UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA - UNAMA
CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
RESIDENCIAIS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM - PA
RAFAEL MAGALHÃES SILVA
RODOLFO RODRIGUES CARVALHO
Orientador: ANDRÉ CLEMENTINO DE OLIVEIRA SANTOS,
M. Sc. Engenharia de Produção - PUC/RJ - UNAMA
Belém – PA
2008
UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA - UNAMA
CENTRO DE CIÊNCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
RESIDENCIAIS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM - PA
RAFAEL MAGALHÃES SILVA
RODOLFO RODRIGUES CARVALHO
Orientador: ANDRÉ CLEMENTINO DE OLIVEIRA SANTOS,
M. Sc. Engenharia de Produção - PUC/RJ - UNAMA
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado
como exigência parcial para obtenção do
título de Engenheiro Civil, submetido à banca
examinadora do Centro de Ciências Exatas e
Tecnologia da Universidade da Amazônia.
Belém – PA
2008
Trabalho de Conclusão de Curso submetido à Congregação do Curso de
Engenharia Civil do Centro de Ciências Exatas e Tecnologia da Universidade da
Amazônia, como parte dos requisitos para obtenção do título de Engenheiro
Civil, sendo considerado satisfatório e APROVADO em sua forma final pela
banca examinadora existente.
APROVADO POR:
André Clementino de Oliveira Santos, M. Sc. Engenharia de Produção
- PUC/RJ - UNAMA
Canuto Brandão - Engenheiro Civil – Avaliações / Obras do setor
privado - CAIXA
(EXAMINADOR EXTERNO)
José Roberto Conde - Engenheiro Civil - Avaliações / Obras do setor
privado – CAIXA
(EXAMINADOR EXTERNO)
DATA: BELÉM - PA, 10 de Dezembro de 2008.
AGRADECIMENTOS
Gostaríamos de agradecer a Deus por ter dado a nós, seres humanos, o
dom e toda importância da vida e a Nossa Senhora de Nazaré, São Marcelino
Champagnat e Santo Expedito que estiveram sempre ao nosso lado, nos
ajudando a enfrentar todas as dificuldades em nossas vidas pessoais e
profissionais, tornando-a mais fácil. Além de nos oportunizar conhecer, conviver
e aprender com pessoas maravilhosas e especiais.
Ao nosso orientador, o Professor M. Sc. André Clementino de Oliveira
Santos, na qual foi uma peça fundamental na elaboração deste trabalho, sempre
nos ajudando e apoiando no desenvolvimento, além de nos fornecer todas as
contribuições necessárias para realização da pesquisa.
Aos corretores de imóveis imobiliários que fizeram a gentileza de nos dá
total atenção, informando-nos todos os dados necessários na pesquisa, pois sem
eles, não tínhamos conseguido desenvolver o trabalho.
A todo corpo docente, responsável pela nossa formação e graduação no
curso de Engenharia Civil.
A todos que acreditaram e torceram pela nossa vitória, sempre nos
apoiando e estando ao nosso lado nos bons e maus momentos, pois estes sim são
os verdadeiros irmãos, que direta ou indiretamente contribuíram para que este
momento de realização fosse possível.
E finalmente, especialmente:
A minha linda família, composta por maravilhosos pais, José Bertino da
Silva Filho e Kátia R. Magalhães Silva, na qual sempre estiveram ao meu lado,
me ajudando em minha formação pessoal, a enfrentar todas as dificuldades,
sempre incentivando o meu crescimento e mostrando como se deve conquistar
um lugar no mundo, pois nada é impossível, o céu é o limite. E a minha linda
namorada, Ketren Távora Barbosa, na qual sempre esteve ao meu lado em todos
os momentos, me apoiando e ajudando a enfrentar e conquistar esta etapa de
transição muito importante em minha vida.
Rafael Magalhães
iii
A minha maravilhosa família, em especial ao meu pai João Cesar Ferraro
Carvalho, a minha mãe Terezinha de Jesus Rodrigues Carvalho e a minha irmã
Thais Carvalho Fernandez, que sempre me apoiaram e me deram forças para
continuar e alcançar meus objetivos pessoais e profissionais. E a minha linda
namorada Lorena Souza, que sempre esteve do meu lado, paciente e
companheira nas horas mais difíceis da minha vida.
Rodolfo Carvalho
iv
ÍNDICE
RESUMO
ix
ABSTRACT
x
CAPÍTULO 01
1. INTRODUÇÃO
01
1.1. TEMA DE ESTUDO
01
1.2. DESCRIÇÃO SINTÉTICA DA PROPOSTA
01
1.3. JUSTIFICATIVAS
01
1.4. OBJETIVO
02
1.4.1. Objetivo Geral
02
1.4.2. Específicos
02
1.5. HIPÓTESES
02
CAPÍTULO 02
2. TÓÍCOS TEÓRICOS RELEVANTES – CONCEITOS
E REVISÃO LITERÁRIA
03
2.1. INTRODUÇÃO
03
2.2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
03
2.3. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO
04
2.4. LEIS E REGULAMENTAÇÕES
06
2.4.1. Breve Comentário
06
v
2.4.2. Leis e Decretos
06
2.4.3 Normas Técnicas
07
2.4.3.1. Avaliação de Bens
07
2.4.3.2. Avaliação de Bens – Parte 01
07
2.4.3.3. Avaliação de Bens – Parte 02
10
2.4.3.4. Avaliação de Bens – Parte 04
10
2.5. MERCADO IMOBILIÁRIO
11
2.5.1. Entendendo o Mercado Imobiliário Atual
11
2.6. COMPONENTES BÁSICOS
12
2.7. VALOR DO MERCADO, PREÇO E CUSTO
13
2.8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
14
2.8.1. Conceito de Empreendimento Imobiliário
14
2.8.2. Estudo de Viabilidade Econômica
14
2.8.3. Processo de Viabilização
16
CAPÍTULO 03
3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÕES IMOILIÁRIAS
19
3.1. BREVE COMENTÁRIO
19
3.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR
19
3.2.1. Método comparativo direto de dados do mercado
21
3.2.1.1. Identificação das variáveis do modelo
22
3.2.1.2. Levantamento de dados de mercado
23
vi
3.2.1.3. Tratamento de dados
24
3.2.1.4. Tratamento científico
25
CAPÍTULO 04
4. Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
26
4.1. METODOLOGIA APLICADA
26
4.2.VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
26
4.3. VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV)
26
4.4. CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (CTC)
26
4.5. CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO (CC)
26
4.6. CUSTO TOTAL DO EMPREENDIMENTO (CTE)
27
4.7. ÍNDICE DE RENTABILIADE (IR)
27
4.8. DESENVOLVIMENTO DO MODELO DE REGRESSÃO
LINEAR
27
4.8.1. Variáveis Dependentes
28
4.8.2.Variáveis Independentes
28
4.8.
EQUAÇÃO DE REGRESSÃO LINEAR MÚLTIPLA
29
4.9.
PODER DE EXPLICAÇÃO
29
4.10. TESTE DE SIGNIFICÂNCIA
29
4.11.1. Global do Modelo
29
4.11.2. Normalidade
29
4.11.3. Homocedasticidade
29
vii
4.11.4. Colinearidade ou Multicolinaridade
30
4.11.5. Coerência do Modelo e Outras Verificações
30
4.11. ESPECIFICAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO
LINEAR MÚLTIPLA
31
4.13. ESTIMATIVA DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
31
4.14. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
31
4.15. CÁLCULO DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
32
4.16. CÁLCULO DO VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV)
32
4.17. CÁLCULO DE RENTABLIDADE (IR)
32
CAPÍTULO 05
5. CONCLUSÃO E RECOMENDAÇÕES FUTURAS
34
5.1. CONCLUSÃO
34
5.2. RECOMENDAÇÕESFUTURAS
34
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
35
ANEXOS
37
viii
RESUMO
Este trabalho tem o objetivo de apresentar estudos de viabilidade de
empreendimentos verticais urbanos, utilizando métodos de avaliação
de imóveis com base em estatística aplicada para Avaliação de
Imóveis Urbanos em função das suas características, utilizando
técnicas do Método Comparativo de Dados de Mercado
fundamentados através de Tratamento Científico por Modelos de
Regressão Linear Múltiplas, onde o valor do imóvel é estimado
através desta comparação de dados.
A proposta da análise de viabilidade será aplicada em um conjunto
de 32 (trinta e dois) empreendimentos residenciais verticais, todos de
alto padrão, localizados na cidade de Belém, no estado do Pará,
composta por 03 (três) amostras dependentes e 07 (sete)
independentes, cujo são utilizadas para o desenvolvimento da análise e
assim obter-se os resultados.
Através do modelo estatístico desenvolvido, é possível mostrar
dados mais confiáveis a respeito da viabilidade econômica de um
empreendimento e transmitir ao investidor/empreendedor mais
segurança na tomada de decisão e retorno.
Ao se obter o Valor Total Médio de Venda é comparado com o
Custo Total do determinado empreendimento e assim com uma
simples solução matemática, é obtido o Índice de Rentabilidade (I.R.)
deste empreendimento.
ix
ABSTRACT
This work has the objective to present feasibility studies of urban
vertical enterprises, using methods of evaluation of property on the
basis of the beddings of the statistics applied for Evaluation of Urban
Property in function of its characteristics, using techniques of the
Comparative Method of based Data of Market through Scientific
Treatment for Multiple Models of Linear Regression, where the value
of the property is given through this comparison of data. The proposal
of the viability analysis will be applied in a set of 32 (thirty and two)
vertical residential enterprises, all of high standard, located in the city
of Belém, the state of Pará, composed for 03 (three) dependent
samples and 07 (seven) independent samples, whose they are used for
the development of the analysis and thus to get the results. Through
the developed statistical model, it is possible to show given more
trustworthy regarding the economic viability of an enterprise and to
transmit to the enterprise´s investors security in the decision taking
and return. With if getting the Average Total Value of Sales it is
compared with the Total Cost of the determined enterprise and thus
with a simple mathematical solution, the Index of Yield (I.R.) of this
enterprise is gotten.
x
CAPÍTULO 01
Introdução
1. INTRODUÇÃO
1.1. TEMA DE ESTUDO
O tema da pesquisa é:
“ANÁLISE DA VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
RESIDENCIAS VERTICAIS NA CIDADE DE BELÉM – PARÁ”
1.2. DESCRIÇÃO SINTÉTICA DA PROPOSTA
Este trabalho tem o objetivo de apresentar estudos de viabilidade de
empreendimentos verticais urbanos, utilizando o Método de Avaliação de
Imóveis com base nos fundamentos da estatística aplicada para Avaliação de
Imóveis Urbanos em função das suas características, utilizando técnicas do
Método Comparativo Diretos de Dados de Mercado fundamentados através de
Tratamento Científico por Modelos de Regressão Linear Múltiplas, onde o valor
do imóvel é estimado através da comparação de dados de mercado.
De acordo com o modelo estatístico desenvolvido, obteu-se o Valor Médio
de Venda, na qual foi analisado e comparado ao Custo Total do
empreendimento. Com toda esta análise, é possível chegar a dados muito
confiáveis a respeito da viabilidade econômica e transmitir ao empreendedor
mais confiança no investimento e no retorno.
1.3. JUSTIFICATIVAS
Devido ao grande histórico no mercado de diversos projetos terem sido mal
sucedidos, foram desenvolvidos meios para analisar a viabilidade econômica de
empreendimentos, para chegar-se a resultados mais precisos e seguros de
valores (mercado), reduzindo as chances de riscos em empreender projetos
imobiliários.
01
CAPÍTULO 01
Introdução
1.4. OBJETIVO
1.4.1. Objetivo Geral
A proposta de avaliação será aplicada em um conjunto de empreendimentos
verticais urbanos de alto padrão, localizados em diversos pontos na cidade de
Belém, no estado do Pará, para analisarmos se o valor de venda do produto
condiz com o seu valor de mercado e se o índice de rentabilidade é satisfatório
ao empreendedor.
1.4.2. Específicos
Realizar o levantamento dos valores de venda e de oferta(quando possível), a
localização, a facilidade de acesso, o padrão da construção e de sua vizinhança
dos empreendimentos estudados. Para através da obtenção de dados, avaliar com
mais exatidão os valores dos imóveis questionados.
1.5. HIPÓTESES
A viabilidade de um empreendimento imobiliário pode ser definida
através da geração de modelos estatísticos correlacionais onde pode ser
comparado o custo de construção do empreendimento com o seu valor de
mercado. Esta ação permitirá uma maior segurança por parte dos empresários
em empreender um negócio no ramo de construção tendo maior confiabilidade
na taxa de retorno deste investimento.
02
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
2. TÓPICOS TEÓRICOS RELEVANTES – CONCEITOS E
REVISÃO LITERÁRIA
2.1. INTRODUÇÃO
O principal objetivo deste capítulo é proporcionar a construção de um
texto claro, para explicar de forma abrangente a área da Engenharia voltada a
avaliações de imóveis, além de mostrar o embasamento teórico necessário para
compreenção sobre o modelo estatístico proposto:
“Comparação Direta de Dados do Mercado”
2.2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
Segundo DANTAS(1999), a engenharia de avaliações é um ramo da
engenharia que agrupa um vasto conjunto de conhecimentos de engenharia e de
arquitetura, além de outras ciências naturais, exatas e sociais e tem como
objetivo determinar o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de
reprodução. Além de tudo, pode também, determinar o valor de compra ou
venda de imóveis, financiamentos hipotecários na compra ou construção de um
imóvel, estudos econômicos e financeiros de um projeto de investimento,
cálculos de indenização por expropriação, e a determinação do valor para efeitos
fiscais, etc.
A engenharia de avaliações é de grande interesse para os diversos agentes
do mercado imobiliário tais como: imobiliárias, bancos de crédito imobiliário,
compradores ou vendedores de imóveis. Ainda para empressas seguradoras, o
poder judiciário, os fundos de pensão, os incorporadores, os construtores,
prefeituras, investridores, etc.
A avaliações devem ser realizadas como base em técnicas da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, através da aplicação de metodologia
apropriada. A sua aplicação adequada exige, além dos conhecimentos
necessários para elaboração do trabalho, dedicação, segurança, reserva,
consciência, senso de justiça, ética profissional, isenção, competência, senso
crítico, investigação, observação e criatividade.
03
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
A engenharia de avaliações deve ser praticada por engenheiros, arquitetos,
agrônomos, cada um obedecendo sua habilitação profissional, de acordo com as
leis do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Arquietura - que
detenham os conhecimentos necessários para a realização do trabalho avaliatório
a ser executado. O engenheiro de avaliações deve ser um pessoa ligada ao
mercado, deve estar apto a investigar e diagnosticar os mercados, em particular
o mercado imobiliário, não obstante extrapolando os mercados financeiros e de
capitais.
O serviço de engenharia de avaliações é uma assessoria bem abrangente e
não se resume apenas a atribuir valor a um bem, esta é uma das suas finalidades,
em muitos casos a principal, mas uma avaliação que se restringe a informar o
valor é muito pobre. É necessário que se faça uma avaliação de vários aspectos
do mercado, bem como o mercado comprador, o mercado vendedor, a
probabilidade de absorção do bem no mercado e a que preço.
Enfim, deve responder questões importantes como, quais são as
preferências do mercado, quais variavéis interferem na formaçõa do preço, qual
a função utilidade para o investidor potencial, quanto custa produzir o bem
avaliado, que taxa de rentabilidade sobre o custo investido e sobre o valor de
mercado.
2.3. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO
A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os
primeiros textos publicados datam entre 1918 e 1919. Eram trabalhos
relacionados à avaliação racional de terrenos, utilizando-se metodologias já
adotadas em outros países desde meado do século anterior. Porém, em 1923
foram introduzidos novos métodos de avaliação de terrenos, que a partir de 1929
começaram a ter uso sistematizado. (Fiker, 1997)
Na década de 40, são lançados os primeiros livros da área, denominados
Avaliação de Terrenos e Avaliação de Imóveis. O autor de ambos, o engenheiro
Luiz Carlos BERRINI iniciava nessas publicações a utilização de uma
abordagem mais científica para a avaliação de bens, além de aprimorar e
desenvolver técnicas de avaliação. É de BERRINI a afirmação de que:
04
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
"Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do
que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta,
que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um
valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de
mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de
origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e
comparados"
Segundo DANTAS (1998), no início da década de 50, um anteprojeto de
normas para a avaliação de imóveis foi submetido à ABNT, recebendo em 1957
a nomenclatura P-NB-74R. Ainda nessa década, é criado o Instituto Legal de
Engenharia do Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
São Paulo – IBAPE-SP. Nota-se aí uma aproximação da área de Engenharia de
Avaliações da área judicial e de perícias.
Na década de 60, com a necessidade de desapropriação de imóveis para as
obras do metrô em São Paulo, a área de Engenharia de Avaliações se liga mais
fortemente à área judicial, sendo desenvolvidos novos métodos e fórmulas, bem
como novas normas técnicas. (DANTAS, 1998)
Entretanto, somente a partir dos anos 70, o conhecimento gerado nos anos
anteriores foi difundido com maior intensidade, devido ao intercâmbio nacional
e internacional, através de congressos, seminários, cursos e similares. É nesta
época, que foi realizada em São Paulo, o I Congresso Brasileiro de Engenharia
de Avaliações (I COBREAP), bem como a publicação da primeira norma
Brasileira sobre o assunto – a NB 502 / 77 – Avaliação de Imóveis Urbanos.
Vale lembrar que o aumento do envolvimento das escolas de engenharia no país
focadas em Engenharia de Avaliações e Perícias também contribuiu bastante
com desenvolvimento do assunto.
A partir da década de 90, os mercados passam a exigir maior rigor e
precisão nas avaliações. Como resposta, o meio técnico introduz a inferência
estatística como meio de reduzir a subjetividade das avaliações. A norma
Brasileira Avaliação de imóveis urbanos (NB 502 / 77) é revisada, assumindo a
nomenclatura NBR 5676:1990.
05
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
2.4. LEIS E REGULAMENTAÇÕES
2.4.1. Breve Comentário
É de fundamental importância ao profissional atribuído a exercer a função
de avaliador conhecer bem as legislações e normas específicas, como leis e
decretos federais, estaduais, municipais e normas regulamentadoras da ABNT,
CONFEA, CREA, IBAPE, etc..
2.4.2. Leis e Conceitos
1. CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 – Art. 5º, inciso XII.
Estabelece que seja livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou
profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer.
2. DECRETO FEDERAL nº. 81.621, de 03/05/1978.
Aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.
3. LEI FEDERAL nº. 5.194 (art. 7°, item c) de 24/12/1966.
Regulamenta que a avaliação de imóveis urbanos é atribuição legal aos
Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros-Agrônomo.
4. RESOLUÇÃO nº. 345, de 27/07/1990, do CONFEA.
Dispõe quanto ao exercício por profissional de nível superior das
atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
5. RESOLUÇÃO nº. 218, de 29/06/1973, do CONFEA.
Fixa as atribuições profissionais do Engenheiro, Arquiteto e
Engenheiro Agrônomo nas diversas modalidades.
06
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
6. RESOLUÇÃO nº. 205, do CONFEA.
Dispõem sobre o Código de Ética Profissional.
7. RESOLUÇÃO nº. 307, do CONFEA.
Dispõem sobre a necessidade do uso da ART – Anotação de
Responsabilidade Técnica.
2.4.3 Normas Técnicas
2.4.3.1. Avaliações de bens
A Norma Técnica NBR 14653:2004 – Avaliação de Bens, cujo atende como
título geral, é constituída por 07 (sete) partes. Porém a efeito de estudo do
trabalho, serão utilizadas apenas as partes 01, 02 e 04.
Este conjunto de normas compreende nas seguintes partes:
Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.
Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.
Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral.
Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais.
Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.
2.4.3.2. Avliações de bens – Parte 01
Esta parte da norma atende o nome de NBR 14653-1:2004 – Avaliação de
Bens - visa consolidar os conceitos, classificação de bens, métodos e
procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens.
07
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
Conceitos
De acordo com esta parte, Avaliação é definida como:
“A análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar
indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data.”
Segundo Abunahman (1998) define, avaliação como sendo uma aferição
de vários fatores econômicos definidos em relação a propriedades
descritas com data prevista, tendo como base a análise de dados
relevantes.
Classificação de Bens
Segundo esta parte da norma, os bens classificam-se em tangíveis e
intangíveis.
Quanto aos tangíveis*, destacam-se entre outros:
-
imóveis
-
máquinas
-
equipamentos
-
veículos
-
mobiliário e utensílios
-
acessórios
-
matérias-primas e outras mercadorias
-
infra-estruturas
-
instalações
-
recursos naturais
08
CAPÍTULO 02
-
recursos ambientais
-
culturas agrícolas
-
semoventes
Conceitos e Revisão Literária
*bem tangível: Bem identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos,
matérias-primas)
b) Quanto aos intangíveis*, destacam-se entre outros:
-
empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural
-
fundos de comércio
-
marcas
-
patentes
*bem intangível: Bem não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio,
marcas e patentes)
Segundo Max e Costa(2007), os imóveis também podem também ser
classificados:
Quanto ao uso
O imóvel urbano pode ser: residencial, comercial, industrial, institucional
e misto.
Quanto ao tipo de imóvel
O imóvel urbano pode ser: terreno (lote ou gleba), apartamentos, casa, escritório
(sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de garagem, misto, hotéis, hospitais,
cinemas e teatros, clubes e recreativos e prédios industriais.
Quanto ao agrupamento
Os imóveis urbanos se agrupam da seguinte forma: loteamento, condomínio
09
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou
mistos), conjunto de unidades comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios
comerciais, conjuntos de unidades comerciais e complexos industrial.
2.4.3.3. Avaliações de bens – Parte 02
Esta modalidade da norma atende o nome de NBR 14653-2:2004*, visa
detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens no que diz
respeito à avaliação de imóveis urbanos, inclusive glebas urbanizáveis, unidades
padronizadas e servidões urbanas, cuja tem o objetivo, fixar as diretrizes para a
avaliação de imóveis urbanos, quanto a:
a) Classificação da sua natureza;
b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) Descrição das atividades básicas;
d) Definição da metodologia básica;
e) Especificação das avaliações;
f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação;
*Esta parte da NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de
imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços
técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
2.4.3.4. Avaliações de bens – Parte 04
Esta modalidade da norma atende o nome de NBR 14653-4:2004*, visa
detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens nos aspectos
que dizem respeito a avaliação de empreendimentos, cuja tem o objetivo de fixar
as diretrizes para a avaliação de empreendimentos quanto a:
a) Classificação da sua natureza;
b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
c) Descrição das atividades básicas;
d) Definição da metodologia básica;
10
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
e) Especificação das avaliações;
f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação;
*Esta parte da NBR 14653 é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre
avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos
gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
2.5. MERCADO IMOBILIÁRIO
O mercado imobiliário possui grande importância para a economia do
país, tanto pela geração de empregos na indústria da construção civil, como pela
arrecadação de tributos, impostos e taxas, muitas destas calculadas sobre o valor
venal dos imóveis. Diversos órgãos governamentais e privados utilizam o valor
de mercado como parâmetro importante para as tomadas de decisões. O estudo
deste mercado influencia diretamente, dentre outras análises, as elaborações de
plantas genéricas de valores para cobrança de impostos e desapropriações, a
cobrança de impostos sobre ganhos de capital pela Receita Federal, as decisões
do Poder Judiciário, a determinação da garantia de operações dos agentes
financeiros, as análises de viabilidade de empreendimentos e operações de
compra e venda de imóveis. (PELLI, 2004)
O mercado imobiliário pode ser dividido em segmentos, como o mercado
de apartamentos, casas, lojas, escritórios, andar corrido, terrenos e glebas
(urbanas ou rurais), armazéns, vagas de garagem, etc. Outra divisão é a do
mercado para compra e venda ou para locação (Gonzalez, 2003).
2.5.1. Entendendo o mercado imobiliário atual
Sustentado pela grande oferta de crédito, um bom momento econômico
vivido pelo país e o aumento da renda familiar, o chamado “boom imobiliário”
vem a somar ao mercado econômico brasileiro dando a milhares de cidadãos a
oportunidade de adquirir a tão sonhada casa própria, além de gerar empregos em
um segmento de mercado muito importante, cujo é a construção civil. Há
tempos que não se via uma época tão próspera vivida no país proporcionada por
um setor que para muitos, já não haveria mais futuro.
11
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
Com a abertura dos bancos e a estabilidade da economia, o sonho pode ser
dividido em até 300 parcelas pré-fixas (sofrem reajustes no valor), um sinal na
entrega das chaves e algumas prestações intermediárias no final do ano, quando
uma parte dos trabalhadores consegue juntar a renda do 13º salário, das férias e
dos abonos. Segundo estimativa do Sindicato da Construção Civil (Sinduscon),
para recuperar os anos em que o trabalhador ficou sem acesso à habitação, seria
necessária a construção de 27 milhões de unidades até 2020, 80% delas votada
para a faixa salarial de até 5 salários mínimos.
Amortecido durante anos, é justamente esse trabalhador que dá sinais de
que vai responder à oferta. Uma amostra do quanto o trabalhador está buscando
empréstimos para a casa própria vem da Caixa Econômica Federal, a instituição
brasileira que mais fomenta a habitação ao trabalhador. Segundo dados da
instituição, a Caixa encerrou 2007 com recorde de contratação no Estado do
Pará. No total, foram contratados mais de R$ 774,8 milhões, dos quais R$ 338,1
milhões foram para a habitação. O incremento foi 166% superior ao mesmo
período de 2006. Os mutuários contaram com R$ 68,5 milhões do FGTS (Fundo
de Garantia por Tempo de Serviço) - 38% a mais que o valor aplicado em 2006 e cerca de 5 mil famílias foram beneficiadas.
Dentre as capitais brasileiras que vivem esse crescimento do mercado
imobiliário Belém vem se destacando como uma das cidades com o m² mais
caro do país, elevando muito custo médio da construção na capital,
principalmente nos bairros mais centrais, que é justamente a área de estudo do
trabalho. Esse crescimento do mercado na região vem atraindo empresas de fora
do estado para investir no segmento da construção privada e tentar cada vez
mais, proporcionar ao consumidor uns produtos diferenciados e competitivos
que atendam a qualidade e prazo procurado.
2.6. COMPONENTES BÁSICOS
Os componentes básicos do mercado imobiliário são os bens levados a
mercado, as partes interessadas na venda e as partes interessadas na compra. O
estudo estatístico do mercado imobiliário somente trará bons resultados quando
houver um equilíbrio entre estes três componentes. Obviamente, a situação ideal
é aquela onde exista abundância de informação, estando
presentes no
mercado muitos vendedores, muitos compradores e uma grande disponibilidade
de bens de diversas fontes (Dantas 1998).
12
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
2.7. VALOR DO MERCADO, PREÇO E CUSTO
O valor de mercado é o melhor preço que em termos de dinheiro que o
imóvel pode ter uma vez posto à venda, abertamente, por um tempo razoável
para encontrar comprador, o qual deverá ter conhecimento de todos os usos,
propósitos e utilidades, para que ele, comprador, tenha capacidade de utilizar o
imóvel, ou ainda, acredita que o valor de mercado é o preço pago por um
comprador desejoso de comprar, mas não forçado, a um vendedor desejoso de
vender, mas também não compelido, tendo ambos plenos conhecimentos da
utilidade da propriedade transacionada.
Esse conceito é o que mais se assemelhar ao criado e citado pelo
engenheiro mexicano Enrique Lira Montes, cujo acha que o valor de mercado é
o preço que um vendedor está disposto a aceitar, e um comprador a pagar,
ambos perfeitamente bem informados e dentro de circunstâncias normais,
objetivas e subjetivas, para um determinado bem.
A norma NBR- 14653-1:2004 aborda sobre o conceito de valor de
mercado e mostra que “é a quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente”.
PREÇO
A norma NBR 14653-1 define preço como a quantia pela qual se efetua,
ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um
direito sobre ele.
CUSTO
Segundo a NBR 14653-1:2004 o conceito de custo é o total dos gastos
diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de um bem,
numa determinada data e situação.
13
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
2.8. VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
2.8.1. Conceito de empreendimento imobiliário
Empreendimento é o resultado do ato de empreender, é o efeito de por um
projeto em execução. (FERREIRA, 2006)
Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em:
imobiliários, de base imobiliária, de base industrial, de base rural, de base
comercial e serviços, de base mineral ou com base em concessões de serviços
públicos. (NBR 14653-4:2003)
Este trabalho está focado diretamente a empreendimentos imobiliários
residenciais verticais na cidade de Belém, cujo objetivo é mostrar a viabilidade
econômica através da análise de dados do empreendimento estudado.
2.8.2. Estudo de viabilidade econômica
Um BREVE estudo de viabilidade econômica consiste em propor a
dinâmica operacional, virtual, de um empreendimento, em todas as suas fases
futuras, sem que ocorra sua operação real. Este procedimento visa observar,
testar, quantificar, consistir e concluir todo o seu perfil durante a vida
econômica, sem implanta-lo fisicamente. (ZENI, 2008)
Segundo WILLE (2004), os empreendimentos imobiliários são projetos
que envolvem um conjunto de grandes atividades. Dentre as atividades que se
destacam relacionadas à viabilidade são:
PRÉ-VIABILIDADE DO NEGÓCIO;
VIABILIDADE COMERCIAL, TECNICA-ECONÔMICA,
FINANCEIRO PRELIMINAR;
VIABILIZAÇÃO DO TERRENO;
VIABILIZAÇÃO DO NOVO NEGÓCIO (EMPREENDIMENTO);
14
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
Estes aspectos são de grande importância para auxiliar o estudo de análise
de viabilidade econômica em empreendimentos.
2.8.3. Processo de viabilização
A viabilidade é um processo que ocorre na fase inicial do empreendimento.
A viabilidade preliminar dá início à concepção do projeto e a viabilidade final
resulta na decisão de construir. (SILVA, 2008)
Segundo SILVA (2008) o processo de viabilização está ligado às decisões
estratégicas empresariais. Analisando a oferta e a demanda de produtos no
mercado, o empresário define um público-alvo, avalia a dimensão deste mercado
e cria o padrão do produto a ofertar. Em seguida desenvolve o estudo de
viabilidade para avaliar os riscos existentes e decidir se assume ou rejeita.
DIRETRIZES IMPOSTAS
A PARTIR DAS DECISÕES
ESTRATÉGICAS
ANÁLISE DA OFERTA
ANÁLISE DA DEMANDA
PÚBLICO ALVO DEFINIDO
PADRÃO OFERTA RECONHECIDO
DIMENSÃO DO MERCADO
15
CAPÍTULO 02
RISCOS NÃO ACEITOS
OU
ABAIXO DO PADRÃO DE
DESEMPENHO ESPERADO
Conceitos e Revisão Literária
ANÁLISES
DE
VIABILIDADE
PRODUTO
O processo de viabilização tem como grande importância duas variáveis:
a ESTIMATIVA DO CAPITAL NECESSÁRIO para executar o
empreendimento e o cálculo da REMUNERAÇÃO QUE O
EMPREENDIMENTO PODE OFERECER AO CAPITAL. (SILVA, 2008)
Mesmo com o estudo de viabilidade realizado não significa que não
haverá obstáculos para execução do empreendimento.
Segundo SILVA (2008) existem restrições que são de ordem comercial,
financeiras e técnicas.
Restrições Comerciais:
1. Preço de venda- o preço do imóvel é limitado pelo “valor” de mercado, o
preço que o comprador aceita pagar.
2. Parcelamento do preço de venda- normalmente, o comprador não
consegue pagar o imóvel durante o período da construção, exigindo a
contratação de um financiamento bancário ou a definição de um longo
parcelamento. Quanto maior o parcelamento mais juros será pago,
prejudicando a lucratividade do incorporador.
16
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
3. Demanda existente pelo produto a quantidade de pessoas interessadas no
imóvel oferecido, que tenham condições financeiras para comprar. A
baixa demanda prejudica a velocidade de vendas e aumenta a necessidade
de financiamento, restringindo a obtenção do lucro. Algumas variáveis
que influenciam a demanda
- Localização do imóvel;
- Uso da edificação;
- Área construída;
- Padrão de acabamento;
- Detalhes arquitetônicos do projeto;
- Prestígio da construtora;
- Esquema de divulgação da oferta.
Restrições Financeiras:
Normalmente, a incorporação imobiliária exige um financiamento elevado,
não acessível a todas as empresas.
As linhas de financiamento bancário são caras e a expectativa de retorno dos
investidores também é grande.
O longo prazo do empreendimento imobiliário também o torna vulnerável a
efeitos negativos oriundos da instabilidade da moeda.
Restrições Técnicas:
São as dificuldades decorrentes das exigências técnicas das áreas de
arquitetura, engenharia e jurídica, entre as quais se podem citar:
17
CAPÍTULO 02
Conceitos e Revisão Literária
1. Legislação sobre a implantação de empreendimentos e o meio-ambiente.
2. Normas para elaboração do projeto arquitetônico e dos projetos de
engenharia.
3. Capacidade de desenvolver e detalhar projetos de arquitetura que atendam
às necessidades e expectativas do público-alvo, aproveitando ao máximo
o potencial construtivo do terreno e criando um diferencial para o produto.
4. Competência para identificar as melhores soluções de engenharia.
5. Competência gerencial para comprar insumos a preços menores, reduzir
desperdício de materiais, aumentar a produtividade da mão de obra e
motivar a equipe de produção, visando à redução dos custos de
construção.
Como foi visto anteriormente as restrições são muitas e complexa, cabe ao
empreendedor analisar o estudo de viabilidade e contornar as adversidades do
mercado, com produtos diferenciados, inovações tecnológicas, métodos
construtivos eficientes e administração segura do capital.
18
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
3. METODOLOGIA DE AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS
3.1. BREVE COMENTÁRIO
De acordo com a norma técnica, NBR 14653-1:2004, os métodos
utilizados para identificar o valor de um bem, seus frutos e direitos estão
divididas a quatro tipos de método, cada um, direcionado a um tipo de avaliação.
Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários
viáveis para execução e comercialização do produto.
Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve
ser considerado o fator de comercialização.
Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda
líquida prevista, considerando-se cenários viáveis
3.2. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR
“É a técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de
uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela
variabilidade observada nos preços é a análise de regressão.
No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é
expressa por uma combinação linear das variáveis independentes, em escala
19
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
Original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros
populacionais, acrescida de erro aleatório, oriundo de variações do
comportamento humano – habilidades diversas de negociação, desejos,
necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades, diferenças de poder aquisitivo,
entre outros – imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de
variáveis irrelevantes não incluídas no modelo.
Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros
populacionais são estimados por inferência estatística. Na modelagem, devem
ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de
avaliações tem a respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses
nulas e alternativas para cada parâmetro.”(NBR 14653-2:2004, Anexo A)
Ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de
observar os seus pressupostos básicos, apresentados a seguir, principalmente no
que concerne à sua especificação, normalidade, homocedasticidadede, nãomulticolinearidade, não-autocorrelação, independência e inexistência de pontos
atípicos, com o objetivo de obter avaliações não-tendenciosas, eficientes e
consistentes, em especial os seguintes:
a) para evitar a micronumerosidade, o número mínimo de dados
efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes
critérios, com respeito ao número de variáveis independentes (k):
n ≥ 3 (k+1)
ni ≥ 5, até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a
mesma característica;
n i ≥ 3, para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos
alocados para a mesma característica
onde n i é o número de dados de mesma característica, no caso de
utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados, ou número
de valores observados distintos para cada uma das variáveis
quantitativas;
20
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
a) os erros são variáveis aleatórias com variância constante, ou seja,
homocedásticos;
b) os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal;
c) os erros são não-autocorrelacionados, isto é, são independentes sob a
condição de normalidade;
d) não devem existir erros de especificação no modelo, isto é, todas as
variáveis importantes devem estar incorporadas – inclusive as
decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante deve estar
presente no modelo;
e) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos
de variáveis independentes, isto é, multicolinearidade, deve-se
examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a
estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilização do
modelo em caso de incoerência;
f) não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as
variáveis independentes do modelo.
g) possíveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser
investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de
justificativas.
3.2.1. Método comparativo direto de dados do mercado
O mais utilizado e mais recomendado dos métodos é o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO. Através dele, é
possível a determinação do valor do imóvel fazendo a comparação com outros
de natureza e características semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel,
levando-se em consideração as flutuações do mercado imobiliário,
freqüentemente diferente das flutuações dos outros ramos da economia.
Este objetivo deste método consiste em elaborar uma composição de uma
amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características,
tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência
disponível. Esta etapa que envolve estrutura e estratégia da pesquisa
21
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, como
auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências
adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas relações
entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de
fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou
qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados
(fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).
3.2.1.1. Identificação das variáveis do modelo
i.
Variável dependente
Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma
investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos
preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de
pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
ii.
Variáveis independentes
As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo:
área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de
influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e
condição do negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidos com base em
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos
que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis
consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e
vice-versa.
Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas.
22
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser
especificadas na seguinte ordem de prioridade:
a) por meio de codificação, com o emprego de variáveis dicotômicas
por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que”
ou “menor do que”, “sim” ou “não”);
b) pelo emprego de variáveis “proxy” (por exemplo: padrão construtivo
expresso pelo custo unitário básico);
c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo
baixo igual a 1, normal igual a 2 e alto igual a 3).
3.2.1.2. Levantamento de dados do mercado
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos
do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de
aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de
mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de
referência da avaliação.
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa
o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações
confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
características econômicas, físicas e de localização.
23
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade
de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No
caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.
Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado.
Entretanto, devem-se considerar super-estimativas que em geral acompanham
esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de
transações.
Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões
subjetivas do informante e recomenda-se:
d) visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de
verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse;
e) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
f) confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir
maior confiabilidade aos dados coletados.
3.2.1.3. Tratamentos de dados
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob
a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma
das variáveis, bem como as relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o
equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chaves sobre os
preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de
pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas
no mercado com as crenças “a priori” do engenheiro de avaliações, bem como
permitir a formulação de novas hipóteses.
Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado
de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa
de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à
data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em
24
CAPÍTULO 03
Metodologia de Avaliações Imobiliárias
função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:
− Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios,
fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior análise
estatística dos resultados homogeneizados.
− Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado.
Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações.
Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a
preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de
preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na
ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro
quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.
3.2.1.4. Tratamento científico
Quaisquer que sejam os modelos utilizados
mercado e formação de valores devem ter
explicitados e testados. Quando necessário,
corretivas, com repercussão na classificação
precisão.
para inferir o comportamento do
seus pressupostos devidamente
devem ser intentadas medidas
dos graus de fundamentação e
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais
artificiais, regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas,
desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a
inclusão de validação, quando pertinente.
25
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
4. MODELO GERADO PELO ESTUDO DO TRABALHO
4.1. METODOLOGIA APLICADA
Consiste na utilização do Método comparativo de dados de mercado, com
foco na NBR 14653-2:2004, emprego na Regressão Linear Múltipla (com
auxilio do programa computacional “SISREN” (ANEXO 01)) na formulação
de modelo estatístico de regressão linear múltipla para o cálculo do valor
médio de venda (VMV).
4.2. VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
Valor Médio de Venda é o valor expresso em reais, que o mercado está
disposto a pagar pelas unidades comercializadas pelas construtoras, devendo
ser checada as variáveis que representem expectativa de influência no desejo
de comercialização, tais como: atrativos do imóvel (área privativa, vagas de
garagem, suítes e dormitórios, equipamentos de lazer do condomínio e setor
urbano). (ANEXO 02)
4.3. VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA (VTMV)
Valor Total Médio de Venda é o valor expresso em reais, que está
diretamente relacionado ao Valor Médio de Venda (VMV), pois ele nada
mais é do que a multiplicação do valor de um apartamento pelo número total
de unidades do empreendimento.
4.4. CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO (CTC)
Custo Total da Construção é valor expresso em reais, que determina o
quanto foi gasto da construção, desde a aquisição do terreno, obra (incluso
BDI) e legalização do empreendimento. (ANEXO 05)
4.5. CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO (CC)
Custo de Comercialização é o valor expresso em reais, que determina o
quanto foi gasto com divulgação e venda do produto. (ANEXO 04)
26
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
4.6. CUSTO TOTAL DE EMPREENDIMENTOS (CTE)
Custo Total do Empreendimento é o valor expresso em reais, da soma do
Custo Total da Construção com o Custo de Comercialização. (ANEXO 04)
4.7. ÍNDICE DE RENTABILIDADE (IR)
Índice de Rentabilidade é o valor expresso em Porcentagem (%), ou ainda,
em Reais (R$), cujo determina a rentabilidade do empreendimento.
4.8. DESENVOLVIMENTO DO MODELO DE REGRESSÃO
LINEAR
No presente estudos, foram utilizados dados fornecidos por empresas
construtoras e corretoras de imóveis, disponíveis no mercado imobiliário,
tendo sido selecionados informações de tipologia “apartamentos de alto
padrão” em empreendimentos verticais residenciais situados no município de
Belém-PA, por conterem ocupação arquitetônica mais comparável com o
empreendimento em estudo.
Os dados obtidos são todos de empreendimentos novos de alto padrão,
onde é analisada a área privativa, o setor urbano, o número de suítes e
dormitórios, quantidade de vagas de garagem, e equipamentos de
entretenimento e lazer do condomínio.
Foram coletados e estudados 32 empreendimentos (ANEXO 03) verticais
residências na cidade de Belém-PA, até o período de Junho de 2008, onde
todos os empreendimentos estavam com obras em execução nas diferentes
etapas ou em fase de lançamento.
Considerando que a amostra coletada é heterogênea, há necessidade da
utilização de variáveis, visando modelo estatístico para representar o valor
médio de venda do empreendimento.
Para a geração do modelo foram analisadas as variáveis a seguir.
27
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
4.8.1 Variáveis dependentes
1. VMV: valor médio de venda é o valor expresso em reais, que o
mercado esta disposto a pagar pelas unidades comercializadas pelas
construtoras.
2. VTMV: valor total médio de venda é o valor expresso em reais, que o
mercado está disposto a pagar por todas as unidades comercializadas
pelas construtoras.
3. Custo Total do Empreendimento: é o valor expresso em reais, que é
gasto pelo investidor desde a construção até a comercialização.
4.8.2. Variáveis independentes
1. Área Privativa (m²): variável quantitativa que representa a área
construída privativa do dado, expressa em metros quadrados.
2.
Preço (R$): variável quantitativa que representa o preço total médio
praticado pela construtora pelas unidades no período de vendas,
expressa em reais.
3. Suítes + dormitórios: variável quantitativa indicando os números de
suítes + dormitórios existente em cada dado.
4. Setor urbano: variável qualitativa, cujo objeto é indicar a valorização
do bairro na cidade de Belém-PA.
5. Total de Vagas de Garagem: variável quantitativa indicando o
número de vagas cobertas existentes em cada dado.
6. Equipamentos:
variável quantitativa indicando o número de
equipamentos de lazer e entretenimento existentes na área condominial
de cada dado.
7. Data: variável temporal que indica o ano em que os empreendimentos
foram ofertados.
28
CAPÍTULO 04
4.9. EQUAÇÃO DE
(ANEXO 02)
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
REGRESSÃO
LINEAR
MÚTIPLA
Após o saneamento do modelo, com estudo de pontos atípicos, “out liers”
e/ou pontos influenciantes, foram considerados 31 dados e 06 variáveis,
tendo-se selecionada a seguinte equação:
Valor Total = 1/(-2,95324702E-013+ 1,178875412E-007 / Área
Privativa² + 8,524769228E-012 / Setor Urbano² - 2,151432503E-011 / Suítes
+ Dormitórios² + 5,087119643E-012 / Total Vagas² + 4,737470378E-010 /
Equipamentos²)¹/²
4.10. PODER DE EXPLICAÇÃO
O modelo apresenta Coeficiente de Correlação igual a 1,023422,
classificando-se como fortíssima, segundo a escala de Pereira (1970),
Coeficiente de Determinação igual a 0,9823477, podendo-se interpretar como
suficiente o poder de explicação do mercado imobiliário pela equação
selecionada.
4.11. TESTE DE SIGNIFICÂNCIA
4.11.1. Global do modelo
A estatística “F” de Fisher calculada igual á 278,25 apresenta-se superior
ao “F” tabelado ao nível de significância de 1%, sendo atendido este aspecto
com o melhor enquadramento previsto na NBR 14653-2:2004.
4.11.2. Normalidade
O histograma formado pelos resíduos do modelo (70%, 87% e 100%)
apresenta forma aproximada de uma distribuição normal (68%, 90% e 95%),
considerando-se atendido pressuposto referente à distribuição dos resíduos
semelhantes à curva normal.
29
CAPÍTULO 04
4.11.3.
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
Homocedastidade
Analisando-se os pontos do histograma de resíduos que tendem a
disposição aleatória (sem padrão definido explícito), considera-se atendido este
pressuposto normativo.
4.11.4. Colinearidade ou multicolinearidade
Este outro pressuposto do modelo de regressão também fora atendidos eis
que apresentou a análise de correlação entre variáveis previsíveis e compatíveis
com o comportamento do mercado, havendo correlação entre índice fiscal e
Alto, pois se conclui que os imóveis de padrão de acabamento alto são
edificados nos locais com índice fiscal alto, ou seja, em terrenos melhores
localizados.
4.11.5 . Coerência do modelo e outras verificações
As variáveis independentes apresentam coerência com a expectativa de
comportamento do mercado imobiliário:
1. Área Privativa: quanto maior a área privativa, maior será o valor
médio de venda do empreendimento visto que a variável de área
privativa esta diretamente relacionada ao preço do imóvel.
2. Setor Urbano: quanto melhor for valorizado o setor urbano do
empreendimento, maior será a sua valorização no mercado e mais fácil
será a sua comercialização, levando-se em conta que a localização é
um fator fundamental na compra de um imóvel.
3. Suítes e Dormitórios: dependendo da parcela do mercado que o
empreendimento busca alcançar a quantidade de suítes e dormitórios
influenciara no momento da compra.
30
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
4. Vaga de Garagem e Equipamentos: devido à violência e a vida
corrida dos grandes centros urbanos, quanto mais segurança e
comodidade o empreendimento lhe oferecer maior será a sua valorização
no mercado.
4.12. ESPECIFICAÇÃO DO MODELO DE REGRESSÃO
LINEAR MÚTIPLA (ANEXO 02)
Atingiu-se o grau I de fundamentação e o grau I de precisão conforme as
condições exigidas pela NBR 14653-2:2004.
4.13. ESTIMATIVA DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
Empreendimento referente à Financiamento de Produção de Imóveis –
Pessoa Jurídica.
4.14. PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
1) Construtora: Não fomos autorizados a citar;
2) Endereço: Trav. Honório José dos Santos N° 423;
3) Quantidade Total de Unidades: 96 Unidades;
4) Padrão da Construção: Alto;
5) Fase do Empreendimento: Em construção;
6) Custo Total do Empreendimento: R$ 17.610.403,88
7) Prazo de entrega: 22 meses;
31
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
4.15. CÁLCULO DO VALOR MÉDIO DE VENDA (VMV)
Valores da moda para nível de confiança de 80%
Valor Unitário (m²):
Médio = R$ 2.915,53
Mínimo = R$ 2.827,62
Máximo = R$ 3.012,18
Valor Total (p/apartamento):
Médio = R$ 239.073,71
Mínimo (3,02%) = R$ 231.865,47
Máximo (3,31%) = R$ 246.998,92
Através deste estudo chegamos á conclusão que o Valor Médio de Venda
(VMV), é R$ 240.000,00.
4.16. CÁLCULO DO VALOR TOTAL MÉDIO DE VENDA
(VTMV)
VTMV = R$ 240.000,00 (VMV) X 96 (n° de unidades
comercializadas)
VTMV = R$ 23.040.000,00
4.17. CÁLCULO DO ÍNDICE DE RENTABILIDADE (IR)
Para calcular a rentabilidade em porcentagem (%) do empreendimento, usase uma “regra de três” simples entre o custo total do empreendimento
(R$17.610.403.88) e o valor total médio de venda (R$23.040.000,00).
32
CAPÍTULO 04
Modelo Gerado pelo Estudo do Trabalho
Já o cálculo de rentabilidade em moeda (R$) foi realizado a subtração do
valor total médio de vendas, pelo custo total do empreendimento.
Com este estudo concluímos que o empreendimento é rentável ao
investidor em cerca de 30,83 % quando comparado ao custo do
empreendimento.
33
CAPÍTULO 05
Conclusões e Recomendações
5. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
5.1. CONCLUSÃO
Conclusão Através do estudo desenvolvido pode-se mostrar a
possibilidade de chegar a dados confiáveis a respeito da viabilidade econômica
de um empreendimento e transmitir ao empreendedor mais segurança na tomada
de decisão de um investimento através de estudos correlacionais desenvolvidos
por modelos de regressão linear múltipla, baseados na comparação de dados
coletados no mercado.
Pelo modelo gerado, é possível lançar os dados das variáveis do
empreendimento estudado, para obtenção do resultado do Valor Médio de
Venda de uma unidade deste empreendimento.
Com este resultado em mãos, é possível calcularmos o Valor Total Médio
de Venda (VTMV) do empreendimento.
Através do Valor Total Médio de Venda, comparado com o Custo Total
do Empreendimento, com uma simples solução matemática obtemos o Índice de
Rentabilidade (I.R.) deste empreendimento.
Percebe-se claramente que a utilização de ferramenta computacional
permite simular o valor de venda de um empreendimento, podendo compará-lo
com o custo da construção, que em nosso caso mostrou-se para o
empreendimento estudado plenamente viável.
5.2. RECOMENDAÇÕES FUTURAS
A metodologia aplicada neste trabalho pode ser também aplicada a
empreendimentos imobiliários de diversas tipologias, como, condomínios
horizontais, empreendimentos comerciais, conjuntos de casas populares e novos
cenários como, por exemplo, valores e tempo de retorno de aluguéis.
Assim, recomenda-se a criação de novos modelos, com novas variáveis,
que permitam os empresários de construção civil a utilização desta ferramenta
de previsão para visualização de novos cenários de viabilidade econômica.
34
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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01:Procedimentos gerais (NBR 14653-1:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de Bens – Parte
02:Imóveis urbanos (NBR14653-2:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Avaliação de Bens – Parte
04:Empreendimentos (NBR14653-4:2004). Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações: introdução à metodologia científica.
São Paulo: Pini, 1998.
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações uma introdução à metodologia
científica. [S.1.] São Paulo: Pini, 2000.
FIKER, J. Avaliações de imóveis urbanos. 5. Ed. São Paulo: Pini, 1997.
FIKER, J. Perícias e Avaliações de Engenharia. São Paulo: Leud, 2007.
ABUNAHMAN, S. A. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. São
Paulo: Pini, 2006.
SILVA, MOZART BEZERRA DA. Viabilidade de Empreendimentos. 1ª Ed.
Rio de Janeiro: Cursos de Educação Continuada.
NETO, ANTÔNIO PELLI. Redes Neurais Artificiais. UFMG 2006.
SOARES, JOHN MAX DAS COSTA e PEREIRA, MARCOS VINÍCIUS
PINTO. Avaliações de Imóveis Urbanos para Análise de Investimentos na
Construção Civil. UNAMA 2007.
BRAULIO, SILVA NEIE. Proposta de uma metodologia para a avaliação de
imóveis urbanos baseado em métodos estatísticos multivariados. Universidade
Federal do Paraná, 2005
FERREIRA, A.B.H. Novo dicionário de Aurélio da Língua Portuguesa. Editora
Nova Fronteira, Rio de Janeiro 2006
35
GONZÁLEZ, M. A. S. – Metodologia de Avaliação de Imóveis –
Novo Hamburgo, SGE, 2003.
WILLE, S.A.C. Orçamentação e
empreendimentos. CEFET- PR, 2004.
Sistemas
de
custeio
de
BERRINI, LUÍS CARLOS. Avaliações de Terrenos, 1946.
BERRINI, LUÍS CARLOS. Avaliações de Imóveis, 1949.
ZENI, ANDRÉ MACIEL. Avaliação econômica de empreendimentos
de base imobiliária, 2008.
36
ANEXOS
.
37
ANEXO 01
SISREN FOR WINDOWS - PELLI SISTEMAS
Sistema de Redes Neurais, Regressão Linear e Inferência Estatística
aplicada a avaliações comparativas é um sistema para avaliações comparativas
do mercado imobiliário, especialmente desenvolvido para o profissional de
Engenharia
de
Avaliações.
O uso das Redes Neurais Artificiais, da Inferência Estatística e Regressão
Linear Múltipla possibilita a abordagem científica na valorização de bens,
permitindo uma melhor interpretação dos fenômenos mercadológicos.
O uso das Redes Neurais Artificiais foi incluído na norma brasileira de
avaliação de bens, a NBR 14653-2:2004, podendo ser utilizada sem restrições,
desde que o processo de validação seja apresentado. É o único software com
Redes Neurais Artificiais, Inferência Estatística (Regressão Linear Múltipla) e
técnicas de Monte Carlo a serviço da Engenharia de Avaliações, permitindo a
elaboração de trabalhos inovadores e respeitando os níveis de rigor exigidos nas
normas técnicas.
O SisReN facilita e auxilia no tratamento de dados e amostras do mercado
imobiliário, na interpretação de resultados estatísticos, na estruturação e
fundamentação dos laudos descritivos e na análise de problemas complexos na
área da Engenharia de Avaliações. O software permite o intercâmbio de dados,
tabelas, textos e gráficos com outros aplicativos da plataforma Windows, tais
como
Word,
Excel,
etc.
Esta variedade de recursos, aliada a uma coleta eficiente e eficaz de
dados, faz com que o SisReN descreva e demonstre, com confiabilidade, as
tendências de mercado, tornando-se, assim, a melhor ferramenta a serviço do
Engenheiro Avaliador.
Principais Características
1. Metodologia: Inferência Estatística - Regressão Linear Múltipla e
Redes Neurais Artificiais.
2. Redes Neurais Artificiais: Algoritmo Back-Propagation
3. Métodos de Cálculo da Regressão Linear: Mínimos Quadrados
Ordinários e Máxima Verossimilhança.
4. Recursos: - Técnicas de Simulação de Monte Carlo.
- Simulação de Variáveis Aleatórias.
- Algoritmo de agrupamento de dados - K-Médias.
- Análise de Variância. Tabela ANOVA
- Análise de Componentes Principais.
- Módulo de resíduos da variável.
- Distância de Cook.
5. Ajuste de Regressores: Módulo de linearização de Variáveis.
6. Tamanho da amostra e variáveis: Até 60.000 dados e 40 variáveis.
7. Importação de Modelos: Modelos gerados pelos aplicativos Sisdat e
SisReg Windows.
8. NBR 14653-2:2004 : Módulo de Fundamentação. Adequação integral
às obrigatoriedades e sugestões da norma. Apresentação do quadro de
Fundamentação.
9. Relatórios: Estruturação do laudo descritivo, incluindo tabelas e
gráficos
10.Demais Características: Permite desabilitar dados no módulo de
resíduos e exibir variáveis. Maior precisão no cálculo do intervalo de
confiança.
ANEXO 02
MODELO GERADO (PARTE A)
Apartamentos Novos – Alto Padrão
Data de Referência:
Domingo, 05 de outubro de 2008
Informações Complementares:
Bairro: Cidade Velha
Município: Belém UF: PA
Dados do Imóvel Avaliado:
•
•
•
•
•
Área Privativa = 82 m²
Setor Urbano = 3
Suítes + Dormitórios = 3
Total de vagas = 4
Equipamentos = 18,5
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
• Valor Unitário (m²)
• Médio = R$ 2.915,54
• Mínimo = R$ 2.827,63
• Máximo = R$ 3.012,19
• Valor Total (p/ apartamento)
• Médio = R$ 239.073,72
• Mínimo = R$ 231.865,48
• Máximo = R$ 246.998,92
MODELO GERADO (PARTE B)
Apartamentos Novos – Alto Padrão
Data de Referência:
Domingo, 05 de outubro de 2008
Informações Complementares:
•
•
•
•
Número de variáveis: 6
Número de variáveis consideradas: 6
Número de dados: 32
Número de dados Considerados: 31
Resultados Estatísticos:
•
•
•
•
Coeficiente de Correlação: 0,9911345 / 0,9684513
Coeficiente de Determinação: 0,9823477
Fisher-Snedecor: 278,25
Significância modelo: 0,01
Normalidade dos Resíduos:
• 70% dos resíduos situados entre -1 e +1 σ
• 87% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 σ
• 100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 σ
Outliers do Modelo: 0
Variáveis
•
•
•
•
•
Área Privativa
Setor Urbano
Suítes + Dormitórios
Total Vagas
Equipamentos
Equação t-Observado
1/x²
1/x²
1/x²
1/x²
1/x²
19,43
1,22
-1,64
2,27
1,48
Sig.
0,01
23,24
11,34
3,19
15,26
Equação de Regressão – Direta:
Valor Total = 1/(-2,95324702E-013+ 1,178875412E-007 / Área Privativa² +
8,524769228E-012 / Setor Urbano² - 2,151432503E-011 / Suítes +
Dormitórios² + 5,087119643E-012 / Total Vagas² + 4,737470378E-010 /
Equipamentos²)¹/²
Correlação entre
Variáveis
Isoladas
Influências
Área Privativa
Setor Urbano
Suítes + Dormitórios
Total Vagas
Equipamentos
Valor Total
--0,15
0,73
0,74
0,42
0,99
--0,25
0,44
0,28
0,39
0,97
Setor Urbano
Suítes + Dormitórios
Total Vagas
Equipamentos
Valor Total
--0,11
0,27
0,05
0,2
--0,07
0,16
0,19
0,24
Suítes + Dormitórios
Total Vagas
Equipamentos
Valor Total
--0,76
0,78
0,73
0,19
0,71
0,31
Total Vagas
Equipamentos
Valor Total
--0,66
0,79
--0,22
0,41
Equipamentos
Valor Total
--0,46
--0,28
ANEXO 03
TABELA DE ANÁLISE DOS DADOS PESQUISADOS
ANEXO 04
ORÇAMENTO RESUMIDO DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
VERTICAL ESTUDADO
ANEXO 05
ORÇAMENTO DETALHADO DO CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO
DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL VERTICAL ESTUDADO