GESTÃO DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS: INTERVENIENTES E
IMPORTÂNCIA
Resende, Maurício M. (1); Falcão Bauer, Roberto. (2);
(1) L.A. Falcão Bauer; Rua Aquinos, 111, SP, SP, 05036-070;
(11) 3611 0833; [email protected]
(2) L.A. Falcão Bauer; Rua Aquinos, 111, SP, SP, 05036-070;
(11) 3611 0833; [email protected]
RESUMO
Os edifícios constituem um patrimônio nacional que representam uma riqueza acumulada durante os
anos e fonte de novas riquezas. Portanto, os edifícios são investimentos que necessitam ser mantidos e
valorizados – como qualquer outro tipo de investimento. Para que possa mantê-los e valorizá-los de
maneira racional, deve-se entender que os edifícios tomam forma e sub-existem através de uma série
de estágios que podem ser agrupados em duas fases – a fase de produção e a de uso. Enquanto a fase
de produção engloba, de modo geral, as atividades técnicas de planejamento, projeto e execução, a
fase de uso engloba as atividades de operação e manutenção. Estas duas fases mantêm uma relação de
interdependência na qual as decisões assumidas durante a fase de produção influenciam, de maneira
significativa, o desempenho do edifício, ou seja, na capacidade deste em satisfazer, no decorrer de sua
vida útil, as necessidades dos usuários. É com este objetivo que o presente artigo aborda a manutenção
de edifícios, descrevendo o papel dos projetistas e construtores na manutenção de edifícios, bem como
analisando a sua importância econômica e na durabilidade do edifício. Por fim, o presente artigo
apresenta uma metodologia para a gestão da manutenção dos edifícios.
1. INTRODUÇÃO
Os edifícios tomam forma e sub-existem através de uma série de estágios que podem ser agrupados em
duas fases – a fase de produção e a de uso. Enquanto a fase de produção engloba, de modo geral, as
atividades técnicas de planejamento, projeto e execução, a fase de uso engloba as atividades de
operação e manutenção (Figura 1).
FASE DE PRODUÇÃO
PLANEJAMEN
TO
PROJETO
EXECUÇÃO
FASE DE USO
MANUTENÇÃ
O
USO
DEMOLIÇÃO
RECICLAGEM
NECESSIDAD
ES DOS
Figura 1 - Fases e estágios de um edifício (Adaptado de JOHN, 1989)
Estas duas fases mantêm uma relação de interdependência na qual as decisões assumidas durante a
fase de produção influenciam, de maneira significativa, o desempenho do edifício, ou seja, na
capacidade deste em satisfazer, no decorrer de sua vida útil, as necessidades dos usuários. Entretanto,
grande parte dos responsáveis pela construção dos edifícios, em busca do menor custo inicial,
desconsidera essa interdependência entre as fases, ignorando o custo global da edificação e
preocupando-se somente com os custos referentes às atividades relacionadas com a produção do
edifício.
Desta forma, os custos das atividades de manutenção, que têm por objetivo repor a capacidade do
edifício em atender às necessidades dos usuários e que podem representar anualmente, segundo John
(1989), de 1 a 2% dos custos de reposição do edifício, são geralmente desconsiderados durante a etapa
de especificação dos materiais e detalhes construtivos a serem utilizados no edifício.
Bonin (1988) afirma que esta visão restrita dos responsáveis pela construção dos edifícios produz uma
inversão nos objetivos do processo produtivo da edificação, priorizando o edifício em si em
detrimento das necessidades dos usuários da edificação. Assim, torna-se necessário desenvolver
métodos de análise de projeto sob a ótica do seu impacto sobre as necessidades de manutenção, além
do estudo de procedimentos organizados segundo uma lógica que proporcione o controle de custos e a
maximização da satisfação dos usuários (JOHN;CREMONINI, 1989; ABNT, 1999)
2. CONCEITOS RELACIONADOS À MANUTENÇÃO
O termo manutenção foi inicialmente utilizado para designar a ação de manter em um nível constante
o efetivo e o material nas unidades de combate militar (MONCHY,1989 e BOUCLY; OGUS, 1987).
Contudo, com a evolução das máquinas, o setor industrial começou a apropriar-se deste termo para
designar as atividades de “manter”, “restabelecer”, “conservar” ou “restaurar” os equipamentos ou
instalações (Tabela 1).
Tabela 1 - Definições de Manutenção
Autor
Definição de Manutenção
BS 3811 (BSI,
1993)
“A combinação de todos as ações técnicas e administrativas,
incluindo as ações de supervisão, com o objetivo de manter ou
restaurar o estado na qual ele pode executar a função requerida”.
NF X 60-010
(AFNOR, 1994 )
“É o conjunto de ações que permite manter ou restabelecer um bem
dentro de um estado específico ou na medida para assegurar um
serviço determinado. Estas ações são uma combinação de
atividades técnicas, administrativas e gerenciamento’”.
Ferreira (2002)
“Ato ou efeito de manter. As medidas necessárias para a
conservação ou a permanência de alguma coisa ou de uma
situação”.
Tavares (1996)
“Todas as ações necessárias para que um item (equipamento, obra
ou instalação) seja conservado ou restaurado, de modo a poder
permanecer de acordo com uma condição especificada”.
Entretanto, o presente trabalho considera que deve-se atribuir à manutenção um sentido mais amplo e
abrangente, adotando a seguinte definição::
“manutenção é um conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas e equipamentos
para mantê-los nas mesmas condições de desempenho de fábrica e de projeto, visando
garantir a consecução de sua função dentro dos parâmetros de disponibilidade, de
qualidade, de prazos, de custos e de vida útil adequados” (Mirshawka; Olmedo, 1993).
Este conjunto de atividades e recursos pode ser diferenciado em função de qual fator determina a
manutenção: a máquina (manutenção corretiva); a produção (manutenção preventiva, preditiva,
detectiva); a produtividade (manutenção produtiva total, manutenção centrada na confiabilidade e
manutenção de classe mundial)1 ou a competitividade (terotecnologia).
3. A MANUTENÇÃO APLICADA AOS EDIFÍCIOS
Diferenças de velocidade e grau de implantação das modernas técnicas de manutenção podem ser
observadas entre os diversos setores industriais. Os conceitos e metodologias da manutenção, como
visto anteriormente, surgiram e evoluíram em indústrias de produção seriada (mecânica, naval,
espacial, aeronáutica). A construção de edifícios é um dos setores onde a introdução destes
instrumentos ocorre mais tardiamente, encontrando-se ainda nos primeiros estágios.
A importância da pesquisa nos vários aspectos da manutenção de edifícios foi estabelecida
internacionalmente com a criação na Inglaterra, em 1965, do Comitê de Manutenção de Edifícios Committe on Building Maintenance (SEELEY, 1987). Anteriormente à criação dessa entidade,
segundo Seeley (1987), as pesquisas e o desenvolvimento de tecnologia para os edifícios estavam
direcionados estritamente para a área de materiais, cuja maioria dos resultados não era utilizada pela
construção de edifícios. A criação deste comitê possibilitou a viabilização de pesquisas que
analisassem a interação entre projetistas, construtores, usuários e responsáveis pela manutenção, o
desempenho dos materiais e os custos envolvidos na manutenção dos edifícios. O investimento e
desenvolvimento destas pesquisas, segundo Lee (1987), ocorre devido, principalmente, à crise mundial
de energia, que fez surgir duas questões fundamentais:
•
•
o que fazer para manter de forma econômica o estoque de edifícios já construídos e;
como construir de forma a reduzir os custos de manutenção.
Em busca de respostas para esses questionamentos a indústria da construção européia começou a
adotar metodologias de manutenção desenvolvidas por outros setores industriais (indústria nuclear,
indústria aeroespacial), ou seja, iniciou-se a manutenção de edifícios utilizando, principalmente,
técnicas de predição de vida útil e durabilidade dos materiais e dos custos envolvidos durante a vida
útil do edifício (PEREZ; 1988).
No Brasil, a manutenção de edifícios começa a ser analisada tecnicamente no início da década de 80
com a publicação da primeira norma brasileira de manutenção de edifícios – Manutenção de Edifícios:
Procedimento: NBR 5674 (ABNT, 1999) - que inicialmente adota um conceito de manutenção restrito
as atividades de conservação das características originais de projeto do edifício2. Posteriormente em
1999, em sua única revisão, a NBR 5674 (ABNT, 1999) incorpora a satisfação dos usuários dos
edifícios em suas definições e objetivos (Tabela 2).
Esta mudança de ponto de vista da norma NBR 5674 (ABNT, 1999) reflete o conteúdo de diversas
publicações nacionais relacionadas ao tema, após a publicação da primeira versão desta norma. Entre
estas publicações, destaca-se o estudo indireto do tema nas pesquisas de mestrado de Linchenstein
(1985), John (1987) e o estudo direto em alguns artigos publicados, em congressos e seminários
nacionais, por Perez (1985), por Bonin (1988) e por John; Cremonini (1989).
4. OS CONCEITOS RELACIONADOS À MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS
O conceito de manutenção de edifícios, como pode ser observado na Tabela 2, envolve diversos
aspectos relacionados com a vida útil, durabilidade dos componentes e elementos dos edifícios, bem
como as exigências dos usuários.
1
O presente trabalho não abordará os tipos de manutenção voltados para a produtividade, uma vez que não se
aplicam para os edifícios, ou seja, saindo do escopo do trabalho.
2
Na NBR 5674 (ABNT, 1999), “manutenção são os procedimentos técnico-administrativos que tem por
finalidade levar a efeito as medidas necessárias à conservação de um imóvel e à permanência de suas instalações
e equipamentos, de modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tal como as que resultaram de sua
construção, em observância ao que foi projetado, e durante a sua vida útil”.
Analisando as definições presentes nesta tabela, pode-se notar que somente o aspecto relacionado ao
desempenho obtém um consenso, ou seja, todas as definições explicitam a necessidade de conservá-lo.
Entretanto, os aspectos relacionados com a vida útil e conseqüentemente com as exigências dos
usuários não apresentam um consenso entre os diversos autores, uma vez que alguns omitem ou não
definem quais as exigências dos usuários devem ser atendidas – as inicialmente consideradas durante a
elaboração do projeto ou as atuais3.
Tabela 2 - Definições de manutenção de edifícios
Instituição ou Autor
Definição
NBR 5674
“conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes
constituintes de atender as necessidades e segurança dos usuários”
(ABNT, 1999).
BS 8210
“trabalho, além das rotinas diárias de limpeza, necessário para manter
o desempenho do edifício e de seus serviços” (BSI, 1986)
Gomes (1992)
“conjunto de operações combinadas e coordenadas entre si, aplicadas
às diversas partes do edifício com o objetivo de assegurar a sua
conservação” (Gomes, 1992).
Flores; Brito (2001)
“trabalhos,realizados, durante a utilização dos edifícios, com o
objetivo de garantir os níveis mínimos de qualidade e evitar a
progressiva deterioração dos elementos, assegurando o valor
comercial do bem e a sustentabilidade da sua utilização durante a vida
útil” (Flores; Brito, 2001)
Na tentativa de minimizar estas divergências - seja de interpretação das definições ou de diferentes
pontos de vista dos autores – o presente trabalho adota a seguinte definição de manutenção de
edifícios:
“trabalho realizado para manter, restaurar ou aperfeiçoar todas as instalações, isto é, todas
as partes do edifício, seus serviços e materiais de proteção e acabamento, para os padrões
atuais aceitáveis e para manter a utilidade do edifício” (Seeley, 1987).
Esta definição é adotada no presente trabalho por considerar que a manutenção tem por objetivo a
prevenção, a correção das manifestações patológicas, bem como a melhoria dos edifícios através de
informações de feedback, provenientes dos construtores, dos responsáveis pela manutenção e dos
usuários4. Entretanto, para que isto seja possível é necessário que exista uma metodologia capaz de
definir e planejar todas as atividades que permitam a otimização da manutenção dos edifícios. Esta
metodologia é denominada de Gestão da Manutenção por Gomes (1992).
5. A GESTÃO DA MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIO
Da análise dos conceitos de manutenção de edifícios abordados anteriormente, nota-se que existem
várias questões para a sua implantação: como implantar; qual o tipo de manutenção mais adequado; o
responsável pelas atividades de manutenção e a freqüência destas atividades. Estas questões seriam de
fácil resolução, caso as partes constituintes dos edifícios tivessem ciclos de vida definidos e
conhecidos. Entretanto, tal fato não ocorre, uma vez que a durabilidade das partes constituintes dos
3
O presente trabalho adotará o termo exigências atuais como sinônimo do termo “currently accepted standard”
que é utilizado pelo Building Maintenance Committe.
4
O feedback dos usuários pode ser obtido por meio da Avaliação Pós-Ocupação (APO), que possui técnicas
apropriadas (questionários, walkthrough, mapas comportamentais) para diferentes tipos de informações
desejadas.
edifícios está relacionada com a interação entre as diversas partes e entre estas partes e o meio no qual
o edifício está inserido (Gomes, 1992).
Portanto, segundo Gomes (1992), é necessário adotar um processo interativo (Gestão da Manutenção)
que tenha por objetivo obter informações, com uma determinada confiabilidade, referente às diversas
partes do edifício (GOMES, 1992). Estas informações são fundamentais para a aproximação da
situação atual do edifício à situação ideal e para um melhor conhecimento da interação do edifício e o
ambiente no qual está inserido.
Entretanto, para que estas informações possam ser sistematizadas deve-se estabelecer um sistema de
manutenção capaz de definir estratégias, avaliar e selecionar projetos e de programar a alocação de
recursos humanos, físicos e financeiros necessários para a manutenção do edifício. Este sistema deve
definir:
•
•
•
padrões de operação que assegurem a preservação do desempenho e do valor dos edifícios
ao longo do tempo (requisitos e critérios de desempenho);
fluxo de informações entre os diversos intervenientes do sistema (Figura 2);
atribuições, responsabilidades e autonomia de decisão dos intervenientes.
Informação para o
projetista
Melhores Projetos
(Feedback)
Menor Manutenção
Informação para a
gestão da
manutenção
Mais Manutenção Preventiva
(Feedback)
Menores Custos
GESTÃO DA
MANUTENÇÃO
Menor Manutenção
Custo
Menor
Manutenção Planejada
Sistema e técnicas
de gestão
Organização bem coordenada
Maior Eficácia
Gestão dos recursos
disponíveis
Organização dos recursos
Maior Eficácia
Figura 2 – A circulação de informação no sistema de gestão de manutenção (GOMES, 1992)
A inspeção, segundo Gomes (1992), pode ser caracterizada pela seqüência apresentada na Figura 3
que inicia-se com a definição dos requisitos e critérios de desempenho dos itens a serem inspecionados
e finaliza somente com a verificação da satisfação dos critérios e requisitos de desempenho nos itens
inspecionados.
Definição do
objeto a ser
inspecionado
Definição das
especificações de
desempenho
Identificação do
objeto a ser
inspecionado
Avaliação
Registro dos
resultados
FIM
SIM
SATISFAZEM
NÃO
Alteração da
metodologia de
Programação da
manutenção
NÃO
SATISFAZEM
Registro dos
resultados
Avaliação
Execução da
manutenção
SIM
FIM
Figura 3 - Processo de Inspeção (Adaptado de GOMES, 1992)
Para que a inspeção possa ser realizada mais eficazmente deve-se munir o inspetor de recursos e
elementos de apoio. Entre estes elementos, Gomes (1992) destaca:
•
•
•
•
projetos dos sistemas e subsistemas do edifício a serem inspecionados;
check-lists para os diversos itens a serem inspecionados, considerando todos os pontos e
aspectos que interessa verificar;
manual de inspeção, contendo critérios e requisitos de desempenho, programas e
procedimentos de inspeção;
formulários para registros das informações.
Além destes elementos de apoio, deve-se definir a freqüência de inspeção de cada componente e
elemento do edifício. Esta freqüência deve ser definida em função da normalização, das
recomendações dos fabricantes e das condições a que o edifício está submetido e deve ser ajustada à
medida que melhora o conhecimento sobre o comportamento dos subsistemas e sistemas dos edifícios.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A abordagem da manutenção dos edifícios evidenciou a necessidade da conscientização por parte de
projetistas e construtores de que o edifício não é somente constituído pela fase de produção, mas,
principalmente, pela fase de uso. Este fato ficou explicitado a partir da publicação em 11/09/1990 do
Código de Defesa do Consumidor5 que prevê, em alguns de seus artigos, a responsabilidade do
construtor na ocorrência de defeitos e vícios construtivos decorrentes de falhas na fase de produção
(especificação e execução) ou do mau uso do edifício devido à omissão de informações ou
advertências da maneira correta de usar e manter os diversos sistemas e subsistemas do edifício
(Manual do Proprietário).
Diante disto, com o objetivo de minimizar a ocorrência de defeitos e vícios construtivos e de
maximizar a satisfação do usuário, é necessário que os construtores e projetistas criem um sistema de
retro-alimentação da fase de produção com informações obtidas na fase de uso. Para isto deve-se
aprimorar e desenvolver novas pesquisas para a utilização das diversas metodologias de Avaliação
Pós-Ocupação6 em edifícios habitacionais e comerciais.
Além das providências tomadas na fase de produção do edifício para a minimização das atividades de
manutenção, deve-se estudar a implantação de um sistema de gestão da manutenção durante a fase de
uso, seguindo as orientações e diretrizes propostas pela NBR 5674 (ABNT, 1999) e pela BS 8210
(BSI, 1986). Dentre estas orientações, o sistema de manutenção deve ser capaz de definir: padrões de
operação que assegurem a preservação do desempenho e o valor do edifício; atribuições,
responsabilidades e fluxo de informações entre os intervenientes; e um planejamento financeiro dos
custos envolvidos para a realização das atividades de manutenção.
Desta forma, nota-se que é necessário um maior número de pesquisas nacionais que abordem o
desenvolvimento e a implantação de um sistema de manutenção de edifícios, principalmente,
habitacionais. Dentre estas pesquisas, pode-se destacar a necessidade de estudar:
•
•
•
•
o desempenho mínimo dos principais sistemas e subsistemas que deve ser considerado
tolerável pelos usuários e proprietários dos edifícios;
a periodicidade de inspeções dos diversos subsistemas e componentes dos edifícios;
o desenvolvimento de um programa de gestão dos recursos físicos e financeiros para a
realização da manutenção dos edifícios;
o desenvolvimento de uma metodologia capaz de otimizar o fluxo de informações entre os
intervenientes envolvidos na manutenção de edifícios.
7. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
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5
6
Este código só entrou em vigor em 11/03/1991.
A Avaliação Pós-Ocupação (APO) é um instrumento que procura estabelecer relações entre o usuário e o
ambiente construído, considerando, além dos aspectos técnicos, o nível de satisfação dos usuários (BECHTEL
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GOMES, J.A.C. Metodologia para a manutenção e exploração de edifícios: Aplicação a um caso
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SEELEY, I.H. Building maintenance. London: MacMillan, 1987.