Informativo do Schneider Advogados Associados - Ano 3 - Nº 13 - Março/Abril 2009
Uso de áreas de lazer pelo
devedor de condomínio
Um condômino que está devendo ao
condomínio pode utilizar livremente
a piscina, o salão de festas, a sauna
ou a academia de ginástica? Há
legalidade no ato do condomínio
em proibir tal utilização? Em breve
análise, parece-nos realmente injusto
que um condômino devedor possa
utilizar-se de todos os benefícios
dos serviços disponibilizados pelo
condomínio às custas dos demais
que pagam suas quotas em dia. Esse
fato somente contribui para que um
sentimento de impunidade se crie
dentro da sociedade.
Se, por um lado, existe a dúvida se
o condomínio poderia restringir o
direito de propriedade do condômino
como forma de punição por sua
infração, por outro, também tem-se
a necessidade de minimizar os danos
que o inadimplente causa ao utilizar
serviços pelos quais ele, de fato, não
contribui para manter. Nesta edição,
esclarecemos um pouco mais sobre
essa questão, que continua gerando
polêmica e que, recentemente foi
objeto de decisão do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo.
Desejamos a todos uma boa leitura!
Giovani Oliveira
Gerente do Schneider
Advogados Associados
Provas no processo
do trabalho
É notório que a Justiça do Trabalho
se constitui como a Justiça detentora de
maior vulto de ações em todo nosso ordenamento jurídico, levando-nos a crer
que se torna indispensável a adoção de
cautelas por parte do empregador, quando do recebimento da notificação para
comparecimento à audiência trabalhista, bem como sobre as provas a serem
produzidas no processo. Sendo a prova
o meio pelo qual a parte busca evidenciar ao juiz sobre a veracidade ou não
de determinado fato com a finalidade de
convencê-lo de sua existência ou não.
Assim, devemos esclarecer que é
indispensável o comparecimento do representante legal do empregador à audiência designada pelo juiz, acompanhado
de advogado que apresentará defesa
escrita com os documentos probatórios anexos. Temos, desta forma, que o
momento oportuno para produção da
prova documental é a audiência inicial, o
que nos leva a crer que é indispensável o
contato do representante do reclamado
com seu advogado, para juntos discernirem quais os documentos indispensáveis
para a produção da prova.
Ainda sob este ponto, realçamos que
é facultado ao sócio ser representado
por preposto que necessariamente deverá ser empregado da empresa reclamada
e conhecedor dos fatos expostos pelo
ex-empregado no processo. Isto por-
que, ao ser questionado em juízo
acerca de detalhes
do extinto contrato
de trabalho, deverá ser preciso sob
pena de serem
considerados
verdadeiros
os fatos declinados pelo ex-empregado
e, consequentemente, acarretar a condenação do réu.
Em se tratando de adoção de cautelas no processo do trabalho, outro aspecto que entendemos ser de extrema
relevância pontuar refere-se à produção de prova testemunhal. Sendo esse
tipo de prova o “coração” do processo
do trabalho, deverá o representante legal do empregador apresentar ao seu
advogado os nomes das testemunhas
que comparecerão em juízo para prestar depoimento. Elas deverão ter idade
de 18 anos ou mais, ter conhecimento
dos fatos inerentes ao processo e ter presenciado o reclamante exercendo suas
atribuições na empresa, além de possuir
total imparcialidade no momento de seu
depoimento.
De todo, podemos concluir que, adotando as cautelas devidas no que se refere à produção de provas no processo do
trabalho, certamente se minimizarão os
riscos de condenação judicial.
Decisão TJ/SP: proibição de uso de
áreas comuns pelo inadimplente
O Código Civil Brasileiro determina
que o condômino que não paga em dia
sua quota-parte nas despesas condominiais, além de ter de pagar multa e juros
sobre seu débito (artigo 1.336, § 1º, do
Código Civil), também pode ser proibido
de participar ou votar em Assembléias
Gerais do condomínio (artigo 1.335, III,
do Código Civil). Todavia, questionase: poderia o inadimplente também ser
proibido de utilizar determinadas partes
comuns do prédio como punição adicional ao seu comportamento irregular?
Segundo recente decisão do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo (TJ/SP), a
resposta seria positiva.
No caso do julgamento mencionado
(Apelação Cível n° 516.142-0), um condomínio proibiu um condômino inadimplente de usufruir dos equipamentos de
lazer do edifício que geravam despesas
para os condôminos: sauna, salão de
festas, equipamentos da quadra esportiva e churrasqueira. E, considerando
que tal proibição havia sido imposta por
meio de Assembléia Geral, o devedor
afetado propôs uma ação anulatória de
Assembléia condominial. Todavia, a 3ª
Câmara de Direito Privado do Tribunal
de São Paulo decidiu que não há qualquer ilegalidade nesse tipo de sanção,
desde que não alcance serviços essenciais. Pela fundamentação do acórdão,
a restrição do inadimplente em participar de Assembléias, prevista no artigo
1.335, III, do Código Civil Brasileiro��
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pode ser ampliada pela Assembléia
Geral����������������������������������
e que, além disso, é intolerável
o uso dos equipamentos de lazer pelo
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inadimplente à custa daqueles que pagam em dia as quotas condominiais.
A decisão reflete um posicionamento doutrinário já defendido por especialistas, como Hamilton Quirino Câmara
(Condomínio Edilício. 2ª edição. Rio de
Janeiro: Lumen Juris, 2007) e Marcos
Eduardo Goiana Fedozzi (Condomínio
Edilício do Novo Código Civil. Rio de
Janeiro: Forense, 2007). Essa corrente
se fundamenta no fato de que existem
serviços essenciais e não essenciais em
um condomínio e, enquanto os primeiros não podem ser interrompidos em
nenhuma hipótese, os últimos podem,
se houver motivo justo e relevante.
“Medida
não deve ser
aplicada ao
uso de serviços
essenciais”
Por outro lado, autores como João
Batista Lopes (Condomínio. 10ª edição. São Paulo: Revista dos Tribunais,
2008), Carlos Alberto Dabus Maluf e
Márcio����������������������������
Antero Motta Ramos Marques�
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Condomínio�������������������������
Edilício no Novo Código�
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Civil. 2ª edição. São Paulo: Saraiva,
2006) sempre sustentaram que tal proi-
bição é ilegal por afetar direitos inerentes à propriedade do devedor (direito
fundamental previsto no artigo 5°, XXII,
da Constituição Federal), devendo o
condomínio se socorrer em outras penalidades expressamente previstas no
Código Civil, na Convenção do condomínio e, como medida definitiva, na
ação judicial de cobrança de quotas.
Por fim, conclui-se que, mesmo
que se admita a possibilidade jurídica
de se proibir o inadimplente de utilizar
serviços não-essenciais do condomínio,
como salão de festas ou churrasqueira,
três cuidados básicos devem ser observados: (i) previsão de tal proibição
na Convenção do condomínio (artigo
1.334, IV, do Código Civil); (ii) jamais
proibir o inadimplente de usar serviços
essenciais ou inerentes ao seu imóvel
(água, gás, elevador, interfone, vaga
da garagem, acesso ao apartamento
etc.); e (iii) extremo cuidado ao chamar
atenção do inadimplente e/ou de seus
dependentes em público, quando estes
estiverem utilizando serviços não-essenciais sem ter o direito, uma vez que a
forma de abordagem pode gerar condenação ao pagamento de indenização
por danos morais eventualmente sofridos pelo devedor e seus dependentes.
E se realmente a decisão do Tribunal de
Justiça de São Paulo não representar
um evento isolado, os condomínios terão mais uma ferramenta de combate à
inadimplência.
A importância das Convenções dos
denominados “Condomínios Clube”
Gerson
Ribeiro*
Uma parte
considerável dos
problemas que
afligem os grandes condomínios
são aqueles relacionados à convivência de seus moradores, impasses
no dia-a-dia da vizinhança. No entanto, muitos deles poderiam ser evitados
através da existência de normas internas que, efetivamente, disciplinassem
as regras de conduta e as sanções que
os infratores estariam sujeitos.
Com efeito, existindo o denominado Condomínio Clube, que é aquele
composto de vários blocos e com uma
área comum que se assemelha a um
clube recreativo, ante a existência de
quadras poliesportivas, piscinas, salão
de festas e jogos, sauna etc., o que implica em uma universalidade de serviços
prestados pelos ditos Condomínios��
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Assim�����������������������������
, dá-se a necessidade de que
suas normas internas possuam regramento completo, bem específico para
cada área de utilização, inclusive, com
as sanções pelo não cumprimento das
normas, de modo que toda a coletividade Condominial possa usufruir dos serviços ofertados pelo Condomínio estando previamente cientes de tais normas.
Assim sendo, a Convenção e o
Regimento��������������������������
Interno mostram-se ferramentas totalmente eficazes para coibir
comportamentos que possam tornar
a vida condominial em um verdadeiro
pesadelo, com consequente perda patrimonial. Daí a extrema necessidade de
que tais instrumentos sejam elaborados
de forma detalhada, a fim de que constem normas de conduta que serão proibitivas para os condôminos e para terceiros que adentrarem no Condomínio.
Desta forma, os instrumentos de
normatização do Condomínio, que,
na verdade, são leis internas, já que
são de cumprimento obrigatória para
todos, devem conter de forma clara e
precisa comportamentos que violem a
paz condominial, tragam transtornos
aos demais, que causem profunda desarmonia, bem como as penalidades
aplicáveis na hipótese de violação. Não
são difíceis de previsão as hipóteses
de comportamentos violadores da paz
condominial, porquanto são fatos corriqueiros em qualquer Condomínio, que
todos os operadores do direito militantes na seara imobiliária podem perfeitamente listá-los.
Todavia, vale dizer que é bem
conveniente que as proibições sejam
previstas no Regulamento Interno do
Condomínio����������������������������
, pois é o instrumento mais
adequado para o regramento de detalhes da vida comunheira, deixando para
as Convenções assuntos mais complexos. Até porque com o advento da Lei
10.931/04, que alterou o artigo 1.351
do Código Civil, tem-se entendido que
o referido Regimento pode ser alterado por um quorum inferior aos 2/3 dos
condôminos, desde que haja previsão
na Convenção, o que permite maior
flexibilidade ao Regimento.
Dentre as cláusulas de maior relevância, podemos citar aquelas que
proíbem o ingresso de convidados dos
condôminos e/ou moradores nas áreas
comuns, uma vez que, normalmente,
tais fatos originam sérios litígios, sem
falar do risco à segurança, face ao
transito de pessoas estranhas nas dependências de uso comum. Também
é de suma importância a previsão do
horário de funcionamento, incluindo aí
os horários das atividades. Importante
ainda a inclusão de clausulas que digam
respeito à proibição ou não de animais
nas áreas de recreação, bem como a
fixação das multas aos infratores, por
atos isolados ou por comportamentos
reiterados.
Por fim, é de grande importância
que as incorporadoras/construtoras,
quando da instalação do Condomínio,
já apresentem a minuta da Convenção
para a aprovação com as clausulas necessárias ao bom desenvolvimento do
Condomínio, de modo que, desde a
sua instalação, todos os condôminos
possam usufruir o bem coletivo com a
harmonia que se faz necessária.
* Gerson Ribeiro é advogado do
Schneider Advogados Associados
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Síndico agride moradora em
condomínio
A dona de casa Maria Inácia da Silva,
de 50 anos, ficou cega do olho direito
depois de ser golpeada pelo síndico
do prédio de onde mora, no conjunto
Medeiros��������������������������
Neto, no bairro de Santa
Amélia, em Maceió (Alagoas). A agressão aconteceu por um motivo banal.
Vizinhos confirmam que o síndico,
Leandro Almeida, partiu para o ataque
ao saber que a moradora sugeriu uma
simples reunião de condomínio para
discutir o roubo de um registro de água.
Segundo Maria Inácia: “eu só comentei
com os vizinhos que a gente deveria�
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conversar com ele para resolver a
questão do registro e ainda estou sem
acreditar que hoje estou aqui sem a
visão deste olho”. O marido dela, o
servidor público Luiz Alberto Batinga,
de 51 anos, também foi agredido,
conseguiu se defender, mas não evitou
o golpe na mulher.
Fonte: O Globo Online
Seguradora é condenada a
pagar indenização à família
de jovem acidentada
Uma seguradora foi condenada a pagar
uma indenização de R$ 50 mil para
a família de uma menina que sofreu
afogamento na piscina de um condomínio, em São Paulo. A Quarta Turma do
Superior�����������������������������������
Tribunal de Justiça (STJ) seguiu,
por maioria, o voto do relator da matéria,
o desembargador convocado do Tribunal
Regional Federal Carlos Fernando
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Mathias�������������������������������
(Recurso Especial n° 1081432).
Em janeiro de 1998 a vítima, então com
10 anos, foi nadar com irmãos e amigos
na piscina do condomínio. Naquele
momento era executada uma limpeza,
com equipamento adquirido poucos
meses antes pelo condomínio. O cabelo
da vítima foi sugado por uma bomba
de sucção e ela sofreu afogamento. O
acidente deixou-a em estado vegetativo
permanente e necessitando de constantes cuidados médicos. Mais tarde ficou
determinado que o equipamento era
excessivamente potente para o tamanho
da piscina e que teria sido instalado sem
o acompanhamento técnico adequado.
O condomínio tinha contratado uma
seguradora para dar cobertura em caso
de danos nas suas dependências.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
Apresentação do cheque prédatado antes do prazo gera
dano moral
Apresentar o cheque pré-datado antes
do dia ajustado pelas partes gera
dano moral. A questão foi sumulada
pelos ministros da Segunda Seção
do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
em votação unânime. A questão vem
sendo decidida nesse sentido há muito
tempo. Entre os precedentes estão
os Recursos Especiais n° 16.855 e n°
213.940. A nova súmula ficou com a
seguinte redação: “caracteriza dano
moral a apresentação antecipada do
cheque pré-datado”.
Locador está desobrigado
de receber imóvel em que
ex-inquilino deixou bens
Ex-locatária não consegue rescindir
decisão que reconheceu o direito
das locadoras de não aceitar como
entregue o imóvel no qual a inquilina
deixou bens quando da entrega das
chaves. A Terceira Seção do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou a ação
rescisória (n° 3720) com esse fim. A
discussão judicial teve início em uma
ação de consignação de chaves da
locatária contra as locadoras, diante da
recusa destas em recebê-las. A primeira
instância considerou que quem loca o
imóvel não pode compelir os proprietários a receber um bem não efetivamente desocupado.
Entre os bens deixados dentro do
imóvel, estavam um cofre de algumas
toneladas, armário, televisores, equipamentos e diversos armários de metal.
Para o juiz, se o imóvel não foi desocupado pela inquilina, é justa a recusa
no recebimento das chaves, decisão
posteriormente mantida pelo tribunal
estadual e pelo STJ em sede de recurso
especial. Foi contra essa última decisão
que a locatária ajuizou ação rescisória
tentando revertê-la.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
Informe Jurídico na Internet
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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