PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2014.0000XXXX
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXXX.2014.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante NEIVA
(Omitido), são apelados RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e
IMOBILIÁRIA RODOBENS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MIGUEL BRANDI
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 11 de dezembro de 2014.
Luiz Antonio Costa
relator
Assinatura Eletrônica
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto nº XXXXX
Apelação nº XXXXXX-XX.2014.8.26.0032
Comarca: Araçatuba
Apelante: NEIVA (Omitido)
Apelado: RODOBENS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A e outro
Ementa: Compra e venda de imóvel – Ação de Indenização
– Sentença de improcedência – Insurgência - Ressarcimento
da taxa de assessoria imobiliária, vez que cabe ao
promitente vendedor a remuneração da intermediadora
– Ausência de previsão contratual da atribuição do SATI e
da corretagem aos consumidores - Cláusula abusiva por
ofensa do dever de informar (arts. 51 IV e § 1º I c/c 6º III
CDC) - Ressarcimento das despesas de assessoria
imobiliária devida, conforme jurisprudência da 1ª Subseção
de Direito Privado – Devolução deve se dar na forma
simples – Ausência de má-fé – Sentença reformada –
Recurso parcialmente provido.
Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou
improcedente Ação de Indenização proposta pela compromissáriacompradora em face das rés.
A ação foi distribuída sob o fundamento de que a Autora
firmou com as Rés compromisso de compra e venda de imóvel, porém
lhe foi cobrado indevidamente taxa de intermediação imobiliária,
pleiteando a devolução.
Citadas, as Rés apresentaram contestação arguindo preliminar
de ilegitimidade passiva da ré Rodobens Negócios Imobiliários S/A. No
mérito sustentaram a ocorrência da prescrição e a legalidade da
cobrança.
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Houve réplica.
Foi proferida sentença antecipadamente julgando improcedente
a ação.
Recorre a Autora afirmando que não houve intermediação a
autorizar a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de assessoria
imobiliária e que a contratação da imobiliária responsável pela venda do
empreendimento foi feita pela própria construtora, cabendo a ela o
pagamento de tais despesas. Afirma que a devolução deve se dar em
dobro em razão da cobrança indevida. Acrescenta que os valores das
referidas taxas sequer constaram do contrato. Pede o provimento do
apelo, com vistas à procedência da demanda.
Recurso recebido e respondido.
É o Relatório.
Consigno a princípio que a corré Rodobens Negócios
Imobiliários Ltda é parte legítima para figurar no polo passivo com
relação à cobrança da taxa de assessoria imobiliária, na medida em
que tais serviços são disponibilizados em stand de vendas da
incorporadora, ou seja, o consumidor tem a impressão de que tal
serviço
é
disponibilizado
pela
própria
incorporadora,
sem
terceirização. Assim, pela teoria da aparência a pertinência subjetiva da
lide deve ser analisada à luz das afirmações feitas pela Autora em sua
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inicial (in status assertionis).
Não entendo válida a atribuição da corretagem e SATI
(serviço de assessoria técnica imobiliária) à medida que não houve a
devida informação ao consumidor sobre a sua cobrança.
Embora conste da cláusula 15ª do contrato disposição sobre o
pagamento da assessoria técnico imobiliária - caso opte o comprador
pelo serviço - não há qualquer comprovação de que a Autora tenha
optado por utilizar-se do serviço, tampouco discriminação dos valores.
É sabido que o fornecedor tem o dever de informar claramente
o consumidor a respeito das obrigações contratuais, o que não se
verificou. Também, repiso, não foi comprovado que houve efetivamente
serviço de intermediação.
É
fato
notório
que
incorporadoras
contratam
intermediadoras para captação e atendimento de compradores em
“stands”. Por outro lado, não há notícia nos autos de que o Autor tenha
contratado a corretora, servindo o documento de fls. 25 de mera prova
de pagamento dos valores exigidos a título de intermediação.
Assim, tal prática representa descumprimento do dever de
clareza nas informações passadas pelo fornecedor ao consumidor (art. 6º
III CDC), o que o coloca em desvantagem exagerada (art. 51 IV e § 1º I
CDC).
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Desta forma, a construtora deve ser obrigada a devolver os
valores pagos pelo comprador a título de comissão de corretagem e
taxa SATI, vez que foi responsável pela contratação da empresa de
intermediação imobiliária.
Nesse sentido, alguns precedentes deste Tribunal:
“Ementa: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Comissão
de corretagem e taxa SATI ? Preliminar de ilegitimidade
passiva afastada Prescrição inocorrente, ante a exegese
do art. 205 do CC ? Restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e taxa SATI devida, vez
que evidenciada a venda direta do imóvel pelas
incorporadoras ao autor e a vinculação de pagamento
por serviço de assessoria como condição à conclusão da
contratação Devolução na forma simples ? Juros de
mora aplicados por força do art. 219, do CPC. Taxa de
juros, capitalização de juros e Tabela Price ?
Inexistência de sua contratação nas cláusulas que
estipularam valor e forma de pagamento do imóvel
Abusividade e ilegalidade não demonstradas. Cláusula
de tolerância com prazo de 180 dias Legalidade
reconhecida por este Tribunal Precedentes. Entrega do
imóvel após o prazo contratual, considerada a cláusula
de tolerância Mora configurada e incontroversa nos
autos ? Comprador que se viu privado da fruição do
imóvel durante o período da mora injustificada da
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promitente vendedora Inadimplemento contratual das
incorporadoras cujo corolário natural é a obrigação de
indenizar Indenização fixada em 0,5%, ao mês, sobre o
preço contratado corrigido. Multa moratória e juros
moratórios Incidência devida ainda que pactuados
exclusivamente
em
caso
de
inadimplemento
do
comprador Inteligência do art. 47 do CDC ? Princípio
da equidade. Recurso do autor parcialmente conhecido
e, na parte conhecida, parcialmente provido, e recurso
das
rés
parcialmente
provido.”
nº1042067-03.2013.8.26.0100
(Apelação
Rel. Des.: Miguel
Brandi - 7ª Câmara de Direito Privado D.J. 02/10/2014)
“Rescisão contratual cumulada com indenizatória
(...)
Praxe que atribui ao vendedor a responsabilidade pelo
pagamento
da
intermediação
Inexistência
de
especificação diversa
Contrato de adesão, submetido
aos ditames do CDC
Imposição da intermediadora
Devolução da corretagem
Sucumbência recíproca
Recurso provido em parte”.
(Apelação Cível nº 9282587-64.2008.8.26.0000, Des.
Rel. Erickson Gavazza Marques, j. em 03.10.2012 pela 5ª
Câm. de Direito Privado em v. u.).
Porém, não tem razão a Autora quanto ao pedido de devolução
em dobro das taxas de corretagem, eis que a cobrança se deu em razão
de cláusula contratual, ainda que sem o detalhamento necessário.
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In casu, não se verifica a incidência do artigo 42 do Código de
Defesa do Consumidor, eis que não demonstrada situação de exposição
ao ridículo, constrangimento ou ameaça ao comprador, ensejadora da
devolução em dobro do valor indevidamente pago, considerando-se a
interpretação integrada do caput e parágrafo único do referido artigo.
A cobrança não se mostrava ilegal, mas se tornou abusiva ante
a falta de informação no contrato (cujo valor sequer foi discriminado),
bem como ante a impossibilidade de opção do consumidor pelo serviço
oferecido. No entanto, não está configurado dolo ou má-fé.
Ademais, a matéria discutida na demanda era controversa,
assim, a Construtora pensava estar agindo dentro dos ditames legais,
principalmente em razão da previsão contratual, mas o entendimento
jurisprudencial se firmou em sentido contrário, o que não autoriza, por si
só, o reconhecimento da má-fé.
Confira-se, a respeito, orientação da Súmula 159 do Supremo
Tribunal Federal: “Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar às
sanções do art. 1.531 do Código Civil”.
Destarte, a devolução da taxa deve se dar na forma simples.
Assim, cabível a devolução dos valores pagos pela Autora a
título de intermediação imobiliária, que deverá ser corrigido desde a data
do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da
citação (artigo 219, do CPC).
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Por fim, consigno que no caso em exame a autora busca o
ressarcimento do valor que foi pago indevidamente em decorrência da
relação obrigacional existente entre as partes, onde se evidencia a
ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, não se confundindo
com o enriquecimento sem causa, sendo prevalente na jurisprudência o
entendimento acerca da incidência do artigo 205 do Código Civil, cujo
dispositivo trata de prazo geral de prescrição, a saber: “A prescrição
ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”.
Isto posto, dou parcial provimento ao recurso.
Luiz Antonio Costa
Relator
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