Pró-Reitoria de Graduação
Curso de direito
Trabalho de Conclusão de Curso
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO
Autor: José Luís Laquiman
Orientadora Prof. Clarissa Teixeira Karnikowski
1
Brasília - DF
2012
UNIVERSIDADE CATÓLICA DE BRASÍLIA
JOSÉ LUÍS LAQUIMAN
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO)
BRASÍLIA
2012
2
JOSÉ LUÍS LAQUIMAN
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO)
Monografia apresentada ao curso de
graduação em Direito da Universidade
Católica de Brasília, como requisito
parcial para obtenção do Título de
Bacharel em Direito Civil.
Orientadora: Prof. Clarissa Teixeira Karnikowski
BRASÍLIA
2012
3
JOSÉ LUÍS LAQUIMAN
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO)
Monografia apresentada ao curso de
graduação em Direito da Universidade
Católica de Brasília, como requisito
parcial para obtenção do Título de
Bacharel em Direito Civil.
Aprovada pela Banca Examinadora em ------ de -------------------- 2012.
_________________________________________________
Orientadora. Prof. Clarissa Teixeira Karnikowski
___________________________________________
__________________________________________
4
AGRADECIMENTOS
Primeiro lugar a DEUS, por ter me proporcionado mais essa
oportunidade, por estar aqui, trabalhando em prol do senhor, me dando forças
para que eu enfrente as dificuldades da vida.
Aos meus adorados pais Salustiano Laquiman e Carminha Vergara
Laquiman que DEUS o tenha e que foram grandes lutadores, na sua passagem
aqui na terra.
A minha adorada esposa Hiolanda Ribeiro Laquiman e minhas filhas
Mariana Laquiman e Hilana Ribeiro Laquiman, as pessoas com que eu me
dedico o meu amor e afeto.
Ao meu amigo Fábio Diniz Portella que sempre nas suas horas vagas se
dedica ao bem das pessoas.
E a todas as pessoas que de certa forma cooperaram para minha
caminha que não é nada fácil.
Obrigado meu Deus por ter colocado essas pessoas boas no meu
caminho, fazendo com que eu compartilha a minha felicidade.
5
Sumário
Introdução --------------------------------------------------------------------------------------- 07
1 – Condomínio Edilício --------------------------------------------------------------------- 09
1.1 – Natureza Jurídica ---------------------------------------------------------------------- 14
1.2 – Histórico do Condomínio Edilício -------------------------------------------------- 16
1.3 – Órgãos Administrativos do Condomínio ----------------------------------------- 17
1.3.1 – Síndico --------------------------------------------------------------------------------- 20
1.3.2 – Conselho Fiscal --------------------------------------------------------------------- 23
1.3.3 – Conselho Consultivo --------------------------------------------------------------- 25
2 – Assembleias de Condomínio --------------------------------------------------------- 26
2.1 - Tipos de Assembleia ------------------------------------------------------------------ 32
2.2 - Convenções de Condomínio -------------------------------------------------------- 36
2.3 - Regimento Interno --------------------------------------------------------------------- 37
3 - Fração Ideal -------------------------------------------------------------------------------- 38
4 - A Escolha do Síndico -------------------------------------------------------------------- 40
5 – O Problema da Remuneração do Síndico ----------------------------------------- 43
Conclusão --------------------------------------------------------------------------------------- 44
Referências ------------------------------------------------------------------------------------- 46
6
INTRODUÇÃO
Dando ênfase a minha monografia, vamos dar uma introdução falando
sobre o desenvolvimento do que venha a ser condomínio edilício.
De acordo com a primeira, existe no condomínio um único direito,
indistintamente outorga a todos os condôminos, mas cujo exercício se limita
pelos direitos dos demais consortes. Subsiste assim, para cada condômino, um
direito de propriedade sobre toda a coisa: o condomínio não é outra coisa
senão o concurso de vários direitos iguais de propriedade sobre a totalidade da
coisa. Desse sentir é Scialoja, para quem o condomínio constitui relação de
igualdades, que mutuamente se limitam.
LEVENHAGEN in Código Civil, Comentários Didáticos, Editora Arlas,
1995, leciona que:
“condomínio ou com propriedade vem a ser a comunhão de várias
pessoas sobre o direito de propriedade”.
A questão do condomínio é assunto que tem merecido especial atenção
de juristas e tratadistas, pela presumida ou aparente contratação que pode
haver, levando em conta que o exclusivismo é um dos atributos da
propriedade. Se o domínio é exclusivo, como há de se conceber a possibilidade
de haver várias pessoas possuindo a mesma coisa? Essa a grande
interrogação que tem dado margem ao surgimento de várias teorias em busca
de uma explicação conciliatória, teorias essas que, pelos seus fundamentos,
podem resumir-se em dois grupos: a teoria da propriedade integral ou total e a
teoria das propriedades plúrimas parciais.
O Código Civil Brasileiro, Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que
entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 20031, a mesma possui três
seção:seção I, “do Condomínio Edilício” que vai do artigo 1.331 ao artigo 1.346,
e a seção II, “da Administração do Condomínio” que vai do artigo 1.347 ao
1
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
7
artigo 1.356, e a seção III, “da Extinção do Condomínio” que vai do artigo 1.357
ao artigo 1.358.
Este trabalho tem como objetivo analisar a remuneração do síndico e os
órgãos que compõe o condomínio edilício, fazendo um breve desenvolvimento,
porém dando ênfase aos requisitos da assembleia geral que é considerado o
órgão máximo do condomínio, visto que através dela se manifesta a
vontadedos condôminos sobre todos os assuntos pertinentes aos interesses
comuns, tendo ela a função de decidir sobre qualquer matéria referente aos
assuntos administrativos de ordens internas e legislativas, principalmente ao
que tange a remuneração do síndico.
Verificando a importância das deliberações das reuniões estarem de
acordo com os requisitos posto em pauta, bem como de acordo com o
dispositivo da lei ou a convenção do condomínio e o regimento interno, sobre
pena de qualquer irregularidade, o Código Civil de 2002 e a Lei 4.591/64 são
bem claras, devido as suas deliberações tornarem nulas.
Ao destacarmos o trabalho, através do entendimento deconceituados
doutrinadores
especializados
no
assunto
bem
como
comentários
de
jurisprudências atuais relevantes ao assunto.
8
1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Com a entrada em vigor do código civil, não fez com que revogasse
totalmente a lei anterior, ele simplesmente deu uma reforçada na lei do
condomínio e o que relata Caio Senni Assis.
O novo código civil, lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, em vigor
desde 11 de janeiro de 2003, trouxe grandes inovações no instituto do
condomínio, de forma a representar um avanço que atende aos anseios sociais
e coloca os entendimentos jurisprudenciais em evidencia, devido à coerência
dos julgamentos dos aspectos polêmicos e lacunosos da lei com o novo
ordenamento jurídico2.
A instituição do condomínio está prevista no art. 1.332 que estabelece
que o condomínio por unidades autônomas constituir-se-á por ato entre vivos
ou por testamento, com registro obrigatório no cartório de registro de imóveis,
dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns,
atribuída a cada unidade, dispensando-se a sua descriminação3.
CAIO SENNI ASSIS devido ao seu entendimento os condôminos tem
que estar reunidos com o mesmo objetivo comum.
Conceitua-se condomínio como a propriedade de utilização comum de
dois ou mais sujeitos sobre a mesma coisa, os quais são denominados
condôminos4.
O Prof. Washington de Barros Monteiro, focalizando o assunto sobre os
edifícios de apartamentos, explica:
Essa modalidade especial de condomínio surgiu depois da guerra de
1914-1918, em consequência da crise de habitações, que fez desaparecer o
2
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
Vale do Mogi, 2003. p. 11, p. 12 e p.13.
3
MALUF, Carlos Alberto Dabus, Marcio Antero Motta Ramos Marques. O condomínio edilício
no novo código civil, São Paulo: editora saraiva, 2004, p. 21.
4
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
Vale do Mogi, 2003. p. 11.
9
equilíbrio entre a oferta e a procura e se agravou com a legislação de
emergência sobre o inquilinato, indefinidamente prorrogada, restringindo-se o
número de construção5.
CAIO SENNI ASSIS, explicando o condomínio no seu entendimento de
forma acrescentar temos duas teorias que são aplicáveis6:
1 – Teoria das propriedades plúrimas parciais, onde cada condômino é
proprietário de sua parte ideal, sendo o condomínio a reunião das frações de
cada condômino7.
2 – Teoria da propriedade integral, onde o condomínio é uma relação de
igualdade de direitos, limitados reciprocamente entre os condôminos8.
Wilson de Souza Campos Batalha, detendo-se em minucioso estudo
sobre habitação, na antiguidade, oferece-nos ampla visão histórica do
condomínio em edificação. Em sua monumental obra loteamentos e
condomínios.
A copropriedade em edifícios urbanos, divididos em andares ou
apartamentos, é conhecida desde longa data. Houve, mesmo, quem
sustentasse que a copropriedade horizontal remonta a mais alta antiguidade,
sendo praticada há perto de cinco mil anos, na cidade de Babilônia, de onde
passou a ser imitada na Palestina, na Caldeia, no Egito e na Antiga Roma9.
O condomínio pode nascer de varias formas, desde o contrato de
pessoas, com a morte, através da herança e entre outros que poderão surgir.
O condomínio pode nascer de um contrato (comunhão convencional), de
herança ou de outro acontecimento, em que não haja concurso de vontades
5
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 34. Ed. São
Paulo: Saraiva, 1998, p. 19.
6
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
Vale do Mogi, 2003. p. 11.
7
Idem.
8
Ib Idem.
9
BATALHA, Wilson de Souza Campos. São Paulo: Max Limonad, 1953. T. 1, p. 18.
10
(comunhão eventual ou incidente). Pode abranger a totalidade da coisa ou
apenas uma parte, como no condomínio de paredes e tatumes10.
ANTÔNIO JOSÉ FERREIRA CARVALHO no seu contexto explica com
essa mudança no código civil de 2002 trouxe muitos benefícios para o
condomínio edilício, não revogando totalmente a Lei 4.591/64.
O condomínio imobiliário, ou edilício, é atualmente regido pelo Código
Civil Brasileiro, Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor
no dia 11 de janeiro de 200311.
ANTÔNIO JOSÉ FERREIRA CARVALHO destaca mais elaborado o seu
entendimento.
Anteriormente o condomínio edilício era regido pela lei nº. 4.591, de 16
de dezembro de 1964, não foi inteiramente revogada, eis que há, ainda, artigos
que não foram objeto de nova disciplina no Código Civil12.
CLÓVIS BEVILÁQUA in Código Civil dos Estados Unidos do Brasil,
editora rio, edição histórica, leciona com a comunhão de dois ou mais
condôminos que “o condomínio ou co-propriedade é a forma anormal de
propriedade, em que o exerça com exclusão dos outros. São dois ou mais
sujeitos que exercem o direito simultaneamente13 ”.
ANTÔNIO JOSÉ FERREIRA CARVALHO destaca mais ainda, o decreto
5.481/28 anterior à lei 4.591/64, que era regido o condomínio e que hoje vem
representado no novo código civil nos artigos abaixo a seguir.
No código civil a matéria vem disciplinada nos artigos 1.314 a 1.358,
anteriormente a vigência da lei nº. 4.591/64, os condomínios eram regidos pelo
decreto lei 5.481, de 25 de junho de 192814.
10
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
Vale do Mogi, 2003. p. 13.
11
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 06.
12
Idem
13
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina, Jurisprudência e Prática:
Vale do Mogi, 2003. p. 12.
14
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. P. 06.
11
Com o advento da Lei n°. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe
em seu art. 1°, sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias trás no seu contexto o que podemos especificar juntamente com a
Lei e a jurisprudência de forma bem clara a definição de condomínio e trazendo
alguns requisitos das garagens.
No art. 1°. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em
parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade
autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Jurisprudência:
“CONDOMÍNIO – Unidade condominial – Desvinculação do conjunto –
Impossibilidade, ainda que com a anuência dos demais condôminos – Artigo 1°
da Lei Federal n° 4.591 de 1964 JTJ 132/74”.
Art. 2° Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua
destinação, inclusive (vedado) edifício-garagem, com ressalva das restrições
que se lhe imponham.
Jurisprudência:
“CONDOMÍNIO – Garagem – Vaga – Especificação como unidade
autônoma e não como acessório do principal – Cabimento – Artigo 2° da Lei
Federal n° 4.591 de 1964 – Possibilidade jurídica da outorga de escritura
definitiva ao adquirente de garagem – Recurso não provido JTJ 128/64”.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como
objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo
sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à
unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
12
fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a
outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que
corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).
“Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir se
á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos,
os possuidores”. (Código Civil de 2002, art. 1.338).
No Código Civil de 2002, no seu artigo acima citado nos diz que as
garagens podem ser alugadas a condôminos e a qualquer pessoa estranha ao
condomínio, com advento da nova Lei n° 12.607 de 2012 traz no seu artigo 1°
logo a abaixo que os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou
alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na
convenção de condomínio, diferentemente das unidades autônomas.
§ 1o
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção
de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).
Jurisprudência:
“EXECUÇÃO. IMPENHORABILIDADE. LEI N° 8.009, de 23.03.90. VAGA
DE GARAGEM. O boxe de estacionamento, quando individualizado como
unidade autônoma no Registro de Imóveis (art. 2°, §§ 1° 2°, da Lein° 4.591, de
16.12.64), é suscetível de penhora sem as restrições apropriadas ao imóvel de
moradia familiar. Precedentes. Recurso especial conhecido e provido. Decisão.
Por unanimidade, conhecer do recurso e dar lhe provimento. (STJ – RESP
13
182451 – Proc. 1998.00.53257-9 – SP – QUARTA TURMA – Rel. BARROS
MONTEIRO – DJ DATA: 14.12.1998, p. 254)”.
1.1. NATUREZA JURÍDICA
De acordo com Caio Mario da Silva Pereira – “o condomínio não é,
contudo, uma pessoa jurídica.” Em seguida, acrescenta: “Embora não seja uma
pessoa jurídica, no condomínio há que decidir da mesma forma que quanto a
ela, tudo que consulta aos interesses gerais...” É ainda o eminente civilista
quem afirma: “O direito brasileiro, sem atribuir embora personalidade jurídica
ao condomínio, é mais decisivo que outras legislações” (condomínio e
incorporações. 10. Ed. Rio de janeiro: forense, 1997. p. 184)15. O legislador
teve esta oportunidade e não o fez de incluir a personalidade da pessoa
jurídica quando houve a mudança do novo código civil referente ao
condomínio.
AGNALDO CELINO DE SOUZA, cita logo após o parágrafo a baixo,
juntamente com os juristas que fazem parte desse dispêndio de citações que
não foi atribuído ao condomínio à personalidade jurídica, continua sendo o
único parecendo quase uma pessoa jurídica.
O legislador, ao regular o condomínio em edificações, não lhe conferiu o
atributo da personalidade. A jurisprudência também tem seguido a trilha do
legislador. A doutrina tem formulado diversas concepções teóricas. Entretanto,
quase todos os juristas são unânimes em não reconhecer o condomínio como
pessoa jurídica. Entre os nacionais, lembramos os nomes de Caio Mario da
Silva Pereira, Washington de Barros Monteiro, Silvio Rodrigues e Roberto
Barcellos de Magalhães. Léon Hennebicq, jurista belga, citado pelo primeiro e
último desses civilistas, menciona, em seus trabalhos, a teoria das
universalidades para explicar a natureza jurídica do condomínio. Contudo,
15
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 23.
14
enquanto a doutrina ainda não vislumbrou uma teoria que continua sendo
direito real sui generis, mais se parecendo uma quase pessoa jurídica16.
Os condôminos não estabelecem vínculo societário. Há, no condomínio,
uma comunhão de uso das partes comum torna-se necessário e inexorável ao
terreno em que se acha constituído o edifício. A lei outro lado, considera cada
unidade uma propriedade autônoma. Cada condômino é titular de direito de
sua propriedade imóvel e só pode fazer uso das áreas e partes comuns
juntamente com outros condôminos17. O legislador quer nos mostrar que só a
unidade é de propriedade autônoma e a parte comum do condomínio é de
todos os moradores que ali compartilhem juntamente com os outros
moradores.
Embora haja semelhança, não há sociedade entre os condôminos. As
sociedades e associações são organizações de pessoas que se juntam com
fim determinado. Apresentam-se diante de terceiros como se fosse uma única
pessoa, com personalidade diferente da de seus participantes. O condomínio
em edificações não se confunde com a sociedade imobiliária18.
O condomínio pode pertencer a varias pessoas individuais ou a uma
pessoa jurídica. Nem por isso será dotado de personalidade. Esta, como vimos,
é pura criação da lei. No condomínio, não há affectio societatis. O vinculo
jurídico que une os condôminos é real; o obrigacional, existente na relação
condominial, é devido certamente à participação de cada morador no rateio das
despesas com a manutenção ou conservação das áreas e partes comuns19.
Ensina CLÓVIS BEVILÁQUA no seu contexto que:
“O condomínio difere da sociedade, embora haja algumas semelhanças
entre as duas formas jurídicas, em que as relações dos sócios nascem do
contrato social e as do condomínio originam-se da situação da coisa
16
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº
4.591, de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição
Revista e Ampliada, Jurídico Atlas, p. 23.
17
Idem.
18
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 25.
19
Idem.
15
pertencente a mais de um proprietário” (Direito das coisas. 5. Ed. Rio de
Janeiro: Forense, s. d., v. 1, p. 220).
Na sociedade de pessoas, é formada por cotas, a uma forma de
distinção bem definida apesar de ter uma semelhança, com a morte de um dos
sócios a sociedade de pessoas se dissolve e no condomínio não podemos falar
em dissolver, porque com a morte de um condômino o condomínio continua
existindo, através dos herdeiros, que passa a ter a responsabilidade sobre o
bem.
Lei nº. 10.406, de janeiro de 2002, Seção V, da resolução da sociedade
em relação a um sócio, art. 1.028. No caso de morte de sócio, liquidar-se-á sua
quota, salvo:
I - se o contrato dispuser diferentemente;
II - se os sócios remanescentes optarem pela dissolução da sociedade;
III - se, por acordo com os herdeiros, regular-se a substituição do sócio
falecido.
1.2. HISTÓRICO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O hoje intitulado condomínio edilício, também conhecido como condomínio
em
plano,
horizontal,
propriedade
horizontal,
propriedade
em
planos
horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares ou, como preferia
chamar Washington de Barros Monteiro com suas pequenas palavras ao seu
ver o “condomínio em edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a
proprietários diversos”20, é uma modalidade especial de condomínio, que surgiu
depois da guerra de 1914-1918, em razão da grave crise habitacional - que
provocou o desequilíbrio entre a oferta e a procura-, agravada por uma
legislação de emergência sobre as relações locatícias, muitas vezes
20
Monteiro Washington de Barros, Curso de direito civil: direito das coisas, 37. Ed., atual. Por
Carlos Alberto Dabus Maluf, São Paulo: Saraiva, 2003, v. 3, p. 221.
16
prorrogada, o que diminuiu, em muito o número de construções 21. Fazendo
crescer o grande empreendimento imobiliário com a especulação de oferta
aumentando cada vez mais.
Essa nova legislação que passou regular a matéria foi, a princípio, recebida
com
receio, pois temiam-se
conflitos econômicos entre
os diversos
proprietários, com a inevitável repercussão no judiciário. Pensava-se que ela se
converteria em fonte de choques e intermináveis demandas, e isso infelizmente
se confirmou, pois são muitos os litígios oriundos das relações condominiais22.
A lei n. 4.591/64 atendeu à necessidade de regulamentação do condomínio
em plano horizontal, e na época da sua edição, mostrou-se um diploma legal
avançado. De há muito, contudo, já estava a exigir reformas, mormente para
preencher lacunas atinentes a novos fenômenos dentro do principio
condomínio que regula, bem como para atender às novas modalidades de com
propriedade e, ainda em face da necessidade de adaptação à disciplina
protética do consumidor. O código civil de 2002, procurando preencher essas
lacunas23, regulamenta expressamente o condomínio edilício nos artigos nº.
1331 a 1358 do novo código civil de 2002, trazendo inovações.
1.3 – ÓRGÃOS ADMINISTRATIVOS DO CONDOMÍNIO
A administração do condomínio será exercida pelo síndico, pelo
conselho fiscal e pelas assembleias gerais, que terão como norma primeira a
convenção e o regimento interno24, aonde vão regulamentar as suas normas do
condomínio, não indo de encontro a lei especifica.
21
Maluf, Carlos Alberto Dabus, O condomínio edilício no novo Código Civil/ Carlos Alberto
Dabus Maluf, Marcio Antero Motta Ramos Marques. – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 1.
22
MALUF, Carlos Alberto Dabus, Marcio Antero Motta Ramos Marques. O condomínio edilício
no novo código civil, São Paulo: editora saraiva, 2004, p. 4.
23
VENOSA, Silvio de Salvo Venosa, Direito Civil: direitos reais, 2, Ed., São Paulo: Atlas, 2002,
p. 284.
24
Maluf, Carlos Alberto Dabus. O condomínio no novo código civil, São Paulo: saraiva, 2004.
P. 95.
17
A administração do condomínio é regulada em seção própria do Novo
Código Civil de 2002, nos seus artigos nº. 1.347 a 1.356, que serão analisados,
a seguir, minuciosamente25.
Antes, porém, vamos analisar a convenção e o regimento interno do
condomínio, que são as regras que vão reger o seu dia a dia, reguladas pelos
artigos nº. 1.333 e 1.334 do Novo Código Civil de 200226.
A Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Seção I, disposições gerais, o
legislador abordou de forma bastante clara como o regimento interno e a
convenção do condomínio pode se destacar na falta de alguns dos requisitos
podem se tornar nulas as assembleias na sua elaboração.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornase, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do
condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
25
Maluf, Carlos Alberto Dabus. O condomínio no novo código civil, São Paulo: saraiva, 2004.
P. 95.
26
Idem.
18
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada
pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao
mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
19
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção,
não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
1.3.1 – SÍNDICO
Vamos deixar que mestre Aurélio Buarque de Holanda (novo dicionário
da língua portuguesa. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1975.) responda aoleitor.
Diz o mestre:
“Síndico é o individuo escolhido para zelar ou defender os interesses
duma associação, duma classe. Nos edifícios em que há condomínio, pessoa
escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e da administração do
imóvel”27.
Jurisprudência:
Responsabilidade
civil
–
seguro-responsabilidade
civil-condomínio
síndico – condomínio – despesa – condomínio-seguro obrigatório-dever do
síndico-omissão na renovação-é dever do síndico efetuar o seguro obrigatório
das unidades autônomas em partes comuns do prédio(art. 13 da lei nº. 4.591)
acarretando à omissão a responsabilidade do condomínio pelos danos que
venham ocorrer a condômino decorrente de incêndio no interior da unidade
autônoma. Provimento parcial do recurso do condomínio e não conhecimento,
por intempestivo, dos recursos dos condôminos.
(TACRJ- AC 3312/94-(Reg.3776-3)-Cód. 94.001.03312 – 8ª C.- Rel. Juiz
jayro Ferreira – J. 21.09.1994) (Ementa 38641).
27
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 118.
20
Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia
que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
Como representante legal, o síndico desempenha a função básica,
fundamental, que consiste, conforme a lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de
1964, o art. 22, § 1º, “a”, em:
“Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das
atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção.”
Lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio que antecede o:
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do
condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora
dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das
atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
21
Souza, Agnaldo Celino de, nos traz no seu capitulo os atosproibidos ao
síndico que devem ser seguido á risca, apôs ser nomeado o administrador do
condomínio:
O exercício efetivo da função do síndico manifesta-se por atos de
administração ordinária. Estes são os necessários à conservação das coisas
comuns do condomínio, para que haja bom funcionamento dos serviços, bem
como para que haja moralidade e segurança no ambiente coletivo. Estes atos
estão previstos na lei e na convenção28.
Ao síndico, devido ter suas restrições, falta legitimação para o exercício
de determinados atos. Assim, a convenção nunca poderá conferir ao síndico a
faculdade de entrar nas unidades autônomas ou impedir, de forma arbitrária o
uso das partes comuns a qualquer condômino29. Ao síndicoé vedada certas
limitações como adentrar nas unidades autônomas sem consentimento do
morador, poderá configurar invasão de domicilio, só em caso extremos, e pode
responder civil e penalmente.
Diz o insigne magistrado:
“seguiu o pensamento do anteprojeto”
Ora, este foi de autoria do professor Caio Maia da Silva Pereira,
renomado jurista, que, em sua obra clássica, assim se pronuncia:
“Preenchendo lacuna do Decreto nº. 5.481/28, a lei do condomínio e
incorporações atribui ainda à Assembleia, pela forma e nas condições previstas
pela convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos
presentes (art. 22, § 5º), deliberar a sua destituição” (condomínio e
incorporações, 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 190)30.
28
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 123.
29
Idem.
30
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 128..
22
Ao lado dessas abalizadas opiniões, que sobressaem pela competência
de seus expositores, consignamos outras como a de Marco Aurélio S. Viana,
quando comenta em sua obra a possível destituição do síndico:
“E por ser uma deliberação de importância é que a convenção de
condomínio deverá dispor sobre as condições da destituição, ou seja, sobre o
quórum e a forma de deliberar sobre a matéria. E, prevendo uma possível
omissão, estabelece que, no silêncio do estatuto, a decisão ficará a cargo dos
votos de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes à Assembleia Geral
especialmente convocada para esse fim” (Manual do condomínio e das
incorporações imobiliárias. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1882. p. 64)31.
O síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não
administrar conveniente o condomínio poderá ser destituído, pela forma e sob
as condições previstas na convenção ou, no silêncio desta 32. Para que o
síndico, não seja de imediato a destituição do condomínio.
1.3.2 - CONSELHO FISCAL
Serve para examinar as contas e emitir parecer sobre elas, deve o
condomínio criar o conselho fiscal, composto de três membros, que a
assembleia deverá eleger cujo mandato é de no máximo dois anos, não precisa
necessariamente coincidir com o mandato do síndico, pois estas funções são
independentes, onde o síndico exerce a função de administrador e o conselho
fiscal de gestão financeiro do condomínio33, é a fala de Carlos Alberto Dabus
Maluf, no seu contesto, nos mostrando a função do síndico e do conselho
fiscal, para que não haja conflito um querendo fazer o papel do outro.
Antônio José Ferreira Carvalho destaca:
31
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 128.
32
Maluf, Carlos Alberto Dabus. O condomínio no novo código civil, São Paulo: saraiva, 2004.
P. 109.
33
MALUF, loc. Cit. P. 95.
23
No caso da inexistência de subsíndico, é recomendável que a
convenção preveja, ou mesmo a Assembléia Geral, que o presidente do
conselho fiscal seja o eventual substituto do síndico em seus impedimentos.
Quando digo substituto do síndico em seus impedimentos. Quando digo
substituto eventual é porque, quando da eleição daquele, não era essa a sua
função precípua34.
Apôs a análise das contas, o conselho fiscal emite parecer, no sentido
de orientação dos condôminos a respeito da aprovação ou não das contas,
pois a competência de aprovação ou desaprovação das contas é da
assembleia35. A convenção poderá prever que sejam os conselheiros
remunerados ou afirmar a natureza gratuita das suas funções. No silêncio da
convenção presume-se gratuito o exercício de tais funções36.
O conselho fiscal não administra nem representa o condomínio, apenas
fiscaliza as contas do condomínio, na aplicação correta dos valores constantes
do orçamento do condomínio, verificando ainda a regularidade das despesas
extraordinárias. A competência do conselho fiscal é restrita, tão somente, a “dar
parecer sobre as contas do síndico”37. Nada mais, a assembleia que aprova ou
desaprova as contas do síndico.
O novo código civil de 2002, tratando do conselho fiscal trata em seu art.
1.356 dispondo que:
“art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto
de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos,
ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.
34
CARVALHO, Antônio José Ferreira, p. 27.
Santos, Ozéias J.: Condomínio no Novo Código Civil: Direito Civil: Sta Cruz da Conceição:
Vale do Mogi. 2003.
36
CARVALHO, Antônio José Ferreira, p. 27
37
CARVALHO, p. 26.
35
24
1. 3. 3 - CONSELHO CONSULTIVO
Agnaldo Celino de Souza deslumbra no seu parecer que:
O conselho consultivo é um dos órgãos que integram a administraçãodo
condomínio. Seus membros são eleitos juntamente com o síndico, por um
período nunca superior a dois anos. É facultada a reeleição. Os membros do
conselho consultivo deverão ser obrigatoriamente condôminos. Eles têm os
mesmos interesses que os demais comunheiros38.
A função do conselho consultivo é assessorar o sindico, como espécie
de consultor. Algumas convenções costumam atribuir a esse órgão colegiado
também a função de fiscalizar os atos praticados pelo síndico na administração
do prédio. É o que diz a lei nº. 4.591/64:
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho
Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único; Funcionará o Conselho consultivo como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam
respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições
específicas.
Como vemos no parágrafo único, a lei faculta á convenção poderes para
definir as atribuições específicas do conselho consultivo dentro de sua
atribuição assessorar o síndico. Assim, dentro da função específica do
conselho, cabe aos conselheiros o exame das contas com os valores de
arrecadação e de gastos mensais39.
É o que diz Agnaldo Celino de Souza:
38
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 131.
39
Idem.
25
O exame das contas, ou das pastas de documentos, é tarefa muito
simples, consiste em apurar e analisar as receitas e saber onde foram
aplicados ou gastos os valores, verificar se as receitas consignadas nos
demonstrativos apresentados condizem com a realidade dos fatos e se as
quantias dos gastos citados nos documentos têm procedência. Cabe ainda ao
conselho a análise dos orçamentos. Também a esse órgão colegiado compete
acompanhar a execução de obras, independentemente de existir comissão de
obras indicada pelo síndico40.
Conceituando o conselho consultivo em sua pronuncia:
Com efeito, o conselho consultivo é um órgão criado para deliberar
coletivamente. Em princípio, a atividade dos membros do conselho é gratuita.
Entretanto, como a atividade humana tende a ser remunerada, nada impede
que a convenção, ao definir suas atribuições, conceda-lhe pequena
remuneração41.
Art. 23 da Lei 4.591/64. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um
Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não
poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do
síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao
condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
2 – ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO
A assembleia é o órgão máximo para a deliberação e tomada de
decisões de um condomínio. Todas as decisões tomadas em assembleia
40
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 131.
41
Idem.
26
devem ser seguidas como regras, desde que baseadas nos dispositivos da
Convenção de Condomínio, à qual não podem se sobre por42.
O vocábulo assembleia de condomínio comumente se emprega para
significar reunião numerosa de pessoas para determinado fim. No condomínio,
a assembleia geral se configura como reunião de pessoas em igualdade de
situação, antecipadamente convocadas para decidirem a respeito de questões
de interesse de todos os integrantes de conjunto43.
Antônio José Ferreira Carvalho, nos mostra no seu livro que:
Assembleia Geral é a reunião de condôminos, prévia e regularmente
convocada, de acordo com o determinado em lei e na convenção, para apreciar
e deliberar sobre assuntos de interesse do condomínio44.
A assembleia de condôminos é órgão deliberativo e, portanto, soberano
em suas decisões (ver seção 14.2.2, Deliberações). Ela sobressai pela maior
soma de poderes na comunidade condominial. É na assembleia geral que
reside o poder de apreciar os assuntos relevantes e de interesse do
condomínio. Na assembleia geral, acha-se o poder legislativo da comunidade
do prédio. É da decisão dos condôminos, reunidos, que a assembleia elabora
ou altera as linhas gerais que orientam o condomínio, dentro dos princípios
legais45.
J. Nascimento Franco, com propriedade, aduz que:
“A Assembléia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que
através dela se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos sobre
todos os interesses comuns. No desempenho de suas atribuições ela funciona
como órgão deliberativo quando decide sobre assuntos administrativos, e como
42
MACHADO, João Ferreira; ARAÚJO, Edson José. Como administrar um condomínio. 2.
ed. Goiânia: AB, 2004. p. 57.
43
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 133.
44
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 33.
45
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 133.
27
Poder Legislativo quando dita normas que, com a Convenção e o Regulamento
interno, formam a legislação interna do condomínio”46.
Os condomínios quase sempre deixam de comparecer ás assembleias
gerais. Talvez ignorem a força que representam nas deliberações do plenário.
E necessário que os condôminos se conscientizem da importância de
participarem das assembleias. Estas, no mais das vezes, desempenham a
função legislativa, em um condomínio. O condômino não é obrigado a
comparecer ás reuniões, mas sua presença torna-se imprescindível, porque, de
viva voz, transmitirá suas pretensões. Sua palavra será portadora de ação em
prol de seu patrimônio47.
Antônio José ferreira Carvalho, comparando o condomínio com o poder
executivo:
Comparando, enquanto que o síndico detém o poder executivo em um
condomínio, a Assembleia Geral detém, a um só tempo, os poderes legislativo
e judiciário. Assim o dizemos, uma vez que, mesmo que na convenção estejam
previstos alguns poderes de decisão para os Conselhos, Fiscal, Consultivo etc.
no caso, por exemplo, de aprovação da contratação de obras até determinado
valor, superior ao limite concedido ao síndico, ainda assim a decisão final será
sempre da Assembleia Geral48.
Vale dizer que, embora a assembleia disponha de amplos poderes,
estes, contudo, não são ilimitados. Qualquer decisão que transponha a lei ou a
convenção estará contaminada de vício e, portanto, será nula ou suscetível de
ser anulada. A convenção encontra limitação na própria lei. Por isso o
condômino, de forma geral, não deve ser privado de exercer o direito de voto
ou de usar as coisas comuns. Essa limitação não pode ser convertida em alto
46
FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. P. 71.
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 133.
48
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 33.
47
28
de prepotência. Não pode constituir restrição geral49. Apenas de alguns
moradores.
O art. 1.354 do Novo Código Civil de 2002 dispõe que:
Art. 1.354. “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos
não forem convocados para a reunião”.
Consolida-se
o
entendimento
jurisprudencial,
prevendo
a
obrigatoriedade de que todos os condôminos sejam convocados para a
assembleia, sob pena de nulidade.
O quórum agora é qualificado nas assembleias para diversas
deliberações, sendo:
1) Aprovação da convenção – dois terços das frações ideais;
2) Imposto de multa pelo descumprimento dos deveres, se inexistente previsão
na convenção – dois terços dos condôminos restante;
3) Imposição de multa pelo reiterado descumprimento dos deveres – três
quartos dos condôminos restantes;
4) Realização de obras voluptuárias: dois terços dos condôminos;
e) Realização de obras úteis; maioria dos condôminos;
f) Realização de obras em acréscimos às já existentes – dois terços dos
condôminos;
g) Construção de outro pavimento ou no solo comum destinado a novas
unidades – unanimidade dos condôminos;
h) Transferência do poder de representação ou funções administrativas pelo
síndico, desde que permitido pela convenção – maioria absoluta;
i) Destituição do síndico – maioria absoluta;
49
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 134.
29
j) Convocação de assembleia quando omisso o síndico – um quarto dos
condôminos;
k) Alteração da convenção e regimento interno – dois terços dos condôminos;
l) Demais deliberações – 1ª. Convocação – maioria de votos que representem
a metade das frações ideais – 2ª. Convocação – maioria de votos dos
presentes;
m) Reconstrução ou venda – metade mais um das frações ideais.
O condigo civil de 2002, derroga boa parte da lei n°. 4.591/64
relativamente aos condomínios edilícios, resultando que as convenções e
regimentos devem ser alterados e aplicados.
Caio Mário da Silva Pereira trás no seu contexto os requisitos básicos,
para que a assembleia se torne válida.
Porém, para se obter validade das referidas decisões é necessário se
observar requisitos indispensáveis, tais como; prazo de convocação; formas de
convocar; quorum; deliberações de acordo com os dispositivos da convenção e
ou do Código Civil, eleição de secretário bem como de presidente da
assembleia; lavratura de ata, prazo de divulgar a ata; entre outros de suma
relevância50.
Geralmente, é o síndico quem deve convocar a assembleia. No entanto,
como vimos, nos termos do art. 25, combinado com o art. 22, § 3º, poderá ser
convocada por qualquer condômino interessado51.
Quem convocar, todavia, deverá observar o que estabelece a convenção
de condomínio a respeito. A pessoa que convoca a assembleia devera
comparecer ao local com antecedência de, mais ou menos, meia hora antes do
horário fixado para a primeira chamada, levando o livro de atas e o de
50
PEREIRA,Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. Ed. Rio de Janeiro;
Forense, 1999, p. 188.
51
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 140.
30
presença (comumente é um só). Deve também levar a documentação referente
à ordem do dia, juntamente com o edital de convocação52.
Coletadas as assinaturas dos presentes, o convocante verificará se o
quórum é suficiente para a instalação em primeira chamada. Não havendo
numero suficiente, aguardará a hora para a instalação em segunda
convocação. Daí então, com qualquer numero de presentes, declarara aberta a
assembleia. Solicitará aos presentes que indiquem um condômino para presidir
a reunião. Indicado o presidente, este pedirá ao plenário que indique um
condômino para secretariar os trabalhos. Indicado o secretario (às vezes, o
funcionário da empresa administradora secretaria os trabalhos), o presidente
solicitará que leia o edital. Cada um dos itens será submetido à apreciação e
discussão,
com
a
tomada
de
votos,
favoráveis
ou
contrários53.
Obrigatoriamente o síndico tem que comunicar todos os moradores,
informando no quadro de aviso o dia da assembleia, a falta do mesmo corre o
risco de nulidade da assembleia, tem que seguir todo um ritual para antes de
dar inicio aos trabalhos, compondo a mesa, após fazer a primeira chamada,
depois a segunda e após dar inicio aos trabalhos.
Dispõe o art. 1.352 do Código Civil que as deliberações da assembleia,
em primeira convocação, deverão ser tomadas por maioria dos votos dos
condôminos presentes e que representem, pelo menos, metade das frações
ideais componentes do condomínio, salvo quando exigido quórum especial54.
Tratando-se de deliberações da assembleia, o Código Civil dispõe em
seu art. 1352 que:
“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações
ideais”.
52
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 140.
53
SOUZA, p. 142.
54
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 37.
31
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo
e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.
Os atos e deliberações da assembleia serão, em regra, tomada em
primeira convocação, por maioria dos votos dos presentes, devido ser
impossível atingir a metade da fração ideal de votos dos condôminos
presentes.
2. 1 – TIPOS DE ASSEMBLEIA
Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, com a sua fala, destaca três
tipos de assembleia, que na verdade são realmente confirmados dois, através
de seus autores.
Muitos autores consideram que há nos condomínios edilícios três tipos
de assembleias, sendo elas: a ordinária, extraordinária e a especial, esta última
nem tão unânime, pois, alguns autores entendem que a assembleia especial
nada mais é que uma modalidade da assembleia extraordinária, entretanto tem
esta denominação porque decide assuntos altamente relevantes para a
destinação do condomínio55.
Antônio José ferreira Carvalho, no seu parágrafo relata:
As assembleias Gerais Ordinárias são as que anualmente se realizam
para conhecer e deliberar sobre os assuntos de rotina administrativa, prestação
de contas do exercício findo, aprovação do orçamento para o exercício,
financeiro subsequente e eleição de síndico, subsíndico, se houver, e conselho
fiscal56.
55
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. 8. Ed. São
Paulo: Saraiva, 2004. P. 36.
56
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 24.
32
A assembleia geral ordinária, prevista na lei n. 4.591/64 através de seu
art. 24 e no código civil de 2002 através do art. 1.350, deverá ser realizada
anualmente, devendo ser convocada pelo síndico dentro das conformidades da
convenção ou, no caso de omissão do síndico, por um quarto dos condôminos,
conforme art. 1.350 §1º, do código civil de 2002. Havendo a possibilidade de
duas assembleias ordinárias por ano, sendo que, uma deverá ser para a
prestação de contas do síndico e a outra para aprovação de receitas e
despesas (previsão orçamentária) do período anual subsequente 57.É que
geralmente a assembleia geral ordinária érealizada uma vez ao ano resolvendo
as duas situações a previsão orçamentária e a prestação de contas do síndico.
Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, diz que a assembleia geral
extraordinária se destina em aprovar asdespesas normais no condomínio,
como aquelas despesas do dia a dia dos condôminos:
A principal finalidade desta assembleia pode se resumir em: aprovar as
verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessárias ao funcionamento
normal do condomínio para a próxima gestão da administração. Exemplo:
despesas com folha de pagamento, água, luz, elevadores, manutenções,
serviços de portaria, limpeza e etc58.
Antônio José Ferreira Carvalho menciona no seu parágrafo logo a baixo
que:
As assembleias Gerais extraordinárias, que podem ser convocadas pelo
síndico, sempre na forma determinada pelo instrumento convencional, ou em
seu silêncio, por condôminos que representem pelo menos ¼ (um quarto) das
frações ideais componentes do condomínio, se reúnem para a resolução de
casos de gravidade e urgência, que não possam esperar a época da realização
da assembleia geral Ordinária, ou nos casos especialmente determinados por
convenção ou por Lei59.
BRASIL, 2002, fala como deve ser convocada a assembléia
57
PRATES, Clyde Werneck. Manual prático do condomínio. Curitiba: Juruá, 2006. P. 66.
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. 8. Ed. São
Paulo: Saraiva 2004, p. 41.
59
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 06.
58
33
A assembléia geral extraordinária, prevista no artigo 1.355 do Novo
Código Civil de 2002 dispõe que esta modalidade de assembleia poderá ser
convocada pelo síndico sempre que necessário ou por ¼ dos condôminos,
conforme dispõe o referido artigo60.
Art. 1.355 assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo
sindico ou por um quarto dos condôminos, (BRASIL, 2002, p. 204).
O artigo acima repete, na prática, disposição da mesma natureza do art.
25 da lei 4.591/64, que se encontra tacitamente revogada pelas novas
disposições do código civil de 2002, em exceção ao que diz respeito o §3º, do
art. 22 da referida lei, quando reza que esse tipo de assembleia poderá ser
convocada por apenas um condômino, sempre que assim a convenção
dispuser “[...] que dos atos do síndico caiba recurso par a assembleia
convocada pelo interessado61.”
No que se refere às deliberações desta modalidade de assembleia, há
que se salientar que a mesma deverá ter a maioria dos presentes com direito
ao voto, salvo as matérias que exijam quórum necessário, tais como:
modificação da convenção, destituição do síndico, vazamentos, entupimentos,
compra de interfone, automação dos portões, compra de móveis para o salão
de festas, pintura da fachada, entre outros62.
Outro ponto a ser relevado é que o legislador civil enfatizou a
necessidade de haver interesses gerais do condomínio que estejam a reclamar
a convocação de tal reunião, que, desta forma, não poderá ser convocada por
mero capricho ou para atender a interesses exclusivamente pessoais seja do
síndico ou dos condôminos63.
Poderíamos de forma clara e objetiva resumir tal assembleia como uma
reunião para ser convocada sempre que houver alguma necessidade no
condomínio tais como: obras com determinada urgência, mudança de algum
procedimento, reforma da convenção, entre outras já citadas. Importante
60
BRASIL, Novo código civil brasileiro: estudo comparativo com o código civil de 1916.
São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002. P. 204.
61
PRATES, Clyde Werneck. Manual prático do condomínio. Curitiba: Juruá, 2006. P. 69.
62
Idem, p. 41.
63
Ib idem., p. 69.
34
salientar que nesta modalidade de assembleia entra também as obras
voluptuárias que são de mero deleite ou receio, pois não aumentam o uso
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável.
A assembleia geral especial será realizada em casos específicos
definidos na lei, tais como:
a) Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de dois terços da
edificação;
b) Para que seja tomada uma decisão sobre demolição e ou reconstrução
da edificação, ou a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos,
arquitetônicos, quer em virtude da condenação da edificação em razão
de insegurança ou insalubridade64.
Essa modalidade de assembleia não deixa de ser extraordinária, se a
compararmos com a ordinária, o que diferencia é a relevância da matéria que é
sumamente importante para o condomínio, por isso conhecida como especial,
tal como as previstas nos artigos 1.343 e 1.357 do código civil65.
Além
destas
existe
ainda
a
assembleia
de
instalação,
de
responsabilidade das incorporadoras que deverão planejar tal assembleia junto
aos condôminos, é neste momento que os construtores transferem aos
condôminos os destinos do prédio. Os incorporadores deverão elaborar
manuais de funcionamento das unidades privativas bem como das áreas
comuns que devera ser entregue juntamente com a planta do empreendimento.
Os engenheiros e demais técnicos estão obrigados a comparecerem todos a
assembleia de instalação, pois, deverão passar aos condôminos todas as
informações úteis e necessárias66.
64
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. 8. Ed. São
Paulo: Saraiva, 2004. P. 40.
65
PRATES, Clyde Werneck. Manual prático do condomínio. Curitiba: Juruá, 2006. P. 70.
66
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004. P. 266.
35
2. 2 – CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO
Antônio José Ferreira Carvalho da uma definição de convenção:
A convenção é o instrumento básico que regula as relações entre os
condôminos, e tem força de lei, quando plenamente regulamentada, valendo
entre as partes e para com terceiros67.
A convenção é o ato de constituição do condomínio. Por exigência legal,
é documento indispensável a sua existência e jamais poderá se sobrepor à lei,
sob pena de nulidade. Será ela a lei interna do condomínio, o ordenamento que
rege o condomínio. Visa resguardar o patrimônio, a moralidade, o sossego, a
tranquilidade e a segurança nas áreas privativas e comuns68. “A convenção,
para o condomínio, é a bíblia, o estatuto, a constituição. Ali está o primeiro
fundamento no qual se encontram os direitos e os deveres de cada um”69.
É ela que regulamenta a administração e as relações entre os
condôminos, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, contando que seja subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações das frações ideais. Após 11 de janeiro de 2003, todas as
convenções antes dessa data serão de certo modo afetadas, deixando de ter
validade apenas os artigos que produzirem efeitos após sua vigência (artigos
2.035 e 2.045 do código civil). Para que a convenção tenha efeitos contra
terceiros, torna-se indispensável o seu registro no cartório de registro de
imóveis70.
Aprovada por condôminos que representam, no mínimo 2/3 das frações
ideais (art. 9º, § 2º, da lei 4.591/64 e art. 1.333 do código civil), a convenção é
uma instituição contratual “sui generis”, pois, embora deva ser cumprida por
aqueles que a subscrevam, também será oponível a terceiros, desde sua
67
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de Janeiro: 8º. Edição,
Lúmen Juris, 2004. Pagina 12.
68
CONTRERAS, Lorena del Carmen; DOLCI, Maria Inês R. Landini. Guia do condomínio. 3. Ed.
São Paulo: Globo, 2001, p. 12.
69
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004. P. 49.
70
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira, Revolucionando o condomínio. 8. Ed. São
Paulo: Saraiva, 2004. P. 34.
36
inscrição no registro de imóveis. É o chamado efeito “erga omnes”,
característico dos documentos inscritos no registro de imóveis71.
Portanto, suas normas serão obrigatórias aos proprietários, promitentes
compradores, cessionários, promitentes cessionários, bem como a qualquer
ocupante. Caso não seja registrada, a convenção terá validade entre as partes
signatárias, não sendo oponível a terceiros72.
2. 3 - REGIMENTO INTERNO
O regimento (ou regulamento) interno é parte da convenção, previsto no
art. 1.334 do código civil. Deverá ser composto de regras especificas de
convivência para o condomínio, principalmente quanto à utilização das áreas
comuns, mas também das áreas privativas, com o objetivo de evitar a
perturbação dos demais condôminos e a prevalência do bom senso73.
É o regulamento interno que estabelece o horário de silêncio, de
mudança, permanência de animais festas, uso de piscina etc.
O regimento interno não poderá conflitar com a convenção. No caso de
ocorrer conflito, a convenção deverá ser soberana. Levando em conta que o
regulamento interno também decorre de deliberações coletivas, é igualmente
ato normativo, tanto quanto a convenção, e, portanto, deve ser respeitado por
todos74.
O regimento interno do condomínio, assim como a convenção do
condomínio, também poderá ser alterado, desde que os moradoresobedecendo
ao que dispõe o art. 1.351, “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos
votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade
71
LOPES, João Batista. Condomínio. 9. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 78.
LOPES, loc. cit.
73
CONTRERAS, Lorena del Carmen; DOLCI, Maria Inês R. Landini. Guia do condomínio. 3. Ed.
São Paulo: Globo, 2001, p. 14.
74
CONTRERAS; DOLCI, loc. Cit.
72
37
dos condôminos”. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) do código civil,
ou seja, o voto de dois terços dos condôminos.
3 - FRAÇÃO IDEAL
E a parte que não é possível dividir das áreas comuns do terreno,
proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Essas informações são
encontradas na convenção. Exemplo: um apartamento com área útil de
67,26m2, área comum de 50,86m2 e área total de 118,12m2, correspondendo a
fração ideal de terreno de 0,88350% e o direito ao uso de uma vaga na
garagem75. “fração ideal” é um conceito abstrato, como diz a própria expressão
“ideal”. Conforme se depreende do art. 1.315, parágrafo único, do Código Civil,
“presume iguais as partes ideais dos condôminos76”.
Desta forma será também assim no condomínio edilício, pois cada
condômino possui uma determinada fração “ideal” em relação às partes
comuns77.
No parágrafo 3° da lei nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964,especifica
no seu artigo que,nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações
ideais de terreno específicas.(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965).
Hamilton Quirino Câmara destaca três critérios para a definição de
fração ideal:
I - A metragem de cada unidade, em relação ao todo: este foi o mais usado,
pois parte de um dado matemático, e consta na maioria das discriminações do
memorial de incorporação e nas convenções condominiais;
75
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o condomínio. 8. Ed. São
Paulo: Saraiva, 2004. P. 34.
76
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004. P. 65.
77
CAMARA, loc. cit.
38
II – O que se define pelo número de unidades, independente da área ocupada
em relação ao conjunto: este utilizado muitas vezes para favorecer o próprio
incorporador ou o dono do terreno, que permanecia com imóvel maior, mas
com idêntica fração ideal em relação aos imóveis de menor tamanho;
III – O que se fundamenta no valor de cada unidade privativa; neste o critério
de valor parte do dado subjetivo, pois um apartamento de frete, em andar alto,
em local privilegiado, valeria mais do que um imóvel do mesmo tamanho, de
fundos, em andar baixo, embora com a mesma área78.
A lei n. 4.591/64 delegava aos próprios condôminos o critério de cálculo
da fração ideal. Já o código civil de 2002, ao definir a fração ideal no solo e nas
outras partes em comuns, estatuiu ser ela proporcional ao valor da unidade
imobiliária, “o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação” (art. 1.331,
§ 3º )79.
Carlos Maluf comenta assim o dispositivo:
Inova o § 3º deste artigo ao estabelecer com parâmetro para fixação da
fração ideal, no solo e nas partes comuns, o valor da unidade imobiliária em
relação ao conjunto da edificação. Quanto à viabilidade de tal inovação, isso
dependerá da experiência que resultar de sua aplicação prática e,
principalmente, das decisões jurisprudenciais80.
Este mesmo autor, em outra obra, no entanto, ressalva que o artigo 9º
do decreto 5.481, de 25/06/1928, primeira norma legal a regular o condomínio
edilício, referia ao valor da propriedade para definir a cota a pagar pelos
condôminos81.
Na verdade, o critério de valor já era adotado no artigo 637 do código
civil de 1916, ao cuidar do condomínio geral:82
“A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos
quinhões”.
78
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004, p. 66.
Idem. p. 66.
80
Ib idem. p. 66.
81
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004, p. 66.
82
Idem.
79
39
O código civil, no artigo 1.325, diz simplesmente que “[...] a maioria será
calculada pelo valor dos quinhões [...]”83.
Desta forma, conclui que, o legislador ao incluir o condomínio edilício no
âmbito do código civil, adotou o critério do condomínio geral, baseado no
valor84.
4 – A ESCOLHA DO SÍNDICO
Antes de começar a falar quem deve a escolha do síndico não podemos
deixar de citar a fala do J. Nascimento Franco que nos da uma alerta sobre
quem a gente vai escolher para cuidar do nosso condomínio.
No condomínio em edificações, o síndico pode ser pessoa física ou
jurídica, condômino ou não (art. 22, § 4°, da Lei n°. 4.591/64). A Lei não
impede os condôminos de elegerem, por maioria, pessoa estranha ao
condomínio, para o exercício da função. Mas os condôminos devem estar
atentos na escolha do candidato a sindico. Como bem observa J. Nascimento
Franco:
“A impontualidade habitual no pagamento das despesas incompatibiliza
o candidato, pois ao síndico cabe dar sempre o exemplo no exato cumprimento
das obrigações” (Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 24).
A escolha do síndico cabe aos condôminos e, em caso especial, ao juiz
que designará um dentre os condôminos para o exercício provisório da função
respectiva, até que seja possível a realização de eleição regular (art. 27, da Lei
n°. 4.591/64)85.
83
BRASIL, Novo código civil brasileiro: estudo comparativo com o código civil de 1916. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 201.
84
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2004, p. 67.
85
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 23.
40
Os condôminos, que se podem reunir em assembleia e deliberar sobre
qualquer assunto, podem igualmente escolher o síndico na forma do art. 22 da
Lei vigente:
“Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo
mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição86”.
O síndico será eleito na forma prevista na convenção, a qual poderá
estabelecer que seja escolhido só entre os condôminos (caso comum) ou
permitir que pessoas estranhas ao condomínio também possam concorrer à
eleição (caso raríssimo). A forma de realizar a escolha do síndico é sempre
eletiva. A lei fala manifestamente em eleição do síndico. Portanto não será
permitido nenhum outro critério como nomeação, aclamação, rodízio ou sorteio.
De acordo com a lei a com a convenção, não há quorum exigido para eleição
do sindico. Ocorre geralmente por maioria simples. Contudo, a convenção
poderá estipular o contrário87.
Em prédio já constituído, o instituidor, antes de vender as unidades
autônomas, nomeia provisoriamente o síndico, para que o condomínio não
fique acéfalo. Todavia, o síndico nomeado não pode permanecer por muito
tempo no cargo. Em geral, o síndico nomeado, provisoriamente, instituidor, ou
pelo incorporador, é pessoa de sua confiança e amizade. Com isso, o síndico
nomeado acaba sujeitando-se às ordens e aos interesses de quem o
nomeou88.
Na hipótese de o condomínio ser privado de síndico, em virtude de
divergência entre os condôminos, o juiz, a requerimento de um ou mais
interessados, poderá suprir o cargo, nomeando um dos condôminos para
exercer função provisoriamente. Portanto, não havendo substituto eventual,
86
SOUZA, Agnaldo Celinode, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 120.
87
Idem, p. 120.
88
Ib Idem, p. 120.
41
qualquer dos condôminos, por indicação do juiz, poderá praticar os atos
necessários89.
Além disso, o sindico deve reunir qualidades morais que o levem a exigir dos
moradores do conjunto o cumprimento dos princípios condizentes com os bons
costumes. Na verdade, ele irá exercer a administração interna da edificação, no
que diz respeito à sua vigência, moralidade e segurança (art. 22, § 1°, ”b”).
A propósito, vale lembrar o que escreve Roberto Barcellos de
Magalhães, citando Carlos Maximiliano, a respeito das atribuições do sindico:
“O sindico há de proceder, no exercício do encargo, honesta e
diligentemente, sob pena de remoção, a pedido judicial ou dirigido à
assembléia dos compartes, da autoria de qualquer consorte, além de poder ser
condenado a ressarcir os prejuízos causados”.
(Teoria e prática do condomínio. 2. Ed. Rio de Janeiro: José Konfino, 1970. p.
210).
É recomendável que a eleição para sindico incida sobre algum
condômino ou morador do prédio, pois, dessa forma, o sindico residente fica
sabendo o que ocorre no condomínio. Poderá, com isso, exercer suas funções
administrativas com eficiência. Como cada órgão do condomínio tem uma
função específica, a do síndico é executiva da administração, assessorado e
fiscalizado pelo conselho consultivo ou conselho fiscal. Praticamente, o síndico
é o administrador do condomínio90.
89
SOUZA, Agnaldo Celinode, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 120.
90
Idem, p. 119.
42
5 – O PROBLEMA DA REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO
Quanto à remuneração, o Código Civil não tratou do assunto, desta
forma, permanece em vigor o artigo 9º, § 3º, letra “g”, da Lei 4591/64, o qual
estabelece que cabe à convenção regulá-la (forma gratuita ou remunerada), ou
no seu silêncio, a própria assembleia geral. No caso da forma remunerada,
deve-se definir se o síndico receberá um valor fixo (pró-labore) ou estará isento
do pagamento das cotas condominiais, sendo vedada a vinculação do salário
mínimo para qualquer fim (art. 7º, inciso IV, C.F/88). No caso da isenção da
contribuição condominial, deverá ser especificado se a isenção abrange
somente as cotas ordinárias ou se incluem as extraordinárias.
O síndico, perante a Previdência Social, é classificado como contribuinte
individual e, portanto, caso seja remunerado ou dispensado do pagamento da
sua cota condominial (forma indireta de remuneração), estará sujeito aos
recolhimentos previdenciários (art. 9ª, inc. V, letra “i” O Decreto 3048/99 e art.
12, V, f, do PCSS – Lei 8.212/91).
O síndico poderá exercer o cargo de forma gratuita ou remunerada,
dependendo do que dispõe a convenção do condomínio. Diz o artigo 22 do
parágrafo 4º, da lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Agnaldo Celino de Souza fala no seu contexto como será afixada a
remuneração do síndico:
“Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica
estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia
que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente91”.
Devemos lembrar que, mesmo na condição de condômino ou pessoa
estranha não se configura relação empregatícia entre o síndico e o condomínio.
Portanto, ele não faz jus ao 13º salário, assim como não terá direito a férias
91
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 122.
43
nem a quaisquer vantagens inerentes a emprego, serviço ou ocupação. Ai
síndico não se aplica, em nenhuma hipótese, as disposições relativas à
legislação trabalhista. Ele não é empregado do condomínio92.
A remuneração pode ser em espécie, recebendo um pró-labore cujo
valor deve ser deliberado na assembleia geral que o elegeu. Também o síndico
poderá ficar isento do pagamento da taxa condominial. Depende da
convenção. Qualquer que seja a modalidade da vantagem caberá à assembleia
geral que eleger fixar a natureza. Silenciando a convenção, competirá
automaticamente à assembleia a faculdade de determinar a remuneração ou
vantagem concedida ao síndico93.
A remuneração do síndico figurará no balancete mensal com o título de
razão despesas de pessoal94.
Com leciona Silvio de Salvo Venosa, “a atividade do síndico não
caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. Ele é representante
da comunhão. Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente
prevista”95.
CONCLUSÃO
Com o advento do Código Civil de 2002, revogou em parte alguns
artigos da Lei 4.591/68, referente ao Condomínio Edilício.
O condomínio edilício e aquele condomínio formado por apartamento, é
regido por um grupo de pessoa que lutam pela mesma causa.
O condomínio por sua vez é regido pela assembleia que é o órgão
máximo dentro do condomínio, a empresa que constrói os apartamento ela já
92
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do Condomínio, Lei nº 4.591,
de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e
Ampliada, Jurídico Atlas, p. 123.
93
Idem, p. 123.
94
Ib Idem, p. 123.
95
VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil, cit., p. 316, p. 122 e p. 123.
44
envia a convenção registrada no cartório de notas, a traves dessa convenção é
elaborado o regimento interno que será a provado pela assembleia.
Através da assembleia ordinária que é eleito um síndico o sub síndico,
conselho fiscal e o conselho consultivo para compor a administração do
condomínio, visto que o síndico é para administrar o condomínio, sub síndico
para auxiliar o síndico ou assumir quando o síndico não se encontra, o
conselho consultivo para auxiliar o síndico, o conselho fiscal para analisar as
contas do condomínio, e a assembleia é a que aprova as contas do síndico.
O síndico pode ser remunerado ou não tudo vai depender da aprovação
da assembleia, a remuneração do síndico se dá, através do pro labore e tem
que ser descontado o INSS, mesmo não sendo remunerado, mas se tem
isenção na taxa condominial mesmo assim tem que descontar o INSS, a
pessoa que administra não é empregado do condomínio ele é o administrador.
Palavra chave: Condomínio, Assembleia, Síndico, remuneração do
síndico.
CONCLUSION
With the advent of the Civil Code of 2002, repealed in part some articles
of Law 4.591/68, referring to Condo Edilicio.
The edilicio condominium and townhouse consists of one apartment, is
governed by a group of people fighting for the same cause.
The edilicio condominium and townhouse consists of one apartment, is
governed by a group of people fighting for the same cause.
The condo is in turn governed by the Assembly which is the highest body
in the condominium, the company that builds the apartment she sends the
convention recorded in the registry of notes, the beams that agreement is
drafted the charter that will be proved by the Assembly.
45
Through the ordinary assembly that is elected a trustee sub liquidator,
supervisory board and advisory board to compose the administration of the
condominium, as the trustee is to administer the condominium sub liquidator to
assist the liquidator or trustee to assume when it is not, the advisory board to
assist the liquidator, the Supervisory Board to examine the accounts of the
condominium, and the assembly is approving the accounts of the liquidator.
The liquidator may be paid or not will all depend on the assembly's
approval, the remuneration of the liquidator takes place through the pro fees
and must be deducted the INSS, even not being paid, but if you have exemption
rate condominium still has to discount the INSS, the person administering the
condominium
is
not
employed
he
is
the
administrator.
Keyword: Condo, House, Syndic, remuneration of the liquidator.
REFERÊNCIAS
ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código Civil: Doutrina,
Jurisprudência e Prática: Vale do Mogi, 2003. p. 11, p. 12 e p.13.
BATALHA, Wilson de Souza Campos. São Paulo: Max Limonad, 1953.
T. 1, p. 201.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das
coisas. 34. Ed. São Paulo: Saraiva, 1998, p. 2012.
CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. Rio de
Janeiro: 8º. Edição, Lúmen Juris, 2004. Pagina 06.
TABOSA, Filho Mário. Gestão de Condomínio: direto ao assunto –
Brasília: SENAC DF, 2011. 468 p.
SOUZA, Agnaldo Celino de, Condomínio em Edifícios: Manual do
Condomínio, Lei nº 4.591, de 16-12-1964, Convenção, Administração, Modelos
de Atas e Editais, 4ª Edição Revista e Ampliada, Jurídico Atlas, p. 23.
46
MONTEIRO, Washington de Barros, Curso de direito civil: direito das
coisas, 37. Ed., atual. Por Carlos Alberto Dabus Maluf, São Paulo: Saraiva,
2003, v. 3, p. 221.
MALUF, Carlos Alberto Dabus, O condomínio edilício no novo Código
Civil/ Carlos Alberto Dabus Maluf, Marcio Antero Motta Ramos Marques. – São
Paulo: Saraiva, 2004.
http://jus.com.br/revista/texto/13125/o-condominio-edilicio-como-umdireito-real-novo.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio no novo código civil,
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SANTOS, Ozéias J: Condomínio no Novo Código Civil: Direito Civil:
Sta Cruz da Conceição: Vale do Mogi. 2003.
MACHADO, João Ferreira; ARAÚJO, Edson José. Como administrar
um condomínio. 2. ed.Goiânia: AB, 2004. p. 57.
VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito Civil, cit., p. 316, p. 122 e p. 123.
BRASIL, Novo código civil brasileiro: estudo comparativo com o código
civil de 1916. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
CAMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício. Rio de Janeiro:
Lúmen Juris, 2004.
CONTRERAS, Lorena del Carmen; DOLCI, Maria Inês R. Landini. Guia
do condomínio. 3. Ed. São Paulo: Globo, 2001.
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro. 22. Ed. São Paulo:
Saraiva, 2005.
FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5. Ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2005.
LOPES, João Batista. Condomínio. 9. Ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2006.
47
MACHADO, João Ferreira; ARAÚJO, Edson José. Como administrar
um condomínio. 2. Ed. Goiânia; AB, 2004.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10. Ed.
Rio de Janeiro; Forense, 1999.
PRATES, Clyde Werneck. Manual prático do condomínio. Curitiba:
Juruá, 2006.
FERREIRA, Ruy Barbosa Marinho. Condomínio em Edificações e
Incorporações Imobiliárias – 1ª edição – EDIJUR – São Paulo – SP, 2004.
128 p.
SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira. Revolucionando o
condomínio. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
PAIVA, Arisnaldo de Oliveira. Síndicos, Condôminos e Condomínio,
Editora Lumen Juris, Rio de Janeiro, 1999.
ANEXO – A: CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Artigo 1° - O condomínio estabelecido à Quadra 301 – Conjunto 07 –
Lotes 01 a 06 e 20 a 22, Centro Urbano - Samambaia - DF é uma Edificação
Residencial constituída de 03 Blocos (Bloco A, Bloco B e Bloco C) num total de
360 unidades autônomas, alienáveis e transmissíveis, com suas respectivas
frações ideais, e ainda 367 vagas de garagens, vinculadas aos apartamentos e
demais partes comuns.
Parágrafo Primeiro: - O Edifício destina-se a uso exclusivamente
residencial.
Parágrafo Segundo: é terminantemente proibido alienar separadamente
parte acessória da unidade a estranhos ao condomínio.
Artigo 2º - Cada unidade autônoma está assinalada por designação
numérica, para efeitos de identificação e discriminação.
48
Artigo 3º - A cada unidade autônoma cabe, como parte inseparável, uma
FRAÇÃO IDEAL do terreno e coisas comuns, expressa sob a forma decimal
conforme expresso no "Caput" deste instrumento.
Artigo 4º - O terreno, as fundações, paredes externas, teto e telhado, as
áreas internas de ventilação e tudo o mais que serve a qualquer dependência
de uso comum, constituirão condomínio de todos e são insusceptíveis de
divisão, ou alienação destacada da respectiva unidade autônoma, sendo
igualmente insusceptíveis de utilização por qualquer condômino.
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Artigo 5° - Os direitos e deveres de todos os condôminos são iguais. O
respeito ao próximo e às normas são os limitadores.
Artigo 6º - Cada condômino tem o direito de usar e usufruir de sua
unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados,
umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos,
bem como obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo primeiro: mediante definição de localização e padronização
em Assembléia Geral, poderão vir a ser instalados no pavimento garagem, nos
estritos limites de suas respectivas vagas, um armário metálico ou em alvenaria
com porta metálica, para uso e guarda de objetos privativos das respectivas
unidades autônomas.
Parágrafo segundo: é de responsabilidade do condômino reparar, por
sua conta e risco e a tempo certo, qualquer dano causado ao Condomínio ou a
outros condôminos, resultantes de infiltrações, vazamentos, obras, atos ou
ações praticados por si próprio, seus dependentes.
Artigo 6º - Cada condômino tem o direito de usar e usufruir de sua
unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados,
umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos,
bem como obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
49
Parágrafo Primeiro: - Mediante definição de localização e padronização
em Assembleia Geral, poderão vir a ser instalados no pavimento garagem, nos
estritos limites de suas respectivas vagas, um armário metálico ou em alvenaria
com porta metálica, para uso e guarda de objetos privativos das respectivas
unidades autônomas.
Parágrafo Segundo: - É de responsabilidade do condômino reparar, por
sua conta e risco e a tempo certo, qualquer dano causado ao Condomínio ou a
outros condôminos, resultantes de infiltrações, vazamentos, obras, atos ou
ações praticado por si próprio, seus dependentes, prepostos, serviçais ou
visitantes.
Artigo 7º - As partes de uso comum deverão estar sempre livres e
desimpedidas, sendo que qualquer objeto nelas depositado poderá ser
imediatamente removido por ordem do Síndico e, se for o caso, só será
entregue ao respectivo dono depois de pagar as despesas causadas pela
remoção.
Artigo 8º - Na área de uso privativo estão incluídas as paredes, sendo
que as áreas proporcionais aí estabelecidas constituirão a base que regerá
todas as relações deste Condomínio, através da respectiva fração ideal.
Artigo 9° - É direito de qualquer condômino, proprietário ou inquilino,
comparecer às Assembleias Gerais, desde que em dia com suas obrigações
condominiais, podendo votar e ser votado para os cargos de Síndico,
Subsíndico ou membro do Conselho Consultivo e Fiscal.
Parágrafo Primeiro: - O condômino inquilino poderá participar de
Assembleia quando o respectivo condômino proprietário a ela não compareça.
Porém, não poderá opinar e votar em assuntos que impliquem em despesas
extraordinárias e sua respectiva estipulação de taxas extras, a menos que
apresente procuração específica.
Parágrafo Segundo: - É direito de qualquer condômino examinar a
qualquer tempo, os livros e arquivos da Administração do Condomínio e pedir
esclarecimentos por escrito ao Síndico ou à Administradora, quando for
necessário.
Artigo 10° - O condômino proprietário de unidade autônoma responde
solidariamente aos atos praticados por seu condômino inquilino, quando em
decorrência de descumprimento de normas previstas na Convenção de
50
Condomínio e no Regimento Interno, bem como de deliberações de
Assembleias Gerais.
Artigo 11º – O adquirente de unidade autônoma responde, perante o
Condomínio, pelos débitos vencidos e não pagos da respectiva unidade
adquirida, inclusive multas, juros moratórios, e encargos de advogado e custas
judiciais se houverem.
Artigo 12º - É dever do condômino proprietário não alugar ou ceder a
respectiva unidade autônoma a pessoas de maus costumes ou reputação
duvidosa.
Artigo 13º - Qualquer condômino de unidade autônoma poderá fazer, às
suas expensas, modificações nas coisas de propriedade exclusiva, desde que
referidas obras ou equipamentos não influam na estrutura e solidez do prédio,
não atinjam as coisas comuns, não alterem as partes externas de propriedade
comum, nem prejudiquem os intereses dos demais condôminos, cujos direitos
sempre devem ser respeitados.
Parágrafo Único: - Se e quando tais reformas ou equipamentos forem
suscetíveis de influir nas coisas comuns, e aqui não expressamente previstas,
somente poderão ser realizadas com o consentimento da Assembleia Geral.
Artigo 14º - É vedado a qualquer condômino:
a. alterar a forma externa da fachada;
b. decorar ou pintar as paredes ou esquadrias externas de cor ou
tonalidade diversa da empregada no conjunto da edificação;
c. colocar letreiros ou placas, bem como fazer inscrições ou sinais de
qualquer natureza nas fachadas, vestíbulos, escadas, corredores e quaisquer
outros lugares ou dependências comuns;
d. instalar aparelho de ar-condicionado na fachada externa mediante
aberturas de espaços na alvenaria ou nos vidros. É admitido apenas o arcondicionado nos locais previstos no projeto aprovado e executado pela
Construtora;
e. sobrecarregar a estrutura e as lajes do edifício com peso superior a
200 kg/m2 (duzentos quilogramas por metro quadrado).
f. alterar as características estéticas dos “hall” social e de serviço dos
apartamentos, das portas de serviço e social das unidades autônomas em
tamanho e cor ou material diferente do colocado pela construtora, salvo quando
51
definido e permitido por Assembléia Geral, e desde que a modificação seja de
interesse e concordância dos proprietários diretamente envolvidos, e não
prejudique o bem coletivo.
Parágrafo Primeiro: - O fechamento das varandas com utilização de
vidro laminado somente poderá ser realizado mediante aprovação pela
Assembléia Geral que definirá as cores e padrões.
Artigo 15º - Pela inobservância dos artigos 13 (treze) e 14 (quatorze), o
transgressor ficará compelido a desfazer a obra ou retirar equipamentos, no
prazo que lhe for concedido, mediante solicitação formal do Síndico.
Parágrafo Único: Se o condômino não desfizer no prazo que lhe for
estipulado, caberá ao Síndico obter autorização judicial e mandar desmanchar
a obra ou retirar equipamentos, à custa do transgressor, cabendo ao infrator
ainda as eventuais despesas com advogados, custas judiciais e outras que
houverem.
Artigo 16º - Além das restrições legais e daquelas acima estipuladas, é
terminantemente vedado aos condôminos ou pessoas que ocupem as
unidades autônomas:
a. destinar à unidade autônoma utilização adversa da finalidade do
prédio;
b. possuir e/ou manter na unidade autônoma, ou em qualquer
dependência do prédio, animais que não sejam de pequeno porte ou aqueles
que pela natureza ou comportamento comprometam a higiene do prédio e/ou o
sossego e tranqüilidade dos moradores;
c. fazer barulho, notadamente depois de 22:00 horas;
d. usar aparelhos ou instrumentos, de qualquer natureza, em altura de
som que cause incômodo aos demais moradores;
e. guardar ou depositar explosivos ou inflamáveis em qualquer parte do
prédio;
f. guardar ou depositar objetos indevidos em sua vaga de garagem, tais
como pneus, móveis, caixas, etc, exceto quando no interior de armário próprio
conforme definido no Parágrafo primeiro do Artigo 6°, se e quando existir;
g. Vender, alugar ou ceder vagas de garagem vinculadas a não
moradores do Condomínio, exceto no caso de locação da respectiva unidade
residencial;
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h. ter ou usar instalações, instrumentos ou materiais susceptíveis que,
por qualquer forma, ponham em risco a saúde, segurança, sossego e
tranqüilidade dos outros condôminos e moradores;
i. estender tapetes ou qualquer tipo de peça de roupas ou de objetos nas
janelas, varandas e nas partes comuns;
j. depositar vasos de plantas ou outros objetos nos peitoris das
varandas, ou outros lugares que possam por em risco a segurança dos demais
condôminos, ou de terceiros;
k. utilizar, sob qualquer pretexto, os empregados do prédio para serviço
particular;
l. fazer entrar ou sair móveis de grande volume ou peso sem a ciência
da Portaria ou do Síndico;
m. jogar papéis ou qualquer objeto nas áreas internas ou externas do
prédio;
n. sujar o piso da garagem com vazamentos de óleo de veículos, o que
implicará na não utilização de sua vaga enquanto não sanado o motivo.
Parágrafo Primeiro: - A violação de qualquer item deste artigo, sujeitará
o
infrator
à
multa
fixada
no
Regimento
Interno,
sem
prejuízo
da
responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Parágrafo Segundo: Compete ao Síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa em benefício do Condomínio, a qual deverá ser via executiva caso o condômino venha
a omitir-se do pagamento convencional.
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Artigo 17º - Constituem encargos suportados pelos condôminos, na
proporção de suas respectivas frações ideais:
a. o prêmio de seguro contra incêndio do prédio, de contratação
obrigatória;
b. impostos e taxas lançados sobre as partes comuns do imóvel.
c. remuneração do Síndico e os salários dos empregados;
d. as despesas de administração, manutenção e conservação do prédio,
e as com asseio e reposição de tudo que for comum;
53
e. fica estabelecido que a cada 06 (seis) meses deverá ser promovida a
revisão hidráulica do prédio (partes comuns e privativas), devendo os
condôminos permitirem o acesso, previamente agendado, dos técnicos
contratados para tais serviços. Os custos de reparos das partes comuns serão
rateados entre os condôminos. No caso da revisão identificar vazamentos em
parte hidráulica privativa, os custos serão suportados pela respectiva unidade
autônoma. Caberá a Assembléia Geral dispor em contrário se e quando
necessário;
f. as despesas de força elétrica e iluminação correspondentes às partes
de uso comum e áreas gerais do prédio;
g. as obras de caráter coletivo que interessem à estrutura do prédio e as
partes de propriedade comum;
h. as despesas com as contas de consumo coletivo de água e de gás;
i. as outras despesas de interesse da cobertura coletiva de lazer e do
salão de festas, bem como as demais de interesse do Condomínio como um
todo.
Parágrafo Primeiro: - O condômino que aumentar as despesas comuns
por interesse particular, pagará no tempo devido o excesso a que der causa.
Parágrafo Segundo: - As obras, serviços ou aquisições para reposições
ou consertos de avarias causadas por condômino, seus dependentes, serviçais
ou convidados, serão por ele suportadas. Parágrafo Terceiro: - Para efeitos
tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino diretamente com as importâncias relativas
aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos
respectivos lançamentos.
DA ARRECADAÇÃO DE VALORES DO CONDOMÍNIO
Artigo 18º - A importância total das despesas mensais será dividida entre
os condôminos, na proporção da respectiva fração ideal de que cada um for
titular.
Artigo 19º - Os condôminos suprirão o Síndico até o dia 10 (dez) de cada
mês, ou primeiro dia útil subseqüente, das quotas que tiverem que concorrer
54
para as despesas comuns ou extraordinárias, orçadas em reunião ordinária ou
extraordinária.
Parágrafo Único: - Havendo modificações das importâncias previstas no
orçamento do exercício, o déficit ou superávit será compensado a partir do mês
subseqüente, por autorização do Conselho Consultivo e Fiscal, ad-referendum
de próxima Assembléia Geral.
Artigo 20º- Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições.
Parágrafo Primeiro: - Sobre os pagamentos em atraso incidirão multa de
2% (dois por cento), sobre o débito, mais juros moratórios convencionados de
0,33% (zero vírgula trinta e três por cento) ao dia, até o máximo de 20% (vinte
por cento), na forma prevista e permitida pelo Código Civil Brasileiro, Parágrafo
1° do Artigo 1.336, da Lei 10.406, de 10.01.2002.
Parágrafo Segundo: - Deverá o Síndico, ouvido o Conselho Consultivo e
Fiscal, fazer uso de cobrança extra-judicial ou judicial, através de advogado a
ser contratado, no caso de encargos condominiais com 90 (noventa) dias ou
mais de atraso no pagamento, ficando a cargo do condômino respectivo os
custos
e
encargos
decorrentes,
além
da
multa
e
juros
de
mora
convencionados. Fica desde já estipulado em 20% (vinte por cento) os
honorários advocatícios, incidentes sobre o valor global, inclusive encargos e
custas judiciais.
Parágrafo Terceiro: - Ocorrendo mora igual ou superior a 06 (seis)
meses, ainda que no curso da ação judicial de cobrança, será aplicada
correção monetária do débito, desde o 3° (terceiro) mês de vencido o principal,
mediante uso de índices fixados e divulgados pela entidade pública
competente.
Artigo 21º - Fica instituído um fundo de reserva, acrescido no orçamento
ordinário, de 10% (dez por cento) desse orçamento, pago mensalmente pelos
condôminos, o qual se destina a atender situações de caráter emergencial,
mas também poderá atender a obras, equipamentos ou serviços de caráter
coletivo que interessem às estruturas do prédio e às partes de uso comum,
cujo uso dos valores depende de autorização do Conselho Consultivo e Fiscal,
até o limite de 10 (dez) cotas-padrão. Acima desse limite, somente com
deliberação em Assembleia Geral.
55
Parágrafo Único: - O fundo de reserva poderá ser reduzido, ou até
suspenso temporariamente, por decisão de Assembleia Geral, quando seu
montante atingir a 1 (um) ou no máximo 2 (dois) orçamentos de despesas
globais mensais.
Artigo 22º - A renúncia de qualquer condômino nos seus direitos em
caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
DO SEGURO DO CONDOMÍNIO
Artigo 23º - Será obrigatório o seguro para cobrir os riscos de incêndios,
abrangendo a totalidade do prédio, em Companhia Seguradora idônea, por
indicações do Síndico e anuência do Conselho Consultivo e Fiscal.
Parágrafo Primeiro: - O seguro será feito pelo valor global do prédio,
excetuado o valor do terreno, e a respectiva apólice destacará ainda os valores
de eventuais coberturas para roubo ou furto de automóveis na garagem e
responsabilidade civil do Condomínio e/ou do Síndico, dentre outras possíveis.
Parágrafo Segundo: - O valor segurado contra incêndio de cada unidade
autônoma será proporcional à sua respectiva fração ideal.
Artigo 24º - É permitido a qualquer condômino aumentar, na mesma
Companhia Seguradora, ou em outra a seu critério, o seguro correspondente a
sua unidade de propriedade exclusiva, para cobrir benfeitorias que haja feito,
ou bens e valores privativos, arcando com os ônus decorrentes do respectivo
prêmio de seguro.
Artigo 25º - Em caso de sinistro total, o valor do seguro será destinado à
reconstrução do prédio.
Parágrafo único: - Não sendo possível a reconstrução, far-se-á um rateio
de seguro entre os proprietários e os direitos de cada um serão exercidos
sobre o terreno na proporção de suas quotas.
Artigo 26º - Os condôminos que representam pelo menos metade mais
uma das frações ideais do terreno e coisas comuns, poderão decidir em
assembléia sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por
motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
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Parágrafo Primeiro: - Deliberada a reconstrução, poderá o condômino
eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos
a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
Parágrafo Segundo: - Realizada a venda, em que se preferirá, em
condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado
entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades
imobiliárias.
Parágrafo Terceiro: - Se ocorrer desapropriação, a indenização será
repartida na proporção a que se refere o parágrafo segundo antecedente.
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Artigo 27º - O exercício administrativo e financeiro do condomínio
compreenderá aos 12 (doze) meses referentes ao período de 01 de julho de
cada ano até 30 de junho do ano subseqüente.
Artigo 28º - O condomínio será composto e gerido pelo seguinte:
a. Assembléia Geral;
b. Conselho Consultivo e Fiscal;
c. Síndico; e
d. Subsíndico.
Artigo 29º - O Condomínio será administrado por um Síndico, pessoa
física ou jurídica, condômino ou não, eleito em Assembléia Geral Ordinária,
com mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleito, bem como o Subsíndico.
O Síndico será assistido por um Conselho Consultivo e Fiscal, e auxiliado pelo
Subsíndico.
Parágrafo Primeiro: - O mandato do primeiro Síndico do condomínio terá
prazo de duração de forma a adequar-se ao exercício financeiro definido no
Artigo 27, iniciando-se na data de sua eleição e posse e terminando em 30 de
junho, após decorridos, no mínimo, 12 (doze) meses de mandato.
Parágrafo Segundo: - A remuneração do Síndico será paga juntamente
com as demais despesas de Condomínio e constará obrigatoriamente das
previsões orçamentárias anuais, remuneração esta que poderá ser alterada
mediante resoluções de Assembléia Geral dos Condôminos.
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Parágrafo Terceiro: - Nos impedimentos por motivo de morte, renúncia
ou destituição, o Subsíndico exercerá as funções do Síndico até a eleição de
um novo Síndico, em Assembléia Geral Extraordinária, que ocorrerá no prazo
máximo de 30 (trinta) dias, podendo o Subsíndico ser eleito Síndico e mantido
o Conselho Consultivo e Fiscal, ou eleita uma nova administração a critério da
Assembléia.
Parágrafo Quarto: - O Síndico que praticar irregularidades, não prestar
contas, ou não administrar convenientemente o condomínio poderá ser
destituído pelo voto da maioria absoluta dos condôminos, reunidos em
Assembléia Geral Extraordinária
convocada exclusivamente para esta
finalidade, cujo ato convocatório deverá ser subscrito por pelo menos ¼ (um
quarto) dos condôminos.
Parágrafo Quinto: - O Subsíndico não fará jus a qualquer espécie de
remuneração, exceto quando substituir o Síndico em seus impedimentos
temporários, proporcionalmente ao período de afastamento, e desde que
efetivamente exerça as funções e encargos do substituído.
Artigo 30º - Ao Síndico compete as atribuições previstas na Lei
4.591/64, bem como as constantes no Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro,
Lei 10.406/02, e ainda:
a. cumprir e fazer cumprir a presente Convenção, o Regimento Interno e
demais regulamentos em vigor e as deliberações das Assembléias Gerais;
b. superintender todas as atividades e atos necessários a administração
geral do condomínio, com a observância desta Convenção, do Regimento
Interno e das deliberações das Assembléias Gerais;
c. abrir conta de depósitos bancários, efetivar sua movimentação,
realizar aplicações/resgates das disponibilidades financeiras, em banco de sua
escolha, para viabilizar toda a administração financeira do Condomínio;
d. representar ativa e passivamente a massa dos condôminos perante
as repartições públicas federais, estaduais e municipais, autárquicas ou paraestatais, e as do Distrito Federal, em juízo ou fora dele, exclusivamente em
assuntos de interesse coletivo do Condomínio, podendo inclusive receber
citações e seguir processos judiciais até o final, com poderes para praticar
todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, inclusive
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contratando Advogado quando necessário, não cabendo ao Síndico qualquer
responsabilidade solidária, pecuniária ou não, por atos que não representem
omissão, dolo ou má fé;
e. admitir e demitir empregados, fixando-lhes as atribuições e salários de
acordo com a verba estabelecida para o ano;
f. realizar despesas necessárias a boa gestão, com a aquisição de
materiais, equipamentos, obras ou serviços até o limite de 5 (cinco) cotaspadrão especificadas no Regimento Interno;
g. ordenar obras necessárias ou de caráter urgente, desde que
aprovadas pelo Conselho Consultivo, quando ultrapassem o limite previsto na
alínea anterior;
h. adquirir e/ou autorizar realizar o que for necessário para a boa
manutenção e conservação do prédio, sendo que se tais gastos excederem à
verba votada em orçamento deverá convocar Assembléia Geral Extraordinária,
para que lhe seja autorizada a necessária suplementação, através de Taxas
Extras a serem arcadas pelos condôminos;
i. receber as cotas mensais ou outras contribuições dos proprietários,
dando-lhes a devida aplicação;
j. prestar contas mensalmente das receitas e despesas efetivadas a
cada mês, as quais serão examinadas pelo Conselho Consultivo e Fiscal, e
dando ciência aos condôminos, permanecendo toda a documentação
arquivada no condomínio pelo prazo de 5 (cinco) anos;
k. Prestar contas, nas Assembléias Ordinárias, relativas ao ano findo ou
quando exigidas;
l. elaborar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada
ano, submetendo-o em Assembleia Geral;
m. elaborar e manter Cadastro de Moradores e de veículos, para uso na
Portaria e pelo Síndico, contendo dados necessários à rápida localização do
morador nos casos de urgência ou emergência, vazamentos, canos
estourados, questão de saúde, etc, sendo obrigação do morador efetuar
comunicação ao Síndico ou ao Porteiro de forma a manter atualizados seus
dados;
n. contratar Contador, ou escritório de Contabilidade, para auxilia-lo na
administração da parte contábil, fiscal e trabalhista;
59
o. convocar as Assembleias de condôminos;
Parágrafo Primeiro - O Síndico não será responsável pessoalmente
pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido
no exercício regular de suas atribuições, na forma prevista na Convenção e no
Regimento Interno. Responderá, porém, pelo excesso de representação e
pelos prejuízos a que der causa, quando caracterizado dolo ou omissão.
Parágrafo Segundo: Os documentos constantes nos balancetes
mensais relativos a Leis trabalhistas deverão ser arquivados por 35 (trinta e
cinco) anos.
Artigo 31º - Toda e qualquer reclamação, sugestão e/ou pedido deverá
ser dirigido por escrito ao Síndico, ou efetivada em Livro de Reclamações e
Sugestões que deverá ser mantido na Portaria.
Artigo 32º - O Condomínio e sua Administração não serão responsáveis,
além do previsto em apólices de seguro, por quaisquer roubos ou furtos de
bens ou veículos, bem como acidentes, incêndios, mortes, no ambiente do
Edifício, salvo se por dolo, má fé, omissão ou culpabilidade comprovada pela
Justiça. Aos condôminos cabe o dever de praticar medidas preventivas, e ao
condomínio o dever de zelar no estrito limite da capacidade funcional e
tecnológica instalada.
DO CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL
Artigo 33º - O Conselho Consultivo e Fiscal será eleito pela mesma
Assembléia Geral que eleger o Síndico e o Subsíndico, com igual mandato, e
será constituído de 03 (três) membros efetivos e 03 (três) membros suplentes,
todos condôminos.
Artigo 34º - Caberá ao Conselho Consultivo e Fiscal, além de fiscalizar,
também assessorar o Síndico e o Subsíndico na solução de problemas
diversos, examinar as contas do Síndico, mensalmente, e emitir parecer sobre
a prestação de contas anual antes de serem submetidas à apreciação da
Assembléia Geral.
Artigo 35º - Dos atos do Síndico ou do Subsíndico cabe recurso do
condômino ao Conselho Consultivo e Fiscal em primeira instância, e para a
Assembléia Geral, em segunda instância.
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Parágrafo Único – O condômino interessado no recurso poderá solicitar
ao Conselho Consultivo e Fiscal a convocação de Assembléia Geral
Extraordinária, com a finalidade específica de examinar e deliberar em grau de
recurso, caso o Síndico quando formalmente solicitado não o fizer sem
justificativa aceita pelo Conselho Consultivo e Fiscal, cabendo a este a
convocação.
Artigo 36º - Os membros do Conselho Consultivo e Fiscal escolherão,
entre seus componentes efetivos, o Presidente e o Vice-Presidente, e seus
mandatos não farão jus ao recebimento de “pro-labore” de qualquer espécie.
Artigo 37º - Nas reuniões do Conselho Consultivo e Fiscal, além da
presença do Síndico e Subsíndico, deverão ter sempre a presença de 03 (três)
de seus membros. No impedimento de qualquer dos efetivos será convocado
um ou mais suplentes. Quorum inferior somente em caráter de urgência e/ou
emergência ou motivo justificado aceito pelo Presidente do Conselho.
Artigo 38º - Caberá ainda ao Conselho Consultivo e Fiscal:
a. fiscalizar as atividades do Síndico e do Subsíndico e da
Administradora, se houver, tomando as providências que julgar necessárias;
b. examinar e dar parecer sobre concorrências de obras e serviços que
lhes forem apresentadas e solicitadas pelo Síndico, ou as determinadas por
Assembléia Geral;
c. opinar nas eventuais divergências operacionais – relativas ao
Condomínio - entre o Síndico e/ou Subsíndico e/ou condôminos;
d. examinar e autorizar nos casos de maior urgência, ou de emergência,
a realização de despesa até o limite de 10 (dez) cotas-padrão de Condomínio,
desde que hajam recursos suficientes no Fundo de Reserva;
e. convocar Assembléia Geral, quando julgar necessário, e caso o Síndico não
o faça.
DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Artigo 39º - As deliberações dos condôminos serão tomadas em
Assembléia Geral.
Artigo 40º – Serão realizadas sempre que houver necessidade, e
convocadas por iniciativa do Síndico, do Conselho Consultivo e Fiscal, ou por
61
condôminos que representem 1/4 (um quarto) no mínimo do Condomínio,
sempre que o exigir os interesses gerais, e observadas as demais situações
previstas nesta Convenção.
Artigo 41º - As convocações serão feitas por Edital de convocação, com
no mínimo 08 (oito) dias de antecedência, para, em primeira convocação,
reunir-se validamente com condôminos que representem pelo menos metade
das frações ideais do prédio e, em segunda e última convocação, por maioria
dos votos dos condôminos presentes, podendo ser realizada no mesmo dia,
mas depois de decorridos no mínimo 30 (trinta) minutos após a hora marcada
para realização da mesma Assembléia em primeira convocação, e desde que
nestes termos haja sido convocada, sendo que, em ambas as hipóteses, não
poderá deliberar sobre assuntos que demandem quorum superior, conforme
previsto nesta Convenção.
Parágrafo Único: - Cada convocação indicará, ainda que sumariamente,
a ordem do dia, local, data e hora da realização da Assembléia.
Artigo 42º - As convocações deverão ser entregues aos moradores da
respectiva unidade autônoma, sob protocolo. Não sendo encontrado um
morador naquela data, por qualquer motivo, o Edital será deixado em sua
respectiva caixa-postal. O Edital também será fixado em quadro de avisos, ou
outro local próprio do Condomínio, para ciência geral.
Parágrafo Único: - Caberá ao eventual condômino inquilino fazer o Edital
chegar às mãos do proprietário ou da imobiliária que administre o imóvel, bem
como a respectiva Ata que registre os resultados da Assembleia.
Artigo 43º - As decisões de Assembleias, ordinárias ou extraordinárias,
serão tomadas por maioria dos votos presentes, salvo as exceções previstas
em leis ou nesta Convenção quanto ao quorum, e obrigam a todos os
condôminos ainda que a ela não tenham comparecido ou votado. Parágrafo
Primeiro: - Independentemente de sua respectiva fração ideal, a cada unidade
autônoma corresponderá 1 (um) voto, perfazendo o total de 100 (cem) votos
possíveis no Condomínio.
Parágrafo Segundo: - Se e quando desejar, Assembleia Geral
Extraordinária especificamente convocada poderá deliberar sobre a alteração
da forma de voto, substituindo o voto unitário para cada unidade autônoma pelo
voto igual à respectiva fração ideal, observado o quorum mínimo deliberatório
62
de 2/3 dos votos unitários possíveis. Parágrafo Terceiro: - Os condôminos que
não estiverem quites com suas obrigações condominiais, não poderão tomar
parte nas Assembleias.
Artigo 44º - O condômino proprietário poderá ser representado por
procurador, condômino ou não, mediante instrumento particular em que conste
os poderes para votar e contrair obrigações, sendo que a Assembléia poderá
aceitar ou não documentos sem firmas reconhecidas. Quando constarem
poderes específicos, o outorgado não poderá votar em matéria diferente do
constante na procuração.
Parágrafo Único: - O cônjuge de condômino não necessita de
procuração, liberalidade que não alcança o (s) filho (s) do casal.
Artigo 45º - O Síndico, o Subsíndico e o Presidente do Conselho
Consultivo e Fiscal não poderão ser procuradores de condôminos nas
Assembleias, nem dirigir os trabalhos Assembleia.
Artigo 46º - Antes da instalação de Assembleia Geral os condôminos
lançarão no Livro de Presença seu nome, assinatura e número da unidade
autônoma representada.
Artigo 47º - A Assembleia Geral será presidida por um condômino
especialmente aclamado, ou eleito por votação, que escolherá entre os demais
condôminos presentes o Secretário que lavrará a Ata dos trabalhos em livro
próprio.
O
Síndico
também
participará
da
mesa,
na
qualidade
de
assessoramento.
Artigo 48º - As matérias abaixo dependem do quorum assinalado para
deliberação:
a. 100% dos condôminos, para modificação de estrutura ou projeto
arquitetônico do Edifício;
b. 100% dos condôminos, para modificação da destinação do Edifício ou
de suas unidades autônomas;
c. 2/3 dos votos dos condôminos, para alteração desta Convenção de
Condomínio ou de seu Regimento Interno;
d. 2/3 dos votos dos condôminos, para a realização de obras
voluptuárias;
e. maioria dos condôminos, para a realização de benfeitorias úteis ou
inovações no Edifício, de interesse coletivo;
63
f. as Assembléias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico
ou por um quarto dos condôminos;
g. maioria absoluta dos condôminos, para a destituição do Síndico;
h. 2/3 dos votos dos condôminos, para a alteração da forma de voto, de
unitário para fração ideal;
i. votos que representem metade mais uma das frações ideais do terreno
e coisas comuns, para a demolição ou reconstrução do Edifício no caso de
incêndio.
Artigo 49º - De tudo que ocorrer nas Assembleias lavrar-se-á ata em
livro próprio, cujo teor será dado ciência aos condôminos no prazo de até 8
(oito) dias, e cópia dela será fixada no quadro de avisos. O livro de atas e o
livro de presença ficarão em poder do Síndico, como depositário, à disposição
dos condôminos.
Artigo 50º - As Assembleias Gerais têm poderes para resolver e
deliberar sobre quaisquer dúvidas ou casos omissos, bem como situações não
previstas em Lei, nesta Convenção ou no Regimento Interno, sem necessidade
de quorum qualificado, desde que o tema conste da ordem do dia na
convocação da Assembleia.
Artigo 51º - As Assembleias Gerais Ordinárias serão realizadas durante
o mês de junho de cada ano e tem por fim:
a. conhecer, debater e deliberar sobre as contas do Síndico, relativas ao
exercício findo e fixar o orçamento para o ano em curso, estabelecendo as
contribuições mensais, de acordo com os respectivos custos normais;
b. eleger, quando for o caso, o Síndico e Sub-Síndico, bem como os
membros do Conselho Consultivo e Fiscal, e fixar a remuneração do Síndico;
c. deliberar sobre as resoluções do Síndico e assuntos de interesse
geral;
d. impor multas aos condôminos que tenham infringido esta Convenção,
o Regimento Interno ou outras resoluções tomadas em Assembleia.
Parágrafo Único – A prerrogativa de imposição de multas é extensiva às
Assembleias Gerais Extraordinárias, desde que o tema conste da ordem do
dia.
DAS PENALIDADES
64
Artigo 52º - As penalidades pelo descumprimento de qualquer situação,
ocorrência ou obrigação constante na presente Convenção de Condomínio, no
Regimento Interno do Condomínio, bem como das deliberações de
Assembleias Gerais são aquelas previstas e determinadas pelo Regimento
Interno.
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Artigo 53º - Nos contratos de locação, cessão, empréstimos, etc. das
unidades autônomas, os condôminos deverão constar a obrigação de
obediência a esta Convenção, ao Regimento Interno e Resoluções da
Assembleia Geral, sob pena de incorrer na multa de uma cota-padrão da taxa
ordinária de Condomínio, da época em que se aplicar a multa, além das perdas
e danos se for o caso.
Artigo 54º – O Regimento Interno que ora é aprovado e que somente
poderá ser modificado mediante votos de pelos menos 2/3 dos condôminos,
estabelece os direitos e obrigações, as normas de conduta e demais
procedimentos
necessários
ao
bom
funcionamento
do
edifício,
em
complemento à Convenção de Condomínio, e visando a mais perfeita
convivência entre todos os condôminos indistintamente, o qual encontra-se em
anexo, fazendo parte integrante desta convenção como se aqui transcrito
estivesse.
Artigo 55º – Fica autorizado o Sr. Oficial de Registro de Imóveis
competente a proceder às averbações e registro da construção e desta
Convenção, para fins previstos na Lei nº 4.591, de 16.12.64, bem como
quaisquer outros registros que se tornarem necessários.
Artigo 56º – Fica eleito o foro da comarca de Brasília, com exclusão de
qualquer outro, para a resolução dos litígios que porventura venham advir da
inobservância das regras da presente Convenção e das demais normas que
regem o Condomínio.
65
ANEXO – B: REGIMENTO INTERNO
ARTIGO 1° – DA FUNDAMENTAÇÃO:
É regido pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pelo Novo Código
Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, pela Convenção do Condomínio,
por este Regimento Interno e por deliberação de Assembleias Gerais, a cujo
estrito cumprimento esta obrigado os condôminos bem como todas as pessoas
a ele ligadas, como familiares, hóspedes, visitantes, inquilinos, serviçais ou
prestadores de serviços, mediante as cláusulas seguintes:
ARTIGO 2° – DA ORGANIZAÇÃO:
a) – O condomínio estabelecido à Quadra 301 – Conjunto 07 – Lotes
01a 06 e 20 a 22 – Centro Urbano - Samambaia - DF, é constituído de Três
Blocos (Bloco A, Bloco B e Bloco C) num total de 360 unidades autônomas,
alienáveis e transmissíveis, com suas respectivas frações ideais, e ainda 367
vagas de garagens, vinculadas aos apartamentos e demais partes comuns.
a) – A Administração do Condomínio será exercida por um Síndico, um
Subsíndico e um Conselho Consultivo e Fiscal, com mandato de 02 anos.
b) – O Síndico, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, poderá ter
o auxílio de um Contador ou Escritório de Contabilidade para atender às
necessidades
contábeis,
fiscais
e
trabalhistas,
bem
como
contratar
Administradora para a terceirização de mão de obra de funcionários que
atendam ao Condomínio.
c) – Condôminos são os proprietários ou os inquilinos regulares, anuais,
de uma unidade, os quais contribuem regularmente com o pagamento da taxa
de condomínio (Art. 12° da Lei 4.591/64, e Art. 1.315 do Código Civil).
66
d) – A remuneração do Síndico, a título de Pró-labore, será definida por
Assembleia Geral.
e) – Para fins de cálculos diversos de interesse do Condomínio, fica
estipulado que a COTA-PADRÃO da taxa ordinária de Condomínio será igual à
de apartamento de fração ideal igual a 0,002451, conforme consta no Artigo 18
da Convenção.
ARTIGO 3° – DA DISCIPLINA INTERNA:
a)
– Os direitos e obrigações de todos os condôminos são iguais. O
respeito ao próximo e às normas devem ser os limitadores.
b)
– Os condôminos, ao fazerem uso e gozo das partes comuns do
edifício, não poderão ferir idêntico uso e gozo pelos demais condôminos e,
tampouco, perturbar-lhe a ordem, o silêncio e o moral, mesmo quando fazendo
uso de suas partes privativas.
c)
– Os condôminos devem respeitar e ter seus direitos respeitados
decorrentes da Lei do Silêncio, no período compreendido entre às 22 horas do
dia às 08 horas do dia seguinte. Todo e qualquer barulho de som, rádio, TV,
no apartamento ou no salão de festas, deverá restringir-se aos limites de
respeito ao próximo.
d)
– São admitidos animais de estimação no Condomínio, desde que
de pequeno porte, que não venham a perturbar o sossego público dos
moradores, tampouco transgridam regras de higiene pública, e seus
proprietários observem as normas gerais contidas neste Regimento Interno,
relativamente à posse e trânsito de tais animais nas dependências do
Condomínio.
e)
–
Os
apartamentos
destinam-se
exclusivamente
a
fins
residenciais.
f)
– O lixo doméstico deverá ser acondicionado em sacos plásticos
resistentes, separadamente em lixo seco e lixo orgânico e depositado no local
próprio em cada andar.
g)
– É proibido a limpeza de vidraças sem as devidas normas e
equipamentos de segurança, e que a limpeza seja realizada a seco (sem
67
utilização de água, mangueiras ou vasilhas, que venham a molhar ou sujar o
andar de baixo).
h)
– É vedada a execução de serviços domésticos fora do âmbito de
cada apartamento.
i)
– O acesso ao telhado, casa de máquinas, casa de bombas e
caixas d’água somente será possível com a autorização do Síndico ou de
preposto deste, e devidamente acompanhado de funcionário do Condomínio.
j)
– É proibido mexer nas chaves elétricas e nos relógios medidores
de uso comum ou privativo de água, esgoto, luz, telefone, antena coletiva,
automação predial e demais instalações, aos quais somente possui acesso
quando
necessário,
profissionais
habilitados
e
com
autorização
da
administração do Condomínio.
k)
– É proibido utilizar mangueira e extintores de incêndio, salvo em
caso de emergências específicas.
l)
– É proibido a instalação de antenas externas de TV nas fachadas
das Torres. Tais antenas somente poderão ser instaladas no telhado, mediante
autorização do Síndico que indicará o local, sendo vedado passar cabeamento
pela parte externa do Edifício.
m)
– É proibido a instalação e uso de estações de radioamadores ou
quaisquer outras de mesma natureza que possam causar interferências ou
danos aos sinais de recepção ou aos aparelhos e instalações elétricas dos
demais condôminos ou do Condomínio.
n)
– Os condôminos não poderão alugar, ceder, ou abrigar pessoas
de maus costumes, assim caracterizados quanto à conduta moral e aos vícios
em drogas ou embriaguez.
o)
– Não é permitido estender roupas, toalhas, tapetes, etc, nas
janelas.
p)
– Não é permitido jogar água, papéis, objetos ou cigarros pelas
janelas.
ARTIGO 4° – DOS ALUGUÉIS:
68
a)
– É dever do proprietário comunicar ao Síndico, ou a Portaria, o
aluguel ou cessão de seu imóvel, indicando a quem.
b)
– É de responsabilidade do proprietário dar ciência deste
Regimento Interno e da Convenção de Condomínio a seus inquilinos, bem
como registrar no contrato locatício a obrigatoriedade de observância de tais
normativos.
c)
– O proprietário responde solidariamente pelos descumprimentos
condominiais de seus inquilinos.
d)
– O proprietário que alugar sua unidade autônoma, perderá
automaticamente o direito de usar, como condômino, o salão de festas,
enquanto a unidade permanecer alugada.
ARTIGO 5° – DO TRÂNSITO DE ANIMAIS:
a)
– O trânsito de animal de estimação deverá ser efetuado,
exclusivamente, pela entrada e elevadores de serviços, cabendo a seu
portador, sempre que possível, transportá-lo no colo.
b)
– É vedada a permanência de animal de estimação nos
corredores, nas escadas, na garagem, no salão de festas ou em qualquer parte
da área de lazer coletiva.
– Na acidentalidade de animal de estimação vir a efetuar suas necessidades
fisiológicas em área comum, é dever de seu proprietário providenciar de
imediato a respectiva higienização do local.
ARTIGO 6° – DO TRANSPORTE DE COMPRAS, CARGAS, ETC:
a)
– O transporte de bagagens, cargas, material de obra e mudanças
serão efetuados exclusivamente pela entrada de serviço e com uso de
elevadores de serviço. É vedado o uso do elevador social, a menos que o de
serviço esteja avariado ou em manutenção.
69
b)
– Igual procedimento deverá ser observado para as compras de
mercado, bicicletas, skates e similares.
c)
– O transporte de cargas, material de obra ou mudanças somente
deve ser efetuado no horário das 08 às 18 horas.
d)
– No caso de mudanças, a Portaria deverá ser comunicada
previamente para fins de colocação de acolchoados protetores no interior do
elevador, e exame prévio conjunto das condições de conservação do elevador
e de suas portas.
ARTIGO 7° – DO USO DA ÁREA SOCIAL E ELEVADORES SOCIAIS:
a)
– Em sinal de respeito ao próximo, é vedado fumar no interior de
qualquer dos elevadores (social, ou serviço).
b)
– Não é permitida a permanência ou brincadeiras de crianças no
hall social ou nos corredores nos andares, bem como dos serviçais dos
moradores.
c)
– É vedado fazer uso dos elevadores sociais e áreas sociais para
o trânsito de animais de estimação, bicicletas, compras volumosas de mercado,
bagagem de viagem ou mudanças, a não ser que o elevador de serviço esteja
quebrado ou inoperante.
ARTIGO 8° – DAS OBRAS E SERVIÇOS RUIDOSOS:
a)
– O horário de execução de obras ou serviços que impliquem em
barulho, nas unidades autônomas ou nas dependências do Condomínio, será
das 08 às 18 horas, com observância de silêncio no horário de almoço das 12
às 13 horas.
b)
– É vedada a execução de obras aos domingos, sendo admitida
aos sábados e feriados no horário das 09 às 13 horas, por motivo justificado, a
critério do Síndico.
70
c)
– É de responsabilidade do condômino executor de obras ou
serviços a retirada de entulhos em container apropriados, bem como zelar pelo
bom uso, limpeza e manutenção dos locais de trânsito, inclusive dos
elevadores.
d)
– Qualquer obra ou reparo de conservação, nas áreas comuns ou
nas privativas, deverá observar o Código de Obras e Postura do Governo do
Distrito Federal.
ARTIGO 9° – DO USO DA GARAGEM:
a)
– É vedado usar a vaga de garagem de outro condômino, sem
expressa autorização.
b)
– É obrigação estacionar nos limites de sua vaga, sem prejudicar
a vaga vizinha.
c)
– É vedado estacionar na área de circulação de veículos.
d)
– Quando legalmente possível, é permitido vender, prometer
vender, alugar ou ceder parte acessória, vaga de garagem, a outro condômino,
mas somente podendo fazê-lo a terceiro estranho ao Condomínio se não
houver condômino interessado, em iguais condições, na forma prevista no
parágrafo 2°, do Artigo 1.339 do Código Civil, Lei 10.406 / 02.
e)
– É vedado andar de bicicletas, patins, skates, etc, ou praticar
quaisquer jogos nas dependências da garagem, ou no Pilotis, ou nos
corredores de acesso aos elevadores.
f)
– Não é permitida a permanência de crianças na garagem, a não
ser acompanhadas dos pais ou responsáveis.
g)
– As bicicletas poderão ser deixadas na própria vaga de garagem
do morador desde que não gere transtornos às vagas vizinhas, entendido que
ao Condomínio não cabe responsabilidade por sua guarda e integridade.
h)
– É vedado usar a vaga de garagem para guarda de móveis,
pneus, objetos, etc, exceto em armário padrão a ser definido em Assembléia
Geral, e observado os limites de cada vaga.
71
i)
– Não é permitido colocar restos de materiais de obras, objetos,
etc, nas vagas de garagem, mesmo que dentro de seus limites, exceto em
curto período para aguardar transporte ou destinação.
j)
– Não é permitido estacionar na garagem veículos cuja natureza
ou dimensões venham a prejudicar os demais usuários.
k)
– É vedado lavar carros, motos, jet sky, barcos, etc, nas áreas de
garagem.
ARTIGO 10° – DO USO DA ÁREA DE LAZER COLETIVA:
a)
– Os horários de funcionamento da área de lazer coletiva,
compreendendo as churrasqueiras, piscina, sauna e sala de ginástica, etc.,
serão definidos pelo Síndico em conjunto ao Conselho Consultivo e Fiscal,
colocando Aviso com Quadro de Horários, em local visível.
b)
– A Assembleia Geral poderá dispor em contrário, nas
divergências quanto aos horários e demais normas de funcionamento aqui
previstas.
c)
– É vedada a permanência de qualquer pessoa na área de lazer
coletiva após às 22 horas, que é o horário limite a qual será fechada. Nos dias
em que haja ocupação autorizada das churrasqueiras, será observado o
horário combinado para o evento.
d)
– É proibida a permanência de cães, ou qualquer outro animal,
em qualquer parte da área de lazer coletiva, em qualquer horário, conforme
previsto no Artigo 5º, alínea “b”, deste Regimento.
e)
– É vedada a utilização da piscina ou da sauna por menores de
12 (doze) anos, quando desacompanhados de adulto responsável.
Em
eventual acidente, não caberá qualquer responsabilidade ao Condomínio pelo
não cumprimento desta por parte dos pais ou responsáveis.
f)
– Qualquer pessoa, em qualquer parte da área coletiva de lazer,
que venha a manter conduta não compatível com os bons costumes, poderá ter
seu acesso vedado pelo Síndico, ouvido o Conselho Consultivo, quando
72
couber, sem prejuízo de eventual aplicação de penalidades previstas neste
Regimento.
g)
– O condômino é responsável, na área de lazer coletiva, pela
integridade física do patrimônio comum, respondendo por si, seus familiares,
hóspedes, convidados e serviçais.
ARTIGO 11º – DAS RESERVAS E USO DAS CHURRASQUEIRAS:
a)
– O uso das churrasqueiras dependerá de reserva prévia, em livro
próprio, com o Porteiro, cabendo ao Síndico decidir sobre casos omissos, e
poderão ser efetuadas com até 30 (trinta) dias de antecedência.
b)
– O uso das churrasqueiras é privativo dos condôminos, seus
familiares, hóspedes e convidados.
c)
– Para fazer a reserva e uso, é necessário que o condômino
esteja quites com seus compromissos condominiais.
d)
– O ambiente destina-se a atividades sociais dos condôminos,
sendo vedado o uso para fins comerciais, políticos, religiosos, ou por terceiros
não condôminos.
e)
– É vedado qualquer atividade sem a presença do condômino
responsável pelo evento.
f)
– É vedado fazer reserva e uso privativo da churrasqueira em
datas nobres, de interesse coletivo, assim consideradas as de Natal, Ano Novo,
dia dos Pais e dia das Mães, independente de haver festividade coletiva ou
não.
g)
– Caberá a Assembleia Geral debater e deliberar sobre o número
máximo de pessoas para cada evento, nas churrasqueiras.
h)
– As reservas e uso para as churrasqueiras ficam limitadas a até
01 (uma) por mês, podendo ser usada uma segunda vez no mês, pelo mesmo
condômino, desde que não haja outro interessado pela mesma data, no prazo
de 3 (três) dias de antecedência.
i)
– As reservas de churrasqueiras são sem ônus para o condômino,
cabendo-lhe o dever de comunicar tempestivamente eventual desistência de
reserva e uso.
73
j)
– A reserva e uso das churrasqueiras não gera exclusividade pelo
uso da sauna, piscina e sala de ginástica, sobre as quais os demais
condôminos têm livre acesso, nos horários estipulados no Quadro de Horários.
k)
– É vedado utilizar instrumentos ou aparelhos de som em níveis
de volume que possam perturbar o sossego e o bem estar dos demais
ocupantes da cobertura de lazer coletiva, ou das demais unidades autônomas.
l)
– É de responsabilidade do condômino devolver o ambiente das
churrasqueiras em igual estado de limpeza em que recebeu.
O não
cumprimento obrigará o Condomínio a providenciar a limpeza e a lançar os
custos decorrentes na próxima taxa de Condomínio do condômino responsável.
O valor será estipulado pelo Síndico, ouvido o Conselho Consultivo e Fiscal
quando couber.
m)
– Os horários de funcionamento constam no Quadro de Horários,
conforme definido no Artigo 10º, alínea “a”.
ARTIGO 12º – DAS RESERVAS E USO DO SALÃO DE FESTAS:
a)
– O uso do salão de festas dependerá de reserva prévia, em livro
próprio, com o Porteiro, cabendo ao Síndico decidir sobre casos omissos, e
poderão ser efetuadas com até 90 (noventa) dias de antecedência.
b)
– O uso do salão de festas é privativo dos condôminos, seus
familiares, hóspedes e convidados.
c)
– Para fazer a reserva e uso, é necessário que o condômino
esteja quites com seus compromissos condominiais.
d)
– O ambiente destina-se a atividades sociais dos condôminos,
sendo vedado o uso para fins comerciais, políticos, religiosos, ou por terceiros
não condôminos.
e)
– É vedado qualquer atividade sem a presença do condômino
responsável pelo evento.
f)
– É vedado fazer reserva e uso privativo do salão de festas em
datas nobres, de interesse coletivo, assim consideradas as de Natal, Ano Novo,
74
dia dos Pais e dia das Mães, independente de haver festividade coletiva ou
não.
g)
– Caberá a Assembleia Geral debater e deliberar sobre o número
máximo de pessoas para cada evento no salão de festas.
h)
– Pela reserva e uso do salão de festas será cobrada uma Taxa
de Uso, a título de ressarcimento de custos, equivalente a 15% (quinze por
cento) da cota-padrão da taxa ordinária de condomínio, prevista no Artigo 2º,
alínea “f”.
Caberá a Assembleia Geral dispor em contrário, se e quando
desejar.
n)
– A desistência da reserva e uso do salão de festas deverá ser
comunicada, no respectivo livro de reserva, com antecedência mínima de 2
(dois) dias. Não ocorrendo, mesmo que sem haver o uso, será devida 50%
(cinquenta por cento) da taxa de uso.
o)
– As reservas e uso do salão de festas ficam limitadas a até 4
(quatro) por ano civil, por unidade autônoma. Em um mesmo mês poderá
efetuar reserva e uso de até 2 (duas) datas se não houver outro condômino
interessado pela segunda data, sobre a qual terá prioridade.
p)
– Fica vedado o uso de som com música ao vivo por bandas,
grupos, etc.
q)
– É admitida a utilização de aparelhos de som, com volume
moderado, até às 24 horas, momento em que a aparelhagem deverá ser
desligada, podendo a festa/comemoração se prolongar até às 01:00 hora do
dia seguinte, desde que observada a lei do silêncio e não haja perturbação de
qualquer espécie para o sossego e bem estar dos demais moradores.
r)
– É expressamente proibido o uso de bebidas alcoólicas por
menores de 18 (dezoito) anos, sendo de responsabilidade do condômino que
promover a festividade o eventual descumprimento e suas consequências.
s)
– Ao receber as chaves do salão de festas o condômino deverá
verificar as condições em que se encontram os bens do salão, visto que,
quando da devolução das chaves e vistoria de devolução, responderá por
eventuais faltas ou danos observados.
t)
– Após a utilização, o condômino deverá acondicionar em sacos
plásticos os resíduos maiores (copos, pratos, talheres descartáveis, papéis,
etc), ficando a limpeza mais detalhada a cargo do Condomínio. Equipamentos
75
domésticos porventura colocados à disposição dos condôminos, como freezer,
microondas, geladeiras, etc., deverão ser desocupados e desligados e
mantidos com as portas abertas. A vistoria e respectiva devolução das chaves
deverá ocorrer, no máximo, até às 12 (doze) horas do dia seguinte à utilização.
u)
– O horário de funcionamento é o previsto na alínea “q” deste
Artigo.
ARTIGO 13º – DO USO PISCINA, SAUNA E SALA DE GINÁSTICA:
a)
– O uso da piscina, sauna e sala de ginástica são privativos dos
condôminos, seus familiares, hóspedes e convidados, sendo vedado o uso a
seus serviçais.
b)
– É proibido o uso de qualquer tipo de óleos bronzeadores,
pomadas, hidratantes, etc, quando o usuário utilizar a piscina.
c)
– É dever de todos passar na ducha para tirar suor e poeira, antes
de entrar na piscina.
d)
– Nos ambientes só é permitido o uso de trajes adequados, como
maiôs, biquínis, sungas ou calções, desde que não atentem ao pudor.
e)
– Nos ambientes é vedado fazer refeições ou lanches, bem como
usar garrafas ou copos de vidro.
f)
– Nos ambientes é vedada a prática de jogos, de qualquer
natureza, que possam vir a perturbar ou interferir no direito alheio de desfrutar
dos ambientes com segurança e sossego.
g)
– A piscina é de uso coletivo e misto, sendo vedada a sua reserva
para uso exclusivo.
h)
– Na sala de ginástica, o uso de aparelhos é limitado a 40
(quarenta) minutos por pessoa quando houver interessado aguardando, e o
uso será pela ordem de chegada. Poderá o Sindico, ouvido o Conselho
Consultivo e Fiscal, dispor em contrário.
i)
– É vedado a pratica de jogos com disputas valendo dinheiro.
j)
– Os horários de funcionamento constam no Quadro de Horários,
definidos conforme Artigo 10º, alínea “a”.
76
ARTIGO 14º – DA ADMINISTRAÇÃO:
a)
– Será elaborado e mantido, na Portaria e com o Síndico, um
Cadastro de Moradores contendo nomes e telefones dos ocupantes de cada
unidade autônoma, bem como de seus veículos estacionados na garagem ou
no pátio externo, com o objetivo de localizá-los em casos de urgência ou
emergência, em infiltrações, rompimentos de tubulações, questão de saúde,
férias, etc.
b)
– É dever de cada condômino comunicar alterações de seus
dados, para manter o Cadastro de Moradores devidamente atualizado.
c)
– Será mantido na Portaria um Livro para registro de ocorrências,
sugestões e reclamações.
d)
– O Condomínio não se responsabiliza por danos, furtos ou
roubos, de bens, objetos ou veículos, motorizados ou não, existentes ou
guardados no interior do prédio. Aos condôminos caberão medidas
preventivas, ao Condomínio o dever de zelar nos limites de sua estrutura
funcional e preventiva existente, além do seguro obrigatório previsto em lei e na
Convenção.
e)
– É obrigação dos condôminos pagarem em dia as taxas
condominiais, vencíveis no dia 10 de cada mês, ou primeiro dia útil
subsequente se aquele não o for.
f)
– Sobre atrasos eventuais incidirá multa de 2% (dois por cento) e
juros moratórios convencionados de 0,33% (zero vírgula trinta e três por cento)
ao dia, até o máximo de 60 dias, ou seja, o máximo de 20% (vinte por cento),
na forma permitida pelo Artigo 1.336, parágrafo 1°, do Código Civil, Lei
10.406/2002.
q)
– Atrasos iguais ou superiores a 90 (noventa) dias, além dos
encargos acima, implicará na cobrança através de Advogado, cabendo ao
condômino devedor os ônus decorrentes do uso de Advogado, que ficam
desde já estipulados em 20% (vinte por cento), bem como custas judiciais se
houverem.
77
r)
– Ocorrendo mora igual ou superior a 06 (seis) meses, ainda que
no curso da ação judicial de cobrança, será aplicada correção monetária do
débito, desde o 3° (terceiro) mês de vencido o principal, mediante uso de
índices fixados e divulgados pela entidade pública competente.
s)
– O Síndico, o Subsíndico e o Conselho Consultivo e Fiscal não
respondem por rixas, ou desentendimentos particulares entre moradores,
cabendo-lhes, tão somente, administrar o Condomínio na forma da lei e da
Convenção.
t)
– O funcionário do Condomínio, na ausência do Síndico,
Subsíndico, de membros do Conselho Consultivo e Fiscal, é a autoridade
competente para cumprir e fazer cumprir o presente Regimento Interno.
u)
– Com o Síndico do Condomínio será mantido arquivo para
guardar os seguintes documentos:
I – Apólice de Seguros;
II – Balancetes mensais e respectivos documentos que lhes deram
origem;
III – Cadastro de Moradores e de Veículos;
IV – Contratos;
V – Livros de Ata, de Registro de Empregados, de Protocolo, de
Reclamações/sugestões;
VI – Livro de Reservas de Salão de Festas e Churrasqueiras;
VII – Pastas de Documentação dos Empregados;
VIII – Plantas Arquitetônicas do Edifício;
IX – Relação de prestadores de serviços.
ARTIGO 15º – DAS PENALIDADES:
78
a)
– São consideradas penalidades, as advertências e multas
aplicadas aos condôminos proprietários e aos condôminos inquilinos.
b)
– A penalidade de multa somente será aplicada se o transgressor
já tiver sido anteriormente advertido pelo Condomínio, por escrito.
c)
– O descumprimento de qualquer das normas previstas na
Convenção de Condomínio, ou neste Regimento Interno, ou as deliberadas por
Assembleia Geral, acarretará multa ao Condômino responsável de 1 (uma)
cota-padrão de taxa ordinária de Condomínio. Na reincidência, a multa poderá
ter seu valor dobrado para 2 (duas) cotas-padrão.
O Síndico, ouvido o
Conselho Consultivo e Fiscal, poderá, na primeira penalidade, aplicar a multa
de apenas 50% (cinquenta por cento) da cota-padrão.
d)
– As multas serão pagas no mês seguinte ao de sua aplicação,
juntamente com a cota condominial.
e)
– Da aplicação de multa caberá recurso ao Conselho Consultivo e
Fiscal, por escrito, no prazo improrrogável de 05 (cinco) dias úteis, contados do
recebimento da respectiva notificação.
Parágrafo Único: O recurso possui efeito suspensivo até o julgamento do
mérito, salvo se interposto fora do prazo regimental.
f)
– Ficará, ainda, o condômino responsável, sujeito a indenização
ou reparação dos bens, objetos ou veículos, do Condomínio, de condôminos ou
de terceiros, sem prejuízo de implicações legais decorrentes, quando houver.
g)
– Fica definido, por antecipação, de que a infração reincidida a
qualquer norma prevista na Convenção de Condomínio, no Regimento Interno,
ou deliberações de Assembleias Gerais, e desde que objeto da aplicação de
multa igualmente reincidida, além da entrega de carta protocolada ou via
Cartório de Notas consignando a ocorrência, será o instrumento legal
necessário e suficiente para que fique caracterizado o denominado
“comportamento anti-social” que gera incompatibilidade de convivência com os
demais condôminos ou possuidores, na forma prevista no Art. 1.337, Parágrafo
Único, do Código Civil, Lei 10.406/2002, o que permitirá ao Síndico, ouvido o
Conselho Consultivo e Fiscal, a aplicar a multa correspondente ao décuplo (dez
vezes) do valor atribuído à última taxa de Condomínio daquela unidade
autônoma, até ulterior deliberação de Assembleia, a ser convocada.
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h)
– Fica definido, também, que as práticas abaixo caracterizadas
igualmente são indesejáveis, de comportamento anti-social, e, por isso,
também passíveis da aplicação da multa prevista na alínea anterior, a saber:
I – Uso de drogas no Condomínio;
II – Prática de atos sexuais ou libidinosos nas partes comuns do Edifício;
III – Uso da unidade autônoma para fins de exploração ou abuso sexual
de homens, mulheres ou crianças;
IV – Prática reiterada de desordem, escândalos, molestamento de
pessoas ou embriaguez nas áreas comuns do prédio;
ARTIGO 16º – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
a)
– Este Regimento Interno é previsto na Convenção do
Condomínio e, por isso suas regras obrigam a todos os moradores –
proprietários ou inquilinos – os quais respondem, solidariamente, pelas
transgressões cometidas por seus familiares, hóspedes, convidados, visitantes
ou serviçais.
b)
– É assegurado ao Condomínio o direito de regresso contra
condôminos para ressarcir-se dos danos que vier a sofrer por infração da lei,
regulamentos e posturas, por omissão, dolo, ou culpa do infrator.
c)
– Os casos não previstos na Convenção de Condomínio ou no
Regimento Interno, ou em deliberações de Assembleias Gerais, serão
resolvidos pelo Síndico, ouvido quando couber o Conselho Consultivo e Fiscal,
à luz das disposições da Lei nº 4.591/64, do Novo Código Civil, Lei 10.406/02,
e demais preceitos legais pertinentes.
d)
– Não é causa para isentar-se de responsabilidade a alegação de
desconhecimento das normas do Condomínio, recaindo a responsabilidade
final sobre o condômino.
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Este Regimento Interno será fixado nas partes comuns do Edifício, em locais
escolhidos pelo Síndico como
também será distribuído a todos os
condôminos/proprietários e inquilinos.
ANEXO - C: MODELO DE EDITAL DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA,
PELO SÍNDICO.
(Local e Data)
EDITAL DE CONVOCAÇÃO ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA
Pelo
presente,
condomínio..........................
ficam
os
convocados,
senhores
para
a
condôminos
ASSEMBLÉIA
do
GERAL
ORDINÁRIA a realizar-se no SALÃO DE FESTAS, á rua.............., nº..............,
nesta capital, ás 20:00 horas, com a presença de 2/3 (dois terços) dos
condôminos ou com qualquer número dos presentes, em segunda convocação,
ás 20:30 horas, para
1. Leitura e apreciação da ATA anterior.
2. Prestação de contas do Síndico, do período de ABRIL de 1996 a
MARÇO de 1997.
3. Eleição do Síndico Subsíndico, e membros do conselho consultivo,
bem como dos respectivos suplentes.
4. Deliberação sobre aumento da taxa condominial.
5. Outros assuntos.
Lembramos que as decisões tomadas em assembleia são obrigatórias
para todos, mesmo os ausentes e divergentes. Informamos também que
poderão fazer-se representar por procuradores devidamente habilitados.
Somente os condôminos que estiverem quites com o CONDOMÍNIO
poderão participar da ASSEMBLEIA.
-----------------------------Síndico
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