LOTEAMENTO X CONDOMÍNIO
EVA ELAINE DE OLIVEIRA REZENDE FERNANDES1
Resumo
Inicialmente convém esclarecer as diferenças entre condomínio horizontal e Vertical, pois
leigamente, a sociedade e até mesmo operadores do direito, como juízes, advogados e
outros, também na área imobiliária, as corretoras de imóveis e engenheiros tem usado os
termos Horizontal e vertical, de forma errônea, utilizando o termo “horizontal” quando se
trata de propriedade de casas terras, e o termo “vertical” quando de trata de propriedade
construída em edifício por andares, especialmente para se referir ao condomínio especial
(condomínio edilício) regulado pelos art. 1331 a 1.358 do CC, e pela Lei 4.591/64).
O que ocorre é exatamente o contrário: Não é porque o edifício foi construído para cima, ou
seja, em diversos andares, que o torna vertical, e nem porque o condomínio é de casas
térreas que o faz horizontal.
Abstract
Summary Initially agrees to clarify the differences between horizontal property jointly owned
and Vertical, therefore lay, the society and even though operators of the right, as judges,
lawyers and others, also in the real estate area, the brokers of property and engineers have
used the terms Horizontal and vertical, of erroneous form, using “the horizontal” term when
she is about property of houses lands, and “the vertical” term when to she deals with
property constructed in building for floors, especially to mention itself to the special
condominium (condominium edificial) regulated by art. 1331 the 1,358 of the CC, and for Law
4,591/64). What it occurs is accurately the opposite: Not it is because the building was
constructed for top, that is, in diverse floors, that becomes it vertical line, and nor because
the condominium is of terries houses that horizontal line makes it.
1
Advogada formada pela Faculdade do Sul de Mato Grosso - FACSUL - CESUR; Especialista em
Direito Notarial e Registral, pela Faculdade Arthur Thomas de Londrina-PR OAB sob n° 13.533.
INTRODUÇÃO
O presente estudo tem por objetivo mostrar as diferenças entre
Loteamento e condomínio, desfazendo alguns equívocos que são gerados,
principalmente pela sociedade em geral, ao utilizar os referidos termos como
sinônimos, ao se referirem a estes institutos.
Nesse sentido, convém a priori, esclarecer as diferenças entre
condomínio horizontal e Vertical, pois leigamente, a sociedade e até mesmo
operadores do direito, como juízes, advogados e outros, também na área imobiliária,
as corretoras de imóveis e engenheiros tem usado os termos Horizontal e vertical,
de forma errônea, utilizando o termo “horizontal” quando se trata de propriedade de
casas terras, e o termo “vertical” quando de trata de propriedade construída em
edifício por andares, especialmente para se referir ao condomínio especial
(condomínio edilício) regulado pelos art. 1331 a 1.358 do CC, e pela Lei 4.591/64).
O que ocorre é exatamente o contrário: Não é porque o edifício foi
construído para cima, ou seja, em diversos andares, que o torna vertical, e nem
porque o condomínio é de casas térreas que o faz horizontal.
Se tomássemos o sentido literal da palavra de acordo com o português
coloquial, seria assim, pois em palavras bem simples, pode se dizer que, vertical é
aquilo que está de pé, aprumado, em prumo ao plano do horizonte; e, horizontal,
aquilo que é paralelo ao horizonte, deitado ao comprido, nivelado (FERNANDES,
2001).
Porém não é nesse sentido que deve ser analisado, e nem isso que
distingue o condomínio horizontal do vertical, e sim no sentido de se verificar o
elemento que separa as unidades habitacionais, ou seja, as paredes que separam
uma unidade da outra. Nesse sentido, pede-se vênia para transcrever a explicação
de Jorge Luiz Braga:
Ledo engano, pois a palavra "condomínio", quando usada para indicar o
tipo de edificação (portanto "condomínio especial"), se foi construída para
cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o
elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa
for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se a parede for vertical, o
condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber qual plano é
dividida a edificação: se horizontal, é HORIZONTAL o condomínio; se
vertical, é VERTICAL o condomínio.
Comum vermos propagandas de construtoras oferecendo, por exemplo,
"condomínio horizontal de 10 casas", o que é absolutamente equivocado,
pois o condomínio de 10 casas, construídas dentro de um mesmo terreno, é
vertical, vez que o plano que as separa é vertical. Normal também se ver
Imobiliárias ofertarem à venda apartamentos em um "condomínio vertical",
ou seja, em um edifício de diversos andares, o que também é errado, pois o
plano que os separa é horizontal (BRAGA, 2009).
Dessa forma, o que faz a distinção entre um e outro tipo de construção, é
saber em que plano estão separadas as construções, se vertical ou horizontal.
De
acordo com Maria Helena Diniz (2004) o código civil de 1916, regulava apenas a
propriedade vertical, as chamadas “casa de parede-meia”, por meio de normas
concernentes ao direito de vizinhança. Daí se vê que vertical se refere à parede que
separavam estas casas.
Já a propriedade horizontal, constituída sob o regime condominial de
prédios de vários andares, separados por pavimentos no plano horizontal, que
separa uma unidade da outra, veio a ser regulamentada primeiramente pelo Decreto
5.481/28, modificado pelo Decreto- lei nº 5.234/43 e pela lei 285/48. Posteriormente,
com crescimento desse tipo de propriedade nos centros urbanos, ante a
necessidade de atender a todas as exigências da vida moderna, bem como definir o
direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades
autônomas, foi que surgiu a lei 4.591/64, alterada pela lei 4.864/65.
Feitas estas distinções, convém ainda, trazer algumas definições quanto
às formas de parcelamento do solo urbano, que em consonância com a Lei
6.766/79, há o parcelamento como gênero; e, o loteamento e o desmembramento
como espécies. Nestas duas modalidades, o procedimento para o parcelamento é
regido por essa Lei.
Não é necessário aqui definir o que é loteamento e o que é
desmembramento, pois isso a própria Lei já o faz, consoante disposição do art. 2º §§
1º e 2º da Lei 6.766/79.
Contudo o nosso intuito é mostrar as diferenças entre os chamados
“Loteamento Fechado”, “Condomínio Fechado” e “condomínio Horizontal de lotes”, e
o regime jurídico a que cada um é submetido, a fim de desfazer os equívocos que
são gerados, principalmente no ato de aprovação destes projetos, que acabam por
fazer uma miscelânea de leis que regulam institutos diferentes, dificultando o acesso
ao registro imobiliário.
Primeiramente, cabe ressaltar que, condomínio e Loteamento são coisas
distintas, regidos por normas próprias, o que demonstraremos a seguir.
Por conseguinte, deve ser esclarecido também que, as diversas
nomenclaturas adotadas para se referir a estes modelos habitacionais, tais como:
“Loteamento Fechado”, “Condomínio Fechado”, “loteamento atípico” e até
“propriedade intramuros”, não constam de nenhuma legislação, ou seja, não há na
lei, referência a esses tipos de propriedade.
A Lei 6.766/79, só se refere ao parcelamento do solo, nas modalidades,
loteamento e desmembramento. E, a lei 4.591/64, por sua vez, só se refere ao
condomínio e não ao loteamento.
Quanto aos condomínios o que se pode dizer em notas breves, é que
suas formas estão previstas no Código Civil, quais sejam: Condomínio Voluntário
(arts. 1.314 a 1332), Condomínio necessário (artigos. 1.327 a1.330) e condomínio
edilício (arts. 1331 a 1358).
Essas modalidades com nomenclatura conhecida e equivocada adotada
pela sociedade e até mesmo pela doutrina são modelos habitacionais que vem
surgindo cada vez mais como realidade principalmente nos grandes centros, mas
que não há ainda legislação superior específica que oriente a sua formação.
Porém, no dizer de Helly Lopes Meireles (2000), nada impede que os
municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações,
haja vista a sua competência estabelecida no art. 30, I e VIII da CF/88.
O que ocorre, no entanto, é que, mesmo não havendo legislação
específica que regulem os modelos habitacionais acima referidos, eis que esta vem
a reboque da evolução social, esses modelos existem, são conhecidos e
amplamente praticados, e na maioria das vezes tidos como sinônimos, mas que na
realidade são juridicamente distintos.
Vejamos a seguir cada um deles, em breve explanação.
1 LOTEAMENTO FECHADO
Segundo Valestan Milhomem da Costa (2008), o loteamento fechado
existe sob diversas denominações, tais como “condomínio de fato ou condomínio
atípico, “condomínio fechado” e até “propriedade intramuros”, e acrescenta:
É evidente a dificuldade de identificar de forma clara o que seja um
loteamento fechado, uma vez que ele não possui identidade legal, sendo
na realidade um misto do loteamento com o condomínio edilício,
institutos distintos, regidos por legislação própria e com tratamento
inteiramente diferenciado no campo do direito imobiliário registral, do direito
das obrigações, do direito tributário, enfim. (grifo nosso) (COSTA, 2008).
Já outros doutrinadores, fazem distinção entre loteamento fechado e
condomínio fechado, a exemplo de Arnaldo Rizzardo (2008).
Importa dizer que, para a lei e para o registro de imóveis trata-se apenas
de “Loteamento” sem nenhum adjetivo, regido pela Lei 6.766/79, ou seja, não existe
para a lei os termos “fechado”, “aberto”, “atípico”, ou “intramuros”, e quando se referir
a condomínio de unidades autônomas, da mesma forma, trata-se apenas de
condomínio edilício regido pela lei 4.591/64.
Estas denominações são criadas pela sociedade para definir estes tipos
de modelos habitacionais, e não pela Lei.
Loteamento fechado, figura não contemplada pela lei 6.766/79, mas que
acaba sendo por ela regido, pois não há outra previsão legal, é um loteamento
comum, segundo Elvino silva Filho (1984), cercado ou murado em todo o seu
perímetro, com abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos, etc.
Segundo Rizzardo (2008), nesta espécie, as vias de circulação e os
logradouros públicos, que passam ao domínio público, tem sua utilização
assegurada apenas aos proprietários dos lotes, o que se faz mediante permissão ou
concessão de uso, nos termos do Decreto 271/67.
Nesta figura de loteamento, os espaços comuns, as vias, as praças e os
mais diversos equipamentos são transferidos ao poder público (município), e não há
como fugir disso, pois nos loteamentos há a obrigatoriedade de transferência das
vias internas e praças à administração pública, por força do art. 22 da lei 6.766/79.
Contudo, o município pode, através de concessão ou permissão,
(Decreto-lei 271/67) autorizar a utilização apenas aos proprietários dos lotes, que
frise-se, não são condôminos, mas que podem vir a ser, bastando que haja a
aquisição em comum da propriedade (lote) por mais de uma pessoa.
Caso não haja tal concessão ou permissão, a destinação das vias e
demais equipamentos públicos, são bens públicos de uso comum de todos, o que
dificilmente ocorre, porque em regra há a concessão, primeiro porque não haveria
sentido em fechar o loteamento se assim não fosse, e segundo porque não há óbice
a que os proprietários assumam as obrigações que seriam do poder público.
Em conclusão: Forma-se um misto de loteamento e condomínio.
2 CONDOMÍNIO FECHADO
Citando ainda Rizzardo (2008) no condomínio Fechado tais áreas e
beneficiamentos pertencem a todos os condôminos, em frações ideais, devendo
estes arcar com os serviços de manutenção, dentre outros, estando restrito o uso
apenas aos condôminos, não sendo possível impor as regras do loteamento ao
condomínio.
Nestes não há a transferência das vias e logradouros públicos ao poder
público, lembrando que há vozes em vários sentidos, inclusive em dizer que são
sinônimos os institutos, porém não é o que nos parece, com a devida vênia.
Nesse sentido vale citar a explanação de Venício Antonio de Paula Sale:
A situação fática dos condomínios, é diametralmente contrária. Os
condomínios prescindem desta infra-estrutura, pois são os proprietários que
se incumbem de abrir as vias internas, promovendo a adequada
manutenção. Cuidam diretamente da edificação de toda a rede de água e
esgoto, promovem a construção dos sistemas de tratamento de água, além
de realizarem os serviços básicos de coleta de lixo. Implantam, enfim, todas
as melhorias necessárias para o adequado funcionamento interno do
condomínio, não necessitando qualquer colaboração ou auxílio do Poder
Municipal. Assim, não há sentido em se lhes impor as restrições
decorrentes da Lei de parcelamento do Solo, primeiro porque a norma
em questão se aplica exclusivamente a
loteamentos e
desmembramentos, e não a condomínios. E, em segundo lugar, porque se
desconsiderou a necessidade de adequação da norma na sua aplicação
extensiva, conjugando benefícios conferidos pelo zeloso legislador
ordinário, como restrições aos condôminos. (grifo nosso) (SALE, 1997, p.
77).
3 CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES
De acordo com o referendado por Gustavo Burgos de Oliveira (2009),
surgem cada vez mais empreendimentos imobiliários sob a formatação de
condomínio Horizontal de Lotes, fundamentando sua validade no art. 3º do DecretoLei 271/67, em combinação com o art. 8º da Lei 4.591/64. Segundo o autor, “trata-se
de empreendimento que tem por finalidade a criação de unidades autônomas
(constituídas por lotes) sob as quais serão – ou não – realizadas as construções”.
Sobre esta modalidade vale transcrever o entendimento de Lamana Paiva
e Décio Erpen verbis:
Atualmente, porém, têm-se discutido a possibilidade de nova forma de
parcelamento do solo para fins residenciais, com profunda repercussão no
ramo do Direito Registral Imobiliário. Trata-se da figura do condomínio
horizontal de lotes, no qual não há a prévia construção das casas. A
unidade autônoma é o próprio lote condominial; o proprietário desse lote
pode nele erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas,
obviamente, as limitações impostas pela Municipalidade e pelo próprio
instituidor do condomínio.
Essa quarta via não constitui-se em loteamento fechado, porque a
propriedade do sistema viário e equipamentos comunitários não passa ao
Município, ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. A
aprovação do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos
ditames da legislação de condomínios (Lei nº 4.591, de 1964 e, a partir de
10 de janeiro de 2003, do novo Código Civil).
[...] O fundamento legal dessa nova modalidade condominial - condomínio
de lotes - encontra-se no artigo 8º da Lei nº 4.591/64 e no artigo 3º do
Decreto-lei nº 271/67. Conforme a Lei nº 4.591/64, somente havendo
edificação é que se pode instituir o regime condominial. Mas, por força do
artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67, equiparam-se as obras de infra-estrutura
à construção da edificação:
Art. 3º - Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote
aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.
Logo, a realização das obras básicas do empreendimento supre a
necessidade da prévia construção do prédio (casa/edifício), pois o requisito
legal contido na lei de condomínios já estará atendido tão-logo a infraestrutura esteja concluída.
A unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse (SILVA,
2009).
Esta modalidade é diferente do condomínio edilício e também do
loteamento fechado, embora apresentando algumas similitudes.
Saliente-se que todas estas figuras, ou seja, loteamento fechado,
condomínio fechado e condomínio horizontal de lotes, será incorporado pela nova
Lei de responsabilidade territorial (projeto de lei nº 20/2007) na forma de condomínio
urbanístico.
Esta modalidade trata-se de construção doutrinária, acolhida por alguns
tribunais, pois não existe regulamentação federal específica, é preciso, como leciona
Gilberto Valente da Silva apud Erpen et. al., (2009) "as normas de direito urbanístico
do município contemplem a possibilidade administrativa da aprovação do projeto,
para ser implantado segundo as normas condominiais."
Vale lembrar que várias são as vozes em sentido contrário, entendendo
não ser possível este tipo de empreendimento, a exemplo da explanação feita por,
Valestan Milhomem da costa, in verbis:
Aliás, a certeza de que a equiparação entre loteamento e condomínio
edilício, nos termos do Dec.-lei 271/67, não significa autorização para se
adotar um modelo para alcançar o outro é demonstrada (por linhas
travessas) pelos próprios defensores dessa idéia, pois, ao passo que
defendem a realização das obras de infra-estrutura para justificar o
condomínio de lotes, não defendem a construção das unidades para
justificar o loteamento, que seria a lógica mais aceitável da equiparação, já
que o dispositivo legal diz que “aplica-se aos loteamentos a Lei 4.591, de
16.12.1964”, e não o contrário (COSTA, 2008).
Há também decisão contrária do Tribunal do Rio Grande do Sul2, sob
alegação de que o Decreto-Lei n° 271/67 ter sido revogado, o que não é verdade,
pois este fora apenas derrogado em alguns dispositivos que foram disciplinados pela
Lei 6.766/79, outros permanecem perfeitamente em vigor (RIZZARDO, 2008).
No entanto, na prática já existem vários municípios, principalmente no rio
Grande do sul, que adotaram esta modalidade, editando Lei específica de acordo
com a fórmula acima, dada a sua competência para legislar sobre direito urbanístico.
2
a
Apelação Cível n.º 70.020.348.199, da 20 Câmara Cível, julgada em 21 de novembro de 2007.
Data máxima vênia, para aqueles com entendimento diverso, nos parece
que, na prática essa modalidade seria ideal para se resolver o problema dos
condomínios de lotes, porque sendo o lote considerado como a unidade autônoma,
e estando a fração ideal configurada nas áreas que são comuns, traria facilidade
por exemplo, quando houvesse alteração nas construções, não havendo
necessidade de anuência dos demais condôminos.
Quanto ao registro de imóveis, também a questão fica tranqüila, pois
sendo o lote a unidade autônoma, abre-se matrícula para cada lote, mencionando-se
as frações ideais que cada unidade possui nas áreas comuns, e averbando-se as
construções à medida que elas forem acontecendo, sem nenhuma alteração na
unidade.
No entanto, como no entender de alguns, se a fórmula acima, ou seja, a
conjugação do art. 3º do Decreto-Lei 271/67, em combinação com o art. 8º da Lei
4.591/64, não for suficiente ou não puder ser utilizada para subsidiar essa nova
modalidade, há que realmente se pensar em uma lei própria que venha atender esse
modelo, pois frise-se, na prática funciona perfeitamente, tanto para a administração
do condomínio de forma geral, como para os atos registrários a serem efetuados no
Registro de imóveis.
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