ARTIGO
ÁREAS INSTITUCIONAIS EM LOTEAMENTOS URBANOS
Mariana Moreira
Advogada – Cepam – abril de 2010
Em nosso trabalho cotidiano, temos observado que há muitas dúvidas dos
órgãos municipais incumbidos da aprovação de projetos de loteamentos acerca das
áreas institucionais destinadas à instalação de equipamentos públicos e comunitários
que devam servir aos novos núcleos habitacionais implantados.
Trata-se da exigência legal voltada ao loteador de entregar ao Município
parte da gleba a ser parcelada para que sejam instalados equipamentos públicos e
comunitários, como praças, área de lazer, áreas verdes e áreas institucionais para a
construção de escolas, unidades de saúde, repartições públicas, dentre outras.
Na redação anterior da Lei Federal nº 6.766/79, o volume total dessas
áreas deveria somar, no mínimo, 35% calculado sobre a área total da gleba a ser
parcelada. Cabe ao Município por meio de lei discriminar as finalidades, isto é, o
Município deve definir por meio de lei o percentual que será utilizado para cada uma
das finalidades. Dessa forma, encontramos nas leis locais a fixação de percentuais
que somam os 35% distribuídos em percentuais menores e destinados a vias, praças
e outros.
Com a modificação da redação da mencionada Lei nº 6.766/79 por meio da
Lei nº 9.785/99, o art. 4º, inciso I, passou a determinar que essas áreas, destinadas a
sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário e
espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista
pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para zona em que se situem.
Além disso, a Lei nº 9.785/99 fez desaparecer a exigência de percentual
mínimo de 35% da gleba, vez que modificou a redação do § 1º do art. 4º da Lei nº
6.766/79.
Dessa forma, a atual lei geral de parcelamento do solo não exige mais a
entrega de, no mínimo, 35% de área da gleba. Requer-se, atualmente, a entrega de
áreas em número suficiente para atender a densidade de ocupação prevista, por lei,
para a zona em que se situe o loteamento.
Ocorre que muitas leis municipais de suplementação à lei federal mantêm
a exigência anterior de 35% ou mais de áreas destinadas ao Município. Essas leis não
foram revistas e condicionam os Municípios a uma norma legal que resulta, não raro,
em aquisição obrigatória de áreas destinadas a equipamentos que superam, em muito,
as necessidades.
A definição por lei federal de um percentual mínimo e que obrigava
indistintamente a tudo e a todos, loteamentos e Municípios, era equivocada, pois não
há loteamentos iguais, nem tampouco Municípios. Cada um deve ser considerado
como uma entidade única, embora a lei precise fazer exigências a todos. Andou bem o
legislador federal quanto à reforma da Lei nº 6.766/99 nesse particular, posto que
passou a considerar as necessidades locais, abandonando a superada ideia de
padrões nacionais.
Vimos, entretanto, que após a reforma da lei federal, a leis municipais se
mantiveram íntegras sem dispor sobre novas possibilidades.
Sobre tal situação caberia indagar: o que deve prevalecer, a lei federal ou
a lei local? Em nosso entender, cabe ao Município legislar de forma suplementar sobre
a matéria (parcelamento do solo urbano), servindo a lei local para suprir eventuais
lacunas da lei federal que permite ao ente municipal a edição de norma de adequação.
Se assim for, devem prevalecer as normas da lei municipal, mesmo porque a
aplicação da norma da lei federal depende da existência de outra norma que é de nível
municipal.
Em resumo: se houver lei municipal dispondo que o percentual de áreas
públicas em loteamentos deve ser de 35%, isso deve ser exigido na conformidade da
lei local.
É preciso salientar, todavia, que a modificação da lei local deve ser feita,
pois que os novos termos são muito mais adequados aos Municípios. Orientamos, por
isso, aos Municípios inserir em suas leis de zoneamento ou de uso e ocupação do solo
ou, ainda, na própria lei do Plano Diretor, quais exigências de áreas serão feitas aos
loteadores em empreendimentos distribuídos pelas zonas urbanas.
Isto quer dizer: a lei de zoneamento (divisão da área urbana em zonas de
uso dos imóveis e de ocupação dos terrenos) deverá prever a necessidade de áreas
públicas em empreendimentos futuros, considerando o número esperado de
população residente e usuária em cada uma das zonas. Apenas para ilustrar: serão
exigidas áreas públicas por zona e não por empreendimento, resultando que poderá
haver empreendimento que não estará obrigado a entregar áreas para equipamento
público, salvo, evidentemente, as ruas sem as quais não é possível a implantação de
lotes.
Outra questão consultada com certa frequência é referente à possibilidade
de ser antecipada a entrega de áreas para equipamento. Explicamos.
Os loteadores, antes mesmo de aprovar um projeto de loteamento na
Prefeitura, antecipam a entrega de áreas públicas exigidas para o local. Isto significa
que, no momento em que o loteador pretender aprovar um projeto, as áreas públicas
já estariam entregues e incorporadas ao patrimônio do Município.
Tal medida não encontra qualquer fundamento jurídico, posto que tais
áreas são adquiridas pelo Município ex lege, isto é, a aquisição ocorre por força de lei
e decorrente do registro do parcelamento junto ao competente Registro de Imóveis.
Não se trata, pois, de doação de bens do loteador para o Município como ocorreria se
fosse possível a antecipação. Além disso, as áreas públicas de loteamento são
destinadas a atender necessidades do novo núcleo habitacional de possuir
equipamentos comunitários e públicos instalados.
A medida é ainda mais descabida quando o loteador oferece áreas
localizadas fora da gleba parcelada. Ora, tal medida não pode ser implementada pelas
mesmas razões acima aduzidas, especialmente em função do que dissemos a
respeito da finalidade dessas áreas para o novo loteamento.
Em conclusão: as áreas públicas localizadas nos loteamentos urbanos
devem ser exigidas em quantidade proporcional à densidade estimada para o núcleo
habitacional, não podendo tal medida ser antecipada pelo loteador, porquanto a
necessidade de tais áreas somente será concreta no momento da aprovação de
projeto de loteamento.