Terreno para Construção
Antiga “Feira Popular”
Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças
Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça
de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa
Avenidas Novas
Lisboa
CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA
CML – DMPRGU
Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial
Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações
imobiliárias
Campo Grande, 25 – 3º A
1749-099 Lisboa
ID Garen C0876AI1500029_C0600OE35670
Março de 2015
SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO
REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO
O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e
Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias.
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado,
o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da
observação efetuada ao local.
A visita foi efetuada em 17 de Março de 2015, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 24 de
Março de 2015.
ÂMBITO DA AVALIAÇÃO
O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o máximo e
melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata, de uma parcela de terreno destinada à construção,
materializada pelo terreno da antiga “Feira Popular”, sito no quarteirão delimitado pelas Avenidas das
Forças Armadas, Avenida da República e Avenida 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e
Rua Cordeiro de Sousa, Freguesia das Avenidas Novas, Concelho de Lisboa, propriedade da Câmara
Municipal de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.
BASES DA AVALIAÇÃO
A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, nomeadamente, cópia da Certidão
da Conservatória do Registo Predial, cópia da Informação do Urbanismo CML para o terreno em análise,
cópia da planta de localização e cópia da planta de condicionantes.
Toda a informação e documentação fornecida, para efeitos de avaliação, foram consideradas como
correctas. Não foram efectuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.
O imóvel foi inspeccionado em Março de 2015.
Para o imóvel inspeccionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado
o Valor Atual de Mercado, de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais que regem
a avaliação de imóveis.
Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM e do Banco de Portugal, que regem a Avaliação
de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento
Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.
Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais que regem a
avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efectuada de acordo com a seguinte definição:
Valor de Mercado
É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá
ser transaccionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de
forma esclarecida e prudente e sem coacção.”
TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO
Foram-nos fornecidas cópias da documentação do imóvel em análise, contudo, não foram efetuadas
diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.
Neste contexto, o nosso estudo assume, que:
O imóvel é detido pelo cliente ou entidades pertencentes ao mesmo e encontra-se disponível, livre
de ónus ou encargos.
APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS
Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.
Assumimos,
ainda,
que
os
parâmetros
urbanísticos,
conforme
Informação
N.º
INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015,
enquadram-se nos parâmetros urbanísticos do PDM em vigor e são aqueles que serão objeto de
aprovação e desenvolvimento.
CONTAMINAÇÃO DO SOLO
Não investigámos as condições ou a estabilidade do solo, pelo que a nossa avaliação pressupõe, que o
imóvel se encontra apto para construção, não tendo sido observada qualquer anomalia relevante à data da
visita. Não realizámos quaisquer tipos de investigações ou de testes, nem nos foi fornecida qualquer
informação quer do cliente, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine a presença
ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas nos terrenos em causa (incluindo águas do subsolo).
Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação.
Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável ou queiram verificar a sua veracidade, deverão
solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a
nossa avaliação.
ÁREAS E MEDIÇÕES
Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, não procedeu à medição de áreas, tendo utilizado
as áreas fornecidas pelo cliente e / ou resultantes da aplicação dos parâmetros urbanísticos em vigor para
o local, as quais foram consideradas como corretas.
Apresentamos, os critérios de medição, habitualmente, utilizados, cujo “output” são as áreas definidas de
acordo com o REGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), ajustadas em função do mercado
imobiliário. Estas são também as áreas, que estão definidas pelo IPD Portugal (Investment Property
Databank).
Apresentamos, de seguida, a definição corrente de áreas, de acordo com o REGEU:
Área bruta (Ab) - é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes
exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos e inclui varandas privativas, locais
acessórios e a quota-parte, que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício; Área medida
pelo perímetro exterior das paredes exteriores
Área útil (Au) - é a soma das áreas de todos os compartimentos do fogo, incluindo vestíbulos,
circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e
armários nas paredes e mede-se pelo perímetro interior das paredes, que limitam o fogo,
descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.
Conforme referimos anteriormente, estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do
tipo de imóvel.
Habitação - as áreas são calculadas com base na área bruta privativa (ABP), que é a superfície total do
fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos,
excluímos, varandas privativas, locais acessórios e quota-parte que lhe corresponda nas circulações
comuns do edifício.
Comércio - as áreas são calculados com base na área útil (AU), excluindo as paredes externas e metade
das paredes divisórias. As arrecadações/armazéns e copas, no interior das lojas, são incluídas. Excluímos
mezaninos construídos pelo inquilino.
Serviços - as áreas são calculados com base na área bruta locável (ABL). Área total do imóvel medida
pelo perímetro interior das paredes exteriores e pelos eixos das paredes separadoras. A quota-parte das
áreas comuns, os sanitários e copas para uso exclusivo do utilizador são também incluídos. Excluímos
caixas de escadas e de elevadores, coretes e zonas técnicas.
As áreas são calculadas utilizando-se sempre estes critérios e definições, independentemente do tipo de
ocupação.
Estas áreas foram ajustadas em função do mercado imobiliário e do tipo de imóvel:
As áreas são calculadas utilizando-se sempre estes critérios e definições, independentemente do tipo de
ocupação.
Fazemos notar, que estes critérios de medição estão de acordo com a prática usual em Portugal. As áreas
referidas devem, assim, ser consideradas como aproximadas.
PRINCÍPIOS GERAIS
A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no
pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não
partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.
Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).
Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda do imóvel.
Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o imóvel.
Um comprador do imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a
algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição. Devem, assim, tomar-se em
consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.
A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência, para o estrangeiro, dos resultados
da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.
Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.
Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.
As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as
disposições estabelecidas pela CMVM, que regem a Avaliação de Imóveis.
De acordo com o anexo III do Regulamento da CMVM nº 08/2002, a Garen - Avaliações de Ativos Lda,
declara que:
Se encontra registada na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), sob o número
AVFII/07/019.
Possui Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da AXA Portugal, Companhia de Seguros S.A.,
com a Apólice N.º 0084.10.033669.
A avaliação foi elaborada acordo com as exigências constantes no capítulo IV do Regulamento da CMVM
nº 08/2002.
O Estudo foi elaborado pelo Eng.º Filipe Ribeiro e Coordenado pelo Dr. Nuno Cruz, que se encontram em
condições de poder atuar com absoluta independência, e ambos inscritos na CMVM, como Peritos
Avaliadores de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, sob o número AVFII/07/019/003 e
AVFII/07/019/002, respetivamente.
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Na determinação do Valor de Mercado dos Imóveis, em análise, foram considerados vários métodos de
avaliação, em função do tipo de imóvel.
Apresentamos de seguida os critérios, que, usualmente adotamos e que foram considerados em função da
natureza dos imóveis.
O Método Comparativo de Mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes
e comparáveis ao imóvel objeto de estudo, obtidos através de prospeção de mercado realizada na zona.
De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona e do imóvel, são, então, feitos os
devidos ajustamentos, tendo em consideração diferenças como localização e acessos, índices
urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc., de modo a obter o montante, que melhor traduz o
valor real do imóvel.
O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de
propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de
renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou
anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou potencial.
O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de substituição
dos imóveis em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se adicionando ao valor de
mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo da construção, eventualmente,
depreciado em função da vetustez, obsolescência física, funcional, ambiental, económica detetadas e/ou
apreciado em função de singularidades arquitetónicas, históricas ou outras verificadas.
Os mecanismos da oferta e da procura, responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são
considerados nas avaliações realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de
separar/distinguir o valor de mercado do valor económico real do bem.
O Método da Estrutura de Custos Dinâmico – DCF baseia-se no cálculo dos custos necessários para a
construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No método
dinâmico o valor resultante para o imóvel é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais
rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e destinos/usos
finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de construção do
empreendimento e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa ótica financeira,
ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um determinado juro e a uma
determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF – “Discounted Cash Flows”
PREMISSAS ESPECIAIS
Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, não foi instruído pelo cliente, para incluir
qualquer premissa especial.
DIVULGAÇÃO
Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se
requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas
subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e
nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.
Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar,
claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação
deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação
contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen - Avaliações de Ativos e outra
entidade.
VALORES DE AVALIAÇÃO
Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não
tenhamos conhecimento, sujeito aos “Pressupostos Gerais”, aos comentários específicos e pressupostos
contidos neste relatório e baseado em valores, à data de 24 de Março de 2015, apresentamos, em nossa
opinião, o Valor Atual de Mercado e Valor de Venda Imediata do imóvel em análise:
Valor Actual de Mercado
160.000.000 €
(Cento e sessenta milhões de euros)
Valor de Venda Imediata
145.300.000 €
(Cento e quarenta e cinco milhões e trezentos mil euros)
Lisboa, 24 de Março de 2015
O Coordenador do Estudo,
Nuno Cruz
O Autor do Estudo
Filipe Ribeiro
Este relatório é composto de 61 (sessenta e uma) páginas
ÍNDICE
REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................... 2
ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................ 2
BASES DA AVALIAÇÃO ......................................................................................................... 2
TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO .................................................................................. 2
APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ........................................................................................ 2
CONTAMINAÇÃO DO SOLO .................................................................................................... 3
ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................. 3
PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................. 4
METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO.............................................................................................. 4
PREMISSAS ESPECIAIS ......................................................................................................... 5
DIVULGAÇÃO ....................................................................................................................... 5
VALORES DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................... 6
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................ 8
1. OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO....................................................................................................................... 9
2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL ................................................................................................................... 9
3. SITUAÇÃO URBANÍSTICA ........................................................................................................................ 12
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................ 15
4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO.......................................................................................... 18
5. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................... 20
6. CONCLUSÃO ......................................................................................................................................... 46
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................................................... 47
ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ........................................................................................... 48
ANEXO II – CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO .......................................................................................... 54
RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
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1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O presente estudo tem por finalidade a determinação do Valor Atual de Mercado considerando o
máximo e melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata, de uma parcela de terreno
destinada à construção, materializada pelo terreno da antiga “Feira Popular”, sito no quarteirão
delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça
de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa, Freguesia das Avenidas Novas, Concelho de Lisboa,
propriedade da Câmara Municipal de Lisboa.
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do
mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização
do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra livre de
ónus ou encargos.
1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO
A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:
Cópia da Certidão da Conservatória do Registo Predial;
Cópia da Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015;
Cópia da Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015;
Cópia da Planta de Localização;
Consulta do Plano Diretor Municipal de Lisboa e respetivo Regulamento.
Dados oficiais:
Elementos relevantes do processo
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Objeto de avaliação
Parcela de terreno, com a área de 44.625m², sita no quarteirão delimitado pelas Avenidas da Forças Armadas,
República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa
Descrição na CRP
Inscrição na Matriz
Plano Diretor Municipal
298/20050623
Omisso na Matriz
Espaço a Consolidar - Central e Residencial, Polaridade Urbana
Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma
melhor observação das características gerais do imóvel em análise e do seu meio envolvente,
bem como de eventuais singularidades, que caso fossem detetadas, nos permitissem uma
melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a
apresentar.
Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do imóvel e zona
envolvente, que se anexa ao presente trabalho.
2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL
2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE
O terreno, em objeto de avaliação, materializa a área da antiga “Feira Popular”, em
Entrecampos, no quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de
Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa.
O terreno é, assim, delimitado por algumas das maiores avenidas de Lisboa: Avenida da
República, Avenida das Forças Armadas e Avenida 5 de Outubro. Localiza-se na CBD de
Lisboa, numa zona consolidada de serviços e habitação, dotado de excelentes acessos e
visibilidade com uma dimensão única, que o torna numa das maiores oportunidades de
desenvolvimento imobiliário do país.
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Insere-se numa uma área com grande potencial imobiliário, consolidada a nível residencial e
com uma elevada oferta de serviços, comércio e lazer, onde se destaca uma boa oferta hoteleira
e um conjunto de edifícios de escritórios de boa qualidade.
Refira-se ainda, a localização no eixo de diversas instituições de ensino - Universidade de
Lisboa, ISCTE, Universidade Lusófona, Instituto Superior Técnico. A existência de edifícios de
escritórios e o facto de a Av. da República constituir um eixo principal de acesso e de
atravessamento norte/sul da cidade de Lisboa, produz um grande fluxo de tráfego, durante o dia,
nesta zona.
Na envolvente próxima, destaca-se a Estação Ferroviária de Entrecampos, Jardim do Campo
Grande, Campo Pequeno, ISCTE, Faculdade de Farmácia, Estádio Universitário, Biblioteca
Nacional, Hospital de Santa Maria, Hospital Curry Cabral, IPO, entre outros. A zona é,
igualmente, pautada por edifício de escritórios, comércio de rua, diversas unidades hoteleiras,
restaurantes, farmácias, supermercados, e outros.
Nestes termos, trata-se de uma zona muito bem servida de comércio, serviços, bem como de
equipamentos urbanos de apoio e lazer.
Relativamente a acessos, trata-se, igualmente, de uma zona privilegiada da cidade. A Av. da
República constitui o principal eixo viário de acessibilidade ao empreendimento. A ligação ao
Eixo Norte-Sul pela Av. das Forças Armadas/Rotunda de Entrecampos, atribuem características
muito favoráveis ao nível das acessibilidades do local. Refira-se que dista 1.500m da 2ª Circular,
2.500m do Marques de Pombal, 4.000m da Av. Eng.º Duarte Pacheco (acesso A5), 5.000m da
Av. Ribeira das Naus/Av. 24 de Julho, pelo que a zona é muito bem servida de acessos às
principais vias de escoamento rápido, quer para norte quer para sul, bem como para o núcleo da
cidade.
Quanto a transportes públicos, a zona é, igualmente, muito bem servida, sendo de salientar a
Estação de Metro de Entrecampos, bem como a Estação Ferroviária de Entrecampos, ambas
contíguas ao terreno. Num raio inferior a 150m registam-se, ainda, diversas paragens de
autocarros (CARRIS), sendo algumas adjacentes ao terreno. Por fim, refira-se a existência de
várias paragens de táxis na envolvente alargada. Dista menos de 4km do Aeroporto de Lisboa.
Nestes termos, a zona, é muitíssimo bem servida de transportes públicos.
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2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS
Coordenadas
Geo referenciação GOOGLE
N
38°44'46.71"
W
9° 8'56.71"
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3. SITUAÇÃO URBANÍSTICA
3.1. USOS E PARÂMETROS URBANÍSTICOS
Como referido, não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida
pelo cliente.
Assim, assumimos, que os parâmetros urbanísticos, conforme Informação N.º
INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de
04-03-2015, enquadram-se nos parâmetros urbanísticos do PDM em vigor e são aqueles que
serão objeto de aprovação e desenvolvimento.
Relativamente à Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015, apresentamos de
seguida as Regras de edificabilidade, de maior relevância para a avaliação:
“1. Operação urbanística sobre uma parcela de terreno, com a área de 44.625 m², sita no Quarteirão delimitado pelas
Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º 1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de
Sousa.
2. Parcela localizada em área qualificada pelo Plano Diretor Municipal (PDM) como Espaço a Consolidar - Central e
Residencial, Polaridade Urbana.”
Complementarmente, apresenta-se um
QUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO URBANO:
extrato
da
PLANTA
DE
ORDENAMENTO
-
“4. Prever um arruamento na continuidade da Rua da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da
República com um espaço canal de 30,00m de largura pública.”
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Estudo Urbanístico Eixo Central: Troço Saldanha-Entrecampos (Curto Prazo)
“5. A superfície de pavimento (sp) prevista acima da cota da soleira será de 143.000m2
Este valor poderá ser ultrapassado com possibilidade de construção em subsolo, sem prejuízo do cumprimento das
demais normas urbanísticas em vigor, designadamente da superfície verde permeável obrigatória.”
“6. Morfologia urbana e regras de implantação:
6.1.Altura máxima dos edifícios em observância pelo cone de aproximação ao aeroporto.”
“6.4.Superfície mínima de área permeável - 7.175m², que corresponde a 30% do logradouro virtual resultante do total
da soma das parcelas (o qual dispõe de uma área total estimada de 23.917m2).
6.5.Área mínima de utilização coletiva ou com ónus de utilização pública (excluindo arruamentos) - 50% da área de
intervenção.
6.6.Superfície verde ponderada - igualou superior a 16.742, o que corresponde a 70% do logradouro virtual resultante
do total da soma das parcelas (o qual dispõe de uma área total estimada de 23.917m²
7. Usos permitidos
São permitidos todos os usos - serviços, habitação, comércio e turismo - não podendo a superfície destinada
a comércio e serviços ser inferior a 60% da superfície total do pavimento.
8. Estacionamento
O número máximo e mínimo de lugares de estacionamento deverá ser calculado em função dos usos propostos, de
acordo com as regras do artigo 73.º e seguintes do Regulamento do PDM, com remissão para o Anexo IX.
9. Critérios de desenho urbano
9.1.0 Município está empenhado em valorizar a qualidade da proposta de desenho urbano e a qualidade do espaço
público.
9.2. Deverá ser garantida a maior permeabilidade pedonal pública ao nível do solo, evitando-se soluções de
condomínios fechados.”
“9.5. Na frente Sul deverá ser contemplado um recuo relativamente à estação de Entrecampos da CP, constituindo
uma praça ampla, e assegurando o afastamento à linha férrea de acordo com o estabelecido no Decreto-Lei n.º
276/2003, de 4 de novembro.”
Quanto à Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015, apresentamos de seguida
os paramétrios urbanísticos e conclusões mais relevantes:
II. OPERAÇÃO DE LOTEAMENTO
No caso de se tratar de uma única operação urbanística de loteamento, aplicam-se as normas previstas no n.º 3 do
art. 60.º do RPDM, designadamente:
- O índice de edificabilidade de 1.7, com possibilidade de majoração a 2,0 caso a operação gere e/ou utilize
créditos de construção ou seja promovida pelo Município;
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De acordo com as regras supracitadas a Superfície de Pavimento máxima resultante da operação de loteamento
corresponde a:
- 75.596,45m2, com a aplicação do índice de edificabilidade de 1,7;
- 88.937,00m2, com a aplicação da majoração de índice de edificabilidade, por incorporação de créditos de
construção.
Quanto aos usos, nos termos do n.º 3 do art. 59.ºdo RPDM, a operação de loteamento fica obrigada a prever que 30%
da superfície de pavimento seja destina a uso diferente do predominante, incluindo equipamentos, públicos ou
privados a transmitir à CML ou não.
Tratando-se de uma polaridade urbana, num local extraordinariamente bem servido por transportes públicos, sobre a
interface de Entrecampos, a hasta pública deveria ficar condicionada a que o uso destinado a terciário (comércio e
serviços) não deveria ser inferior a 60% da superfície de pavimento total a prever na operação urbanística.
III. OBRA DE EDIFICAÇÃO
Caso se trate de uma única operação de edificação, aplicam-se as normas previstas para o espaço consolidado
contíguo de maior dimensão, de acordo com estabelecido no n.º 2 do art.º 60.º do RPDM.
No caso presente, o espaço consolidado contíguo de maior dimensão corresponde a espaço central e residencial
traçado B.
Na formulação do cenário de edificabilidade, tendo por base os pressupostos apontados anteriormente e utilizando
uma base de simplificação matemática, fizemos uma afetação da volumetria global apurada, afetando-a em 60% ao
uso terciário e em 40% ao uso habitacional.
Neste cenário apuramos uma edificabilidade que se traduz em 143.712m2 de superfície de pavimento acima do
solo, que poderá ser reconfigurada, com base na subalínea ii), da alínea b) do n.º 4 do art.º 42.0 do RPDM.
Cumprindo os pressupostos anteriores, propõe-se a afetação mínima de 60% dessa superfície de pavimento ao
uso terciário, admitindo-se na restante superfície de pavimento uma afetação livre aos demais usos admissíveis no
PDM.
De acordo com a regra constante no art. 4.° do RPDM, retirando-se o mais alto e o mais baixo, obtemos uma altura
máxima de fachada de 35,5 m.
Esta altura, de acordo com a alínea a) do n.O1do art. 38.° do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de
Lisboa (RMUEL) permite construir:
- 10 pisos acima do solo, se o edifício destinar-se integralmente a serviços;
- 12 pisos acima do solo, se o edifício dispuser de um piso destinado a terciário e os restantes a habitação ou
hotelaria.
A solução, cujo desenho se anexa, tem como pressuposto os 29,57m de altura de fachada, 15m de empena, o
encerramento do quarteirão e a abertura de um arruamento na continuidade da Rua da Cruz Vermelha, estabelecendo
uma nova ligação entre a Av. Cinco de Outubro e a Av. da República, com uma largura de canal de 30m.
Através dessa solução apuraram-se os seguintes parâmetros:
- Um logradouro virtual de 23.917m2, sobre o qual se aplica uma SVP igualou superior a 16.742, com uma área
totalmente permeável em solo vivo vegetal de 7.175, 1m2;
A possibilidade de construção de um edifício exclusivamente destinado a terciário com 131.608m2 de superfície de
pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com oito pisos mais um recuado;
A possibilidade de construção de um edifício exclusivamente destinado a habitação com 161.869m2 de superfície de
pavimento acima do solo, tendo por base uma edificação com dez pisos mais um recuado.
No entanto, tratando-se de uma polaridade urbana, num local extraordinariamente bem servido por transportes
públicos, sobre a interface de Entrecampos, a hasta pública deveria ficar condicionada a que o uso destinado a
terciário (comércio e serviços) não deveria ser inferior a 60% da superfície de pavimento total a prever na operação
urbanística.
Estudo de Ocupação (CML Jan 2015)
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3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
3.1. DESCRIÇÃO GERAL
Trata-se de um terreno para construção, materializando a área da antiga “Feira Popular”, sito no
Quarteirão delimitado pelas Avenidas das Forças Armadas, República e 5 de Outubro, prédio n.º
1 da Praça de Entrecampos e Rua Cordeiro de Sousa Centro, em Entrecampos.
O terreno está qualificado pelo Plano Diretor Municipal (PDM) como Espaço a Consolidar Central e Residencial, Polaridade Urbana, sendo que, o espaço consolidado contíguo, de maior
dimensão, corresponde a espaço central e residencial traçado B.
Conforme Informações da CML, anteriormente apresentadas, apurou-se uma edificabilidade, que
se traduz em 143.712m2 de superfície de pavimento acima do solo, propondo-se a afetação
mínima de 60% dessa superfície de pavimento, ao uso terciário, admitindo-se na restante
superfície de pavimento, uma afetação livre aos demais usos admissíveis no PDM.
3.2. SOLUÇÃO PROPOSTA
Conforme já referido, e aliás, de acordo com o termos de contratação do presente estudo,
pretende-se, para o terreno em análise, a determinação do Valor Atual de Mercado considerando
o máximo e melhor uso, bem como o Valor de Venda Imediata.
Definida a área de construção acima do solo, bem como a afetação a cada uso (terciário e
habitação), adotamos a solução, que em nossa opinião maximiza o uso do imóvel em análise.
Em virtude do anteriormente exposto, bem como da localização específica, com muito boa
qualidade de comércio, serviços e equipamentos urbanos de apoio e lazer, com excecionais
acessos e rede de transportes públicos, conjugada pelo facto da área de construção admissível,
dotar o empreendimento de uma nova centralidade na cidade de Lisboa, materializando um dos
maiores núcleos de desenvolvimento imobiliário da cidade e do país, adotou-se o seguinte
cenário de distribuição de usos:
●
●
Uso Terciário
Uso Residencial
60%
40%
Na área afeta ao uso Terciário, assumiu-se o desenvolvimento de uma torre de escritórios,
sendo o embasamento da mesma, afeto a comércio, sendo este, de apoio quer à área de
serviços, quer à nova área residencial. Desta distribuição do segmento Terciário, resulta 10% da
superfície de pavimento para a área de comércio e 90% da superfície de pavimento para a área
de escritórios.
Relativamente ao segmento residencial, em virtude da nova centralidade que o empreendimento
assumirá na cidade de Lisboa, assumimos o desenvolvimento de 2 produtos habitacionais:
●
●
Habitação de Segmento Average (60% da sp) - tipologias T1 e T2 - 305 fogos;
Habitação de Segmento Prime (40% da sp) - tipologias T3, T4 e/ou T4+ - 85 fogos.
Esta distribuição visa, por um lado, satisfazer as necessidades habitacionais inerentes ao novo
polo de escritórios, com tipologias inferiores, versatilidade quer para jovens famílias, quer de
apoio às insígnias que se vão instalar nos escritórios ou mesmo para dinamizar o arrendamento
(produto de investimento).
Por outro lado, tendo em consideração a centralidade e todas as valências prime da zona, 40%
da área residencial, será destinada a frações de segmento prime, de muito boas características
arquitetónicas, área generosas e acabamentos luxo.
Sem integrar o formato de condomínio fechado, os segmentos a desenvolver possuirão entradas
independentes, contudo o empreendimento mixed-use integrar-se-á nos arranjos exteriores e
ampla praça junto à Estação Ferroviária de Entrecampos, assumindo uma visibilidade e
volumetria, icónica da cidade de Lisboa.
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Os parqueamentos serão dimensionados tendo, obviamente, em consideração os parâmetros
urbanísticos que constam no RPDM, devidamente ajustados ao segmento de cada uso.
Quanto
aos
acabamentos,
equipamentos
e
características
gerais
da
construção/empreendimento, presume-se que serão de muito boa qualidade percebida,
satisfazendo todas as necessidades de qualidade e conforto, bem como tecnológicas, exigidas
num empreendimento com esta dimensão, localização e valências gerais.
3.3. ÁREAS
Apresentam-se de seguida os parâmetros urbanísticos para o terreno em objeto de avaliação,
sendo que os mesmos estão de acordo com as informações disponibilizadas pelo cliente.
Parâmetros Urbanísticos
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Conforme Informação N.º INF/276/DMPRGU/DSPVS/15 de 24-02-2015 e
Informação N.º INF/27/DMPRGU/DPRU/15 de 04-03-2015
Área do Lote
44.625,00 m²
Área de Implantação
15.130,00 m²
Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira
143.712,00 m²
Comércio e Serviços (Terceário)
60%
86.227,20 m²
Habitação (Residencial)
40%
57.484,80 m²
Arruamento
5.578,00 m²
(continuidade da R. da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República)
23.917,00 m²
Logradouro Virtual
Superfície minima de área permeável
30%
7.175,00 m²
Superfície verde ponderada
70%
16.742,00 m²
N.º de Pisos acima do solo
(se dispuser de um piso destinado a terciário e os restantes a habitação ou hotelaria)
N.º de Pisos acima do solo
(se integralmente destinado a serviços)
12 Pisos
10 Pisos
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Nestes termos, e em virtude quer da solução proposta, quer dos parâmetros urbanísticos
anteriormente apresentados, resultam, para o terreno em análise, as seguintes áreas influentes:
Áreas Influentes
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Área do Lote
44.625,00 m²
Área de Implantação
15.130,00 m²
Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira
143.712,00 m²
Comércio e Serviços (Terciário)
60%
86.227,20 m²
Habitação (Residencial)
40%
57.484,80 m²
Comércio e Serviços (Terciário)
Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira - Terciário
86.227,20 m²
Superfício de Pavimento (sp) - Comércio
Área Bruta Locável - Comércio
10,0%
8.622,72 m²
85,0%
7.329,31 m²
Zonas Comuns - Comércio
Parqueamentos afectos a Comércio (ZONA A e ZONA B)
15,0%
1.293,41 m²
0,90 L/100m²
78 LP
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
25,00 m²/LP
1.950,00 m²
Superfício de Pavimento (sp) - Serviços
90,0% 77.604,48 m²
Área Bruta Locável - Serviços
82,5%
64.023,70 m²
Zonas Comuns - Serviços
Parqueamentos afectos a Comércio (ZONA A e ZONA B)
17,5%
13.580,78 m²
1,10 L/100m²
854 LP
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
25,00 m²/LP
21.350,00 m²
N.º de Pisos
12 Pisos
N.º de Pisos acima do solo
10 Pisos
N.º de Pisos abaixo do solo
2 Pisos
Habitação (Residencial)
Superfício de Pavimento (sp) prevista acima da cota de soleira - Habitação
Superfício de Pavimento (sp) - Habitação
AVERAGE
57.484,80 m²
60,0% 34.490,88 m²
Área Bruta Privativa - Habitação AVERAGE
82,5%
28.454,98 m²
Zonas Comuns - Habitação AVERAGE
17,5%
6.035,90 m²
Apartamentos T1
60,0%
17.072,99 m²
Apartamentos T2
40,0%
11.381,99 m²
Quantidade de Fogos T1
85,4 m²/T1
200 Fogos
Quantidade de Fogos T2
108,4 m²/T2
105 Fogos
Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B)
1 L/fogo
305 LP
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
25,00 m²/LP
7.625,00 m²
Superfício de Pavimento (sp) - Habitação
PRIME
40,0% 22.993,92 m²
Área Bruta Privativa - Habitação PRIME
80,0%
Zonas Comuns - Habitação PRIME
20,0%
18.395,14 m²
4.598,78 m²
Apartamentos T3
60,0%
11.037,08 m²
Apartamentos T4+
40,0%
7.358,05 m²
Quantidade de Fogos T3
200,7 m²/T3
55 Fogos
Quantidade de Fogos T4
245,3 m²/T3
30 Fogos
Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B) - T3
3 L/fogo
165 LP
Parqueamentos afectos a Habitação (ZONA A e ZONA B) - T4
4 L/fogo
120 LP
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
25,00 m²/LP
7.125,00 m²
N.º de Pisos
12 Pisos
N.º de Pisos acima do solo
10 Pisos
N.º de Pisos abaixo do solo
2 Pisos
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Arruamento
(continuidade da R. da Cruz Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República)
5.578,00 m²
Parque Público - Carência de Lugares
Parqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Habitação
0,25 L/100m²
387 LP
144 LP
Parqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Escritórios
0,25 L/100m²
195 LP
Parqueamentos públicos (ZONA A e ZONA B) - Comércio
0,55 L/100m²
48 LP
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
25,00 m²/LP
9.675,00 m²
Logradouro Virtual
23.917,00 m²
Superfície minima de área permeável
30%
7.175,00 m²
Superfície verde ponderada
70%
16.742,00 m²
4. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
4.1. METODOLOGIAS E CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Para a determinação de valores de imóveis, com estas características, vários são os critérios,
que poderão ser adotados. Na presente situação, iremos adotar as metodologias, que, em nossa
opinião, melhor se adaptam à análise:




Método Comparativo de Mercado
Método do Rendimento Dinâmico
Método de Custos
Método do Discounted Cash Flow
O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de
património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais
correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as
características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o
valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são
conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.
O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas,
traduzido na seguinte expressão simplificada:
VM = A x IV
Em que:
VM
A
I.V.
Valor de Mercado
Área
Índice de Venda em €/m2 (benchmark)
O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores
de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a
determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra
periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização
atual ou potencial. Neste método dinâmico, o valor resultante para o imóvel ou conjunto, é o
corolário do estudo dos cenários com a renda atual e, igualmente, com a renda potencial (de
acordo com o levantamento de mercado local a efetuar), na ótica da sua fruição/destino. Os
valores de avaliação serão, assim, calculados numa ótica financeira, ao longo de uma
programação temporal e atualizando à data da avaliação, os respetivos rendimentos futuros,
atualizados à taxa de custo de capital, que reflitam a remuneração exigida pelos investidores e o
prémio de risco associado à atividade desenvolvida, calculados pelo Método DCF – “Discounted
Cash Flows”.
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A fórmula de cálculo é a seguinte:
Em que:
NPV
RBE
EE
T
i
Valor de Mercado
Rendimento Bruto de Exploração
Encargos de Exploração
Taxa de actualização
N períodos da exploração
O Método de Custos fundamenta-se sobretudo na estimação do custo de reprodução ou de
substituição do imóvel em estudo. O valor do imóvel, na ótica deste Método, obtém-se
adicionando ao valor de mercado do terreno e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo
da construção, eventualmente, depreciado em função da vetustez, obsolescência física,
funcional, ambiental e económica detetada e/ou apreciado em função de singularidades
arquitetónicas, históricas ou outras verificadas. Os mecanismos da oferta e da procura
responsáveis pelas variações dos preços dos imóveis, não são considerados nas avaliações
realizadas por este Método, pelo que o mesmo apresenta a capacidade de separar/distinguir o
valor de mercado do valor económico real do bem.
Recorda-se a fórmula de cálculo e os parâmetros envolvidos:
Para a determinação do Valor Atual de Mercado:
VM =T+C-D+E+K+L
Em que:
VM
T
C
D
E
K
L
Valor de Mercado
Valor do Terreno
Custo da construção
Depreciação (física, económica ou funcional)
Encargos que oneram a construção, nomeadamente, projectos, licenciamento,
gestão e coordenação de obras e encargos financeiros
Promoção e marketing
Margem de Lucro
O Método de Custos será aplicado para calcular o custo de construção e infraestruturas e será,
assim, deduzida a respetiva fórmula empírica, traduzida na seguinte expressão simplificada:
CC =A x CC UNITÁRIO
Em que:
CC
A
CCUNITARIO
Custo de Construção
Área Bruta de Construção
Custo de Construção Unitário
O Método Discounted Cash Flows baseia-se no cálculo dos custos necessários para a
construção, de acordo com o seu potencial, bem como na estimação das respetivas receitas. No
Método Dinâmico, o valor resultante é o corolário do estudo do cenário, potencialmente, mais
rentável, na ótica da aptidão construtiva ou de utilização, calculando, previamente, áreas e
destinos/usos finais das construções a erigir e respetivas receitas e custos, nomeadamente, de
construção do edifício e quota-parte de infraestruturas e arranjos exteriores, calculados numa
ótica financeira, ao longo de uma programação temporal e afetados (custos e receitas) de um
determinado juro e a uma determinada taxa de fluxos de projeto, calculado pelo Método DCF –
“Discounted Cash Flows”.
É, provavelmente, o método de avaliação com maior aceitação pela comunidade
científica/académica e pela comunidade financeira, já que é o que melhor permite considerar a
capacidade da empresa em gerar rendimentos futuros e fornece uma visão consistente e global,
considerando o conjunto da sua atividade, nos seus aspetos positivos e negativos e a trajetória
do negócio, no período de observação e de previsão.
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Nesta metodologia, os cálculos são efetuados com base em cash-flows descontados ou
atualizados e os valores obtidos têm por base a determinação do Valor Atual Líquido (VAL) do
investimento, traduzido na seguinte expressão simplificada:
VAL   I 
n

m 1
Rm  Dm
n
(1  t )
Em que:
VAL
I
Rm
Dm
n
t
Valor Atual de Mercado
Montante do investimento
Receitas ocorridas no período m
Encargos ocorridas no período m
Período de vida útil do investimento
Taxa de atualização
4.2. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS
No presente relatório serão indicados os seguintes valores:
 Valor Atual de Mercado
 Valor de Venda Imediata
5. AVALIAÇÃO
5.1. PRESSUPOSTOS DE AVALIAÇÃO
A análise teve por base toda a documentação fornecida, que foi considerada como correta e
completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa análise.
Não foram efetuadas diligências formais de forma a averiguar a veracidade desta informação.
Não investigámos as condições ou a estabilidade do solo, pelo que a nossa avaliação
pressupõe, que o imóvel se encontra apto para construção, não tendo sido observada qualquer
anomalia relevante à data da visita.
Não realizámos qualquer tipo de investigações ou de teste, nem nos foi fornecida qualquer
informação quer de enunciado, quer da parte de qualquer especialista na matéria, que determine
a presença ou ausência de poluição ou substâncias contagiosas no terreno em causa (incluindo
águas do subsolo).
Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do imóvel.
Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o
imóvel.
O terreno foi inspecionado em Março de 2015.
Este estudo teve por base a legislação decorrente da CMVM, para Fundos de Investimento
Imobiliário.
Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais que
regem a avaliação de imóveis, a avaliação foi efetuada de acordo com as seguintes definições:
Valor de Mercado
É definido como “a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, o
imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas
as partes atuem de forma esclarecida e prudente e sem coação.”
Como referido, anteriormente, na determinação do Valor Atual de Mercado, serão adotadas as
metodologias, que, em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Método Comparativo de
Mercado, Método do Rendimento Dinâmico, Método de Custos e Método da Estrutura de Custos
Dinâmico.
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Pela aplicação dos Métodos Comparativo de Mercado e do Rendimento, será apurado o Valor de
Mercado, após conclusão, sendo que os índices adotados, em particular, para cada tipo de
produto imobiliário, têm em consideração as áreas, localização específica no empreendimento,
acabamentos espectáveis, orientação solar e vistas.
Na determinação do Valor de Mercado, após conclusão, referente ao Comércio e Serviços, pela
aplicação do Método do Rendimento, deduziu-se ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de
encargos (ajustada a cada tipo de produto) que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os
encargos (com a segurança, limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação
faseada, bem como Vacancy Rate & Incobráveis, em cruzeiro. Na aplicação do Método do
Rendimento Dinâmico assumimos, que após o comércio e escritórios atingirem uma ocupação e
rendas de cruzeiro, seriam colocados em mercado, pelo que a venda destas áreas ocorre no
ANO 5 da exploração.
Refira-se, ainda, que a taxa de atualização, tem obviamente em consideração quer a
singularidade da localização, quer o facto de ser expectável, que se trate de um(ns) edifício(s)
que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia state-of-the-art, com inquilinos com um credit
rating acima da média e contratos de arrendamento a longo prazo.
Pela aplicação do Método de Custos, foram estimados os custos de construção e infraestruturas,
tendo por base as áreas resultantes para o empreendimento e os custos unitários correntes para
a edificação de imóveis, com características semelhantes. Os encargos com Projetos, Gestão e
Licenciamento, Encargos Financeiros e Comercialização e Marketing, correspondem aos
encargos médios, que se verificam em promoções congéneres.
Por fim, da aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, resultará o Valor Atual de
Mercado. Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização
adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada
segmento no empreendimento.
Assume-se, que o projeto imobiliário se desenvolverá sem impedimentos e que todos os projetos
de especialidades serão executados em conformidade com a legislação em vigor.
Refira-se, que para o empreendimento a desenvolver no terreno em análise, há lugar a
pagamento da taxa TRIU, tratando-se, obviamente, de um custo a suportar pelo promotor. De
acordo com a informação recebida, para o cálculo da taxa TRIU, considera-se como área préexistente a área do antigo Teatro Vasco Santana, com 2 pisos e área bruta de construção de
aproximadamente 1.530m² (765m²/piso). Fomos, ainda, informados da existência de um
despacho aprovado pelo executivo, com informação da não existência de lugar ao regime de
cedências ou ao pagamento de compensações, uma vez que se trata de um lote municipal.
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O Valor da Taxa Administrativa bem como o Valor da Taxa TRIU, foram determinados por
recurso à aplicação disponível no sítio da Câmara Municipal de Lisboa, SIMPLIS ‐ Simulador de
Taxas, em http://simtaxasurbanisticas.cm-lisboa.pt .
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do
mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mercado, a localização
do imóvel e toda a informação disponível.
Os valores propostos consideram, que sobre o imóvel não impendem nenhuns ónus, encargos
ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.
Os índices adotados procuram refletir para o empreendimento/projeto de investimento, em
análise, a sua dimensão, localização, características gerais e estado atual do mercado.
5.2. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO
5.2.1. EUROPA
O mercado imobiliário Europeu superou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total
de €202 mil milhões.
Em termos globais, as Américas e a Europa registaram um crescimento anual acima dos 20%.
Os compradores na Europa têm circulado num único sentido, no entanto, em 2014 começámos a
assistir a um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades, como
Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu
capital para outros destinos, o que deu espaço à entrada no mercado Europeu de um fluxo
contínuo de capital global.
Na região EMEA, os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França registaram uma
performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, o qual já havia sido um ano forte.
Também, a Europa do sul e de leste atingiram o ponto de viragem e registaram um crescimento
considerável. O investimento em Espanha, Itália e Portugal aumentou significativamente,
enquanto outros mercados mais enfraquecidos como os Benelux também viram crescer o seu
volume de investimento.
Todos os principais setores registaram aumentos, em linha com o mercado em geral. O mercado
de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde nas
transações de centros comerciais. O setor de industrial & logística alcançou os valores mais altos
de sempre, e os mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos.
Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a
ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos, devido a uma série de
incertezas, como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido
em maio.
A mais recente edição do International Investment Atlas concluiu, que o investimento global em
imobiliário atingirá em 2015, 1.264 mil milhões de euros, o que traduz um acréscimo de 11%
relativamente a 2014, frisando que a maioria dos mercados continua a crescer “e com perspetiva
de melhoria para 2015”.
Refere-se, ainda, o bom desempenho dos países da Europa do sul, com Espanha a registar um
aumento do volume de investimento imobiliário de 117%, alcançando os 2,6 mil milhões de
euros, enquanto Portugal e Itália obtiveram crescimentos de 98% e 65%, respetivamente.
O volume total investido em Portugal ultrapassou os 700 milhões de euros em 2014, sendo o
valor mais alto desde o pico de mercado em 2007, com a esmagadora maioria dos capitais
investidos com origem no estrangeiro, representando 85% do total de capital investido e 76% do
volume de negócios.
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De acordo com o “European Economic Forecast Winter 2015” publicado pela Comissão
Europeia, o PIB para a União Europeia (UE) em 2014 foi pouco dinâmico, com um crescimento
estimado em 1,3%, enquanto o PIB na zona euro deverá ter crescido apenas 0,8%.
Contudo, existem razões para otimismo em relação a 2015, não obstante os receios sobre a
Grécia e sobre os preços. Prevê-se um conjunto de fatores macroeconómicos positivos, que
importa realçar: as taxas de juro deverão manter-se em baixa, tendo também em conta as
medidas adicionais tomadas recentemente pelo BCE; a austeridade fiscal deverá tornar-se
menos severa do que no passado recente; o euro continuará a desvalorizar em relação ao dólar;
e as preocupações deflacionárias deverão diminuir.
A Comissão Europeia reviu, assim, em alta as projeções de crescimento económico, estimando
que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016 e que na zona
euro aumente 1,3% em 2015 e 1,9% em 2016.
A procura interna, poderá beneficiar dos preços do petróleo mais baixos e das políticas
monetárias e fiscais mais favoráveis.
Na Europa Ocidental, a performance económica deve fixar-se perto da média da UE,
impulsionada principalmente pela procura interna. Nos mercados periféricos, o cenário é positivo.
Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes.
Os mercados mais notáveis são a Irlanda e Espanha, onde a previsão de crescimento ultrapassa
a média da zona euro, Chipre e Portugal recuperam com estabilidade, enquanto a Grécia se
encontra numa posição mais incerta devido a questões políticas. A Europa de Leste está
também a emergir, com exceção da Rússia, devido aos problemas geopolíticos.
Continuam a existir algumas razões estruturais para que o mercado imobiliário europeu se
mantenha na mira dos investidores e a nossa visão é de que 2015 esteja em linha com 2014. A
inflação mantém-se um importante impulsionador para o aumento das poupanças e a
desvalorização de muitos ativos imobiliários pertencentes a vários fundos de pensões irão
suportar o crescimento do mercado.
É esperada uma mudança na atividade dos investidores em 2015, em que o foco deixará de ser
apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger
localizações secundárias. Apesar do atual clima económico, prevê-se uma pequena compressão
das yields prime durante o ano. No entanto, no longo prazo é esperado que estas estabilizem
nos níveis atuais para a maioria dos mercados.
5.2.2. PORTUGAL
Portugal está de novo na rota do investimento internacional, após um período de intervenção do
FMI e das instituições europeias, em que os investidores estiveram ausentes.
Após três anos de reformas e com pleno acesso ao mercado de dívida, Portugal é hoje um país
melhor para investir, abrindo novas perspetivas aos investidores.
O turismo continua a bater recordes sucessivos e Lisboa e Porto atraem mais visitantes do que
nunca, fazendo os melhores anos da hotelaria, mesmo com os muitos hotéis que continuam a
abrir nas duas principais cidades.
Exportámos mais do que nunca e com maior valor acrescentado, destacando-se o renascimento
de indústrias tradicionais como o calçado. Temos condições para atrair mais empresas e centros
de competência internacionais, assistindo-se a uma crescente procura internacional.
O setor dos serviços em Portugal vive num contexto de maior concorrência de mercado, com
mais oportunidades e menos dependente de empresas que gerem situações práticas de
monopólios.
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As privatizações dos últimos anos e a forçada liberalização de outros setores, vem significar
mais concorrência e melhores serviços.
Os centros das cidades de Lisboa e Porto oferecem oportunidades de investimento em
reabilitação urbana, com um racional investimento baseado numa procura não residente, no
segmento do retalho, na hotelaria, e mesmo no residencial.
Também existem alguns grandes projetos de iniciativa pública que vão ser colocados em breve a
concurso no mercado internacional. O concurso público para uma nova área de requalificação
urbana no Porto de Lisboa e a zona de requalificação do antigo estaleiro da Margueira, em
Almada, são oportunidades de grande escala europeia, que Portugal vai poder oferecer muito
em breve.
De acordo com a última edição da revista mensal News China, Portugal foi o terceiro mercado
imobiliário europeu que atraiu mais investimentos chineses em 2014, depois do Reino Unido e
da Espanha.
Portugal está entre os "dez principais destinos do investimento externo chinês no sector
imobiliário", uma lista encabeçada pelos Estados Unidos, a Austrália e o Canadá.
O Reino Unido aparece em quarto lugar, seguido da Nova Zelândia, Tailândia, Espanha,
Portugal, Singapura e Malásia. Em 2013, Portugal ocupava o 11.º lugar daquela lista, atrás de
Chipre e da Alemanha, dois países europeus, que entretanto deixaram de figurar entre os "dez
mais".
No espaço de apenas um ano, entre abril de 2013 e março de 2014, o montante das casas
compradas por cidadãos chineses nos Estados Unidos somou cerca de 23.000 milhões de
dólares (20.857 milhões de euros), diz a revista News China numa reportagem publicada na
edição de fevereiro, com o título "um lugar ao sol". Referindo-se aos "vistos gold" introduzidos
em 2012 pelo governo português, a revista indica, que cerca de 85% das casas vendidas em
Portugal ao abrigo daquela política foram compradas por chineses.
5.2.2.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
A economia portuguesa foi, em 2014, influenciada por vários fatores relevantes: o final do
“Programa de Assistência Económica e Financeira”, sem recurso a medidas cautelares; o
regresso ao mercado de dívida internacional; a continuação do esforço de consolidação
orçamental; a melhoria das contas externas; e o recurso cada vez menor ao financiamento alheio
(desalavancagem) por parte do setor privado financeiro e não financeiro.
De acordo com o Banco de Portugal, a taxa de crescimento do PIB em 2014 foi de 0,9%, valor
superior em 0,1% face às estimativas previstas no ano passado. Numa análise trimestral,
verifica-se um perfil de crescimento modesto, iniciado no último trimestre de 2013, para o qual
contribuíram, por um lado, valores mais elevados que os esperados do consumo privado e do
investimento e, por outro, o peso negativo do consumo público, que era expectável.
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Relativamente às contas externas de bens, em 2014 as exportações apresentaram um
crescimento anual de 1,7%. A procura interna, ainda condicionada pelo processo de
consolidação orçamental, registou um crescimento de 2,2%, segundo os dados do Banco de
Portugal.
As exportações foram afetadas pela queda dos refinados petrolíferos em cerca de 22% durante
os primeiros dez meses do ano, mas, por outro lado, compensadas por um resultado sem
precedentes do turismo, cujo crescimento anual foi de 15,4%.
A inflação em 2014 registou um valor negativo de 0,2%, contrastando com o valor positivo de
0,4%, registado em 2013. Apesar do contexto deflacionista, a taxa de desemprego desceu
substancialmente durante o ano, passando de 16,2% em 2013 para 13,9% em 2014.
Em 2015, tanto a Europa, como Portugal, terão bastantes desafios político-sociais para resolver
com influência direta sobre a economia, nomeadamente, a situação da Rússia/Ucrânia e a
mudança do governo grego.
A economia portuguesa será, ainda, influenciada pelo plano de estímulo anunciado pelo Banco
Central Europeu, que consiste na injeção de liquidez através da compra de dívida pública. Esta
medida, em conjunto com a contínua política de juros baixos, já deu os primeiros sinais, que
tornará mais acessível o acesso ao financiamento bancário, contribuindo para o impulso da
atividade empresarial e do investimento no país.
De acordo com o Banco de Portugal, a economia deverá dar continuidade ao crescimento
iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em 2015. A inflação voltará para
terreno positivo, com um valor estimado de 0,7% e o desemprego deverá fixar-se nos 13,6%, de
acordo com os dados do Eurostat.
5.2.2.2. INVESTIMENTO
O impacto do programa de Autorização de Residências para Atividade de Investimento (ARI),
vulgo Golden Visa, além de aumentar muitíssimo a notoriedade de Portugal no outro lado do
globo, veio contribuir decisivamente para a regeneração do país, em particular da cidade de
Lisboa, através de um conjunto significativo de transações de imóveis realizadas por investidores
asiáticos.
Para 2015, as expetativas são muitas, sendo previsível, que o volume de investimento seja
superior ao ano que passou, não sendo, mesmo, de desconsiderar a possibilidade deste vir a
ultrapassar os volumes alcançados em 2007, ano em que se registou o maior volume de
investimento em Portugal.
Após três anos, nos quais foram registados os volumes de investimento em imobiliário comercial
mais baixos da última década, 2014 foi um ano de inversão, com um volume de investimento de
895 M€, um valor semelhante aos níveis verificados no período pré-crise, cuja média se situou
na ordem dos 900 M€.
A retoma começou a sentir-se na segunda metade de 2013, altura em que alguns investidores
recomeçaram a olhar para Portugal e a manifestar interesse efetivo por ativos nacionais, como
são exemplo as aquisições de três edifícios de escritórios situados no Parque das Nações por
fundos institucionais estrangeiros.
De facto, 2014 foi o ano da inversão de ciclo num mercado que se caracterizou em duas
palavras: Dinamismo, revelado por um crescimento de 187% face a 2013, uma procura
crescente e um pipeline substancial para 2015; e Diversidade, verificado na origem e tipo dos
investidores e na variedade de categorias de ativos procurados.
O investimento com proveniência internacional totalizou 89% do volume transacionado, com
investidores oriundos de várias partes do globo: China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha e
também Rússia, são alguns dos exemplos.
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Estas operações foram efetuadas maioritariamente por privados e Family Offices, que investiram
em frações de serviços ou comércio de rua e em edifícios de escritórios, que, em alguns casos,
necessitam de obras de modernização. Mas refira-se, que aqui não estão incluídas frações
residenciais e edifícios para reabilitação, neste mesmo segmento, os quais são o foco principal
destes investidores.
O investimento proveniente dos EUA também se destacou em 2014, com mais de 285 M€
realizados por fundos institucionais, no qual se inclui a compra dos edifícios sede da EDP
localizados no Marquês de Pombal, em Lisboa, a compra de um portefólio de ativos de retalho e
logística, detido pela ESAF ou a aquisição do Portimão Retail Park situado no Algarve.
Os investidores apresentam diferentes perfis de investimento que variam segundo o volume, a
sua tipologia ou o tipo de ativo. Os investidores privados e Family Offices, cuja quota foi de 14%
do volume total, investem tipicamente montantes pequenos em lojas de rua, supermercados e
pequenos edifícios de escritórios, enquanto que os fundos institucionais, com uma quota de
77%, apresentam tickets de investimento muito mais elevados, conseguidos em transações de
ativos como centros comerciais, portefólios e ativos de grande dimensão de escritórios e
logística.
Numa análise dos ativos transacionados, o retalho foi o setor mais dinâmico, com 65% do total
investido, seguindo-se os escritórios com 21% e o setor de industrial e logística, com 12%.
Face a este cenário de uma procura dinâmica, as yields registaram uma descida acentuada ao
longo do ano e de forma generalizada, com contrações que chegaram a atingir os 175 pontos
base desde o pico registado durante 2013.
A prime yield dos escritórios, a qual se verifica na Zona 1 – Prime CBD é agora de 6,5%, 150
p.b. abaixo dos 8% registados em 2013. O comércio de rua situado nas zonas consolidadas da
capital atingiu os 6,0%, o que compara com 7,5% no final do mesmo ano. Nos centros
comerciais e retail parks as yields também revelaram a mesma tendência de queda,
encontrando-se nos 6,5% e nos 7,75%, respetivamente. No setor de logística a taxa de
rentabilidade prime está também nos 7,75%, após ter atingido os 9,5% no ano anterior.
É um dado adquirido que Portugal voltou a fazer parte das estratégias de investimento dos
grandes investidores internacionais. Os preços acessíveis aliados a uma rentabilidade elevada,
quando comparados com outros mercados europeus, o fim do programa de assistência
financeira a Portugal e a disponibilidade de liquidez, a nível global, estão na base da aposta que
os investidores fazem no nosso país.
Contudo, começamos também a assistir a alguma escassez do lado da oferta em termos de
adequação aos requisitos da procura, pelo que a “pequena” dimensão do nosso mercado poderá
limitar uma retoma, que poderia ser, ainda, mais expressiva. Mas prevê-se que o ano de 2015
seja tão ou mais dinâmico que 2014, tendo em conta, não só algumas operações de grande
dimensão, que estavam a ser negociadas e que acabaram por não se concretizar no ano que
passou, como também a perspetiva de continuidade do nível elevado de procura.
5.2.2.3. MERCADO RESIDENCIAL
Ao longo de 2013 começou a ser visível uma recuperação do setor, em particular na área
metropolitana de Lisboa, que verificou uma subida nos volumes de procura na ordem dos 47%
face a 2012.
Nos primeiros meses de 2014 esta evolução positiva deu já sinais de se manter, com um
crescimento da procura, no primeiro trimestre, de 60% face ao período homólogo do ano
anterior.
Durante o período de crise o mercado imobiliário e, em particular, o mercado residencial
atravessaram grandes dificuldades, tendo sido muito afetados pela escassez de financiamento
bancário e pelo grande impacto da crise no rendimento e hábitos dos portugueses.
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Numa tentativa de ultrapassar este mau momento o Governo lançou/dinamizou dois programas
para a atração de investimento estrangeiro: os Golden Visa e o Regime Fiscal para Residentes
Não Habituais.
Estes dois programas, em simultâneo com um forte crescimento do turismo na cidade de Lisboa,
vieram introduzir mudanças significativas no mercado residencial, que passou de uma quebra
abrupta para um elevado nível de procura, para o qual começa agora a escassear oferta.
Esta situação levou a uma absorção muito rápida do stock habitacional novo e de boa qualidade
que se encontrava disponível, localizado maioritariamente no centro histórico e no Parque das
Nações (zona muito procurada por investidores chineses que pretendem obter os Vistos Gold).
O rápido escoamento de apartamentos, os novos drivers do turismo, com procura “alternativa”
nas estadias em apartamentos e os incentivos fiscais à reabilitação urbana, fizeram despertar
novamente o interesse de muitos promotores nacionais e internacionais, pelo que assistimos
atualmente a um dinamismo na reabilitação de edifícios na zona histórica da cidade de Lisboa.
Contudo, esta dinâmica, gerada pelo investimento estrangeiro, é muito focada em Lisboa, sendo
que, a nível nacional, segundo os dados da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas
de Mediação Imobiliária de Portugal), a compra de casas realizada por estes compradores
representou 20% do total realizado em 2014.
O programa de atração de investimento estrangeiro para efeitos de obtenção de Golden Visa foi
implementado no último trimestre de 2012 e desde então tem tido uma adesão crescente. O
programa português é visto como um dos mais equilibrados entre os que entraram em vigor
recentemente, inclusive face ao programa implementado em Espanha, cuja adesão está muito
aquém das expetativas.
AUTORIZAÇÃO DE RESIDÊNCIA PARA ATIVIDADE DE INVESTIMENTO(ARI)
criação de, pelo
Principais
Autorizações de Residência
nacionalidades
para Inv estimento (ARI) total
aquisição de bens transferência de
imóv eis
capital
menos,
10 postos de
2012
2013
2014
2015 (FEV)
2
494
1526
181
trabalho
China
1777
81%
Brasil
74
3%
Russia
70
3%
África do Sul
52
2%
Líbano
35
2%
Outras
195
9%
2088
112
3
FONTE: MNE; aicep; SEF (dados de 08 de outubro de 2012 a 28 de fev ereiro de 2015)
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Os investidores que pretendem Golden Visa procuram essencialmente imóveis residenciais em
localizações centrais da cidade de Lisboa, Parque das Nações ou linha de Estoril/Cascais e
preferencialmente com a possibilidade de obtenção de rendimento, como é o caso dos
apartamentos turísticos.
Atentos a esta dinâmica, os investidores e promotores chineses também estão bastante ativos
na compra de edifícios para reabilitar, no centro de Lisboa, para posteriormente venderem
apartamentos no âmbito deste programa.
Acresce, que há cada vez mais franceses interessados em comprar casa em Portugal ao abrigo
da chamada “reforma dourada”, que permite aos reformados com o Estatuto do Residente Não
Habitual em Portugal, terem isenções fiscais durante dez anos. Em 2013, mais de 2.200
franceses compraram casa no país, um número que pode subir para 20.000 até finais de 2015,
segundo estimativas da Câmara de Comércio e Indústria Franco-Portuguesa (CCIFP). Citado
pela agência Lusa, Carlos Vinhas, presidente da CCIFP, adiantou que os benefícios fiscais
também podem ser aproveitados pelos emigrantes portugueses que queiram regressar ao país.
A crise económica foi responsável pela maioria das mudanças no mercado residencial da cidade
de Lisboa, por via da escassez de financiamento e o subsequente aumento considerável do
preço do dinheiro. Neste enquadramento, as famílias foram forçadas a alterar o que antes era o
modelo habitual de habitação e em oposição à compra, começou a ser ponderada a alternativa
do arrendamento. No mesmo momento houve alterações significativas à Lei do Arrendamento,
com o objetivo de liberalizar e flexibilizar este mercado, verificando-se, igualmente, um aumento
da procura de ativos residenciais para efeitos de investimento, quase exclusivamente por
particulares com capitais próprios.
Esta conjunção de fatores permitiu abrir espaço para uma retoma do mercado residencial na
cidade de Lisboa e trouxe dinâmica ao mesmo, estabelecendo as bases para o que poderá ser
um novo paradigma deste setor do imobiliário em Portugal.
Hoje, e muito particularmente na cidade de Lisboa, é possível assistir a uma retoma tímida da
atividade de promoção em habitação, sendo vários os projetos novos em comercialização. Isto é
um reflexo de uma retoma clara: da procura, do financiamento e sobretudo, da confiança, quer
por parte dos promotores que arriscam novamente a construção, quer das famílias, que voltaram
a acreditar numa economia com maior potencial para crescer.
Num recente estudo do mercado residencial de Lisboa, levado a efeito pela C&W, os muitos
bairros e 53 freguesias, que compõem a cidade de Lisboa, foram agrupados num total de 7
zonas geográficas.
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Ocupação do Parque Habitacional de Lisboa
OCUPADOS
Zona
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
TOTAL
Baixa / Chiado
Ribeirinha
Tradicional
Novas Zonas
Avenidas Novas
Periféricas
Outras Zonas históricas
27.069
27.208
26.874
109.286
51.094
41.041
40.293
19.833
23.372
21.794
96.665
42.922
35.875
32.195
322.865
FONTE: INE (censos)
RESIDENCIA
HABITUAL
TOTAL
272.656
RESIDENCIA
SECUNDARIA
16.115
20.421
19.084
85.020
36.235
32.378
27.994
VAGOS / PARA
ARRENDAMENTO
3.718
2.951
2.710
11.645
6.687
3.497
4.201
237.247
VACANCY RATE
3.006
1.688
1.722
4.768
2.906
1.512
2.814
35.409
18.416
11,10%
6,20%
6,41%
4,36%
5,69%
3,68%
6,98%
5,70%
A segmentação foi feita tendo em conta critérios demográficos, económicos, imobiliários e
geográficos. A cidade de Lisboa, à semelhança de muitas outras na Europa, caracteriza-se por
um elevado grau de heterogeneidade. Por esta razão, a segmentação do produto residencial que
se apresenta, de seguida, deve ser vista apenas como uma linha orientadora do mercado, uma
vez que com muita frequência podem ser encontrados produtos com um grande interesse, em
zonas menos valorizadas ou, pelo contrário, ativos de qualidade reduzida nas zonas prime da
cidade.
O terreno, objeto de avaliação, localiza-se na Zona 5 –
Avenidas Novas.
Trata-se de uma zona de Lisboa, que conta com um
total de 7 freguesias e que resultou do
desenvolvimento urbano da cidade para norte nos
finais do século XIX. Hoje caracteriza-se por ser o
centro de negócios (CBD), estando bem servida pela
rede de transportes públicos, nomeadamente, pelo
metro.
Ao longo dos anos 70 e 80, muitos edifícios, nesta
zona, foram reconvertidos em escritórios e repartições
públicas, mas nas últimas décadas recomeçaram a
surgir um conjunto importante de edifícios de
habitação, na sua maioria de boa qualidade e
destinados a um segmento económico alto. Atualmente podem encontrar-se vários projetos
nesta zona com os preços mais elevados no mercado residencial da cidade.
Complementarmente, consultámos a estrutura da oferta habitacional para a zona em análise e
envolvente imediata, onde se constata, que a oferta existente corresponde a aproximadamente
65% de imóveis usados e que as tipologias superiores estão disponíveis em maior quantidade.
Estrutura da Oferta Habitacional
4º Trimestre 2014
Campo Grande
N.º de Fogos em Oferta
Alvalade
11
Nossa Senhora de
Fátima
243
São Sebastião
Pedreira
294
São João de Deus
197
142
Lisboa
8.242
Fogos Novos
3
27,3%
40
17,3%
120
42,5%
110
55,3%
30
23,2%
2.850
34,6%
Fogos Usados
8
72,7%
203
82,7%
174
57,5%
87
44,7%
112
76,8%
5.392
65,4%
Apartamentos até T1
5
45,5%
30
12,8%
30
11,2%
20
8,6%
10
4,2%
1.650
20,0%
Apartamentos T2
3
27,3%
50
20,6%
60
21,8%
40
18,3%
40
29,6%
2.570
31,2%
Apartamentos T3
3
27,3%
70
30,5%
90
29,9%
50
25,4%
60
43,7%
2.220
26,9%
Apartamentos T4 ou Superior
0
0,0%
93
30,9%
114
36,1%
87
46,7%
32
19,0%
1.802
17,7%
Estrutura da Oferta por Tipologia
FONTE: SIR (Confidencial Imobiliário)
Por seu turno, de forma a analisar o escoamento habitacional nesta zona, consultámos,
igualmente, a taxa de revisão e vendas, fornecida pelo SIR.
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Indicadores de Absorção
Fogos
Novos
Concelho Lisboa
Preço Médio de Venda/m²
Taxa de Desconto e Revisão (¹)
Tempo de Absorção (meses)
Gap de Marcado (²)
Fogos
Usados
< 1.000€/m²
< 1.500€/m²
< 2.500€/m²
≥ 2.500€/m²
3064
1667
741
1194
1769
3606
-10,20%
-12,10%
-14,30%
-12,80%
-11,50%
-8,80%
16
8
7
8
9
11
-8,60%
-21,70%
-5,80%
-6,30%
-9,80%
-2,50%
¹ Reflete a diferença % entre o preço final de venda e o valor inicial deoferta dos fogos transacionados.
² Reflete a diferença % entre o preço médio das vendas e o valor médio da oferta disponível no mercado.
FONTE: SIR (Confidencial Imobiliário)
As perspetivas são animadoras: os mercados de arrendamento de curta e longa duração estão
em crescimento, o mercado internacional deverá manter o interesse no nosso país e prevêem-se
melhorias no acesso ao crédito à habitação.
O Banco Central Europeu (BCE) anunciou recentemente um plano de estímulo para a economia
europeia. Este plano passa pela injeção de capital, através da compra de dívida, com o objetivo
de impulsionar a economia da zona euro. Esta situação já está a evidenciar os primeiros sinais
de dinamismo, aumentado a capacidade da banca de se financiar nos mercados internacionais
e, consequentemente, facilitar o acesso ao crédito por parte das empresas e particulares.
Prevê-se, assim, uma melhoria das condições de crédito, trazendo mais compradores para o
mercado. Contudo, o valor do financiamento deverá continuar a cobrir no máximo 80% do valor
do imóvel, embora se tenha assistido nas últimas semanas a um esmagamento dos spreads.
O turismo deverá manter a tendência crescente que se tem vindo a verificar e a “moda” dos
apartamentos turísticos também, pelo que a compra deste tipo de ativos deverá continuar.
Do lado do mercado internacional os sinais são de continuidade. Enquanto mantivermos
programas como os Golden Visa e os Residentes Não Habituais, conjugados com o crescimento
dos mercados de arrendamento, continuaremos a atrair capital estrangeiro para imobiliário
residencial.
Acresce ao anteriormente exposto, a liquidez e crescente atratividade que a cidade de Lisboa
assume, em relação a outras cidades europeias, onde o investimento residencial assume
rendibilidades muito satisfatórias em virtude dos valores de aquisição se evidenciarem
significativamente mais atrativos.
FONTE: STONE CAPITAL
5.2.2.4. MERCADO DE ESCRITÓRIOS
Em comparação com os fracos níveis observados em 2013 e na primeira metade de 2014, o final
deste ano foi caracterizado pela recuperação do mercado ocupacional. Apesar de ser comum o
reforço sazonal da absorção no final do ano, o último trimestre de 2014 foi particularmente
robusto, sendo o trimestre mais forte desde o mesmo período em 2007.
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A absorção total na região EMEA em 2014 rondou os 10,5 milhões de m2, representando um
crescimento de 5% face a 2013. Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 17 registaram
um aumento no volume de absorção.
Rendas, yields Prime e Vacancy rate - Escritórios - T4 2014
Renda Prime
Yield Prime
Atenas
City
17,00 €/m²/mês
6,50%
Vacancy rate
12,10%
Barcelona
17,75 €/m²/mês
5,00%
12,10%
Lisboa
18,25 €/m²/mês
6,50%
12,80%
Bucareste
18,50 €/m²/mês
7,60%
7,60%
Budapeste
20,00 €/m²/mês
4,80%
14,00%
Varsóvia
24,00 €/m²/mês
6,20%
6,20%
Madrid
25,50 €/m²/mês
8,00%
19,10%
Amesterdão
28,75 €/m²/mês
5,00%
11,80%
Roma
31,67 €/m²/mês
3,75%
5,00%
Frankfurt
35,00 €/m²/mês
5,20%
15,80%
Milão
39,17 €/m²/mês
4,60%
10,40%
Estocolmo
39,26 €/m²/mês
6,00%
13,30%
Oslo
40,65 €/m²/mês
7,30%
16,20%
Dublin
43,06 €/m²/mês
8,00%
13,30%
Paris
61,67 €/m²/mês
4,75%
7,50%
Moscovo
65,79 €/m²/mês
4,25%
9,10%
Londres
132,92 €/m²/mês
9,75%
16,60%
Após vários anos a registar quebras nos níveis de procura, o mercado de escritórios da Grande
Lisboa iniciou o ano de 2014 com um aumento de atividade, assim como dos volumes
transacionados. A otimização dos custos de ocupação continua a ser o principal impulsionador
da procura, embora não exclusivamente através da redução de área ocupada.
Verifica-se um maior interesse em instalações de qualidade e assiste-se a uma tendência por
parte de alguns grandes grupos para consolidação em localizações únicas.
Durante o segundo trimestre de 2014, foram ocupados cerca de 23.800m² de escritórios, o que
representa um aumento de 78% face ao mesmo trimestre de 2013 e de 38% quando comparado
com o trimestre anterior. Em termos acumulados, na primeira metade de 2014 foram absorvidos
41.020m² de escritórios, mais 61% que no mesmo período de 2013.
Tem-se verificado uma contínua recuperação no mercado de escritórios, pautada pelo
surgimento de alguns escritórios de qualidade, e pela confiança e interesse das empresas na
retoma das suas estratégias imobiliárias, as quais aproveitam assim um momento em que o
mercado se encontra ainda favorável ao inquilino.
O projeto objeto de análise insere-se na Zona 2 (CBD).
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Zonas de Escritórios em Lisboa
Depois de um ano em que o volume de absorção tocou os mínimos históricos, o mercado de
escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014, encerrando o ano
com um crescimento de 63% e uma área total ocupada de 126.500m2.
Este crescimento revela um sinal evidente de retoma, que tem por base perspetivas económicas
mais animadoras, que se traduzem numa melhoria dos níveis de confiança das empresas e,
PÁG 32 DE 61
consequentemente, na mudança das estratégias imobiliárias das mesmas. Os ocupantes
aproveitam, assim, o momento ainda favorável ao inquilino, para se instalarem em escritórios de
qualidade superior, com melhores localizações e em condições que poderão deixar de ser tão
vantajosas num futuro próximo.
Neste contexto de maior dinâmica, acreditamos que as rendas chegaram ao fim do ciclo de
queda, esperando-se um crescimento moderado nas zonas com menor disponibilidade.
Durante 2014 foram ocupados 126.529m2 num total de 239 transações, o que equivale a uma
área ocupada 63% superior à de 2013 e mais 53 operações, que o número registado nesse
mesmo ano.
As empresas estão a aliviar as estratégias apertadas de contenção de custos, que foram
obrigadas a tomar durante os últimos anos, um facto comprovado pela queda da taxa de
desemprego. Assim, aproveitam o momento que ainda é favorável ao inquilino, com os níveis de
rendas, que pensamos terem atingido os mínimos e com alguma flexibilidade ainda revelada
pelos proprietários. Esta situação é evidenciada pelos 72% de área absorvida a deverem-se a
mudança de instalações por parte dos ocupantes.
Em 2014, foi a vez do CBD (Zona 2) tomar a liderança no que toca a área ocupada, com 29% de
quota de mercado. Para tal teve influência o surgimento do novo edifício Duarte Pacheco 7, com
cerca de 17.600m2, que foi rapidamente ocupado por três empresas: a Deloitte, a Sociedade de
Advogados Miranda Correia Amendoeira & Associados e a Explorer Investments. O Corredor
oeste foi a segunda zona mais procurada, tendo sido responsável por 24% da área
transacionada. O Parque das Nações, cuja quota de mercado foi de 16%, teve um aumento de
27% face a 2013.
Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200m2, distribuídos por 4 novos edifícios, dos quais
dois, com um total de 11.100m2, serão desenvolvidos especulativamente. Assim, a maioria da
nova área, que surgir em 2015, é para ocupação do proprietário, o que significa que no médio
prazo deverão começar a escassear edifícios novos e de qualidade, no mercado. Os promotores
imobiliários foram muito afetados pela crise dos últimos anos, pelo que esta situação revela a
atitude de prudência que ainda mantêm.
As rendas prime mantiveram-se estáveis durante todo o ano. A renda mais elevada, aplicada no
Prime CBD, fixou-se nos 18,25 €/m2/mês. Já no Corredor Oeste, uma das zonas que apresentou
maiores desvalorizações face ao pico de mercado em 2007/2008, a renda prime encontra-se
atualmente nos 10 €/m2/mês. No Parque das Nações, a reação por parte dos proprietários aos
tempos de crise, levou também a um decréscimo considerável do nível das rendas,
desvalorizando, desde o pico de mercado, em cerca de 30% no seu valor nominal.
Contudo, após a forte pressão nas rendas durante os últimos anos, acreditamos ter-se chegado
ao fim do ciclo de queda. Os proprietários começam a revelar-se menos flexíveis que há um ano
atrás, tornando-se mais resistentes à redução de rendas e na concessão de incentivos.
As perspetivas de crescimento económico em 2015, bem como a redução do desemprego fazem
antever a continuidade da retoma gradual neste segmento de mercado.
Prevê-se que as empresas, que têm vindo a aliviar as suas estratégias de contenção de custos,
irão aproveitar a oportunidade do mercado ser ainda favorável ao inquilino, para mudar de
instalações, escolhendo espaços de melhor qualidade e/ou localização e em condições que
ainda poderão considerar-se vantajosas.
As rendas deverão manter-se ou aumentar em zonas com pouca disponibilidade ou em alguns
edifícios de melhor qualidade. É importante referir, que a forma de encarar o espaço de trabalho
está a mudar. Atualmente, as empresas exigem maior flexibilidade na ocupação, optando por
espaços de trabalho mais reduzidos, em open space, com secretárias partilhadas, as chamadas
“Hot Desks” e, em virtude dos tempos de crise, com copas muito maiores para poderem
responder às novas necessidades dos seus colaboradores.
PÁG 33 DE 61
Apresentam-se de seguida os principais indicadores (LPI) para a zona em análise:
EVOLUÇÃO DAS RENDAS PRIME RENT / RENDA MÉDIA
ZONA
Zona 2
Central Business District
2012
2013
2014
Average
Prime
Average
Prime
Average
Prime
12,45
15,00
12,08
15,00
14,25
15,50
STOCK ESCRITÓRIOS LISBOA
ZONA
Zona 2
Central Business District
2012
2013
2014
m²
%
m²
%
m²
%
1.059.027
23%
1.064.000
23%
1.080.700
23%
4.526.536 m²
4.556.000 m²
4.606.600 m²
ABL TRANSACIONADA / ANO
ZONA
Zona 2
Central Business District
2012
2013
2014
m²
%
m²
%
m²
%
9.000
9%
4.435
6%
12.699
27%
102.000 m²
78.181 m²
46.348 m²
VACANCY RATE
ZONA
Zona 2
Central Business District
2012
2013
2014
m²
%
m²
%
m²
%
109.215
10%
122.025
11%
125.361
12%
562.639 m²
12,4%
601.024 m²
13,2%
595.194 m²
12,9%
Prime
Average
Prime
Average
Prime
Average
8,2%
11,1%
8,5%
11,0%
6,75%
7,75%
8,6%
10,9%
8,7%
11,1%
8,00%
9,00%
Yields
ZONA
Zona 2
Central Business District
2012
2013
2014
5.2.2.5. MERCADO DE RETALHO
O poder de compra das famílias, em toda a zona euro, foi impulsionado pela inflação negativa e,
apesar de ter desanimado, ligeiramente, a confiança dos consumidores e retalhistas manteve-se
claramente acima da média de longo prazo.
É esperada, assim, uma inversão do mercado de retalho europeu. Prevê-se um crescimento nas
vendas a retalho na UE de 1,7% em 2015 e 1,8% em 2016 e estima-se que as vendas na zona
euro cresçam 1,2% e 1,3%, respetivamente. Esta melhoria nas previsões de vendas é
acentuada, a médio prazo, para os países Bálticos, a maioria dos CEE, os países Nórdicos,
Reino Unido e Irlanda.
A perspetiva para os mercados em recuperação melhorou significativamente e os mesmos
encontram-se em território positivo.
Contudo, os mercados europeus encontram-se polarizados e continuamos a assistir a mudanças
estruturais devido ao crescimento da comercialização multicanal, como o e-commerce.
Apresentamos, de seguida, as rendas prime e yields de retalho, referentes ao último trimestre de
2014, nas principais cidades europeias.
PÁG 34 DE 61
Rendas, yields Prime - Retalho - T4 2014
City
Renda Prime
Yield Prime
Bucareste
65 €/m²/mês
70 €/m²/mês
7,75%
Budapeste
80 €/m²/mês
65 €/m²/mês
7,25%
7,75%
7,25%
Varsóvia
90 €/m²/mês
105 €/m²/mês
5,50%
5,50%
Lisboa
110 €/m²/mês
85 €/m²/mês
6,00%
6,50%
Atenas
115 €/m²/mês
55 €/m²/mês
7,50%
8,75%
Estocolmo
167 €/m²/mês
73 €/m²/mês
4,50%
5,00%
Dublin
185 €/m²/mês
117 €/m²/mês
4,00%
6,50%
Madrid
230 €/m²/mês
87 €/m²/mês
4,50%
5,50%
Oslo
230 €/m²/mês
115 €/m²/mês
4,75%
4,75%
Barcelona
240 €/m²/mês
87 €/m²/mês
4,50%
5,50%
Amesterdão
246 €/m²/mês
60 €/m²/mês
3,65%
5,40%
Roma
250 €/m²/mês
77 €/m²/mês
4,90%
6,00%
Frankfurt
300 €/m²/mês
105 €/m²/mês
4,00%
4,50%
Milão
304 €/m²/mês
69 €/m²/mês
4,80%
6,00%
Moscovo
310 €/m²/mês
310 €/m²/mês
11,00%
10,75%
Londres
1.140 €/m²/mês
271 €/m²/mês
2,25%
4,25%
Paris
1.500 €/m²/mês
183 €/m²/mês
3,50%
4,50%
O cenário de crise, que vivemos nos últimos 5 anos, teve um impacto substancial no mercado de
retalho, dada a quebra das vendas e a alteração inegável dos padrões de consumo. Os
consumidores são cada vez mais exigentes e menos fidelizados, obrigando os operadores a dar
resposta às suas necessidades.
A proximidade e a “experiência” são fatores cada vez mais valorizados pelos consumidores que
necessitam de poupar tempo e dinheiro e ao mesmo tempo estão mais informados, por via do
aumento dos canais de venda, no qual se destaca o e-commerce. O mercado teve assim que se
reajustar e, podemos afirmar, que o processo tem sido bem conduzido pela generalidade dos
players de mercado.
Durante a segunda metade de 2013 começaram a surgir alguns sinais de melhoria. O Índice de
Confiança do Consumidor inverteu a tendência de queda e, desde então, tem vindo a recuperar
significativamente. Consequentemente, aumentou também a confiança por parte dos retalhistas,
o que levou a uma revisão nas estratégias de expansão de muitas marcas.
Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o principal destino dos consumidores
portugueses, o interesse pelo comércio de rua é cada vez mais evidente. Aproveitando o
PÁG 35 DE 61
crescimento do número de turistas e as mudanças na estrutura de consumo dos portugueses, a
“rua” assume-se cada vez mais como uma localização estratégica e um canal de expansão para
operadores nacionais e internacionais.
Após quase 3 anos sem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu, em novembro
de 2014, o Alegro Setúbal. Este projeto, com um total de 44.000m2, resulta da revitalização e
expansão (6.000m2) da antiga galeria do Centro Comercial Jumbo de Setúbal.
Porém, a maturidade do mercado, aliada à retração do consumo e principalmente à falta de
financiamento bancário, obrigou muitos promotores a cancelarem os projetos que tinham entre
mãos.
Assim, atualmente existe apenas um projeto em desenvolvimento pela IKEA Centres. O
complexo comercial, com uma ABL prevista de 90.000m2, situar-se-á em Loulé e tem data de
abertura prevista para 2017.
O pipeline mantém-se muito reduzido, com apenas dois empreendimentos sem data de abertura
prevista: o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga).
O elevado crescimento do turismo na cidade de Lisboa tem sido o principal gerador do grande
dinamismo que se verifica no comércio de rua das zonas consolidadas da capital, já que muitos
lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua, que permitam maior proximidade com
os consumidores estrangeiros. É exemplo a Guess, posicionada apenas em centros comerciais,
que abriu, no final do ano, a sua primeira loja de rua no Chiado, tendo prevista a abertura de
mais uma loja na Avenida da Liberdade.
Mas as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores portugueses, com a
procura de novos formatos de comércio e de novas experiências, têm também um papel
relevante neste mercado.
Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande fluxo turístico, que se
diferenciam na oferta de produtos e marcas dirigidas a diferentes perfis de consumidores.
O luxo, por exemplo, encontrou a sua morada de eleição na Avenida da Liberdade, onde a
presença de reconhecidas cadeias internacionais é cada vez maior, motivada, em parte, pela
crescente procura por estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.
Em 2014, as rendas registaram um percurso de crescimento no comércio de rua, enquanto que
nos empreendimentos comerciais evidenciaram uma tendência mais estável.
No comércio de rua, a renda prime corresponde ao maior valor registado num espaço de cerca
de 100m2, situado na Rua Garrett, no Chiado. A falta de espaços disponíveis, conjugada com a
elevada procura neste eixo, levou a um aumento substancial deste indicador, que passou dos 90
€/m2/mês no final de 2013 para 110 €/m2/mês um ano mais tarde.
A Avenida da Liberdade e a Baixa também seguiram a mesma tendência de crescimento, com
aumentos de 13% e 33%, fixando nos 85 €/m2/mês e nos 60 €/m2/mês, respetivamente. A Rua
Castilho e o Príncipe Real mantiveram-se nos 45 €/m2/mês e 35 €/m2/mês, respetivamente.
Com as expetativas de crescimento da economia nacional e, consequentemente, do consumo
privado, prevê-se um aumento da procura pelos consumidores e operadores deste mercado.
Contudo, a diferença entre o prime e o secundário deverá permanecer, pelo que os segundos
não deverão sentir tão diretamente o impacto positivo da recuperação da economia portuguesa.
O comércio de rua deverá manter-se dinâmico. A perspetiva de crescimento do número de
turistas nos próximos anos contribuirá certamente para a consolidação sustentada deste setor.
Estamos certos, que o processo de “ir às compras” está cada vez mais associado à “experiência”
e à capacidade de surpreender consumidores, que estão muito mais informados e exigentes.
PÁG 36 DE 61
O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma boa alternativa ao espaço
físico, tem levantado novos desafios aos lojistas, nomeadamente, no recurso ao entretenimento,
exploração e experiência sensorial.
O regresso à vida e aos negócios de bairro é uma tendência clara dos dias de hoje. Uma nova
zona de conforto para o consumo, mais confinada à conveniência dos trajetos quotidianos está a
surgir. Exemplos de modernização de formatos, como as hamburguerias ou a Padaria
Portuguesa, e de viabilização da vivência de jardins e praças, como ocorre com os quiosques e
esplanadas que se multiplicam em Lisboa, são inequívocos ganhos aos olhos dos consumidores.
5.2.2.6. ASPETOS RELEVANTES DO EMPREENDIMENTO A DESENVOLVER
Apresentamos anteriormente a análise do mercado imobiliário, particularizada aos produtos que
irão compor o projeto de investimento em análise.
Não obstante o anteriormente exposto, a oferta na envolvente alargada, é significativa e
transversal a todos os segmentos.
Contudo, importa referir, que a dimensão do empreendimento em análise, bem como a
localização específica, conferem-lhe a capacidade de desenvolver um mercado próprio, desde
que, a conceção, desenvolvimento e comercialização do empreendimento seja acompanhada
pelas tendências de mercado, para que o produto final se evidencie diferenciador e por
conseguinte vá de encontro às expectativas do cliente final.
● Pontos Fortes
●
Localização específica (central, com proximidade a todo tipo de comércio, serviços, bem
como de equipamentos urbanos de apoio e lazer);
●
Muito boa rede de transportes;
●
Muito boas acessibilidades quer a centro de Lisboa, quer às principais vias de
escoamento rápido;
●
Diversidade de oferta de serviços;
●
Diversidade de tipologias;
●
Integração em empreendimento mix;
●
Extensa área do loteamento, potenciando economias de escala;
●
Singularidade do produto (investimento de significativa visibilidade).
● Aspetos menos favoráveis
●
A dimensão do empreendimento poderá prolongar o projeto durante vários anos;
●
Área de construção abaixo do solo; Elevado custo de desenvolvimento com rendibilidade
muito reduzida (valor dos parqueamentos diluído nos índices de venda do produto final).
Nestes termos, em virtude do, anteriormente, exposto e tendo em conta a atual conjuntura
socioeconómica, aplicaram-se índices devidamente ajustados ao mercado e a este tipo de
produto imobiliário, em particular, nomeadamente, à sua dimensão e singularidade.
O posicionamento do empreendimento, desde a fase da conceção à fase da comercialização,
deve ser orientado de forma a captar o nicho de mercado alto/premium, que pretendem investir
em imobiliário em Lisboa, por forma a beneficiarem do regime de Autorização de Residência
para efeito de Investimento ou do estatuto de Residente Não Habitual em Portugal. Acrescem as
valências do segmento residencial médio, que alavanca as vendas, atendendo a que poderá
constituir um produto de investimento buy-to-let.
Quanto ao comércio e serviços, em virtude da dimensão destes e do seu enquadramento no
empreendimento, constituirão um novo polo de serviços da cidade de Lisboa, pelo que é
expectável a migração de várias insígnias para este novo empreendimento.
Não obstante o anteriormente exposto, em virtude da localização específica, “Avenidas Novas”, o
empreendimento beneficiará, igualmente, de atratividade no mercado nacional, dirigido ao
segmento alto.
PÁG 37 DE 61
5.3. ÍNDICES DE MERCADO
Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de promoção em análise,
de acordo com os empreendimentos congéneres existentes na envolvente alargada, a dimensão,
a localização e as características gerais do empreendimento.
Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de mercado, para o tipo
de produtos a desenvolver.
Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência, a utilizar
nos cálculos para a determinação do valor do empreendimento em análise.
Nos quadros seguintes apresentam-se os valores encontrados no levantamento:
2014 / 1 trimestre
2014 / 2 trimestre
2014 / 3 trimestre
Total
N.º de Fogos
Área Média (ABP)
Média
em Oferta
Alv alade
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
16
143 m²
370 m²
665.000 €
1.550.000 €
4.734 €/m²
5.372 €/m²
N.º de Fogos
Área Média (ABP)
Média
em Oferta
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
30
155 m²
370 m²
710.667 €
1.550.000 €
4.694 €/m²
5.372 €/m²
N.º de Fogos
Valor de Oferta / Fogo
Área Média (ABP)
Média
em Oferta
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
29
148 m²
370 m²
704.286 €
1.550.000 €
4.892 €/m²
5.372 €/m²
23
186 m²
338 m²
657.522 €
1.286.000 €
3.406 €/m²
4.262 €/m²
21
193 m²
349 m²
696.548 €
1.318.000 €
3.516 €/m²
4.284 €/m²
17
167 m²
360 m²
573.181 €
1.350.000 €
3.373 €/m²
4.306 €/m²
212
188 m²
402 m²
807.040 €
2.335.000 €
3.961 €/m²
5.545 €/m²
183
193 m²
414 m²
830.780 €
2.392.500 €
4.048 €/m²
5.845 €/m²
194
203 m²
414 m²
892.269 €
2.400.000 €
4.107 €/m²
5.903 €/m²
São João de Brito
5
128 m²
250 m²
390.000 €
796.000 €
3.022 €/m²
3.397 €/m²
São João de Deus
14
125 m²
272 m²
422.214 €
900.000 €
3.499 €/m²
4.206 €/m²
20
130 m²
271 m²
426.675 €
897.000 €
3.387 €/m²
4.112 €/m²
25
121 m²
242 m²
392.229 €
840.000 €
3.347 €/m²
4.088 €/m²
59
115 m²
260 m²
442.222 €
1.265.000 €
3.811 €/m²
5.977 €/m²
63
121 m²
258 m²
513.561 €
1.265.000 €
4.242 €/m²
8.015 €/m²
98
113 m²
224 m²
581.810 €
1.108.250 €
4.737 €/m²
8.042 €/m²
102
173 m²
333 m²
739.171 €
1.421.250 €
4.362 €/m²
5.356 €/m²
98
191 m²
345 m²
789.089 €
1.428.750 €
4.120 €/m²
5.041 €/m²
93
195 m²
352 m²
815.271 €
1.433.750 €
4.119 €/m²
5.056 €/m²
Campo Grande
Nossa Senhora de Fátima
São Jorge de Arroios
São Sebastião da Pedreira
Apt. T1 ou Inf.
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
7
83 m²
84 m²
371.429 €
410.000 €
4.489 €/m²
5.062 €/m²
6
84 m²
84 m²
391.667 €
410.000 €
4.682 €/m²
4.940 €/m²
28
75 m²
134 m²
241.368 €
412.560 €
3.167 €/m²
4.318 €/m²
20
74 m²
131 m²
246.315 €
445.840 €
3.273 €/m²
4.480 €/m²
5
56 m²
73 m²
216.000 €
275.000 €
3.826 €/m²
4.118 €/m²
7
55 m²
73 m²
205.714 €
275.000 €
3.709 €/m²
4.118 €/m²
Alv alade
Campo Grande
Nossa Senhora de Fátima
37
75 m²
141 m²
224.481 €
450.000 €
2.975 €/m²
4.136 €/m²
São João de Brito
São João de Deus
São Jorge de Arroios
19
63 m²
90 m²
231.340 €
375.952 €
3.642 €/m²
5.967 €/m²
19
64 m²
90 m²
267.629 €
700.000 €
4.129 €/m²
8.046 €/m²
41
69 m²
112 m²
463.719 €
906.500 €
4.712 €/m²
8.011 €/m²
São Sebastião da Pedreira
15
70 m²
100 m²
334.073 €
503.000 €
4.832 €/m²
5.683 €/m²
8
81 m²
106 m²
352.125 €
503.000 €
4.294 €/m²
5.030 €/m²
8
81 m²
106 m²
352.125 €
503.000 €
4.294 €/m²
5.030 €/m²
Apt. T2
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
6
112 m²
160 m²
523.333 €
530.000 €
4.792 €/m²
5.147 €/m²
10
107 m²
122 m²
522.000 €
525.000 €
4.905 €/m²
5.147 €/m²
11
105 m²
121 m²
522.000 €
525.000 €
4.968 €/m²
5.147 €/m²
42
122 m²
169 m²
448.222 €
670.943 €
3.713 €/m²
5.014 €/m²
39
123 m²
170 m²
456.547 €
672.227 €
3.768 €/m²
5.028 €/m²
37
124 m²
188 m²
444.203 €
721.393 €
3.619 €/m²
5.050 €/m²
7
109 m²
135 m²
366.429 €
440.000 €
3.384 €/m²
4.000 €/m²
8
109 m²
135 m²
376.071 €
457.500 €
3.457 €/m²
4.000 €/m²
Alv alade
Campo Grande
Nossa Senhora de Fátima
São João de Brito
São João de Deus
São Jorge de Arroios
17
101 m²
149 m²
403.574 €
682.500 €
4.133 €/m²
5.745 €/m²
16
107 m²
149 m²
478.359 €
1.065.000 €
4.526 €/m²
7.889 €/m²
27
103 m²
148 m²
576.380 €
1.086.000 €
4.908 €/m²
7.691 €/m²
São Sebastião da Pedreira
26
119 m²
245 m²
529.343 €
914.355 €
4.571 €/m²
5.407 €/m²
16
128 m²
286 m²
539.887 €
1.000.000 €
4.348 €/m²
5.230 €/m²
14
130 m²
286 m²
509.048 €
1.000.000 €
4.021 €/m²
5.230 €/m²
Apt. T3
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Alv alade
Valor de Oferta / Fogo
P 95
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
161 m²
174 m²
793.750 €
795.000 €
4.962 €/m²
5.372 €/m²
8
149 m²
156 m²
793.750 €
795.000 €
5.329 €/m²
5.372 €/m²
8
174 m²
360 m²
549.375 €
1.350.000 €
3.072 €/m²
4.082 €/m²
8
172 m²
360 m²
542.188 €
1.350.000 €
3.053 €/m²
4.082 €/m²
8
173 m²
360 m²
574.063 €
1.350.000 €
3.227 €/m²
3.867 €/m²
39
171 m²
323 m²
670.460 €
1.610.140 €
3.820 €/m²
5.504 €/m²
31
160 m²
237 m²
621.009 €
1.086.000 €
3.848 €/m²
5.317 €/m²
37
169 m²
332 m²
667.810 €
1.637.482 €
3.862 €/m²
5.606 €/m²
272 m²
641.600 €
3.846 €/m²
161 m²
429.600 €
3.727 €/m²
Campo Grande
Nossa Senhora de Fátima
Área Média (ABP)
Média
8
São João de Brito
5
197 m²
900.000 €
3.235 €/m²
5
150 m²
600.000 €
2.849 €/m²
São Jorge de Arroios
11
136 m²
362 m²
447.143 €
1.650.000 €
2.913 €/m²
5.977 €/m²
13
144 m²
362 m²
591.960 €
1.700.000 €
3.745 €/m²
8.543 €/m²
16
139 m²
225 m²
697.008 €
1.700.000 €
4.590 €/m²
8.543 €/m²
São Sebastião da Pedreira
27
175 m²
270 m²
706.556 €
1.260.000 €
4.049 €/m²
5.663 €/m²
34
173 m²
256 m²
668.359 €
1.181.250 €
3.843 €/m²
5.060 €/m²
30
176 m²
264 m²
682.941 €
1.226.250 €
3.875 €/m²
5.179 €/m²
São João de Deus
Apt. T4 ou Sup.
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
Alv alade
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
5
346 m²
370 m²
Valor de Oferta / Fogo
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
1.430.000 €
1.550.000 €
4.130 €/m²
Média
4.189 €/m²
P 95
N.º de Fogos
em Oferta
Área Média (ABP)
Média
P 95
Valor de Oferta / Fogo
Média
P 95
Valor de Oferta / m²
Média
P 95
Campo Grande
12
218 m²
252 m²
830.417 €
1.030.000 €
3.726 €/m²
4.306 €/m²
11
226 m²
252 m²
884.091 €
1.030.000 €
3.903 €/m²
4.306 €/m²
6
201 m²
216 m²
730.597 €
930.000 €
3.642 €/m²
4.306 €/m²
Nossa Senhora de Fátima
94
276 m²
460 m²
1.289.243 €
2.450.000 €
4.564 €/m²
6.257 €/m²
85
275 m²
460 m²
1.278.417 €
2.450.000 €
4.544 €/m²
6.283 €/m²
100
277 m²
460 m²
1.304.823 €
2.461.250 €
4.583 €/m²
6.232 €/m²
5
200 m²
246 m²
638.600 €
840.000 €
3.186 €/m²
3.652 €/m²
São João de Brito
São João de Deus
São Jorge de Arroios
11
205 m²
291 m²
846.937 €
1.265.000 €
4.222 €/m²
5.991 €/m²
14
196 m²
291 m²
808.583 €
1.265.000 €
4.342 €/m²
8.823 €/m²
13
195 m²
291 m²
822.347 €
1.265.000 €
4.478 €/m²
8.823 €/m²
São Sebastião da Pedreira
34
258 m²
373 m²
1.104.246 €
1.681.250 €
4.242 €/m²
5.192 €/m²
40
253 m²
373 m²
1.079.821 €
1.675.000 €
4.239 €/m²
5.000 €/m²
41
256 m²
373 m²
1.114.325 €
1.673.750 €
4.303 €/m²
4.998 €/m²
PÁG 38 DE 61
Escritórios
Zona 2 (CBD) / Zonas equivalentes
Índice de
#
Asking Rent
Área
Índice de
Coeficientes Homogeneização
Arrendament Condomínio
Localização / Descrição Geral
Fonte
1
27.466 €
1.772 m²
15,50 €/m²
3,15 €/m²
2
5.600 €
400 m²
14,00 €/m²
3,00 €/m²
3
17.228 €
1.168 m²
14,75 €/m²
2,40 €/m²
4
3.472 €
248 m²
14,00 €/m²
2,60 €/m²
5
5.800 €
400 m²
14,50 €/m²
2,50 €/m²
6
3.075 €
205 m²
15,00 €/m²
3,25 €/m²
7
6.356 €
454 m²
14,00 €/m²
2,50 €/m²
8
3.444 €
246 m²
14,00 €/m²
3,15 €/m²
Condomínio
Homogeneizado
1,005 1,005 1,000 0,975 0,975 1,000 0,950
14,14 €/m²
2,87 €/m²
0,975 1,000 1,020 1,020 1,020 1,020 0,950
14,04 €/m²
3,01 €/m²
1,025 1,005 1,005 1,005 1,005 1,000 0,925
14,27 €/m²
2,32 €/m²
1,000 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,950
14,32 €/m²
2,66 €/m²
1,050 1,000 1,010 1,010 1,010 1,000 0,900
14,12 €/m²
2,43 €/m²
1,000 1,000 1,005 1,005 1,005 1,000 0,925
14,08 €/m²
3,05 €/m²
1,025 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925
14,29 €/m²
2,55 €/m²
JLL - 213583222 0,975 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925
13,60 €/m²
9
1.438 €
125 m²
11,50 €/m²
2,35 €/m²
3,06 €/m²
1,100 1,100 1,025 1,025 1,025 1,000 0,925
10
6.000 €
400 m²
15,00 €/m²
2,75 €/m²
13,86 €/m²
2,83 €/m²
JLL - 213583222 0,975 1,000 1,005 1,005 1,005 1,000 0,950
14,10 €/m²
2,59 €/m²
11
14.573 €
1.121 m²
13,00 €/m²
2,50 €/m²
12
40.338 €
2.988 m²
13,50 €/m²
2,50 €/m²
JLL - 213583222 1,000 1,005 1,050 1,050 1,050 1,000 0,925
13
5.000 €
400 m²
12,50 €/m²
2,50 €/m²
14
2.600 €
200 m²
13,00 €/m²
2,85 €/m²
15
3.262 €
233 m²
14,00 €/m²
3,00 €/m²
Na Torre Colombo Ocidente (Zn 3), piso 8, Parq.- 95€/mês, mt
C&W -
bons equipamentos, tecnologias ambientais e economia energética
213224757
No MONUMENTAL (Zn 1), openspace, pav imento sobrelev ado, Aguirre New man
- 213139000
tectos falsos, A/C indiv idual, Segurança 24h, Parq. - 120€/mês
No GREEN PARK, (Zn3), open space, 7 elev adores, A/C, Aguirre New man
- 213139000
pav imento técnico, Segurança 24 H, Parq. - 115€/mês
No REPÚBLICA 59, (Zn2), open space, caix as técnicas, SI, A/C, Aguirre New man
Segurança 24 H, Parq. - 125€/mês
- 213139000
No Campo Grande, 35, (Zn3), I.S. priv ativ as; Pré A/C; Calhas Aguirre New man
técnicas; Portaria; Segurança 8H, Parq. - 125€/mês
No JOSÉ MALHOA 14, (Zn3), I.S. priv ativ as; A/C; Pav imento
- 213139000
WORX -
técnico, Portaria; Segurança 24H, Parq. - 150€/mês
No EDIFÍCIO VISCONDE DE ALVALADE, (Zn3), I.S. priv ativ as;
217999960
SILFIDUCIA -
Piso técnico; Segurança 24 H; AVAC, Portaria; Parq. - 90€/mês
No DUQUE D´ ÀVILA 46, (Zn2), I.S.,Zona comercial, pav .
técnico, AVAC, Segurança 24h; control acessos.; Parq. - 135€/mês
No ALVALADE 7, (Zn3), I.S.,Pav imento técnico, AVAC,
Segurança 24h; SI, control acessos.; Parq. - 120€/mês
No AMOREIRAS - TORRE 1, (Zn2), IS's, Pav .técnico, A/C, Acab.
qualidade, comércio, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês
No REPÚBLICA 90 a 96, (Zn2), IS's e Copa priv ativ a,
Pav .técnico, Tecto falso, AVAC, Segurança 24h; Parq. - 140€/mês
No CAMPO GRANDE 6, (Zn3), IS's, Pav .técnico, Tecto falso,
Índice de
Arrendamento
Homogeneizado
L
o
213555555
WORX 217999960
CBRE -
AVAC, detecção CO, Segurança 24h; Parq. - 125€/mês
213114437
No República 101, (Zn2), IS's, open space, Pav .técnico, Tecto Aguirre New man
falso, AVAC, Copa, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês
No AMOREIRAS PLAZA (Zn2), open space, tectos falsos, AC,
- 213139000
CBRE -
pav .técnico, IS e copa priv ativ a, Segurança 24h; Parq. - 150€/mês
No TORRES DE LISBOA (Zn3), open space, AC, pav .técnico,
213114437
b.prime -
gestão centralizada, IS e copa, Segurança 24h; Parq. - 120€/mês
211570000
A
IT/E
QP/C
V
LP/E
Tx D
13,99 €/m²
2,69 €/m²
1,000 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,900
14,07 €/m²
2,60 €/m²
1,000 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,950
13,75 €/m²
2,75 €/m²
0,975 1,000 1,050 1,050 1,050 1,000 0,950
13,94 €/m²
3,06 €/m²
1,025 1,000 1,025 1,025 1,025 1,000 0,900
13,91 €/m²
2,98 €/m²
L - Localização; A - Área; IT/E - Instalações Técnicas / Especiais; QP/C - Qualidade Projecto / Construção; V - Vetustez / Obsolescência; LP/E - Lugar Parqueamento / Facilidade Estacionamento; Tx D - Taxa Desconto | Revisão
16,00 €/m²
Índice de Arrendamento
Homogeneizado
15,00 €/m²
Análise Estatística
Minimo: 13,6 €/m²
14,00 €/m²
13,00 €/m²
12,00 €/m²
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Exponencial (Índice de
Arrendamento
Homogeneizado)
2,3 €/m²
Máximo: 14,3 €/m²
3,1 €/m²
Média: 14,0 €/m²
2,8 €/m²
Mediana: 14,1 €/m²
2,7 €/m²
Desvio Padrão: 0,2 €/m²
0,2 €/m²
Georeferenciação das amostras
Georeferenciação das amostras
#1
#2
#3
#4
#5
#6
#7
#8
#9
#10
#11
#12
#13
#14
#15
PÁG 39 DE 61
Retalho (Comércio)
Av. Novas / Zonas equivalentes
Índice de
#
Asking Rent
Área
Localização / Descrição Geral
Fonte
Arrendamento
L
o
1
7.900 €
425 m²
18,59 €/m²
2
9.369 €
312 m²
30,00 €/m²
3
3.290 €
148 m²
22,23 €/m²
4
8.800 €
396 m²
22,22 €/m²
5
7.500 €
385 m²
19,48 €/m²
6
2.460 €
95 m²
25,89 €/m²
7
7.195 €
312 m²
23,06 €/m²
8
4.500 €
185 m²
24,32 €/m²
9
2.750 €
90 m²
30,56 €/m²
10
5.904 €
215 m²
27,46 €/m²
Índice de
Coeficientes Homogeneização
Arrendament
Loja com 600 m2, no edifício Campo Grande 9, com 15 lugares
Cobertura -
de estacionamento. Razoáv el v isibilidade e área de montra.
Loja no Edifício Campo Pequeno, com muito boa v isibilidade.
213121520
Cobertura -
Dificuldade de estacionamento em superfície. Possui 7 LP's.
213121520
Loja D, no Edifício BLOOM, cruzamento da Av . José Malhoa com Abacus Property
a Rua de Campolide, em frente ao C.C Tw in. 5 Parqueamentos.
Loja, na Av. Républica 43, em edifício de serv iços com
- 213170577
C&W -
segurança e portaria. Montra com muita v isibilidade. Sem
Loja na Av. 5 Outubro 85, para comércio, serv iços ou
213224757
C&W -
restauração. Reduzida frente / v isibilidade. Sem parqueamentos.
Loja no Jardins de São Lourenço, integradas dentro do
213224757
C&W -
condomínio. Para ativ idades liberais e/ou serv iços. Fraca
Loja na AV. DUQUE DE ÁVILA, 141, ampla, boa ex posição solar
213224757
C&W -
e v isibilidade. Sem condições técnicas para restauração. LP's Loja no Edifício The Symbol, Av enida 5 de Outubro, nº 265.
213224757
Scalla -
Ampla, de gav eto, com 2 parqueamentos.
Loja, na Av. Roma 45, com 30m² em cav e e 70m² em Rc.
219551304
Hav iti -
Razoáv el área de montra e boa v isibilidade. Junto à saida de
Loja em tosco, no edifício Lisbon Stone Block, grande flux o
918619690
C&W -
pedonal e rodov iário, de gav eto, com muito boa v isibilidade. LP's -
213224757
A
IT/E
QP/C
V
LP/E
Tx D
Homogeneizado
1,150 1,000 1,100 1,100 1,050 1,025 0,975
27,14 €/m²
1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,975
29,25 €/m²
1,300 1,000 1,000 1,000 1,050 1,025 0,975
30,32 €/m²
1,000 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,975
30,28 €/m²
1,150 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,975
30,53 €/m²
1,150 1,000 1,000 1,000 1,050 1,100 0,975
33,53 €/m²
1,100 1,025 1,000 1,000 1,050 1,050 0,975
27,95 €/m²
1,100 1,000 1,000 1,000 1,050 1,000 0,975
27,39 €/m²
0,900 1,000 1,100 1,100 1,050 1,100 0,925
35,55 €/m²
1,050 1,000 1,000 1,000 1,050 1,050 0,975
30,99 €/m²
L - Localização; A - Área; IT/E - Instalações Técnicas / Especiais; QP/C - Qualidade Projecto / Construção; V - Vetustez / Obsolescência; LP/E - Lugar Parqueamento / Facilidade Estacionamento
40,00 €/m²
Índice de Arrendamento
Homogeneizado
30,00 €/m²
Análise Estatística
Minimo: 27,1 €/m²
Máximo: 35,6 €/m²
20,00 €/m²
10,00 €/m²
0,00 €/m²
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Média: 30,3 €/m²
Exponencial (Índice de
Arrendamento
Homogeneizado)
Mediana: 30,3 €/m²
Desvio Padrão: 2,7 €/m²
Georeferenciação das amostras
Georeferenciação das amostras
#1
#2
#3
#4
#5
#6
#7
#8
#9
#10
PÁG 40 DE 61
5.3. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO
5.3.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO
5.3.1.1. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - HABITAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO MERCADO
Como referido anteriormente, o Valor de Mercado após conclusão, referente ao segmento
residencial, será apurado pela aplicação do Método Comparativo de Mercado.
Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de produtos, em análise,
expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Valor de Mercado, após conclusão,
relativamente ao segmento residencial.
Apresentam-se de seguida os resultados apurados, sendo que o desenvolvimento de cálculos
consta em anexo:
Valor de Mercado, após conclusão
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segm ento AVERAGE
Valor de Mercado, após conclusão
107.565.000 €
Habitação (Residencial) - Segm ento PRIME
5.3.1.2. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - ESCRITÓRIOS – MÉTODO RENDIMENTO DINÂMICO
Para o segmento de escritórios, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela
aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.
Referimos, anteriormente, que deduziu-se ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de
encargos, que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os encargos (com a segurança,
limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy rate
& Incobráveis, em cruzeiro.
Assumimos, que após este segmento atingir uma ocupação e rendas de cruzeiro, seria colocado
em mercado, pelo que a venda deste segmento ocorre no ANO 5 da exploração.
A taxa de atualização, tem em consideração quer a singularidade da localização, quer o facto de
ser expectável que se trate de um edifício(s), que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia
state-of-the-art, com inquilinos com um credit rating acima da média e contratos de
arrendamento a longo prazo.
Escritórios
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PR j)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,10%
T actualização
7,35%
* Tx juro sem risco majorada em 1,50 x
Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, estando o desenvolvimento de cálculos
em anexo:
Valor de Mercado, após conclusão
182.525.000 €
Escritórios 2.850 €/m²
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
195.405.000 €
Escritórios 3.050 €/m²
PÁG 41 DE 61
5.3.1.3. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - RETALHO – MÉTODO RENDIMENTO DINÂMICO
Para o segmento de retalho, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação
do Método do Rendimento Dinâmico.
À semelhança dos escritórios, também para o segmento de retalho, foram deduzidos encargos
de exploração, bem como prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate &
Incobráveis, em cruzeiro, e a venda deste segmento, após atingir ano de cruzeiro, tendo-se
considerado para tal, o ANO 5 da exploração.
Retalho
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PR j)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,15%
T actualização
7,40%
* Tx juro sem risco majorada em 1,50 x
Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, estando o desenvolvimento de cálculos
em anexo:
Valor de Mercado, após conclusão
36.642.000 €
Comércio 5.000 €/m²
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
39.096.000 €
Comércio 5.330 €/m²
5.3.1.4. VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO
Apresenta-se, de seguida, o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente à totalidade do
empreendimento a desenvolver:
Valor de Mercado, após conclusão
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
107.565.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
107.565.000 €
Serviços (Terciário)
182.525.000 €
Serviços (Terciário)
195.405.000 €
Comércio (Terciário)
36.642.000 €
Comércio (Terciário)
39.096.000 €
Valor de Mercado, após conclusão
440.477.000 €
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
455.811.000 €
PÁG 42 DE 61
5.3.2. CUSTO DE CONSTRUÇÃO - MÉTODO DO CUSTO
Em virtude da qualidade de construção e acabamentos previstos, atribuíram-se, para efeitos do
cálculo da avaliação, os índices de construção médios adotados em promoções congéneres.
Apresentam-se, de seguida, os resultados obtidos, tendentes à estimação do custo de
construção e infraestruturas, encontrando-se o desenvolvimento de cálculos em anexo.
Custo total da Promoção
201.099.000 €
Hard Costs - Contrução
157.428.400 €
78,3%
Soft Costs
33.346.200 €
16,6%
Encargos Financeiros e Project Management
10.324.400 €
5,1%
5.3.3. VALOR ATUAL DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICA
De forma a apurar o Valor Atual de Mercado, teve-se em consideração o Valor de Mercado após
conclusão, bem como o custo de construção e infraestruturas.
Como referido, anteriormente, o Valor do Projeto Infraestruturado, resultará da aplicação do
Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos é
afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada
período à data atual.
Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, torna-se essencial a atualização dos
fluxos de caixa do desenvolvimento do empreendimento, que reflete a taxa média de
atualização, praticada em operações desta natureza.
Como referido, na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização
adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada
segmento no empreendimento.
Taxa de Actualização
Habitação
Escritórios
Retalho
Homogeneizada
Liquidez (rf)
2,50%
Liquidez (rf)
2,50%
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PRj)-rf] *
2,50%
βx[E(PRj)-rf] *
3,75%
βx[E(PRj)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,00%
Prémio Risco Especifico
1,10%
Prémio Risco Especifico
1,15%
T actualização
6,00%
T actualização
7,35%
T actualização
7,40%
T actualização
6,81%
Quanto às receitas e encargos durante a vida do projeto, apresenta-se na página seguinte, o
quadro de pressupostos:
PÁG 43 DE 61
Pressupostos
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Encargos
Hard Costs - Contrução
157.428.400 €
Soft Costs
33.346.159 €
Gestão e licenciamento (TRIU)
57,5 m²/ABC as
8.261.742 €
Projectos
3,25% HC
5.116.423 €
Fiscalização
2,00% HC
3.148.568 €
3,7% VM
16.819.426 €
Comercialização
Encargos Financeiros e Project Management
Encargos Financeiros
Project Management
10.324.392 €
5,50% /ano
6.508.900 €
2,0% HC+SC
3.815.491 €
Custos totais 201.098.950 €
Receitas
Valor de Mercado
455.811.000 €
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
Valor de Mercado: Serviços (Terciário)
Valor de Mercado: Comércio (Terciário)
305 fogos
113.745.000 €
85 fogos
107.565.000 €
7.329 m²(ABL)
195.405.000 €
64.024 m²(ABL)
39.096.000 €
Receitas totais 455.811.000 €
Apresentam-se, de seguida, os respetivos resultados, sendo que o desenvolvimento de cálculos
consta em anexo:
Valor Actual de Mercado
Índice de Mercado, função da ABC ac solo
Índice de Mercado ponderado, função da qtd de fogos
Índice fundiário
160.000.000 €
1.113 €/m²
164.103 €/fogo
35,1%
TIR
7,7%
Total de Custos
200.139.600 €
Receitas Brutas
455.811.000 €
Margem Bruta
95.671.000 €
Multiplo
1,27
PÁG 44 DE 61
5.3.4. VALOR DE VENDA IMEDIATA
O Valor de Venda Imediata obtém-se afetando o valor do imóvel do coeficiente "K", que
representa a depreciação do valor, face à dificuldade de alienação, tendo em conta o período
esperado para tramitação e comercialização, de acordo com as dificuldades de mercado e
características do imóvel, determinado pela seguinte expressão:
K = 1 - (Tc + Tj x N)
Onde:
Cc
Tj
N
Comissão de comercialização
Taxa de Juro
Período esperado para tramitação e comercialização (a)
(a) Este período compreende o período de comercialização, a celebração do CPCV, até à escritura, para realização financeira efetiva
da totalidade da venda
Nestes termos, apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados apurados:
Valor de Venda Imediata
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Designação
Cc
Tj
n
K
Valor Actual de
Mercado
Valor de Venda
Imediata
Terreno da antiga
Feira Popular Entrecampos
3,7%
5,50%
12 meses
0,908
160.000.000 €
145.300.000 €
PÁG 45 DE 61
6. CONCLUSÃO
A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de
avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não
partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.
Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados
com prudência e aversão ao risco.
Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do imóvel em análise e
em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, os seguintes valores:
Valor Actual de Mercado
160.000.000 €
(Cento e sessenta milhões de euros)
Valor de Venda Imediata
145.300.000 €
(Cento e quarenta e cinco milhões e trezentos mil euros)
Valor de Mercado do Empreendimento, Após Conclusão
455.811.000 €
Custo total da Promoção
201.099.000 €
A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do
mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à
realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada
ao local.
PÁG 46 DE 61
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os valores de avaliação pressupõem o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos e são
válidos para a data da avaliação, neste caso Março de 2015.
Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos, estipulados pela CMVM e que
regem a Avaliação de Imóveis.
Lisboa, 24 de Março de 2015
O Coordenador do Estudo,
Nuno Cruz
O Autor do Estudo
Filipe Ribeiro
PÁG 47 DE 61
ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
PÁG 48 DE 61
PÁG 49 DE 61
PÁG 50 DE 61
PÁG 51 DE 61
PÁG 52 DE 61
PÁG 53 DE 61
ANEXO II – CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - HABITAÇÃO – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
Como referido, o Valor de Mercado após conclusão, referente ao segmento residencial, será
apurado pela aplicação do Método Comparativo de Mercado.
Poderemos, assim, em face aos índices médios ajustados ao tipo de produtos, em análise,
expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Valor de Mercado, após conclusão,
relativamente ao segmento residencial.
Valor de Mercado, após conclusão
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Habitação (Residencial)
Segmento AVERAGE
Piso
Apartamentos T1
Quantidade
200 Fogos
Área
Hab.
Índices de Venda
Parq.
85,4 m²
Hab.
1 LP
Parq.
3.850 €/m²
Valor de Mercado, após
conclusão
354.000 €/T1
25.000 LP
Apartamentos T2
105 Fogos
108,4 m²
1 LP
3.775 €/m²
409.000 €/T2
Valor de Mercado, após conclusão
113.745.000 €
IV Global
4.000 €/m²
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segm ento AVERAGE
Habitação (Residencial)
Segmento PRIME
Piso
Apartamentos T3
Quantidade
55 Fogos
Área
Hab.
200,7 m²
Índices de Venda
Parq.
Hab.
3 LP
Parq.
5.500 €/m²
Valor de Mercado, após
conclusão
1.179.000 €/T3
25.000 LP
Apartamentos T4+
30 Fogos
245,3 m²
4 LP
5.400 €/m²
Valor de Mercado, após conclusão
1.424.000 €/T4
107.565.000 €
IV Global
5.850 €/m²
107.565.000 €
Habitação (Residencial) - Segm ento PRIME
VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - ESCRITÓRIOS – MÉTODO DO RENDIMENTO DINÂMICO
Para o segmento de escritórios, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela
aplicação do Método do Rendimento Dinâmico.
Referimos, anteriormente, que se deduziu ao RAB, Rendimento Anual Bruto, uma taxa de
encargos, que, de alguma forma, visa, igualmente, refletir os encargos (com a segurança,
limpeza, entre outros). Foi, igualmente, prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy
Rate & Incobráveis, em cruzeiro.
Assumimos, que após este segmento atingir uma ocupação e rendas de cruzeiro, seria colocado
em mercado, pelo que a venda deste segmento ocorre no ANO 5 da exploração.
A taxa de atualização, tem em consideração quer a singularidade da localização, quer o facto de
ser expectável que se trate de um edifício(s) que conjuga(m) uma arquitetura e uma engenharia
state-of-the-art, com inquilinos com um credit rating acima da média e contratos de
arrendamento a longo prazo.
PÁG 54 DE 61
Escritórios
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PR j)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,10%
T actualização
7,35%
* Tx juro sem risco majorada em 1,50 x
Apresentam-se, de seguida, os respetivos cálculos e resultados:
Valor de Mercado, após conclusão
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Serviços (Terciário)
Método do Rendimento Dinâmico
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Área Bruta Locável - Escritórios
64.023,70 m²
64.023,70 m²
64.023,70 m²
64.023,70 m²
64.023,70 m²
Quantidade de Parqueamentos
854 LP's
854 LP's
854 LP's
854 LP's
854 LP's
Renda Mensal Potencial (Renda + Condomínio)
Renda Mensal Potencial (Parqueamentos)
1.072.397 €/mês 1.088.483 €/mês 1.104.810 €/mês 1.121.382 €/mês 1.138.203 €/mês
16,75 €/m²/mês
17,00 €/m²/mês
17,26 €/m²/mês
17,52 €/m²/mês
76.860 €/mês
78.013 €/mês
79.183 €/mês
80.371 €/mês
81.576 €/mês
90,00 €/LP/mês
91,35 €/LP/mês
92,72 €/LP/mês
94,11 €/LP/mês
95,52 €/LP/mês
-
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
Rent update
17,78 €/m²/mês
Renda Mensal Potencial
1.149.257 €/m ês
1.166.496 €/m ês
1.183.993 €/m ês
1.201.753 €/m ês
1.219.779 €/m ês
Renda Anual Potencial
13.791.083 €/ano
13.997.949 €/ano
14.207.918 €/ano
14.421.037 €/ano
14.637.353 €/ano
45,00%
20,00%
7,50%
2,00%
2,00%
7.585.096 €
11.198.359 €
13.142.324 €
14.132.616 €
14.344.606 €
8,4% do VRA
5,8% do VRA
5,0% do VRA
4,7% do VRA
4,6% do VRA
10,0 €/m²/ano
10,1 €/m²/ano
10,2 €/m²/ano
10,3 €/m²/ano
10,4 €/m²/ano
-
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
640.236,96 €
646.639,33 €
653.105,72 €
659.636,78 €
666.233,15 €
640.237 €
646.639 €
653.106 €
659.637 €
666.233 €
6.944.858,6 €
10.551.720,0 €
12.489.218,8 €
13.472.979,6 €
13.678.372,5 €
Vacancy rate & Incobráveis
Rendimento Bruto de Exploração
Encargos inerentes ao Arrendamento
Incremento dos encargos de exploração
Gross Expense
Encargo Bruto de Exploração
Cash Flow Líquido
Exit Yield @ 7,00%
195.405.000 €
Net Operating Income - NOI
6.944.859 €
10.551.720 €
12.489.219 €
13.472.980 €
209.083.373 €
5,8%
6,8%
7,4%
7,5%
Taxa de actualização de fluxos do projecto @ 7,35%
Valor de Mercado, após conclusão
182.525.000 €
Escritórios 2.850 €/m²
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
195.405.000 €
Escritórios 3.050 €/m²
Gross Initial Yield
Running Yield
3,8%
VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO - RETALHO – MÉTODO DO RENDIMENTO DINÂMICO
Para o segmento de retalho, o Valor de Mercado após conclusão, será apurado pela aplicação
do Método do Rendimento Dinâmico.
À semelhança dos escritórios, também para o segmento de retalho, foram deduzidos encargos
de exploração, bem como prevista uma ocupação faseada, bem como Vacancy Rate &
PÁG 55 DE 61
Incobráveis, em cruzeiro e a venda deste segmento, após atingir ano de cruzeiro, tendo-se
considerado para tal, o ANO 5 da exploração.
Retalho
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PR j)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,15%
T actualização
7,40%
* Tx juro sem risco majorada em 1,50 x
Apresentam-se, de seguida, os respetivos cálculos e resultados:
Valor de Mercado, após conclusão
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Comércio (Terciário)
Método do Rendimento Dinâmico
Área Bruta Locável - Comércio
Quantidade de Parqueamentos
Renda Mensal Potencial (Renda + Condomínio)
Renda Mensal Potencial (Parqueamentos)
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
7.329,31 m²
7.329,31 m²
7.329,31 m²
7.329,31 m²
7.329,31 m²
78 LP's
78 LP's
78 LP's
78 LP's
78 LP's
219.879 €/mês
223.178 €/mês
226.525 €/mês
229.923 €/mês
233.372 €/mês
30,00 €/m²/mês
30,45 €/m²/mês
30,91 €/m²/mês
31,37 €/m²/mês
31,84 €/m²/mês
7.020 €/mês
7.125 €/mês
7.232 €/mês
7.341 €/mês
7.451 €/mês
90,00 €/LP/mês
91,35 €/LP/mês
92,72 €/LP/mês
94,11 €/LP/mês
95,52 €/LP/mês
-
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
226.899 €/m ês
230.303 €/m ês
233.757 €/m ês
237.264 €/m ês
240.823 €/m ês
2.722.792 €/ano
2.763.634 €/ano
2.805.089 €/ano
2.847.165 €/ano
2.889.873 €/ano
47,50%
10,00%
7,50%
2,00%
2,00%
1.429.466 €
2.487.271 €
2.594.707 €
2.790.222 €
2.832.075 €
6,4% do VRA
3,7% do VRA
3,6% do VRA
3,4% do VRA
3,4% do VRA
12,5 €/m²/ano
12,6 €/m²/ano
12,8 €/m²/ano
12,9 €/m²/ano
13,0 €/m²/ano
Rent update
Renda Mensal Potencial
Renda Anual Potencial
Vacancy rate & Incobráveis
Rendimento Bruto de Exploração
Encargos inerentes ao Arrendamento
Incremento dos encargos de exploração
Gross Expense
Encargo Bruto de Exploração
Cash Flow Líquido
-
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
91.616,40 €
92.532,56 €
93.457,89 €
94.392,47 €
95.336,39 €
91.616 €
92.533 €
93.458 €
94.392 €
95.336 €
1.337.849,6 €
2.394.738,2 €
2.501.249,2 €
2.695.829,3 €
2.736.738,7 €
Exit Yield @ 7,00%
39.096.000 €
Net Operating Income - NOI
1.337.850 €
2.394.738 €
2.501.249 €
2.695.829 €
41.832.739 €
1,3%
1,4%
1,5%
1,5%
Taxa de actualização de fluxos do projecto @ 7,40%
Valor de Mercado, após conclusão
36.642.000 €
Comércio 5.000 €/m²
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
39.096.000 €
Comércio 5.330 €/m²
Gross Initial Yield
Running Yield
0,7%
PÁG 56 DE 61
VALOR DE MERCADO, APÓS CONCLUSÃO
Apresenta-se, de seguida, o Valor de Mercado, após conclusão, relativamente àá totalidade do
empreendimento a desenvolver:
Valor de Mercado, após conclusão
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecam pos
Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
113.745.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
107.565.000 €
Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
107.565.000 €
Serviços (Terciário)
182.525.000 €
Serviços (Terciário)
195.405.000 €
Comércio (Terciário)
36.642.000 €
Comércio (Terciário)
39.096.000 €
Valor de Mercado, após conclusão
440.477.000 €
Valor de Mercado ANO DE CRUZEIRO
455.811.000 €
CUSTO DE CONSTRUÇÃO - MÉTODO DO CUSTO
Em virtude da qualidade de construção e acabamentos previstos, atribuíram-se, para efeitos do
cálculo da avaliação, os índices de construção médios adotados em promoções congéneres.
Apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados obtidos, tendentes à estimação
do custo de construção da totalidade do empreendimento.
Hard Costs - Contrução
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Método de Custos
Área
Hard Costs - Contrução
HC
HC unitário
HC parcial
HC1
Área Bruta Locável - Comércio
7.329,31 m²
675 €/m²
4.947.286 €
HC2
Zonas Comuns - Comércio
1.293,41 m²
750 €/m²
970.056 €
HC3
Área Bruta Locável - Serviços
64.023,70 m²
950 €/m²
60.822.511 €
HC4
Zonas Comuns - Serviços
13.580,78 m²
950 €/m²
12.901.745 €
HC5
Área Bruta Privativa - Habitação AVERAGE
28.454,98 m²
825 €/m²
23.475.355 €
HC6
Zonas Comuns - Habitação AVERAGE
6.035,90 m²
825 €/m²
4.979.621 €
HC7
Área Bruta Privativa - Habitação PRIME
18.395,14 m²
1.200 €/m²
22.074.163 €
HC8
Zonas Comuns - Habitação PRIME
HC9
Área de Cave (Estacionamento em estrutura edificada)
HC10
Imprevistos
HC11
Arranjos Exteriores
HC12
Redes e Ligações + Arruamento
HC13
Parque Público - Carência de Lugares
Área Bruta de Construção acima do solo
4.598,78 m²
1.200 €/m²
5.518.541 €
38.050,00 m²
300 €/m²
11.415.000 €
2% HC
20,0 m²/ABC as
2.874.240 €
23.917,00 m²
100 €/m²
2.391.700 €
143.712,00 m²
15,0 m²/ABC as
2.155.680 €
9.675,00 m²
300 €/m²
2.902.500 €
143.712,0 m²
1.100 €/m²
Hard Costs - Contrução
157.428.400 €
157.428.400 €
Soft Costs
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Área
Soft Costs
SC
SC unitário
143.712,00 m²
SC1
Gestão e licenciamento (TRIU)
SC2
Projectos
3,25% HC
5.116.423 €
SC3
Fiscalização
2,00% HC
3.148.568 €
SC4
Comercialização
3,69% HC
16.819.426 €
Soft Costs
57,5 m²/ABC as
SC parcial
8.261.742 €
33.346.200 €
PÁG 57 DE 61
Encargos Financeiros e Project Management
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Taxa
Encargos Financeiros e Project Management
F+PM1
Total F+PM
F+PM1 Encargos Financeiros
5,50% /ano
6.508.900 €
F+PM2 Project Management
2,0% HC+SC
3.815.491 €
Encargos Financeiros e Project Management
10.324.400 €
Em suma:
Custo total da Promoção
201.099.000 €
Hard Costs - Contrução
157.428.400 €
78,3%
Soft Costs
33.346.200 €
16,6%
Encargos Financeiros e Project Management
10.324.400 €
5,1%
VALOR ATUAL DE MERCADO – MÉTODO DA ESTRUTURA DE CUSTOS DINÂMICA
De forma a apurar o Valor Atual de Mercado, teve-se em consideração o Valor de Mercado após
conclusão, bem como o custo de construção e infraestruturas.
Como referido, anteriormente, o Valor do Projeto Infraestruturado, resultará da aplicação do
Método da Estrutura de Custos Dinâmico, onde a programação temporal receitas e custos, é
afetada de uma determinada taxa de fluxos de projeto, de forma a atualizar o Cash-Flow de cada
período à data atual.
Na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, torna-se essencial a atualização dos
fluxos de caixa do desenvolvimento do empreendimento, que reflete a taxa média de
atualização, praticada em operações desta natureza.
Como referido, na aplicação do Método da Estrutura de Custos Dinâmico, a taxa de atualização
adotada, corresponde à taxa de atualização ponderada, em virtude da ponderação de cada
segmento no empreendimento.
Taxa de Actualização
Habitação
Escritórios
Retalho
Homogeneizada
Liquidez (rf)
2,50%
Liquidez (rf)
2,50%
Liquidez (rf)
2,50%
βx[E(PRj)-rf] *
2,50%
βx[E(PRj)-rf] *
3,75%
βx[E(PRj)-rf] *
3,75%
Prémio Risco Especifico
1,00%
Prémio Risco Especifico
1,10%
Prémio Risco Especifico
1,15%
T actualização
6,00%
T actualização
7,35%
T actualização
7,40%
T actualização
6,81%
Quanto às receitas e encargos durante a vida do projeto, apresenta-se, de seguida, o quadro de
pressupostos:
PÁG 58 DE 61
Pressupostos
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Encargos
Hard Costs - Contrução
157.428.400 €
Soft Costs
Gestão e licenciamento (TRIU)
33.346.159 €
57,5 m²/ABC as
8.261.742 €
Projectos
3,25% HC
5.116.423 €
Fiscalização
2,00% HC
3.148.568 €
3,7% VM
16.819.426 €
Comercialização
Encargos Financeiros e Project Management
Encargos Financeiros
Project Management
10.324.392 €
5,50% /ano
6.508.900 €
2,0% HC+SC
3.815.491 €
Custos totais 201.098.950 €
Receitas
Valor de Mercado
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
455.811.000 €
305 fogos
113.745.000 €
85 fogos
107.565.000 €
Valor de Mercado: Serviços (Terciário)
7.329 m²(ABL)
195.405.000 €
Valor de Mercado: Comércio (Terciário)
64.024 m²(ABL)
39.096.000 €
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
Receitas totais 455.811.000 €
Apresenta-se de seguida o desenvolvimento de cálculos e respetivos resultados:
PÁG 59 DE 61
Mapa de Fluxos de Caixa (%)
0
ANO 1
ANO 2
ANO 3
ANO 4
ANO 5
ANO 6
ANO 7
ANO 8
ANO 9
Total
Encargos (%)
Hard Costs - Contrução
0,00%
15,00%
42,50%
42,50%
0,00%
100,00%
Gestão e licenciamento (TRIU)
2,50%
72,50%
0,00%
25,00%
0,00%
100,00%
Projectos
0,00%
65,00%
17,50%
17,50%
0,00%
Fiscalização
0,00%
15,00%
42,50%
42,50%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
100,00%
Comercialização
0,00%
0,00%
0,00%
12,67%
27,79%
8,09%
0,00%
0,00%
51,45%
100,00%
Encargos Financeiros
0,00%
0,17%
28,22%
58,42%
13,18%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
100,00%
Project Management
0,11%
17,51%
36,24%
38,44%
2,45%
0,71%
0,00%
0,00%
4,54%
100,00%
100,00%
Receitas (%)
0,00%
0,00%
0,00%
22,95%
55,74%
21,31%
0,00%
0,00%
0,00%
100,00%
0 fogos
0 fogos
0 fogos
70 fogos
170 fogos
65 fogos
0 fogos
0 fogos
0 fogos
305 fogos
100,00%
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
0,00%
0,00%
0,00%
29,41%
58,82%
11,76%
0,00%
0,00%
0,00%
0 fogos
0 fogos
0 fogos
25 fogos
50 fogos
10 fogos
0 fogos
0 fogos
0 fogos
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
0,00%
0,00%
0,00%
0 fogos
0 fogos
0 fogos
0,00%
0,00%
0,00%
0 fogos
0 fogos
0 fogos
0 fogos
0 fogos
ANO 1
ANO 2
ANO 3
ANO 4
ANO 5
(33.401.983)
(69.140.585)
(73.336.707)
(23.614.260)
(66.907.070)
(66.907.070)
-
(2.065.435)
-
85 fogos
Exploração
100,00%
Valor de Mercado: Serviços (Terciário)
0 fogos
0 fogos
Venda
Exploração
100,00%
Valor de Mercado: Comércio (Terciário)
Mapa de Fluxos de Caixa (€)
Encargos (€)
0
(151.607.580)
(206.544)
-
Hard Costs - Contrução
(206.544)
Gestão e licenciam ento (TRIU)
(5.989.763)
-
Venda
ANO 6
(4.674.211)
ANO 7
(1.361.442)
ANO 8
ANO 9
Total
-
-
(8.653.087)
-
-
-
-
(157.428.400)
-
-
-
-
(8.261.742)
(5.116.423)
Projectos
-
(3.325.675)
(895.374)
(895.374)
-
-
-
-
-
Fiscalização
-
(472.285)
(1.338.141)
(1.338.141)
-
-
-
-
-
Com ercialização
-
-
-
Receitas (€)
332.629.697
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento AVERAGE
-
Valor de Mercado: Habitação (Residencial) - Segmento PRIME
-
-
(2.130.686)
-
-
57.742.175
134.955.090
49.841.902
-
-
26.105.410
63.398.852
24.240.738
-
-
-
-
-
-
31.636.765
63.273.529
12.654.706
-
-
-
6.944.859
10.551.720
-
-
-
-
Valor Resídual Serviços (Alienação em cruzeiro)
-
-
-
-
-
NOI Comércio
-
-
-
-
-
Valor Resídual Serviços (Alienação em cruzeiro)
-
-
-
-
-
Encargos Financeiros
(5.055.830)
Project Management
(3.032.415)
Fluxo de Caixa do Projecto
Tx de Fluxos do projecto ANUAL
VAL
172.934.135
-
-
1.337.850
2.394.738
-
-
12.489.219
2.501.249
-
16.168.809
13.472.980
2.695.829
-
(16.819.426)
250.916.111
455.811.000
113.745.000
107.565.000
13.678.373
195.405.000
195.405.000
2.736.739
39.096.000
39.096.000
(206.544)
(33.401.983)
(69.140.585)
(15.594.533)
130.280.879
48.480.460
14.990.468
16.168.809
242.263.024 Livre
(206.544)
(33.401.983)
(69.140.585)
(15.594.533)
130.280.879
48.480.460
14.990.468
16.168.809
242.263.024 Acumulado
-
(11.360)
(1.837.109)
(3.802.732)
(857.699)
-
-
-
-
Livre
-
(9.957)
(1.507.518)
(2.921.456)
(616.900)
-
-
-
-
Actualizados
(668.040)
(1.382.812)
(1.466.734)
(93.484)
(27.229)
-
-
(4.131)
(4.131)
(585.537)
(1.134.725)
(1.126.821)
(210.674)
(34.081.383)
(72.360.506)
(20.863.999)
(197.237)
(29.872.322)
(59.378.505)
(16.028.803)
93.020.290
32.627.069
9.450.317
9.543.004
(197.237)
(30.069.558)
(89.448.063)
(105.476.866)
(12.456.576)
20.170.493
29.620.811
39.163.815
6,81%
(67.238)
129.329.696
(18.335)
48.453.231
Encargos e Receitas
172.934.135 €
14.990.468
(3.148.568)
(8.653.087)
-
-
181.022.117
(1.361.442)
-
NOI Serviços
Fluxo de Caixa Operacional
(4.674.211)
(190.774.559)
14.990.468
(173.062) Livre
16.168.809
(95.628) Actualizados
242.089.963 Livre
133.770.320 Actualizados
172.934.135 Acumulado
Cash‐Flow do Projeto
300.000.000
300.000.000
7,50%
Custos Transacção (IMT + Registos)
12.970.060 €
Valor Actual de Mercado
Índice de Mercado, função da ABC ac solo
160.000.000 €
1.113 €/m²
Índice de Mercado ponderado, função da qtd de fogos
Índice fundiário
164.103 €/fogo
35,1%
TIR
7,7%
Total de Custos
201.099.000 €
Receitas Brutas
455.811.000 €
Margem Bruta
94.712.000 €
Multiplo
250.000.000
250.000.000
200.000.000
200.000.000
150.000.000
150.000.000
100.000.000
100.000.000
50.000.000
50.000.000
‐
ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9
ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9
(50.000.000)
(100.000.000)
Encargos
1,26
Valor de Mercado em i
160.000.000 €
‐
(50.000.000)
172.934.000 €
184.927.000 €
Receitas
231.607.000 €
(100.000.000)
319.747.000 €
Valor Actual de Mercado
Índice de Mercado, função da ABC ac solo
Índice de Mercado ponderado, função da qtd de fogos
Índice fundiário
362.396.000 €
257.756.000 €
226.864.000 €
227.329.000 €
226.648.000 €
160.000.000 €
1.113 €/m²
164.103 €/fogo
35,1%
TIR
7,7%
Total de Custos
201.099.000 €
Receitas Brutas
455.811.000 €
Margem Bruta
94.712.000 €
Multiplo
1,26
PÁG 60 DE 61
VALOR DE VENDA IMEDIATA
O Valor de Venda Forçada obtém-se afetando o valor do imóvel do coeficiente "K", que
representa a depreciação do valor, face à dificuldade de alienação, tendo em conta o período
esperado para tramitação e comercialização, de acordo com as dificuldades de mercado e
características do imóvel, determinado pela seguinte expressão:
K = 1 - (Tc + Tj x N)
Onde:
Cc
Tj
N
Comissão de comercialização
Taxa de Juro
Período esperado para tramitação e comercialização (a)
(a) Este período compreende o período de comercialização, a celebração do CPCV, até à escritura, para realização financeira efetiva
da totalidade da venda
Nestes termos, apresentam-se, de seguida, os cálculos efetuados e resultados apurados:
Valor de Venda Imediata
Terreno da antiga Feira Popular - Entrecampos
Designação
Cc
Tj
n
K
Valor Actual de
Mercado
Valor de Venda
Imediata
Terreno da antiga
Feira Popular Entrecampos
3,7%
5,50%
12 meses
0,908
160.000.000 €
145.300.000 €
PÁG 61 DE 61