Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações financeiras em
31 de dezembro de 2013 e 2012 com
relatório dos auditores independentes
sobre as demonstrações financeiras
KPDS 82256
Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações financeiras em 31 de dezembro de 2013 e 2012
com relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras
Conteúdo
Relatório dos auditores independentes sobre as
demonstrações financeiras
3
Balanços patrimoniais
6
Demonstrações do resultado
8
Demonstrações do resultado abrangente
9
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido
10
Demonstrações dos fluxos de caixa
11
Notas explicativas às demonstrações financeiras
12
2
KPMG Auditores Independentes
R. Dr. Renato Paes de Barros, 33
04530-904 - São Paulo, SP - Brasil
Caixa Postal 2467
01060-970 - São Paulo, SP - Brasil
Central Tel
Fax Nacional
Internacional
Internet
55 (11) 2183-3000
55 (11) 2183-3001
55 (11) 2183-3034
www.kpmg.com.br
Relatório dos auditores independentes sobre as
demonstrações financeiras
Aos
Conselheiros e Administradores
Alphaville Urbanismo S.A.
São Paulo - SP
Examinamos as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da Alphaville Urbanismo
S.A. (“Companhia”), identificadas como controladora e consolidado, respectivamente, que
compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2013 e as respectivas
demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos
fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, assim como o resumo das principais práticas
contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da administração sobre as demonstrações financeiras
A administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das
demonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis
adotadas no Brasil e das demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as normas
internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária
no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e pelo Conselho
Federal de Contabilidade (CFC), assim como pelos controles internos que a Administração
determinou como necessários para permitir a elaboração dessas demonstrações financeiras livres
de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras
com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de
auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a
auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as
demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência a
respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os
procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos
riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por
fraude ou erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes
para a elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras da Companhia para
planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para
fins de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles internos da Companhia. Uma
auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a
razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela administração, bem como a avaliação da
apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
3
KPMG Auditores Independentes, uma sociedade simples brasileira e
firma-membro da rede KPMG de firmas-membro independentes e
afiliadas à KPMG International Cooperative (“KPMG International”),
uma entidade suíça.
KPMG Auditores Independentes, a Brazilian entity and a member
firm of the KPMG network of independent member firms affiliated
with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a
Swiss entity.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar
nossa opinião.
Opinião sobre as demonstrações financeiras preparadas de acordo com as práticas
contábeis adotadas no Brasil
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras, individuais (controladora) e consolidadas,
acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição
patrimonial e financeira da Alphaville Urbanismo S.A. em 31 de dezembro de 2013, o
desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de
acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.
Opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as
normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de
incorporação imobiliária no Brasil e aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos
Contábeis (CPC) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC)
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam
adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada
da Gafisa S.A. em 31 de dezembro de 2013, o desempenho consolidado de suas operações e os
seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo naquela data, de acordo com as normas
internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária
no Brasil e aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e pelo Conselho
Federal de Contabilidade (CFC).
Ênfase
Orientação OCPC 04 editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis
Conforme descrito na Nota 2.1, as demonstrações financeiras individuais (controladora) e
consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. As
demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRS aplicáveis a
entidades de incorporação imobiliária consideram, adicionalmente, a Orientação OCPC 04
editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis. Essa orientação trata do reconhecimento da
receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de
transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias,
conforme descrito em maiores detalhes na Nota 2.2.2. Nossa opinião não contem modificação
em função desse assunto.
4
Outros assuntos
Auditoria dos valores correspondentes
Os valores correspondentes, individuais e consolidados, relativos aos balanços patrimoniais em
1º de janeiro de 2012 (derivado das demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de
dezembro de 2011) e 31 de dezembro de 2012 e as demonstrações financeiras relativas às
demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido, dos
fluxos de caixa e do valor adicionado (informação suplementar), referentes ao exercício findo
em 31 de dezembro de 2012, apresentados para fins de comparação, ora reapresentados em
decorrência dos assuntos descritos na nota explicativa 3.1, foram auditados por outros auditores
independentes que emitiram relatório datado em 26 de março de 2014, sem qualquer
modificação.
São Paulo, 26 de março de 2014
KPMG Auditores Independentes
CRC 2SP014428/O-6
Giuseppe Masi
Contador CRC 1SP176273/O-7
5
Alphaville Urbanismo S.A.
Balanços patrimoniais
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Nota
Ativo
Circulante
Caixa e equivalentes de caixa
Títulos e valores mobiliários
Contas a receber
Lotes a comercializar
Instrumentos financeiros
derivativos
Partes relacionadas
Demais contas a receber
Total do ativo circulante
Controladora
01/01/2012
2012
2013
2013
Consolidado
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
4.1
4.2
5
6
181.277
14.939
133.408
103.641
89.364
110.532
99.628
60.629
7.865
76.647
71.584
20.891
293.099
76.135
446.935
358.003
153.340
166.184
304.040
228.367
23.426
105.896
246.586
168.517
15.b
16
-
807
258.053
22.657
714.782
4.136
153.913
17.370
535.572
1.361
195.139
14.698
388.185
807
40.029
1.215.008
4.136
33.360
889.427
1.361
35.245
581.031
5
6
93.764
26.624
100.774
27.681
64.130
27.865
524.815
45.051
377.716
44.330
244.080
41.609
15.b
-
7.894
4.963
2.768
15.177
4.963
6.469
1.873
2.842
128.282
136.186
1.873
2.184
96.052
585.043
433.478
290.404
864.601
16.570
597.399
10.400
881.171
Total do ativo não circulante
Total do ativo
Não circulante
Contas a receber
Lotes a comercializar
Instrumentos financeiros
derivativos
Demais contas a receber
Investimentos em controladas e
controladas em conjunto
Imobilizado
7
-
36.984
16.570
48.756
10.400
61.425
6.826
607.799
397.315
6.826
404.141
53.554
59.156
68.251
1.009.453
743.985
500.193
638.597
492.634
358.655
1.724.235
1.279.557
888.378
1.853.605
1.382.061
939.686
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
6
Alphaville Urbanismo S.A.
Balanços patrimoniais
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Nota
Passivo
Circulante
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Fornecedores
Salários, encargos sociais,
impostos e participações
Obrigações por compra de
imóveis e adiantamento de
clientes
Repasses a efetuar a sócios
incorporadores
Dividendos a pagar
Obrigações com investidores
Passivo a descoberto das
controladas
Partes relacionadas
Obrigações com cessões de
direitos creditórios
Outras obrigações
Total do passivo circulante
Não circulante
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Imposto de renda e
contribuição social diferidos
Obrigações por compra de
imóveis e adiantamento de
clientes
Aquisição de participações
societárias
Provisão para demandas
judiciais e compromissos
Provisão para garantia
Obrigações com investidores
Obrigações tributárias
Obrigações com cessões de
direitos creditórios
Outras obrigações
Total do passivo não circulante
Total do passivo e patrimônio
líquido
Consolidado
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
2013
01/01/2012
8
9
15 (i) (d)
79.634
3.463
20.587
62.408
16.461
69.459
9.761
79.634
3.463
64.009
75.687
67.107
87.717
21.264
-
28.735
26.108
26.546
70.315
75.522
48.537
10
40.483
12.959
16.847
130.367
65.921
36.936
16.1
11
7.089
7.304
15.609
46.690
10.962
8.716
58.870
6.943
46.032
39.522
29.206
46.690
44.487
17.100
58.870
40.579
7
16.1
10.862
235.389
3.711
200.306
33.557
154.341
-
6.069
18.115
5
-
25.294
13.398
472.238
20.823
22.617
438.654
19.761
404.801
30.228
35.460
499.030
25.901
29.443
466.033
38.033
367.151
8
9
211.037
500.000
180.673
-
72.791
-
211.037
500.000
182.327
-
74.124
-
5.329
7.941
12.595
5.329
7.941
12.595
-
-
-
-
-
2.340
-
19.725
18.790
16.845
19.725
18.790
16.845
12
11
-
3.830
3.228
8.826
9.466
15.620
4.064
16.130
7.883
14.734
3.127
24.348
9.304
3.830
11.504
8.826
9.466
15.620
17.140
42.797
7.883
14.734
14.384
77.681
13.206
5
-
32.674
4.199
798.314
56.392
190
307.683
3.561
157.305
37.701
59.393
866.811
68.015
3.531
364.044
6.961
232.870
285.806
185.252
185.252
84.000
96.462
(14.310)
84.000
-
285.806
(17.782)
(849)
(17.782)
96.462
(14.310)
(849)
185.661
453.684
265.816
533.220
243.121
326.272
185.661
453.684
265.816
533.220
243.121
326.272
-
-
-
34.079
487.763
18.764
551.984
13.393
339.665
1.724.235
1.279.557
888.378
1.853.605
1.382.061
939.686
13.b
10
Patrimônio liquido
Capital social
14(i)
Aumento de capital proposto
14(i)
Ações em tesouraria
14(i)
Reserva de capital, de lucros e 14 (i) e 14
de outorga de opções de ações
(ii)
Participação de acionistas não
controladores
Total do patrimônio líquido
Controladora
2012
2013
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
7
Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações do resultado
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Controladora
2012
Consolidado
2012
(Reapresentado)
959.244
785.182
Notas
2013
Receita operacional líquida
17
164.703
204.852
Custos operacionais
Desenvolvimento e venda de lotes
18
(112.799)
(95.981)
(524.200)
(377.071)
51.904
108.871
435.044
408.111
18
18
21
16.5
(31.788)
(83.005)
(11.737)
(11.601)
(31.186)
(68.841)
(8.740)
(15.684)
(77.775)
(83.056)
(11.737)
(11.601)
(65.381)
(68.983)
(8.740)
(16.302)
7
-
292.462
(3.436)
18.766
242.405
(2.262)
(43)
752
(3.436)
18.422
7.732
(2.262)
(42)
221.565
224.520
266.613
254.133
(56.478)
7.952
(38.960)
6.370
(61.168)
14.628
(47.034)
11.446
173.039
191.930
220.073
218.545
-
-
(26.433)
(19.072)
Lucro bruto Operacional
(Despesas)/receitas Operacionais
Despesas com vendas
Despesas gerais e administrativas
Programa de opções de ações
Despesa com participação nos lucros
Resultado de equivalência patrimonial sobre
investimentos
Depreciação e amortização
Outras receitas/(despesas), líquidas
Lucro antes das receitas e despesas
financeiras e do imposto de renda e
contribuição social
Despesas financeiras
Receitas financeiras
19
19
Lucro antes do imposto de renda e contribuição
social
Despesa com imposto de renda e contribuição
social corrente
Despesa com imposto de renda e contribuição
social diferido
13.a
13.a
Total de imposto de renda e contribuição social
2013
2.612
4.655
2.612
4.655
2.612
4.655
(23.821)
(14.417)
Lucro líquido do exercício
175.651
196.585
196.252
204.128
Lucro líquido atribuível:
aos acionistas não controladores
aos acionistas controladores
175.651
196.585
20.601
175.651
7.543
196.585
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
8
Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações do resultado abrangente
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
2013
Controladora
2012
2013
Consolidado
2012
(Reapresentado)
Lucro líquido do exercício
175.651
196.585
196.252
204.128
Total de resultados abrangentes do exercício,
líquidos de impostos
175.651
196.585
196.252
204.128
175.651
-
196.585
-
175.651
20.601
196.585
7.543
Atribuível a:
Acionistas controladores
Acionistas não controladores
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
9
Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Notas
Saldos em 31 de dezembro de 2011
(reapresentados)
84.000
Complemento de dividendos declarados
Aumento de capital:
Integralização dividendos
Exercício de opções de ações
Programa de opção de ações
Aquisição de ações em tesouraria
Lucro líquido do exercício
Destinação:
Reserva legal
Dividendos mínimos obrigatório
Reserva retenção de lucros
Aumento de capital proposto
Saldos em 31 de dezembro de 2012
(reapresentados)
Dividendos
Aumento de capital:
Exercício de opções de ações
Integralização de capital
Programa de opção de ações
Cancelamento ações em tesouraria
Aquisição de ações em tesouraria
Venda de participação a acionistas não
controladores
Lucro líquido do exercício
Destinação:
Reserva legal
Dividendos declarados
Reserva retenção de lucros
Saldos em 31 de dezembro de 2013
Capital
social
Aumento
de
capital
proposto
-
Atribuído aos acionistas controladores
Reserva de lucros
Reserva de
Retenção de
capital e
Reserva
Lucros
lucros e
outorga de
legal
acumulados
Investimentos
ações
Ações em
tesouraria
Total
controladora
Participação
de acionistas
Total
não
consolidado
controladores
(849)
6.322
15.552
221.247
-
326.272
13.393
339.665
-
-
-
-
-
(39.228)
-
(39.228)
-
(39.228)
98.273
2.979
-
-
(13.461)
-
8.740
-
-
(250)
-
196.585
98.023
2.979
8.740
(13.461)
196.585
7.543
98.023
2.979
8.740
(13.461)
204.128
-
96.462
-
-
9.829
-
140.066
(96.462)
(9.829)
(46.690)
(140.066)
-
(46.690)
-
(2.172)
-
(48.862)
-
185.252
96.462
(14.310)
15.062
25.381
225.373
-
533.220
18.764
551.984
14(ii)
-
-
-
-
-
(211.139)
-
(211.139)
(4.946)
(216.085)
21
14 (i)
14 (i)
4.092
96.462
-
(96.462)
-
-
-
-
-
-
4.092
11.737
3.300
-
7.392
3.300
11.737
-
(17.704)
-
(17.704)
-
11.737
-
14.310
(17.704)
-
-
(14.310)
-
-
-
-
-
-
-
-
175.651
175.651
(3.640)
20.601
(3.640)
196.252
14 (ii)
14 (ii)
14 (ii)
285.806
-
(17.704)
26.799
8.783
34.164
124.695
124.619
(8.783)
(42.173)
(124.695)
-
(42.173)
453.684
34.079
(42.173)
487.763
-
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
10
Alphaville Urbanismo S.A.
Demonstrações dos fluxos de caixa
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Controladora
2013
2012
Atividades operacionais
Lucro antes do imposto de renda e da contribuição social
Despesas/(receitas) que não afetam o caixa e equivalentes de caixa:
Depreciação e amortização
Despesas com plano de opções de ações (Nota 21)
Juros e encargos financeiros não realizados, líquidos
Provisão para garantia
Provisão para demandas judiciais e compromissos (Nota 12)
Provisão para participação nos lucros(Nota 16.5)
Baixas de investimentos
Resultado de equivalência patrimonial (Nota 7)
Resultado de instrumentos financeiros (Nota 15(i)(b) e Nota 19)
Redução/(aumento) em ativos operacionais
Contas a receber
Lotes a comercializar
Demais contas a receber e outros
191.930
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
220.073
218.545
3.436
11.737
27.892
1.720
(11.011)
11.601
8.750
(292.462)
4.329
2.262
8.740
11.896
1.440
888
15.684
8.749
(242.405)
(5.865)
3.436
11.737
30.654
9.160
(11.011)
11.601
(752)
4.329
2.262
8.740
19.227
6.077
888
16.302
(7.732)
(5.865)
(26.770)
(41.955)
12.524
(60.397)
(39.554)
(14.772)
(289.993)
(130.357)
12.340
(208.450)
(62.942)
(3.472)
173.039
Aumento/(redução) em passivos operacionais
Obrigações por compra de imóveis e adiantamento de clientes
Obrigação tributária
Fornecedores
Salários, encargos sociais, impostos e participações
Outras obrigações
Operações com partes relacionadas
Imposto de renda e contribuição social pagos
Cessão de créditos recebíveis, líquida
Geração (utilização) de caixa e equivalentes de caixa nas atividades
operacionais
27.524
3.130
4.126
(12.104)
(62.248)
(64.256)
4.471
(3.887)
920
6.700
(17.042)
(27.724)
87.191
-
64.446
(5.138)
(3.097)
(13.172)
24.198
(4.482)
(24.930)
4.327
26.645
31.712
45.842
(17.172)
20.295
(12.046)
(22.919)
-
(216.362)
(75.246)
(86.314)
55.937
Atividades de investimento
Aquisição de ativo imobilizado e intangível
Aplicação em títulos e valores mobiliários
Resgate de títulos e valores mobiliários
Acréscimo de investimentos (Nota 7)
Dividendos recebidos
Geração (utilização) de caixa nas atividades de investimento
(9.607)
(759.236)
849.108
(2.544)
14.004
98.725
(5.836)
(957.575)
923.691
(845)
45.934
5.369
(9.607)
(1.476.669)
1.560.996
5.504
80.224
(5.836)
(1.602.880)
1.542.592
20.742
(45.382)
Atividades de financiamento
Aumento de capital
Captação de empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Pagamento de empréstimos e financiamentos – principal (Nota 8)
Pagamento de empréstimos e financiamentos – juros (Nota 8)
Cessão de créditos imobiliários (Nota 5)
Pagamento de principal e dividendos sobre obrig. com investidores (Nota 11)
Recompra de ações em tesouraria
Dividendos pagos
Geração de caixa e equivalente de caixa nas atividades de financiamentos
4.092
603.284
(62.721)
(17.401)
(17.704)
(300.000)
209.550
2.979
130.000
(29.425)
(11.641)
72.924
(13.461)
151.376
4.092
603.284
(75.572)
(22.246)
(46.004)
(17.704)
(300.000)
145.849
2.979
136.826
(46.085)
(13.424)
96.540
(44.016)
(13.461)
119.359
Aumento líquido em caixa e equivalentes de caixa
Caixa e equivalentes de caixa
No início do exercício (Nota 4.1)
No final do exercício (Nota 4.1)
Aumento líquido em caixa e equivalentes de caixa
91.913
81.499
139.759
129.914
89.364
181.277
7.865
89.364
153.340
293.099
23.426
153.340
91.913
81.499
139.759
129.914
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
11
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
1. Contexto operacional
A Alphaville Urbanismo S.A. ("AUSA" ou "Companhia") é uma sociedade anônima
de capital fechado, com sede e foro na Av. das Nações Unidas, 8.501, 9º andar,
na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo e atua no desenvolvimento e
urbanização de loteamentos residenciais. A Companhia tem como foco identificar,
desenvolver e comercializar loteamentos residenciais voltados para famílias de
classe alta e média alta nos arredores de regiões metropolitanas em todo o
território Brasileiro.
Em 7 de junho de 2013, a Gafisa S.A. (“Gafisa”) e a Private Equity AE
Investimentos e Participações S.A. (“PEAE”) celebraram um Contrato de Compra
e Venda de Ações por meio do qual acordaram a alienação de participação de
70% do capital social da Companhia pela Gafisa à PEAE, sob determinadas
condições (”Contrato”).
Em 3 de julho de 2013, a Construtora Tenda S.A. (“Tenda”), controlada pela
Gafisa, adquiriu indiretamente as ações remanescentes da Companhia,
correspondentes a 20% do capital social da Companhia, através da aquisição da
totalidade das ações de emissão da Alphaville Participações S.A. (“Alphapar”).
Em 9 de dezembro de 2013, após o cumprimento ou renúncia pelas partes das
condições previstas no Contrato, foi concluída a operação de alienação de 70% do
capital social da Companhia para a PEAE, sendo 50% do capital social alienado
pela Gafisa e 20% do capital social alienado pela Tenda.
Assim, em 31 de dezembro de 2013, a Companhia é uma controlada da PEAE,
detentora de 70% do capital social da Companhia, sendo os demais 30% detidos
pela ex-controladora, Gafisa.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis
2.1
Base de apresentação e elaboração das demonstrações financeiras
contábeis individuais e consolidadas
Em 19 de março de 2014, o Conselho de Administração da Companhia
aprovou as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da
Companhia e autorizou sua divulgação. O Conselho de Administração da
Companhia tem o poder de alterar as demonstrações financeiras individuais
e consolidadas da Companhia, após a sua emissão.
As demonstrações financeiras individuais, identificadas como “controladora”
foram preparadas conforme as práticas contábeis adotadas no Brasil
12
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras -Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPCs) e são
divulgadas em conjunto com as demonstrações financeiras consolidadas.
As demonstrações financeiras individuais apresentam a avaliação dos
investimentos em controladas pelo método da equivalência patrimonial, de
acordo com a legislação brasileira vigente. Dessa forma, essas
demonstrações financeiras individuais não são consideradas em
conformidade com as IFRS, que exigem a avaliação desses investimentos
nas demonstrações separadas da controladora pelo seu valor justo ou pelo
custo. Como não existe diferença entre o patrimônio líquido consolidado e o
resultado consolidado, atribuíveis
aos acionistas da controladora, conforme as informações consolidadas
preparadas de acordo com as IFRSs e as práticas contábeis adotadas no
Brasil, e o patrimônio líquido e o resultado da controladora conforme as
informações individuais preparadas de acordo com as práticas contábeis
adotadas no Brasil, a Companhia optou por apresentar essas informações
individuais e consolidadas em um único conjunto.
Especificamente, as demonstrações financeiras consolidadas estão em
conformidade com as normas internacionais de relatório financeiro
(International Financial Reporting Standards - IFRS) aplicáveis às entidades
de incorporação imobiliária no Brasil, incluindo a Orientação OCPC 04 Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de incorporação
imobiliária brasileiras, no que diz respeito ao tratamento do reconhecimento
da receita desse setor e envolve assuntos relacionados ao significado e
aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de
controle na venda de unidades imobiliárias.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis--Continuação
2.1 Base de apresentação e elaboração das demonstrações financeiras
contábeis individuais e consolidadas—Continuação
As demonstrações financeiras, individuais e consolidadas, foram elaboradas
com base no custo histórico, exceto quando informado de outra forma,
conforme descrito no resumo de práticas contábeis. O custo histórico
geralmente é baseado no valor das contraprestações pagas em troca de
ativos.
As demonstrações financeiras foram elaboradas no curso normal dos
negócios. A Administração efetua uma avaliação da capacidade da
Companhia de dar continuidade as suas atividades durante a elaboração
das demonstrações financeiras. A Companhia está adimplente em relação
13
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras -Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
as cláusulas de dívidas na data da emissão dessas demonstrações
financeiras.
Todos os valores apresentados nestas demonstrações financeiras estão
expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis--Continuação
2.1
Base de apresentação e elaboração das demonstrações financeiras
contábeis individuais e consolidadas—Continuação
a)
Demonstrações financeiras consolidadas
As demonstrações financeiras consolidadas da Companhia incluem as
demonstrações financeiras da Alphaville, de suas controladas diretas e
indiretas. O controle sobre essas entidades é obtido quando a Companhia
tem o poder de controlar suas políticas financeiras e operacionais e tem a
capacidade para auferir benefícios e estar exposta aos riscos de suas
atividades. As controladas são consolidadas integralmente a partir da data
que o controle integral se inicia, até a data em que deixa de existir. Em 31
de dezembro de 2013 e 2012, as demonstrações financeiras consolidadas
incluem a consolidação integral das seguintes empresas:
Participação
%
2013 2012
Investidas
Alphaville Urbanismo e controladas (“AUSA”) (*)
Alphaville Golf Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Caruaru Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Mossoró Empr. Imob. Ltda.
Alphaville SPE Campina Grande Empr. Imob. Ltda.
Alphaville SPE Belém Empr. Imob. Ltda.
100
67
70
70
70
100
100
67
70
70
70
90
(*) Não incluem os empreendimentos controlados em conjunto, os quais, a partir de 1º de janeiro de 2013
passaram a ser contabilizados com base no método de equivalência patrimonial, de acordo com os
CPCs 18(R2) e 19(R2) (vide nota 3).
As práticas contábeis foram aplicadas de maneira uniforme em todas as
controladas e controladas em conjunto incluídas nas demonstrações
financeiras consolidadas e o exercício social dessas empresas coincide com
o da Companhia. Vide maiores detalhes sobre essas controladas e
controladas em conjunto na Nota 7.
14
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.1. Moeda funcional e de apresentação
As demonstrações financeiras individuais (controladora) e consolidadas estão
apresentadas em Reais (moeda de apresentação), que também é a moeda
funcional da Companhia e de suas controladas.
2.2. Resumo das principais práticas contábeis
2.2.1. Julgamentos, estimativas e premissas contábeis
As estimativas e os julgamentos contábeis são continuamente avaliados e
baseiam-se na experiência histórica e em outros fatores, incluindo
expectativas de eventos futuros, consideradas razoáveis para as
circunstâncias.
(i)
Julgamentos
A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas
da Companhia requer que a Administração faça julgamentos e
estimativas e adote premissas que afetam os valores apresentados de
receitas, despesas, ativos e passivos, bem como a divulgação de
passivos contingentes, na data-base das demonstrações financeiras.
Ativos e passivos sujeitos a estimativas e premissas incluem vida útil do
ativo imobilizado, impostos diferidos ativos, provisão para garantia,
provisão para riscos tributários, trabalhistas e cíveis e mensuração do
custo orçado de empreendimentos e de instrumentos financeiros.
(ii) Estimativas e premissas
As principais premissas relativas a fontes de incerteza nas estimativas
futuras e outras importantes fontes de incerteza em estimativas na data
do balanço, que podem resultar em valores diferentes quando da
liquidação, são discutidas a seguir:
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.1. Julgamentos, estimativas e premissas contábeis-- Continuação
a) Perda por redução ao valor recuperável de ativos não financeiros
15
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Uma perda por redução ao valor recuperável existe quando o valor
contábil de um ativo ou unidade geradora de caixa excede o seu
valor
recuperável, o qual é o maior entre o valor justo menos custos de
venda e o valor em uso.
O cálculo do valor justo menos custos de vendas é baseado em
informações disponíveis de transações de vendas em ativos
similares ou preços de mercado menos custos adicionais para
descartar o ativo.
A Administração revisa anualmente e/ou quando ocorre algum
evento específico o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo
de avaliar eventos ou mudanças nas circunstancias econômicas,
operacionais ou tecnológicas, que possam indicar deterioração ou
perda de seu valor recuperável. Sendo tais evidências identificadas
e o valor contábil líquido exceder o valor recuperável, é constituída
provisão para desvalorização, ajustando o valor contábil ao valor
recuperável, Essas perdas são lançadas ao resultado do exercício
quando identificadas.
Veja maiores detalhes sobre a avaliação de perda por redução ao
valor recuperável dos estoques na nota 2.2.7.
b) Transações com pagamentos baseados em ações
A Companhia mensura o custo de transações a serem liquidadas
com ações com funcionários baseado no valor justo dos
instrumentos patrimoniais na data da sua outorga.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.1. Julgamentos, estimativas e premissas contábeis-- Continuação
(ii) Estimativas e premissas--Continuação
b) Transações com pagamentos baseados em ações--Continuação
A estimativa do valor justo dos pagamentos com base em ações
requer a determinação do modelo de avaliação mais adequado para
16
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
a concessão de instrumentos patrimoniais, o que depende dos
termos e condições da concessão. Isso requer também a
determinação dos dados mais adequados para o modelo de
avaliação, incluindo a vida esperada da opção, volatilidade,
rendimento de dividendos e correspondentes premissas, entre
outros. As premissas e modelos utilizados para estimar o valor justo
dos pagamentos baseados em ações são divulgados na Nota 21.
c) Valor justo de instrumentos financeiros
Quando o valor justo de ativos e passivos financeiros apresentados
no balanço patrimonial não puder ser obtido em mercado de ativos,
o mesmo é determinado utilizando técnicas de avaliação, incluindo
o método do fluxo de caixa descontado.
d) Custos orçados dos empreendimentos
Os custos orçados totais, compostos pelos custos incorridos e
custos previstos a incorrer para o encerramento das obras, são
regularmente revisados, conforme a evolução das obras, e os
ajustes com base nesta revisão são refletidos nos resultados da
Companhia. O efeito de tais revisões nas estimativas afeta o
resultado, de acordo com o pronunciamento técnico CPC 23 Políticas Contábeis, Mudança de estimativas e Retificações de
Erros.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.1. Julgamentos, estimativas e premissas contábeis-- Continuação
e) Impostos
Existem incertezas em relação à interpretação de regulamentos
tributários complexos e ao valor e época de resultados tributáveis
futuros. A Companhia e suas controladas estão sujeitas no curso
normal dos nossos negócios a investigações, auditorias, processos
judiciais e procedimentos administrativos em matérias tributária e
trabalhista. Dependendo do objeto das investigações, processos
judiciais ou procedimentos administrativos que seja movido contra a
Companhia e controladas, poderemos ser adversamente afetados,
independentemente do respectivo resultado final.
f)
Realização do imposto de renda diferido
17
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
O reconhecimento inicial e as posteriores análises da realização do
imposto de renda diferido ocorre quando seja provável que o lucro
tributável dos próximos anos esteja disponível para ser usado na
compensação do ativo fiscal diferido, com base em projeções de
resultados elaboradas e fundamentadas em premissas internas e
em cenários econômicos futuros que possibilitam a sua utilização
total, ou parcial se for constituído o crédito integral.
2.2.2. Reconhecimento de receitas e despesas
(i)
Venda de lotes
Nas vendas a prazo, o resultado é apropriado no momento em que a
venda é efetivada, independente do prazo de recebimento do valor
contratual. Nas vendas de lotes não desenvolvidos e unidades
residenciais em construção, foram observados os seguintes
procedimentos:
• O custo incorrido correspondente aos lotes e unidades vendidas é
apropriado integralmente ao resultado;
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.2. Reconhecimento de receitas e despesas-- Continuação
• É apurado o percentual do custo incorrido (incluindo o terreno), em
relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado
sobre a receita dos lotes e unidades vendidas, ajustado segundo as
condições dos contratos de venda, sendo assim determinado o
montante das receitas a serem reconhecidas de forma diretamente
proporcional ao custo;
• Os montantes das receitas de vendas reconhecidos que sejam
superiores aos valores efetivamente recebidos de clientes, são
registrados em ativo circulante ou ativo não circulante. Os montantes
recebidos com relação à venda de lotes que sejam superiores aos
valores reconhecidos de receitas, são contabilizados na rubrica "
Obrigações por compra de imóveis e adiantamento de clientes ".
18
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
• Os juros incidentes sobre o saldo de contas a receber, assim como o
ajuste a valor presente do saldo de contas a receber, são apropriados
ao resultado de incorporação e venda de lotes quando incorridos,
obedecendo ao regime de competência dos exercícios - “pro-rata
temporis”.
• Os tributos incidentes sobre a diferença entre a receita incorrida de
incorporação imobiliária e a receita acumulada submetida à tributação
são calculados e refletidos contabilmente por ocasião do
reconhecimento dessa diferença de receita.
• As demais despesas de propaganda e publicidade, representadas pela
veiculação são apropriadas ao resultado quando incorridas.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
(ii) ICPC 02 – parágrafos 20 e 21
Em atendimento aos requerimentos do ICPC mencionado, os valores de
receitas reconhecidas e dos custos incorridos estão apresentados na
demonstração de resultados e os adiantamentos recebidos na rubrica
“Obrigações por compra de imóveis e adiantamento de clientes”.
2.2.3. Instrumentos financeiros
Os instrumentos financeiros são reconhecidos a partir da data em que a
Companhia se torna parte das disposições contratuais dos instrumentos
financeiros e incluem, principalmente, caixa e equivalentes de caixa, títulos e
valores mobiliários, contas a receber, empréstimos e financiamentos,
fornecedores e outras dívidas. Os instrumentos financeiros que não sejam
reconhecidos pelo valor justo por meio do resultado, são acrescidos dos
custos de transação diretamente atribuíveis.
Posteriormente ao reconhecimento inicial, os instrumentos financeiros são
mensurados conforme descritos a seguir:
(i) Instrumentos financeiros ao valor justo através do resultado
19
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Um instrumento é classificado pelo valor justo através do resultado se
for mantido para negociação, ou seja, designado como tal quando do
reconhecimento inicial.
Os instrumentos financeiros são designados pelo valor justo, através do
resultado se, a Companhia gerencia esses investimentos e toma
decisões de compra e venda com base em seu valor justo de acordo
com a estratégia de investimento e gerenciamento de risco.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.3. Instrumentos financeiros—Continuação
Após reconhecimento inicial, custos de transação atribuíveis são
reconhecidos nos resultados quando incorridos. Instrumentos
financeiros ao valor justo através do resultado são medidos pelo valor
justo, e suas flutuações são reconhecidas no resultado.
Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2013, a Companhia
manteve instrumentos derivativos com o objetivo de mitigar o risco de
sua exposição à volatilidade de índices e juros, reconhecidos por seu
valor justo diretamente no resultado do exercício. De acordo com suas
políticas de tesouraria, a Companhia não possui ou emite instrumentos
financeiros derivativos para fins outros que não os de proteção. Os
instrumentos derivativos são reconhecidos inicialmente pelo seu valor
justo e os custos de transação atribuíveis são reconhecidos no
resultado quando incorridos.
Posteriormente ao reconhecimento inicial, os instrumentos derivativos
são mensurados pelo valor justo e as alterações são contabilizadas no
resultado do exercício. Em 31 de dezembro de 2013, a Companhia
possui R$807 (R$9.099 em 2012) na controladora e no consolidado
registrado no ativo sob a rubrica “Instrumentos financeiros derivativos”
referentes à operação de swap de juros descrita na Nota 15.
A Companhia não adota a prática contábil de Hedge Accounting.
(ii) Ativos Financeiros
Ativos financeiros são classificados como ativos financeiros a valor justo
por meio do resultado, empréstimos e recebíveis, investimentos
20
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
mantidos até o vencimento e ativos financeiros disponíveis para venda.
A Companhia determina a classificação dos seus ativos financeiros no
momento do seu reconhecimento inicial, quando ele se torna parte das
disposições contratuais do instrumento.
Ativos financeiros são reconhecidos inicialmente ao valor justo,
acrescidos, no caso de investimentos não designados a valor justo por
meio do resultado, dos custos de transação que sejam diretamente
atribuíveis à aquisição do ativo financeiro.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.3. Instrumentos financeiros—Continuação
(ii) Ativos Financeiros—Continuação
Os ativos financeiros da Companhia incluem caixa e equivalentes de
caixa, títulos e valores mobiliários, contas a receber de clientes e outras
contas a receber, empréstimos e outros recebíveis e instrumentos
financeiros derivativos.
Desreconhecimento (Baixa)
Um ativo financeiro (ou, quando for o caso, uma parte de um ativo
financeiro ou parte de um grupo de ativos financeiros semelhantes) é
baixado quando:
•
Os direitos de receber fluxos de caixa do ativo expirarem;
•
A Companhia transferir os seus direitos de receber fluxos de
caixa do ativo ou assumir uma obrigação de pagar
integralmente os fluxos de caixa recebidos, sem demora
significativa, a um terceiro por força de um acordo de “repasse”;
e (a) A Companhia transferir substancialmente todos os riscos
e benefícios do ativo, ou (b) A Companhia não transferir nem
reteve substancialmente todos os riscos e benefícios relativos
ao ativo, mas transferir o controle sobre o ativo.
Quando a Companhia tiver transferido seus direitos de receber fluxos de
caixa de um ativo ou tiver executado um acordo de repasse, e não tiver
transferido ou retido substancialmente todos os riscos e benefícios
21
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
relativos ao ativo, um ativo é reconhecido na extensão do envolvimento
contínuo da Companhia com o ativo. Nesse caso, a Companhia também
reconhece um passivo associado. O ativo transferido e o passivo
associado são mensurados com base nos direitos e obrigações que a
Companhia manteve.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.3. Instrumentos financeiros—Continuação
O envolvimento contínuo na forma de uma garantia sobre o ativo
transferido é mensurado pelo valor contábil original do ativo ou pela
máxima contraprestação que puder ser exigida da Companhia, dos dois
o menor.
(iii) Passivos financeiros a valor justo por meio do resultado
Passivos financeiros a valor justo por meio do resultado incluem
passivos financeiros para negociação e passivos financeiros designados
no reconhecimento inicial a valor justo por meio do resultado.
Passivos financeiros são classificados como mantidos para negociação
quando forem adquiridos com o objetivo de venda no curto prazo.
Empréstimos e financiamentos
Após reconhecimento inicial, empréstimos e financiamentos sujeitos a
juros são mensurados subsequentemente pelo custo amortizado,
utilizando o método da taxa de juros efetivos. Ganhos e perdas são
reconhecidos na demonstração do resultado no momento da baixa dos
passivos, bem como durante o processo de amortização pelo método da
taxa de juros efetivos.
Desreconhecimento (Baixa)
Um passivo financeiro é baixado quando a obrigação for revogada,
cancelada ou expirar.
Quando um passivo financeiro existente for substituído por outro do
mesmo mutuante com termos substancialmente diferentes, ou os
termos de um passivo existente forem significativamente alterados, essa
substituição ou alteração é tratada como baixa do passivo original e
22
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
reconhecimento de um novo passivo, sendo a diferença nos
correspondentes valores contábeis reconhecida na demonstração do
resultado.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.3. Instrumentos financeiros—Continuação
(iii) Passivos financeiros a valor justo por meio do resultado--Continuação
Instrumentos financeiros – apresentação líquida
Ativos e passivos financeiros são apresentados líquidos no balanço
patrimonial se, e somente se, houver um direito legal corrente e
executável de compensar os montantes reconhecidos e se houver a
intenção de compensação, ou de realizar o ativo e liquidar o passivo
simultaneamente.
(iv) Instrumentos financeiros disponíveis para venda
Para instrumentos financeiros classificados como disponíveis para
venda, a Companhia avalia se há alguma evidência objetiva de que o
investimento é recuperável a cada data do balanço. Após mensuração
inicial, os ativos financeiros disponíveis para venda são mensurados a
valor justo, com ganhos e perdas não realizados reconhecidos
diretamente dentro dos outros resultados abrangentes, quando
aplicável, com exceção das perdas por redução ao valor recuperável
dos juros calculados, utilizando o método de juros efetivos e dos ganhos
ou perdas com variação cambial sobre ativos monetários, que são
reconhecidos diretamente no resultado do exercício.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis--Continuação
2.2.4. Caixa e equivalentes de caixa e títulos e valores mobiliários
Caixa e equivalentes de caixa incluem substancialmente depósitos à vista e
certificados de depósitos bancários compromissados, denominados em
reais, com alto índice de liquidez de mercado e vencimentos contratuais não
23
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
superiores há 90 dias e para os quais inexistem multas ou quaisquer outras
restrições para seu resgate imediato, junto ao emissor do instrumento.
Os equivalentes de caixa são classificados como ativos financeiros a valor
justo por meio do resultado e estão registrados pelo valor original acrescido
dos rendimentos auferidos até as datas de encerramento das
demonstrações financeiras, apurados pelo critério "pro-rata temporis", que
equivalem aos seus valores de mercado, não havendo impacto a ser
contabilizado no patrimônio líquido da Companhia.
Os títulos e valores mobiliários incluem os certificados de depósitos
bancários e créditos restritos em virtude de montante bloqueados
temporariamente devido à participação de parceiros (vide Nota 4.2).
2.2.5. Contas a receber
As contas a receber decorrentes da venda de lotes são demonstradas ao
custo, acrescidos de variação monetária, líquidos de ajuste a valor presente.
As parcelas em aberto são atualizadas predominantemente com base no
Índice Geral de Preços de Mercado – “IGP-M”.
A provisão para crédito de liquidação duvidosa é considerada suficiente para
fazer face a estimativa com perdas futuras na realização do saldo de contas
a receber, tendo em vista que esses créditos possuem garantia real dos
lotes vendidos, na medida em que a concessão das correspondentes
escrituras ocorre mediante a liquidação e/ou negociação dos recebíveis dos
clientes.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.6. Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Cédula de Crédito
Imobiliário (“CCI”)
A Companhia efetuou financeiramente cessão de créditos de recebíveis
imobiliários para a securitização e emissão de CRIs. Essa cessão, quando
não apresenta qualquer direito de regresso, é registrada como conta
redutora do saldo de contas a receber. Quando da existência de direitos de
regresso contra a Companhia, o contas a receber cedido é mantido no
balanço patrimonial e em contrapartida é constituída uma conta no passivo.
As garantias financeiras, quando a participação é adquirida (CRI
subordinado) e mantida em garantia aos recebíveis alienados, são
contabilizadas no balanço patrimonial no "Ativo não circulante", sob a rubrica
24
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
“Títulos e valores mobiliários” ao seu valor de realização, equivalente ao seu
valor justo.
A Companhia e suas controladas realizaram a cessão e ou securitização de
recebíveis, relativas aos créditos com alienação fiduciária de loteamentos
concluídos e em construção. Essa securitização foi realizada mediante a
emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), que são cedidos às
instituições financeiras. Os recursos obtidos pela cessão foram classificados
na rubrica “Obrigações com cessões de direitos creditórios”, até a liquidação
das cédulas pelos clientes. O custo da operação é registrado na rubrica
“Despesas financeiras” do exercício em que a operação é realizada (Nota
19).
2.2.7. Lotes a comercializar
Os lotes a comercializar estão demonstrados ao custo de aquisição de
terrenos e incluem os custos acumulados de infraestrutura e custos
financeiros elegíveis aos loteamentos, que não excede ao seu valor líquido
de realização. No caso de lotes em desenvolvimento, a parcela em estoque
corresponde ao custo incorrido dos lotes ainda não comercializados.
A Companhia capitaliza juros aos loteamentos durante a fase de preparação
da infraestrutura, desde que existam empréstimos em aberto (limitado ao
montante da respectiva despesa financeira), os quais são reconhecidos ao
resultado na proporção das unidades vendidas, mesmo critério dos demais
custos.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.7. Lotes a comercializar-- Continuação
Os lotes a comercializar são revisados anualmente, na data de
encerramento do exercício, para avaliar a recuperação do valor contábil de
cada loteamento, independente de terem ocorrido eventos ou mudanças nos
cenários macroeconômicos que indiquem que o valor contábil não será
recuperável.
Quando o custo dos lotes a comercializar exceder o fluxo de conta esperado
das suas vendas, concluídas ou em desenvolvimento, uma perda de
redução ao valor recuperável é reconhecida no período em que foi
determinado que o valor não será recuperável.
25
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
2.2.8. Gastos com intermediação das vendas - Comissões
Os gastos com corretagem, quando aplicáveis, são registrados no resultado
na rubrica “Despesas com Vendas”. Encargos relacionados com a comissão
de venda pertencente ao adquirente do imóvel, não constitui receita ou
despesa da Companhia.
2.2.9. Provisão para garantia
A Companhia e suas controladas mantêm provisão para cobrir gastos com
reparos em lotes cobertos no período de garantia, exceto para controladas
que operam com empresas terceirizadas, que são as próprias garantidoras
dos serviços prestados. O prazo de garantia oferecido é de cinco anos a
partir da entrega do lote.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis-- Continuação
2.2.10. Investimentos-- Continuação
A Companhia detém o controle sobre uma entidade quando está exposta ou
tem direito a retorno variáveis decorrentes de seu envolvimento com a
entidade e tem a capacidade de interferir nesses retornos devido ao poder
que exerce sobre a entidade. Os investimentos nas controladas são
registrados na controladora pelo método de equivalência patrimonial.
.
Quando a participação da Companhia nas perdas das controladas ou
controladas em conjunto ultrapassa o valor do investimento, a Companhia
reconhece a parcela residual no passivo a descoberto, uma vez que a
mesma assume obrigações, efetua pagamentos em nome dessas
sociedades e/ou efetua adiantamentos para futuro aumento de capital. Para
isso, a Companhia constitui provisão no montante considerado adequado
para suprir as obrigações da controlada (Nota 7).
2.2.11. Imobilizado
O imobilizado é registrado ao custo de aquisição, líquido de depreciação
acumulada e/ou perdas acumuladas por redução ao valor recuperável, se
aplicável.
26
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
A depreciação é calculada com base no método linear, tomando-se por base
a vida útil estimada dos bens, como segue:
(i)
Veículos - cinco anos;
(ii) Móveis, utensílios e instalações - dez anos;
(iii) Computadores e licenças para utilização de software - cinco anos.
O valor residual, vida útil e métodos de depreciação são revisados quando
há modificações, em relação às informações do exercício social anterior ou
em relação à situação atual de ativos.
Os gastos incorridos com a construção dos estandes de vendas e
respectivas mobílias são utilizados no prazo máximo de 1 ano considerado
como despesa no lançamento do empreendimento.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.11. Imobilizado—Continuação
Um item de imobilizado é baixado quando vendido ou quando nenhum
benefício econômico-futuro for esperado do seu uso ou venda eventual.
Eventual ganho ou perda resultante da baixa do ativo (calculado como
sendo a diferença entre o valor líquido da venda e o valor contábil do ativo)
são incluídos na demonstração do resultado, no exercício em que o ativo for
baixado.
Os ativos imobilizados estão sujeitos a análises periódicas sobre a
deterioração de ativos (“impairment”).
2.2.12. Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido
(i)
Imposto de renda e contribuição social correntes
O imposto de renda (25%) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
- CSLL (9%) são calculados observando-se suas alíquotas nominais,
que conjuntamente, totalizam 34%. O imposto de renda diferido é
gerado por diferenças temporárias da data do balanço entre as bases
fiscais de ativos e passivos e seus valores contábeis.
Conforme facultado pela legislação tributária, certas controladas e
controladas em conjunto optaram pelo regime de lucro presumido. Para
27
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
essas empresas, a base de cálculo do imposto de renda e contribuição
social é baseada no lucro estimado apurado à razão de 8% e 12%
sobre as receitas brutas, respectivamente, sobre o qual se aplica as
alíquotas nominais do respectivo imposto e contribuição.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.12. Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido-Continuação
(ii) Imposto de renda e contribuição social diferidos
O imposto diferido é reconhecido com relação aos prejuízos fiscais e às
diferenças temporárias entre os valores contábeis de ativos e passivos
para fins contábeis e os correspondentes valores usados para fins de
tributação.
Seu reconhecimento ocorre na extensão em que seja provável que o
lucro tributável dos próximos anos esteja disponível para ser usado na
compensação do ativo fiscal diferido. Periodicamente, os valores
contabilizados são revisados e os efeitos, considerando os de
realização ou liquidação, estão refletidos em consonância com o
disposto na legislação tributária. O imposto de renda diferido sobre
prejuízos fiscais acumulados não possui prazo de prescrição, porém a
sua compensação é limitada a 30% do montante do lucro tributável de
cada exercício.
Sociedades que optam pelo regime de lucro presumido não podem
compensar prejuízos fiscais de um período em anos subsequentes, e
por esse motivo não são contabilizados tributos diferidos.
Caso a realização do imposto diferido ativo não seja provável, o saldo
não é reconhecido, após avaliação efetuada anualmente. A Companhia
apresenta o saldo de imposto diferido líquido, apurado por entidade
jurídica.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
28
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.13. Outros passivos circulantes e não circulantes
São demonstrados pelos valores conhecidos ou calculáveis acrescidos,
quando aplicável dos correspondentes encargos e variações monetárias até
a data do balanço patrimonial, cuja contrapartida é lançada ao resultado do
exercício. Quando aplicável os passivos circulantes e não circulantes são
registrados ao valor presente com base em taxas de juros que refletem o
prazo, a moeda e o risco de cada transação.
2.2.14. Plano de opção de compra de ações
A Companhia oferece aos empregados e administradores, devidamente
aprovado pelo Conselho de Administração, o plano de remuneração com
base em ações (“stock options”), segundo o qual recebe os serviços como
contraprestações das opções de compra de ações outorgadas.
O valor justo dos serviços recebidos dos empregados nos planos, em troca
de opções, é determinado com referência no valor justo das ações,
estabelecido na data da outorga. O valor justo dos serviços recebidos dos
empregados e administradores em troca das opções é reconhecido como
despesa em contrapartida ao patrimônio líquido, à medida que os serviços
são prestados pelos empregados e administradores.
Em uma transação liquidada, para os títulos patrimoniais em que o plano é
modificado, uma despesa mínima é reconhecida e corresponde às despesas
como se os termos não tivessem sido alterados. Uma despesa adicional é
reconhecida para qualquer modificação que aumenta o valor justo total das
opções outorgadas, ou que de outra forma beneficia o funcionário,
mensurada na data da modificação. Em caso de cancelamento de um plano
de opção de compra de ações, o mesmo é tratado como se tivesse sido
outorgado na data do cancelamento, e qualquer despesa não reconhecida
do plano, é reconhecida imediatamente. Porém, se um novo plano substitui
o plano cancelado, e é designado um plano substituto na data de outorga, o
plano cancelado e o novo plano são tratados como se fossem uma
modificação ao plano original, conforme mencionado anteriormente.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
29
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
2.2.15. Outros benefícios a empregados
Os benefícios concedidos a empregados e administradores da Companhia
incluem, como a remuneração fixa (salários e contribuições para a
seguridade social - INSS, FGTS, férias e 13º salário), remunerações
variáveis como participações nos lucros, bônus e remuneração com base
em ações. Esses benefícios são registrados no resultado do exercício, na
rubrica "Despesas gerais e administrativas”, à medida que são incorridos.
O sistema de bônus opera com metas corporativas individuais, estruturados
na eficiência dos objetivos corporativos, seguidos por objetivos de negócios
e finalmente por objetivos individuais.
A Companhia e suas controladas não mantêm planos de previdência privada
e plano de aposentadoria ou outros benefícios pós-emprego.
2.2.16. Ajuste a valor presente - de ativos e passivos
Os elementos integrantes do ativo e do passivo, decorrentes de operações
de longo prazo ou de curto prazo quando houver efeito relevante, são
ajustados a valor presente.
Entidades de incorporação imobiliária, nas vendas a prazo de unidades não
concluídas, apresentam recebíveis com atualização monetária, e devem ser
descontados a valor presente, uma vez que os índices de atualização
monetária contratados não incluem o componente de juros. A reversão do
ajuste a valor presente, considerando-se que parte importante do contexto
operacional da Companhia é a de financiar os seus clientes, foi realizada,
tendo como contrapartida o próprio grupo de receitas de incorporação
imobiliária.
Desse modo, determinados elementos integrantes do ativo e do passivo são
ajustados a valor presente, com base em taxas de desconto, as quais visam
refletir as melhores estimativas, quanto ao valor do dinheiro no tempo.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.16. Ajuste a valor presente - de ativos e passivos—Continuação
30
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
A taxa utilizada de desconto tem como fundamento e premissa a taxa média
dos financiamentos e empréstimos obtidos pela Companhia, líquidas do
efeito inflacionário (Nota 5).
2.2.17. Provisão para redução ao valor recuperável de ativos não
financeiros
A Administração revisa no mínimo anualmente ou quando acontece algum
evento relevante, o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo de avaliar
eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas e operacionais, que
possam indicar perda de seu valor recuperável. Quando tais evidências são
identificadas, e o valor contábil líquido excede o valor recuperável, é
constituída provisão para deterioração ajustando o valor contábil líquido ao
valor recuperável.
2.2.18. Custos de empréstimos
Os custos de empréstimos diretamente relacionados aos empreendimentos
durante a fase de construção e terrenos enquanto atividades no preparo do
ativo para venda estão sendo realizadas, são capitalizados como parte do
custo do ativo correspondente, desde que existam empréstimos em aberto,
os quais são reconhecidos ao resultado na proporção das unidades
vendidas, mesmo critério dos demais custos. Todos os demais custos de
empréstimos são registrados como despesa no período em que são
incorridos. Custos de empréstimos compreendem juros e outros custos
incorridos relativos aos empréstimos, incluindo os de captação.
Os encargos não apropriados ao resultado das controladas e controladas
em conjunto devem ser apresentados nas demonstrações financeiras da
controladora, em conta de investimentos no ativo não circulante (Nota 7).
2.2.19. Provisões
Provisões são reconhecidas quando a Companhia tem uma obrigação
presente em consequência de um evento passado, e é provável que
benefícios econômicos sejam requeridos para liquidar a obrigação de uma
estimativa confiável do valor possa ser feita.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.19. Provisões--Continuação
31
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
(i)
Provisão para demandas judiciais
A Companhia é parte de diversos processos judiciais e administrativos.
Provisões são constituídas para todas as demandas referentes a
processos judiciais para os quais, como resultado de acontecimento
passado, é provável que uma saída de recursos seja feita para liquidar
a demanda e uma estimativa razoável do montante possa ser feita. A
avaliação da probabilidade de perda inclui a avaliação das evidências
disponíveis, a hierarquia das leis, as jurisprudências disponíveis, as
decisões mais recentes nos tribunais e sua relevância no ordenamento
jurídico, bem como a avaliação dos advogados externos.
As provisões são revisadas e ajustadas para levar em conta alterações
nas circunstâncias, tais como prazo de prescrição aplicável, conclusões
de inspeções fiscais ou exposições adicionais identificadas com base
em novos assuntos ou decisões de tribunais. Os resultados reais podem
divergir das estimativas da Administração.
Os passivos contingentes avaliados como de perdas possíveis são
divulgados em nota explicativa e os passivos contingentes significativos
que forem avaliados como de perdas remotas não são provisionados e
nem divulgados.
Ativos contingentes são reconhecidos somente quando há garantias
reais ou decisões judiciais favoráveis, transitadas em julgado. Os ativos
contingentes com êxitos prováveis são apenas divulgados em nota
explicativa.
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.20. Impostos sobre vendas
Receitas, despesas e ativos são reconhecidos líquidos dos impostos
sobre vendas, exceto:
•
quando os impostos sobre vendas incorridos na compra de bens
ou serviços não forem recuperáveis junto às autoridades fiscais,
hipótese em que o imposto sobre vendas é reconhecido como
parte do custo de aquisição do ativo ou do item de despesa,
conforme o caso; e
32
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
•
quando os valores a receber e a pagar forem apresentados
juntos com o valor dos impostos sobre vendas.
•
quando o valor líquido dos impostos sobre vendas, recuperável
ou a pagar, é incluído como componente dos valores a receber
ou a pagar no balanço patrimonial.
No regime de incidência não cumulativa, as alíquotas da contribuição para o
PIS e da COFINS são, respectivamente, de 1,65% e de 7,6%, para as
empresas no regime de tributação do lucro real, calculadas sobre a receita
operacional bruta e com desconto de créditos apurados com base em custos
e despesas. Para as empresas optantes do regime de tributação de lucro
presumido, no regime de incidência cumulativa, as alíquotas da contribuição
para o PIS e da COFINS são, respectivamente, de 0,65% e de 3% sobre a
receita operacional bruta, sem deduções em relação a custos.
2.2.21. Demonstração do fluxo de caixa
As demonstrações dos fluxos de caixa são preparadas e apresentadas de
acordo com o Pronunciamento Contábil CPC 03 (R2) - Demonstração dos
fluxos de caixa, emitido pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC).
2. Apresentação das demonstrações financeiras e resumo das
principais práticas contábeis-Continuação
2.2. Resumo das principais práticas contábeis—Continuação
2.2.22. Ações em tesouraria
Instrumentos patrimoniais próprios que são readquiridos (ações em
tesouraria) são reconhecidos ao custo e registrados em conta redutora do
patrimônio líquido.
Nenhum ganho ou perda é reconhecido na demonstração do resultado na
compra, venda, emissão ou cancelamento dos instrumentos patrimoniais
próprios da Companhia. Qualquer diferença entre o valor contábil e a
contraprestação é reconhecida em outras reservas de capital.
2.2.24. Obrigações por compra de imóveis e adiantamentos de clientes
As obrigações na aquisição de lotes são reconhecidas pelos valores
correspondentes às obrigações contratuais assumidas. Em seguida, são
apresentados pelo custo amortizado, isto é, acrescidos, quando aplicável, de
33
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
encargos e juros proporcionais ao período incorrido ("pro rata temporis"),
líquido do ajuste a valor presente.
2.2.25. Demonstração do resultado abrangente
Para atender às disposições societárias (CPC 26 (R1)), a Companhia optou
por apresentar a demonstração do resultado abrangente em suas
demonstrações financeiras, mesmo o resultado abrangente refere-se ao
resultado do exercício. A Companhia não possui outros resultados
abrangentes além do resultado do exercício.
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015
3.1 Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir
de 2013
A Companhia adotou todos os pronunciamentos (novos ou revisados) e
interpretações emitidas pelo CPC que estavam em vigor em 31 de dezembro
de 2013.
Os pronunciamentos (novos ou revisados) e as interpretações listados a seguir,
que foram emitidos pelo CPC e deliberados pela CVM, possuem aplicação
obrigatória para os exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2013.
São eles:
•
•
•
•
•
•
•
•
CPC 18 (R2) – Investimento em coligada, em controlada e em
empreendimento controlado em conjunto – Deliberação CVM nº 696 de
13 de dezembro de 2012;
CPC 19 (R2) – Negócios em conjunto – Deliberação CVM nº 694 de 23
de novembro de 2012;
CPC 33 (R1) – Benefícios a empregados – Deliberação CVM nº 695 de
13 de dezembro de 2012;
CPC 36 (R3) – Demonstrações consolidadas – Deliberação CVM nº 698
de 20 de dezembro de 2012;
CPC 44 – Demonstrações combinadas – Deliberação CVM nº 708 de 2
de maio de 2013;
CPC 45 – Divulgação de participações em outras entidades –
Deliberação CVM nº 697 de 13 de dezembro de 2012;
CPC 46 – Mensuração do valor justo – Deliberação CVM nº 699 de 20
de dezembro de 2012; e
OCPC 06 – Apresentação de Informações Financeiras Pro Forma –
Deliberação CVM nº 709 de 2 de maio de 2013.
34
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Dos pronunciamentos listados acima, os únicos que impactaram a
Companhia foram os CPC 19(R2), por consequencia o CPC 18(R2) e o CPC
36(R3). Estes pronunciamentos determinam que as controladas são
integralmente consolidadas a partir da data de aquisição do controle, e
continuam a ser consolidadas até a data em que esse controle deixar de
existir, exceto os empreendimentos controlados em conjunto com outras
entidades (joint venture), os quais devem ser avaliados pelo método de
equivalência patrimonial nas demonstrações financeiras individuais e
consolidadas.
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015--Continuação
3.1 Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir
de 2013--Continuação
As demonstrações financeiras das controladas e controladas em conjunto são
elaboradas para o mesmo exercício de divulgação que as da controladora,
utilizando políticas contábeis consistentes com as políticas adotadas pela
controladora. Para a consolidação os seguintes critérios são adotados:
(i)
eliminação dos investimentos em empresas controladas, bem como os
resultados das equivalências patrimoniais das mesmas;
(ii) os lucros provenientes de operações realizadas entre as empresas
consolidadas, assim como os correspondentes saldos de ativos e passivos
são igualmente eliminados; e
(iii) o valor da participação dos acionistas minoritários é calculado e
demonstrado separadamente.
Os seguintes empreendimentos controlados em conjunto, que até 31 de
dezembro de 2012 eram contabilizados nas demonstrações consolidadas
pelo método da consolidação proporcional, passaram a ser contabilizadas
com base no método de equivalência patrimonial, a partir de 1º de janeiro de
2013, bem como os períodos correspondentes apresentados nessas
demonstrações financeiras.
AUSA
Investidas
% Participação
2013
2012
Alphaville Cajamar Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Krahô Empreendimentos Imobiliários S.A.
SPE Leblon Incorporadora S.A.
Gafisa SPE -77 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Alphaville Reserva Santa Clara Empreend. Imobiliários Ltda.
Alphaville Teresina SPE 06
35
55%
48%
40%
35%
25%
50%
55%
48%
40%
35%
25%
50%
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015--Continuação
3.1 Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir
de 2013--Continuação
Para fins de comparabilidade, os saldos correspondentes de 31 de dezembro
de 2012 e o saldo de abertura em 1º de janeiro de 2012 foram ajustados
considerando a referida mudança de prática contábil. Conforme requerido pelo
CPC 23 – Políticas Contábeis, Mudanças de Estimativas e Retificação de
Erros, os efeitos retrospectivos da adoção dos CPCs 18(R2), 19(R2) e 36(R3)
são demonstrados conforme segue:
Saldos
originalmente
apresentados
Consolidado
31/12/2012
Impacto da
adoção dos
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
Saldos após
a adoção dps
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
Balanço Patrimonial
Ativo circulante
Ativo não circulante
Investimentos em controladas e controladas
em conjunto
Imobilizado
Ativo total
930.048
462.854
(40.621)
(29.376)
889.427
433.478
5.515
10.400
1.408.817
43.241
(26.756)
48.756
10.400
1.382.061
Passivo circulante
Passivo não circulante
Passivo total
Patrimônio líquido
Passivo e patrimônio líquido
479.694
377.139
856.833
551.984
1.408.817
(13.661)
(13.095)
(26.756)
(26.756)
466.033
364.044
830.077
551.984
1.382.061
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015--Continuação
3.1 Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir
de 2013--Continuação
36
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Consolidado
31/12/2012
Impacto da
adoção dos
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
Saldos após
a adoção dps
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
809.512
(390.604)
(160.999)
(38.995)
(14.784)
(7.545)
196.585
(24.330)
13.533
7.021
7.732
3.407
367
2
-
785.182
(377.071)
(153.978)
7.732
(35.588)
(14.417)
(7.543)
196.585
71.581
(61.331)
119.359
(15.644)
15.949
-
55.937
(45.382)
119.359
Saldos
originalmente
apresentados
Demonstração do resultado
Receita operacional líquida
Custos operacionais
Despesas operacionais, líquidas
Resultado de equivalência patrimonial
Resultado financeiro
Imposto de renda e contribuição social
Acionistas não controladores
Lucro líquido do período
Fluxo de caixa
Atividades operacionais
Atividades de investimento
Atividades de financiamento
Conciliação do balanço patrimonial de abertura em 1º de janeiro de 2012
Saldos
originalmente
apresentados
Consolidado
01/01/2012
Impacto da
adoção dos
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
Saldos após a
adoção dps
CPCs 18 (R2),
19 (R2) e 36
(R3)
Balanço Patrimonial
Ativo circulante
Ativo não circulante
Investimentos em controladas e controladas
em conjunto
Imobilizado
Ativo total
624.569
327.605
(43.538)
(37.201)
581.031
290.404
4.309
6.826
963.309
57.116
23.623
61.425
6.826
939.686
Passivo circulante
Passivo não circulante
Passivo total
Patrimônio líquido
Passivo e patrimônio líquido
365.785
259.059
624.844
338.465
963.309
1.366
(26.189)
(24.823)
1.200
(23.623)
367.151
232.870
600.021
339.665
939.686
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015--Continuação
3.1 Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas a partir
de 2013--Continuação
37
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
As notas explicativas relacionadas aos valores correspondentes que estão sendo
reapresentadas, estão identificadas como "reapresentado".
Não existem outras normas e interpretações emitidas e ainda não adotadas
que possam, na opinião da Administração, ter impacto significativo no resultado
do exercício ou no patrimônio líquido divulgados pela Companhia.
3.2. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações aplicáveis para
exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2014 e 2015
• IFRIC 21 - "Taxas", emitido em maio de 2013. A interpretação IFRIC 21
esclarece quando uma entidade deve reconhecer uma obrigação de pagar
taxas de acordo com a legislação. A obrigação somente deve ser
reconhecida quando o evento que gera a obrigação ocorre. Essa
interpretação é aplicável a partir de 1° de janeiro de 2014.
• IFRS 9 - "Instrumentos Financeiros", aborda a classificação, a mensuração e
o reconhecimento de ativos e passivos financeiros. O IFRS 9 foi emitido em
novembro de 2009 e outubro de 2010 e substitui trechos do IAS 39
relacionados à classificação e mensuração de instrumentos financeiros.
O IFRS 9 requer a classificação dos ativos financeiros em duas categorias:
mensurados ao valor justo e mensurados ao custo amortizado. A
determinação é feita no reconhecimento inicial. A base de classificação
depende do modelo de negócios da entidade e das características
contratuais do fluxo de caixa dos instrumentos financeiros. Com relação ao
passivo financeiro, a norma mantém a maioria das exigências estabelecidas
pelo IAS 39. A principal mudança é a de que nos casos em que a opção de
valor justo é adotada para passivos financeiros, a porção de mudança no
valor justo devido ao risco de crédito da própria entidade é registrada em
outros resultados abrangentes e não na demonstração dos resultados,
exceto quando resultar em descasamento contábil. A Companhia está
avaliando o impacto do IFRS 9. A norma é aplicável a partir de 1º de janeiro
de 2015.
3. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações adotadas
a partir de 2013 ou aplicáveis a partir de 1º de janeiro de 2014 e
2015--Continuação
3.2. Pronunciamentos (novos ou revisados) e interpretações aplicáveis para
exercícios sociais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2014 e 2015-Continuação
38
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Tais normas emitidas ainda não estão vigentes no exercício de 2013. A
adoção antecipada de normas, embora encorajada pelo IASB, não é
permitida no Brasil pelo Comitê de Pronunciamento Contábeis (CPC).
Não há outras normas IFRS ou interpretações IFRIC que ainda não
entraram em vigor e que poderiam ter impacto significativo sobre a
Companhia.
4. Caixa e equivalentes de caixa e títulos e valores mobiliários
4.1
Caixa e equivalentes de caixa
2013
Controladora
2012
01/01/2012
2013
Consolidado
2012
01/01/2012
Caixa e bancos
Operações compromissadas (Nota 15 (i) (e) e (a))
Numerários em trânsito (b)
1.662
179.615
-
809
88.555
-
5.175
2.690
-
17.659
250.076
25.364
6.686
146.654
-
11.508
11.918
-
Caixa e equivalentes de caixa
181.277
89.364
7.865
293.099
153.340
23.426
(a)
(b)
As operações compromissadas são títulos emitidos pelos bancos com o compromisso de recompra
do título por parte do banco, e de revenda pelo cliente, com taxas definidas, e prazos prédeterminados, lastreados por títulos privados ou públicos dependendo da disponibilidade do banco
e são registradas na CETIP.
Numerários em transito são representados por cheques em transito recebidos no lançamento de
empreendimentos e compensados em período subsequente, não superior a 90 dias.
Em 31 de dezembro de 2013, as operações compromissadas incluem juros
auferidos de 75% a 101,8% do Certificado de Depósito Interbancário – CDI
(80% a 101,8% do CDI em 2012). Os investimentos são realizados junto a
instituições financeiras avaliadas pela Administração como de primeira linha.
4. Caixa e equivalentes de caixa e títulos e valores mobiliários-Continuação
4.2
Títulos e valores mobiliários
Controladora
2013
2012
Certificados de depósitos bancários (a)
Créditos restritos (b)
Títulos e valores mobiliários (Nota 14 (i) e)
12.661
2.278
14.939
109.353
1.179
110.532
01/01/2012
2013
72.348
4.299
76.647
23.005
53.130
76.135
Consolidado
2012 01/01/2012
139.342
26.842
166.184
(a) Em 2013, os Certificados de Depósitos Bancários (CDB´s) incluem juros auferidos variando de 93% a 101,3% (de
80% a 103% em 2012) do Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Os CDB´s que a Companhia aplica tem
rendimentos sempre superiores a 98% do CDI, porém operamos com operações de curto prazo (inferior a 20 dias
úteis) por meio de operações compromissadas em que o rendimento é menor (a partir de 75% do CDI). Em
contrapartida, esta modalidade de aplicação é isenta de IOF, o que não ocorre no caso dos CDB´s.
39
101.597
4.299
105.896
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
(b) Valores referentes a créditos em contas corrente bloqueados temporariamente devido a participação do Parceiro,
cuja expectativa de liberação da Companhia é de até 90 dias.
Em 31 de dezembro de 2013 e de 2012, o valor contabilizado referente aos
fundos de investimentos abertos e exclusivos estão avaliados como “held for
trading” ao valor justo, contra o resultado do exercício.
5. Contas a receber
2013
Promitentes compradores de lotes
(-) Ajuste a Valor Presente (AVP)
Circulante
Não circulante
Controladora
2012
01/01/2012
Consolidado
2013
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
1.120.964
759.653
567.688
(149.214)
(77.897)
(77.022)
257.825
(30.653)
215.919
(15.517)
156.092
(20.378)
227.172
200.402
135.714
971.750
681.756
490.666
133.408
93.764
99.628
100.774
71.584
64.130
446.935
524.815
304.040
377.716
246.586
244.080
As parcelas do circulante e não circulante têm vencimento nos seguintes
exercícios sociais:
Vencimento
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018 em diante
Total
(-) Ajuste a Valor Presente (AVP)
Total Geral (Nota 15 (i) e
2013
133.408
31.837
25.347
16.890
50.343
257.825
(30.653)
227.172
Controladora
2012
01/01/2012
99.628
35.420
25.196
19.919
35.756
215.919
(15.517)
200.402
52.615
35.710
27.675
17.778
11.563
10.751
156.092
(20.378)
135.714
2013
446.935
184.004
138.215
102.080
249.730
1.120.964
(149.214)
971.750
Consolidado
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
246.586
304.040
97.705
130.597
77.334
103.865
55.464
76.793
39.807
144.358
50.792
759.653
567.688
(77.897)
(77.022)
681.756
490.666
5. Contas a receber-- Continuação
O saldo de contas a receber dos lotes vendidos e ainda não concluídos não está
totalmente refletido nas demonstrações financeiras. Seu registro é limitado à
parcela da receita, reconhecida contabilmente, líquida das parcelas já recebidas.
Os saldos de adiantamentos de clientes, superiores ao montante de receita
reconhecida no período, montam na controladora em R$40.088 em 31 de
dezembro de 2013 (R$12.959 em 2012), e no consolidado em R$129.902 em 31
de dezembro de 2013 (R$63.421 em 2012) (Nota 10).
O saldo de contas a receber, financiado pela Companhia, de forma geral, é
atualizado pela variação do IGP-M, sendo a receita apurada registrada no
resultado na rubrica "Receita de vendas de lotes e permutas". Os montantes
40
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
reconhecidos nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012
totalizam R$6.033 e R$7.116, respectivamente.
O valor líquido do ajuste a valor presente reconhecido nas receitas de
incorporação imobiliária do exercício findo em 31 de dezembro de 2013 foi uma
despesa de R$15.136 (R$4.861 em 2012) na controladora, e no consolidado, uma
despesa de R$71.317 (R$875 em 2012).
As contas a receber de lotes não concluídos foram mensuradas a valor presente
considerando a taxa de desconto apurada segundo critérios descritos na Nota
2.2.16. A taxa praticada pela Companhia e suas controladas foi de 5,76% para o
exercício de 2013 (4,83% em 2012), líquida do IGP-M.
A Companhia e suas controladas celebraram em 14 de novembro de 2012
contrato de Cessão de Créditos Imobiliários (CCI), o qual tem por objeto a cessão,
pelo Cedente ao Cessionário, de uma carteira pré-selecionada de créditos
imobiliários residenciais performados e a performar, originários da Companhia e
suas controladas e controladas em conjunto. A carteira continua sendo mantida no
saldo de contas a receber até a liquidação por parte do cliente. Em 31 de
dezembro de 2013, o saldo passivo dessa operação é de R$57.968 na
controladora (R$77.215 em 2012) e R$67.929 no consolidado (R$93.916 em
2012).
6. Lotes a comercializar
Terrenos
(-) Ajuste a valor presente
Lotes em desenvolvimento
Lotes concluídos
Provisão para realização de lotes concluídos
48.876
(121)
68.112
13.398
130.265
37.845
(511)
39.881
11.095
88.310
35.607
(1.058)
14.207
48.756
70.187
(121)
243.258
89.730
403.054
Consolidado
2012
01/01/2012
(reapresentado)
55.646
51.739
(511)
(1.058)
129.091
136.658
88.844
22.787
(373)
272.697
210.126
Circulante
Não circulante
103.641
26.624
60.629
27.681
20.891
27.865
358.003
45.051
228.367
44.330
2013
Controladora
2012
01/01/2012
2013
Conforme mencionado na Nota 8, o saldo de encargos financeiros consolidados
capitalizados em 31 de dezembro de 2013 é de R$11.640 (R$8.884 em 2012).
O ajuste a valor presente no saldo de lotes a comercializar refere-se à parcela da
contrapartida do ajuste a valor presente das obrigações por compra de imóveis
sem efeito no resultado (Nota 10).
41
168.517
41.609
7. Investimentos em controladas e controladas em conjunto
(i) Participações societárias
a) Informações de controladas e controladas em conjunto
As principais informações integrais das participações societárias mantidas estão resumidas a seguir:
Participação
-%
Total do
ativo
Total
do
passivo
Patrimônio
líquido e adto.
para futuro
aumento de
capital
2013
2012
Controladora
Consolidado
Controladora
Consolidado
Lucro (prejuízo)
do exercício
Investimentos
Investimentos
Equivalência
patrimonial
Equivalência
patrimonial
2013
2012
2013
2012
2013
Investidas diretas
2013
2012
2013
2013
Alphaville São José dos Campos Empr. Imob. Ltda.
Alphaville 08 Empr. Imob. S/A
Alphaville Belém Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Campo Grande Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Ribeirão Preto Empr. Imob. S.A
Alphaville Belo Horizonte Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Manaus Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Sergipe Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Juiz de Fora Empr. Imob. Ltda.
Terras Alphaville Teresina Empr .Imob.Ltda.
Terras Alpha Anápolis Empr. Imob. Ltda.
Terras Alpha Foz do Iguaçu Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Gravataí Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Pernambuco 02 Empr.Imob.Ltda.
Terras Alphaville Vitória da Conquista Emp. Im. Ltd
Alphaville Campina Grande Empr. Imob. Ltda.
SPE Leblon Incorporadora S.A.
Alphaville Nova Esplanada 3 Empr.Imob.Ltda.
Alphaville Eusébio Empr. Imob. Ltda.
Krahô Empr. Imob. S.A.
Alphaville João Pessoa Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Mossoró Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Londrina Ltda.
Alphaville Barra dos Coqueiros Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Litoral Norte Empr. Imob. Ltda.
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
70%
40%
50%
100%
48%
100%
70%
100%
50%
100%
100%
100%
90%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
70%
40%
50%
100%
48%
100%
70%
100%
50%
100%
133.375
142.744
61.049
65.790
112.946
51.050
59.222
52.990
87.150
49.246
32.007
26.483
25.233
29.077
38.437
25.515
39.663
40.084
13.880
26.860
10.048
18.993
11.086
24.330
17.207
19.475
5.035
9.832
15.881
68.512
8.100
17.759
11.986
47.531
19.894
4.400
2.054
2.469
9.554
21.407
5.061
6.883
14.724
2.069
2.638
80
4.753
1.358
3.302
8.012
113.900
137.709
51.217
49.909
44.434
42.950
41.463
41.004
39.619
29.352
27.607
24.429
22.764
19.523
17.030
20.454
32.780
25.360
11.811
24.222
9.968
14.240
9.728
21.028
9.195
60.300
170.446
48.326
36.851
53.631
10.672
33.219
12.387
8.087
2.285
10.607
20.207
18.992
12.895
117
16.291
40.551
3.281
11.148
28.205
10.127
14.102
9.467
4.967
7.374
53.601
2.468
2.872
13.058
2.137
32.278
8.244
28.617
31.532
27.067
16.999
4.221
3.772
6.627
16.913
4.163
(3.059)
25.079
664
(2.283)
(159)
2.789
261
12.026
1.821
50.029
6.851
24.666
17.884
21.012
10.672
23.115
12.765
11.021
2.284
10.606
8.421
6.334
10.223
116
6.316
7.105
3.280
495
(3.296)
488
2.543
776
2.565
1.509
113.900
111.043
51.876
49.909
44.434
42.950
41.463
41.004
39.619
29.352
27.607
24.429
22.764
19.523
17.030
14.318
13.112
12.680
11.811
11.505
9.968
9.968
9.728
9.689
9.195
60.300
117.113
43.890
36.851
53.631
10.672
33.219
12.387
8.087
2.285
10.607
20.207
18.992
12.895
117
11.404
16.220
1.640
11.148
13.397
10.127
9.871
9.467
2.484
7.374
259.456
1.453.921
189.999
502.767
69.457
951.154
67.088
711.623
27.803
319.510
25.284
263.064
8.450
53.944
13.330
864.601
6.281
43.403
13.330
597.399
Ajuste OCPC01 – juros capitalizados (a)
Outros(*)
Ágio na aquisição de controladas (b)
Total investimentos
42
2013
2012
2013
13.112
11.505
-
2012
(reapresentado)
16.220
13.397
-
53.601
2.468
2.662
13.058
2.137
32.278
8.244
28.617
31.532
27.067
16.999
4.221
3.772
6.627
16.913
2.914
(1.308)
12.540
664
(1.084)
(159)
1.952
261
6.013
1.821
50.029
6.851
22.199
17.884
21.012
10.672
23.115
12.765
11.021
2.284
10.606
8.421
6.334
10.223
116
4.421
2.842
1.640
495
(1.566)
488
1.780
776
1.283
1.509
(1.308)
(1.084)
-
12.367
36.984
19.139
48.756
2.169
27.866
303.845
373
16.323
243.896
3.144
752
2012
(reapresentado)
2.842
(1.566)
6.456
7.732
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas--Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
7. Investimentos em controladas e controladas em conjunto—Continuação
Participação
-%
Investidas diretas
Provisão para passivo a descoberto (c):
Alphaville Recife Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Belém 3 Empr. Imob. Ltda.
SCP Alphaville Brasília Etapa2-Fases2e3
SPE21 Linhares Empr.Imob.Ltda.
Alphaville Paraiba Empr. Imob. Ltda.
Alphaville D.Pedro Empr. Imob. Ltda.
Terras Alphaville Maranhão Em. Im. Ltda.
Alphaville Litoral Norte 3 Em.Imob.Ltda.
Alphaville Cajamar Urbanismo Ltda.
Terras Alphaville Dourados Em. Im. Ltda.
Outros(*)
Total provisão para passivo descoberto
Total do
ativo
Total
do
passivo
2013
2013
2012
2013
100%
100%
34%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
34%
100%
100%
100%
100%
0%
100%
0%
4.990
1.597
41.102
5.913
16
46.729
1.271
5.596
12
9.971
4.772
121.969
8.278
3.139
39.693
6.732
798
47.446
1.880
6.190
519
10.382
5.052
130.109
Patrimônio
líquido e adto.
para futuro
aumento de
capital
2013
2012
(3.288)
(1.542)
1.409
(819)
(782)
(717)
(609)
(594)
(507)
(411)
(280)
(8.140)
(695)
1
3.026
1
1
(347)
1
(459)
1.493
3.022
Controladora
Consolidado
Controladora
Consolidado
Lucro (prejuízo)
do exercício
Investimentos
Investimentos
Equivalência
patrimonial
Equivalência
patrimonial
2013
2012
2013
2012
(2.592)
(1.543)
(1.618)
(820)
(783)
(370)
(610)
(595)
(57)
(412)
(1.775)
(11.174)
(1.061)
1.837
(231)
(460)
261
346
(3.288)
(1.542)
(1.331)
(819)
(782)
(717)
(609)
(594)
(507)
(411)
(262)
(10.862)
(695)
(347)
(459)
(2.210)
(3.711)
Total equivalência patrimonial
(*) Montante obtido da soma de investimentos abaixo de R$9mil.
(a) Encargos não apropriados ao resultado das controladas, conforme requerido pelo parágrafo 6 do OCPC01.
(b) Ágio na aquisição de 25% da participação da SPE Reserva Santa Clara.
43
2013
2012
(reapresentado)
-
0
-
2013
2012
2013
2012
(reapresentado)
(2.592)
(1.543)
(1.827)
(820)
(783)
(370)
(610)
(595)
(57)
(412)
(1.774)
(11.383)
(1.061)
(231)
(460)
261
(1.491)
0
-
0
-
292.462
242.405
752
7.732
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
7. Investimentos em controladas e controladas em conjunto-Continuação
(i) Participações societárias--Continuação
a)
Movimentação dos investimentos
Saldo inicial em 31 de dezembro de 2012
Equivalência patrimonial
Integralização de capital
Aquisição/venda de participação
Adiantamento para futuro aumento de capital
Dividendos a receber
Obrigações com investidores ((dividendos pagos) e juros) (Nota
11)
Usufruto de ações (dividendos pagos) (Nota 11)
Reclassificação provisão para passivo a descoberto
Outros Investimentos
Saldo em 31 de dezembro de 2013
Controlador
a
Consolidad
o
597.399
292.462
27.844
5.381
(32.300)
(14.004)
48.756
752
(7.000)
18.538
7.157
1.222
864.601
76
36.984
56
(5.504)
8. Empréstimos e financiamentos
Controladora
Tipo de
operação
Vencimentos
Capital de giro
(a)
Taxa de juros ao ano
Mar/14 a Out/23
CDI + 0,82% até 3,04%
117% do CDI
IGP-DI
+ 8,95%
IPCA +
8,38%
Abr/14
TR + 8,30%
Sistema
Financeiro de
Habitação –
SFH
Parcela circulante
Parcela não circulante
(a)
Consolidado
2013
2012
01/01/2012
2013
290.671
243.081
142.250
290.671
251.399
161.841
-
-
-
-
6.615
-
290.671
243.081
142.250
290.671
258.014
161.841
79.634
211.037
62.408
180.673
69.459
72.791
79.634
211.037
75.687
182.327
87.717
74.124
Corresponde às linhas de financiamento junto a instituições financeiras para a captação de recursos necessários ao
desenvolvimento dos empreendimentos.
44
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
8. Empréstimos e financiamentos--Continuação
Em 21 de dezembro de 2012, a Companhia emitiu Cédula de Crédito Bancário
(CCB), no montante de R$130.000 com a finalidade de prover recursos para a
construção de empreendimentos imobiliários selecionados. A CCB conta com
garantia fidejussória representada pelo aval da controladora e pelo penhor de
títulos creditórios. Em 4 de dezembro de 2013, a Companhia aditou a CCB para
contemplar: (i) a exclusão da garantia fidejussória representada pelo aval da
acionista Gafisa S.A. (ii) o alteração do percentual de garantia representado pelo
penhor dos Direitos Creditórios de 100% para 146,6% do saldo devedor da
emissão; (iii) alteração na forma de calculo dos índices e limites das obrigações
especial da emissão, passando a ser obrigação da emissora o cumprimento dos
seguintes índices:
(a) A relação Dívida Financeira Líquida / EBITDA deve ser igual ou menor a 3
(b) A relação Total de recebíveis mais Imóveis a comercializar / Dívida Financeira
Líquida mais Imóveis a Pagar, mais Custos e Despesas a Apropriar deve ser
igual ou maior que 1,30 ou menor que zero
Em 28 de agosto de 2013 a Controlada AUSA emitiu Cédula de Crédito Bancário
(CCB) no montante de R$50.000 com vencimento final em agosto de 2017 sendo
garantido pela cessão fiduciária de recebíveis imobiliários selecionados de
titularidade da Emissora e de suas Controladas. A CCB foi objeto de cessão à
companhia securitizadora que emitiu Certificado de Recebíveis Imobiliário, o qual
teve sua distribuição pública com esforços restritos encerrada nesta data.
Em 15 de outubro de 2013 a Controlada AUSA emitiu Cédula de Crédito Bancário
(CCB) no montante de R$48.042 com prazo de 120 meses sendo garantido pela
cessão fiduciária de recebíveis imobiliários selecionados de titularidade da
Emissora e de suas Controladas. A CCB foi objeto de cessão à companhia
securitizadora que emitiu Certificado de Recebíveis Imobiliário, o qual teve sua
distribuição pública com esforços restritos finalizada nesta data.
A Companhia possui cláusulas restritivas em alguns empréstimos e
financiamentos que restringem a habilidade na tomada de determinadas ações,
como a emissão de novas dívidas e pode requerer o vencimento antecipado ou o
refinanciamento de empréstimos se a Companhia não cumprir com essas
cláusulas restritivas.
45
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
8. Empréstimos e financiamentos--Continuação
A Companhia está sujeita a índices e limites de adimplência ("covenants"), sendo:
(i) limitações ao nível de endividamento total, e (ii) a manutenção de índice de
dívida líquida, conforme descritos a seguir:
Controladora e Consolidado
Dívida líquida pelo patrimônio líquido não deve exceder a 3
Total de contas a receber mais estoques de unidades concluídas deve ser
maior que 1,3 vezes a dívida líquida mais obrigações por compra de
imóveis mais custos e despesas a apropriar
Razão entre dívida líquida e EBITDA deverá ser sempre igual ou inferior a 3
2013
2012
n/a
(0,12)
5,07
1,51
4,09 vezes
n/a
Em 31 de dezembro de 2013, a Companhia encontra-se adimplente em relação às
cláusulas descritas acima e outras cláusulas não restritivas.
As parcelas circulantes e não circulantes têm o seguinte vencimento:
2013
2012
2013
2014
2015
2016
2017 em diante
Total
79.634
61.717
89.366
60.039
290.756
Controladora
2012
01/01/2012
69.459
62.408
13.953
59.708
17.574
54.682
41.264
52.629
13.654
243.081
142.250
Consolidado
2012
01/01/2012
87.717
76.027
15.287
79.634
61.009
17.574
61.717
54.682
15.501
89.366
52.629
13.686
60.039
13.667
12.076
290.756
258.014
161.841
2013
As despesas financeiras de empréstimos são capitalizadas ao custo de
empreendimentos em andamento e terrenos com prospecção de lançamento, de
acordo com a utilização dos recursos, e apropriadas ao resultado de acordo com o
critério adotado para o reconhecimento de receitas, conforme abaixo
demonstrado. A taxa de capitalização utilizada na determinação do montante dos
custos de empréstimos elegível à capitalização foi de 12,54% em 31 de dezembro
de 2013 (10,14% em 31 de dezembro 2012).
Despesas financeiras líquidas
Encargos financeiros capitalizados
Encargos financeiros líquidos (Nota 19)
Consolidado
2012
(Reapresentado)
33.823
17.568
(15.627)
(5.541)
18.196
12.027
Encargos financeiros incluídos na rubrica lotes a comercializar
Saldo inicial
Encargos financeiros capitalizados
Encargos apropriados ao resultado
Saldo final (Nota 6)
8.884
15.627
(12.871)
11.640
2013
46
8.147
5.541
(4.804)
8.884
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
9. Debêntures
Controladora e Consolidado
Emissões
Primeira emissão
Remuneração
Principal - R$
anual
Vencimento
final
500.000 CDI+2,29%
Dezembro de 2021
2013
Parcela circulante
Parcela não circulante
2012
01/01/2012
503.463
503.463
-
-
3.463
500.000
-
-
As parcelas circulantes e não circulantes têm os seguintes vencimentos.
Vencimento
2014
2015
2016
2017
2018 e depois
Controladora e Consolidado
2013
2012
01/01/2012
3.463
50.000
90.000
360.000
503.463
-
Em 9 de setembro de 2013, a Companhia obteve aprovação para a distribuição
pública com esforços restritos de colocação da 1ª Emissão de debêntures simples, não
conversíveis em ações, em série única, com garantia real e prazo de vencimento de
oito anos e no valor total de até R$800.000, garantida pela cessão fiduciária de
recebíveis imobiliários selecionados originários da Companhia e suas controladas.
Em 09 de dezembro de 2013 foi integralizado o montante R$500.000. A escritura
conta com cláusulas que restringem a habilidade da Companhia na tomada de
algumas ações, e pode requerer o vencimento antecipado em caso de
descumprimento destas cláusulas, sendo que em 31 de dezembro de 2013, a
Companhia encontra-se adimplente em suas obrigações contratuais.
Os índices e os montantes mínimos e máximos requeridos por essas cláusulas
restritivas em 31 de dezembro de 2013 estão apresentados a seguir:
Primeira emissão
Razão entre dívida líquida e EBITDA deverá ser sempre igual ou inferior a
3,5
Razão entre total de recebíveis e dívida líquida deverá ser igual ou superior a
1,1
47
2013
2012
1,51
n/a
5,07
n/a
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
10. Obrigações por compra de imóveis e adiantamentos de clientes
2013
Obrigações por compra de imóveis
Adiantamentos de clientes:
- Incorporações (Notas 5)
- AVP de incorporações (Notas 5)
Circulante
Não circulante
Controladora
2012
01/01/2012
395
2013
Consolidado
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
-
-
465
2.410
4.680
37.314
2.774
10.975
1.984
13.721
3.126
118.369
11.534
54.884
8.627
31.470
3.126
40.483
12.959
16.847
130.367
65.921
39.276
40.483
-
12.959
-
16.847
-
130.367
-
65.921
-
36.936
2.340
As obrigações são, substancialmente, atualizadas pela variação do Índice
Nacional da Construção Civil - INCC ou pela variação do Índice Geral de Preços Mercado - IGP-M e juros que variam entre 8,6% e 12,0% ao ano e representam os
saldos a pagar com recursos financeiros relacionados aos contratos de aquisição
de terrenos, objetivando o lançamento de futuros empreendimentos.
11. Obrigações com investidores
Controladora
Obrigações com investidores
Usufruto de ações
Parcela circulante
Parcela não circulante
Consolidado
2013
2012
01/01/2012
2013
16.130
16.130
27.092
27.092
31.291
31.291
32.218
16.130
48.348
7.304
8.826
10.962
16.130
6.943
24.348
39.522
8.826
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
60.192
86.969
27.092
31.291
87.284
118.260
44.487
42.797
40.579
77.681
As parcelas circulantes e não circulantes têm o seguinte vencimento:
Controladora
2012
01/01/2012
6.943
10.962
8.218
7.304
7.304
7.304
5.098
5.098
5.098
2.815
2.815
2.815
913
913
913
16.130
27.092
31.291
2013
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Total
Consolidado
2012
01/01/2012
40.579
44.487
34.884
39.522
33.971
33.971
5.098
5.098
5.098
2.815
2.815
2.815
913
913
913
48.348
87.284
118.260
2013
Em abril de 2010, a Companhia integralizou capital em uma sociedade com o
objeto principal de participação em outras sociedades, que por sua vez, deverão
ter como objeto social o desenvolvimento e a realização de empreendimentos
imobiliários. Em 31 de dezembro de 2013, a sociedade possui capital subscrito e
reserva de capital integralizado de R$108.386 (composto por 81.719.641 ações
48
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
ordinárias detidas pela Companhia e 26.666.666 ações preferenciais detidas pelos
demais acionistas). Em decorrência desta operação, por medida de prudência e
considerando os direitos conferidos às ações preferenciais, como pagamento de
dividendos fixos e resgate, em 31 de dezembro de 2013, encontra-se registrada
uma "Obrigação com investidores" de valor principal R$26.667 (R$53.333 em
2012), com vencimento final em 31 de março de 2014. As ações preferenciais
serão remuneradas por meio do pagamento de dividendos fixos cumulativos,
substancialmente equivalentes à variação do Índice Geral de Preços de Mercado
– IGP-M mais 7,25% ao ano, sendo que, em 31 de dezembro de 2013, o montante
provisionado monta à R$2.764 (R$6.859 em 2012). O estatuto social da sociedade
prevê submeter à aprovação de certas matérias ao voto dos acionistas detentores
das ações preferenciais, como os direitos dessas ações, aumento ou redução do
capital, destinação do lucro, criação e utilização de quaisquer reservas de lucro e
alienação de ativos. Em 1 de abril de 2013, a Companhia efetuou um pagamento
de principal no montante de R$26.667 e R$8.538 de dividendos aos sócios
detentores das ações preferenciais.
11. Obrigações com investidores-- Continuação
Em 31 de dezembro de 2013 e 2012, a Companhia encontra-se adimplente em
relação às cláusulas descritas acima.
Como parte do processo da operação de captação por meio de emissão de
Cédulas de Crédito Bancário – CCB, em 2011, a Companhia celebrou instrumento
particular de constituição de usufruto oneroso sobre 100% das ações preferenciais
da Alphaville Ribeirão Preto Empreendimentos Imobiliários S.A. pelo prazo de 6
(seis) anos, com vencimento em 2017, e captação de R$35.000, registrados com
base no custo amortizado por meio da taxa efetiva da transação. Em 31 de
dezembro de 2013, o montante total de dividendos pagos aos sócios detentores
das ações preferenciais foi de R$10.800 (Nota 7(i)a)).
12. Provisões para demandas judiciais e compromissos
A Companhia e suas controladas são parte em ações judiciais e processos
administrativos perante vários tribunais e órgãos governamentais, decorrentes do
curso normal das operações, envolvendo questões tributárias, trabalhistas,
aspectos cíveis e outros assuntos. A Administração, com base em informações de
seus assessores jurídicos, análise das demandas judiciais pendentes e, quanto às
ações trabalhistas, com base na experiência anterior referente às quantias
reivindicadas, constituiu provisão em montante considerado suficiente para cobrir
as perdas estimadas com as ações em curso. A Companhia não espera
reembolsos em conexão com o resultado desses processos.
49
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012, as
movimentações na provisão estão sumarizadas a seguir:
Saldo em 31 de dezembro de 2011
Complemento de provisão
Valores não utilizados/revertidos
Saldo em 31 de dezembro de 2012
Complemento/reversão de provisão
Valores não utilizados/revertidos
Saldo em 31 de dezembro de 2013
Parcela não circulante
Processos
cíveis
869
304
1.173
552
1.725
Processos
tributários (a)
13.579
584
14.163
(12.255)
(779)
1.129
1.725
Processos
trabalhistas
286
(2)
284
692
976
1.129
Total
consolidado
14.734
888
(2)
15.620
(11.011)
(779)
3.830
976
3.830
12. Provisões para demandas judiciais e compromissos-Continuação
a) Refere-se substancialmente a: Processos judiciais e administrativos
relativos à incidência do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) e do
Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) sobre duas
importações de aeronaves efetuadas, em 2001 e 2005, por meio de
contratos de arrendamento mercantil sem opção de compra. No exercício
de 2013, A probabilidade de perda no caso do ICMS foi revista e estimada
pelos advogados responsáveis como possível.
Processos cíveis, tributários e trabalhistas
A Companhia e suas controladas são partes em outros processos trabalhistas,
tributários e cíveis decorrentes do curso normal dos seus negócios, os quais,
na opinião da Administração e de seus assessores legais, possuem expectativa
de perda classificada como possível, sendo que, nenhuma provisão foi
constituída para fazer face de desfechos desfavoráveis dos mesmos. O
montante desses processos, em 31 de dezembro de 2013, é de R$72.469
(R$35.455 em 2012), conforme descritos abaixo:
Processos cíveis
Processos tributários
Processos trabalhistas
2013
60.525
7.018
4.926
72.469
2012
25.702
5.583
4.170
35.455
O saldo de depósitos judiciais da Companhia e de suas controladas, em 31 de
dezembro de 2013, correspondeu a R$2.651 (R$2.286 em 2012) registrados na
rubrica de outros créditos no ativo não circulante.
50
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
12. Provisões para demandas judiciais e compromissos-Continuação
ii)
Risco ambiental
Há uma diversidade de legislação ambiental nas esferas federal, estadual e
municipal. Estas leis ambientais podem resultar em atrasos para a
Companhia na adequação da conformidade e outros custos, e impedir ou
restringir empreendimentos. Antes do acordo de parceria de um loteamento, a
Companhia efetua a análise de todos os assuntos ambientais necessários e
aplicáveis, incluindo a possível existência de materiais perigosos ou tóxicos,
substância residual, árvores, vegetação e a proximidade de um terreno para
áreas de preservação permanente. Assim, antes do lançamento de um
loteamento, a Companhia obtém todas as aprovações governamentais,
incluindo licenças ambientais e autorização de construção.
Adicionalmente, a legislação ambiental estabelece sanções criminais, cíveis e
administrativas para indivíduos e entidades legais para atividades
consideradas como infrações ou delitos ambientais. As penalidades incluem
suspensão das atividades de desenvolvimento, perdas de benefícios fiscais,
reclusão e multa.
iii) Obrigações relacionadas com a conclusão dos loteamentos
A Companhia e suas controladas comprometem-se a entregar unidades
imobiliárias por construir em troca de terrenos adquiridos.
A Companhia também assume o compromisso de concluir as unidades
vendidas, assim como atender às leis que regem o setor da construção civil,
incluindo a obtenção de licenças das autoridades competentes e prazos para
início e entrega dos empreendimentos sujeita a penalidades legais e
contratuais.
51
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
12. Provisões para demandas judiciais e compromissos-Continuação
A Companhia mantém compromissos com terceiros (parceiros) e sócios nos
empreendimentos em conjunto.
• Compromisso do lançamento do empreendimento com o proprietário do
terreno, o qual será sócio ou contratante dos serviços de incorporação e
urbanismo (loteamento);
• Compromisso com fornecedores os quais estão sendo contratados, ou com
terceiros quaisquer no pré-lançamento ou avaliação do negócio.
A Companhia, em 31 de dezembro de 2013, por meio de suas controladas possui
obrigações de longo prazo no montante de R$19.887 (R$20 em 2012), relacionados
com o fornecimento de matéria-prima utilizada no desenvolvimento dos
empreendimentos imobiliários.
A Companhia possui contrato de aluguel para o imóvel onde se situa suas instalações,
sendo o custo mensal de R$243 reajustado pela variação do IGPM-FGV.
13. Imposto de renda e contribuição social
a)
Imposto de renda e contribuição social corrente
A reconciliação da taxa efetiva da alíquota nominal para os exercícios findos
em 31 de dezembro de 2013 e de 2012, é como segue:
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
Lucro antes do imposto de renda e contribuição social e das
participações estatutárias
Imposto de renda calculado à alíquota nominal – 34%
Efeito líquido das controladas tributadas pelo lucro presumido
Plano de opções de ações
Diferenças permanentes
Encargos sobre obrigações com investidores
Direitos fiscais não reconhecidos
Taxa efetiva de imposto de renda e contribuição social
Despesas de imposto de renda e contribuição social corrente
Despesas de imposto de renda e contribuição social diferido
52
220.073
218.545
(74.825)
88.740
(3.991)
(5.705)
1.290
(29.330)
(23.821)
10,8%
(26.433)
2.612
(74.305)
67.810
(2.972)
(1.905)
2.629
(5.674)
(14.417)
6,6%
(19.072)
4.655
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
13. Imposto de renda e contribuição social—Continuação
b) Imposto de renda e contribuição social diferido
O imposto de renda e a contribuição social diferidos tem a seguinte origem:
2013
Ativo
Diferenças temporárias – PIS e COFINS diferido
Provisões para demandas judiciais
Ajustes CPC
Demais provisões
Prejuízos fiscais e bases negativas de imposto de renda e
contribuição social
Direitos fiscais não reconhecidos
Passivo
Tributação de receita entre regimes de caixa e
competência
Outros
Controladora
01/01/201
2012
2
Consolidado
2013
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
3.047
1.536
12.982
6.218
2.509
6.324
4.412
5.632
3.199
5.971
8.846
519
3.047
1.536
12.982
6.218
2.509
6.324
4.412
5.632
3.199
5.971
8.846
519
66.690
(64.407)
26.066
38.479
(35.077)
22.279
33.380
(29.403)
22.512
66.690
(64.407)
26.066
38.479
(35.077)
22.279
33.380
(29.403)
22.512
(30.361)
(1.034)
(31.395)
(25.196)
(5.024)
(30.220)
(35.107)
(35.107)
(30.361)
(1.034)
(31.395)
(25.196)
(5.024)
(30.220)
(35.107)
(35.107)
(5.329)
(7.941)
(12.595)
(5.329)
(7.941)
(12.595)
14. Patrimônio líquido
(i) Capital social
O capital social subscrito e integralizado em 31 de dezembro de 2013 é de
R$285.806 (R$185.252 em 2012) e está representado por 116.407.359 ações,
sendo 115.347.000 ordinárias, nominativas e sem valor nominal e 1.060.359
ações ordinárias, ordinárias e sem valor nominal, mantidas em tesouraria, para
exercício de compra de ações. O Conselho de Administração da Companhia está
autorizado a deliberar a emissão de ações ordinárias, dentro do limite do capital
autorizado, independentemente de reforma estatutária.
Em 25 de fevereiro de 2013, foi aprovado pela Assembleia Geral Extraordinária, o
aumento no capital social da Companhia no montante de R$96.462, mediante a
capitalização parcial do saldo da reserva de retenção de lucros, sem a emissão de
novas ações.
Em 25 de março de 2013, foi aprovado o cancelamento, sem modificação do
capital social da Companhia, das 501.000 ações preferenciais mantidas em
tesouraria.
53
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
14. Patrimônio líquido—Continuação
(i) Capital social-- Continuação
Em 20 de maio de 2013, foi aprovado o aumento de capital social da Companhia
em virtude do exercício de opção de compra de ações no montante de R$4.092,
com a emissão de 1.060.359 novas ações ordinárias. Ato contínuo, foi aprovada a
aquisição, pela Companhia, destas 1.060.359 novas ações ordinárias, para
cancelamento ou manutenção em tesouraria, sem redução de capital social, no
montante de R$17.782, registrado a débito das contas de reservas disponíveis.
Em 14 de janeiro de 2012, conforme Ata de Assembleia Geral Ordinária e
Extraordinária foram deliberadas os seguintes itens:
(i)
Destinação do lucro líquido do exercício findo em 31 de dezembro de
2010, no valor de R$86.726 calculados na forma da Lei da seguinte forma:
• R$4.336 para Reserva Legal;
• R$59.828 para o pagamento de dividendos, o qual excede em
R$39.228 o dividendo obrigatório de 25% do lucro líquido ajustado; e
• R$22.562 para a Reserva de Investimento prevista no artigo 26,
inserido por Assembleias Gerais Extraordinária e Ordinária realizadas
em 02 de dezembro de 2010, ao Estatuto Social da Companhia
aprovado em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 30 de
julho de 2010.
(ii)
Aumento do capital social em R$60.000 sem a emissão de novas ações,
da seguinte forma:
• R$59.750 das deliberações da AGO acima;
• R$250 da Reserva de Investimento.
Em 25 de agosto de 2012, foi aprovado por Reunião do Conselho de
Administração, o aumento de capital social da Companhia em virtude do exercício
de opção de compra de ações no montante de R$2.979.430,35, com a emissão de
350.000 novas ações preferenciais. Ato contínuo, a Companhia efetuou a
recompra das 350.000 ações preferenciais ora emitidas e de 70.000 ações
preferenciais existentes, totalizando 420.000 ações preferenciais em tesouraria no
montante de R$13.461, referente às opções exercidas dos programas de opção
de compra de ações.
Em 20 de dezembro de 2012, foi aprovado aumento de capital no montante de
R$38.273, sem a emissão de novas ações, mediante a incorporação de parcela
dos dividendos atribuídos aos detentores de ações ordinárias.
54
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
14. Patrimônio líquido-- Continuação
(i)
Capital social-- Continuação
A mutação do número de ações é conforme segue:
Ordinárias
31 de dezembro de 2011
Aumento capital social sem emissão
de ações
Exercício de opção de compra de
ações
Recompra de ações
31 de dezembro de 2012
Aumento capital social sem emissão
de ações
Exercício de opção de compra de
ações
Recompra de ações
Cancelamento de ações em
tesouraria
31 de dezembro de 2013
Controladora e Consolidado
Ações – em milhares
Preferenciais
Capital social
R$ mil
84.000
Nominativas
115.347
Em
tesouraria
-
Nominativas
70
Em
tesouraria
81
Total
115.498
98.273
-
-
-
-
-
2.979
185.252
115.347
-
350
(420)
-
420
501
350
115.848
96.462
-
-
-
-
-
4.092
-
1.060
(1.060)
1.060
-
-
1.060
-
285.806
115.347
1.060
-
(501)
-
(501)
116.407
(ii) Destinação dos Resultados
•
Reserva legal
A reserva legal é constituída anualmente como destinação de 5% do lucro
líquido do exercício, e não poderá exceder a 20% do capital social. A
reserva legal tem por fim assegurar a integridade do capital social e
somente poderá ser utilizada para compensar prejuízo e aumentar o
capital.
•
Dividendos propostos e distribuídos
Os dividendos propostos são calculados nos termos do estatuto aprovado
em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 09 de dezembro de
2013, assegurando o direito a dividendo obrigatório, não inferior a 1% do
lucro líquido, calculado nos termos da legislação societária brasileira.
Em 09 de dezembro de 2013, foi aprovada a declaração de dividendos aos
acionistas da Companhia na referida data, no montante de R$253.311,
sendo (i) R$211.139 à conta de reserva estatutária e (ii) R$42.173 à conta
dos lucros do exercício de 2013. O pagamento dos dividendos declarados
aos acionistas da Companhia foi realizado nesta mesma data.
55
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
14. Patrimônio líquido-- Continuação
(ii)
Destinação dos Resultados --Continuação
O cálculo da reserva legal e dos dividendos propostos são como segue:
2013
Lucro líquido do exercício
Reserva legal - 5%
Dividendos mínimos obrigatórios (1% em 2013 e 25% em 2012)
Dividendos distribuídos
Excesso de dividendos distribuídos conforme estatuto
Valor dos dividendos por ação – ordinárias
•
2012
175.651
8.783
166.868
1.669
42.173
40.504
196.585
9.829
186.756
46.690
-
0,3623
0,4048
Reserva de lucros
Em 31 de dezembro de 2012, o saldo das reservas de lucros ultrapassou o
capital social conforme limite definido no estatuto social. De acordo com o
artigo 199 da Lei das S.A. (Lei nº 6.404 alterada pela Lei nº 11.638 de
2007) quando as reservas de lucros atingirem o limite do capital social, a
assembleia deliberará sobre aplicação do excesso no aumento do capital
social ou na distribuição de dividendos.
A destinação foi realizada em 25 de fevereiro de 2013, conforme Ata da
Assembleia Geral Extraordinária, com a aprovação de aumento de capital
no montante de R$96.462, sem a emissão de novas ações, mediante a
capitalização parcial do saldo da reserva de retenção de lucros.
56
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros
A Companhia e suas controladas mantêm operações com instrumentos financeiros
com o objetivo de proteção a volatilidade de índices de preços e juros, sendo a
administração desses instrumentos efetuada por meio de estratégias operacionais e
controles internos visando liquidez, rentabilidade e segurança. A Companhia e suas
controladas não efetuam aplicações de caráter especulativo, em derivativos ou
quaisquer outros ativos de risco. As operações da Companhia e das suas controladas
estão sujeitas aos fatores de riscos abaixo descritos:
(i) Considerações sobre riscos
a)
Risco de crédito
A Companhia e suas controladas restringem a exposição a riscos de
crédito associados a caixa e equivalentes de caixa, efetuando seus
investimentos em instituições financeiras avaliadas como de primeira
linha e com remuneração em títulos de curto prazo.
Com relação às contas a receber, a Companhia restringe a sua
exposição a riscos de crédito por meio de vendas para uma base ampla
de clientes e de análises de crédito contínua. Adicionalmente, inexistem
históricos relevantes de perdas em face da existência de garantia real de
recuperação de seus produtos nos casos de inadimplência durante o
período de construção. Em 31 de dezembro de 2013 e 2012, não havia
concentração de risco de crédito relevante associado a clientes.
b)
Instrumentos financeiros derivativos
A Companhia mantém instrumentos derivativos (swap) com o objetivo de
mitigar o risco de sua exposição à volatilidade índices e juros,
reconhecidos por seu valor justo diretamente no resultado do exercício.
De acordo com suas políticas de tesouraria, a Companhia não possui ou
emite instrumentos financeiros derivativos para fins outros que não os de
proteção.
57
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(i)
Considerações sobre riscos--Continuação
b)
Instrumentos financeiros derivativos--Continuação
Em 31 de dezembro de 2013 e 2012, a Companhia possuía contratos de
instrumentos derivativos para proteção na oscilação de taxa de juros,
com vencimento final em março de 2017. Os contratos de derivativos são
como segue:
Contratos de troca de taxas
"swap" (Pré para CDI)
Valor
nominal
Indexador
Original
"Swap"
Início
Fim
2013
2012
(Reapresentado)
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
Banco Votorantim S.A.
90.000
90.000
90.000
67.500
67.500
45.000
45.000
22.500
22.500
Pré 12,7901%
Pré 12,0559%
Pré 14,2511%
Pré 12,6190%
Pré 15,0964%
Pré 11,3249%
Pré 14,7577%
Pré 10,7711%
Pré 17,2387%
CDI 0,31%
CDI 0,31%
CDI 2,41%
CDI 0,31%
CDI 2,41%
CDI 0,31%
CDI 2,41%
CDI 0,31%
CDI 2,41%
28/09/2012
28/03/2013
30/09/2013
28/03/2014
30/09/2014
30/03/2015
30/09/2015
31/03/2016
30/09/2016
28/03/2013
30/09/2013
28/03/2014
30/09/2014
30/03/2015
30/09/2015
31/03/2016
30/09/2016
30/03/2017
753
504
280
(352)
(200)
(254)
76
807
2.198
1.938
1.641
1.123
923
332
414
94
436
9.099
Circulante
Não circulante
807
-
4.136
4.963
Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2013, o montante de
R$4.329 (R$5.865 em 2012) (Nota 22), referente ao resultado líquido da
operação de "swap" de juros foi reconhecido na linha de "resultado
financeiro", permitindo a correlação do efeito dessas operações com a
flutuação da taxa de juros no balanço da Companhia.
c)
Risco de taxa de juros
Decorre da possibilidade de a Companhia e as suas controladas sofrerem
ganhos ou perdas decorrentes de oscilações de taxas de juros incidentes
sobre seus ativos e passivos financeiros. Visando à mitigação desse tipo
de risco, a Companhia e suas controladas buscam diversificar a captação
de recursos em termos de taxas prefixadas ou pós-fixadas. As taxas de
juros sobre empréstimo estão mencionadas na Nota 8. As taxas de juros
contratadas sobre aplicações financeiras estão mencionadas na Nota 4.
58
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(i)
Considerações sobre riscos--Continuação
d)
Risco de liquidez
O risco de liquidez consiste na eventualidade da Companhia e suas
controladas não dispor de recursos suficientes para cumprir com seus
compromissos em função dos prazos de liquidação de seus direitos e
obrigações.
Para mitigar os riscos de liquidez e a otimização do custo médio
ponderado do capital, a Companhia monitora permanentemente seu nível
de endividamento de acordo com os padrões de mercado e o
cumprimento de índices (covenants) previstos em contratos de
empréstimos de modo a garantir que a geração operacional de caixa e a
captação prévia de recursos, quando necessária, sejam suficientes para
a manutenção do seu cronograma de compromissos.
Os vencimentos dos instrumentos financeiros empréstimos e
financiamentos, fornecedores e obrigações com investidores são como
segue:
Controladora:
Em 31 de dezembro de 2013
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Debêntures
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Menos de 1
ano
79.634
3.463
20.587
7.304
1 a 3 anos
196.821
140.000
8.826
4 a 5 anos
14.216
360.000
-
Mais que
5 anos
-
Em 31 de dezembro de 2012
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Menos de 1
ano
62.408
16.461
10.962
1 a 3 anos
114.390
12.402
4 a 5 anos
66.283
3.728
Mais que
5 anos
-
Total
290.671
503.463
20.587
16.130
Total
243.081
16.461
27.092
Consolidado:
Em 31 de dezembro de 2013
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Debêntures
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Menos de
1 ano
79.634
3.463
64.009
39.522
1 a 3 anos
196.821
140.000
8.826
4 a 5 anos
14.216
360.000
-
Mais que
5 anos
-
Total
290.671
503.463
64.009
48.348
Em 31 de dezembro de 2012
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Menos de
1 ano
76.027
67.107
44.487
1 a 3 anos
115.691
41.884
4 a 5 anos
66.296
913
Mais que
5 anos
-
Total
258.014
67.107
87.284
59
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(i)
Considerações sobre riscos--Continuação
e)
Hierarquia de valor justo
A Companhia utiliza a seguinte hierarquia para determinar e divulgar o
valor justo de instrumentos financeiros pela técnica de avaliação:
Nível 1: preços negociados (sem ajustes) em mercados ativos para ativos
idênticos ou passivos;
Nível 2: inputs diferentes dos preços negociados em mercados ativos
incluídos no Nível 1 que são observáveis para o ativo ou passivo,
diretamente (como preços) ou indiretamente (derivados dos preços); e
Nível 3: inputs para o ativo ou passivo que não são baseados em
variáveis
observáveis de mercado (inputs não observáveis).
Segue abaixo o nível de hierarquia do valor justo para os instrumentos
financeiros ativos mensurados a valor justo através do resultado da
Companhia apresentados nas demonstrações financeiras para o
exercício findo em 31 de dezembro de 2013 e de 2012.
Controladora
Consolidado
Hierarquia de valor justo – 2013
Nível 1
Ativos financeiros
Equivalentes de caixa (Nota 4.1)
Títulos e valores mobiliários (Nota
4.2)
Instrumentos financeiros derivativos
(Nota 15.b)
Contas a receber (Nota 5)
Nível 2
Nível 3
Nível 1
Nível 2
Nível 3
-
181.277
14.939
-
-
293.099
76.135
-
-
807
-
-
807
-
-
227.172
-
-
971.750
-
Controladora
Consolidado
Hierarquia de valor justo – 2012
Nível 1
Ativos financeiros
Equivalentes de caixa (Nota 4.1)
Títulos e valores mobiliários (Nota
4.2)
Instrumentos financeiros derivativos
(Nota 15.b)
Contas a receber (Nota 5)
60
Nível 2
Nível 3
Nível 1
Nível 2
Nível 3
-
89.634
110.532
-
-
153.340
166.184
-
-
9.099
-
-
9.099
-
-
200.402
-
-
681.757
-
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(i)
Considerações sobre riscos--Continuação
e)
Hierarquia de valor justo--Continuação
Adicionalmente apresentamos a hierarquia de valor justo para os
instrumentos financeiros passivos:
Controladora
Consolidado
Hierarquia de valor justo – 2013
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Debêntures
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Nível 1
-
Nível 2
290.671
503.463
20.587
16.130
Nível 3
-
Nível 1
-
Nível 2
290.671
503.463
64.009
48.348
Nível 3
-
Controladora
Consolidado
Hierarquia de valor justo – 2012
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Fornecedores
Obrigações com investidores (Nota 11)
Nível 1
-
Nível 2
243.081
16.461
27.092
Nível 3
-
Nível 1
-
Nível 2
258.014
67.107
87.284
Nível 3
-
No decorrer dos exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012,
não houve transferências entre avaliações de valor justo nível 1 e nível 2
nem transferências entre avaliações de valor justo nível 3 e nível 2.
(ii) Valor justo dos instrumentos financeiros
a)
Cálculo do valor justo
Os seguintes valores justos estimados foram determinados usando as
informações de mercado disponíveis e metodologias apropriadas de
avaliação. Entretanto, um julgamento considerável é necessário para
interpretar informações de mercado e estimar o valor justo. Assim, as
estimativas aqui apresentadas não são necessariamente indicativas dos
montantes que a Companhia poderia realizar no mercado atual. O uso de
diferentes premissas de mercado e/ou metodologias de estimativas
podem tem um efeito significativo nos valores justos estimados.
Os seguintes métodos e premissas seguintes foram usados para estimar
o valor justo para cada classe dos instrumentos financeiros para os quais
a estimativa de valores é praticável:
61
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(ii) Valor justo dos instrumentos financeiros--Continuação
(i)
Os valores caixa e equivalentes de caixa, títulos e valores
mobiliários, contas a receber e demais recebíveis e fornecedores e
demais passivo circulante se aproximam de seu valor justo registrado
nas demonstrações financeiras, tendo em vista suas naturezas de
curto prazo.
(ii) O valor justo dos empréstimos bancários e outras dívidas financeiras
é estimado através dos fluxos de caixa futuro descontado utilizando
taxas anualmente disponíveis para dívidas ou prazos semelhantes e
remanescentes.
Segue abaixo os valores contábeis e justos dos principais ativos e
passivos e financeiros e 31 de dezembro de 2013 e de 2012:
Controladora
2013
Valor contábil
Ativos financeiros
Caixa e equivalentes de caixa (Nota 4.1)
Títulos e valores mobiliários (Nota 4.2)
Instrumentos financeiros derivativos (Nota
15 (i)(b))
Contas a receber (Nota 5)
Passivo financeiro
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Obrigações com investidores (Nota 11)
Fornecedores
2012
Valor justo
Valor contábil
Valor justo
181.277
14.939
807
181.277
14.939
807
89.364
110.532
89.364
110.532
9.099
9.099
227.172
227.172
200.402
200.402
290.671
503.463
16.130
306.831
526.494
20.587
243.081
27.092
258.316
16.461
Consolidado
2013
Valor contábil
Ativos financeiros
Caixa e equivalentes de caixa (Nota 4.1)
Títulos e valores mobiliários (Nota 4.2)
Instrumentos financeiros derivativos (Nota
15 (i)(b))
Contas a receber (Nota 5)
Passivo financeiro
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Obrigações com investidores (Nota 11)
Fornecedores
2012
Valor justo
Valor contábil
Valor justo
293.099
76.135
807
293.099
76.135
807
153.340
166.184
9.099
153.340
166.184
4.136
971.750
503.463
290.671
503.463
48.348
971.750
526.494
306.831
526.494
64.009
681.757
258.014
87.284
681.757
273.272
67.369
62
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(ii) Valor justo dos instrumentos financeiros--Continuação
b)
Risco de aceleração de dívida
Em 31 de dezembro de 2013 e 2012, a Companhia possuía contratos de
empréstimos e financiamentos em vigor, com cláusulas restritivas
(“covenants”), relacionadas à geração de caixa, índices de endividamento
e outros. Essas cláusulas restritivas estão sendo observadas pela
Companhia e não restringem a sua capacidade de condução normal de
seus negócios.
c)
Risco de mercado
A Companhia dedica-se à incorporação, construção e venda de
loteamentos. Além dos riscos que afetam de modo geral o mercado
imobiliário, tais como interrupções de suprimentos e volatilidade do preço
dos materiais e equipamentos de construção, mudanças na oferta e
procura de empreendimentos em certas regiões, greves e regulamentos
ambientais e de zoneamento, as atividades da Companhia são
especificamente afetadas pelos seguintes riscos:
• A conjuntura econômica do Brasil, que pode prejudicar o crescimento do
setor imobiliário como um todo, através da desaceleração da economia,
aumento dos juros, flutuação da moeda e instabilidade política, além de
outros fatores.
• Impedimento no futuro, em decorrência de nova regulamentação ou
condições de mercado, de corrigir monetariamente os recebíveis, de
acordo com certas taxas de inflação, conforme atualmente permitido, o
que poderia tornar um projeto inviável financeira ou economicamente.
• O grau de interesse dos compradores em novo projeto lançado ou o
preço de venda por unidade, necessário para vender todas as unidades,
pode ficar abaixo do esperado, fazendo com que o projeto se torne
menos lucrativo do que o esperado.
• Na hipótese de falência ou dificuldades financeiras significativas de uma
grande companhia do setor imobiliário, o setor com um todo pode ser
prejudicado, o que poderia causar uma redução da confiança dos
clientes em outras companhias que atuam no setor.
63
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(ii) Valor justo dos instrumentos financeiros--Continuação
c)
Risco de mercado--Continuação
• Condições do mercado imobiliário local e regional, tais como excesso de
oferta, escassez de terrenos em certas regiões ou aumento significativo
do custo de aquisição de terrenos.
• Risco de compradores terem uma percepção negativa quanto à
segurança, conveniência e atratividade das propriedades da
Companhia, bem como à sua localização.
• As margens de lucro da Companhia podem ser afetadas em virtude de
aumento dos custos operacionais, incluindo investimentos, prêmio de
seguro, tributos imobiliários e tarifas públicas.
• As oportunidades de incorporação podem diminuir.
• A construção e venda de unidades dos empreendimentos podem não
ser concluídas dentro do cronograma, acarretando o aumento dos
custos de construção ou a rescisão dos contratos de venda.
• Inadimplemento de pagamento após a entrega das unidades adquiridas
a prazo. A Companhia tem o direito de promover ação de cobrança,
tendo por objetivo os valores devidos e/ou a retomada da unidade do
comprador inadimplente, não podendo assegurar que será capaz de
reaver o valor total do saldo devedor ou, uma vez retomado o imóvel, a
sua venda em condições satisfatórias.
• A queda do valor de mercado dos terrenos mantidos em estoque, antes
da incorporação do empreendimento ao qual se destina, e a
incapacidade de preservar as margens anteriormente projetadas para
as respectivas incorporações.
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(iii) Gestão do capital social
O objetivo da gestão de capital da Companhia é assegurar que se mantenha
uma classificação de crédito forte perante as instituições e uma relação de
capital ótima, a fim de suportar os negócios da Companhia e maximizar o
valor aos acionistas.
64
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
A Companhia controla sua estrutura de capital fazendo ajustes e adequando
às condições econômicas atuais. Para manter ajustada esta estrutura, a
Companhia pode efetuar pagamento de dividendos, retorno de capital aos
acionistas, captação de novos empréstimos.
A Companhia inclui dentro da estrutura de dívida líquida: empréstimos e
obrigações com investidores menos disponibilidades (caixa e equivalentes de
caixa e títulos e valores mobiliários):
2013
Empréstimos e financiamentos (Nota 8)
Debêntures (Nota 9)
Obrigações com investidores (Nota 11)
(-) Caixa e equivalentes de caixa e títulos
e valores mobiliários (Nota 4.1 e 4.2)
Dívida líquida
Patrimônio líquido
Patrimônio líquido e dívida líquida
Controladora
2012
Consolidado
2013
2012
290.671
503.463
16.130
243.081
27.092
290.671
503.463
48.348
258.014
87.284
(196.216)
614.048
453.684
1.067.732
(199.896)
70.277
533.220
603.497
(369.234)
473.248
487.763
961.011
(319.524)
25.774
551.984
577.758
(iv) Análise de sensibilidade
Segue abaixo quadro demonstrativo de análise de sensibilidade dos
instrumentos financeiros para um período de um ano, exceto pelos contratos
de swap que são analisados até a data de seu vencimento, que descreve os
riscos que podem gerar variações materiais no resultado da Companhia, nos
termos determinados pela CVM por meio da Instrução 475//08, a fim de
apresentar 25% e 50% de apreciação/depreciação na variável de risco
considerada.
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(iv) Análise de sensibilidade--Continuação
Em 31 de dezembro de 2013, a Companhia possui os seguintes instrumentos
financeiros:
a)
Títulos e valores mobiliários, empréstimos e financiamentos e
instrumentos financeiros derivativos indexados ao CDI;
b)
Contas a receber e obrigações com investidores indexados ao IGP-M;
c)
Lotes a comercializar, indexados ao Índice Nacional de Construção Civil –
INCC.
65
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Os cenários considerados foram:
Cenário I: apreciação 50% das variáveis de risco utilizadas para precificação
Cenário II: apreciação de 25% das variáveis de risco utilizadas para
precificação
Cenário III: depreciação de 25% das variáveis de risco utilizadas para
precificação
Cenário IV: depreciação de 50% das variáveis de risco utilizadas para
precificação
Em 31 de dezembro de 2013:
Operação
Risco
Títulos e valores mobiliários
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Instrumentos derivativos
Efeito líquido da variação do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/ Redução do
IGP-M
Aumento/ Redução do
IGP-M
Obrigações com investidores
Contas a receber
Efeito líquido da variação do IGP-M
Lotes a comercializar
Aumento/ Redução do
INCC
Efeito líquido da variação do INCC
Cenário
II
III
Aumento
Redução
25%
25%
I
Aumento
50%
12.161
(5.055)
(22.420)
(6.841)
(22.155)
6.080
(2.528)
(11.210)
(3.567)
(11.225)
IV
Redução
50%
(6.080)
2.528
11.210
3.902
11.560
(12.161)
5.055
22.420
8.179
23.493
(762)
(381)
381
762
11.570
10.808
5.785
5.404
(5.785)
(5.404)
(11.570)
(10.808)
13.391
13.391
6.696
6.696
(6.696)
(6.696)
(13.391)
(13.391)
15. Instrumentos financeiros--Continuação
(iv) Análise de sensibilidade--Continuação
Em 31 de dezembro de 2012:
Operação
Títulos e valores mobiliários
Empréstimos e financiamentos
Instrumentos derivativos
Efeito líquido da variação do
CDI
Obrigações com investidores
Risco
Aumento/Redução do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/Redução do CDI
Aumento/ Redução do
IGP-M
66
I
Aumento
50%
Cenário
II
III
Aumento
Redução
25%
25%
IV
Redução
50%
9.385
(6.000)
(8.256)
4.692
(3.000)
(4.284)
(4.692)
3.000
4.615
(9.385)
6.000
9.610
(4.871)
(2.592)
2.923
6.225
(2.181)
(1.090)
1.090
2.181
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Aumento/ Redução do
IGP-M
Contas a receber
Efeito líquido da variação do
IGP-M
66.359
33.180
(33.180)
(66.359)
64.178
32.090
(32.090)
(64.178)
7.771
3.885
(3.885)
(7.771)
7.771
3.885
(3.885)
(7.771)
Aumento/ Redução do
INCC
Lotes a comercializar
Efeito líquido da variação do
INCC
16. Partes relacionadas
16.1 Saldos com partes relacionadas
As transações entre a controladora e as empresas relacionadas são
realizadas em condições e preços estabelecidos entre as partes.
As operações com partes relacionadas referem-se substancialmente a
aportes financeiros em SPEs para desenvolvimento dos empreendimentos
imobiliários, cujo saldo é como segue:
Descrição
Ativo
Partes relacionadas
Conta corrente (a)
Alphaville Conceito A Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Maringá Ltda.
Alphaville Gravataí Emp. Imob. Ltda.
Alphavile D.Pedro Ltda.
Alphaville Sant`Anna Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Porto Alegre Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Manaus Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Rib. Preto Empr. Imob. Ltda.
Alphaville Juiz de Fora Empr. Imob. Ltda.
Outros
Controladora
2012
01/01/2012
2013
5.111
11.463
-2.116
21.654
19.933
7.793
29.215
39.226
123.487
255.766
12.639
11.762
5.500
40
26.238
22.317
9.871
9.049
55.195
152.611
18.296
12.540
13.600
15.303
31.207
3.543
6.477
0
3.861
68.241
173.068
2013
Consolidado
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
-
-
-
-
-
-
16. Partes relacionadas--Continuação
16.1 Saldos com partes relacionadas—Continuação
Dividendos a receber
Krahô Empr. Imob.S.A.
SPE Leblon Incorporadora S.A.
Alphaville Cajamar Empr. Imob. Ltda
Outros(**)
267
883
1.137
258.053
611
516
175
153.913
(*) Representado por valores pulverizados inferiores a R$7.300.
(**) Representado por valores inferiores a R$250.
67
392
696
20.900
83
195.139
-
-
-
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
Durante o exercício findo em 31 de dezembro de 2013, não houve capitalização
utilizando saldo de dividendos a receber.
Descrição
Passivo
Partes relacionadas
Conta corrente (a)
Rio das Ostras
Alphaville Campo Grande
Alphaville Sergipe
São José dos Campos
Alphaville SPE 08 Empr. Imob.
Outros (*)
Controladora
2013
2012
01/01/2012
Consolidado
2013
2012
01/01/2012
(Reapresentado)
49.478
23.203
12.621
34.972
(5.032)
120.147
235.389
36.544
18.681
31.744
30.183
83.154
200.306
23.703
24.234
65.600
40.804
154.341
-
6.069
6.069
18.115
18.115
37.352
9.338
46.690
(*) Representado por valores pulverizados, inferiores a R$10.000.
47.096
11.774
58.870
-
37.352
9.338
46.690
47.096
11.774
58.870
Dividendos a pagar
Gafisa S.A.
Acionistas não controladores
(a) A Companhia participa do desenvolvimento de empreendimentos de
incorporação imobiliária com outros parceiros de forma direta ou por meio de
partes relacionadas, baseados na formação de empreendimentos em
conjunto. A estrutura de administração desses empreendimentos e a gerência
de caixa são centralizadas na empresa líder do empreendimento, que
gerencia o desenvolvimento das obras e os orçamentos. Assim, o líder do
empreendimento assegura que as aplicações de recursos necessários sejam
efetuadas e alocadas de acordo com o planejado. As origens e aplicações de
recursos dos empreendimentos estão refletidas nesses saldos, com
observação do respectivo percentual de participação, os quais não estão
sujeitos à atualização ou encargos financeiros e não possuem vencimento
pré-determinado. O prazo médio de desenvolvimento e finalização dos
empreendimentos, nos quais se encontram aplicados os recursos, é de 12 a
18 meses.
16. Partes relacionadas--Continuação
16.2 Avais, garantias e fianças
As operações financeiras das subsidiárias integrais ou empreendimentos em
conjunto da Companhia são avalizadas ou afiançadas na proporção da
participação da Companhia no capital social de tais sociedades, a exceção
de caso específico em que a Companhia concede garantia em favor de
instituições financeiras, cujo montante é de R$1.001.312, em 31 de
dezembro de 2013.
68
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
16.3 Transações com a Administração
Nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012, os montantes
registrados na rubrica “Despesas gerais e administrativas” referentes à
remuneração dos membros da Administração da Companhia estão
demonstrados a seguir:
Número de membros
Remuneração fixa anual (em R$)
Salário/pró-labore
Benefícios diretos e indiretos
Valor mensal da remuneração (em R$)
Total da remuneração
Participação nos lucros e resultado
Em 31 de dezembro de 2013
Remuneração da Administração
Conselho
Conselho de
Diretoria
Total
Fiscal
Administração
Estatutária
5
6
11
1,25
2.438
2.438
49
2.191
2.191
49
247
247
203
203
4
2.438
2.438
49
2.160
2.160
-
Número de membros
Remuneração fixa anual (em R$)
Salário/pró-labore
Benefícios diretos e indiretos
Valor mensal da remuneração (em R$)
Total da remuneração
Participação nos lucros e resultado
Em 31 de dezembro de 2012
Remuneração da Administração
Conselho de
Diretoria
Conselho
Total
Administração
Estatutária
Fiscal
5
4
9
3
1.988
1.988
59
1.836
1.836
59
153
153
153
153
10
1.988
1.988
59
3.700
3.700
-
O montante global anual a ser distribuído entre os administradores da
Companhia para o exercício de 2013, a título de remuneração fixa e variável
é de até R$7.662. O Conselho de Administração da Companhia não é
remunerado.
A remuneração baseada em ações está descrita na Nota 21.
16. Partes relacionadas--Continuação
16.4 Operações comerciais
Em 31 de dezembro de 2013, o total de operações contratadas em 2013 por
lotes vendidos à Administração é de R$562 (zero em 2012) e o saldo total a
receber é R$178 (R$212 em 2012).
69
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
16.5 Participação nos lucros e resultado
A Companhia mantém um programa de remuneração variável que
proporciona aos seus empregados e administradores, e aos de suas
subsidiárias, o direito de participar nos lucros e resultados da Companhia.
Este programa está vinculado ao alcance de objetivos específicos, os quais
são estabelecidos, acordados e aprovados pelo Conselho de Administração
no início de cada ano.
No exercício findo em 31 de dezembro de 2013, a Companhia registrou uma
despesa para participação nos lucros e resultados no montante de R$11.601
na controladora e no consolidado (R$15.684 na controladora e R$16.302 no
consolidado em 2012) na rubrica "Despesas Gerais e Administrativas" (Nota
18).
2013
2012
2.160
9.441
11.601
3.700
12.602
16.302
Consolidado
Diretoria Estatutária
Demais colaboradores
A participação nos lucros e resultados é calculada e provisionada com base
no alcance das metas da Companhia no período. Após o encerramento do
exercício é realizada a apuração do alcance das metas da Companhia,
assim como dos colaboradores, e o pagamento deve ser realizado em abril
de 2014.
17. Receita operacional líquida
Controladora
2013
2012
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
Receita operacional bruta
Venda de lotes e permuta
Construção e Prestação de Serviços
Deduções da receita bruta
Receita operacional líquida
180.626
3.180
(19.103)
164.703
70
225.279
523
(20.950)
204.852
1.008.818
3.178
(52.752)
959.244
825.794
592
(41.204)
785.182
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
18. Custos e despesas por natureza
Estão representadas por:
Controladora
2013
2012
Custo de incorporação e venda de lotes:
Custo de construção
Custo de terrenos
Custo de incorporação
Encargos financeiros capitalizados
Manutenção/garantia
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
(105.575)
(54)
(2.022)
(3.428)
(1.720)
(112.799)
Despesas comerciais:
Despesas com marketing
Despesas com corretagem e comissão de vendas
(23.650)
(8.138)
(31.788)
(95.061)
62
469
(11)
(1.440)
(95.981)
(28.813)
(2.373)
(31.186)
Controladora
2013
Despesas gerais e administrativas:
Despesas com salários e encargos
Despesas com benefícios a empregados
Despesas com viagens e utilidades
Despesas com serviços prestados
Despesas com aluguéis e condomínios
Despesas com informática
Despesas com desenvolvimento organizacional
Outras
2012
(474.434)
(5.498)
(22.238)
(12.871)
(9.159)
(524.200)
(361.284)
(1.662)
(3.244)
(4.804)
(6.077)
(377.071)
(57.865)
(19.910)
(77.775)
(60.406)
(4.975)
(65.381)
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
(40.117)
(3.679)
(4.889)
(12.230)
(3.252)
(4.129)
(2.869)
(11.840)
(83.005)
(38.496)
(3.644)
(4.233)
(10.427)
(2.589)
(4.016)
(2.697)
(2.739)
(68.841)
(40.117)
(3.679)
(4.889)
(12.230)
(3.252)
(4.129)
(2.869)
(11.891)
(83.056)
(38.496)
(3.644)
(4.233)
(10.427)
(2.589)
(4.016)
(2.697)
(2.881)
(68.983)
19. Resultado financeiro
Controladora
2013
2012
Consolidado
2013
2012
(Reapresentado)
Rendimento de aplicações financeiras
Outras receitas
Total receitas financeiras
6.177
1.775
7.952
5.576
794
6.370
11.187
3.441
14.628
9.620
1.826
11.446
Juros sobre captações, liquido de capitalização
(Nota 8)
Despesas bancárias
Amortização custo debêntures
Obrigações com investidores
Instrumentos financeiros derivativos (Nota 15 (i)(b))
Securitização de recebíveis
Descontos concedidos e outras despesas
Total despesas financeiras
(27.908)
(15.515)
(18.196)
(12.027)
(223)
(11.869)
(7.036)
(4.329)
(5.113)
(56.478)
(2.860)
(47)
(5.096)
5.865
(8.715)
(12.592)
(38.960)
(1.104)
(11.869)
(7.042)
(4.329)
(18.629)
(61.168)
(3.472)
(47)
(5.096)
5.865
(11.875)
(20.382)
(47.034)
Resultado financeiro líquido
(48.526)
(32.590)
(46.540)
(35.588)
71
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
20. Seguros
A Companhia e suas controladas possuem cobertura de seguro de
responsabilidade para danos pessoais a terceiros e danos materiais a ativos
tangíveis, bem como para riscos de incêndio, relâmpagos, danos elétricos,
fenômenos naturais e explosões de gás. A cobertura contratada é considerada
suficiente pela Administração para cobrir os riscos possíveis para seus ativos e/ou
suas responsabilidades.
As premissas de riscos adotados, dada a natureza e sua peculiaridade não fazem
parte do escopo de auditoria das demonstrações financeiras, consequentemente
não foram auditadas pelos nossos auditores independentes.
21. Plano de opção de compra de ações
A Companhia possui, no total, cinco planos de opção de compra de ações
preferenciais, em modelos de Phantom Stocks que foram lançados em 2007,
2008, 2010 e 2011.
As opções outorgadas conferem aos seus titulares (funcionários) o direito de
subscrever ações preferenciais no capital social da Companhia, após períodos
que variam entre um e cinco anos de permanência no quadro de funcionários da
Companhia (condição essencial para o exercício da opção), e expiram após o
período dez anos da data da outorga.
As movimentações das opções em circulação nos exercícios findos em 31 de
dezembro de 2013 e 2012, as quais incluem seus respectivos preços médios
ponderados de exercício, estão apresentados a seguir:
Controladora e Consolidado
2013
Opções em circulação no início do exercício
Ajustamento devido ao cancelamento de
ações preferenciais (Nota 14(i))
Opções outorgadas
Opções exercidas
Opções expiradas
Opções em circulação no final do exercício
Número de
opções
1.396.000
1.271.888
(1.698.085)
(93.060)
876.743
72
2012
Média ponderada
do preço do
exercício (R$)
7,31
1,91
4,40
4,40
2,99
Número de
opções
1.629.000
Média
ponderada do
preço do
exercício (R$)
10,48
(210.000)
(23.000)
1.396.000
7,61
7,61
7,31
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
21. Plano de opção de compra de ações--Continuação
As opções em circulação e as opções exercíveis em 31 de dezembro de 2013,
são como segue:
Controladora e Consolidado
Opções em circulação
Opções exercíveis
Média
Média
Média
ponderada da
ponderada
ponderada
vida contratual
do preço do
do preço do
Número de
remanescente
exercício
Número de
exercício
opções
(anos)
(R$)
opções
(R$)
876.473
6,95
2,99
191.713
4,92
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012, a Companhia
não outorgou opções em conexão com seus planos de opção de compra de ações
ordinárias.
Os valores justos das opções outorgadas durante o exercício de 2011 totalizaram
R$1.654 e os mesmos foram determinados com base nas seguintes premissas:
Modelo de precificação
Preço de exercício das opções (R$)
Média ponderada do preço das opções (R$)
Volatilidade esperada (%) – (*)
Prazo de vida esperado das opções (anos)
Rendimento de dividendos (%)
Taxa de juros livre de risco (%)
2011
Binomial
10,48
10,48
40%
7,2
1,90%
10,64%
(*) A volatilidade foi determinada com base em análises de regressão da relação da volatilidade das ações da controladora,
Gafisa S.A., com o índice do Ibovespa.
A Companhia registrou despesas com o plano de opção de compra de ações no
montante de R$11.737 no exercício findo em 31 de dezembro de 2013 (R$8.740
em 2012).
22. Informações Suplementares
Em 11 de novembro de 2013 foi publicada a Medida Provisória nº 627 (MP 627/13)
que altera a legislação tributária federal sobre IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. A referida
MP 627/13 dispõe, entre outros assuntos, sobre:
•
a revogação do Regime Tributário de Transição - RTT, instituído pela Lei nº
11.941, de 27 de maio de 2009; e
73
Alphaville Urbanismo S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras individuais e consolidadas-Continuação
31 de dezembro de 2013
(Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)
•
a tributação de dividendos distribuído ou declarado superiores ao registrado no
balanço fiscal.
Considerando-se que a referida MP 627 possui um número relevante de emendas
propostas e que a Receita Federal do Brasil deverá, de acordo com a mesma MP,
disciplinar diversas matérias é possível que algumas das suas disposições sejam
alteradas e/ou esclarecidas. Embora a MP 627 entre em vigor a partir de 1º de janeiro
de 2015, há a possibilidade de opção (de forma irretratável) pela sua aplicação a partir
de 1º de janeiro de 2014. A Administração não tem a intenção de efetuar a opção pela
adoção antecipada. Todavia, com base no texto vigente estimamos que a referida MP
627/13 não acarrete efeitos contábeis relevantes nas demonstrações financeiras da
Companhia.
74