Fascículo 5 | MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES
Da intenção de projeto
ao uso do edifício:
a Busca da Excelência Profissional
Programa de Excelência em Projetos CREA-PR | 3
Programa de Excelência
Projetos, Execução e Manutenção
Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geociências
Da intenção de projeto ao uso do edifício:
a busca da excelência profissional
CREA-PR E ENTIDADES DE CLASSE
Arquiteta Patricia Bruder Barbosa
Colaboração: Arquiteto Jaime Pusch
Curitiba
2011
Programa de Excelência em Projetos CREA-PR | 5
EXPEDIENTE
Gestão 2011
PRESIDENTE: Engenheiro Agrônomo Álvaro José Cabrini Júnior
1º VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Civil André Luis Gonçalves
2º VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Agrônomo Orley Jayr Lopes
1º SECRETÁRIO: Engenheiro Civil José Rodolfo de Lacerda
2º SECRETÁRIO: Engenheiro Eletricista Aldino Beal
3º SECRETÁRIO: Técnico em Edificações Márcio Gamba
1º TESOUREIRO: Engenheiro Mecânico Silmar Brunatto Van Der Broocke
2º TESOUREIRO: Engenheira Agrônoma Adriana Baumel
DIRETOR ADJUNTO: Arquiteta Ana Carmen de Oliveira
Produção e Edição
Arq. Patricia Bruder Barbosa
Colaboração
Arq. Jaime Pusch
Publicação
CREA-PR – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Paraná
Assessoria de Apoio às Entidades de Classe do CREA-PR
[email protected]
Jornalista Responsável: Anna Preussler; Projeto gráfico e diagramação: Cesar Stati; Revisão ortográfica: Lia Terbeck;
Tiragem: 1.000 exemplares
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INTRODUÇÃO
Uma goteira em cima de uma máquina de um milhão de dólares! – Esbravejava um empresário
para seu engenheiro de manutenção no filme. Era uma propaganda de uns trinta anos atrás sobre determinado material de construção de coberturas industriais. A indignação perceptível na voz do ator
expressava a preocupação que o cidadão tem com a correta manutenção do edifício, desde a escolha
dos materiais e técnicas ainda na sua concepção e execução, até em seu uso posterior. Que dizer então
de – Uma goteira em cima de minha cama? O problema não é só daquele empresário da propaganda.
É de todos nós.
Quando foi lançado o Programa de Excelência Profissional em Edificações, o CREA-PR estava
dando diversas respostas aos profissionais jurisdicionados e à sociedade. Uma delas, claramente
embutida em todos os programas originados da velha luta de valorização profissional era e é o de
uma maior humanização das profissões de engenharia, arquitetura, agronomia e geociências. E, por
conseguinte, quando falamos em edificação, em qualquer de suas fases, não pensamos tão somente
no objeto edifício como fim último, mas nas pessoas que o possuem e usam como o principal centro
de nossas atenções profissionais.
O ciclo tecnológico da edificação, nesta faina permanente de transformar o mundo para melhor,
nos leva da concepção projetiva, pela execução prática até ao edifício construído e em uso. Nossa
tarefa não para na “entrega das chaves”. O nosso compromisso ético com ou usuário de nossa arte vai
além. Temos que cuidar para que seu estado de higidez e eficiência se mantenha ao longo da relação
humana cliente-edifício.
Numa visão sistêmica, o maior desafio de qualquer profissional é a luta contra a entropia. Se deixarmos de aguar a planta, ela seca e morre. Se deixarmos de abastecer o motor com adequada energia, ele para. Se abandonarmos a casa, ela se arruína. Se abandonarmos as pessoas elas se entristecem
e definham.
Temos insistido que um edifício não é apenas um objeto acabado, não é apenas uma mercadoria,
não é apenas um volume na paisagem. É também uma utilidade e um valor econômicos, uma realização social e, mais ainda, um sonho de vida, uma relação afetiva entre o usuário e o espaço construído.
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Gaston Bachelard nos diz que “... a casa é nosso canto do mundo. Ela é, como se diz amiúde, o
nosso primeiro universo”. E completa mais adiante o pensador da Poética do Espaço: “Antes de ser
‘jogado no mundo’... o homem é colocado no berço da casa”.
Le Corbusier, o grande marco da expressão do modernismo na arquitetura, trouxe o conceito de
ser a casa “uma máquina de morar”. Um objeto de arte que deve ser eficaz, onde a “função dita a
forma”.
Tanto na figuração poético-simbólica de um, quanto na funcionalista-objetiva de outro, o objeto
casa é algo construído, de extremo valor afetivo e utilitário para o ser humano. Com a devida vênia,
havemos de estender o conceito de casa para os outros espaços construídos: a escola, o escritório, a
fábrica, o hospital, o templo, os edifícios de trabalhar, recrear, cultuar. E todo este complexo edilício
não foge da ação do tempo e do uso, não escapa à implacável lei da entropia.
Manutenção, para além de um simples exercício técnico oportuno reservado a profissionais qualificados, é um ato necessário de múltiplas dimensões para com este ícone maior da cultura humana, o
edifício. E isto, nossa colega Patrícia Bruder demonstrará neste trabalho inovador.
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1. A IMPORTÂNCIA
DA MANUTENÇÃO DE
EDIFICAÇÕES
Gastos com a manutenção: prejuízo ou investimento?
Desde os primórdios, o homem edificava para ter um abrigo seguro. Com o passar do tempo o
homem passou a edificar para os mais diversos usos que não fossem somente a habitação, como o
comércio, a indústria e o lazer, procurando constantemente mais solidez e qualidade no espaço construído. As cidades se formaram e verticalizaram. Nos grandes centros urbanos, edifícios cada vez
mais altos, com maior inovação formal e tecnológica, e cada vez menos espaço para construir, sem
mais com a preocupação em conservar o existente.
Não há dúvidas quanto à forte influência que o espaço construído exerce sobre a qualidade de vida
da humanidade, já que a maior parte da população mundial habita em cidades, e vive essencialmente
em edificações. O ambiente edificado se configura como suporte físico para a realização direta ou
indireta de todas as atividades produtivas, e por isso representa um papel social fundamental.
Além disto, as construções hoje têm alto valor patrimonial, em especial em nosso país. O edifício
se constitui em um dos maiores patrimônios de qualquer pessoa ou empresa, em geral com elevado
valor de uso e de troca, desde que mantido em boas condições. Ainda, há que se considerar também o
valor afetivo da edificação. Faz parte da cultura do brasileiro a grande estima pelo ambiente construído, o edifício concebido como patrimônio a ser legado aos herdeiros, como que de duração eterna.
E é justamente por estas razões que as edificações se distinguem dos demais produtos comercializados:
principalmente por atender a seus usuários durante muitos anos, diretamente ligadas à qualidade de vida da
sociedade, além de seu alto valor patrimonial e social. Assim sendo, é importante que a edificação apresente
condições adequadas ao uso para o qual se destina, resistindo às intempéries e ao uso propriamente dito.
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Apesar da busca incessante por maior solidez e tecnologia na construção civil, sabemos que, a princípio, qualquer bem possui durabilidade limitada, e é natural que sofra depreciação ao longo do tempo.
Nenhuma edificação está imune à degradação provocada pelo ambiente, pelo uso ou mesmo pelas características de seus materiais constituintes. No entanto, o passar do tempo não é determinante para o estado
de conservação de um edifício, sendo possível que o processo inevitável de depreciação se torne consideravelmente mais lento, através de atividades de conservação e manutenção do ambiente construído.
As atividades de manutenção devem ser consideradas como um investimento, visto que
agregam valor à edificação.
A norma brasileira que trata sobre manutenção de edificações, NBR 5674:1999, adverte que é
econômica e ambientalmente inviável que o edifício construído seja considerado como um produto
descartável que, ao atingir seus níveis mínimos de desempenho, simplesmente é substituído. A norma ainda aponta que, em estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações,
foi verificado que o custo anual com manutenção e operação do ambiente construído é de aproximadamente 1% a 2% do custo de produção do edifício. Acumulado ao longo da vida útil da edificação,
tais valores chegam próximos ou até superiores ao custo total de construção.
Apesar da relevância dos valores citados, é comum que a importância da manutenção seja lembrada somente nos momentos mais inoportunos. Os transtornos gerados pela condição de abandono e de
falta de manutenção do edifício acontecem fora de hora, e exigem que as atividades de manutenção,
tantas vezes adiadas, sejam lembradas. Como por exemplo, o elevador de um edifício de grande altura que pára de funcionar, o curto circuito que provoca um início de incêndio, o vazamento de tubulações hidráulicas, danos às instalações elétricas por descargas atmosféricas ou ainda o descolamento
de revestimento da fachada. Isto sem falar das grandes catástrofes, que culminam no desabamento
parcial de edificações, como queda de marquises, ou mesmo sua ruína total.
Com o passar do tempo, os inconvenientes resultantes da inexistência de atividades de manutenção preventivas e periódicas se tornam mais freqüentes, e ameaçam o sentimento de segurança dos
usuários e, por que não dizer, a correlação entre homem e ambiente. Apesar de tudo o que foi disposto, paradoxalmente, as atividades de manutenção ainda são vistas como um problema financeiro de
baixa prioridade, enquanto deveriam ser consideradas como um investimento, retardando o envelhecimento e agregando valor ao produto imobiliário.
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Inversão de valores no processo construtivo
Diversas publicações e discussões técnicas a respeito da manutenção predial concordam com
o fato de que esta ainda hoje é uma atividade negligenciada no âmbito da construção civil. É
comum que o planejamento de manutenção de um edifício seja lembrado somente quando
começam a surgir os problemas, tornando a medida corretiva mais difícil e custosa.
Os países europeus foram os pioneiros nos estudos referentes à manutenção do ambiente construído, com registros que datam da década de 50. No Brasil se passaram quase 500 anos de construção
sem que o tema da manutenção fosse discutido. Os primeiros estudos neste sentido foram realizados
na década de 80 em nosso país. Desde então o tema tem sido cada vez mais difundido e estudado,
principalmente em função do número elevado de edificações existentes e pela preocupação com os
inúmeros edifícios com idade avançada.
Ao mesmo tempo em que a construção civil tem grande participação na economia brasileira,
também deixa a desejar quando o assunto é qualidade e desempenho esperado. Este quadro foi intensificado nos anos 60, com o Banco Nacional da Habitação (BNH), com a produção em massa
de edificações, ocupação de mão-de-obra desqualificada, baixo custo de investimentos, etc. No que
diz respeito à manutenção predial, por ser uma área de estudo relativamente nova, estamos longe de
atingir o nível de qualidade da manutenção industrial. Tal diferença pode ser explicada por razões
evidentes: indústria é transformação, e por isso a manutenção traz lucros imediatos, proporcionando
a minimização de perdas e maior produtividade, enquanto a manutenção predial, especialmente de
residências, é encarada como consumo, gasto.
A norma brasileira que estabelece requisitos para a elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção da Edificação, NBR 14037:1997, cita que uma das principais causas do descaso com a manutenção é a definição do edifício em si como objetivo final do processo construtivo, ou seja, quando
da entrega da edificação ao proprietário. Esta inversão de valores, derivada da lógica da mercadoria,
própria do sistema econômico de mercado vigente, coloca o real motivo pelo qual a edificação foi
construída, que é a satisfação das necessidades dos usuários, em segundo plano.
Elevar o índice de desempenho da edificação não significa, no entanto, alterações de sistemas ou
reformas. É importante ressaltar que a alteração ou adequação de uso da edificação deve ser definida
através de um novo projeto, que também deve ser elaborado por profissional habilitado. O conjunto
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dos serviços de manutenção pode contribuir para a modernização do edifício e inclusive proporcionar
ao empreendimento maior competitividade, através do emprego de inovações tecnológicas e funcionais, trazendo economia, segurança e atendendo aos usuários da melhor forma.
Revisão conceitual da manutenção
O processo de manutenção pode ser definido como um conjunto de intervenções e
recursos destinados à conservação ou recuperação do edifício, seus componentes e
instalações, com a finalidade de garantir ao usuário condições de segurança e conforto
ambiental, de acordo com suas necessidades e desejos.
Cabe salientar que tais atividades devem respeitar os parâmetros previstos no projeto do edifício,
bem como considerar temas como desempenho, vida útil da edificação e sustentabilidade do empreendimento, em concordância com a administração de custos e prazos.
A atividade de manutenção depende da atuação de equipes multidisciplinares de profissionais
devidamente habilitados, de acordo com a atribuição técnica de cada um. Além da atribuição conferida pela habilitação do profissional, é essencial que este desempenhe sua profissão nos limites de
sua capacidade pessoal de realização, como o próprio Código de Ética Profissional nos alerta. Em
um conceito mais amplo, a manutenção deixa de ser vista em cada atividade prestada, mas como um
conjunto de conhecimentos, que dependem de um gerenciamento com qualidade.
Além de voltado à conservação do ambiente construído, o processo de manutenção das edificações
também deve ser flexível, dinâmico e pro ativo, acompanhando a evolução constante das necessidades dos
usuários e prevenindo futuras mudanças. Isto porque os interesses, vontades e aspirações daqueles que
utilizam o espaço construído alteram-se com o passar do tempo, incorporando o desenvolvimento tecnológico e social, com a tendência de crescentes exigências de qualidade ambiental. Significa dizer que o papel
da manutenção de qualidade não deve se limitar apenas a conservar as condições iniciais do edifício, mas
até mesmo em obter níveis de qualidade ambiental superiores ao inicialmente projetado.
Elevar o índice de desempenho da edificação não significa, no entanto, alterações de sistemas ou
reformas. É importante ressaltar que a alteração ou adequação de uso da edificação deve ser definida
através de um novo projeto, que também deve ser elaborado por profissional habilitado. O conjunto
dos serviços de manutenção pode contribuir para a modernização do edifício e inclusive proporcionar
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ao empreendimento maior competitividade, através do emprego de inovações tecnológicas e funcionais, trazendo economia, segurança e atendendo aos usuários da melhor forma.
Finalmente, para obtermos um nível de qualidade ambiental adequado, não basta somente a excelência na gestão e realização da manutenção predial. Grande parcela das patologias dos edifícios tem
origem ainda na fase de projeto, seguida por falta de qualidade na execução das obras, limitação de
materiais empregados, e também por serviços de inspeção e manutenção inadequados ou até mesmo
inexistentes. Isto quer dizer que as fases anteriores ao uso, de projeto e execução, são cruciais para o
bom desempenho do edifício, e que a prevenção contra manifestações patológicas deve estar presente
desde o início de todo o processo, e ao longo da vida útil da edificação. A necessidade de integração
e comunicação de todos os agentes envolvidos no processo construtivo é evidente, bem como de controle de qualidade de cada uma das fases, já que todas elas estão ligadas à manutenção e aos possíveis
problemas patológicos que poderão ocorrer na edificação.
Os serviços de manutenção de edificações devem ser realizados por profissionais habilitados
das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Sustentabilidade
Além dos aspectos já citados, a gestão da manutenção também deve visar à sustentabilidade do
empreendimento. O conceito de sustentabilidade é sistêmico, e abrange questões relacionadas à continuidade de aspectos econômicos, sociais e ambientais da sociedade humana. A sustentabilidade
aplicada à manutenção de edificações traz preocupações com a utilização racional dos recursos naturais e a minimização da geração de resíduos durante o uso do edifício, com a otimização de recursos,
e também com a conscientização dos usuários quanto à importância destas ações.
Dentre as etapas do processo construtivo, seguramente é na fase de uso do edifício que se apresenta o maior consumo de energia e água, entre outros desperdícios. Como a sustentabilidade também
é uma área de estudo relativamente nova, a maioria dos edifícios mais antigos não possui projetos
ou equipamentos que contemplem medidas de proteção ao meio ambiente. A manutenção voltada à
melhoria do ambiente construído permite a implantação de sistemas voltados à gestão de resíduos,
de uso da água ou de energia, através de sensibilização dos usuários, monitoramento periódico dos
resultados e manutenção de sistemas e equipamentos consumidores.
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Acessibilidade
Também é importante que sejam previstas ações voltadas à acessibilidade plena da edificação,
voltadas a pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, previstas no Decreto Federal n.°
5296/2005. Cabe lembrar que o grupo de pessoas com mobilidade reduzida é composto por todos
aqueles que não se enquadram no conceito de deficiência, mas que possuem dificuldade de movimentar-se permanente ou temporariamente, como idosos, obesos ou gestantes, ou seja, somados ao grupo
de pessoas com deficiência, compõem uma grande parcela da população. Neste sentido, há muito que
fazer em nossas edificações, de forma que o desenho universal seja colocado em prática.
A NBR 9050:2004, norma que trata sobre a Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e
equipamentos urbanos, estabelece critérios e parâmetros técnicos para projeto, construção ou adaptação de edificações. Os dispositivos de acessibilidade tratados nesta normativa, como rampas de
acesso, comunicação tátil e visual, entre outros, devem ser incorporados no ambiente edificado, com
a orientação de profissionais habilitados.
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2. CICLO DA QUALIDADE
NO PROCESSO
CONSTRUTIVO: DA
INTENÇÃO DE PROJETO
AO USO DO EDIFÍCIO
A manutenção como parte do processo construtivo
A integração entre todos os envolvidos no processo construtivo é fundamental, bem
como a conexão entre todas as fases construtivas e destas com a etapa de utilização do
edifício: o processo deve ser entendido como único, desde a intenção de projeto até a
utilização do edifício.
O processo de construção é composto pela fase de produção, constituída pelas etapas de planejamento,
projeto, execução e fabricação de materiais e componentes, normalmente de curta duração, e pela fase de
uso, de longa duração. Infelizmente, nossa realidade é que as etapas do processo de produção estão muito
mais consolidadas em nosso país do que as etapas de uso, operação e manutenção das edificações, sendo
o processo construtivo considerado finalizado quando da entrega do edifício ao proprietário.
Diante disto, é necessário que tanto a fase de produção do empreendimento quanto à de uso e
manutenção sejam priorizadas, já que o resultado final do produto dependerá da qualidade obtida em
cada etapa, assim como a satisfação do usuário. Quando este entendimento é colocado em prática,
é possível garantir a minimização de futuras atividades de manutenção e controlar a incidência de
manifestações patológicas na fase de uso do edifício.
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Além de o processo construtivo ser composto por diversas fases, cada uma destas é realizada por
pessoas diferentes. A interdisciplinaridade permeia todo nosso sistema profissional, onde cada indivíduo realiza apenas parte da tarefa, e onde diferentes profissionais trabalham para a concretização
de um bem comum, neste caso, a edificação. Assim, todos os envolvidos têm influência na qualidade
final do empreendimento, e para que seja possível obtermos padrões de excelência no setor da construção civil é importante que todos estes estejam sensibilizados e comprometidos com a qualidade
de seus produtos parciais, visando à qualidade final da edificação. Trata-se da responsabilidade do
coletivo, da necessidade de harmonia entre as diferentes atividades prestadas.
E quais são os envolvidos no processo? Desde o proprietário, que toma a decisão de construir e
participa do planejamento, até o usuário, que utiliza, opera e sofre as conseqüências da má qualidade
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do produto final. No momento do uso da edificação, esta já sofreu intervenção de inúmeros envolvidos, como o próprio agente financeiro, que fornece recursos para viabilizar o empreendimento, o
proprietário, projetistas, fabricantes de materiais, laboratórios de ensaios, profissionais responsáveis
pela execução do edifício, empreiteiros, entre outros.
Além destes, o processo construtivo sofre a interveniência imperativa das associações normativas,
que definem os requisitos mínimos para a edificação, dos órgãos fiscalizadores, da administração
pública e do próprio Estado, que estabelece a legislação pertinente. Ainda, exercem influência sobre
o nível de qualidade do processo construtivo as associações profissionais, universidades e institutos
de pesquisa. Pelo grande número de envolvidos no processo de construção, o produto final é mais
sujeito a falhas. Assim, a qualidade final do empreendimento depende da qualidade do processo, da
integração entre as fases deste e da comunicação de todos os envolvidos.
Por fim, após o período de produção do edifício, restam o usuário e o proprietário como principais
agentes envolvidos, no uso e operação do empreendimento. Por se tratar da utilização do produto final, e da inter-relação entre homem e ambiente construído, a comunicação com o usuário no processo
construtivo se torna imprescindível, pois permite a melhoria do processo como um todo e, consequentemente, a satisfação dos clientes, através da melhoria de desempenho do ambiente construído e
da identificação das necessidades e níveis de satisfação dos clientes a serem atendidos.
A qualidade do empreendimento depende da qualidade de todas as etapas do processo
construtivo e do diálogo entre todos os envolvidos, sejam estes profissionais, proprietários ou usuários.
A importância do usuário no processo construtivo
“O objetivo das profissões e a ação dos profissionais volta-se para o bem-estar e o desenvolvimento do homem, em seu ambiente e em suas diversas dimensões: como indivíduo, família, comunidade,
sociedade, nação e humanidade; nas suas raízes históricas, nas gerações atual e futura” (Código de
Ética Profissional).
Uma das principais razões do descaso com a manutenção de edificações é o fato de se considerar
a venda e entrega de um edifício como encerramento do processo construtivo, restringindo todo o
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processo aos profissionais envolvidos e tornando a participação do usuário quase irrelevante. Entretanto, seja o proprietário ou o usuário, é preciso lembrar que o cliente é a origem e o destino de todo
o sistema. Ele é a entrada e a finalização do processo construtivo, ou seja, é quem gera a demanda
pelo projeto, e é quem desfruta da utilização do ambiente construído.
O cliente é a razão de ser de nossas profissões. Qualquer sistema de gestão da qualidade visa em
primeira instância à satisfação do cliente e a melhoria contínua dos procedimentos e produtos. Estes
dois temas fazem parte da lista dos 08 princípios da gestão da qualidade, de acordo com a série de
normas ISO 9000, onde se coloca a importância de entender as necessidades atuais e também futuras
dos clientes, atendendo seus requisitos e superando suas expectativas. Em suma, o termo “qualidade”
está evidentemente associado ao desempenho satisfatório dos ambientes, e à interface entre ambiente
e comportamento humano, com foco no usuário. A eficácia nos serviços prestados é um dos princípios éticos de nossa profissão, devendo o profissional assegurar ao cliente os resultados propostos e
a qualidade satisfatória nos serviços e produtos.
Sendo assim, a participação do cliente é importante em todas as fases do ciclo de qualidade do empreendimento, em especial nas etapas de planejamento e de uso do produto final. Na etapa inicial de
todo o processo, de planejamento, deve haver um estudo das reais necessidades do cliente. Na etapa
final, de uso do edifício, o usuário, de posse de instruções quanto à melhor forma de uso, operação e
manutenção da edificação, pode contribuir para o diagnóstico de patologias, de forma que o processo
construtivo sempre retorne à fase de planejamento.
O ciclo de qualidade do processo construtivo inicia com o cliente, passa por todas as etapas, e retorna ao usuário, até o final da vida útil da edificação.
Avaliação Pós-ocupação
A avaliação pós-ocupação permite qualificar e quantificar a participação do usuário no
ambiente construído e, posteriormente, converter tais informações em subsídios para a
melhoria do espaço edificado.
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Técnicas de avaliação pós-ocupação (APO) têm sido utilizadas com o intuito de promover a comunicação no processo construtivo, através da análise do ambiente no decorrer do uso, sob a ótica
dos próprios avaliadores, projetistas, clientes e, fundamentalmente, os usuários. Através dos métodos
e técnicas da APO, são realizadas recomendações que visam realimentar as etapas anteriores do processo construtivo, consistindo em um instrumento de controle da qualidade, com a análise de fatores
socioeconômicos, de infra-estrutura e superestrutura urbanas dos sistemas construtivos, conforto ambiental, conservação de energia, fatores estéticos, funcionais e comportamentais.
Igualmente, outro instrumento utilizado para melhorar a comunicação do processo tem sido o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação, que pode ser considerado como uma interface
eficiente entre as fases de produção e uso do espaço edificado.
O Manual do Usuário: conexão entre produção e uso da edificação
Se qualquer produto que adquirimos no mercado deve possuir manual de utilização,
quanto mais a moradia, de alto valor patrimonial e afetivo, que será utilizada por muitos
anos, inclusive oferecendo riscos aos usuários caso não sejam realizadas atividades de
conservação e manutenção.
A fim de contribuir para o aumento da qualidade final do empreendimento e diminuir custos no
decorrer do uso do edifício, é necessário que o usuário seja instruído quanto ao correto uso, operação
e manutenção preventiva de seu imóvel e componentes constituintes. Este é um dos requisitos de um
sistema de gestão de qualidade: a comunicação com o cliente a respeito das características do produto que são essenciais para seu uso seguro e adequado. O Manual de Operação, Uso e Manutenção
da edificação, previsto na norma NBR 14037:1997, se configura como este elemento de integração
imprescindível entre as fases de produção e utilização do edifício, agindo a favor da empresa e do
usuário, e na prevenção de problemas de pós-ocupação.
O Manual, que deve ser elaborado pelo profissional que responde pela execução da obra, deve ser
disponibilizado ao cliente quando da entrega da obra finalizada. Em suma, este tem como finalidade informar aos usuários as características técnicas da edificação construída, bem como descrever
procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento do espaço edificado, com orientações
quanto à realização das atividades necessárias de manutenção, prevenindo a ocorrência de falhas e
acidentes resultantes do uso inadequado, e também conferindo maior durabilidade ao edifício.
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A norma NBR 14037:1997 estabelece o conteúdo mínimo a ser incluído no Manual de Operação,
Uso e Manutenção das Edificações. Primeiramente, este deve conter a descrição da edificação como
construída (projeto as built), contendo o conjunto completo de projetos e memoriais descritivos.
Para que seja possível a realização de atividades de manutenção ao longo do uso do edifício, é imprescindível que os projetos sejam documentos fiéis em relação ao produto final. No entanto, estes
geralmente não representam totalmente o objeto construído, dificultando a manutenção e futuras intervenções na edificação. Portanto, o projeto como construído é resultante de uma sistematização de
procedimentos durante a fase de execução da obra, para identificação de todas as alterações realizadas com relação ao projeto executivo, a fim de representar a atual situação do edifício, com registros
referentes à estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, entre outros.
O Manual do usuário também deve compreender informações sobre os procedimentos a serem
realizados antes que a edificação seja colocada em uso, bem como quais são os procedimentos recomendáveis para a operação e uso do ambiente construído, com descrição dos riscos inerentes ao
edifício e respectivos procedimentos de segurança preventivos.
Além de informar os registros da edificação como construída e procedimentos preventivos, o Manual também deve trazer instruções para situações de emergência, como incêndios e vazamentos de
gás ou falhas de instalações e equipamentos, como elevadores, instalações de ar condicionado, instalações hidráulicas, sanitárias ou elétricas, entre outros. Ainda, este conjunto de documentos entregue
ao cliente deve estabelecer roteiros de inspeções na edificação, com observância de questões relativas
à segurança e salubridade dos usuários, bem como apresentar orientações para a correta conservação
e recuperação do edifício, inclusive com a elaboração de um programa de manutenção.
Por se tratar de documento inteiramente voltado aos usuários do edifício, é necessário que o Manual seja escrito em linguagem adequada a seus leitores, e apresentado de forma didática, com farto
uso de ilustrações e exemplos, a fim de possibilitar o fácil entendimento.
Cabe ressaltar que este material deve advertir os usuários quanto à necessidade de suas devidas
revisões, principalmente quando da realização de alterações no edifício em relação ao originalmente
construído. Igualmente, deve-se advertir quanto às responsabilidades e garantias existentes sobre a
edificação, com a indicação de todos os responsáveis por projetos, execuções, instalações e fornecimento de componentes e equipamentos, bem como quanto à responsabilidade do proprietário pela
concretização de todas as recomendações explícitas no manual.
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Por fim, o conjunto de informações constantes no Manual de Operação, Uso e Manutenção da
edificação favorece a minimização de custos ao longo do uso do edifício, a conservação do desempenho ambiental, o aumento da vida útil da edificação, ao mesmo tempo em que confere aos usuários
melhor qualidade de vida no ambiente edificado e, sem dúvidas, maior confiança na empresa ou
profissionais responsáveis pela execução da edificação.
A entrega do Manual de utilização do edifício ao proprietário/usuário confere maior
credibilidade ao trabalho dos profissionais envolvidos na produção da edificação, contribuindo para a valorização da profissão como um todo.
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3. O SISTEMA DE
MANUTENÇÃO
Sob a ótica da NBR 15575:2008: desempenho do ambiente construído
A Norma de Desempenho para Edificações Habitacionais de até Cinco Pavimentos – NBR
15575:2008 – vem preencher a lacuna até então existente sobre a definição de níveis mínimos
aceitáveis e desejáveis para a edificação. Até o momento os critérios de desempenho eram subjetivos, e não eficientes para possibilitar a análise da qualidade ambiental.
Apesar de ser voltada para edificações habitacionais de até cinco pavimentos, com foco
em edifícios de interesse social, a norma traz requisitos válidos para edifícios de qualquer
altura, salvo alguns itens específicos, aplicados conforme o n° de pavimentos. Desta forma,
tais parâmetros mínimos podem ser considerados para todas as construções de edifícios residenciais novos.
Porém, em quais fases do processo construtivo a norma deve ser aplicada? Entende-se que
os requisitos mínimos devem ser considerados tanto na etapa de produção do edifício quanto no
decorrer do uso e manutenção do espaço construído. Quanto à fase de planejamento e projeto
da edificação, o projetista deve levar em conta todos os conceitos de desempenho, inclusive informando ao proprietário a previsão de Vida Útil do Projeto (VUP). Quanto aos fabricantes de
materiais, são diversas as recomendações de durabilidade, resistência e desempenho esperados
de cada um dos materiais especificados em projeto.
Igualmente, o responsável técnico pela execução da obra também deve estar comprometido
com o bom desempenho da edificação, a fim de concretizar o que foi idealizado e detalhado em
projeto. Por último, e não menos importante, o usuário também é influenciado por esta normalização, já que este deve utilizar e conservar o ambiente construído da maneira correta, de posse
do Manual de Operação, Uso e Manutenção e com a orientação de um profissional habilitado.
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Primeiramente, a Norma de Desempenho define recomendações mínimas gerais referentes às
necessidades e exigências dos usuários da edificação, estabelecendo níveis mínimos aceitáveis e
desejáveis para cada um dos seguintes quesitos:
•
•
•
Segurança: estrutural, contra o fogo, no uso e na operação;
Habitabilidade: estanqueidade, conforto térmico, conforto acústico, conforto lumínico, saúde,
higiene, e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico;
Sustentabilidade: durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental.
Em seguida, são estabelecidos requisitos mínimos para os sistemas do empreendimento:
•
Sistemas estruturais;
•
Sistemas de piso internos;
•
Sistemas de vedações;
•
Sistemas de coberturas;
•
Sistemas Hidrossanitários.
Consideradas tais recomendações, é possível prever na fase de projeto a segurança no uso e na
operação das instalações, bem como a durabilidade e manutenibilidade da edificação. Da mesma forma, o construtor ou incorporador do empreendimento também deve informar ao proprietário o prazo
de garantia da edificação, no caso do aparecimento de patologias durante uso.
A Norma de Desempenho vem a contribuir para com as atividades de manutenção e conservação
realizadas durante o uso do edifício, com o papel de balizar o desempenho mínimo ambiental durante
a vida útil da edificação. Embora tais recomendações sejam aplicadas somente às edificações construídas após a norma entrar em vigor, há a oportunidade de praticar a manutenção de melhoria em
edificações produzidas antes deste período, garantindo que estas também ofereçam níveis mínimos
ambientais a seus usuários, superando as condições do projeto inicial.
O Sistema de Manutenção
É certo afirmar que algumas atividades de manutenção seriam evitadas caso todos os envolvidos
no processo construtivo estivessem comprometidos com a qualidade do produto final. Isto porque
grande parte das patologias nas edificações é resultante de erros concebidos ainda na fase de projeto
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ou execução do edifício, causados por imperícia técnica ou mesmo pela comunicação insuficiente entre profissionais e usuários da edificação. De qualquer forma, nenhuma edificação é livre do desgaste
natural dos materiais empregados na obra. Algumas atividades de manutenção são inevitáveis, devem
ser orientadas na entrega da edificação e acompanhadas ao longo do uso desta.
Geralmente as atividades de manutenção são realizadas porque algum equipamento ou sistema
da edificação já apresentou problemas, ou seja, quando quebra, conserta. No entanto, a falta de manutenção preventiva ou mesmo o mau uso do imóvel pode acarretar diversos problemas patológicos
na edificação. A NBR 5674:1999 nos alerta da necessidade do planejamento dos serviços de manutenção, para que sejam empregadas estratégias adequadas, com o controle de custos e melhoria da
satisfação dos usuários quanto às condições ambientais do edifício.
O sistema de manutenção deve ser voltado ao gerenciamento dos serviços, e deve contemplar
três ações importantes: preventiva, corretiva e de melhoria. Com a perspectiva de busca pelo bom
desempenho da edificação e a comunicação entre todos os envolvidos nas atividades de manutenção,
o sistema deve compreender manutenções rotineiras e planejadas e deve buscar minimizar serviços
não planejados ou emergenciais, previstos através de um cronograma de realização dos trabalhos,
bem como por previsão dos custos para implantação do programa.
A responsabilidade pela gestão da manutenção é do proprietário ou gerente do estabelecimento,
ou do síndico do condomínio. Contudo, a própria norma NBR 5674:1999 sugere que o sistema de
manutenção do edifício seja confiado a pessoas qualificadas, ou seja, uma empresa ou profissional
legalmente habilitado. Isto porque a gestão do sistema de manutenção requer tempo, conhecimento
técnico e multidisciplinar e capacidade de gerenciamento de todas as ações, geralmente prestadas por
empresas e profissionais de áreas distintas.
A gestão do sistema de manutenção compreende as seguintes atividades, dentre outras citadas na
norma:
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•
Providenciar e manter atualizados os registros e documentos da edificação;
Realizar ou supervisionar a execução de inspeções periódicas;
Realizar previsões de custos;
Definir planos de manutenção;
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•
Realizar ou assessorar a contratação dos serviços de manutenção;
Realizar ou supervisionar a execução dos serviços de manutenção;
Orçar os serviços de manutenção;
Definir e implementar um sistema de gestão da qualidade dos serviços de manutenção;
Orientar os usuários quanto à correta utilização do imóvel, de acordo com o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação;
Assessorar o proprietário em situações emergenciais.
Quanto aos registros e documentos da edificação, o sistema de manutenção deve possuir uma estrutura de informações sobre o edifício, como o Manual de Operação, Uso e Manutenção, incluindo
projetos originais, memoriais descritivos, projetos do edifício como construído (as-built) e atualizações. Do mesmo modo, devem ser providenciados registros e documentos dos serviços de manutenção realizados ao longo do tempo, registros de solicitações e reclamações dos usuários, bem como
relatórios e laudos de inspeção predial.
Conforme a norma, a manutenção deve garantir no mínimo a conservação das condições iniciais
do edifício, considerando algumas características técnicas e funcionais da edificação e de seus componentes. Primeiramente, as características funcionais dizem respeito ao bom funcionamento das
instalações e equipamentos. Em seguida, o quesito segurança também deve ser considerado, com a
manutenção da segurança e estabilidade da estrutura, e proteção contra intempéries que possam causar riscos à integridade física dos usuários.
Além destes, a higiene da edificação deve ser monitorada, em especial quanto à manutenção de
pisos, paredes, esquadrias, mobiliários, instalações e equipamentos de saneamento, com foco na
saúde dos usuários. Por fim, a conservação do conforto ambiental é imprescindível para proporcionar bem estar aos usuários, sendo verificadas questões como isolamento térmico, acústico ou de
ventilação. Os requisitos mínimos para cada uma destas características são descritos na norma NBR
15575:2008, que trata do desempenho aceitável e desejável das edificações.
A norma NBR 5674:1999 ainda traz orientações para gestão da qualidade do sistema de manutenção, como a elaboração de procedimentos padrão, incluindo documentos mínimos a serem
apresentados para cada serviço de manutenção realizado e a supervisão da qualidade das atividades
desenvolvidas por terceiros, incluindo prazos, orçamentos, projetos, entre outros. A gestão da quali-
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dade exige que o sistema de manutenção seja frequentemente avaliado, inclusive com pesquisas de
satisfação dos usuários da edificação e apresentação dos resultados periodicamente, seja através de
reuniões com os responsáveis pelo empreendimento ou através de quadros de gestão a vista.
Estratégias de manutenção
São inúmeros os estudos que sugerem formas diferentes para classificação e definição das estratégias de manutenção. Em linhas gerais, estas podem ser preventivas ou corretivas, ou seja, os serviços
podem ser realizados antes ou depois da ocorrência da falha, respectivamente. A busca pela excelência propõe que as estratégias de manutenção sejam cada vez mais pró-ativas e menos emergenciais,
tratadas de forma estratégica, de modo a evitar que a falha aconteça no período em que o sistema foi
planejado para funcionar.
Em primeiro lugar, no dia a dia devem ser tomadas ações de conservação do edifício que estão sob
a administração dos proprietários ou síndicos. Estas se configuram como atividades simples, de operação diária, como limpeza e remoção de resíduos, e nem sempre são consideradas como atividades
de manutenção. No entanto, tais atividades são importantes quando integradas aos demais tipos de
manutenção, e contribuem para a obtenção de bons resultados na conservação do ambiente construído. Infelizmente, é comum que os proprietários e síndicos não sejam devidamente orientados quanto
aos procedimentos mais eficientes e recomendáveis.
O presente material não tem a pretensão de definir novas classificações ou de criar novos conceitos referentes à manutenção, senão de reunir algumas das estratégias elencadas por estudiosos do
tema, e seus respectivos entendimentos.
•
Manutenção preventiva: Como o próprio nome já diz, esta estratégia previne a ocorrência da
falha, agindo antes que o edifício e seus componentes atinjam níveis de qualidade insuficientes.
A manutenção preventiva deve ser planejada e periódica, por estar inserida em um programa
pré-estabelecido de atividades ao longo da vida útil do edifício, sem haver a necessidade de ser
resposta a patologias já identificadas ao longo do uso da edificação. Esta estratégia, que também
depende das informações provindas dos profissionais responsáveis pela produção do edifício, é
vantajosa por reduzir a incidência de manutenções corretivas futuras.
•
Manutenção corretiva: Trata-se da atividade de manutenção realizada após a ocorrência da
falha. As atividades corretivas podem estar inseridas no planejamento e controle de manutenção do edifício, e neste caso são realizadas antes que o edifício atinja níveis de qualidade
mínimos aceitáveis. No entanto, a estratégia ainda mais utilizada é a emergencial, em que
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são realizadas manutenções corretivas após o edifício ou componentes deste alcançarem
níveis de qualidade abaixo do esperado. Esta última é a estratégia menos recomendada, uma
vez que, além dos custos inviáveis da correção imprevista, também é possível que hajam
patologias não identificadas, ou não apontadas, pelos usuários, que se vão se agravando com
o tempo e acabam por definir a degradação e envelhecimento precoce do edifício, bem como
a redução da vida útil de equipamentos, máquinas e instalações.
•
Manutenção preditiva: Esta estratégia consiste em executar as atividades de manutenção
preventivas, de acordo com a análise dos diversos elementos do edifício, com base em um
planejamento de inspeções. O ideal é que a programação de inspeções seja prevista ainda na
fase de projeto, onde deverão ser identificados os elementos a inspecionar e a periodicidade
recomendada, em função da durabilidade média dos materiais e equipamentos especificados.
As inspeções periódicas permitem a obtenção de um histórico da edificação, o que contribui
para um eficiente diagnóstico do estado atual do ambiente construído, e conseqüentemente
para uma adequada forma de atuação.
•
Manutenção de melhoria: Esta estratégia faz parte da busca pela excelência nos trabalhos de
manutenção, uma vez que consiste em ações preventivas e corretivas que visam à melhoria do
desempenho da edificação, para que o nível ambiental seja superior ao originalmente projetado.
A manutenção de melhoria deve ser precedida da pesquisa e acompanhamento das necessidades
dos usuários, em consonância com os avanços tecnológicos. É importante ressaltar que não se
trata de reformas ou alterações significativas do espaço construído. Neste caso, a necessidade de
novos projetos deve ser orientada por profissional devidamente habilitado.
•
Engenharia de Manutenção ou Manutenção Produtiva Total: Este tipo de estratégia foi originado no Japão, inicialmente voltado à manutenção industrial, mas já tem sido considerado
em bibliografias voltadas à manutenção predial. A Engenharia de Manutenção não se restringe em corrigir a falha, mas também em procurar as causas, buscando eliminar situações
permanentes de mau desempenho, interferindo na aquisição de materiais e equipamentos,
proporcionando feedback aos projetos originais, aprimorando procedimentos e visualizando
a manutenibilidade da edificação, com a busca constante por padrões excelentes, a fim de
alcançar a confiança do cliente.
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Através da ótica da Engenharia de Manutenção, a manutenção deixa de ser um conjunto de técnicas corretivas e passa a ter aspectos gerenciais, focados na produtividade, com a otimização de
recursos, e no bem estar dos usuários, ou seja, com a satisfação destes para com a vivência no ambiente construído. A implantação de programas de planejamento da manutenção exige a elaboração
de cronogramas e planejamento de recursos, realizando manutenções obrigatoriamente preventivas,
poupando o usuário de surpresas desagradáveis.
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4. INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO
DE EDIFICAÇÕES
A Inspeção Predial
Em estudos realizados pelo IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), foi verificado que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de
10 anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção, perda precoce de desempenho e degradação acentuada. O estudo ainda concluiu que em mais da metade dos acidentes avaliados
houve o colapso parcial ou total do sistema estrutural, ora por falta de manutenção, ora por erros de
projeto ou de execução.
A ocorrência de acidentes, por vezes com muitas vítimas, tem despertado na sociedade, em especial na atividade privada, o reconhecimento da importância da inspeção predial. Enquanto em países
de primeiro mundo esta já faz parte da rotina, em nosso país ainda se encontra disseminada somente
no meio técnico.
O descaso com a manutenção predial pode ocasionar danos pessoais e materiais irreparáveis, tanto
aos usuários e proprietários de edificações quanto à sociedade em geral. Medidas simples, de longo
prazo, podem evitar acidentes prediais sérios, como desabamentos, incêndios, queda de marquises e
de revestimento de fachadas, vazamentos, infiltrações, entre outros inúmeros problemas resultantes
dos descuidos com a edificação. Se não a perda de vidas humanas, os acidentes prediais trazem no
mínimo custos de grande importância e a desvalorização das edificações.
Através do planejamento e implantação de um sistema de manutenção predial com inspeções periódicas, é possível minimizar a degradação precoce dos sistemas construtivos e, consequentemente,
evitar a ocorrência de acidentes em edificações. A NBR 5674:1999 instrui a realização de inspeções
periódicas, que devem trazer como resultado a orientação e adequação do plano de manutenção, além
de servir como instrumento de gestão para a boa conservação do edifício.
A Norma de Inspeção Predial do IBAPE aponta que uma inspeção predial deve visar à análise
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de condições técnicas, funcionais e de manutenção do edifício, com o intuito de direcionar medidas
preventivas do plano de manutenção e orientar as equipes de execução para proceder aos reparos.
Tais medidas devem garantir condições mínimas de segurança e conforto aos usuários, além da conservação do valor do patrimônio, através da avaliação do estado de conformidades do edifício, fundamentado em quesitos como segurança, desempenho, estado de conservação, vida útil, manutenção,
utilização e operação. Novos conceitos da inspeção predial ainda consideram aspectos de sustentabilidade e acessibilidade.
Passos para a saúde predial
“Assim como o ser humano necessita avaliar seu estado geral de bem estar físico e psicológico,
as edificações necessitam de uma Inspeção Predial periódica, a fim de garantir o “up to date” de suas
condições e características físicas, funcionais, operacionais e de utilização” (IBAPE-SP)
Assim como observado em publicações do IBAPE-SP, é possível compararmos a saúde predial
com a saúde humana, visto que os passos para o tratamento de falhas e anomalias de uma edificação são semelhantes ao tratamento de uma pessoa doente, porém com nomenclaturas diferentes. O
primeiro passo é o diagnóstico da doença, realizado através de exames minuciosos. Em seguida, a
definição do prognóstico, ou seja, o juízo médico das possibilidades terapêuticas. Por fim, a definição
da terapia mais adequada para se obter a cura.
No caso da inspeção predial, primeiramente são diagnosticadas as anomalias e falhas construtivas
através de um check-up da edificação, ou seja, uma vistoria detalhada dos sistemas e/ou elementos
do edifício. É importante salientar que o planejamento da vistoria deve ter início com uma entrevista
com o responsável da edificação, seja o proprietário, gerente ou síndico, bem como com a análise
de todos os documentos disponíveis e existentes referentes ao edifício, tanto administrativos quanto
técnicos.
Em seguida, por meio do Laudo de Inspeção Predial, é emitido juízo das condições técnicas,
funcionais e de manutenção da edificação, classificando os problemas constatados pelo grau de risco
oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dispostos em ordem de prioridades. Por
fim, com base no prognóstico realizado, são elaborados os planos de reparos e de manutenção predial, ou seja, o apontamento de orientações técnicas voltadas à recuperação do imóvel. Sendo assim,
o sucesso de um Plano de Manutenção depende em primeiro lugar de corretos diagnósticos dos problemas identificados no ambiente construído.
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Passos da inspeção predial
Diagnóstico de anomalias e falhas
Quanto aos problemas a serem constatados, estes podem ser classificados em falhas ou anomalias.
Em linhas gerais, as anomalias possuem origem nas etapas de projeto, execução ou fabricação de
materiais, enquanto as falhas estão relacionadas a problemas na etapa de uso, operação e manutenção
do edifício. Aproveitando as semelhanças apontadas entre saúde predial e saúde humana, o diagnóstico de anomalias poderia ser comparado à investigação de causas referentes à anatomia, enquanto
as falhas, referentes à fisiologia.
As anomalias construtivas, também denominadas endógenas, são provenientes de erros de projeto
e especificação, vícios construtivos ou emprego inadequado de materiais. Além destas, as anomalias
também podem ser classificadas como exógenas, naturais ou funcionais. No caso das exógenas, estas
são originárias de danos causados por terceiros, como danos de obras vizinhas, choque de veículos
em partes da edificação ou vandalismo. Quanto às de origem natural, estas são provenientes de ações
imprevisíveis da natureza, como enchentes, excessivas descargas atmosféricas, tremores de terra,
entre outros. Já os fatores funcionais são referentes à degradação precoce do edifício, possivelmente
evitada desde que a manutenção seja realizada de forma adequada.
Quanto às falhas, estas também podem ser classificadas de acordo com sua origem, seja no
planejamento, execução, operação ou gerenciamento da manutenção. São falhas de planejamento aquelas provenientes de procedimentos e especificações não conformes do plano de manutenção, ou ainda da inadequada especificação da periodicidade das atividades a serem realizadas. Já
as falhas de execução e operacionais estão associadas à realização desconforme dos serviços de
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manutenção e aos procedimentos inadequados de registros e controles, respectivamente. Finalmente, as gerenciais são resultado da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção,
e da falta de acompanhamento de custos.
O laudo de inspeção predial
Como resultado do correto diagnóstico, através do check-up da edificação, é elaborado o Laudo
de Inspeção Predial. Este documento deve ser realizado somente por profissional devidamente habilitado das áreas de engenharia, arquitetura ou agronomia, sendo a atribuição deste em acordo com o
elemento a ser inspecionado. Como a área da inspeção e manutenção possui características multidisciplinares, o profissional responsável pela elaboração do laudo deve convidar profissionais de outras
especialidades para assessorá-lo, caso este não tenha atribuição e capacitação para inspecionar algum
subsistema ou equipamento. Além disto, este deve ter postura imparcial e impessoal, alertada no Código de Ética Profissional, no caso de atos arbitrais e periciais.
A norma de Inspeção Predial do IBAPE recomenda os itens mínimos que devem constar nos laudos técnicos, conforme segue a seguir:
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Identificação do solicitante;
Classificação do objeto de inspeção;
Localização do edifício;
Datas das vistorias;
Descrição técnica do objeto, classificando-o conforme tipologia, utilização, idade e padrão
construtivo;
Nível utilizado;
Listas de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição das anomalias apontadas;
Relatório fotográfico;
Relação de documentos analisados;
Indicação das recomendações técnicas ou medidas preventivas necessárias;
Avaliação do estado de conservação do imóvel;
Prazo de validade da inspeção;
Data do laudo;
Assinatura do responsável técnico e identificação da carteira profissional;
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
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Os laudos de nível 03, segundo a classificação do Instituto Brasileiro de Perícias, informam ao
cliente os graus de risco de cada falha ou anomalia analisada, e trazem a priorização das ações a
serem tomadas. Esta estratégia de manutenção preditiva, baseada em inspeções periódicas na edificação, é sinônimo de compromisso com a antecipação de problemas detectáveis e seu saneamento
eficaz em tempo hábil. Isto é segurança, defesa da incolumidade pública. O resultado deste trabalho
deve ser utilizado como orientação para o Plano de Manutenção. Ainda, quando os laudos de inspeção são realizados periodicamente, também é possível verificar através destes registros o grau de
aprimoramento ou deterioração do edifício ao longo do tempo.
Serviços de inspeção e manutenção
São diversos os sistemas e equipamentos que exigem inspeção, conservação e manutenção nas
edificações. Trata-se de um sistema multidisciplinar, em que cada atividade deve ser exercida por
profissionais com a devida habilitação, atribuição e, de acordo com a proposta do programa de excelência profissional, capacitação. Algumas das atividades de manutenção estão exemplificadas no
quadro a seguir, distribuídas de acordo com as respectivas áreas do conhecimento das profissões
afetas ao Conselho:
Engenharia Civil/ Arquitetura
Sistemas estruturais em Madeira, Concreto ou Metálicos
Fundações
Sistemas de vedações
Sistemas de revestimentos
Sistemas de pinturas
Sistemas de esquadrias
Sistemas de impermeabilização
Sistemas de cobertura
Instalações Elétricas e Telefônicas
Instalações Hidráulicas e Sanitárias
Sistemas de Prevenção contra Incêndio
Geologia
Manutenção de Poço Tubular Profundo (Poço Artesiano)
Agronomia
Paisagismo
Desinsetização, desratização e afins
Engenharia Mecânica
Elevadores de passageiros, plataformas elevatórias
para Pessoas com Deficiência, monta-cargas, etc.
Sistemas de ar condicionado
Central de gás
Redes de distribuição de gases combustíveis
Sistemas de aquecimento solar
Equipamentos de aquecimento de água
Caldeiras e vasos de pressão
Escadas rolantes
Usinas concentradoras de Oxigênio (hospitais)
Câmaras refrigeradas
Equipamentos de ar-comprimido
Painéis publicitários metálicos
Equipamentos para recreio infantil, infanto-juvenil e
adultos Estruturas metálicas
Arquitetura
Paisagismo
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Engenharia Elétrica
Instalações elétricas prediais
Redes telefônicas Prediais
SPDA - Sistema de proteção contra descargas atmosféricas
Cercas eletrificadas
Transformadores
Sistemas de geração de energia
Banco de capacitores
Subestação de energia do consumidor
CFTV - Circuito Fechado de Televisão
Sistema de alarme patrimonial
Sistema de alarme de incêndio
Centrais telefônicas
Antenas coletivas ou parabólicas
Equipamentos odonto-médico-hospitalares
Automação comercial e residencial
Portões eletrônicos e portas automáticas
Equipamentos de informática, computadores e periféricos
Sistemas de cabeamento estruturado
Sistemas de distribuição estabilizada/ No-break
Sistemas de calefação elétrica
Sistemas de controle de acesso
Sistemas de sonorização
Engenharia Química
Manutenção da qualidade do ar em ambientes climatizados
(limpeza de dutos e avaliações físicas e biológicas de sistemas de ar
condicionado)
Central/ tubulação de gás
Coleta, transporte e destinação final de resíduos perigosos de
saúde
Desinsetização, desratização e similares
Monitoramento e tratamento de água
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Através dos quadros apresentados, é possível verificar que as atividades de manutenção abrangem
diversas áreas do conhecimento. Neste sentido, a implantação de um Sistema de Manutenção é necessária, a fim de que nenhum dos equipamentos ou sistemas seja esquecido ou colocado em segundo plano sem que haja um planejamento prévio. Ainda, não basta que a gestão da manutenção seja
conduzida de forma excelente, mas também todos os envolvidos devem estar comprometidos com a
qualidade dos serviços prestados, visando o bom desempenho do edifício como um todo.
Por fim, todos os sistemas e equipamentos que exigem conservação e manutenção devem fazer
parte tanto do Manual de Operação, Uso e Manutenção do edifício, como do Sistema de Manutenção,
de forma que seja previsto em cronograma a periodicidade de inspeções e manutenções ao longo da
vida útil do edifício.
Além das atividades de manutenção já exemplificadas, cabe aproveitarmos a oportunidade para
ressaltar mais dois serviços de manutenção, sem a preocupação de detalhá-los, mas sim de contribuir
para a conscientização da importância destes: a preservação de nosso patrimônio histórico e cultural
e a manutenção de nossas pontes e viadutos.
Preservação do Patrimônio Histórico e Cultural
Primeiramente, abordamos a questão da conservação e restauração de edificações de valor
histórico e cultural. Apesar deste campo não fazer parte do programa de excelência profissional
proposto, por se tratar de uma área bastante especializada, complexa e multidisciplinar, não
poderíamos deixar de citá-lo, devido à sua importância. Tais edifícios, pelo extenso tempo de
uso e por refletirem a memória da sociedade, necessitam de cuidados especiais. Os serviços de
conservação e restauração de edifícios históricos demandam técnicas especiais de planejamento,
projeto, execução e conservação, que necessariamente devem ser realizadas por profissionais de
diversas áreas especializadas.
Para que seja possível a execução dos serviços de conservação e restauração, é necessário
que o projeto de intervenção seja precedido por uma vasta pesquisa, tanto histórica, cronológica, iconográfica e até mesmo arqueológica, quando necessária. O planejamento e realização dos
serviços também dependem de análises laboratoriais de materiais originais da construção, diagnóstico completo do estado da edificação, com mapeamento e descrição de anomalias, incluindo
subsistemas e instalações, entre outros estudos.
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Para que haja a preservação de nossas edificações de valor histórico e cultural é necessária a
conscientização da sociedade como um todo, e imprescindível o comprometimento da administração pública.
Inspeção e Manutenção de obras de arte especiais
Por último, mas não menos importante, ressaltamos a urgência para a inspeção e manutenção de nossas pontes e viadutos, visto as grandes catástrofes que temos vivenciado, em função
do abandono generalizado destas estruturas. Apesar de não se tratar de edificações, mas sim de
obras de arte especiais, estes também necessitam de um Plano de Manutenção, com todos os
registros de projetos, memoriais e de manutenções realizadas, a fim de garantirmos a segurança
da sociedade. Neste caso, também é imprescindível a parceria e comprometimento dos órgãos
públicos na defesa pela incolumidade pública.
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5. A EXCELÊNCIA EM
MANUTENÇÃO DE
EDIFICAÇÕES
A Gestão da Manutenção como oportunidade de mercado
Diversas publicações da área da construção civil têm concordado com o fato de que o setor da manutenção se configura como um nicho de mercado em aberto, tanto pelo crescimento constante do setor
da construção civil quanto pela falta de profissionais que atuam neste segmento. Sem dúvida, nesta perspectiva de mercado, o poder público se configura como um dos principais geradores desta demanda na
sociedade e poderoso aliado na venda dos serviços especializados, visto o número crescente de legislações
e normativas que tratam da importância e obrigatoriedade da manutenção predial. Apesar disto, ainda há a
necessidade nítida de sensibilização da sociedade quanto à importância destes serviços. Afinal, tudo o que
um dia foi construído, obrigatoriamente um dia necessitará de manutenção.
Além da conscientização da população quanto à importância dos serviços preventivos e periódicos
de manutenção, também há a necessidade de maior exploração do assunto, com a produção de mais
estudo nesta área, bem como da revisão das normas existentes e a elaboração de novas normativas, a
fim de incentivar o crescimento deste segmento na construção civil, orientar a tomada de decisões na
área da manutenção predial e de harmonizar as atividades em âmbito nacional.
A negligência com a manutenção é mais grave no caso das edificações residenciais, em que a estratégia
da pró-atividade é quase nula, em especial as residências unifamiliares, onde há o maior índice de sinistros decorrentes de vícios construtivos e deficiências operacionais de instalações. Quanto às edificações
comerciais, já existe o entendimento de que a gestão da manutenção contribui inclusive para a melhoria da
produtividade dos funcionários, através da obtenção e conservação de qualidade do ambiente de trabalho,
bem como pela garantia da longevidade e confiabilidade das instalações do edifício.
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Sob a perspectiva da excelência na Gestão da Manutenção, abre-se uma nova oportunidade de atuação
aos profissionais das áreas de engenharia, arquitetura e agronomia no mercado: a proposta da terceirização
e administração da manutenção de estabelecimentos comerciais e residenciais. Para que o empreendimento ofereça as melhores condições ambientais, bem como garanta a segurança dos usuários e funcionários,
é necessário o gerenciamento das atividades de manutenção, o que exige conhecimentos técnicos e de
gestão, bem como tempo para realização, o que dificilmente os gerentes ou síndicos dispõem.
Ainda, as atividades de manutenção envolvem diversas áreas do conhecimento, sendo que cada
serviço deve ser realizado por um profissional habilitado e capacitado naquela área específica. Isto
também nos leva a afirmar que a administração destes serviços envolve uma visão multidisciplinar e
holística de cada um destes, capaz de gerenciar diferentes áreas do conhecimento. Logo, a proposta
é que estas atividades sejam administradas por profissionais do sistema CONFEA/CREA, com a
supervisão dos síndicos e gerentes quanto aos custos e avaliação dos resultados.
A excelência na Gestão da Manutenção
A série de normas ISO 9000 possui 08 princípios da gestão da qualidade, e entre estes está o
foco no cliente e a melhoria contínua da qualidade e da produtividade. Quando o assunto é Gestão
da Manutenção, tais princípios não podem ser esquecidos, uma vez que a excelência nas atividades
de manutenção depende do conhecimento das necessidades e anseios dos usuários quanto ao espaço
construído, e da obtenção de bons resultados quanto ao desempenho ambiental do edifício. A qualidade focada no cliente envolve flexibilidade e rapidez de atendimento a novos requisitos e futuras
necessidades dos usuários da edificação, inclusive superando suas expectativas.
Quanto à melhoria contínua, este deve ser um objetivo constante. A competitividade exige que o
profissional tenha a qualidade de seus serviços como uma meta permanente, inerente ao dia a dia da
profissão. No Sistema da Manutenção, este conceito se torna possível através da utilização de algum
método de gestão, como por exemplo, o PDCA. A partir daí, pode-se utilizar de ferramentas, como
gráficos e relatórios, para a análise de resultados e melhoria dos pontos negativos.
O método PDCA (em inglês Plan, Do, Check e Action) é um ciclo de desenvolvimento com foco
na melhoria contínua. O ciclo consiste basicamente em planejar, com o estabelecimento de metas e
de métodos para sua consecução, em realizar o planejado, com o treinamento das pessoas envolvidas, em avaliar os resultados, comparando o previsto com o executado, e em agir corretivamente ou
preventivamente, padronizando os procedimentos bem sucedidos. A implantação do PDCA em um
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sistema de gestão da manutenção predial pode trazer muitos benefícios ao empreendimento, desde
que faça parte da rotina de gestão, e que seja repetido exaustivamente. Além deste, existem muitos
outros métodos e ferramentas que podem ser utilizados para a gestão da qualidade.
Ciclo PDCA
Logo, o acompanhamento gerencial do sistema de manutenção envolve uma rotina de melhoria
constante na qualidade dos serviços prestados e no controle de custos e prazos, não deixando de estabelecer um bom relacionamento com os usuários da edificação, que tem participação imprescindível
na qualidade do processo como um todo. O profissional pode definir estratégias de inspeção e manutenção periódicas, check-list das instalações do edifício, indicadores para o controle dos resultados
obtidos, bem como programar apresentação destes resultados aos responsáveis pelo empreendimento
periodicamente, através de reuniões de análise crítica e de gráficos de gestão à vista. Por fim, o profissional responsável pela Gestão da Manutenção deve buscar seu aperfeiçoamento constante, tanto
técnico quanto relativo a estratégias de administração.
Disposições exigíveis e recomendáveis
Assim como disposto no primeiro fascículo do Programa de Excelência em Projetos, Execução e
Manutenção de edificações, tanto o profissional excelente no gerenciamento da manutenção quanto
àqueles excelentes na execução dos serviços, devem estar sempre atentos às exigências e recomen-
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dações que influem sobre a sua atividade, ou sobre as atividades a que supervisionam. Em primeiro
lugar, este deve ter conhecimento de todas as restrições estabelecidas pela técnica, que se supõe de
domínio do profissional, e das definidas em legislações, cabendo ao profissional conhecer as regras e
compatibilizá-las às pretensões do cliente.
Além das exigências estabelecidas pela legislação, pelas obrigações contratuais e pelas inerentes
ao próprio exercício da arte, o profissional também deve ter conhecimento das recomendações para
as atividades de manutenção. Há um grande número de normas voltadas para estes trabalhos, que
não tem caráter obrigatório, mas que agregam valor ao produto final. Principalmente por tratarmos
de serviços de inspeção e manutenção em diversos sistemas construtivos e equipamentos diferentes,
são diversas as normas técnicas existentes. Por exemplo, existem recomendações para a manutenção
de elevadores, central de gás, sistema de ar-condicionado, entre inúmeros outros. Realizar além da
obrigação legal é uma atitude de livre adoção pelos profissionais, mas que certamente traz o diferencial ao exercício da profissão.
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6. O PROGRAMA DE
EXCELÊNCIA PROFISSIONAL
EM MANUTENÇÃO DE
EDIFICAÇÕES
“Excelência é uma habilidade conquistada através de treinamento e prática. Nós somos aquilo que fazemos repetidamente. Excelência, então, não é
um ato, mas um hábito” (Aristóteles)
Origem
O Programa de Excelência em Manutenção de Edificações nasceu de uma parceria do
CREA-PR com Inspetores, Conselheiros e Entidades de Classe, visando o atendimento à
demanda de valorização profissional e melhoria nas atividades de Engenharia, Arquitetura
e Agronomia no que diz respeito à manutenção do ambiente construído. Este foi idealizado
pela preocupação com a negligência ainda presente quanto à manutenção, e vem complementar o ciclo de qualidade no processo construtivo, em conjunto com os Programas de
Excelência em Projetos e Execução de Obras.
Objetivos
O Programa tem como objetivo a valorização junto à sociedade dos profissionais que realizam serviços de inspeção e manutenção em edifícios, buscando o incentivo à prática da
manutenção, imprescindível à preservação do espaço construído, bem como à segurança e
bem-estar da sociedade.
Visão
Temos como desafio o despertar da sociedade quanto ao reconhecimento do valor das profissões e dos profissionais afetos ao Conselho, quanto à manutenção de edificações. Que o incen-
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tivo a esta prática promova o crescimento da oferta e procura dos serviços de manutenção e inspeção, de forma que cada vez mais edifícios sejam acompanhados por profissionais habilitados
e capacitados, através de uma programação de atividades de manutenção preventivas.
Certificação
O Programa é voltado à inspeção e manutenção de edificações comerciais e residenciais de médio
e grande porte, como condomínios residenciais e comerciais, shoppings, hospitais, supermercados,
hotéis, entre outros. Em princípio, a certificação será voltada à inspeção predial, e futuramente também compreenderá a manutenção de equipamentos e a gestão da manutenção.
O processo de certificação em inspeção predial compreende primeiramente uma etapa de capacitação profissional, que será disponibilizada através de um Curso de Ensino à Distância em Manutenção de Edificações, proporcionado pelo CREA-PR, com módulos elaborados por profissionais
especialistas. Além da necessidade de participação no curso de capacitação, o profissional deverá
atender aos requisitos estabelecidos no regulamento do programa.
Áreas de atuação do Programa de Excelência em Manutenção de Edificações
•
Poder público: incentivar a criação de legislações municipais que definam a necessidade de
inspeções e manutenções periódicas em edificações;
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Instituições de Ensino: realizar palestras e distribuir material orientativo a respeito dos serviços de inspeção e manutenção prediais aos profissionais ainda em formação;
•
Sociedade: Realizar palestras orientativas quanto à importância da manutenção junto a sindicatos de condomínios, associações comerciais, imobiliárias e administradoras de condomínios, com a distribuição de cartilha orientativa;
•
Classe profissional: Disponibilizar aos profissionais das áreas de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia o curso e a certificação em manutenção de edificações;
•
Equipes de manutenção: Realizar parcerias com associações e instituições voltadas à qualificação de equipes de manutenção.
Programa de Excelência em Projetos CREA-PR | 45
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