LINHAS GERAIS SOBRE OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Por José Bráulio Petry Fonseca
1. Introdução
O perfil da economia nacional está em processo de franca transformação.
Acompanhando o processo de crescimento existente, o mercado de valores mobiliários vem
oferecendo uma crescente variedade de alternativas financeiras para investimentos.
Dentre as opções disponibilizadas, estão os fundos de investimento imobiliário,
identificados como instrumento de investimento coletivo, cujos recursos são captados no
mercado e direcionados a aplicações em ativos (empreendimentos) imobiliários. 1
O mercado de fundos de investimento imobiliário vem alcançando destacados
patamares em termos de valor consolidado de patrimônio líquido e de capitalização de
mercado nos últimos anos.
De acordo com o anuário imobiliário de 2011, o valor consolidado de capitalização de
mercado dos fundos em dezembro de 2010 era duas vezes maior que o calculado do mesmo
período de 2009.2 Da mesma forma, o portal de notícias Valor Econômico publicou matéria
recente informando que o volume negociado em fundos imobiliários entre janeiro e maio de
2012 na BM&FBovespa triplicou, chegando a R$ 927,67 milhões, contra R$ 300,5 milhões
negociados no mesmo período do ano anterior. O veículo noticiou ainda que o valor
1
ASSAF NETO, Alexandre. Mercado Financeiro. 10ª ed. São Paulo: Editora Atlas, 2011, p. 311.
GONÇAVES NETO, Alfredo de Assis & DE PAOLA, Leonardo Sperb. Manual jurídico da construção civil. Curitiba:
Íthala, 2012, p.149.
2
1
negociado somente até maio de 2012 ultrapassara o volume verificado em todo o ano
anterior, de R$ 921,46 milhões. 3
Torna-se relevante, por isso, conhecer os principais aspectos desta ferramenta de
captação de poupança cada vez mais útil ao setor imobiliário, do qual muito se poderá
esperar para os próximos anos, com o desenvolvimento da economia do País.
2. A dinâmica de investimentos nos fundos imobiliários
2.1.
Caracterização dos fundos imobiliários
Os Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs” ou apenas “fundos imobiliários”) são
juridicamente disciplinados pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, que tratou de
apresentar, em linhas gerais, as regras para sua constituição e o regime tributário aplicável.
Em complemento, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) baixou a instrução 205, de 14
de janeiro de 1994, com o escopo de regulamentar com mais detalhes a estrutura e a forma
de funcionamento dos fundos imobiliários, que foi posteriormente revogada dada pela
instrução 472, de 31 de outubro de 2008, atualmente em vigor.
São classificados pela lei como condomínios fechados, sem personalidade jurídica
própria, 4 que resultam da comunhão de recursos captados por meio do sistema de
3
VALOR ECONÔMICO. Disponível em < http://www.valor.com.br/>. Acesso em: 12 de jun. 2012.
Digno de anotar que os fundos imobiliários não possuem personalidade jurídica própria, mas tem capacidade
de ser parte em ações judiciais. Confira-se a doutrina: “É sabido, diante do que foi até então exposto, que já
existe regulamentação, tanto no Brasil como no exterior, que admite que os fundos do mercado de capitais
tenham patrimônio e capacidade processual, sem atribuir-lhes, contudo, personalidade jurídica, constituindo,
4
2
distribuição de valores mobiliários e destinados ao desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários.
O objetivo fundamental dos fundos imobiliários é a criação de rendimentos mediante
a aplicação de recursos em bens imóveis e direitos sobre bens imóveis, já construídos ou a
construir, envolvendo sua alienação, locação ou arrendamento, e valores mobiliários.
Os fundos imobiliários normalmente operam com base em um destes dois perfis:
alguns fundos são criados a partir de reorganizações societárias, cujas cotas são detidas por
poucos quotistas, normalmente grupos familiares ou empresariais, que possuem
participação ativa na gestão do fundo; já outros fundos são pulverizados, com grande base
de quotistas, e normalmente possuem um único ativo, mas de grande valor.
A captação de recursos é feita mediante a emissão de quotas representativas,
disponibilizadas para compra do público investidor por instituição administradora
autorizada, que não poderá aplicar os recursos do fundo no exterior.
As quotas constituem valores mobiliários e as operações com elas manejadas
sujeitam-se ao regime da Lei 6.385/76, instituidora do mercado de capitais e da CVM.
É imprescindível a elaboração de um regulamento, em que estarão estabelecidas as
regras de funcionamento do fundo, além de um prospecto, que apresentará as informações
para o público investidor, referentes à política de investimentos do fundo 5 e aos riscos
assim, uma forma especial de condomínio (PALERMO, Fernanda Kellner de Oliveira. O fundo de investimento
imobiliário. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, rev. dos tribunais, 2002. n. 53, p. 154).
5
Vide interessante trabalho tratando da política de investimento dos fundos de investimento:
PERRICONE, Sheila. Fundos de investimento: A política de investimento e a responsabilidade dos
administradores. Revista de Direito Bancário do Mercado de Capitais e da Arbitragem. São Paulo, rev. dos
tribunais, 2001. n.11, p. 85 e ss.
3
envolvidos, bem como os principais direitos e responsabilidades dos quotistas da instituição
administradora. 6
Os projetos escolhidos para alocação de recursos são de variadas características. Por
vezes, são adquiridos imóveis residenciais, tanto de baixo como de alto padrão. Em outros
casos, são investidas expressivas quantias em shoppings centers, centros comerciais, hotéis,
prédios de escritórios, hospitais, estacionamentos, imóveis de natureza mista, imóveis
rurais 7 ou ainda vinculados a concessões de obras públicas, que também conseguem ser
altamente rentáveis.8
A propósito, cabe ressaltar que a instrução 472/2008 da CVM proporcionou
importante alargamento das possibilidades de diversificação dos ativos componentes da
carteira do fundo, autorizando também a aquisição de variados tipos de valores mobiliários:
ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e
certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de
debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros
valores mobiliários, desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada ou
autorizada pela CVM, e desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes
sejam permitidas aos fundos imobiliários; ações ou cotas de sociedades cujo único propósito
se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos imobiliários; cotas de fundos de
investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento,
exclusivamente, atividades permitidas aos fundos imobiliários ou de fundos de investimento
em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no
mercado imobiliário; certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na
6
GONÇAVES NETO, Alfredo de Assis & DE PAOLA, Leonardo Sperb. Op. Cit., p. 152.
LOPES, Lúcio Feijó. Fundos de Investimento imobiliário. In: TUTIKIAN, Cláudia Fonseca; TIMM, Luciano Benetti
e PAIVA, João Pedro Lamana (coord.) – Novo Direito Imobiliário e Registral – 2ª edição – São Paulo: Quartier
Latin, 2010. p. 119.
8
WALD, Arnoldo. Os fundos imobiliários. Revista dos Tribunais. São Paulo, 1994. v. 706, p. 252.
7
4
Instrução 401 da CVM, de 29 de dezembro de 2003; cotas de outros fundos imobiliários;
certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos
creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades
permitidas aos FII e desde que sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;
letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário. 9
Entretanto, cabe lembrar que existem limitações para a forma composição da
carteira. Os fundos imobiliários que invistam preponderantemente em valores mobiliários
devem respeitar os limites de aplicação por emissor e por modalidade de ativos financeiros
estabelecidos na Instrução CVM nº 409, de 2004, de 18 de agosto de 2004. 10
Assim, a dinâmica de captação e investimento é sintetizada do seguinte modo:
inicialmente, os investidores escolhem o fundo no qual querem aplicar e compram suas
quotas; em seguida, os recursos captados pelo fundo serão a rigor empregados em
empreendimentos de natureza imobiliária, podendo ser bens imóveis, direitos sobre bens
imóveis, além de valores mobiliários, escolhidos por quem administra o fundo; ao final de
certo período, e depois de deduzidos os encargos de administração e demais taxas cobradas
pelas autoridades administrativas, revertem-se aos investidores os rendimentos auferidos
com a gestão dos recursos captados pelo fundo, na proporção das quotas por cada um
adquiridas.
Quanto ao prazo de duração, os fundos serão permanentes ou transitórios. No
primeiro caso, o fundo durará por tempo indeterminado e variará suas operações conforme
a natureza e o objetivo dos investimentos escolhidos, a par das modificações conjunturais do
mercado. Em se tratando de fundo transitório, durará por prazo determinado, em
9
Instrução 472/2008, da CVM, art. 45.
Instrução 472/2008, da CVM, art. 45, § 5º.
10
5
consonância com a duração da empreitada escolhida para ser explorada, que, uma vez
concluída, autorizará a extinção do fundo.11
Por fim, é importante lembrar que a aprovação do projeto, o registro do fundo e o
registro de distribuição das quotas, além da própria a administração por instituição
autorizada, submetem-se à fiscalização da CVM.
E uma vez que iniciadas as operações do fundo, também dependerão de autorização
da autarquia a alteração do regulamento do fundo, a emissão de novas quotas, a indicação e
substituição de diretor responsável pela administração do fundo, a substituição da
instituição administradora, bem como a fusão, incorporação, cisão ou liquidação do fundo.12
2.2.
Administração dos fundos imobiliários
As quotas do fundo serão adquiridas mediante o pagamento em moeda nacional.
Todavia, admite-se também a integralização com bens imóveis, como terrenos, ou direitos
reais de uso e gozo, fruição e aquisição sobre bens imóveis, hipótese em que será necessária
avaliação dos bens por peritos ou empresa especializada independente.
Por se tratarem de condomínios fechados, a existência dos fundos imobiliários está
subordinada à subscrição por investidores de todas as quotas que forem emitidas,13 não se
permitindo o seu resgate durante o prazo de duração do fundo.
11
PALERMO, Fernanda Kellner de Oliveira. O fundo de investimento imobiliário. Revista de Direito Imobiliário,
São Paulo, rev. dos tribunais, 2002. n. 53, p. 152.
12
LOPES, Lúcio Feijó. Op. Cit., p. 120.
13
SZTAJN, Rachel. Quotas de fundos imobiliários - novo valor mobiliário. Revista de Direito Mercantil,
Industrial, Econômico e Financeiro, São Paulo, rev. dos tribunais, 1994. n. 93, p. 105.
6
Caso o investidor necessite ter disponíveis para si os recursos que investiu, deverá
vender suas quotas no mercado secundário, 14 em bolsas ou balcão organizado 15, ou, quando
for o caso, valer-se da dissolução do fundo, aguardando a venda dos ativos que o
compunham e a distribuição dos resultados alcançados, em caráter proporcional às quotas
adquiridas.
Porém, acresce ressalvar que as quotas só poderão ser negociadas, no mercado de
bolsa ou de balcão, após a integralização do preço de emissão.
Em que pese esta pluralidade de adquirentes das quotas oferecidas ao mercado, os
fundos serão representados unicamente por instituições administradoras autorizadas pela
CVM, que escolherão mediante análise criteriosa os melhores bens e direitos para serem
adquiridos no mercado, a título de investimento, em caráter fiduciário. 16
14
FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: Produtos e serviços. 17ª ed. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2008, p.
527.
15
O mercado de balcão é dito organizado no Brasil quando as instituições que o administram criam um
ambiente informatizado e transparente de registro ou de negociação e tem mecanismos de autoregulamentação. Nos mercados de negociação - onde também essas instituições são autorizadas a funcionar
pela CVM e por ela são supervisionadas - cria-se um ambiente de menor risco e transparência para os
investidores [...]. No mercado de balcão os valores mobiliários são negociados entre as instituições financeiras
sem local físico definido, por meios eletrônicos ou por telefone. São negociados valores mobiliários de
empresas que são companhias registradas na CVM, e prestam informações ao mercado, não registradas nas
bolsas de valores [...]. Atuam como intermediários neste mercado não somente as corretoras de valores,
membros da BM&FBOVESPA, mas também outras instituições financeiras, como bancos de investimento e
distribuidoras de valores. Além das ações, outros valores mobiliários são negociados em mercados de balcão
organizado, tais como debêntures, cotas de fundos de investimento imobiliário, fundos fechados, fundos de
investimento em direitos creditórios - FIDCs, certificados de recebíveis imobiliários - CRIs, entre outros.
COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS. O que é mercado de balcão organizado. Disponível em: <http://
http://www.portaldoinvestidor.gov.br/Acadêmico/
EntendendooMercadodeValoresMobiliários/OqueéMercadodeBalcãoOrganizado/tabid/188/Default.aspx>.
Acesso em: 23 de julho de 2012.
16
As instituições autorizadas a administrarem os fundos de investimento imobiliário estão previstas no art. 5º,
da Lei 8.663/93: Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada
pela Comissão de Valores Mobiliários, que deverá ser, exclusivamente, banco múltiplo com carteira de
investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário,
sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente
equiparadas.
7
A lei é que estipula que será do tipo fiduciário o negócio entre os condôminos e a
instituição administradora, que recebe os recursos e os utiliza na aquisição de bens em
proveito do fundo (art. 6º da Lei 8.668/93). A lógica por trás desta escolha do legislador foi
exposta por Melhim Namen Chalhub: “na dinâmica dos fundos de investimento em geral, os
bens que constituem seu patrimônio são adquiridos pelo fundo em seu nome, enquanto a
propriedade dos condôminos (quotistas) recai sobre as quotas do fundo. No caso dos fundos
de investimento imobiliário, para evitar questionamentos quanto à capacidade do
condomínio para comercializar imóveis, à luz das restrições da lei civil, optou o legislador por
atribuir à própria sociedade administradora a propriedade dos imóveis que integram a
carteira do fundo, definindo, então, a propriedade fiduciária. A fórmula permite que os
quotistas (fiduciantes) outorguem a gestão de seus investimentos imobiliários a uma
instituição administradora (fiduciária). Para tanto, com os recursos provenientes da
subscrição de quotas de participação, essa instituição adquire imóveis em regime fiduciário,
forma um patrimônio separado e promove sua administração em proveito dos quotistas”. 17
Os bens serão administrados em proveito dos quotistas; contudo, isso não permite
que eles, salvo extinção do fundo, exerçam direitos reais sobre os bens integrantes da
carteira de ativos que compõem o fundo, já que detém apenas as quotas, e não a
propriedade sobre os bens que compõem a carteira. 18
Nesse mesmo sentido de preservação do patrimônio que compõe o fundo, a lei
impõe que os bens e direitos que integram a carteira de ativos, assim como seus frutos e
rendimentos, não se comuniquem com o patrimônio da instituição administradora. Por isso,
tais bens e direitos não poderão ser: listados como parte do ativo da instituição
administradora; alienados para o interesse de terceiros; utilizados para saldar dívidas da
17
CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário: alienação fiduciária, cessão fiduciária, securitização, DecretoLei n. 911, de 1969, Lei n. 8.668, de 1993, Lei n. 9.514, de 1997. 2ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2000. p. 400.
18
SZTAJN, Rachel. Op. Cit., p. 106.
8
instituição administradora via constrições judiciais; ou ainda utilizados como garantias, de
qualquer natureza.
De se ressaltar que, para plena eficácia do sistema de separação de patrimônios, são
utilizados mecanismos de publicidade do direito registral, enunciando-se no título aquisitivo
da propriedade dos imóveis adquiridos a configuração especial de propriedade fiduciária da
instituição administradora e enumerando-se as restrições inerentes a esse regime especial. 19
Em caso de resultados positivos vertidos das operações administradas pelo fundo,
os quotistas farão jus à participação, na proporção das quotas adquiridas. Na maior parte
das vezes, distribuem-se lucros proporcionais aos investimentos; em outras oportunidades,
o ganho se traduzirá no aumento do valor patrimonial das quotas. 20
Dessa forma, à semelhança de como ocorre em outros tipos de fundos de
investimento, nos fundos imobiliários inexiste de fato núcleo de quotistas empreendedores;
em verdade, o empreendedor é o próprio administrador, que tem a iniciativa do fundo e
para isso congregou grupo de investidores.
Em outras palavras, os participantes ou quotistas são somente investidores que
individualmente visam à valorização do seu quinhão, confiados na experiência e no knowhow da instituição que administra em proveito do fundo o patrimônio registrado em seu
nome em caráter fiduciário. 21
O sucesso do fundo depende de bons conhecimentos sobre o mercado imobiliário.
Baseando-se nisso, a CVM facultou às instituições administradoras que trabalhem em
19
CHALHUB, Melhim Namem. Op. Cit., p. 400.
Os fundos devem distribuir aos seus quotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o
regime de caixa, com base no balanço ou balancete semestral encerrado em 30/06 e 31/12 de cada ano (art.
10, parágrafo único, da Lei 8.668/93).
21
ALONSO, Felix Ruiz. Os fundos de investimentos. Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e
Financeiro. São Paulo, rev. dos tribunais, 1971. v.1, p. 77.
20
9
conjunto com consultores de investimentos imobiliários, que oferecerão orientação
mercadológica nos processos de aquisição de bens e direitos de origem imobiliária,
destinados à composição do fundo. As administradoras poderão contar também com o
auxílio de empresas especializadas em administrar as locações ou arrendamentos de
empreendimentos, a exploração do direito de superfície e a comercialização dos imóveis
integrantes da carteira de ativos do fundo. 22
Considerando o caráter fiduciário das obrigações assumidas com os quotistas,
responderá a administradora pelos danos causados ao patrimônio do fundo, decorrentes de
atos que configurem má gestão ou gestão temerária, de operações de qualquer natureza
que configurem conflito de interesses (entre os do fundo e os da própria administradora), de
atos que violem a legislação, o regulamento ou deliberação da assembléia-geral de
quotistas, e de evicção de direitos (quando alienados imóveis ou bens componentes do
patrimônio do fundo). 23
Em linha de princípio, a administradora não responderá por resultados negativos
eventualmente alcançados pelo fundo, no que se refere à rentabilidade das quotas. A
obrigação que possui perante os quotistas não é de resultado. Em outras palavras, caso
tenham sido tomadas as decisões para compra de ativos com base em fundamentos técnicos
adequados, a par de respeitadas as diretrizes do regulamento e do prospecto do fundo, a
administradora não responderá por resultados negativos, na medida em que considerados
inerentes ao campo próprio dos riscos de mercado, acerca dos quais os investidores se
declaram cientes quando adquirem suas quotas. 24
22
Instrução 472/2008, da CVM, art. 31.
LOPES, Lúcio Feijó. Op. Cit., p. 123.
24
MORONE, José Oswaldo Fernandes Caldas. A responsabilidade civil dos administradores de fundos de
investimento. Revista de Direito da ADVOCEF, Londrina, v.3, n.5, nov. 2007, p. 205; e PERRICONE, Sheila. Op.
Cit., p. 96-97.
23
10
Portanto, a responsabilidade da instituição administradora do fundo será subjetiva.
Somente se comprovada sua responsabilidade, com base nos elementos dolo ou culpa,
responderá com seu patrimônio pelo ressarcimento dos danos causados aos quotistas ou a
terceiros, sem prejuízo de responder administrativamente perante a CVM, sob o pálio da Lei
6.385/76. 25
De se referir que o administrador poderá renunciar à gestão do fundo, mediante
comunicação com antecedência mínima de 06 meses, endereçada a cada um dos quotistas e
à CVM.
Demais disso, ocorrendo a liquidação judicial ou extrajudicial da instituição
administradora, caso a assembléia de quotistas não eleja nova instituição para gerir o fundo,
no prazo de 30 dias úteis, contados da publicação do ato que decretar a liquidação, no Diário
Oficial da União, o Banco Central nomeará uma nova instituição para levar a cabo a
liquidação do fundo.
25
Destacam-se algumas das principais responsabilidades dos administradores: (i) providenciar e manter em
ordem toda a documentação relacionada com os ativos imobiliários integrantes do patrimônio do fundo; (ii)
manter os registros dos quotistas e de transferência das quotas; (iii) manter a escrituração das operações
realizadas com recursos do fundo, incluindo os respectivos registros contábeis; (iv) ser responsável pela
administração dos recursos do fundo de modo compatível com a política de investimentos; e (v) fornecer
informações periódicas aos quotistas. Instrução 472/2008, da CVM, art. 32.
11
3. Vantagens, fatores de risco e a tributação dos fundos imobiliários
3.1.
Vantagens
A conversão da propriedade imóvel em valor mobiliário através do fundo
proporciona ao investidor com interesse no mercado imobiliário que dele possa participar
sem que se submeta ao rigoroso formalismo que a lei impõe aos negócios imobiliários. Além
disso, os conceitos de transparência e eficiência restam priorizados, ao passo que as
operações se sujeitam às normas do mercado de valores mobiliários.26
Com os fundos, ficam atendidos também os interesses daqueles investidores que
desejam participar do crescimento do setor imobiliário, mas que não dispõem de recursos
suficientes ou do tempo necessário para administrar obras, desde suas fundações até que
estejam concluídas, ou ainda cuidar da conservação e dos negócios que venham a ser
entabulados com base em imóveis já prontos para o uso.
A pulverização dos recursos proporcionada pelo fundo é outro ponto importante.
Com ela, tem-se a possibilidade de que passe a participar do mercado uma massa de
investidores de pequeno e médio porte, que estava até então deixada de lado. 27
Ainda, é importante destacar que a versatilidade do fundo imobiliário é grande, na
medida em que qualquer empreendimento que contenha base imobiliária poderá ser
incluído na carteira de ativos do fundo.
26
LIRA, José Ricardo Pereira. Investimentos imobiliários: legislação e negócios na perspectiva dos fundos de
pensão. Revista de Previdência, Rio de Janeiro, n.6, abr. 2007, p. 86.
27
PALERMO, Fernanda Kellner de Oliveira. Op. Cit., p. 155.
12
Logo, por intermédio de uma aplicação inicial baixa, os investidores podem participar
dos lucros de ativos de grande porte, administrados por competentes profissionais, como
shopping centers, condomínios logísticos, grandes torres comerciais de alto padrão, com
inquilinos renomados no mercado. Pode-se também captar recursos via fundo para
construção de imóvel em terreno público, havido por concessão, auferindo-se renda pelo
tempo pactuado. 28
A união na participação dos lucros do fundo dos investidores de pequeno, médio e
grande porte, que preferem não realizar diretamente as operações imobiliárias é fator que
pulveriza os riscos de cada um dos investidores individualmente considerados, que farão jus
aos lucros, ou arcarão com os resultados operacionais insatisfatórios, na exata proporção
das quotas adquiridas.
Destaca-se que os fundos imobiliários representam ferramenta valiosa também para
aqueles que desejam construir, porquanto os construtores poderão se valer dos recursos do
fundo para concretização de seus projetos, desde que fundamentados em boas chances de
rentabilidade. Além disso, a utilização do fundo pode ocasionar a redução dos custos finais
da obra, uma vez que, com o envolvimento da instituição administradora, haverá maior
controle dos recursos investidos.29
28
29
Ibidem.
FORTUNA, Eduardo. Op. Cit., p. 527.
13
3.2.
Riscos
Assim como o fundo pode render dividendos, pode, igualmente, deixar de
corresponder às expectativas de rentabilidade que para ele foram projetadas. Eventuais
resultados negativos serão absorvidos pelo quotista na proporção de suas quotas, cabendo
que arque também com o pagamento de encargos e despesas do fundo. 30
Dentre os fatores que podem afetar o desempenho das operações desenvolvidas,
tem-se o próprio mercado financeiro e de capitais como um primeiro fator de risco. Segundo
salienta Lúcio Feijó Lopes, “os FII podem ser afetados, de tempos em tempos, pelos mesmos
tipos de risco que atingem o mercado financeiro e de capitais”. 31
A taxa de desocupação imobiliária também é fato de relevo para o desempenho do
fundo. A redução da taxa de ocupação dos imóveis pode não só implicar redução de receita,
diretamente da vacância, como também causar indiretamente outros prejuízos, já que
implica a redução dos aluguéis incidentes sobre os imóveis já locados. 32
Em relação a outras modalidades de investimentos em valores mobiliários, a liquidez
reduzida para venda das quotas no mercado secundário ainda pode representar aspecto que
atravanca o desenvolvimento das operações. Embora este tipo de investimento esteja em
nítida fase de expansão no País, ainda se trata de ferramenta relativamente nova, que está
sendo conhecida pelo público poupador. 33 Entretanto, é bom lembrar, tal quadro tende a
mudar rapidamente no futuro, caso o volume de negociações siga nos moldes dos
indicadores atuais.
30
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário – teoria e prática. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p.
171.
31
LOPES, Lúcio Feijó. Op. Cit., p. 128.
32
Ibidem.
33
Ibidem.
14
O quotista não pode esquecer que não é proprietário dos ativos que compõem a
carteira do fundo. Desse modo, dispõe somente de direitos pessoais sobre suas quotas, e
não direitos reais sobre os bens imóveis que compõe a carteira. Não poderá, portanto, usar,
gozar, dispor e tampouco fruir de tais bens.34
Acresce atentar para o alerta de Cláudio Ferreira sobre a possibilidade de sobrevirem
decisões judiciais, fundadas no regime de propriedade fiduciária, que possam incluir as
instituições administradoras no pólo passivo de ações com o escopo de se honrarem as
obrigações originadas diretamente dos ativos do fundo. Segundo o profissional, “é de
extrema importância que o administrador controle a relação ‘patrimônio do FII’ versus
“passivo possível’. É recomendável a realização de auditorias jurídicas, com o respectivo
contingenciamento no balanço dos FIIs dos valores possíveis de perda. Isso não só o
resguarda de surpresas, como também protege os cotistas de eventual necessidade de
aporte de recursos financeiros para honrar os passivos do FII”.35
Por fim, necessário ponderar sempre que a rentabilidade dos investimentos estará
sempre sujeita a riscos relacionados a fatores macroeconômicos, como a política econômica
em prática no País e a conjuntura econômica internacional.36
34
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Op. Cit., p. 171.
FERREIRA, Cláudio. Os perigos de pilotar um FII - Administradores devem reduzir o risco de vir a responder
com
o
patrimônio
próprio
Disponível
em
http://www.capitalaberto.com.br/ler_artigo.php?
pag=2&sec=3&i=2503&btxt=perigos%20de%20pilotar> Acesso em: 26 de jul. 2012.
36
FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/Voce/Investimentos/Fundos/
Fundos_imobiliarios/saiba_mais.asp>. Acesso em: 26 de jul. 2012.
35
15
3.3.
Tributação
A Lei 8.668/93 dispõe que os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos
imobiliários ficam isentos do imposto sobre operações de crédito, câmbio e seguro, assim
como do imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza. 37
Para que o fundo possa gozar de benefício tributário, deverá distribuir pelo menos a
cada seis meses 95% de seu resultado de caixa aos quotistas, assim como não investir em
empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio quotista
que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas
do fundo. As condições são impostas pela Lei 9.779/99. 38
Em adição, há previsão em lei para que não estejam sujeitas à incidência do imposto
de renda as aplicações efetuadas pelos fundos imobiliários em letras hipotecárias,
certificados de recebíveis imobiliários, letras de crédito imobiliário, e nas quotas de outros
fundos imobiliários, com negociação admitida exclusivamente em bolsa de valores ou
mercado de balcão organizado. 39
Por outro lado, incidirá imposto de renda sobre os rendimentos e ganhos líquidos
percebidos pelo fundo imobiliário em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda
variável. Contudo, este imposto poderá ser compensado com o retido na fonte pelo fundo,
por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
37
Veja interessante artigo sobre a tributação dos fundos imobiliários: KINCHESCKI, Cristiano. Tributação dos
fundos de investimento imobiliário e de seus cotistas: imposto de renda e imposto sobre operações relativas a
títulos e valores mobiliários. Revista Dialética de Direito Tributário: RDDT, São Paulo, n. 180, set. 2010. p. 21.
38
As condições para fruição da isenção tributária estão previstas na Lei 9.779/99, que alterou certas
disposições do texto original da Lei 8.668/93, no que diz respeito à tributação dos fundos imobiliários.
39
Lei 12.024/09.
16
Para as pessoas jurídicas, os rendimentos e ganhos de capital auferidos, em apuração
de acordo com o regime de caixa, quando distribuídos pelos fundos imobiliários, sujeitam-se
à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%.
Para as pessoas físicas, porém, com a promulgação da Lei 11.033/04, estabeleceu-se
isenção de imposto de renda, desde que se trate de fundo com no mínimo 50 quotistas e
com quotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão
organizado. Além disso, o quotista beneficiado deverá ter menos de 10% do total das quotas
do fundo.
Em função do regime de tributação prevendo isenção tributária, os fundos servem
adequadamente como veículo de passagem (ou pass through vehicle), no qual a renda
auferida, fruto do investimento, flui do empreendimento para os investidores pelo fundo. 40
4.
Considerações finais
A importância desta ferramenta de captação de poupança intitulada fundos de
investimento imobiliário é enorme para a continuidade do processo de fomento da
economia. Através dela organiza-se um verdadeiro mercado, do qual participam
construtores, corretores, administradores, fontes geradoras de emprego e de riqueza e
arrecadadoras de impostos.
Embora sempre haja espaço para melhoramentos, as normas dispostas pelo
legislador para regulação dos fundos imobiliários dispõem com boa clareza os principais
aspectos jurídicos, com a apresentação de conceitos seguros e que deixam pouca margem
40
LOPES, Lúcio Feijó. Op. Cit., p. 130.
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para dúvidas, merecendo especial destaque o inovador regime de propriedade fiduciária da
instituição administradora do fundo.
Em verdade, os fundos cumprem adequadamente o papel de serem formadores de
poupança estável e de longo prazo, baseada em ativos reais, que emprestam solidez e
liquidez à carteira, e a partir dos quais se reduz a exposição a riscos típicos de ativos menos
confiáveis.
Para o investidor, os fundos imobiliários representam aplicação que possui a
segurança de um imóvel e está aliada à liquidez, transparência e celeridade dos títulos
imobiliários.
Caberá à CVM continuar garantindo a transparência das operações, de modo a
colaborar com que mais investidores participem desta inovadora modalidade de
investimento, auferindo lucros e contribuindo para manter o mercado aquecido. 41
Embora se trate de ferramenta ainda em fase inicial de expansão no País, certamente
dela muito se poderá esperar para os próximos anos, mormente se considerado seu caráter
auxiliar no combate do déficit habitacional e da falta infraestrutura em certas regiões.
41
WALD, Arnoldo. Op. Cit., p. 253.
18
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