Engenharia
Imobiliária Aplicada
1º Curso FIT Residencial – GAFISA - Customizado
Programa de Trainee Corporativo
Coordenação e Realização:
Cliente:
TRAINEES 2 0 0 8
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1
Porque a CM2 ?
O Mercado imobiliário exige
qualidade, planejamento, talento
e competência para a realização
de seus empreendimentos,
independente do porte ou
localização.
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2
Porque a CM2 ?
A CM2 se apresenta como uma
opção concreta para as empresas
que desejam realizar os seus
negócios, atendendo às exigências
da legislação própria do setor e do
mercado imobiliário.
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3
Porque a CM2 ?
Os profissionais da CM2 têm a sua
formação consolidada em mais de
30 anos no mercado, adquirindo
experiência em todos os Serviços
da estruturação imobiliária.
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4
Como Trabalhamos.
Trabalhamos com uma estrutura
modulada que permite gerar um
único módulo de serviço ou uma
seqüência deles, constantes do
Grupo de Serviços da
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Grupos de Serviços
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Conteúdo Programático do Curso
BLOCO I - O DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
• Conceito
• Desenvolvimento / Engenharia imobiliária
• Estrutura do Desenvolvimento
• As Fases do Negócio Imobiliário
BLOCO II - FASE 1 – PROSPECÇÃO E ANÁLISE DO NEGÓCIO
• Imóvel e suas Características
• Pesquisa de Mercado
• Prospecção de Terrenos
• Lista de Caracterização
• Formas de Cadastramento
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Conteúdo Programático do Curso
BLOCO III – FASE 2 - A MONTAGEM DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO
• Conceitos Financeiros
• Sistemas de Amortização
• Recursos
• Estudo de Viabilidade
• Agentes Financeiros
• Conceito Estático e Dinâmico
• Sistema de Financiamento
• Análise de Resultados
BLOCO IV – FASE 3 – COMPRA DO ATIVO IMOBILIÁRIO
• Ajustes Iniciais
• Contratos Preliminares
• Contratos de Aquisição
• Documentação
• Loteamentos e Condomínios em terreno de Marinha
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Conteúdo Programático do Curso
BLOCO V – FASE 4 - A MONTAGEM IMOBILIÁRIA
• Participantes
• Regra do Incontroverso
• Regência Legal
• Aproveitamento Imobiliário
• Patrimônio de Afetação
• Legalização do Produto
• Alienação Fiduciária
• Memorial de Incorporação
BLOCO VI – FASE 5 e 6 – PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO
• Marketing
• Agencias e Campanha
• Os Itens de Sucesso
• Imobiliárias e Corretagem
• Estratégia de Venda
• Cronograma de Lançamento
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Material Didático
1) Apresentação – realizada em 6 horas/aula – 1º dia
2) Apostila de Fundamentos – material impresso
3) Exercício prático – realizado em 6 horas/aula ‰ análise de estudo de massa
‰ alternativas de compra do ativo.
4) CD (conteúdo)
‰ apresentação em Power point
‰ apostila de fundamentos c/ glossário
‰ dados do projeto – exercício
‰ planilhas auxiliares
‰ modelo de certificado do curso
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2º dia
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O Desenvolvimento Imobiliário
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• Conceito
• Desenvolvimento
• Engenharia imobiliária
• Glossários
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MÓDULO 01 - O Desenvolvimento Imobiliário
O DESENVOLVIMENTO é a realização imobiliária, com
emprego dos fundamentos calcados na Engenharia Civil
e de Produção, de Custos, Econômica e Financeira, na
Arquitetura e na Legislação Edilícia, trabalhando com os
conceitos de análise de investimentos e a estratégia de
Marketing de cada produto.
Assim, na aglutinação destas ciências encontramos a
ENGENHARIA IMOBILIÁRIA,
RIA ferramenta de avaliação e
tomada de decisão, baseada nas premissas adotadas, no
adequado estudo de mercado e na taxa de atratividade do
empreendedor (incorporador/construtor).
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MÓDULO 01 - O Desenvolvimento Imobiliário
Conhecer o glossário de termos, palavras e expressões
utilizadas no meio imobiliário é também uma vantagem para o
Desenvolvimento Imobiliário.
rio
Exemplo:
palavras / termos / expressões
BDI
Denomina-se Benefício ou Bonificação e
Despesas Indiretas, a taxa (%) correspondente às
despesas indiretas e ao lucro que, aplicada ao
custo direto de construção (materiais, mão de
obras e encargos, equipamentos) transforma-se
em preço de venda da construção ou custo cheio.
ritmo / velocidade
(%) de venda
Estimativa % do VGV disponível que se espera
vender dentro de uma certa freqüência de venda.
freqüência
(%) de venda
Número de vezes em que se apuram as vendas do
empreendimento.
(datas
certas
ou
periodicamente).
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• Estrutura do Desenvolvimento
• Dinâmica do procedimento – as 8 fases do Negócio Imobiliário
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MÓDULO 02 - A Estrutura do Desenvolvimento
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MÓDULO 2 – As Fases do Negócio Imobiliário
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Prospecção e Análise do Negócio
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• Imóvel e suas Características
• Prospecção de Terrenos
• Formas de Cadastramento
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MÓDULO 03 - Prospecção de terreno
...
O imóvel é a matéria prima do desenvolvimento.
Os terrenos urbanos segundo posturas municipais,
permitem os mais diversos aproveitamentos imobiliários e
de base imobiliária (hipóteses).
ATENÇÃO
Nunca compre terreno sem antes realizar uma
detalhada pesquisa local.
Jamais assuma compromissos sem antes ter o
seu
projeto
viabilizado
econômica
e
financeiramente e principalmente, devidamente
aprovado nos órgãos públicos municipais e
outros.
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MÓDULO 03 - Prospecção de terreno
Outras Dicas:
A maneira pratica de se ter a garantia de que todas as necessárias
providencias sejam tomadas é obter / negociar junto ao(s)
proprietário(s) do terreno(s) um instrumento jurídico, com forma de
contrato o qual denominamos “Termo de Opção de Compra”.
Estudar a viabilidade do empreendimento sobre o terreno demanda
tempo. Negocie uma opção de compra que dê conforto às partes,
mas que lhe permita estudar até o ponto de decidir. O prazo médio
para tal deve ser de 4 a 6 meses.
Nota: Caso essa opção seja onerosa, considere no seu estudo de
viabilidade mais esse custo.
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MÓDULO 03 - Cadastramento
Uma
das
tarefas
primordiais
é
montar
o
cadastro
de
terrenos
ofertados, de áreas potenciais
e/ou
oportunidades
de
reforma em regiões com
infra-estrutura
(Retrofit),
descriminado e caracterizado,
o
que
permitirá
um
conhecimento e controle das
melhores ofertas (use o Google
Earth), inclusive identifique
quais
incorporadores
concorrentes estão estudando
o mesmo terreno.
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O Cadastramento poderá ser
montado com uma planilha
manuscrita, como uma ficha
de dados do imóvel ou com
uma planilha eletrônica no
sistema de banco de dados.
Assim, certos procedimentos
e informações não podem
faltar no cadastramento,
muito menos na hora de
comprar, tais como:
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MÓDULO 03 - Cadastramento – continuação
Preço/m2 de
aluguel e venda
Datas e
Agendas
Acessos,
logradouros
Licenças obras,
demolição – val.
Construções
existentes
Aclive / Declive
arrimos
Contatos,
corretores
Aerofotos,
localização
Vizinhos,
inquilinos
Infra-estrutura
urbana
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Solo, água,
sondagem
Leg. edilícia e
ambiental
Documentação
imóvel e vend.
Serviços,
transportes
Estudos, plantas
e projetos
Saturação
urbana
Degradação
urbana e
ambiental
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• Pesquisa de Mercado
• Lista de Caracterização
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MÓDULO 04 – Criação do Produto - Pesquisa
A Criação do Produto nasce das
Pesquisas de Mercado e com elas
poderemos
dar
os
passos
certeiros em busca do melhor
Aproveitamento Imobiliário.
A pesquisa deve ser preparada para
trazer informações quantitativas de
como o mercado está praticando os
preços de venda dos produtos,
Uma pesquisa não
substitui a outra: elas se
Também informações qualitativas das
complementam.
similares ao que se pretende estudar.
características do produto, do conceito
e de suas vantagens e desvantagens.
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MÓDULO 04 – Criação do Produto - Pesquisa
Qualitativas
São exploratórias, ou seja, estimulam os entrevistados
a pensarem livremente sobre algum tema, objeto ou
conceito. Elas fazem emergir aspectos subjetivos e
atingem motivações não explícitas, ou mesmo
conscientes, de maneira espontânea. São usadas
quando se busca percepções e entendimento sobre a
natureza geral de uma questão, abrindo espaço para a
interpretação.
Parte de questionamentos como, por exemplo: “Qual
conceito novo de produto deveria ser criado em uma
determinada categoria?” e “Qual é o melhor
posicionamento de comunicação para esse produto?”.
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MÓDULO 04 – Criação do Produto - Pesquisa
Quantitativas
São mais adequadas para apurar opiniões e atitudes
explícitas e conscientes dos entrevistados, pois
utilizam instrumentos estruturados (questionários).
Devem ser representativas de um determinado
universo, de modo que seus dados possam ser
generalizados e projetados para aquele universo.
Seu objetivo é mensurar e permitir o teste de
hipóteses, já que os resultados são mais concretos e,
conseqüentemente, menos passíveis de erros de
interpretação. Em muitos casos geram índices que
podem ser comparados ao longo do tempo, permitindo
traçar um histórico da informação.
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MÓDULO 04 – Criação do Produto - Pesquisa
•
Não haverá Desenvolvimento Imobiliário com
sucesso sem que esteja bem estruturado sobre as
pesquisas.
•
Quando necessário, realize novas pesquisas a
fim de realinharem as novas diretrizes a serem
tomadas. A correção de rumo será sempre
necessária e estratégica.
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MÓDULO 04 - A Criação e Definição do Produto
A Lista de Caracterização
Com base nos resultados da pesquisa damos início à elaboração
de uma lista que tem por objetivo orientar a descrição do produto e
conseqüentemente, caracterizar as hipóteses e cenários do estudo do
empreendimento que se deseja viabilizar. Serve como guia na criação e
definição do produto.
Hipótese
-
é
a
caracterização do produto face
ao aproveitamento imobiliário,
rio
baseado nas tendências de
mercado, na introdução de
novos conceitos construtivos e
de habitação, combinados com
as posturas municipais que
variam de acordo com a
NATUREZA,
TIPOLOGIA,
ACABAMENTO e TEMA.
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Cenários – são as
diversas alternativas de
viabilidade, dentro de cada
hipótese,
tese que variam de
acordo
com
dados
TÉCNICOS, ECONÔMICOS,
FINANCEIROS
e
MERCADOLÓGICOS.
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MÓDULO 04 - A Criação e Definição do Produto
EMPREENDIMENTO
* Imobiliário: Desenvolvidos segundo posturas municipais de parcelamento do
solo – residenciais, comerciais, de serviços, industriais e rurais.
* Base Imobiliária: Desenvolvidos em condições edilícias especiais - Shopping
Center, hotel, motel, clube, parque temático,hospital, cemitério, supermercado, estádio,
arena, escola, teatro, cinema, posto de combustível.
USO
~ habitáveis de uso permanente (casas e apartamentos).
~ habitáveis de uso transitório (quartos e suítes de hotel ou hotel - residência).
~ não habitáveis (salas, lojas, andares corridos, galpões, sedes de empresas,
hospitais) no comercio, serviço e indústria.
TIPOLOGIA
+ Residenciais: Sala e Qtº conjugado; S/1Qtº c/ dep. emp.; S/2Qtº, S/3Qtº c/ suíte;
2S/4Qtº, Duplex, Loft, etc.
) Comerciais: Salas c/ bº; Lojas c/ jirau e depósito, Pavimento corrido; Conjunto de
salas; Vagas de garagem, lotes.
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MÓDULO 04 - A Criação e Definição do Produto
O CONDOMÍNIO E SUAS ÁREAS - As descrições das áreas
privativas e comuns de um imóvel são reproduzidas exatamente como
que se encontram averbadas no cartório de registro, tanto na matrícula
do imóvel, como na convenção de condomínio. São a seguir definidas,
conforme as normas técnicas NBR. 12.721:
Unidade autônoma: parte da edificação, vinculada a uma fração ideal
de terreno, constituída de área de uso privativo e área de uso comum,
destinadas para fins residenciais ou comerciais.
Área privativa da unidade autônoma:
autônoma soma das áreas cobertas e
descobertas contidas nos limites de uso exclusivo da unidade.
Área útil: soma das áreas cobertas e descobertas contidas nos limites de
uso exclusivo da unidade, subtraídas as áreas ocupadas pelas paredes e
outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem a sua utilização.
Área comum: soma das áreas cobertas e descobertas situadas nos
diversos pavimentos da edificação e fora dos limites de uso exclusivo de
cada unidade autônoma.
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MÓDULO 04 - A Criação e Definição do Produto
Retrofit ... é mais do que uma reforma.
Conceito
Invariavelmente nos deparamos com a citação da técnica do
Retrofit Imobiliário como referência em intervenções urbanas,
especialmente quando se aborda a questão da revitalização de
áreas e atualização de construções.
Este conceito, que significa reconversão, surgido na Europa
e Estados Unidos, onde é bastante corriqueira, esta prática tem o
objetivo de revitalizar antigos edifícios, aumentando sua vida útil,
através da incorporação de modernas tecnologias e utilização dos
mais avançados materiais.
Fonte: Francisco Maia Neto – Engº e Advº - [email protected]
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MÓDULO 04 - A Criação e Definição do Produto
No Brasil, a preocupação com a defesa de áreas tombadas, cria uma
demanda para este tipo de solução, que é uma opção a ser considerada em
duas situações, quando a recuperação reduz custo em comparação com uma
construção nova, ou, no caso de uma edificação histórica, cria condições para
novas funções e facilita seu uso.
De qualquer forma o sentido é de renovação,
ão onde se pressupõem
uma intervenção integral, obrigando-se ao encontro de soluções nas fachadas,
instalações, elevadores, proteção contra incêndio e demais itens que
caracterizam seu posicionamento no que exista de melhor no mercado.
Neste sentido percebe-se que difere substancialmente da simples
restauração, que consiste na restituição do imóvel à sua condição original, ou
da reforma, que visa à introdução de melhorias, sem compromisso com suas
características anteriores.
O retrofit deve buscar a eficiência, pois é mais difícil do que
iniciar uma obra nova,
nova em função das limitações físicas da antiga estrutura,
entretanto, a redução do prazo e a adequação geográfica do imóvel
certamente estimulam cada vez mais a adoção desta prática.
Fonte: Francisco Maia Neto – Engº e Advº - [email protected]
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MÓDULO 04 - Tipos de Aproveitamento
HIPÓ
HIPÓTESE
Caracterização
NATUREZA
Residencial unifamiliar / multifamiliar.
Comercial.
Misto (residencial / comercial).
TIPOLOGIA
Lote ou Lote + Casa.
Apartamento / Cobertura linear ou duplex.
Sala comercial.
Pavimento corrido.
Loja – sub /sobre loja.
PADRÃO DE
ACABAMENTO
Baixo
Normal
Luxo
Super luxo
Especial
TEMA
Residencial c/ serviços.
Residencial em condomínio fechado.
Comercial c/ ou s/ serviços / galeria de lojas.
Marinas secas cobertas / descobertas – molhadas.
Centro médico // centro hospitalar.
Shopping Center alugado // vendido.
Edifício garagem / estacionamentos.
Hotel / resort / clube.
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MÓDULO 04 - Cenários do Estudo Estático
CENÁRIOS EST. ESTÁTICO
Caracterização
TÉCNICA
CONSTRUTIVA
ARQUITETURA
ENGENHARIA
centro de terreno
colado nas divisas
c/ subsolo - c/ pavto. de uso comum
c/ pvto. garagem - c/ pvto. mecânico
nº de unidades por pavimento
nº de pavimentos tipos
nº de coberturas
ECONÔMICA
custo/m2 de área equivalente de construção
taxa de BDI
condições de compra terreno
despesas de permuta
despesas de venda
despesas de incorporação
FINANCEIRA
taxa de empréstimo
% do CC financiado
prazo da obra
prazo de carência e amortização
nº un. p/ repasse
custo de repasse
MERCADOLÓGICA
preço de venda / m2 de área privativa.
qtd. de blocos (projeções) no terreno
mai-08
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MÓDULO 04 - Cenários do Estudo Dinâmico
CENÁRIOS EST. DINÂMICO
Caracterização
ECONÔMICA
condições de compra terreno
condições da permuta no local
despesas de permuta / venda / incorporação
investidores e suas condições
aporte de capital e suas condições
co-incorporadores e suas condições
tabela de venda (%, parcelas, etc)
freqüência e ritmo de venda
fases do empreendimento
FINANCEIRA
início e prazo da obra
prazo de carência e amortização
nº un. p/ repasse
custo de repasse
juros TP das tabelas de venda
securitização de recebíveis
MERCADOLÓGICA
data de pré e de lançamento
alternativas de tabelas de venda (curta e longa)
venda direta c/ financiamento próprio e/ou
venda financiada por agentes (Caixa, SBPE, CH)
incentivos de venda.
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Estruturação Imobiliária Ltda.
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Viabilidade Econômica e Financeira
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37
•Conceitos Financeiros
•Recursos
• Agentes Financeiros
• Sistema de Financiamento
•Sistemas de Amortização
mai-08
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MÓDULO 05 – Conceitos Financeiros
Taxa de Juros.
a)
Juro – é a taxa nominal total de remuneração (i), expressa
percentualmente, paga pela utilização de um capital (p) num determinado
período de tempo (n).
b)
Juro real – é a taxa (r) que remunera o capital em moeda constante, sem a
indexação provocada pelos efeitos da inflação.
c)
Taxa de inflação – é a taxa (j) agregada ao capital que acompanha a
variação periódica dos índices de inflação (TR, IGP-M, IGP-DI, IPCA,
outros).
d)
Fórmula: (1 + i) = (1 + r) x ( 1 + j)
e)
Juro simples – é a taxa de remuneração, aplicada por um determinado
tempo sobre o mesmo capital inicial.
f)
Montante – é a denominação da soma do capital mais juro nominal.
g)
Juro composto – é a taxa de remuneração, aplicada num determinado
tempo, sempre sobre o montante do período anterior.
mai-08
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MÓDULO 05 – Conceitos Financeiros
Período de Capitalização.
a)
Período – é o prazo (n), medido em dias, meses (mensal, bimestral,
trimestral, semestral) ou anos, que se considera para capitalizar os juros.
b)
Capitalização – é a aplicação de uma taxa de juros (simples ou composto)
a partir de uma determinada data sobre o capital, considerando ou não
(moeda constante) a indexação provocada pelos efeitos da inflação.
c)
Valor Presente – (VP) é o capital inicial de uma aplicação financeira.
Também é o capital descontado, apurado no inicio do investimento (data
zero), que representa o valor único e equivalente a todos os capitais do
fluxo de caixa.
d)
Valor Futuro – (VF) é o valor presente submetido aos efeitos da
capitalização, por um período (n), a partir de uma determinada data, sobre
o qual incidirá uma taxa de juros (i).
e)
Fórmula:
f)
Taxa de Desconto Ù Taxa de Juros – a taxa alterna de nome
dependendo do que buscamos no fluxo de caixa: se VP,
VP designamos por
“descontar”, se VF,
VF designamos por “capitalizar”.
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mai-08
VF = VP x ( 1 + i)n
40
MÓDULO 05 – Conceitos Financeiros
SELIC – no cálculo da taxa básica de juros, a inflação não é o único fator de
análise. O mercado brasileiro ainda é considerado de risco, o que faz com que os
investimentos exijam prêmios ainda altos para investidores brasileiros (bancos) e
internacionais aplicarem em títulos da dívida pública.
Considerando o
IPC = 4,35% aa.
Considerando os
juros nominais =
SELIC = 11,25%,
Em 01/2008 os juros
reais = 1,1125 /
1,0435 = 6,6% aa.
(1 + i) = (1 + r) x ( 1 + j)
mai-08
41
MÓDULO 05 – Captação de Recursos / Financiamento
próprio – oriundos de aporte de capital
do construtor / incorporador.
investidor / co-incorporador – oriundos de
aporte de capital que ingressam, na condição
de empréstimo, de recursos x permuta por
unidades no local ou de participação na
incorporação com % do VGV.
agente financeiro – oriundos de linhas de
crédito para financiamento através dos
bancos pelo SFH / SFI ou Carteiras
Hipotecárias das instituições financeiras,
publicas ou privadas.
mai-08
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MÓDULO 05 - Sistemas de Financiamento / Linhas de Crédito
SFH É a linha mais conhecida de financiamento de imóveis.
Oferece condições mais acessíveis do que a Carteira hipotecária e
permite ao mutuário utilizar seu saldo do (FGTS), seja para dar
entrada, seja para amortizar ou quitar o saldo devedor.
Atualmente, de olho na classe média e com o propósito de
aproximar a parcela do valor do aluguel, a CEF e os demais bancos
do SBPE ampliaram o prazo de amortização de 20 para 25 anos na
faixa de renda até 5SM e de 25 para 30 anos na faixa de 5SM a
13SM. Valor de avaliação até R$ 130 mil, juros de 10%aa (Caderneta
de poupança) e 8,16%aa (CEF-FGTS), de R$130 a R$ 200 mil, juros
de 11%aa, de R$200 a R$ 350 mil, juros de 12%aa e acima de R$
350 mil, juros de 13%aa, tanto para imóvel novo, em construção ou
usado. O % do valor não financiado varia de acordo com os prazos
em 90%, 80% e 70%. Todos tem correção pela TR e as garantias
pela Alienação Fiduciária.
mai-08
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MÓDULO 05 - Sistemas de Financiamento / Linhas de Crédito
CH A carteira hipotecaria é uma linha mais
livres do que os financiamentos do SFH, porque o
banco usa recursos próprios para dar este crédito.
Neste sentido, esta linha permite a compra de
imóveis de maior valor, sem limites máximos de
financiamento ou prazos. Naturalmente, como as
condições são outras, o banco também não é
obrigado a se enquadrar no juro do SFH.
Para os imóveis comerciais, as Carteiras
Hipotecárias oferecem taxas de 13%aa para 10
anos.
Regra geral, esta linha está custando entre
12% e 14% ao ano, e a garantia nas bases da
Alienação Fiduciária.
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MÓDULO 05 - Sistemas de Financiamento / Linhas de Crédito
SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, foi
criado em 1997. A principal diferença é que os
contratos prevêem a garantia somente com a
alienação fiduciária,
ria e não hipoteca. Outra diferença
é a fonte dos recursos utilizados. Para reunir os fundos
de financiamento, os bancos emitem títulos com lastro
imobiliário que são vendidos para investidores no Brasil
ou no exterior.
O mutuário pode usar seu FGTS, tanto como
entrada e na quitação do saldo devedor. Nesse caso, o
contrato seguirá as regras dos SFH. Se o cliente não
utilizar o FGTS, as partes têm então liberdade para
estipular juros e valores. Quando na faixa livre de
contratação, se aproximam dos da carteira hipotecária,
para imóveis com valor superior a R$ 350 mil. A
correção monetária é pela TR.
mai-08
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MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Fundo de Investimento imobiliário
–
destina-se ao desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários, tais como construção de imóveis,
aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em
projetos visando viabilizar o acesso à habitação e
serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para
posterior alienação, locação ou arrendamento.
INSTRUÇÃO CVM Nº 205, de 14 de janeiro de 1994, com base na LEI Nº
8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993. dispõe sobre a constituição, o
funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário.
OBS: Atualmente já estão em funcionamento mais de 60 fundos
imobiliários no Brasil, com patrimônio total superior a 2 bilhões de
reais.
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MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Fundo de Investimento em Direitos
Creditórios (FIDC) – é basicamente um fundo de
investimento estruturado como os demais. O grande
diferencial é que ele tem como ativo formador da sua
carteira títulos referentes a receitas que a empresa
tem a receber, os tais direitos creditórios.
A Legislação do Sistema de Financiamento Imobiliário é a Lei
9.514/97, que criou o CRI (Certificado de Recebíveis
Imobiliários), instituiu a Alienação Fiduciária para bens imóveis
e as Cias. Securitizadoras.
Securitizadoras Posteriormente, transformada na Lei
10.931/04.
CRI é um ativo de renda fixa, que tem como lastro o fluxo de
pagamentos de contraprestações de aquisição de bens imóveis,
ou de aluguéis. As operações podem ser tanto residenciais, como
comerciais.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
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MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Lançar um fundo não é propriamente uma iniciativa
barata, as companhias evitam divulgar quanto gastam na
estruturação dessas operações.
A estrutura ainda é cara, principalmente por conta
das garantias, dos gastos com advogados e agencias de
“rating”, mas mesmo assim é uma alternativa de “funding”
frente aos outros conhecidos que, só agora, tornaram-se
acessíveis aos pequenos empresários (90%).
Persistindo a queda dos juros
reais, associada a uma taxa de
inflação cadente, teremos a
Securitização como forte opção
de recurso imobiliário.
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Estruturação Imobiliária Ltda.
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MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
As Companhias
Securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades
anônimas,
classificadas
como
instituições
não
financeiras,
financeiras que tem por finalidade a aquisição de
recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante
emissão e colocação, no mercado financeiro e de
capitais,
de
Certificados
de
Recebíveis
Imobiliários – CRI.
Companhia
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Securitizadora –
Estruturação Imobiliária Ltda.
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MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
O CRI deve ter como lastro créditos imobiliários e somente
pode ser emitido com uma única finalidade: a aquisição de
créditos imobiliários representados pelas CCI (Cédulas de
Crédito Imobiliário).
O Termo de Securitização é o documento que realiza a
vinculação do lastro (créditos imobiliários) aos CRIs,
CRIs sendo
enviado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e a registro
no Cartório de Registro de Imóveis, quando é emitido por
regime fiduciário.
OBS.: As transações feitas com os CRIs são sempre
registradas na CETIP (Central de Liquidação Financeira e
Custódia de Títulos),
tulos o que proporciona total segurança e
transparência aos investidores.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
50
MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
O Sistema de Securitização
1.
Origem dos Direitos Creditórios
incorporador
registro
2.
1.
adquirente
2.
• registro de imó
imóveis
• instituiç
instituição
custodiante
• CETIP
CCI
• gestor
3.
análise
R$
3.
securitizadora
4.
mai-08
investidor
CRI
R$
4.
O Incorporador assina a escritura de Compra e
Venda com o adquirente que dá, em garantia do
financiamento, o próprio imóvel em Alienação
Fiduciária. A escritura é levada a registro no Cartório
de Registro de Imóveis, disparando o passo seguinte.
No corpo da escritura de Compra e Venda, a
incorporadora faz a emissão de CCI’s. A escritura, já
registrada no Oficio de Registro de Imóveis é
entregue à Instituição Custodiante (banco) que se
encarrega de registrar a CCI na CETIP. O
incorporador encaminha à securitizadora todos os
documentos para análise e enquadramento dos
créditos a serem auditados pelo gestor que os
seleciona, dentro dos critérios da securitizadora.
Estando os créditos enquadrados e as CCI’s
devidamente registradas na CETIP, o incorporador
autoriza a Instituição Custodiante a transferir as
CCI’s para a securitizadora que, por sua vez,
creditará
creditará o valor correspondente à incorporadora.
incorporadora
A partir daí os adquirentes passam a pagar
diretamente à securitizadora.
Com base nas CCI’s a securitizadora emite os
CRI’s no mesmo sistema da CETIP, providencia os
registros pertinentes e oferece aos investidores
que, ao comprar, geram receita para a
securitizadora.
securitizadora
Estruturação Imobiliária Ltda.
51
MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Mercados de Capitais – Neste dois últimos anos
(2006 / 2007) os recursos para empreendimentos com varias
etapas e fases construtivas, grandes condomínios, torres
comerciais e/ou hoteleiras, com o perfil de consórcio de
grandes grupos incorporadores, foram provenientes de
aportes financeiros do mercado de capitais, as ofertas
públicas iniciais de ações (Initial Public Offering IPO, em inglês).
Uma opção preferida pelos setores de construção e bancos
médios em detrimento de CRI e FIDCs, respectivamente.
IPO é a primeira oferta pública que se refere as ações de uma empresa, isto
é, quando ela abre seu capital e passa a vender ações na Bolsa de Valores,
no caso do Brasil, na Bovespa.
Os setores imobiliário e financeiro lideraram as ofertas públicas iniciais de
ações em 2007. De 63 empresas que abriram capital, 20 emissões foram feitas
por construtoras, incorporadoras e administradoras de shoppings centers.
Outras dez ofertas públicas foram realizadas por instituições financeiras.
Somadas, as ofertas de ambos os setores responderam por quase 50% dos
IPOs realizados.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
52
MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Consórcio Imobiliário
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Um sistema de compra parcelada em grupo,
grupo onde o
valor do bem é distribuído por um prazo determinado
(máximo de 144 meses – 12 anos). É perfeito para quem
deseja realizar a aquisição planejada de um imóvel ou
mesmo construção, mas não pode pagar prestações
elevadas.
O consórcio imobiliário segue as mesmas regras de outros
consórcios, como o de veículos ou de aparelhos eletrônicos.
Nele, um grupo de pessoas se reúne e estabelece o valor
final do imóvel desejado. A partir daí, com o grupo criado,
será paga mensalmente uma quantia à administradora e, no
final do período acertado, todos do grupo terão recebido
uma carta de crédito que pode ser utilizada na aquisição
ou construção do imóvel, devendo fazer a opção, logo após
a contemplação.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
53
MÓDULO 05 - Captação de Recursos / Financiamento
Consórcio Imobiliário
Obtida a carta de crédito,
dito basta encontrar o imóvel que
deseja. E, se após a contemplação, o consorciado optar
pela construção, deverá ser apresentado o projeto da obra ao
Agente Financeiro (SBPE / CEF). Esta opção só é válida para
imóveis urbanos, em terreno próprio, residencial ou comercial
e o projeto será avaliado pelo Agente Financeiro que
estabelecerá um cronograma, pois a cada etapa concluída,
será liberada a parcela do recurso correspondente. O crédito
da parcela dependerá do andamento das etapas da obra,
conforme o cronograma físico-financeiro estipulado.
Como nos demais consórcios, também são feitos
sorteios e lances. Quem é sorteado recebe logo a sua
carta de crédito. Caso o associado deseje, é possível
dar um lance e arrematar a carta antes do tempo
também. Nos dois casos, o associado deve continuar
pagando as prestações até o final.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
54
MÓDULO 05 – Consórcio Imobiliário
COMPARAÇÕES DE MERCADO X CUSTO BENEFÍCIO:
Valor Crédito
Valor das prestações no
Sistema Financeiro + segº
Valor das prestações
no Consórcio +
seguro
50.000,00
R$ 888,90
R$ 429,80
100.000,00
R$ 1720,30
R$ 859,60
150.000,00
R$ 2567,89
R$ 1289,40
DICA
mai-08
PRAZOS
CALCULADOS
EM 144 MESES
O Consórcio Imobiliário representa uma boa alternativa aos
financiamentos tradicionais porque possui uma burocracia
mais simples do que em um financiamento no SFH/SFI, as
parcelas não carregam juros, só correção monetária pela
variação do INCC, é permitido antecipar o recebimento da
Carta mediante sorteio ou usar o FGTS para dar um lance.
Essas diferenças explicam o crescimento do segmento.
Estruturação Imobiliária Ltda.
55
MÓDULO 05 - Sistemas de Amortização de Crédito
Os SISTEMAS trabalham com fórmula e correção monetária,
assim podemos escrever que:
“prestação = amortização + juros” .
PRICE: Também chamado de Sistema Francês ou de Prestação
Constante,
Constante tem as prestações sempre iguais, periódicas e
sucessivas. No início as amortizações são menores, tornando-se
mais significativas do meio para o fim do prazo.
SAC: Também chamado de Sistema de Amortização Constante é
atualmente empregado tanto pelos bancos privados como pela
CEF. Suas prestações são decrescentes.
SACRE: Empregado em algumas das linhas de credito da
CEF: funciona dentro dos mesmos princípios do SAC porem,
com Amortização Crescente durante o período até a ultima
parcela do saldo devedor.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
56
MÓDULO 05 - A planilha de Amortização com PRICE
Sistema de Prestações Constantes
Dados
Valor do Financiamento
$ 50.000
Número de prestações
120
Taxa de Juros, % ao período
1,0000%
Sistema SAC(1), SPC(2)
2
Prestações Pos(0), Ant(1)
0
# Saldo Devedor
Juros Amortização
0
$ 50.000,00
1
$ 49.782,65
$ 500,00
$ 217,35
12
$ 47.243,40
$ 474,86
$ 242,50
24
$ 44.137,19
$ 444,10
$ 273,25
36
$ 40.637,04
$ 409,45
$ 307,91
48
$ 36.692,98
$ 370,40
$ 346,96
60
$ 32.248,71
$ 326,40
$ 390,96
72
$ 27.240,80
$ 276,81
$ 440,54
84
$ 21.597,76
$ 220,94
$ 496,41
96
$ 15.239,04
$ 157,98
$ 559,37
108
$ 8.073,88
$ 87,04
$ 630,31
120
$ 0,00
$ 7,10
$ 710,25
total R$ R$ 36.082,57 R$ 50.000,00 R$
total %
41,92%
58,08%
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
Prestação
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
$ 717,35
86.082,57
100,00%
57
MÓDULO 05 - Gráfico do Sistema Price
$ 800,00
$ 700,00
$ 600,00
$ 500,00
$ 400,00
R$
$ 300,00
$ 200,00
$ 100,00
meses
$ 0,00
0
1
12
24
Prestação
mai-08
36
48
60
72
Amortização
Estruturação Imobiliária Ltda.
84
96
108
120
Juros
58
MÓDULO 05 - A Planilha de Amortização com SAC
Sistema de Amortizações Constantes
Dados
Valor do Financiamento
$ 50.000
Número de prestações
120
Taxa de Juros, % ao período
1,0000%
Sistema SAC(1), SPC(2)
1
Prestações Pos(0), Ant(1)
0
# Saldo Devedor
Juros Amortização
0
$ 50.000,00
1
$ 49.583,33
$ 500,00
$ 416,67
12
$ 45.000,00
$ 454,17
$ 416,67
24
$ 40.000,00
$ 404,17
$ 416,67
36
$ 35.000,00
$ 354,17
$ 416,67
48
$ 30.000,00
$ 304,17
$ 416,67
60
$ 25.000,00
$ 254,17
$ 416,67
72
$ 20.000,00
$ 204,17
$ 416,67
84
$ 15.000,00
$ 154,17
$ 416,67
96
$ 10.000,00
$ 104,17
$ 416,67
108
$ 5.000,00
$ 54,17
$ 416,67
120
$ 0,00
$ 4,17
$ 416,67
total R$ R$ 30.250,00 R$ 50.000,00 R$
total %
37,69%
62,31%
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
Prestação
$ 916,67
$ 870,83
$ 820,83
$ 770,83
$ 720,83
$ 670,83
$ 620,83
$ 570,83
$ 520,83
$ 470,83
$ 420,83
80.250,00
100,00%
59
MÓDULO 05 - Gráfico do Sistema SAC
$ 1.000,00
$ 900,00
$ 800,00
$ 700,00
$ 600,00
$ 500,00
R$
$ 400,00
$ 300,00
$ 200,00
$ 100,00
meses
$ 0,00
0
1
12
24
Prestação
mai-08
36
48
60
72
84
Amortização
Estruturação Imobiliária Ltda.
96
108
120
Juros
60
•As Normas Técnicas - ABNT
•Estudo de Viabilidade
• Os Objetivos e Condições
• Conceito Estático e Dinâmico
• Análise de Resultados
mai-08
61
MÓDULO 06 – Normas Técnicas - ABNT
ABNT:
A Norma Brasileira, responsável em
consolidar os conceitos, métodos e
procedimentosAsgerais
para
os
subdivisões
da NBR 14.653:
serviços técnicos de avaliação
de de Bens
Avaliação
bens é a NBR ™
a partir
14.653
parte, 1válida
– Procedimentos
Gerais
de 30/05/2001.
™ parte 2 - Avaliação Imóvel Urbano
™ parte 3 - Avaliação Imóvel Rural
™ parte 4 – A
Empreendimentos
legislação p/ Avaliadores:
™ parte 5 – Maquinas
e Instalação
A resolução
do Industrial
CONFEA define que são
™ parte 6 - Recursos Naturais e Ambientais
atribuições
privativas
dos
engº/arqtº
™ parte 7 - Patrimônios Históricos
registrados nos CREA’s, as atividades de
vistoria, perícias, avaliações e arbitramento
relativos a bens moveis e imóveis, suas
partes integrantes, obras e serviços.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
62
MÓDULO 06 - Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira
Os Objetivos
analisar os
resultados parciais e
específicos de cada
fase do negócio,
como o seu
comportamento
consolidado,
caracterizar de forma
bem precisa a opção
que deseja estudar,
segundo as suas
hipóteses e cenários,
mai-08
tratar
os
indicadores
econômicos e financeiros de
forma bem direta, dentro de
um grau desejável de
confiabilidade e que permita
ao investidor decidir pelo
negócio imobiliário,
modificar a qualquer
momento a estratégia
de investimento,
visando perseguir, no
mínimo, as taxas de
atratividade do custo de
capital do investidor .
Estruturação Imobiliária Ltda.
63
MÓDULO 06- A Estrutura do Estudo de Viabilidade
Dados:
•Projeto
•Qdº de áreas
Planilhas
do Estudo
Estático
•Receitas
•Desp. Financeiras
•Construção / BDI
•Desp. Vendas
•Desp. Incorporação
•Desp. c/ terreno
Dados:
•Construção
• Financiamento
•Tabela de venda
•Freqüência e ritmo de venda
•Receitas e despesas
•Taxa de juros
•Condições de Vendas
•Aporte de caixa
•Despesas com terreno
mai-08
Indicadores:
•Relação AP / AEQ
•Relação AP / ARC
•Relação L / T
•Relação L / VGV
•Relação CC / VGV
•Permuta unidades
•Preço do terreno
•Ponto de equilíbrio
•Lucro estático
Indicadores:
•TIR / MTIR
•VPL
Planilhas
do Estudo
Dinâmico
Estruturação Imobiliária Ltda.
•Maior exposição
•Payback
•Curvas de saldos
•Ponto de equilíbrio
•Investimento
•Lucro dinâmico
64
MÓDULO 06 – As Providencias Preliminares
Esteja certo que o imóvel foi
devidamente cadastrado e que foram
obtidas as informações necessárias
para iniciar o estudo.
Obtenhas outras informações
relativas aos lançamentos e tabelas
dos concorrentes, linhas de credito
ou outras formas de recursos.
O trabalho
em grupo facilita o
amadurecimento
das idéias.
Realize
reuniões
com
os
departamentos
de
construção,
comercial,
arquitetura,
financeiro,
jurídico, a fim de definir as melhores
hipóteses e cenários para o seu estudo.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
65
MÓDULO 06 – O Conceito do Estudo Estático
Podemos conceituá-lo como um estudo preliminar que
permite ao analista apresentar indicadores de viabilidade estáticos,
como se fosse uma avaliação expedita de imóvel pelo método
residual, involutivo ou de melhor aproveitamento.
As variáveis tempo, juros e inflação são nulas, isto é, não
são consideradas porque, por definição, a compra do imóvel, a
construção, as vendas, etc., ocorrem no mesmo instante.
Com isso, pondera-se a potencialidade do empreendimento
desejado sobre o terreno e consequentemente, avalia-se outros itens,
tais como custo da construção, despesas de venda, incorporação e
principalmente, o preço à vista e as condições de compra do imóvel
(terreno).
(terreno)
ATENÇÃO
O Estudo Estático avalia o aproveitamento
imobiliário e a continuidade do estudo sobre o
terreno, mas NÃO deve ser utilizado para decidir
pela sua compra.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
66
MÓDULO 06 – Custo de Construção
O Custo de construção é sempre um custo
pesado na equação de viabilidade, e nunca deverá
exceder a 50% do VGV ou 70% das despesas. A
eficiência da construtora é fundamental para baixar
custos e reduzir os riscos dos eventuais técnicos
(surpresas) que levam a grandes prejuízos, se não bem
dimensionados.
A Avaliação de Custos unitários e o preparo do orçamento de
construção para incorporação de edifício em condomínio,
anteriormente, era regida só pela lei das incorporações nº
4.591/64,
4.591/64 acompanhada da antiga NB 140.
Atualmente, alem da Lei 4.591, temos a Lei 10.931/04 SFI (Patrimônio de Afetação e Alienação Fiduciária),
acompanhada da NBR 12.721/06 que fixa as condições de
preparo do orçamento de construção.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
67
MÓDULO 06 – Custo de Construção
Por Custos, temos a identificar:
CUB (Custo Unitário Básico) - publicado pelo SINDUSCON – RJ
é medido com a unidade R$/m2 de área equivalente . CUB
CR (Custo Raso ou Direto de Construção) = CUB x (área de
construção global do projeto) + (despesas de projeto + fundações
especiais + elevadores + instalações e equipamentos + obras
complementares).
CC (Custo Cheio de Construção) - também conhecido como o
preço da construção = CR x BDI (despesas indiretas +
remuneração do construtor).
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
68
MÓDULO 06 – Custo de Construção / BDI
Assim, na elaboração dos orçamentos, existem dois
componentes que juntos determinam o Custo Cheio (preço de uma
obra): o custo direto e o custo indireto (BDI).
(BDI)
1. Custo Direto:
Direto é o custo
raso orçado ou obtido
segundo os índices de
custo da construção
(CUB / PINI / INCC / ICCRJ) + despesas de
projeto + fundações
especiais + elevadores
+
instalações
e
equipamentos especiais
+ obras complementares
2. Custo Indireto (BDI) obtido com
formula própria, considera:
a. Despesas financeiras
b. Administração central
+
c. PIS; COFINS e ISS
d. Mobilização e desmobilização
e. Seguros, riscos e imprevistos
f. Lucro da construtora
Na prática, a taxa (BDI)
BDI varia entre 10,00 % a 25,00 %.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
69
MÓDULO 06 – As Formas de Permuta
Permuta
por
imóvel
Como
viabilizar ?
mai-08
A permuta por unidades construídas ou a
construir é uma forma de negociação de
compra de terreno muito utilizada. A solidez/
tradição da empresa é a garantia desta
prática, apesar da preferência inicial dos
proprietários dos terrenos de receberem
“todo” o preço em dinheiro e à vista.
Fica mais fácil viabilizar a compra quando,
pelo menos, 50% do preço do terreno for
pago em permuta por imóveis e/ou serviços.
Apresente alternativas atraentes, considere
o “mix”: uma parte em imóveis no local,
outra com imóveis prontos em outro
empreendimento e finalmente, dinheiro ou
serviços de engenharia / reformas.
Estruturação Imobiliária Ltda.
70
MÓDULO 06 – O Conceito do Estudo Dinâmico
Podemos conceituá-lo como um estudo financeiro cujos
indicadores de viabilidade são decorrentes das variáveis: tempo,
juros e demais dados da receita e despesas, que variam segundo as
taxas de atratividade, tabelas de venda e o cronograma de eventos.
Com o estudo dinâmico
analisa-se
profundamente
o
empreendimento
desejado
e
avalia-se itens de características
financeiras e mercadológicas que
auxiliam na tomada de decisão de
realização e acompanhamento do
empreendimento
ATENÇÃO
Quando completo, é o estudo indicado para
tomada de decisão.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
71
MÓDULO 06 – O Conceito do Estudo Dinâmico
Moeda / Correção Monetária.
O estudo poderá ser feito em qualquer moeda. Normalmente,
opera-se com a moeda vigente ($ Real). Caso deseje, para estudos
que não se viabilizaram hoje, poderão ser desenvolvidos em outra
moeda e/ou índices de preços para, no futuro, sofrerem atualização /
revisão.
Tomamos como premissa não corrigir monetariamente as
receitas, tão pouco as despesas no fluxo de caixa, posto que sejam
atos que se anulam quando atribuídas variações de índices idênticos
ou que distorcem o resultado quando essas projeções futuras dos
índices não se confirmam. O acompanhamento contínuo da
incorporação é a chave desta questão.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
72
MÓDULO 06 – A Linha do Tempo
A linha do tempo é a materialização dos tempos e
movimentos do fluxo de caixa (receitas e despesas do
empreendimento), sobre a qual podemos definir as datas de
vencimento das parcelas do preço de venda, desde o sinal na
celebração do contrato até o ultimo pagamento previsto.
PRÉ ou
LANÇAMENTO
•Sinal + escritura
•Mensais
CONSTRUÇÃO
s/ juros
•Mensais
•Semestrais
•Anuais
Iní
Início
construç
construção
3m
6 meses
CHAVE
FINANCIAMENTO
c/ juros e c/ correção
•Mensais
•Semestrais
•Anuais
HabiteHabite-se
financiamento durante construção = 24 m
financiamento após habite-se = 100 meses
Linha do
tempo
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
73
MÓDULO 06 – Planilhas do Estudo Dinâmico
Construção / Financiamento
”Cronograma físico / financeiro
”Prazos da Obra (IC – MC – TC)
”% de obra financiada
”Taxas de financiamento
”Saldo devedor do financiamento
”Amortização do credito para a construção
”Securitização
Fluxo
de Caixa
Resultado
mai-08
Tabelas de Venda
”RECEITAS até o habite-se
”Sinal / mensais durante const.
”Parcelas s/ juros
”RECEITAS após o habite-se
”Parcelas com juros
”Chaves
”Parcelas mensais SFH / SFI
”Parcelas do Incorporador
”Receitas e Despesas distribuídas nos prazos do planejamento
”Aporte de capital de investidores / co-incorporadores
”Linha do tempo para todo o fluxo: Pré / Lançatº/ IC / MC / TC / CHS
”Capitalização das receitas com taxa contratual
”Capitalização das despesas financeiras com custo de capital
”Saldos mensais e acumulados
Indicadores de Viabilidade:
” Investimento x resultado
” maior exposição de caixa
” VPL – Valor Presente Liquido
” MTIR – Taxa Interna de Retorno
Estruturação Imobiliária Ltda.
74
MÓDULO 06 – A Tabela de Venda
TABELA DIRETA
MENSAL
1,000% QUADRI.
4,06%
preço à vista
APARTAMENTOS TIPO
BIMEST
2,010% SEMEST.
6,15%
S/2Q
LANÇAMENTO
TRIMEST
3,030%
ANUAL
12,68%
qde
parc.
% do preço
p/parcela
juros
p/perdº
juros
carga
novo princp.
c/ jur TP
1
1
1
24
3
1
8,000%
2,500%
2,500%
0,833%
2,667%
9,000%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
1,00%
0
0
0
0
0
1
R$ 8.000
R$ 2.500
R$ 2.500
R$ 20.000
R$ 8.000
R$ 9.090
TP
R$ 100.000
prazo da obra = 24 meses
parcela
(periodo)
principal
% do preço
sinal
8,000%
30 dd
2,500%
60dd
2,500%
mensais
20,000%
semestrais 8,000%
CHAVES
9,000%
subtotal
mai-08
R$
R$
R$
R$
R$
R$
8.000
2.500
2.500
833
2.667
9.090
100,0%
60
8
0,583%
1,875%
99
100,0%
1,00%
6,15%
2
7
R$ 35.704
R$ 16.082
Estruturação Imobiliária Ltda.
total
do preço
R$
R$
R$
R$
R$
R$
8.000
2.500
2.500
20.000
8.000
9.090
R$
50.090
R$
786
R$ 2.454
R$
R$
47.180
19.635
16,906%
R$ 116.906
50,000%
mensais
35,000%
semestrais 15,000%
TOTAL
novo princp.
por parcela
75
MÓDULO 06 – Montagem do Fluxo de caixa
O negócio imobiliário é gerador de fluxo de caixa
e toda a decisão será tomada sobre ele. Fique atento com:
O prazo de construção - um fator de viabilidade, tal qual o
momento ideal para serem iniciadas as obras. Os custos de construção
variam com o tempo e, portanto esticá-lo demasiadamente pode não
compensar.
O prazo de amortização – deve ser negociado com o
agente financeiro de forma casada com as tabelas de venda diretas.
As receitas financeiras bem dosadas têm como principal
função, a de antecipar o payback do empreendimento e
consequentemente, melhorar significativamente a taxa interna de
retorno.
Nenhum dos itens acima tem sentido se o cronograma
de eventos for esquecido. Ele é o orientador das datas de inicio
e termino dos eventos do fluxo de caixa e é alterado segundo
os resultados e indicadores de viabilidade que se deseja
atingir.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
76
MÓDULO 06 – Análise dos Resultados
INDICADORES DE VIABILIDADE
São obtidos no estudo e analisados com os demais
dados impostos em cada hipótese e cenários
respectivos.
Na industria imobiliária o retorno
é sempre de longo prazo.
Podem
ser
comparados
com parâmetros
consagrados de cada empresa incorporadora e/ou
construtora de forma que tenhamos uma indicação
automática dos cenários que mais se aproximam
daqueles parâmetros.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
77
MÓDULO 06 – Parâmetros de Análise dos Resultados
a)
Taxa Mínima Requerida – é a taxa (k) mínima de juro nominal total que
o investidor exige para aceitar o risco do investimento, balizada por:
# Custo de Capital – a taxa requerida (k) expressa o custo do
dinheiro no tempo e o risco do fluxo de caixa.
# Custo de Oportunidade – a taxa requerida (k) mede a
possibilidade de se abandonar um alternativa disponível em favor do
investimento imobiliário sob avaliação. Podemos comparar com a taxa de
juro nominal total oferecida por outros ativos, com risco equivalente ao do
investimento sob avaliação.
b)
Taxa Esperada – é a taxa de juro apurada no fluxo de caixa, na fase de
estudos, medindo a rentabilidade do investimento, identificada como
MTIR.
c)
Taxa Realizada – é a taxa de juro apurada após concluído o
investimento e que representa a rentabilidade real. Assim o valor da taxa
realizada poderá ser maior, igual ou menor que a taxa esperada, sendo
VPL>0; VPL=0 ou VPL<0, respectivamente.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
78
MÓDULO 06 – O Conceito de Risco e Taxa de Retorno
Conhecidas as alternativas de investimento, o
próximo passo do estudo será a Análise dos Resultados
através dos indicadores de viabilidade, extraídos dos fluxos
de caixa e comparados aos índices financeiros, comumente
utilizados pelo incorporador. Para analisarmos aos
resultados consideramos os conceitos: risco / taxa de
retorno / custo de capital
a) risco. significa a possibilidade de algo acontecer. Na
nossa prática imobiliária, podemos afirmar que mensurar o
risco é a capacidade do investidor detectar as suas chances
de perda ou ganho num ativo imobiliário. Os ativos
imobiliários produzem fluxo de caixa, portanto o risco de
cada ativo é medido no respectivo fluxo de caixa.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
79
MÓDULO 06 – O Conceito de Risco e Taxa de Retorno
b)
taxa de retorno. Partimos da premissa básica de que os
incorporadores não gostam de risco e que só investirão
em ativos mais arriscados se esperarem receber
retornos acima da média. Mas que retorno? O conceito
de retorno deve oferecer uma forma conveniente de
expressar o desempenho financeiro do investimento.
Assim, pode ser medido pelas formulas:
1) Retorno (R$) = quantia recebida – quantia investida.
2) Retorno (%) = (quantia recebida – quantia investida) /
quantia investida.
Expressar os resultados dos investimentos em taxas de
retorno percentuais é mais representativo e, sendo
negativa, indica que o investimento nem ao menos será
recuperado.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
80
MÓDULO 06 – O Conceito de Risco e Taxa de Retorno
c) custo de capital. O custo de capital é um parâmetro
importante na analise do fluxo de caixa, pois interfere na
decisão de se realizar um empreendimento, na medida em
que a taxa de retorno requerida e/ou apurada possa
superar a taxa de custo de capital. A taxa de custo de
capital é considerada quando se busca a TIR ou MTIRexcel..
“ .... Assim, decidir pelo projeto com TIR ou MTIR > Custo
de Capital é o recomendado”
Conseqüentemente,
um
incorporador
que
esteja
levantando recursos externos para um projeto de maior
risco, terá o custo de capital bem mais alto.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
81
MÓDULO 06 – O Conceito de Risco e Taxa de Retorno
O conceito universal, de melhor ou pior, só
tem sentido se for aplicado de forma
comparativa, isto é, definidas as premissas
para
cada
tipo
de
projeto
=
(hipóteses/cenários), os resultados e os
indicadores de viabilidade deverão ser
comparados, de preferência, a outros
ativos financeiros.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
82
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
Resumidamente, podemos
listar 5 métodos-chave para
a tomada de decisão:
decisão
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
83
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
1
- PAYBACK.
PAYBACK é definido como um prazo (mês /ano)
necessário para recuperar o investimento inicial .
É um tipo de calculo de “ponto de equilíbrio” no sentido de
que mostra o ponto em que ocorre o inicio do retorno, após os
custos do capital próprio e/ou de terceiros estarem cobertos.
Como os fluxos de caixa de longo prazo são geralmente mais
arriscados do que os de curto prazo, o payback também é
utilizado como um indicador de risco do projeto.
Opte pelo menor prazo.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
84
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
2
-
VPL – valor presente liquido - o payback
sozinho é insuficiente para garantir a tomada de
decisão, portanto devemos melhorar a eficiência da
avaliação com
o emprego do método do VPL,
lembrando que:
VPL < zero significará déficit;
VPL= zero significa que o fluxo de caixa do projeto é
suficiente somente para pagar o capital investido e
para proporcionar a taxa de retorno requerida sobre o
capital;
VPL > zero significará superávit.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
85
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
3
– MTIR – taxa interna de retorno modificada
considera, separadamente, os seus fluxos positivos
(entradas de caixa) e os seus fluxos negativos (saídas
de caixa).
Os saldos positivos e os negativos, descontados ao
valor presente são, supostamente reinvestidos e
investidos respectivamente, a alguma taxa explicita,
geralmente o custo do capital, o que é mais correto,
permitindo determinar a verdadeira lucratividade do
projeto.
A MTIR é a
representativa.
mai-08
taxa
interna
de
Estruturação Imobiliária Ltda.
retorno
mais
86
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
4
- EXPOSIÇÃO DE CAIXA – Ao tomar a decisão não
esqueça que incorporar é também administrar ativos que, por
sua vez, geram fluxo de caixa descontados.
Há momentos nos fluxos que são negativos e a empresa
precisa avaliar se estará preparada para cobrir essas exposições.
Por outro lado, nem todo saldo positivo gera ganho financeiro,
somente as sobras de caixa, pois a maior parte é aplicado na
produção / construção do ativo.
Todos os saldos negativos custam dinheiro (juros).
O analista pode antever no estudo, minimizando a
exposição negativa ao viabilizar o empreendimento, revendo os
tempos e movimentos de cada receita e despesa.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
87
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
5
INDICE DE LUCRATIVIDADE
– Um
indicador de viabilidade que também norteia a escolha
do melhor negócio. O “IL”, elimina a já citada
característica do “VPL”, cujo resultado é um valor
monetário absoluto.
–
Utilizamos o “VPL” ao compararmos projetos de
investimento mutuamente excludentes, usando a
referencia de quanto (valor/moeda) será investido em
cada projeto. Conhecermos o valor relativo, medido
pela fórmula do “ IL”, é mais eficaz.
IL = VPL / VP dos Investimentos
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
(%)
88
MÓDULO 06 – A Tomada de Decisão
Na análise temos a observar também que:
Quando retiramos do fluxo de caixa, o “IL” e o
“VPL”, os seus respectivos valores recomendam, na
mesma direção, aceitar ou recusar um investimento,
na maioria dos casos.
O Índice de Lucratividade deverá ser medido
considerando um modelo de investimento genérico
(caso em que o investimento é feito em vários
desembolsos)
mai-08
89
MÓDULO 12 – A Tomada de Decisão
... Assim, o melhor cenário será aquele que
represente menor risco, com menor prazo
de payback, com menor exposição de caixa,
com maiores VPL, IL e que apresente o
resultado da taxa de retorno do investimento
mais atraente, comparado ao custo de
capital e/ou a taxa de rentabilidade de
outros negócios financeiros.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
90
Compra do Ativo
mai-08
91
• Ajustes Iniciais
• Contratos Preliminares
• Contratos de Aquisição – Simples e Composto
• Documentação
• Loteamentos e Condomínios em terreno de Marinha
mai-08
92
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
¾ AJUSTES INICIAIS
Protocolo de Intenções.
Geralmente utilizado quando as condições para
realização do negócio/empreendimento dependem da
finalização dos entendimentos/ajustes entre os
participantes e/ou da ocorrência de fatos de terceiros,
tais como o estabelecimento das proporções de
participação no negócio, a regularização do título de
propriedade do vendedor, a expedição de licença para
demolição, a confirmação contratação do empréstimo
para a produção, a viabilidade do projeto em estudo,
entre outras.
mai-08
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93
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
¾ AJUSTES INICIAIS
Opção para Compra.
Instrumento através do qual o proprietário do imóvel
se compromete a vender o imóvel ao interessado, em
determinado prazo, por quantia previamente
estabelecida. Muito usado nos empreendimentos com
formato “Condomínio de Construção”, para viabilizar
a formação do grupo fechado e a aquisição do
terreno já em nome dos participantes
Outros.
Recibo de Sinal, Instrumento Particular de Promessa
de Compra e Venda etc.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
94
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
• CONTRATOS PRELIMINARES
Conceituação legal (CCB – Art. 462)
O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve
conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser
celebrado.
Escritura Pública de Promessa de Compra e
Venda
É um contrato preliminar através do qual as partes
se comprometem a celebrar a Escritura de Compra e
Venda (efetivação da Promessa), em data futura e
depois de cumpridas as obrigações “pré-contratadas” no
titulo promissivo.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
95
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
• CONTRATOS PRELIMINARES
Escritura Pública de Promessa de Permuta
È um contrato preliminar, através do qual o
proprietário do terreno, reservando para si uma fração
do imóvel, se compromete a transmitir ao Incorporador
a fração remanescente, em troca (permuta) da
construção das benfeitorias que este realizará, às suas
expensas e que, quando concluídas, acederão à fração
de terreno retida, passando a constituir, após a
averbação do “habite-se” nas correspondentes
matrículas, a quantidade de unidades autônomas objeto
do ajuste.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
96
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
¾ CONTRATOS DE AQUISIÇÃO
Escritura de Compra e Venda.
Utilizada para a transferência e aquisição regular
do domínio sobre o imóvel (a coisa), mediante as
condições que as partes livremente convencionarem.
Deve atender aos requisitos essenciais comuns a todos
os atos com objeto negocio oneroso, a saber:
qualificação das partes, descrição do objeto, fixação do
preço certo a ser pago em dinheiro.
Observar que a possibilidade de pagamento em
unidades a serem construídas está prevista no inciso II
do Art. 39 da Lei 4.591/64.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
97
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
Escritura de Compra e Venda de Fração do
Terreno.
Em que a compra e venda é celebrada com reserva de
fração do terreno para o Vendedor, a que corresponderá
determinada quantidade de unidades imobiliárias a
serem construídas no local e resultantes da acessão das
benfeitorias a serem objeto de dação em pagamento do
preço de aquisição da fração “remanescente” (objeto da
compra e venda).
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
98
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
Escritura de Permuta
¾ Permuta simples (ou sem torna) - Neste caso, os
preços dos imóveis, objeto da troca, se equivalem.
¾ Permuta com Torna - Caracteriza-se pelo pagamento da
diferença (torna) apurada entre os valores dos bens objeto
da permuta.
¾ Objeto: Caracterizando-se pela troca de bens, a permuta
também pode ter como objeto coisa atual ou futura,
segundo estabelece o Art. 483 do CCB, pois, a teor do Art.
533 do CCB, “aplicam-se à troca as disposições referentes à
compra e venda”.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
99
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
GARANTIAS
Hipoteca - É uma das modalidades de direitos reais sobre
coisa alheia. Nesse caso, uma pessoa transfere os direitos de
determinado(s) bem (ns) ao credor, como forma de garantir o
pagamento de uma obrigação. Podem ser objeto de hipoteca: os
imóveis; os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; o
domínio direto; o domínio útil; as estradas de ferro; os recursos
naturais, os navios, as aeronaves. (CCB - Arts. 1473 a 1505).
Fiança – É umas das espécies de contrato, previstas no
Código Civil, em que uma pessoa se obriga por outra, para com
seu credor, a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a
cumpra. (CCB Arts. 818 e seguintes).
Fiança Bancária – É a fiança concedida por
estabelecimento bancário mediante o pagamento de uma taxa
anual, incidente sobre o valor da dívida garantida.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
100
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
DOCUMENTAÇÃO do imóvel:
Certidão de Ônus Reais – Certidão da matrícula do imóvel, no
correspondente Oficio de Registro de Imóveis, extraída há
menos de 30 (trinta) dias, para verificar se existem ônus reais
e se ele é alodial ou foreiro
Certidão de Situação Enfitêutica,
Enfitêutica para verificar se o terreno é
foreiro ao Município
Certidão Negativa de Tributos Municipais - até o exercício
corrente, se existem débitos relativos ao Imposto sobre a
Propriedade Territorial Urbana (IPTU)
Carnê de pagamento do IPTU - do último exercício (caso a
certidão de quitação não o alcance) e do exercício em curso
(exercício corrente)
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
101
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
DOCUMENTAÇÃO do imóvel:
Quitação Condominial - em caso de unidade
integrante de condomínio edilício, documento firmado
pelo Síndico ou pela Administradora do Condomínio,
declarando que não existem débitos relativos a quotas
de contribuições condominiais. O adquirente responde
pelos débitos do alienante.
Sociedades Civis – Quitação - Para imóveis
localizados em “áreas fechadas” e/ou grupamentos
residenciais ou a empreendimentos que, por quaisquer
circunstâncias, sejam vinculados a Associações de
Moradores, recomenda-se seja, também, exigida prova
de pagamento e quitação das correspondentes
mensalidades.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
102
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
DOCUMENTAÇÃO do imóvel:
Serviços Públicos - É, também, conveniente,
solicitar a apresentação das ultimas três contas de
fornecimento de energia elétrica (LIGHT) e de gás
(CEG). Obs.: Quando se tratar de casa ou prédio de
uso exclusivo (ou qualquer imóvel com medidor
individual) deverá ser solicitada a apresentação das
contas de água e esgoto (CEDAE), quitadas, relativas
aos últimos três meses, pelo menos. Verificar também
se o imóvel está quite com a taxa de incêndio - DATI CBMERJ
Documentos técnicos,
cnicos quando for o caso (licença
de demolição, licença de obras, projetos, contratos
com o Arquiteto e Projetistas, levantamento
topográfico, sondagens, etc.)
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
103
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
Documentação do Alienante
•
•
•
•
•
•
Pessoa física:
Cópia dos documentos de identidade e de inscrição no
Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda
(CPF/MF);
Certidão recente do Instrumento Público de Procuração,
quando for o caso, acompanhada de copia dos documentos
do mandatário (carteira de identidade e de inscrição no
CPF/MF);
Certidões dos 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas;
Certidões dos 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios do Registro de
Distribuições, sendo esta última referida, também, ao
imóvel;
Certidão da Justiça Federal.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
104
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
Documentação do Alienante
¾ Pessoa Jurídica:
•
•
•
•
•
As mesmas certidões listadas anteriormente, e ainda:
Cópia autenticada dos atos constitutivos da empresa,
registrados;
Cópia da ata de eleição da diretoria e Certidão recente
do instrumento público de procuração, quando for o
caso, acompanhados de cópias dos documentos de
identidade
e
inscrição
no
CPF/MF,
do(s)
representante(s) da alienante;
CND-INSS dentro do prazo de validade caso o imóvel
faça parte do ativo imobilizado da alienante;
CCN – Certidão Conjunta Negativa de débitos relativos a
Tributos Federais e à dívida ativa da União, disponível
no site: www.pgfn.fazenda.gov.br
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
105
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
Enfiteuse (terrenos de marinha)
Dá-se
emprazamento
Dá-se o
o nome
nome de
de enfiteuse,
enfiteuse, aforamento
aforamento ou
ou emprazamento,
emprazamento, ao
ao
direito
direito real
real incidente
incidente sobre
sobre bem
bem alheio,
alheio, que
que resulta
resulta da
da
atribuição
atribuição do
do domínio
domínio útil
útil de
de um
um imóvel,
imóvel, pelo
pelo seu
seu proprietário,
proprietário,
aa terceiro,
terceiro, em
em caráter
caráter perpétuo.
perpétuo. O
O enfiteuta
enfiteuta adquire
adquire ee exercita
exercita
aa posse
ínio ú
til do
posse do
do dom
domínio
útil
do imóvel
imóvel (a
(a nua
nua propriedade),
propriedade), ao
ao
passo
passo que
que o
o senhorio
senhorio (o
(o proprietário
proprietário do
do imóvel)
imóvel) exerce
exerce sobre
sobre
ele
ínio direto.
direto
ele o
o dom
domínio
direto.
O
foro
O foro,
foro, propriamente
propriamente dito,
dito, corresponde
corresponde aa uma
uma pensão
pensão anual
anual
que
que o
o titular
titular do
do domínio
domínio útil
útil do
do imóvel
imóvel (ou
(ou seja,
seja, o
o foreiro
foreiro ou
ou
enfiteuta)
enfiteuta) se
se obriga
obriga aa pagar
pagar ao
ao senhorio
senhorio direto
direto (o
(o proprietário
proprietário
do
do imóvel).
imóvel). Ademais
Ademais do
do foro
foro anual
anual devido
devido ao
ao senhorio
senhorio direto,
direto, o
o
enfiteuta
enfiteuta também
também está
está obrigado
obrigado aa satisfazer
satisfazer os
os impostos
impostos que
que
incidirem
incidirem sobre
sobre o
o imóvel.
imóvel.
O
O Laudêmio
Laudêmio éé aa quantia
quantia paga
paga pelo
pelo enfiteuta
enfiteuta ao
ao senhorio
senhorio direto,
direto,
quando
quando transfere
transfere o
o domínio
domínio útil
útil do
do imóvel
imóvel aa terceiro.
terceiro.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
106
MÓDULO 07 – Compra do Ativo
; Os terrenos de marinha e acrescidos, quando ocupados,
ocupados
sujeitam o ocupante ao pagamento de taxa de ocupação de 2
a 5% do valor do terreno ao ano.
;O
titular do domínio útil é conhecido como foreiro de
imóvel da União e deve recolher à União a receita anual
denominada foro,
foro correspondente a 0,6% do valor do terreno.
DICA
São considerados terrenos de marinha os terrenos
situados dentro de uma faixa de 33 (trinta e três)
metros contados da linha de preamar média do ano de
1.831.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
107
A Montagem do Negócio Imobiliário
mai-08
108
• Participantes
mai-08
109
MÓDULO 08 - Os Participantes
Os negócios c/ ativos imobiliários apresentam hoje uma
margem muito apertada face a conjuntura econômica e aos custos,
exigindo que o capital próprio ou de terceiros, esteja em grande
parte comprometido portanto, identificar os PARTICIPANTES no seu
empreendimento é de fundamental importância.
Quem dá corpo e credibilidade
ao negócio são os participantes
incorporadores, construtores,
investidores, permutantes
proprietários, agentes financeiros,
imobiliárias e outros mais.
mai-08
Cada um tem o seu papel
estratégico no empreendimento
e certamente, todos, influenciam
nos riscos e lucros, próprios
desta atividade.
Estruturação Imobiliária Ltda.
110
MÓDULO 08 - Os Participantes
Técnico
”Incorporador
”Construtor
”Arquiteto
”Projetistas Complementares
”Controladores tecnológicos
”Os Agentes Financeiros
”O Investidor - Aporte de caixa
”A Estruturação de FII
”Os Permutantes
”Os Agentes Securitizadores
Financeiro
”Imobiliárias do mercado local
”As agencias de Publicidade
”Os veículos de comunicação
”As firma s de divulgação e mídia
”As firmas de Apresentação virtual
”Os profissionais de maquete
Comercial
Especialistas
mai-08
”As firmas de Administração
residencial / hoteleira / comercial
”Grupos Administradores e/ou
montadores de Shopping Center
”Os Grupos Hoteleiros e montagem
”Os Arquitetos de ambientes
(Decoradores /Paisagistas)
”Os Estruturadores Financeiros
”Os Estruturadores Imobiliários,
como a CM2.
CM2
Estruturação Imobiliária Ltda.
111
• Montagem imobiliária - Regência Legal
mai-08
112
MÓDULO 09 – Montagem Imobiliária
Regência Legal
• LEI Nº. 4.380 de 21.08.1964 -Institui a correção monetária.
Cria o Banco Nacional da Habitação (BNH)
•
LEI Nº. 4.591 de 16.12.1964 - Dispõe sobre as incorporações
imobiliárias.
•
LEI Nº. 4.864 de 29.12.1965 - Cria medidas de estimulo à
industria de construção civil
•
LEI Nº 6.766 de 19.12.1979 - Dispõe sobre o parcelamento
•
LEI Nº. 8.078 de 11.09.1990 - Dispõe sobre a proteção do
consumidor e dá outras providências
•
LEI Nº. 9.514 de 20.11.1997 - Dispõe sobre o SFI - Sistema
de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de
coisa imóvel
do solo urbano
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
113
MÓDULO 09 – Montagem Imobiliária
•
LEI
•
LEI Nº. 10.931 de 02.08.2004 - Dispõe sobre o Patrimônio de
Afetação.
•
LEI Nº. 11.101 de 09.02.2005 - Regula a recuperação judicial, a
extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária.
•
ABNT - NBR 12.721 de 2006 – Avaliações de Custos - Foi criada
para regulamentar as disposições nela fixadas para avaliação de
custos unitários, cálculo de rateio de construção e outras
disposições correlatas
•
ABNT – NBR 14.653 – Avaliações de Bens - consolida os
conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços
técnicos de avaliação de bens
mai-08
Nº.10.406 de 10.01.2002 - Institui o Código Civil
Estruturação Imobiliária Ltda.
114
• Segurança Jurídica dos Contratos
mai-08
115
MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
116
MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
Patrimônio de Afetação
Regime segundo o qual o terreno, as acessões e demais bens e
direitos vinculados à incorporação, ficam apartados do patrimônio do
incorporador .
Lei 4.591 de 16.12.1964 alterada pela Lei 10.931, de 02.08.2004 que
dispõe sobre o Patrimônio de Afetação: (Introduz os Arts. 31-A até 31-F
na Lei 4.591/64). Institui o Regime Especial Tributário – RET; Cria as
(LCI) Letras de Credito Imobiliário, as (CCI) Cédulas de Credito
Imobiliário e as (CCB) Cédulas de Credito Bancário; estabelece regras
para os Contratos de Financiamento de Imóveis; institui critérios para
os procedimentos judiciais que tenham por objeto obrigação
decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários;
estende às obrigações em geral a possibilidade da garantia
representada pela alienação fiduciária de bem imóvel.
mai-08
Estruturação Imobiliária Ltda.
117
MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
Resumo Patrimônio de Afetação
Regime – Instituição - Extinção
• Regime facultativo, de afetação de uma incorporação
imobiliária, previsto nos Arts. 31-A até 31-F, acrescentados à Lei nº
4.591/64, pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004.
• Com a instituição desse regime, o terreno e as acessões da
incorporação de seu objeto, bem como os demais bens e direitos a
ela vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador,
constituindo um “patrimônio de afetação”, destinado à consecução
da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos seus adquirentes.
• O Patrimônio de Afetação se extingue, normalmente, com a
averbação da construção e, quando for o caso, com a extinção das
obrigações do Incorporador perante a instituição financiadora do
empreendimento (Art.31-E da Lei 4.591/64).
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MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
Regime Especial Tributário – RET
Para cada incorporação submetida ao regime especial de
tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento
equivalente a sete por cento da receita mensal recebida, o
qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ (2,2%)
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de
Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP (0,65%)
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL (1,15%)
IV – Contrib. p/ Financiamento da Seguridade Social – COFINS (3%)
Total = 7,00 %
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MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
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Estruturação Imobiliária Ltda.
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MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
Alienação Fiduciária em Garantia
A alienação fiduciária regulada pela
Lei 9.514/97 é o negócio jurídico pelo qual
o devedor (fiduciante), com o escopo
de garantia, contrata a transferência da
propriedade resolúvel de coisa imóvel ao
credor (fiduciário).
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MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários e Outros
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MÓDULO 10 – Contratos Imobiliários
A Regra do incontroverso - Foi introduzida em nosso
ordenamento jurídico pela Lei 10.931/04 (Art. 50), objetivando
dar mais segurança aos contratos, no que diz respeito à
inadimplência resultante do questionamento de valores
incidentes sobre o principal (atualização monetária e juros) e
demais obrigações resultantes dos contratos de financiamento.
• O devedor não pode mais simplesmente questionar em juízo
o valor cobrado e, assim, suspender a liquidação das parcelas
de amortização do financiamento com o objetivo de postergar a
rescisão do contrato.
• A parte incontroversa, ou seja, aquela sobre a qual não há
controvérsia, deverá ser normalmente paga sendo, apenas a
parte controvertida, objeto do questionamento judicial.
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• Aproveitamento Imobiliário legal
• Legalização do Produto
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MÓDULO 11a – Aproveitamento Imobiliário
Para iniciar qualquer
desenvolvimento de produto
imobiliário, deverão ser
observadas, preliminarmente
as posturas Municipais.
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MÓDULO 11a – Aproveitamento Imobiliário
Cuidados a serem
tomados quando
do início de um
estudo de massa:
Quando da solicitação do estudo de
massa deverá ser confirmado o
endereço completo: bairro, região
administrativa, rua e numeração,
verificar PAL e PAA (caso exista) para
checar se o logradouro tem recuo ou
afastamento especial, deverá ser
solicitada
planta
cadastral
para
verificação da RN que informará a
altura máxima da construção em
função da cota de soleira.
PAL – projeto aprovado de loteamento
PAA – projeto aprovado de alinhamento
RN – referência de nível
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Módulo11b – A legalização do Produto
Licenças e aprovações / órgãos públicos
Licença de Construção ou Acréscimo
Licença para construir, legalizar ou realizar obras de acréscimo em
edificações existentes.
a. Edificações unifamiliares e bifamiliares
b. Outros (Edificações multifamiliares, comerciais,
industriais, de uso exclusivo e de armazenagem)
c. Instalação Comercial
d. Transformação de Uso
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Módulo11b – A legalização do Produto
e. Parcelamento da Terra – LEI Nº. 6766 de 19/12/79.
f. Prorrogação de Licença - válido para todos os tipos de
licença
- Caso a obra não esteja concluída no prazo
determinado na licença, é preciso pedir sua prorrogação,
mediante preenchimento de requerimento acompanhado da
Declaração do Estado da Obra assinada pelo profissional
responsável pela execução da mesma.
g. Habite-se/Aceitação
h. Estão isentas de licença de obras: Reformas e modificações
internas ou de fachada, sem acréscimo de área (como pintura e
pequenos consertos), desde que não impliquem em alterações nas
áreas comuns das construções. Estão excluídos os prédios
tombados, preservados, tutelados ou atingidos por projetos que
prevêem futuros alargamentos de ruas (recuo).
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•Memorial de Incorporação
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MÓDULO 12 – Memorial de Incorporação
Memorial de Incorporação
legislação e composição.
É o conjunto de documentos descritivos das
diversas partes e elementos integrantes da
edificação projetada, contendo as especificações
dos materiais, que se compõe segundo modelos e
critérios estabelecidos pela NBR 12.721 (que
substituiu a NB 140), bem assim a minuta da
futura Convenção de Condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações e demais
documentos listados no Art. 32 da Lei 4.591/64.
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MÓDULO 12 – Memorial de Incorporação
PETIÇÃO
Documento
que
qualifica
o
incorporador,
resume,
localiza
e
descreve o tipo do empreendimento,
com declaração de atendimento às
disposições do artigo 32 da Lei
4591/64, mediante a apresentação dos
documentos listados em suas alíneas:
“a” até “p”
Pastas
do
Memori
al
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O Memorial é montado em duas pastas
classificadoras contendo, a primeira, os
originais e a segunda, as cópias autenticadas
destes documentos.
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MÓDULO 12 – Memorial de Incorporação
Alínea “a” - Titulação do imóvel
Alínea “b” - certidões negativas relativamente ao imóvel, aos
alienantes do terreno e ao incorporador
Alínea “c” - histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
vel
Alínea “d” - projeto de construção devidamente aprovado pelas
autoridades competentes (projeto legal);
Alínea “e” - cálculo das áreas das edificações
Alínea “f” - CND / INSS – Declaração do Incorporador
Alínea “g” - memorial descritivo das especificações da obra
projetada
Alínea “h” - avaliação do custo global da obra
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MÓDULO 12 – Memorial de Incorporação
Alínea “i” - Discriminação das frações ideais de terreno
Alínea “j” - Minuta da Convenção do Condomínio
Alínea “l” - Declaração de Sub-rogação utilizada para o caso de
permuta, na qual os adquirentes se sub-rogam nos compromissos
assumidos pelo Incorporador com o permutante do terreno.
Alínea “m” - Procuração necessária quando o incorporador não é o
proprietário.
Alínea “n” - Declaração de prazo de carência,
carência O Incorporador
poderá se reservar o direito de desistir da Incorporação.
Alínea “o” - Atestado de Idoneidade Financeira
Alínea “p” - Declaração de vinculação de vaga
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MÓDULO 12 – Memorial de Incorporação
ATENÇÃO
Os quadros da NBR 12.721 são feitos com
base nos formulários constantes das Normas
Brasileiras e no Custo Unitário Básico - CUB
publicado mensalmente pelo SINDUSCON de
cada estado e obtido pelo site próprio.
A legislação municipal determina o número de vagas exigidas em cada
empreendimento, entretanto a maneira de como a vaga será destinada ao
cliente, será definida pelo incorporador, isto é, a vaga poderá ser:
• Direito de uso, condominial.
condominial
• Direito de uso vinculado a unidade,
unidade
• Unidade autônoma – neste caso a(s) vaga(s) terá(ão) o tratamento de
unidade(s) imobiliária(s) autônoma(s), com fração ideal e inscrição
municipal própria para cada uma, individualmente.
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Planejamento Estratégico e Campanhas
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• Marketing – Os Itens de Sucesso
•O Cliente Comprador
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MÓDULO 13 - Marketing – itens de sucesso
Esses são os itens que o incorporador deve
empregar quando da análise do seu empreendimento, sem
os quais corre o risco de não vender. Os “itens”, jamais
poderão faltar na “ESTRUTURAÇÃO IMOBILIÁRIA”.
ponto
publicidade
produto
preço
planta
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MÓDULO 13 - Marketing – O Cliente comprador
O Cliente Comprador atualmente, está muito bem
informado do mercado e sabe o que busca ao investir em
imóveis.
áreas
ponto
prazo
produto
planta
forma pgtº.
preço
sistª. finantº.
publicidade
convenção
documentação
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• A Estratégia de Venda
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MÓDULO 14 – A Estratégia de Venda
Estande de venda / montagem e legalização
•
Definido o formato do lançamento, os espaços e
acessos disponíveis no terreno, podemos definir o
projeto do stand de vendas.
Agencias de Publicidade / Campanha
•
A definição de agência e o posterior “breafing” (conceituação do
produto) é fundamental para a definição da campanha, pois o
objetivo da mesma é apresentar o produto na sua essência,
características e possíveis vantagens sobre o concorrente, enfim,
é passar o conceito do que se esta vendendo como um sonho de
consumo tangível a todo publico alvo.
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MÓDULO 14 – A Estratégia de Venda
Imobiliárias / Corretagem
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•
A escolha de imobiliárias atuantes no mercado é de
fundamental importância, pois, o trabalho de venda se
inicia bem antes do lançamento. Uma boa imobiliária
começa o trabalho de “xaveco” a partir do
recebimento do material de treinamento, isto é, após a
primeira reunião de treinamento com todos os
corretores envolvidos.
•
Nesta reunião o produto é apresentado de forma bem
didática para possibilitar o corretor ir à busca de seus
clientes de carteira e começar seu trabalho.
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MÓDULO 14 – A Estratégia de Venda
Cronograma de lançamento
• È muito importante ter todas as etapas
definidas
cronologicamente,
para
evitarmos as
surpresas de não
alcançarmos a meta de lançamento
pretendida, ou seja o VGV mínimo nas
freqüências de venda programadas
Concorrentes
• Deverá ser sempre observado as
ofertas do mercado, preço, forma de
pagamento e outros atributos que
possam ser diferencial no produto a ser
posto a venda.
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... Agora pense nisso!
... de Patrícia Rozanelli
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REFLEXÃO
Todas as empresas produzem um mesmo produto:
“ Uma Marca”
Não importa de qual setor, nem porte ou
capacidade, ela
, produzem todos os
dias, incessantemente, desde a sua fundação, o
mesmo produto.
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REFLEXÃO
Cada ação interfere nesse processo produtivo,
positiva e negativamente. Por isso é fundamental
ter domínio sobre todo o processo.
A produção de uma MARCA segue o processo
de qualquer outro produto, sendo necessário,
acima de tudo, muito planejamento.
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REFLEXÃO
A consistência de uma MARCA, está em seus
conceitos, valores, ideais, produtos, serviços,
clientes,
fornecedores,
funcionários
e
concorrentes.
Por conta disso, cabe lembrar que é muito mais
difícil formar uma MARCA forte do que
derrubar uma existente.
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REFLEXÃO
A solução está em “investir” permanentemente
no fortalecimento da MARCA, o que não
significa
gastar
sistematicamente
em
propaganda, significa “AGIR”.
Fazer e /ou impedir que certas coisas
aconteçam. Um jogo de “AÇÃO” e “REAÇÃO” .
Procure ser melhor do que ativo, seja
“ PRODUTIVO ”.
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REFLEXÃO
Não deixar um cliente
insatisfeito é tão importante
quanto
não
deixar
um
funcionário sem saber os
objetivos da empresa.
Finalmente, podemos
alinhar os atributos que
formam uma grande MARCA
e lhe dão sustentabilidade e
consagração:
// fim.
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Clientes e Colaboradores da CM2
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O Instrutor
Engº. Civil - Marcio Pagliaro Gonçalves
Estruturação Imobiliária Ltda.
agradece aos participantes “Trainees”
RESIDENCIAL e seus colaboradores.
da
FIT
Site - www.cmdois.com.br - E-mail - [email protected]
Tel./Fax – (21) 2495.5077
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