Publicações
uO inadimplente na assembleia
Um ponto recorrente no atendimento do Departamento Jurídico do Secovi Rio é
a participação do inadimplente nas assembleias condominiais. Os condôminos inadimplentes podem permanecer como “ouvintes”, não tendo direito a se manifestar
nos assuntos que estão sendo abordados e muito menos direito a voto, em face do
impedimento legal previsto no artigo 1.335, item III, do Código Civil.
Alguns condôminos inadimplentes tentam de qualquer forma se manifestar e exercer o direito de voto, com a intenção de tumultuar o andamento dos trabalhos e
quiçá obter do presidente ou síndico a manifestação de que não tem tal direito, em
virtude de sua unidade encontrar-se com cotas não pagas, para então ingressar com
medida judicial, pretendendo indenização por danos morais, diante do “constrangimento” sofrido em assembleia.
Ocorre que talvez o inadimplente não tenha conhecimento de que o constrangimento sofrido é, na realidade, dos demais condôminos, que pagam uma cota-parte
maior do que deveriam para poder cobrir o déficit causado por essa sua inadimplência. Eles têm que arcar com esse ônus para evitar prejuízo maior ao condomínio, pelo
fato de alguém não ter condições de honrar seus compromissos na época própria.
A pretensão do inadimplente de participar das assembleias deve ser bloqueada
pelo presidente de Mesa, não oferecendo espaço para que aquele discuta e entre em
conflito desnecessário, e, por último, não computando seu voto, caso a situação fique
incontrolável. Dessa forma, o condomínio evita não só conflitos produzidos propositadamente, como também resguarda-se de ter que adiar ou remarcar a assembleia para
discutir os assuntos faltantes da pauta da ordem do dia.
COLETÂNEA DE ARTIGOS JURÍDICOS | 22
Assembleia de condomínio
Parte 2
uAssuntos gerais
O item “assuntos gerais” em assembleia geral se destina apenas a discussões e
deliberações de temas que não exijam convocação específica.
No silêncio da Convenção, nada impede que o item “assuntos gerais” conste da
ordem do dia em todas as assembleias, sejam elas ordinárias ou extraordinárias,
posto que sua finalidade é proporcionar aos condôminos presentes a oportunidade
de levantar alguma questão de interesse geral.
Observe-se, contudo, que a assembleia tem competência para decidir os itens
constantes da ordem do dia, não cabendo em “assuntos gerais” decisão sobre assuntos que importem em restrição ou ônus aos condôminos, que devem ser objeto
de ordem do dia específica.
Assim, havendo necessidade de aprovação de questão levantada em “assuntos
gerais”, deve ser convocada uma nova assembleia em que o assunto figure na pauta
da ordem do dia, tornando-se público a todos os condôminos que, de acordo com a
sua vontade, poderão comparecer e votar.
Parte integrante da Revista SECOVI RIO | JulAgo 2011 | no 71
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10/6/2011 00:51:46
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| publicações SECOVI RIO |
uUso de procurações
Alguns condôminos, por razões diversas, optam por não comparecer à assembleia
condominial, porém outorgam procuração para que terceiro o represente.
Não são raros os questionamentos em relação ao prazo de validade da procuração, à quantidade de procurações outorgadas a uma mesma pessoa, à necessidade
de reconhecimento de firma.
De acordo com o que estabelece o Código Civil (art. 660), ela será determinada
pelo outorgante (condômino) no ato da sua elaboração, ou seja, se para uma assembleia específica ou de forma genérica, sem termo final.
Não havendo prazo estipulado na procuração, ela poderá ser utilizada até que
ocorra uma das hipóteses previstas para extinção do mandato, que são: pela revogação ou pela renúncia; pela morte ou interdição de uma das partes; pela mudança
de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os
exercer; ou pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.
Uma vez apresentada a procuração para participação em assembleia, o documento passa a ser parte integrante do registro das deliberações, devendo, na hipótese
de procuração com poderes genéricos, ser entregue cópia autenticada; sendo para
aquele fim específico, será entregue o original. As procurações deverão ficar arquivadas na administração.
Em relação ao número de procurações outorgadas a uma mesma pessoa, ou ainda
à outorga de procuração aos membros da administração, deve ser observado o que
dispõe a Escritura de Convenção, visto que o Código Civil é que disciplina o mandato,
e este não limita a quantidade de instrumentos por pessoa e tampouco restringe a
condição de outorgado.
No entanto, entendemos que a Escritura de Convenção poderá impor algumas regras próprias, como limitação do número de instrumentos, proibição de que pessoas
da administração e seus parentes recebam procuração etc.
Se a Convenção for omissa nesse assunto, segue a regra geral do Código Civil, ou
seja, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
Finalmente, quanto ao reconhecimento de firma, com a entrada em vigor do Novo
Código Civil, não existe mais a obrigatoriedade de reconhecimento de firma nas procurações, cabendo ao terceiro a quem ela será apresentada decidir se exigirá o reconhecimento.
Em se tratando de condomínio, o terceiro é a assembleia geral, tendo o presidente
da Mesa como o encarregado dos trabalhos.
Contudo, deixar para o momento da realização da assembleia a definição sobre a
aceitação ou não da procuração sem o reconhecimento de firma inviabilizará a participação do procurador, na hipótese de sua exigência.
Recomendamos que a questão seja levada à apreciação da assembleia geral para
que seja definido, para o futuro, qual o procedimento a ser adotado.
A inserção da exigência no edital de convocação nos parece plausível, porquanto
evitará quaisquer surpresas no momento da realização da assembleia.
Parte integrante da Revista SECOVI RIO | JulAgo 2011 | no 71
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