento),
quando todas as tentativas de recuperar a situação se mostram enviáveis, pode ser equacionada,
a pedido do cliente, a aplicação de uma das três medidas substitutivas previstas na lei: a Dação
em Cumprimento, que é a entrega do imóvel ao Banco para liquidação da dívida, a venda do
imóvel a um FIIAH (Fundo de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional) ou a
permuta do imóvel por outro de valor mais reduzido.
A Dação em Cumprimento é a medida que tem sido mais adoptada pois as restantes mostramse normalmente inviáveis. Esta é uma medida que pode ser também proposta fora do âmbito do
Regime Extraordinário, mas a entidade bancária terá de aceitar a proposta o que nem sempre
acontece. Nesta situação, o Banco assume o imóvel pelo valor atual da avaliação o qual muitas
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vezes é inferior ao valor ainda em dívida. Neste caso os clientes, para além de ficarem sem a
casa, terão ainda de liquidar o valor da diferença ao Banco sob a forma de um empréstimo
pessoal. E neste tipo de empréstimos como não existe uma garantia real associada, o prazo para
liquidação do mesmo não ultrapassa normalmente os 10 anos e a taxa de juro é bastante mais
elevada que o crédito à habitação, o que resulta numa prestação mensal elevada. Ora para quem
perdeu a sua habitação e tem de se mudar para outra passando a ter de pagar uma renda mensal,
pode não ser a melhor solução.
A venda do imóvel a um Fundo (FIIAH) implica um contrato de arrendamento com esse
Fundo tendo por base o imóvel em questão. Os clientes não têm de mudar de habitação, mas
perdem a propriedade da mesma e passam a ser inquilinos. Eventualmente, e numa situação de
melhoria das condições financeiras, é sempre possível recomprar o imóvel ao Fundo. Mas os
valores da renda acabam por ser elevados de tal forma que quase atingem o valor da prestação
que não conseguiram pagar, tornando esta opção inviável na maioria das situações.
A permuta do imóvel por outro de valor mais reduzido, permitindo a diferença amortizar o
valor da dívida e reduzir o valor da prestação poderá ser uma solução. Na prática é muito difícil
encontrar um imóvel de valor substancialmente mais reduzido, permitindo assim uma prestação
também ela sinificativamente mais reduzida, e que seja do agrado, por diversos motivos
(localização, condições de conservação, etc), dos clientes sobreendividados.