

DIREITO BANCÁRIO
1. Qualificação do contrato;
2. Âmbito;
3. Regime(s);
4. O Contrato:
4.1. Fase pré-contratual;
4.2. Fase de contratação:
4.2.1. Forma do contrato;
4.2.1. Taxas de juro;
4.2.3. Garantias;
4.2.4. Vendas associadas;
4.2.5. Reembolso antecipado;
4.2.6. Moratória para pessoas desempregadas;
4.3. Incumprimento;
5. Novas regras
 Prof.
Engrácia Antunes esquematiza o contrato de
crédito à habitação como o negócio pelo qual o
Banco (mutuante) entrega dinheiro ao Cliente
(mutuário) e, este restitui ao Banco o dinheiro mais
Juros.
 Rui
Ataíde: caracteriza o crédito à habitação como
uma operação bancária activa traduzindo-se num
contrato de mútuo de escopo, a longo prazo (mais
de 5 anos) e concedido a particulares sob
garantia.
O crédito à habitação é regulado por diversos diplomas:
 Decreto-lei n.º 349/98, de 11 de Nov.: regula a concessão
de crédito à habitação no regime geral de crédito, de crédito
bonificado e crédito jovem bonificado;
 Decreto-lei n.º 51/2007, de 7 de Março;
 Decreto-lei n.º 88/2008, de 29 de Maio;
 Decreto lei n.º 171/2008, de 26 de Agosto:
Estes últimos introduziram normas especificas referentes
ao reembolso antecipado e à renegociação do crédito;
 Decreto-lei n.º 192/2009, de 17 de Agosto: estende os
créditos conexos aos regimes estabelecidos no DL n.º
51/2007 e no DL n.º 171/2008.
As disposições contidas nestes diplomas aplicam-se
aos créditos:
 Para aquisição, construção, e realização de obras em
habitação própria permanente, secundária ou para
arrendamento;
 Para aquisição de terrenos para construção de habitação
própria; e
 Cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente,
sobre um imóvel que simultaneamente garanta o(s)
contrato(s) de crédito anterior(es), desde que celebrado(s)
com a mesma instituição de crédito (créditos conexos).

Crédito para aquisição de habitação ou de terreno para construção de
habitação: é normalmente disponibilizado de uma só vez. O cliente
deve reembolsar a instituição de crédito ao longo do tempo, acrescido
do pagamento dos respectivos juros (prestações de capital e juros). Pode
ser acordado um período de carência ou de diferimento do reembolso do
capital.

Crédito para construção/obras em habitação: é habitualmente liberado
gradualmente pela instituição financeira, que permite ao cliente aceder
ao capital de forma progressiva. Durante o período de utilização do
capital, o cliente paga somente os juros, de periodicidade e respectiva
taxa proporcional previamente definidas. Terminado o período de
liberalização de capital o cliente passa a efectuar prestações de capital
e de juros de acordo com a modalidade acordada com a instituição de
crédito no prazo estipulado.

Regime Geral do Crédito à Habitação
É regulado pelo Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de
Novembro, nos arts. 5º e ss. Destina-se aos agregados
familiares que afectem o produto dos empréstimos à
aquisição, construção ou realização de obras na sua
habitação permanente, secundária ou destinada a
arrendamento. Como agregado familiar é entendido o
conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por
duas pessoas que vivam em condições análogas (nos
termos previstos no artigo 2020.º do Código Civil) e seus
ascendentes e descendentes em 1º grau, ou afins, desde
com eles vivam em regime de comunhão de mesa e
habitação (art. 4º, al. b) e c) do DL).

Regime de Crédito a Deficientes:
As pessoas portadoras de deficiência, com um grau de
incapacidade igual ou superior a 60%, têm direito à
aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas
condições estabelecidas para os trabalhadores de
instituições de crédito, conforme previsto no Decreto-Lei n.º
43/76, de 20 de Janeiro e no Decreto-Lei n.º 230/80, de
16 de Julho.
O Decreto-Lei n.º 202/96, de 23 de Outubro, estabelece o
regime de avaliação de incapacidade das pessoas com
deficiência para efeitos de acesso ao regime acima
previsto.

Regime de Crédito Bonificado:
Desde 30 de Setembro de 2002 deixou de ser possível
contratar novas operações de crédito habitação ao abrigo
deste regime (art. 5º da Lei n.º 16-A/2002, de 31 de Março).
As operações de crédito habitação bonificado contratadas
antes da revogação deste regime mantêm-se em vigor. No
entanto, cabe aos titulares destes empréstimos declarar
anualmente junto da sua instituição de crédito a composição
do respectivo agregado familiar, conforme previsto no artigo
13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro. O acesso
ao crédito bonificado à habitação é regulamentado pela
Portaria n.º 1177/2000, de 15 de Dezembro, alterada e
republicada pela Portaria n.º 310/2008, de 23 de Abril.
As condições de acesso seriam as previstas nos arts. 8º e 9º
do DL n.º 349/98.

Regime de Crédito Jovem Bonificado:
Este regime também deixou de poder ser contratado a partir de
30 de Setembro de 2002. Assim, para os contratos celebrados
antes da revogação deste regime, mantém-se o dever de os
titulares declararem anualmente junto da sua instituição de
crédito a composição do respectivo agregado familiar, conforme
previsto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de
Novembro.
As condições de acesso seriam as previstas no art. 14º do DL n.º
349/98.
Nota: O Decreto-lei n.º 305/2003, de 9 de Dez. veio por termo
definitivo a estes dois últimos regimes em análise, só se
aplicando às operações contratadas que subsistam.
Fase Pré-Contratual I

A contratação de um crédito à habitação é um dos
compromissos financeiros mais importantes na vida das
pessoas, pelo montante elevado que envolve e pela longa
duração do contrato.

É essencial, por isso, que o cliente conheça as principais
características deste produto e os termos do contrato de
crédito que lhe está associado, além das componentes do
seu custo, em particular da taxa de juro, e os seus direitos
e deveres.
Fase Pré-Contratual II
 Discrição
sumária de como se processa todo a
panóplia de actos e informações dadas ao cliente
quando este escolhe uma instituição bancária para
iniciar um crédito à habitação.
 Instituições
Bancárias em análise:
Caixa Geral de Depósitos
e Millenium BCP
Fase Pré-Contratual III

C.G.D.: * interesse em saber se se trata de um cliente da
caixa ou não, começando por promover vários
outros serviços do Banco;
* efectua-se a simulação (www.cgd.pt)
necessitando para o efeito de vários dados
pessoais. No final da simulação o cliente tem já ao
ser dispor uma informação bastante detalhada das
condições do seu crédito.
* referência ao facto de que o financiamento na
Caixa cobre no máximo 89% do preço a pagar.
Fase Pré-Contratual IV

Millenium: * igualmente é perguntado se já se é cliente do
Banco;
* procede-se à simulação , também
disponibilizada no site onde mais uma vez
aparecem detalhadas todas as informações e
documentos a apresentar no caso concreto;
* referência a uma taxa de financiamento de
90% do preço a pagar.
Fase Pré-Contratual V

Ficha Informativa Normalizada (FIN)
É uma síntese de todas as condições do empréstimo.
Recomendação da Comissão n.º 2001/193/CE que o Banco de
Portugal transpôs para o direito português pela Instrução n.º
16/2006 (ponto 7).

Carta de Aprovação
Documento que representa já um compromisso de financiamento
e onde constam as condições definitivas do contrato.

Decreto-lei n.º 32 765 no seu artigo único diz-nos que
para efeito de prova é exigida a forma escrita sob a
forma de escrito particular ao mútuo bancário.

O Prof. Menezes Cordeiro afirma que a forma escrita vale
tanto em relação ao mútuo propriamente dito como a
todos os elementos acessórios do contrato de crédito.
Taxas de Juro I

Taxa de juro: prémio (remuneração) expresso em
percentagem que a entidade que concede um determinado
financiamento recebe da entidade de contraiu esse
empréstimo, como forma de pagamento do serviço
prestado e do custo de oportunidade do capital.

Os empréstimos à habitação podem ser contratados com
taxa de juro variável ou com taxa de juro fixa.
Taxas de Juro II

Empréstimos com taxa de juro variável
A taxa de juro destes empréstimos resulta da soma de duas
componentes:
o indexante (taxa de juro de referência)
e o spread (margem).
Taxas de Juros III

A taxa de juro Euribor é o indexante utilizado nas operações de
crédito, podendo o cliente optar por diferentes prazos
(obrigatórios para os Bancos), sendo os mais usuais a Euribor a
3, 6 e 12 meses.

O spread é livremente atribuído pela instituição de crédito a cada
contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do
cliente e o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.
Dependendo da estratégia comercial da instituição de crédito, o
spread poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição,
necessariamente facultativa, de outros produtos (vendas
associadas).
Taxas de Juros IV

Empréstimos de taxa de juro fixa
Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a
prestação mantém-se constante durante o prazo
estabelecido no contrato. O período de taxa fixa pode não
corresponder ao prazo total do empréstimo.

Em geral, as taxas fixas aplicadas pelas instituições de
crédito tomam como referência as taxas swap, adicionando
a esta um spread. A taxa de juro resulta, assim, da soma da
taxa de juro de referência e do respectivo spread
Taxas de Juros V

A taxa de juro (fixa ou variável) livremente negociada entre
a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas uma
das componentes do “preço” a pagar pela concessão do
empréstimo.

O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (como
os custos de processo, despesas de avaliação e/ou
vistorias) que são cobrados pela instituição no início da
operação e durante a vigência do contrato.
O cliente tem ainda de pagar o imposto de selo que incide
sobre o montante financiado e o imposto de selo de 4%
sobre as comissões bancárias. Nos empréstimos à
habitação não há lugar ao pagamento de imposto de selo
sobre juros, contrariamente ao que sucede com os outros
contratos de crédito.
Taxas de Juro VI

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo com todos os
encargos que lhe estão associados as instituições de crédito
estão obrigadas a divulgar a taxa anual efectiva com encargos TAE - de acordo com os critérios definidos por lei (Decreto-Lei n.º
220/94).

Quando é proposta a aquisição de outros produtos ou serviços
financeiros como contrapartida para uma melhoria nas
condições financeiras do empréstimo a instituição de crédito é
obrigada a informar o cliente bancário não só da Taxa Anual
Efectiva (TAE) que já incorpora essa melhoria nas condições
financeiras mas, também, da Taxa Anual Efectiva Revista (TAER),
que reflecte adicionalmente os eventuais custos associados a
esses outros produtos ou serviços financeiros adquiridos
facultativamente (Decreto-Lei n.º 192/2009).
 Hipoteca:
Como forma de garantir o pagamento do empréstimo concedido, a
instituição de crédito exige a hipoteca a seu favor do imóvel que o crédito
financia: a habitação adquirida, construída ou objecto das obras
financiadas pelo empréstimo, incluindo o terreno (artigo 23.º, n.º 1 do
Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro). Esta garantia hipotecária
pode ser substituída, parcial ou totalmente, por hipoteca de outro prédio
(art. 23º, n.º 3 do DL)
Caso o cliente não pague as prestações acordadas num período de
tempo já relevante, a instituição de crédito pode recuperar o montante em
dívida através da venda do bem hipotecado – execução da hipoteca.
Na apreciação dos pedidos de crédito habitação, a instituição de
crédito procederá à avaliação do imóvel dado como garantia do crédito.
Remissão para o regime geral da Hipoteca previsto nos arts. 686º e
ss. do Código Civil

Seguro de Vida:
- Regime a analisar pelos colegas;
- Art. 23º, n.º 2 do DL n.º 349/98;
- Decreto-lei n.º 222/2009, de 11 de Setembro.

Fiador:
Adequando ao risco do empréstimo, a instituição de crédito pode
ainda exigir outras garantias (art. 23º , n.º3, in fine DL n.º
349/98), como por exemplo a fiança. Remissão para o regime
geral (arts. 627º e seguintes do Código Civil.)
 Penhor:
A garantia hipotecária pode ainda ser substituída
por penhor de títulos cotados na bolsa de valores
(art. 23º, n.º 3, 2ª parte do DL n.º 349/98), não
podendo este valor ser inferior a 125% do
respectivo saldo e caso este limite não seja
satisfeito, o penhor poderá ser reforçado por
hipoteca ou entrega de novos títulos (n.4).
A fixação e publicação das condições das garantias
vem previstas no art. 24º do DL.
A
instituição financeira pode propor ao cliente a
aquisição facultativa de outros produtos
financeiros, como contrapartida para a concessão
de uma redução do custo do contrato de crédito.
 Entre
os produtos financeiros podemos mencionar
a conta ordenada; cartões; seguro de vida; seguro
multirisco; PPR; seguros de acidentes pessoais;
seguros de saúde e domiciliação de pagamento.

Segundo o artigo nº9 do decreto-lei nº51/2007, de7
Março as instituições não podem fazer depender a
celebração ou renegociação de contratos de crédito
habitação da aquisição de outros produtos ou serviços
financeiros.


Esta alteração só pode ser feita pela instituição de crédito
no prazo de um ano após o momento em que o cliente
bancário cancelou esses outros produtos ou serviços. Se
durante um ano, a instituição de crédito não ajustar
o spread , o direito a fazê-lo prescreve (Decreto-Lei n.º
192/2009) .
A instituição de crédito é obrigada a informar o cliente não
só da Taxa Anual Efectiva (TAE) que já incorpora essa
melhoria nas condições financeiras mas, também, da Taxa
Anual Efectiva Revista (TAER) , que reflecte adicionalmente
os eventuais custos associados a esses outros produtos ou
serviços financeiros adquiridos facultativamente (DecretoLei n.º 192/2009).




O cliente bancário tem o direito de pagar antecipadamente o
empréstimo à habitação que contraiu e de transferir o montante
em dívida para outra instituição de crédito (arts. 5º e 7º DecretoLei n.º 51/2007). Este regime difere do previsto no art. 1147º CC.
Este pagamento pode corresponder à totalidade do capital em
dívida (reembolso total) ou apenas a parte do montante em
dívida (reembolso parcial):
Pode ser feito a qualquer momento do contrato e no montante
que entender. Deve fazê-lo na data que coincide com o
pagamento da prestação e avisar a instituição de crédito de que
vai proceder a esse reembolso com pelo menos sete dias úteis
de antecedência. (art.5º , n.º 1 do DL)
Caso pretenda efectuar o reembolso total, deve faze-lo mediante
pré-aviso de pelo menos 10 dias úteis, à instituição de crédito
(n.º2).
Transferência do empréstimo
Na situação em que o reembolso antecipado do capital
em dívida tiver como objectivo a transferência do empréstimo
para outra instituição, a instituição de crédito onde o
empréstimo se encontra deverá fornecer à primeira, num
prazo de 10 dias úteis, todas as informações e elementos
necessários para que esta conceda o novo empréstimo:
designadamente, o valor do capital em dívida e o período de
tempo do contrato de empréstimo inicial já decorrido (art. 7º
do Decreto-Lei n.º 51/2007, com a redacção dada pelo
Decreto-Lei n.º 88/2008).

Comissão máxima para o reembolso antecipado
O valor da comissão a pagar pelo cliente não pode ser superior a:
(art.6º, n.º 1 do DL 51/2007)

o Nos contratos com taxa de juro variável: o equivalente a 0,5% do
capital que é reembolsado;
o Nos contratos com taxa de juro fixa: o equivalente a 2% do capital
que é reembolsado.
Estas comissões são valores máximos, pelo que não se aplicam
se no contrato de empréstimo celebrado tiver sido acordada uma
comissão inferior ou mesmo a sua isenção. (nrs.º 2 e 4)
O cliente bancário está também isento do pagamento desta
comissão se o motivo pelo qual pretende antecipar esse reembolso for a
morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares do
empréstimo. (n.3)

Despesas adicionais
Nestes casos, a instituição de crédito só pode exigir ao cliente o
pagamento da comissão de reembolso antecipado e o valor das despesas que,
por conta dele, tenha pago a conservatórias, cartórios notariais e à
administração fiscal (art. 8º do Decreto-Lei n.º 51/2007, Carta Circular
n.º41/2007 e Carta Circular n.º 93/2007 do Banco de Portugal).
Este art. 8º vem dizer que é proibido o débito de qualquer encargo ou
despesa adicional pela realização das operações de reembolso antecipado
parcial ou total de crédito ou de transferência do crédito para outra instituição
No caso de reembolso antecipado total, a instituição não pode cobrar
juros relativos ao futuro, nomeadamente, respeitantes ao período entre a data
do reembolso e a data em que se venceria a prestação seguinte nos termos
contratuais, mesmo que existam cláusulas contratuais que disponham de outra
forma (Carta Circular n.º 19/2009).

Âmbito
Maio.
Esta matéria vem regulada no Decreto-lei n.º 103/2009 de 12 de
A moratória corresponde a uma linha de crédito que o Estado
concede por um prazo máximo de 24 meses, através da instituição de
crédito que lhe concedeu o empréstimo à habitação (art.1º, n.º 1).
Por se tratar de um empréstimo, o cliente tem de reembolsar o
Estado ao fim dos 24 meses, através, também, neste caso, da instituição
de crédito onde tem esse empréstimo.
Este regime possibilita aos titulares
do empréstimo, desempregados há pelo menos três meses, o pagamento
de metade da sua prestação mensal durante um período máximo de 24
meses (art. 1º, n.º 3), no entanto esta redução não poderá ultrapassar os
500€ (art. 4º, n.º 4).
O pedido de acesso à moratória pode ser recusado pela
instituição de crédito, apenas se esta considerar como manifestamente
evidente que, o cliente não tem condições para cumprir o serviço da dívida
(art. 3º, n.º 2).
Condições de acesso
Para se candidatar à moratória, o cliente bancário tem
de reunir as seguintes condições, em simultâneo: (art. 2º, n.º
1)
o Possuir um contrato de crédito à habitação destinado à
aquisição, construção ou realização de obras de
conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação
de habitação própria permanente;
o Ter celebrado o contrato de crédito à habitação até 19
de Março de 2009 (inclusive);
o Estar desempregado (pelo menos um dos titulares do
crédito à habitação): art. 2º, n.º 2.


Procedimentos
O cliente que preencha as condições exigidas deverá dirigir o pedido de
acesso à moratória à instituição de crédito com a qual contratou o
empréstimo, até 31 de Dezembro de 2010 (Decreto-Lei n.º 14/2010).
A instituição de crédito deverá ter assinado o protocolo sobre esta
moratória com a Direcção-geral do Tesouro e Finanças (DGTF).

Reembolso da moratória
O montante que o cliente não pagou durante as 24 prestações é depois
reembolsado, a partir do último mês de utilização da moratória, com a
aplicação sobre esse montante de uma taxa de juro correspondente à
Euribor a 6 meses deduzida de 0,5%. Esse reembolso efectua-se em
prestações constantes de capital e juros. (art. 5º, n.º1)

Reembolso antecipado e transferência de empréstimo
Mesmo nestas situações, o cliente continua a poder pagar
antecipadamente (no todo ou em parte) o empréstimo à habitação
ou a transferir o empréstimo para outra instituição de crédito (art.
6º).
No primeiro caso, as importâncias entregues à instituição
de crédito, destinam-se, em primeiro lugar, ao pagamento do
montante da moratória. Só depois começa a poder reembolsar
antecipadamente o montante do seu empréstimo à habitação (6º,
n.º 1).
No caso de pretender transferir o empréstimo à habitação
para outra instituição de crédito, procede ao reembolso antecipado
total do empréstimo à habitação, mas o montante da moratória não
é reembolsado, antes transferido para a nova instituição, neste
caso sem quaisquer encargos para o cliente. (art.º 6, n.º 2).

Incumprimento
Como já foi referido, a utilização da moratória exige que o
cliente cumpra durante o prazo dos 24 meses o pagamento da
parcela da prestação mensal que é da sua responsabilidade.
Se, enquanto durar a moratória, o cliente não cumprir
qualquer obrigação prevista no empréstimo à habitação, terá de
cumprir de imediato todas as obrigações relativas à utilização da
moratória, restituindo ao Estado o montante da moratória.
Caso já esteja a proceder ao reembolso da moratória e se
atrase nalguma dessas prestações são devidos juros de mora à
taxa que resulta da Euribor. Caso não proceda ao reembolso da
moratória, ficará sujeito a processo de execução fiscal promovido
pelo Estado (arts. 5º e 12º).
Incumprimento I
 Situação
de não pagamento atempado das dividas
por parte do mutuário.
 Crédito
Renegociado: crédito que entrou em
situação de Incumprimento mas teve o respectivo
prazo de pagamento renegociado, sem garantias
adicionais, por acordo entre a entidade
participante e o beneficiário do crédito.
Incumprimento II
O
mútuo para habitação é de escopo possui um
fim, acordado por ambas as partes.
Pode entender-se que é um caso de
incumprimento do contrato por parte do cliente
com as normais consequências do instituto do
incumprimento no âmbito das obrigações.
Sendo certo que o banco não raramente terá tido o
cuidado de regular contratualmente a matéria
(nomeadamente em cláusulas contratuais gerais).

Entrada em vigor a partir do dia 1 de Novembro de 2010

Alterações nos procedimentos e nas ferramentas
disponíveis para o cumprimento dos requisitos do Aviso
2/2010 do Banco de Portugal

Deveres mínimos de informação que a banca tem de
observar na negociação, visto que ela é a parte mais forte
na celebração do contrato.
Novas Regras (cont.)

Disponibilidade da Ficha Informativa Normalizada:
-
Na fase pré-contratual (simulação) como elemento
informativo;
Na fase de aprovação do empréstimo já com as condições
de aprovação do mesmo bem como a minuta do contrato;
Durante a fase de vigência do contrato com a actualização
mensal da disponibilidade do extracto.
-
Novas Regras (cont.)

Estas acções do Banco de Portugal acentuam a sua função
supervisora no âmbito comportamental da banca, tendo o
intuito de tornar a actividade bancária mais transparente e
rigorosa na relação com os clientes.

Objectivo das novas regras: prestar um conjunto mínimo de
informações de forma harmonizada para apoiar a analise
cuidada das diferentes modalidades de crédito e a sua
comparação
com
financiamentos
alternativos,
disponibilizados pela própria instituição ou por instituições
concorrentes.

OBRIGADA!
Ana Margarida Gil Rosa (n.º2 389)
Inês da Costa e Barreiros (n.º 2319)
FDUNL