CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS
CRECI – 2ª Região
CRECI – SÃO PAULO
DEFINE A FUNÇÃO DOS CONSELHOS PROFISSIONAIS E A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA LOTEADORA DE IMÓVEIS
Ilmos. Srs.
K. R. EMPREENDIMENTOS S/C LTDA.
Att. de seu Gerente Dr. S... R......
Rua Antonio Sartori nº 1000
18130-000 - São Roque - SP
Aprovado na 26ª
Reunião Plenária
aos 27.09.2002
PARECER 016.P.2002
Prezados Srs.:
Em atendimento a vossa solicitação de análise e parecer sobre o assunto
envolvendo a obrigatoriedade de registro de vossa empresa no CRECI da 2a. Região,
temos a esclarecer o quanto segue.
PROLEGÔMENOS
Segundo mencionado no requerimento que deu origem a este (doc. 1),
pretende a jurídica K. R. EMPREENDIMENTOS S/C LTDA., um parecer sobre a não
obrigatoriedade de seu registro nesse Conselho Profissional.
O referido pedido de parecer seria decorrência de exigência formulada pelo
Ofício de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de São Roque, uma vez
constatado ter ela como objetivo social a atividade de loteamento, gerando a necessidade
de prévia inscrição junto ao órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional,
nesse caso, o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis (fls. 02)).
DA INSCRIÇÃO EM CONSELHO PROFISSIONAL
Tratando-se de profissão regulamentada e tendo sido criado o respectivo
Conselho Profissional, a inscrição em seus quadros é condição essencial para o exercício
da atividade, seja no setor privado, seja no público, desde que vinculado àquela profissão.
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De parte da pessoa física, nenhuma dúvida existe quanto ao conselho
profissional competente para acolher o seu pedido de inscrição, pois a própria
denominação de sua profissão a remete àquele que possui a delegação legal para a
fiscalização de sua atividade, sendo regra geral, que a inscrição se faça naquele que
tenha jurisdição no lugar pretendido para o exercício da profissão.
O mesmo, entretanto, não acontece quando se trata de pessoa jurídica, pois
sobre ela reside a maior fonte de dissídios envolvendo os conselhos profissionais. Parte
deles seria decorrente da imprecisão e da amplitude dos termos utilizados pelos
legisladores na elaboração das leis que disciplinam o exercício das profissões. Mas, a
bem da verdade, expressivo número dos conflitos tem origem na atuação imprópria de
alguns conselhos, não só objetivando o aumento de suas receitas, mas também buscando
trazer para a classe que representam vantagens inexistentes para os inscritos ou
estabelecer indevida reserva de mercado.
“Os desajustes decorrem, evidentemente, da má interpretação da lei: Alguns
conselhos defendem que, sempre que a pessoa jurídica tenha a seu serviço profissional
sujeito à inscrição, deve também ela estar inscrita; ou ainda, que, praticando no seu
processo produtivo qualquer atividade privativa da profissão tutelada, a pessoa jurídica
está sujeita a inscrição no conselho profissional correspondente (RICARDO TEIXEIRA
DO VALLE PEREIRA E OUTROS, ob. cit., p. 174)”.
Com o objetivo de sanar em definitivo esses conflitos, que se avolumavam de
forma desmesurada, houve por bem o Poder Executivo editar a Lei 6.839/80, que em
apenas um único artigo, tentou esclarecer em definitivo a questão, conforme texto que se
reproduz:
Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente
habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes
para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade
básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços à terceiros.
Art. 2º - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 3º - Revogam-se as disposições em contrário.
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Entretanto, mesmo com a clareza do texto da lei que passou a viger, os
conflitos envolvendo alguns conselhos prosseguiram, tentando compelir determinadas
empresas a se inscrever em seus quadros, - mesmo não sendo obrigadas ou já estando
inscritas em outro conselho -, pela simples razão de manterem sob seus serviços,
profissionais nele inscritos ou sujeitos a nele se inscreverem.
Em todas as oportunidades que coube ao Judiciário se manifestar, tais
investidas foram rechaçadas, consagrando-se de forma pacífica o entendimento de que só
existiria obrigação de inscrição se a atividade-fim da empresa estivesse em relação direta
com determinada profissão de inscrição também obrigatória, ao passo que a
prevalência para a inscrição em determinado conselho, seria decorrência da atividade
básica da prestação de serviços a terceiros a que se propôs a empresa.
Assim sendo, com a repetida manifestação dos Tribunais Pátrios sobre o
tema, - inclusive do Supremo Tribunal Federal -, firmou-se mansa e remansosa
jurisprudência em torno do assunto, inexistindo assim qualquer dúvida de que a inscrição
da pessoa jurídica em conselho profissional seria obrigatória, sempre que o seu objetivo
social fosse direcionado à exploração de uma profissão sujeita a fiscalização de um
conselho, seja praticando atividade-fim privativa da profissão, seja prestando serviços
profissionais a terceiros. Ao contrário, se a pessoa jurídica, na sua atividade produtiva,
apenas se utiliza dos serviços desses profissionais como meio de atingir os seus objetivos,
não se encontra sujeita a inscrição em conselho, obrigando-se apenas a manter em seus
quadros um profissional, empregado ou prestador de serviço, devidamente habilitado e
inscrito, que responda por essa atividade meio.
“Vê-se, assim, que é a finalidade da pessoa jurídica que determina o seu
registro em conselho profissional. E mais: para estar efetivamente sujeita a registro em
conselho profissional, a finalidade da pessoa jurídica deve corresponder à atividade
própria da profissão, assim definida na respectiva lei regulamentadora. (...).
E, como os fins da pessoa jurídica sempre devem constar do registro de seus
estatutos (arts. 18 e 19 do CC), muitas vezes pela simples verificação dos estatutos ou
contrato social da pessoa jurídica se tem elementos suficientes para a determinação da
necessidade ou não do registro em conselho profissional (RICARDO TEIXEIRA DO
VALLE PEREIRA E OUTROS, ob. cit., p. 177)”.
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DA QUESTÃO SUSCITADA
Esclarecidos assim os aspectos básicos a envolver os conselhos profissionais
e as causas que originariam a obrigatoriedade de inscrição, já teríamos condições de
debater a questão suscitada, bastando aplicar as hipóteses analisadas ao caso concreto.
Assim, o fulcro da questão se resumiria em saber se, tendo vossa empresa
como objetivo social a compra e venda e loteamento de imóveis próprios, estaria ela
obrigada ou não a se inscrever nos quadros do CRECI.
Nessa esteira, - seguindo o já exposto nas páginas anteriores -, o exame do
contrato social seria o primeiro passo, encontrando-se lá indicado (cláusula segunda), o
objetivo social de compra e venda e loteamento de imóveis próprios.
Muito embora não esteja explícito, a dedução lógica que se extrai dos
termos do objetivo proposto, é de que a compra e venda estaria ligada ao ramo de
imóveis, pois caso viesse a se referir a outro tipo de bens, o objetivo social de
“loteamento” ficaria completamente deslocado do contexto geral. Assim, fácil de se
concluir a existência de dois objetivos sociais perfeitamente definidos e contratualmente
ajustados por vossa empresa, o primeiro envolvendo a compra e venda de imóveis e o
segundo o loteamento de imóveis próprios.
Ora, mesmo não tendo sido aventado no objetivo social, de que, assim como
no loteamento, os imóveis destinados à compra e venda seriam próprios, desde já fica
descartada essa possibilidade em face do restrito capital social (R$ 1.000.00), que não
permitiria esse tipo de comércio. Conseqüentemente, a única hipótese plausível, seria a de
que a empresa já teria sido constituída como proprietária de uma área de terras, - cujo
preço de aquisição, com os sucessivos planos econômicos e as conseqüentes
desvalorizações da moeda restasse colocado em nível próximo ao de seu capital social -,
tão somente objetivando o seu loteamento e a venda futura dos lotes.
Entretanto, mesmo que essa fosse a hipótese correta, igualmente estaria a
empresa obrigada ao seu registro nesse Conselho, Isso porque, a divi04
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são de um imóvel em “lotes” ou “loteamento”, traz implícita a idéia de oferta de venda ao
público consumidor, através de sucessivos atos de comércio, que não se confundem com a
faculdade estabelecida no artigo 524, do Código Civil Brasileiro, que assegura ao
proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens.
Os atos de venda de imóveis em massa, implicam na obrigatória presença de
um intermediário, pela necessidade de aproximação das partes interessadas (público
consumidor), dos detalhes da oferta, das condições do negócio, da assinatura da
proposta, da regularidade da documentação e, finalmente, dos atos tendentes à conclusão
do negócio, todos eles exclusivos do profissional Corretor de Imóveis.
Um loteamento é um empreendimento que em tudo se assemelha ao
comercial, cujo objetivo, em última análise, é o lucro. E, a partir do momento em que o
proprietário passa a praticar atos de comércio para a venda de seus bens, deverá se
submeter aos requisitos estabelecidos em lei. E, se esses atos envolvem atos exclusivos de
profissão regulamentada, indubitável estar ela sujeita à fiscalização do Conselho
Profissional competente, devidamente assessorada por um responsável técnico, inscrito no
mesmo órgão profissional.
Essa questão já foi reiteradas vezes debatida perante o E. Plenário dessa
Casa, sendo de todo oportuno transcrever o fundamento do voto do E. Relator,
Conselheiro Luiz Roberto de Barros, que assim decidiu nos autos do processo disciplinar
nº 448/96, julgado na 17a. Plenária, a saber: “A ser acolhida a tese da Querelada,
qualquer construtora ou incorporadora poderia livremente ofertar a venda de seus
imóveis, desconsiderando o mandamento legal e descartando a necessidade do
profissional imobiliário. D’outra sorte, poderia qualquer pessoa se estabelecer
comercialmente no ramo farmacêutico, sem a necessidade do profissional farmacêutico.
Destarte, olvidou-se a Querelada que seu direito constitucional de usar, gozar e dispor de
sua propriedade, não inclui o ato de comercializá-la em massa”.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto, não haveria como fugir da realidade de que vossa
empresa, seja pelo objetivo genérico de “compra e venda de imóveis”, seja pelo objetivo
específico de “loteamento”, encontra-se praticando atividade-fim privativa do
profissional corretor de imóveis, estando obrigada ao registro nesse Conselho, nos exatos
termos do parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6.530/78, devendo para tal, incluir no seu
quadro de sócios, um Corretor de Imóveis devidamente inscrito na jurisdição de
competência, para gerenciar as negociações que vierem a envolver a compra e venda, a
hipoteca, a locação e a administração de imóveis.
É o nosso parecer.
São Paulo, 27.agosto.2002
Dr. Paulo Hugo Scherer
Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região
Encarregado
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