Demonstrações financeiras
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
31 de dezembro de 2013
com Relatório dos Auditores Independentes
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Demonstrações financeiras auditadas
31 de dezembro de 2013
Índice
Relatório dos auditores independentes ...........................................................................1
Demonstrações financeiras auditadas
Balanços patrimoniais .....................................................................................................3
Demonstrações dos resultados .......................................................................................5
Demonstrações dos resultados abrangentes...................................................................6
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido ......................................................7
Demonstrações dos fluxos de caixa ................................................................................8
Notas explicativas às demonstrações financeiras............................................................9
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Relatório dos auditores independentes
Aos
Administradores e acionistas da
OAS Empreendimentos S.A.
São Paulo - SP
Introdução
Examinamos as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da OAS
Empreendimentos S.A. (“Companhia”), identificadas como controladora e consolidado,
respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2013 e as
respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio
líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, assim como o resumo das
práticas contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da administração sobre as demonstrações financeiras
A administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das
demonstrações financeiras individuais e consolidadas de acordo com as práticas contábeis
adotadas no Brasil, assim como pelos controles internos que a Administração determinou como
necessários para permitir a elaboração dessas demonstrações financeiras livres de distorção
relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras
com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais
de auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e
que a auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que
as demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência
a respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os
procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos
riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada
por fraude ou erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos
relevantes para a elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras da
Companhia para planejar os procedimentos de auditoria que são apropriados nas
circunstâncias, mas não para fins de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles
internos da Companhia. Uma auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas
contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis feitas pela administração, bem
como a avaliação da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar
nossa opinião.
1
Opinião sobre as demonstrações financeiras individuais e consolidadas preparadas de
acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras, individuais (controladora) e consolidadas,
acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição
patrimonial e financeira individual e consolidada da OAS Empreendimentos S.A. em 31 de
dezembro de 2013, o desempenho individual e consolidado de suas operações e os seus
fluxos de caixa individuais e consolidados para o exercício findo naquela data, de acordo com
as práticas contábeis adotadas no Brasil.
Ênfase
Reapresentação dos valores correspondentes
Conforme mencionado na Nota 3, em decorrência das mudanças de prática contábil pela
adoção a partir de 1º de janeiro de 2013 dos Pronunciamentos Técnicos CPC 19 (R2) –
Negócios em Conjunto, e consequentemente do CPC 18 (R2) –Investimento em Coligada, em
Controlada e em Empreendimentos Controlados em Conjunto, e do CPC 36 (R3) –
Demonstrações Consolidadas. Os valores correspondentes consolidados referentes ao
exercício anterior, apresentados para fins de comparação, foram ajustados e estão sendo
reapresentados como previsto no Pronunciamento Técnico CPC 23 – Políticas Contábeis,
Mudanças de Estimativa e Retificação de Erro. Nossa opinião não contém modificação
relacionada a esse assunto.
São Paulo, 19 de março de 2014
ERNST & YOUNG
Auditores Independentes S/S
CRC 2SP 015199/O-6
Shirley Nara S. Silva
Contadora CRC-1BA 022.650-O-0-“S”-SP
2
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Balanços patrimoniais
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Nota
Ativo
Circulante
Caixa e equivalentes de caixa
Aplicações financeiras
Contas a receber de clientes
Estoques
Tributos a recuperar
Despesas antecipadas
Outras contas a receber
Total do ativo circulante
Não circulante
Aplicações financeiras
Contas a receber de clientes
Estoques
Valores a receber de partes relacionadas
Tributos diferidos
Títulos a receber
Outras contas a receber
Investimentos
Imobilizado
Intangível
Total do ativo não circulante
Total do ativo
3
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
5
6
7
8
3.637
19.556
45.675
67.069
11.548
103
7.406
154.994
1.402
52.040
57.461
79.427
12.049
5.021
207.400
29.086
41.447
78.098
77.088
14.886
7.646
11.010
259.261
42.861
21.284
542.805
473.294
11.970
1.974
9.970
1.104.158
65.024
53.688
533.472
454.644
12.149
1.767
6.595
1.127.339
70.942
58.615
256.478
309.991
15.279
7.859
14.163
733.327
6
7
8
9
16
10
2.648
40.730
204.965
15.000
26.675
4.167
430.450
4.224
16.685
745.544
2.077
15.430
345.584
12.672
26.675
1.725
450.091
2.783
8.239
865.276
28.918
10.206
15.291
315.253
13.219
26.675
3.369
302.506
4.684
3.159
723.280
84.506
151.090
107.668
16.118
26.675
9.653
96.358
7.073
16.685
515.826
128.297
20.544
221.053
12.856
26.675
2.388
92.348
7.397
8.239
519.797
28.918
97.238
20.256
209.639
13.219
26.675
3.914
106.459
8.851
3.159
518.328
900.538
1.072.676
982.541
1.619.984
1.647.136
1.251.655
11
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
10.239
81.303
93.682
16.966
7.279
49.032
18.294
1.116
1.573
5.320
284.804
6.292
130.152
148.664
18.803
1.961
8.332
18.972
1.351
4.652
3.667
342.846
7.392
114.237
79.684
18.035
1.638
5.991
25.058
2.063
6.117
5.561
265.776
40.048
353.942
93.682
23.684
12.863
100.387
34.897
12.064
3.304
7.436
682.307
18.848
250.910
148.664
24.923
5.495
53.527
38.226
12.581
5.839
5.810
564.823
20.575
128.370
79.684
20.352
4.735
23.042
45.451
16.203
6.636
4.913
349.961
90.559
219.878
2.437
140.745
1.242
4.863
171
459.895
170.102
143.405
3.404
58.069
1.641
1.608
3.808
382.037
140.919
286.617
4.792
4.238
8.437
1.706
3.916
450.625
295.070
219.878
36.914
46.927
72.531
19.504
8.761
171
699.756
5.319
359.922
143.405
37.645
57.269
22.146
18.105
4.562
4.480
652.853
2.752
188.306
286.617
19.246
19.848
72.427
4.774
4.598
598.568
469.687
(313.848)
155.839
155.839
416.570
(68.777)
347.793
347.793
278.399
339
(12.622)
266.116
24
266.140
469.687
(313.848)
155.839
155.839
416.570
(68.777)
347.793
347.793
278.399
339
(12.622)
266.116
24
266.140
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas não
controladores
Total do patrimônio líquido
155.839
347.793
266.140
82.082
237.921
81.667
429.460
36.986
303.126
Total do passivo e patrimônio líquido
900.538
1.072.676
982.541
1.619.984
1.647.136
1.251.655
Nota
Passivo
Circulante
Fornecedores
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Salários, provisões e contribuições sociais
Tributos a recolher
Adiantamentos de clientes
Obrigações por compra de imóveis
Obrigações por compra de incorporações em andamento
Provisões
Outras contas a pagar
Total do passivo circulante
Não circulante
Fornecedores
Empréstimos e financiamentos
Debêntures
Tributos diferidos
Adiantamento de clientes
Transações com partes relacionadas
Obrigações por compra de imóveis
Provisões
Outras contas a pagar
Total do passivo não circulante
Patrimônio líquido
Capital social
Reserva de reavaliação
Prejuízos acumulados
Adiantamento para futuro aumento de capital
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas controladores
12
13
17
15
19
12
13
16
17
9
15
19
18
31/12/2013
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
4
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Demonstrações dos resultados
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais, exceto prejuízo por lote de mil ações expresso em reais)
Nota
Receita líquida na venda de imóveis e de serviços
prestados
Custo na venda de imóveis e dos serviços prestados
Lucro (prejuízo) bruto
Receitas (despesas) operacionais
Gerais e administrativas
Vendas
Depreciação
Resultado de equivalência patrimonial
Outras receitas e (despesas) operacionais, líquidas
Lucro (prejuízo) operacional antes do resultado financeiro
Receitas financeiras
Despesas financeiras
Resultado financeiro
21
22
23
11
24
24
Prejuízo antes do imposto de renda e da contribuição
social
Imposto de renda e contribuição social corrente
Imposto de renda e contribuição social diferido
Prejuízo do exercício
Parcela do resultado atribuída aos acionistas não
controladores
Prejuízo atribuído à participação dos acionistas
controladores
Prejuízo básico e diluído por lote de mil ações – Em reais
16
16
Controladora
31/12/2013
31/12/2012
33.520
(30.409)
3.111
76.355
(68.050)
8.305
254.176
(298.559)
(44.383)
509.088
(379.667)
129.421
(87.237)
(4.013)
(1.042)
(92.296)
(14.010)
(195.487)
(75.426)
(14.506)
(1.671)
61.310
15.648
(6.340)
(103.069)
(21.457)
(1.185)
(12.596)
(12.464)
(195.154)
(90.336)
(33.287)
(1.712)
845
16.093
21.024
20.655
(71.164)
(50.509)
24.411
(74.018)
(49.607)
27.077
(75.568)
(48.491)
26.807
(64.992)
(38.185)
(245.996)
(55.947)
(243.645)
(17.161)
2.308
(547)
(9.970)
2.270
(6.340)
(6.403)
(243.688)
(56.494)
(251.345)
(29.904)
-
-
7.657
(26.590)
(243.688)
(56.494)
(243.688)
(56.494)
(0,52)
(0,14)
(0,52)
(0,14)
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
5
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Demonstrações dos resultados abrangentes
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Controladora
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
Prejuízo do exercício
(243.688)
(56.494)
(243.688)
(56.494)
Total dos resultados abrangentes do
exercício
(243.688)
(56.494)
(243.688)
(56.494)
Atribuído a acionistas controladores
Atribuído a acionistas não controladores
(243.688)
-
(56.494)
-
(251.345)
7.657
(29.899)
(26.590)
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
6
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Demonstrações das mutações do patrimônio líquido
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Nota
Capital
social
Reserva de
reavaliação
Prejuízos
acumulados
Patrimônio
líquido
Adiantamento
para futuro
aumento
de capital
Patrimônio
líquido e
adiantamento
para futuro
aumento de
capital
Participação
dos
acionistas não
controladores
Patrimônio
líquido
consolidado
Saldos em 01 de janeiro de 2012 (reapresentado)
278.399
339
(12.622)
266.116
24
266.140
36.986
303.126
Reversão de reservas
Adiantamento para futuro aumento de capital
Integralização de capital
Prejuízo do exercício
138.171
-
(339)
-
339
(56.494)
138.171
(56.494)
138.147
(138.171)
-
138.147
(56.494)
18.091
26.590
156.238
(29.904)
416.570
-
(68.777)
347.793
-
347.793
81.667
429.460
53.117
-
-
(243.688)
(1.383)
53.117
(243.688)
(1.383)
53.117
(53.117)
-
53.117
(243.688)
(1.383)
8.072
(7.657)
-
61.189
(251.345)
(1.383)
469.687
-
(313.848)
155.839
-
155.839
82.082
237.921
18
Saldos em 31 de dezembro de 2012 (reapresentado)
Adiantamento para futuro aumento de capital
Integralização de capital
Prejuízo do exercício
Resultado na aquisição de participação em controlada
Saldos em 31 de dezembro de 2013
18
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
7
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Demonstrações dos fluxos de caixa
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
Controladora
Nota
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
(243.688)
(56.494)
(243.688)
(56.494)
92.296
1.042
(3.295)
47.312
(2.015)
176
10.000
(217)
(98.389)
(61.310)
2.523
(841)
49.581
(2.448)
(1.563)
10.000
(140)
557
(60.135)
(7.657)
12.596
3.048
(3.993)
68.285
(7.933)
(786)
246
1.664
10.000
(3.609)
(171.827)
26.590
(845)
4.514
18.762
130.099
34.244
(41.514)
51
(1.009)
10.000
(682)
2.152
125.868
12.262
(9.443)
711
(103)
(934)
(4.827)
29.356
2.946
3.489
7.647
(3.475)
7.632
40.143
(93.956)
412
(971)
(1.037)
(6.755)
(265.499)
(133.823)
3.864
6.167
(3.840)
9.018
3.947
(11.837)
(66.425)
5.318
(1.776)
42.715
(1.984)
(130.765)
(1.100)
(9.232)
(71.858)
323
2.899
(9.181)
(439)
(2.002)
(103.130)
15.881
(11.239)
(91.745)
16.146
(8.778)
80.043
(91.289)
43.917
(2.683)
(283.738)
840
(5.429)
(88.430)
5.920
(5.161)
2.900
(21.544)
(11.570)
5.377
(375.342)
Aplicações financeiras
Resgate de aplicações financeiras
Aquisição de investimentos
Alienação de investimentos
Aquisição de imobilizado
Aquisição de intangível
Aumento de capital em controladas
Adiantamento para futuro aumento de capital
Creditos com partes relacionadas
Dividendos recebidos
Fluxo
de caixana
dasaquisição
atividades
investimento
Resultado
dede
participação
em controlada
Efeito de obtenção ou perda de controle em investidas
Fluxo de caixa líquido (aplicado em) gerado pelas atividades de investimento
(36.089)
69.297
(1.452)
2.329
(1.977)
(8.952)
(112.305)
38.773
140.820
(1.383)
89.061
(45.919)
67.067
(18.860)
11.708
(641)
(5.618)
(9.982)
(58.650)
(9.626)
3.150
(67.371)
(36.089)
69.297
(717)
2.329
(2.218)
(8.952)
(4.517)
(8.750)
102.562
(1.383)
111.562
(45.918)
82.869
(18.860)
11.708
(4.674)
(5.618)
(10.086)
(5.805)
(11.415)
36.849
29.050
Captações de empréstimos
Pagamento de empréstimos
Captações de debêntures
Pagamento de debêntures
Integralização de capital
Recursos recebidos de empresas ligadas
Adiantamento para futuro aumento de capital
Fluxo de caixa líquido gerado pelas em atividades de financiamento
339.159
(463.767)
100.756
(84.514)
53.117
99.188
43.939
334.375
(295.813)
(71.212)
138.171
37.319
(24)
142.816
645.057
(620.922)
100.756
(84.514)
53.117
56.519
150.013
581.914
(330.015)
2.235
(27.685)
(22.163)
(7.069)
1.402
3.637
29.087
1.402
65.024
42.861
1.151
70.942
65.024
2.235
(27.685)
(22.163)
(7.069)
Prejuízo do exercício
Ajuste de itens sem desembolso de caixa para conciliação do resultado
com o fluxo de caixa
Participação de acionistas não controladores
Equivalência patrimonial
Depreciações e amortizações
Impostos diferidos (IR, CS, PIS e COFINS)
Variações monetárias, cambiais e encargos - líquidos
Realização de receita de permuta
Receita de serviços de construção
Fluxo
de caixapara
das atividades
Provisões
créditos deoperacionais
liquidação duvidosa
Provisões
Provisão para bonificação de funcionários e diretores
Ajuste a valor presente
Valor residual do imobilizado baixado
(Aumento) redução nos ativos operacionais:
Contas a receber de clientes
Estoques
Impostos a recuperar
Despesas antecipadas
Juros recebidos
Créditos diversos
Aumento (redução) nos passivos operacionais:
Fornecedores
Salários, provisões e contribuições sociais
Juros pagos
Impostos a recolher
Impostos de renda e contribuição social pagos
Obrigações sobre compra de imóveis
Pagamentos realizados sobre compra de imóveis
Adiantamento de clientes
Outras obrigações e contas a pagar
Fluxo de caixa líquido aplicado nas atividades operacionais
10
19
14
Fluxo de caixa das atividades de financiamento
Efeito das mudanças de participação em investidas no caixa e equivalentes
de caixa
No início do exercício
No final do exercício
5
5
Aumento (redução) no saldo de caixa e equivalentes de caixa
As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.
Aumento (redução) no saldo de caixa e equivalentes de caixa
8
(71.212)
138.171
2.298
18.067
339.223
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
1. Contexto operacional
A OAS Empreendimentos S.A. (“Companhia”) é uma sociedade anônima de capital
fechado, com sede na cidade de São Paulo – SP e tem por atividade principal a
incorporação imobiliária, além da prestação de serviços de engenharia e participação em
outras sociedades.
A Companhia está presente em 5 unidades federativas e os seus produtos são destinados
aos diversos segmentos econômicos.
As incorporações imobiliárias da Companhia, quando realizadas com terceiros, são
estruturadas por meio de participação em Sociedades de Propósito Específico (“SPE”) ou
Consórcios.
As presentes demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram autorizadas para
divulgação pela Administração em 19 de março de 2014.
2. Sociedades do grupo
As sociedades que a Companhia possui participação estão relacionadas na Nota 10.
Segue abaixo um breve relato das principais sociedades do grupo:
OAS Imóveis S.A.
Subsidiária integral da Companhia, cuja atividade preponderante é a intermediação
imobiliária, consultoria, corretagem e a participação em outras sociedades.
Karagounis Participações S.A.
A sociedade tem como atividade principal a realização de incorporações imobiliárias,
diretamente ou através da participação em outras sociedades, na cidade de Porto
Alegre/RS. A participação da Companhia nesta investida é de 20% do capital social total.
IOTA Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Empresa com objeto social voltado para realização de incorporação imobiliária na cidade
do Rio de Janeiro/RJ, cuja participação da Companhia é de 37,5%.
Sociedades de Propósito Específico (demais investidas)
As demais sociedades investidas têm propósitos específicos de realização de
incorporações e comercialização de empreendimentos imobiliários.
9
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
3. Base de preparação das demonstrações financeiras
a)
Declaração de conformidade (com relação às normas IFRS e às normas do CPC)
As demonstrações financeiras individuais foram preparadas de acordo com as práticas
contábeis adotadas no Brasil, que compreendem os Pronunciamentos, Orientações e
Interpretações emitidos pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (“CPC”).
As demonstrações financeiras consolidadas foram preparadas de acordo com as
práticas contábeis adotadas no Brasil que compreendem os Pronunciamentos,
Orientações e Interpretações emitidos pelo CPC e estão em conformidade com as
normas internacionais de contabilidade (International Financial Reporting Standard –
IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária incluindo a Orientação OCPC
04 Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação
Imobiliária Brasileiras – no que diz respeito ao reconhecimento de receitas e
respectivos custos e despesas decorrentes de operações de incorporação imobiliária
durante o andamento da obra (método do percentual de conclusão – POC).
Nas demonstrações contábeis individuais, os investimentos em controladas estão
avaliados pelo método de equivalência patrimonial, mas para fins das normas
internacionais de contabilidade emitidas pelo IASB, deveriam ser avaliados pelo custo
ou valor justo.
Desta forma, essas demonstrações financeiras não são consideradas como estando
conforme as IFRSs, que exigem a avaliação desses investimentos nas demonstrações
separadas da controladora pelo seu valor justo ou pelo custo.
b)
Base de mensuração
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas foram preparadas com base
no custo histórico, exceto pela valorização de certos ativos e passivos como
instrumentos financeiros, os quais são mensurados pelo valor justo.
c)
Moeda funcional e moeda de apresentação
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas são apresentadas em
milhares de reais, que é a moeda funcional da Companhia. Todas as informações
financeiras apresentadas em Real foram arredondadas para milhares de reais, exceto
quando indicado de outra forma.
d)
Uso de estimativa e julgamento
A preparação das demonstrações financeiras individuais e consolidadas, exige que a
Administração faça julgamentos, estimativas e premissas que afetam a aplicação de
políticas contábeis e os valores reportados de ativos, passivos, receitas e despesas.
Os resultados reais podem divergir dessas estimativas.
10
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
3. Base de preparação das demonstrações financeiras--Continuação
d)
Uso de estimativa e julgamento--Continuação
Estimativas e premissas são revistas de maneira contínua. Revisões com relação às
estimativas contábeis são reconhecidas no período em que as mesmas são revisadas
e em quaisquer períodos futuros afetados.
As informações sobre incertezas quanto às premissas e estimativas que possuam um
risco significativo de resultar em um ajuste material dentro do próximo exercício estão
relacionadas, principalmente, aos seguintes aspectos: determinação de taxas de
desconto a valor presente utilizadas na mensuração de certos ativos e passivos de
curto e longo prazo, provisões para contingências fiscais, cíveis e trabalhistas e
provisões para garantias (passivos eventuais), custo orçado dos empreendimentos, e
a elaboração de projeções para realização de imposto de renda e contribuição social
diferidos, as quais, apesar de refletirem o julgamento da melhor estimativa possível
por parte da Administração da Companhia e de suas controladas, relacionadas à
probabilidade de eventos futuros, podem eventualmente apresentar variações em
relação aos dados e valores reais.
e)
Pronunciamentos novos ou revisados aplicados a partir de 2013
A natureza da alteração e os principais impactos decorrentes dos novos
pronunciamentos que entraram em vigor a partir de 01 de janeiro de 2013 e adotados
pela Companhia é como segue:

CPC 19 (R2) – Negócios em Conjunto (IFRS 11): removeu a opção de
consolidar os empreendimentos controlados em conjunto utilizando a forma de
consolidação proporcional. Desta forma, a partir de 01 de janeiro de 2013,
esses empreendimentos passaram a ser reconhecidos no saldo Consolidado
por equivalência patrimonial. Para as demonstrações financeiras individuais
não houve alteração, uma vez que já eram reconhecidas pelo método de
equivalência patrimonial.

CPC 45 – Divulgação de Participação em Outras Entidades (IFRS 12):
estabelece as divulgações mínimas para entidades que tenham investimentos
em subsidiárias, controladas em conjunto, associadas ou outras entidades não
consolidadas.
Existem outros pronunciamentos e alterações de adoção pela primeira vez em 2013.
No entanto, eles não têm impacto nas demonstrações financeiras anuais da
Companhia.
11
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
3. Base de preparação das demonstrações financeiras--Continuação
e)
Pronunciamentos novos ou revisados aplicados a partir de 2013--Continuação
Com a aplicação do CPC 19 (R2), os investimentos na Imbuí I SPE Emp. Imob. Ltda.,
Cittá Ipitanga Emp. Imob. Ltda., Cittá Itapuã SPE Emp. Imob. Ltda., Manhattan Square
Emp. Imob. Residencial 01 SPE Ltda., Manhattan Square Emp. Imob. Comercial 01
SPE Ltda., IOTA Emp. Imob. Ltda. e Karagounis Participações S.A., que até 31 de
dezembro de 2012 eram contabilizados nas demonstrações consolidadas pelo método
de consolidação proporcional, passaram a ser contabilizados com base no método da
equivalência patrimonial, a partir de 1˚ de janeiro de 2013, bem como os períodos
comparativos foram ajustados e estão sendo reapresentados para refletir os efeitos da
adoção dessa norma e, conforme requerido pelo CPC 23 são demonstrados a seguir,
de forma condensada:
Reconciliação do balanço patrimonial consolidado em 31 de dezembro 2012
Originalmente
apresentado
Ativo
Ativo circulante
Ativo realizável a longo prazo
Investimentos
Imobilizado
Intangível
Total do ativo
Passivo e patrimônio líquido
Passivo circulante
Passivo não circulante
Total do passivo
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas
controladores
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas não
controladores
Total do patrimônio líquido
Total do passivo e patrimônio líquido
12
Ajustes
Reapresentado
1.169.349
400.991
6.852
8.243
1.585.435
(42.010)
10.822
92.348
545
(4)
61.701
1.127.339
411.813
92.348
7.397
8.239
1.647.136
605.220
628.565
1.233.785
(40.397)
24.288
(16.109)
564.823
652.853
1.217.676
347.793
-
347.793
3.857
351.650
1.585.435
77.810
77.810
61.701
81.667
429.460
1.647.136
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
3. Base de preparação das demonstrações financeiras--Continuação
e)
Pronunciamentos novos ou revisados aplicados a partir de 2013--Continuação
Reconciliação do balanço patrimonial consolidado em 01 de janeiro 2012
Originalmente
apresentado
Ativo
Ativo circulante
Ativo realizável a longo prazo
Investimentos
Imobilizado
Intangível
Total do ativo
Passivo e patrimônio líquido
Passivo circulante
Passivo não circulante
Total do passivo
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas
controladores
Patrimônio líquido atribuído à participação dos acionistas não
controladores
Total do patrimônio líquido
Total do passivo e patrimônio líquido
Ajustes
Reapresentado
902.832
409.595
8.104
3.159
1.323.690
(169.505)
(9.736)
106.459
747
(72.035)
733.327
399.859
106.459
8.851
3.159
1.251.655
382.694
671.736
1.054.430
(32.733)
(73.168)
(105.901)
349.961
598.568
948.529
266.140
-
266.140
3.120
269.260
1.323.690
33.866
33.866
(72.035)
36.986
303.126
1.251.655
Reconciliação da demonstração do resultado consolidado para o exercício findo em 31
de dezembro de 2012
Originalmente
apresentado
Receita líquida na venda de imóveis e de serviços prestados
Custo na venda de imóveis e de serviços prestados
13
Ajustes
Reapresentado
490.945
(390.916)
18.143
11.249
509.088
(379.667)
Lucro bruto
100.029
29.392
129.421
Despesas gerais e administrativas
Vendas
Depreciação
Equivalência patrimonial
Outras receitas operacionais
(92.344)
(32.719)
(1.718)
16.616
2.008
(568)
6
845
(523)
(90.336)
(33.287)
(1.712)
845
16.093
Resultado antes das receitas e despesas financeiras
Resultado financeiro
(10.136)
(37.612)
31.160
(573)
21.024
(38.185)
Resultado antes dos tributos sobre o lucro
Imposto de renda e contribuição social
Resultado antes da participação dos acionistas não
controladores
Atribuível aos acionistas não controladores
Prejuízo do período
(47.748)
(8.009)
30.587
(4.734)
(17.161)
(12.743)
(55.757)
(737)
(56.494)
25.853
(25.853)
-
(29.904)
(26.590)
(56.494)
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
3. Base de preparação das demonstrações financeiras--Continuação
e)
Pronunciamentos novos ou revisados aplicados a partir de 2013--Continuação
Reconciliação da demonstração do fluxo de caixa consolidado para o exercício findo
em 31 de dezembro de 2012
Originalmente
apresentado
Caixa consumido nas atividades operacionais
Caixa gerado pelas (aplicado nas) atividades de investimento
Caixa gerado pelas atividades de financiamento
Redução no caixa e equivalentes de caixa
Ajustes
Reapresentado
(281.852)
(29.870)
295.309
(16.413)
(93.490)
58.920
43.914
9.344
(375.342)
29.050
339.223
(7.069)
Efeito das mudanças de participação em investidas
Saldo de caixa e equivalentes no início do exercício
Saldo de caixa e equivalentes no final do exercício
(6.858)
103.441
80.170
8.009
(32.499)
(15.146)
1.151
70.942
65.024
Redução no caixa e equivalentes de caixa
(16.413)
9.344
(7.069)
Normas e interpretações, novas e revisadas, já emitidas e ainda não adotadas
Os pronunciamentos contábeis do IASB a seguir foram publicados e/ou revisados
mas ainda não têm adoção obrigatória, dessa forma, não foram aplicadas
antecipadamente pela Companhia em suas demonstrações financeiras para o
exercício findo em 31 de dezembro de 2013. A Companhia implementará tais
pronunciamentos e interpretações à medida que suas aplicações se tornarem
obrigatórias, não sendo esperados efeitos relevantes para as demonstrações
financeiras.
Pronunciamento
14
Descrição
Modificações a IAS 32
Esclarece que o imposto de renda decorrente de
distribuições a acionistas são contabilizados em
conformidade com o IAS 12 – Impostos sobre o lucro.
IFRIC 21 – Taxas
A interpretação esclareceu quando uma entidade deve
reconhecer uma obrigação de pagar taxas de acordo com
a legislação. A obrigação somente deve ser reconhecida
quando o evento que gera a obrigação ocorre
IAS 39 – Renovação de
Derivativos e Continuação de
Contabilidade de Hedge
Essa revisão ameniza a descontinuação da contabilidade
de hedge quando a renovação de um derivativo designado
como hedge atinge certos critérios.
IFRS 9 – Instrumentos
Financeiros
Aborda a classificação, a mensuração e o reconhecimento
de ativos e passivos financeiros. Refere-se à primeira fase
do projeto de substituição do “IAS 39: Instrumentos
Financeiros – Reconhecimento e Mensuração”.
Vigência
Períodos anuais
iniciados em ou
após 01 de janeiro
de 2014.
Períodos anuais
iniciados em ou
após 01 de janeiro
de 2014.
Períodos anuais
iniciados em ou
após 01 de janeiro
de 2014.
Períodos anuais
iniciados em ou
após 01 de janeiro
de 2015.
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis
As principais políticas contábeis adotadas pela Companhia e suas controladas na
elaboração das demonstrações financeiras são:
a)
Base de consolidação
As demonstrações financeiras consolidadas que compreendem a Companhia e suas
controladas, criadas para o propósito específico de desenvolvimento do
empreendimento imobiliário através de SPEs, foram preparadas de acordo com os
seguintes principais critérios: (i) eliminação dos saldos entre as sociedades objeto da
consolidação; (ii) eliminação dos investimentos entre as sociedades consolidadas
contra o respectivo patrimônio líquido da empresa investida; (iii) eliminação das
receitas e despesas decorrentes de negócios entre as sociedades consolidadas; e (iv)
eliminação do lucro nos estoques, quando aplicável, oriundo de vendas entre as
sociedades consolidadas.
A Companhia apresenta suas participações em entidades controladas em conjunto
(“joint ventures”), nas suas demonstrações financeiras consolidadas, usando o método
de equivalência patrimonial.
b)
Caixa e equivalentes de caixa
Incluem saldos de caixa e saldos positivos em contas bancárias que possuem liquidez
imediata, e estão apresentados ao seu valor de mercado, que equivale ao seu valor
contábil das datas dos balanços e com risco insignificante de mudança de seu valor de
mercado. Portanto, um investimento normalmente qualifica-se como equivalente de
caixa somente quando tem vencimento de curto prazo, por exemplo, três meses ou
menos, a contar da data da aquisição.
c)
Aplicações financeiras
As demais aplicações financeiras que não se qualificam como caixa e equivalentes de
caixa foram classificadas como investimentos mantidos até o vencimento e são
mensurados pelo custo amortizado utilizando o método de taxa de juros efetiva,
deduzido de eventuais reduções em seu valor recuperável, quando aplicável. As
aplicações financeiras estarão liberadas para utilização nos empreendimentos quando
a Companhia apresentar as garantias bancárias exigidas pelo contrato assinado junto
ao banco, conforme Nota 6.
d)
Contas a receber de clientes e provisão para créditos de liquidação duvidosa
Os créditos a receber de clientes (circulante e não circulante) apresentados como
contas a receber são provenientes das vendas de unidades imobiliárias e prestação de
serviços de gestão e assessoria imobiliária e empreitada, sendo o valor do saldo
devedor dos contratos atualizado monetariamente em conformidade com suas
respectivas cláusulas de reajuste e descontado a valor presente.
15
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
d)
Contas a receber de clientes e provisão para créditos de liquidação duvidosa-Continuação
A provisão para créditos de liquidação duvidosa, quando necessária, é constituída em
montante considerado suficiente pela Administração, considerando os riscos
envolvidos para cobrir as perdas prováveis na realização dos créditos. Pelo fato do
saldo das contas a receber da Companhia e controladas de unidades imobiliárias
estarem garantidos por seus correspondentes imóveis vendidos (garantia real), exceto
quando da prestação de serviço de assessoria imobiliária, a Administração da
Companhia entende que não há necessidade de constituição de provisão para
devedores duvidosos.
Para os créditos decorrentes de contratos de venda de unidades não concluídas (em
construção) são aplicados os critérios de apuração do resultado de incorporação
descritos na orientação OCPC 01 (R1) “Entidades de Incorporação Imobiliária”, que
trata de entidades de incorporação imobiliária e descritas no tópico “Apuração do
resultado de incorporação e venda de imóveis e outros”. Os montantes referentes à
atualização monetária dos valores a receber são registrados no resultado do exercício,
na rubrica “Receita de venda de imóveis” até a entrega das chaves e como “Receitas
financeiras” (juros ativos) após a entrega das chaves.
e)
Estoques
Incluem os imóveis em construção e unidades concluídas e não vendidas valorizados
pelo custo incorrido durante a fase de construção dos empreendimentos, e terrenos.
Os saldos em aberto nas datas de encerramento dos exercícios não excedem os
respectivos valores líquidos de realização.
A Companhia e suas controladas adquirem parte dos terrenos através de operações,
nas quais, em troca dos terrenos adquiridos, compromete-se a:
i) entregar unidades imobiliárias de empreendimentos em construção; ou
ii) entregar o percentual da parcela de contas a receber provenientes das vendas das
unidades imobiliárias dos empreendimentos.
De acordo com a orientação OCPC 01 (R1), na existência de permutas de unidades
imobiliárias que não tenham a mesma natureza e valor, esta é considerada uma
transação com substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A Companhia e
suas controladas contabilizam a permuta pelo valor justo, como um componente de
estoque de terrenos a comercializar, em contrapartida a obrigações por compra de
imóveis no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do
contrato relacionado à referida transação.
16
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Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
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(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
e)
Estoques--Continuação
Os juros dos empréstimos e financiamentos diretamente ligados aos empreendimentos
imobiliários são capitalizados como custo dos imóveis a comercializar quando as
atividades necessárias para preparar o imóvel para comercialização e/ou construção
estão em progresso. Os juros capitalizados são apropriados ao resultado observando
o mesmo critério adotado para reconhecimento dos custos das unidades vendidas.
A classificação de terrenos entre circulante e não circulante é realizada pela
Administração com base na expectativa de prazo do lançamento dos
empreendimentos imobiliários. A Administração revisa periodicamente as estimativas
de lançamentos.
f)
Imobilizado
É registrado pelo custo de aquisição e construção, deduzidos da depreciação
calculada pelo método linear.
As taxas de depreciação utilizadas pela Companhia e suas controladas refletem
adequadamente a melhor estimativa de vida útil-econômica para os bens do ativo
imobilizado.
Em linha com a orientação do OCPC 01 (R1), os gastos incorridos com a construção
dos estandes de vendas, apartamentos-modelo e respectivas mobílias, passam a
incorporar o ativo imobilizado da Companhia e de suas controladas. Esses ativos são
depreciados, sendo a depreciação registrada no resultado do exercício na rubrica de
despesas com vendas.
g)
Intangível
Representado basicamente pelos gastos com software e registrados pelo custo de
aquisição, deduzido da amortização acumulada.
Os ativos intangíveis com vida útil definida são amortizados de acordo com sua vida
útil econômica estimada e, quando são identificadas indicações de perda de seu valor
recuperável, submetidos a teste para análise de perda no seu valor recuperável.
h)
Avaliação do valor recuperável dos ativos
No final de cada exercício, a Companhia revisa o valor contábil de seus ativos
tangíveis e intangíveis de vida útil definida para determinar se há alguma indicação de
que tais ativos sofreram alguma perda por redução ao valor recuperável. Se houver tal
indicação, o montante recuperável do ativo é estimado com a finalidade de mensurar o
montante dessa perda, se houver. Quando não for possível estimar o montante
recuperável de um ativo individualmente, a Companhia calcula o montante recuperável
da unidade geradora de caixa à qual pertence o ativo.
17
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Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
h)
Avaliação do valor recuperável dos ativos--Continuação
Quando uma base de alocação razoável e consistente pode ser identificada, os ativos
corporativos também são alocados às unidades geradoras de caixa individuais ou ao
menor grupo de unidades geradoras de caixa para o qual uma base de alocação
razoável e consistente possa ser identificada.
O montante recuperável é o maior valor entre o valor justo menos os custos na venda
e o valor em uso. Na avaliação do valor em uso, os fluxos de caixa futuros estimados
são descontados ao valor presente por uma taxa de desconto, antes dos impostos,
que reflita uma avaliação atual de mercado do valor da moeda no tempo e dos riscos
específicos do ativo para o qual a estimativa de fluxos de caixa futuros não foi
ajustada.
Se o montante recuperável de um ativo (ou unidade geradora de caixa) for menor que
seu valor contábil, o valor contábil do ativo (ou unidade geradora de caixa) é reduzido
ao seu valor recuperável. A perda por redução ao valor recuperável é reconhecida
imediatamente no resultado do exercício.
Quando a perda por redução ao valor recuperável é revertida subsequentemente,
ocorre o aumento do valor contábil do ativo (ou unidade geradora de caixa) para a
estimativa revisada de seu valor recuperável, desde que não exceda o valor contábil
que teria sido determinado caso nenhuma perda por redução ao valor recuperável
tivesse sido reconhecida para o ativo (ou unidade geradora de caixa) em exercícios
anteriores. A reversão da perda por redução ao valor recuperável é reconhecida
imediatamente no resultado.
i)
Ajuste a valor presente de ativos e passivos
Os saldos de contas a receber a prazo de unidades não concluídas e de fornecedores
(obrigações por compra de imóveis) foram calculados considerando o prazo até a
entrega das chaves dos imóveis comercializados, utilizando como base a taxa de juros
para remuneração de títulos públicos, NTN-B - Nota do Tesouro Nacional, indexados
pelo IPCA. A taxa utilizada pela Companhia é compatível com a natureza, o prazo e os
riscos de transações similares em condições de mercado.
Os valores do ajuste a valor presente de contas a receber e fornecedores são
registrados no resultado nas rubricas receita de vendas e custos das vendas,
respectivamente, conforme a orientação do OCPC 01 (R1). As reversões dos ajustes a
valor presente de contas a receber foram apropriadas como receitas financeiras e de
fornecedores apropriadas como despesas financeiras.
18
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
j)
Empréstimos, financiamentos e debêntures
Empréstimos, financiamentos e debêntures são reconhecidos inicialmente pelo valor
justo, no momento do recebimento dos recursos, líquidos dos custos de transação nos
casos aplicáveis. Em seguida, passam a ser mensurados pelo custo amortizado, isto
é, acrescidos de encargos, juros e variações monetárias conforme previsto
contratualmente, incorridos até as datas dos balanços, conforme demonstrado nas
Notas 11 e 12.
k)
Custo dos empréstimos e debêntures
Os encargos financeiros dos empréstimos, financiamentos e debêntures vinculados à
execução de empreendimentos são capitalizados como custo dos imóveis em
construção para posterior apropriação ao resultado, de acordo com o percentual de
venda de cada empreendimento, conforme demonstrado nas Notas 8 e 13.
l)
Instrumentos financeiros
(i)
Reconhecimento inicial e mensuração
Os instrumentos financeiros da Companhia são representados pelo caixa e
equivalentes de caixa, aplicações financeiras, contas a receber de clientes,
créditos a receber, partes relacionadas, contas a pagar a fornecedores,
empréstimos e financiamentos, debêntures e obrigações por compra de imóveis.
Os instrumentos são reconhecidos inicialmente pelo seu valor justo acrescido dos
custos diretamente atribuíveis à sua aquisição ou emissão, exceto os
instrumentos financeiros classificados na categoria de instrumentos avaliados ao
valor justo por meio do resultado, para os quais os custos são registrados no
resultado do exercício.
(ii) Mensuração subsequente
A mensuração subsequente dos ativos e passivos financeiros depende da sua
classificação, que pode ser da seguinte forma:
 Ativos financeiros a valor justo por meio do resultado: incluem ativos
financeiros mantidos para negociação e ativos financeiros designados no
reconhecimento inicial a valor justo por meio do resultado.
 Passivos financeiros a valor justo por meio do resultado: incluem passivos
financeiros para negociação e passivos financeiros designados no
reconhecimento a valor justo por meio do resultado. A Companhia e suas
controladas não apresentaram nenhum passivo financeiro a valor justo por
meio de resultado.
19
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
l)
Instrumentos financeiros--Continuação
 Empréstimos e financiamentos: após reconhecimento inicial, empréstimos e
financiamentos sujeitos a juros são mensurados subsequentemente pelo custo
amortizado, utilizando a taxa de juros efetivas. Ganhos e perdas são
reconhecidos nas demonstrações do resultado no momento da baixa dos
passivos, bem como durante o processo de amortização pelo método da taxa
de juros efetivo.
 Investimentos mantidos até o vencimento: após a avaliação inicial, os
investimentos mantidos até o vencimento são avaliados ao custo amortizado
utilizando o método da taxa de juros efetiva, menos perda por redução ao valor
recuperável. O custo amortizado é calculado levando em consideração
qualquer desconto de prêmio sobre a aquisição e taxas ou custos incorridos. A
Companhia e suas controladas não apresentaram nenhum investimento
mantido até o vencimento durante os exercícios findos em 31 de dezembro de
2013 e 2012.
 Ativos financeiros disponíveis para venda: após mensuração inicial, ativos
financeiros disponíveis para venda são mensurados a valor justo, com ganhos
e perdas não realizados, reconhecidos diretamente na reserva de disponíveis
para venda dentro dos outros resultados abrangentes até a baixa do
investimento, com exceção das perdas por redução ao valor recuperável, dos
juros calculados utilizando o método de juros efetivos e dos ganhos ou perdas
com variação cambial sobre ativos monetários que são reconhecidos no
resultado do período.
m) Arrendamentos mercantis
A Companhia e suas controladas reconhecem como arrendamento financeiro os
contratos nos quais se detêm, substancialmente, todos os riscos e benefícios da
propriedade, com preço de aquisição fixado e valor residual inferior ao valor de
mercado, sendo capitalizados no balanço patrimonial no início do arrendamento pelo
menor valor entre o valor justo do bem arrendado e o valor presente dos pagamentos
mínimos do arrendamento.
n)
Obrigações por compra de imóveis
São demonstradas por obrigações contratualmente estabelecidas nas aquisições dos
terrenos, acrescidas, quando aplicável, dos correspondentes encargos e variações
monetárias, ajustadas a valor presente em conformidade com a orientação OCPC 01
(R1).
20
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Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
o)
Provisões
(i)
Provisões para garantia
As provisões para o custo esperado com a manutenção de imóveis são
reconhecidas ao resultado no mesmo critério de apropriação da receita de
incorporação imobiliária, descrita no item “p” a seguir, a partir da data da venda
das respectivas unidades imobiliárias, com base na melhor estimativa da
Administração em relação aos gastos necessários para liquidar a obrigação da
Companhia.
(ii) Provisões para riscos tributários, cíveis, trabalhistas e fiscais
As provisões para ações judiciais são reconhecidas quando a Companhia e suas
controladas têm uma obrigação presente ou não formalizada como resultado de
eventos passados, sendo provável que uma saída de recursos seja necessária
para liquidar a obrigação e o valor possa ser estimado com segurança. As
provisões são quantificadas ao valor presente do desembolso esperado para
liquidar a obrigação, usando-se a taxa adequada de desconto de acordo com os
riscos relacionados ao passivo.
São atualizadas até as datas dos balanços pelo montante estimado das perdas
prováveis, observadas suas naturezas e apoiadas na opinião dos advogados da
Companhia e de suas controladas. Os fundamentos e a natureza das provisões
para riscos cíveis, trabalhistas e fiscais estão descritos na Nota 19.
p)
Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis e outros
As receitas e os custos das vendas de imóveis obedecem aos procedimentos e
normas estabelecidas pelas orientações OCPC 01 (R1) e OCPC 04 e são registrados
da seguinte forma:
 Vendas de imóveis concluídos - as receitas de vendas e os custos incorridos são
apropriados no resultado no momento da assinatura do título translativo
(instrumento público ou particular de compra e venda), independentemente do
recebimento do valor contratado.
 Vendas de imóveis em construção - as receitas de vendas e os custos dos imóveis
vendidos são apropriados no resultado, como segue:
(i)
21
as receitas de vendas são apropriadas ao resultado utilizando-se o método do
percentual de conclusão de cada empreendimento, sendo esse percentual
mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado dos
respectivos empreendimentos;
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(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
p)
Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis e outros--Continuação
(ii) as receitas de vendas apuradas conforme o item (i), incluindo a atualização
monetária, líquido das parcelas já recebidas, são contabilizadas como contas a
receber, ou como adiantamentos de clientes, em função da relação entre as
receitas contabilizadas e os valores recebidos;
(iii) os custos de terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações são
apropriados ao resultado utilizando-se o método do percentual de vendas de cada
empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão da fração ideal das
unidades vendidas dos respectivos empreendimentos.
q)

Receitas com serviços e demais receitas e despesas são apropriadas ao
resultado do exercício de acordo com o regime de competência.

As receitas de vendas e o contas a receber de clientes foram ajustados a valor
presente em conformidade com a orientação OCPC 01 (R1).
Obrigações por compras de terrenos
As obrigações na aquisição de imóveis são reconhecidas pelos valores
correspondentes às obrigações contratuais assumidas. Em seguida, são apresentados
pelo custo amortizado, isto é, acrescidos, quando aplicável, de encargos e juros
proporcionais ao período incorrido até a data do balanço. As obrigações relacionadas
com as permutas de terrenos por unidades a serem construídas estão mencionadas
no item “e”.
r)
Tributação
Corrente
 Controladora
A Companhia é optante pelo lucro real como forma de tributação do imposto de
renda. Conforme facultado pela legislação fiscal vigente, o resultado na atividade de
incorporação imobiliária é apurado pelo regime de competência, mas pago pelo
regime de caixa. A base tributável é o lucro contábil ajustado pelas adições e
exclusões admitidas pela legislação fiscal. As alíquotas aplicáveis são de 15% para
imposto de renda, sendo que há um adicional de 10% caso a base tributável
exceda R$ 240 ao ano, e 9% para contribuição social sobre o lucro, vide Nota 17.
 Investidas
As SPE’s são tributadas pelo lucro presumido. Qualificam-se para o regime de lucro
presumido as sociedades cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha
sido igual ou inferior a R$ 48.000.
22
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31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
4. Principais políticas contábeis--Continuação
r)
Tributação--Continuação
 Investidas--Continuação
No regime de lucro presumido, a base de cálculo do imposto de renda é calculada à
razão de 8% e da contribuição social à razão de 12% sobre as receitas brutas de
venda de imóveis e 32% sobre as receitas de prestação de serviços para ambos os
tributos.
Impostos sobre vendas
As receitas de vendas e serviços estão sujeitas aos seguintes impostos e
contribuições, pelas alíquotas básicas:
COFINS - Contribuição para o Financiamento da Seguridade social
PIS – Programa de Integração Social
ISS - Imposto Sobre Serviços
Lucro presumido
3,00%
0,65%
5,00%
Lucro real
7,60%
1,65%
5,00%
Esses encargos são apresentados como deduções de vendas na demonstração do
resultado. Os créditos decorrentes da não cumulatividade do PIS e COFINS são
apresentados reduzindo o custo dos produtos vendidos na demonstração do resultado.
Na atividade de incorporação imobiliária é estabelecido que a utilização dos créditos
de PIS e COFINS deve ser obtida somente a partir da data da efetivação da venda. No
caso de venda de unidades não concluídas a pessoa jurídica poderá optar pela
utilização do credito presumido de PIS e COFINS em relação ao custo orçado. Esses
créditos são realizados na proporção da receita relativa a venda da unidade
imobiliária, a medida do recebimento.
Diferido
O imposto de renda, a contribuição social sobre o lucro, o PIS e a COFINS diferidos
são decorrentes da diferença entre os critérios societário (competência) e fiscal
(caixa). O saldo de imposto de renda e contribuição social sobre os lucros diferidos
incluem também os efeitos dos impostos sobre as diferenças temporárias, prejuízo
fiscal e base negativa, reconhecidos com base no histórico de realização.
5. Caixa e equivalentes de caixa
31/12/2013
Caixa e bancos
Aplicações financeiras
Certificados de
Depósito Bancário – CDB
Total
23
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
2.814
868
24.026
19.396
13.735
44.523
823
534
5.060
23.465
51.289
26.419
3.637
1.402
29.086
42.861
65.024
70.942
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
5. Caixa e equivalentes de caixa--Continuação
Em 31 de dezembro de 2013, os CDBs foram remunerados por taxas que variaram entre
75% e 100% (90% e 101% em 31 de dezembro de 2012 e 75% e 101,5% em 01 de janeiro
de 2012) do Certificado de Depósito Interbancário - CDI. São classificados na rubrica
“Caixa e equivalentes de caixa”, por serem considerados ativos financeiros com
possibilidade de resgate imediato e sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor
e resgatáveis num prazo de 90 dias contados da data da sua contratação.
A exposição da Companhia a riscos de taxas de juros e uma análise de sensibilidade para
ativos e passivos financeiros são divulgadas na Nota 20.
6. Aplicações financeiras
31/12/2013
Caixa Econômica
Federal (a)
Outros títulos
Total
Ativo circulante
Ativo não circulante
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
19.481
51.965
70.290
21.209
53.613
87.458
75
19.556
75
52.040
75
70.365
75
21.284
75
53.688
75
87.533
19.556
-
52.040
-
41.447
28.918
21.284
-
53.688
-
58.615
28.918
(a) Aplicação vinculada à 1a emissão de debêntures simples, não conversíveis em ações,
de emissão da Companhia, conforme Nota 12. A liberação desta aplicação financeira
para utilização nos empreendimentos acompanha critérios definidos em contrato junto
ao banco em função de garantias exigidas a exemplo de hipotecas sobre terrenos,
direitos creditórios, execução das obras etc. As aplicações financeiras possuem
remuneração pela variação do Certificado de Depósito Interbancário - CDI a
percentuais que variam de 75% a 97% com prazo máximo de resgate equivalente ao
da liquidação das debêntures conforme Nota 12.
A exposição da Companhia a riscos de taxas de juros e uma análise de sensibilidade
destes ativos estão divulgadas na Nota 20.
24
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
7. Contas a receber de clientes
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
Clientes por incorporação de
imóveis
Obras concluídas
Obras em construção
Duplicatas a receber (serviços
prestados)
Partes relacionadas
Demais clientes
Subtotal
(-) Provisão para crédito de
liquidação duvidosa
(-) Ajuste a valor presente
Total
Ativo circulante
Ativo não circulante
01/01/2012
(reapresentado)
22.218
25.098
29.487
27.632
25.522
60.322
124.592
424.464
92.309
493.619
64.051
255.834
1.288
48.604
2.724
193
60.036
2.922
175
88.941
560
87.286
636.902
1.441
87.786
675.155
1.615
45.676
367.176
(281)
48.323
(498)
59.538
(637)
88.304
(612)
(8.979)
627.311
(366)
(13.020)
661.769
(315)
(13.145)
353.716
45.675
2.648
57.461
2.077
78.098
10.206
542.805
84.506
533.472
128.297
256.478
97.238
Os valores relativos a contas a receber de imóveis com obras concluídas são garantidos
pelos próprios imóveis negociados. De acordo com as cláusulas contratuais, estes
recebíveis são atualizados pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), mais juros de
12% ao ano.
O ajuste a valor presente foi calculado sobre as unidades não concluídas, conforme CPC
12 e orientação OCPC 01 (R1), utilizando-se como base a taxa de juros para remuneração
de títulos públicos, NTN-B - Nota do Tesouro Nacional, indexados pelo IPCA.
Contas a receber por idade de vencimento:
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
Títulos a vencer
Títulos vencidos até 30 dias
Títulos vencidos de 31 a 60 dias
Títulos vencidos de 61 a 90 dias
Títulos vencidos de 91 a 180 dias
Títulos vencidos de 181 a 360 dias
Títulos vencidos a mais de 360 dias
Subtotal
Provisão para créditos de
liquidação duvidosa
Ajuste a valor presente
Total
25
01/01/2012
(reapresentado)
26.984
2.449
359
3.363
999
7.864
6.586
48.604
45.499
992
2.836
670
1.330
4.696
4.012
60.035
50.909
189
30.040
590
2.529
2.905
1.779
88.941
517.062
37.351
3.783
5.958
9.351
47.221
16.176
636.902
624.582
24.404
6.059
5.611
2.894
6.133
5.472
675.155
325.179
504
30.643
1.958
3.338
3.448
2.106
367.176
(281)
48.323
(498)
59.538
(637)
88.304
(612)
(8.979)
627.311
(366)
(13.020)
661.769
(315)
(13.145)
353.716
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
7. Contas a receber de clientes--Continuação
A composição da parcela não circulante, por ano de vencimento, é demonstrada a seguir:
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
1.377
601
306
196
168
2.648
820
562
329
249
64
53
2.077
5.107
2.355
1.568
631
617
5
16
10.299
31.385
16.949
17.149
5.792
16.906
88.181
89.396
12.863
7.760
6.745
4.247
13.362
134.373
67.119
28.479
5.122
3.461
2.268
68
14
106.531
2.648
2.077
(93)
10.206
(3.675)
84.506
(6.076)
128.297
(9.293)
97.238
31/12/2013
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 em diante
(-) Ajuste a valor
presente
Total
Provisão para créditos de liquidação duvidosa e baixa de contas a receber
Para o exercício findo em 31 de dezembro de 2013, a Administração da Companhia e suas
controladas mantém registrada provisão para créditos de liquidação duvidosa no montante
de R$ 612 (R$ 366 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 315 em 01 de janeiro de 2012)
relativa a valores a receber de prestação de serviços a clientes de consultoria e
corretagem imobiliária de sua controlada OAS Imóveis S.A..
Para as demais contas a receber, a Administração considera desnecessária a constituição
de provisão, pois no caso dos recebíveis de incorporação imobiliária, a Companhia possui
instrumentos de garantia que permitem a retomada dos imóveis, no caso de inadimplência
de clientes.
A exposição da Companhia a riscos de crédito e a exposição de riscos de moeda e perdas
por redução no valor recuperável relacionadas às contas a receber de clientes e a outras
contas estão divulgadas na Nota 20.
8. Estoques
São representados substancialmente pelo custo de formação de imóveis a serem vendidos
(concluídos e em construção) e terrenos para futuras incorporações, assim distribuídos:
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
12.158
15.240
44.216
589
1.014
34.582
107.799
23.633
9.776
42.927
1.008
1.890
15.623
94.857
40.162
3.874
45.868
443
2.032
92.379
247.225
122.137
191.973
8.054
14.687
41.370
(1.062)
624.384
237.187
20.680
174.871
6.904
16.706
20.001
(1.161)
475.188
148.571
5.825
159.389
3.983
12.479
330.247
67.069
40.730
79.427
15.430
77.088
15.291
473.294
151.090
454.644
20.544
309.991
20.256
31/12/2013
Imóveis em construção
Imóveis concluídos
Terrenos em estoque
Materiais para aplicação
Adiantamentos a fornecedores
Gastos com pré-incorporação
(-) Ajuste a valor presente
Total
Ativo circulante
Ativo não circulante
26
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
8. Estoques--Continuação
Em 31 de dezembro de 2013, o montante de encargos financeiros capitalizados totaliza R$
3.499 na controladora (R$ 5.613 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 8.809 em 01 de janeiro
de 2012), e R$ 48.003 no consolidado (R$ 26.130 em 31 de dezembro de 2012 e R$
28.953 em 01 de janeiro de 2012), conforme apresentado na Nota 13.
A Companhia possui terrenos dados em garantia das debêntures no valor total de R$
73.715 em 31 de dezembro de 2013 (R$ 45.665 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 40.015
em 01 de janeiro de 2012).
9. Transações com partes relacionadas
As transações entre a Companhia e suas controladas, que são suas partes relacionadas,
foram eliminadas na consolidação. Os detalhes a respeito das transações entre a
Companhia e partes relacionadas estão apresentados a seguir:
9.1 Recebíveis e empréstimos entre partes relacionadas
31/12/2013
Ativo não circulante
OAS S.A. (a)
Manhattan Square Emp. Imob. Residencial 01
SPE Ltda.
Manhattan Square Emp. Imob. Comercial 01 SPE
Ltda.
7 de Abril Empreendimentos Imob. SPE
Ltda.
Marta Aguiar Residencial Emp. Imob. SPE Ltda.
OAS 06 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Guarapiranga 01 Empreendimentos Imob. SPE
Ltda.
Colina Ville Empreendimentos Imob. SPE Ltda.
Figueiredo Empreendimentos Imob. Ltda.
OAS 10 Empreendimentos Imob. SPE Ltda.
Figueiredo Avila Engenharia Ltda.
Gafisa S/A
Ondina Lodge
Outras
Total
27
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
-
158.614
178.441
-
158.614
178.441
62.499
42.580
30.680
62.499
42.580
30.680
17.132
-
-
17.132
-
-
24.873
5.036
5.539
41.449
6.910
13.590
43.048
9.569
11.261
-
-
-
191
19.740
26.116
16.583
21.687
4.517
1.042
10
204.965
1.262
24.415
18.522
19.590
16.224
1.783
645
345.584
8.475
8.774
15.185
4.896
4.924
315.253
21.687
4.517
1.833
107.668
16.224
1.783
1.852
221.053
518
209.639
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
9. Transações com partes relacionadas--Continuação
9.1 Recebíveis e empréstimos entre partes relacionadas--Continuação
31/12/2013
Passivo não circulante
OAS S.A. (b)
Imbuí I SPE Emp. Imobiliários Ltda.
Citta Ipitanga SPE Emp. Imobiliários Ltda.
Cosbat Empreendimentos Imobiliários Ltda.
OAS SPE 04 Emp. Imobiliários Ltda.
OAS SPE 05 Emp. Imobiliários Ltda.
Patamares 01 Emp. Imobiliários SPE Ltda.
Guarapiranga 01 Emp. Imob. SPE Ltda.
Ravello Emp. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 13 Emp. Imobiliários Ltda.
Ondina Lodge
Outros
Total
63.488
3.670
5.123
2.731
23.261
17.325
7.786
1.381
13.458
2.522
140.745
Controladora
31/12/2012
16.513
3.675
1.809
7.600
2.203
18.437
4.223
2.166
1.443
58.069
01/01/2012
3.325
913
4.238
31/12/2013
63.488
3.670
5.123
250
72.531
Consolidado
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
16.513
3.675
1.809
149
22.146
16.513
3.325
10
19.848
(a) Os valores a receber da OAS S.A. no montante de R$ 158.614 era composto de:
(i) recebível sobre a venda do investimento Novo Humaitá S.A. no montante de R$
145.643 e (ii) saldo incorporado em 17 de dezembro de 2010 da Multicorp
Patrimonial Ltda. no montante de R$ 52.625. Estes valores foram integralmente
liquidados em 2013, através da compensação do montante de R$ 16.513 com o
saldo passivo decorrente da assunção da dívida que a OAS 26 Emp. Imob. Ltda.
mantinha com a OAS S.A. e o saldo remanescente no montante de R$ 142.101 foi
totalmente quitado pela OAS S.A..
(b) Em 31 de dezembro de 2013, o saldo de mutuo passivo que totaliza R$ 63.488 é
composto de recursos recebidos da OAS S.A., sem encargos e prazo de
vencimento determinado.
Os demais saldos referem-se a mútuos da Companhia com suas controladas
originados em função da necessidade de caixa das controladas para o
desenvolvimento das suas respectivas atividades. Estes mútuos estão sujeitos a
encargos financeiros de acordo com as condições pactuadas entre as partes e são
compatíveis com a prática de mercado. No exercício findo em 31 de dezembro de
2013 foram registradas receitas financeiras na controladora, decorrentes dos juros
sobre mútuos, no montante de R$ 16.713 (R$ 16.046 em 31 de dezembro de 2012 e
R$ 10.127 em 01 de janeiro de 2012).
28
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
9. Transações com partes relacionadas--Continuação
9.2 Transações comerciais
A seguir estão demonstradas as operações comerciais entre a Companhia e suas
controladas:
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
Ativo circulante (a)
Ondina Lodge Empreendimentos SPE Ltda.
Boulevard Empreendimentos Imobiliários Ltda.
OAS 10 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 14 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 29 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 31 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Città Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Outras
Total
282
106
254
220
125
84
61
1.132
2.125
271
132
70
8
31
2.637
2.824
98
2.922
Passivo (b)
CFA Engenharia e Participações
Circulante
Não circulante
1.999
756
1.243
3.545
1.904
1.641
8.910
7.090
1.820
Receita de prestação de serviços (a)
Manhattan Square Emp. Imob. Residencial 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Emp. Imob. Comercial 01 SPE Ltda.
Patamares 1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
City Park Brotas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
City Park Acupe Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Acupe Exclusive Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Ondina Lodge Empreendimentos SPE Ltda.
Boulevard Empreendimentos Imobiliários Ltda.
OAS 10 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 14 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 15 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 29 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 31 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Albízia Emp. Imob. SPE Ltda.
Outras
Total
448
197
653
1.869
442
258
557
224
934
345
551
6.478
2.390
1.469
798
627
2.778
3.512
1.178
1.615
1.324
15.691
275
224
2.149
1.483
781
565
3.218
87
4.173
12.955
(a) Trata-se de receita e contas a receber decorrentes da prestação de serviços de
gerenciamento financeiro e empreitada para empreendimentos imobiliários de
controladas da Companhia.
(b) Trata-se de saldo de obrigações por compra de terrenos adquiridos junto a partes
relacionadas, líquidos do efeito de ajuste a valor presente.
29
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
9. Transações com partes relacionadas--Continuação
9.3 Remuneração do pessoal-chave da administração
A remuneração anual do pessoal-chave da administração, representado pela Diretoria
Executiva, foi fixada em até R$ 540, conforme registrado em Ata de Assembleia Geral
Ordinária e Extraordinária de 30 de abril de 2012, a qual é válida até 30 de abril de
2014. Na mesma data, os membros desta Diretoria renunciaram ao direito de
remuneração, através de carta endereçada aos acionistas.
9.4 Avais e garantias
A Companhia e suas controladas possuem as seguintes garantias:
a)
Recebidas de partes relacionadas
OAS S.A.
Construtora OAS Ltda.
OAS Empreendimentos S.A.
Total
b)
Tipo de
garantia
Aval
Aval
Aval
31/12/2013
553.422
44.506
291.847
889.775
31/12/2012
566.297
32.437
284.245
882.979
644.571
24.258
28.677
668.829
Concedidas a partes relacionadas
Tipo de
garantia
OAS 17 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Ravello Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Sibipiruna Empreendimento Imobiliários Ltda.
Manhattan Square Emp. Imob. Residencial 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Emp. Imob. Comercial 01 SPE Ltda.
Patamares 01 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
City Park Brotas Emp. Imob. SPE Ltda.
City Park Acupe Emp. Imob. SPE Ltda.
Acupe Exclusive Emp. Imob. SPE Ltda.
Ondina Lodge Empreendimentos SPE Ltda.
OAS SPE 05 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
OAS 13 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 31 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS SPE 04 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
OAS 14 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 22 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 29 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
OAS 34 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Outros
Total
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
Aval
31/12/2013
17.471
48.678
20.861
9.308
57.881
25.239
41.115
30.766
6.026
6.527
9.653
4.500
6.701
6.421
291.147
31/12/2012
25.950
8.469
46.000
42.703
23.277
51.762
18.276
12.740
8.166
25.746
8.401
12.755
284.245
10. Títulos a receber
O saldo de títulos a receber refere-se a alienação de Transcon (101.406,00 m2) para a
empresa Engenharia Brasilândia – ENBRAL LTDA., pelo valor de R$ 28.078, tendo
recebido o montante de R$ 1.403. O saldo em aberto em 31 de dezembro de 2013, no
montante de R$ 26.756 (R$ 26.756 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 26.756 em 01 de
janeiro de 2012), será recebido a partir de 2015.
30
31/12/2012
01/01/2012
25.100
1.676
1.901
28.677
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11. Investimentos
O quadro abaixo apresenta um sumário das informações financeiras em empresas controladas e empreendimentos controlados em
conjunto. Os dados das investidas apresentados abaixo não estão ajustados pelo percentual de participação mantido pela Companhia.
A movimentação dos investimentos encontra-se a seguir demonstrada:
Dados das investidas
Dados da controladora
Em 31/12/2012
Participação
Città Ville SPE Empr. Imob. Ltda.
Città Ipitanga SPE Empr. Imob. Ltda.
Imbuí I SPE Empr. Imob. Ltda.
Città Itapuã Empr. Imob. SPE Ltda.
Graça Empr. Imob. SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Res. 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Com. 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Res. 02 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Com. 02 SPE Ltda.
City Park Acupe Empr. Imob. SPE Ltda.
Acupe Exclusive Empr. Imob. SPE Ltda.
City Park Brotas Empr. Imob. SPE Ltda.
Patamares 1 Empr. Imob. SPE Ltda.
Karagounis Participações S.A.
IOTA Empr. Imobiliários Ltda.
Total controle conjunto (Reapresentado)
OAS Imóveis S.A.
7 de Abril Empr. Imob. SPE Ltda.
Marta Aguiar Residencial Empr. Imob. SPE Ltda.
Colina Ville Empr. Imob. SPE Ltda.
Ondina Lodge Empr. SPE Ltda.
Figueiredo Empr. Imob. Ltda.
OAS SPE-03 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS SPE-04 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS SPE-05 Empr. Imobiliários Ltda.(c (i)).
Graça Empr. Imob. SPE Ltda.
City Park Acupe Empr. Imob. SPE Ltda.
Acupe Exclusive Empr. Imob. SPE Ltda.
City Park Brotas Empr. Imob. SPE Ltda.
Patamares 1 Empr. Imob. SPE Ltda.
31
Patrimônio
líquido (passivo
a descoberto)
Em 31/12/2011
Resultado do
exercício
Equivalência
patrimonial
Saldos em 31 de dezembro de 2011
Investimentos
AFAC
Total
Movimentação do exercício
Equivalência
patrimonial
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Integralização
de capital
Distribuição
de dividendos
Incorporação/
Cisão
Aquisição/
(alienação)
de
investidas
Investimentos
AFAC
Total
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
50%
20%
27,27%
20.120
12.887
9.097
11.490
1.896
(29.760)
14.481
2.783
1.411
5.084
496
7.851
19.856
170.130
9.907
585
621
(153)
329
(58)
(7.389)
188
(61)
(185)
1.946
(872)
1.655
7.106
(1.981)
(6.807)
(233)
523
(179)
(7.429)
(10)
(10.193)
1.962
(110)
(51)
134
(104)
129
2.835
1.228
(1.098)
(12.596)
9.770
6.135
4.624
5.581
951
(11.186)
7.147
1.422
798
903
77
457
6.376
60.688
367
94.110
380
2.208
8.463
12
665
13
5
608
12.354
10.150
8.343
4.624
14.044
963
(11.186)
7.812
1.435
803
903
685
457
6.376
60.688
367
106.464
292
310
(77)
164
(3.694)
94
(30)
(93)
(396)
(1.857)
(5.287)
1.955
4.192
6.147
-
-
(12.017)
(12.017)
6.445
4.547
5.745
(14.880)
7.241
1.392
705
60.292
2.702
74.189
2.208
8.305
7.538
46
62
18.159
8.653
4.547
14.050
(14.880)
14.779
1.438
767
60.292
2.702
92.348
100%
100%
100%
100%
50%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
710
(285)
(689)
(2.718)
24.979
12.448
5.378
2.618
1.257
1.896
5.084
496
7.851
19.856
(604)
(1.397)
(1.490)
(4.662)
11.514
1.716
(1.040)
(449)
864
(58)
1.946
(872)
1.655
7.106
(3.740)
(3.510)
(1.989)
627
4.137
4.366
(335)
(515)
280
-
(212)
1.111
801
1.944
6.733
10.713
8.050
3.067
275
-
201
1.806
20
470
4.345
-
(11)
1.111
801
1.944
6.733
12.519
8.070
3.537
4.620
-
(604)
(1.397)
(1.490)
(4.662)
5.757
1.712
(1.040)
(449)
918
(21)
1.444
(818)
557
2.522
1.528
(1.632)
28
665
608
2.640
-
-
(2.100)
-
64
940
2.071
630
4.196
10.959
712
(286)
(689)
(2.718)
12.490
12.425
3.278
2.618
1.257
1.898
5.083
497
7.850
19.857
1.089
280
609
1.806
2.033
110
10.212
258
6.977
6.943
9.975
339
712
803
(409)
(2.109)
12.490
14.231
5.311
2.728
11.469
2.156
12.060
7.440
17.825
20.196
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11. Investimentos--Continuação
Dados das investidas
Dados da controladora
Em 31/12/2012
Em 31/12/2011
Patrimônio
líquido (passivo
a descoberto)
Participação
Resultado do
exercício
Saldos em 31 de dezembro de 2011
Equivalência
patrimonial
Investimentos
AFAC
Movimentação do exercício
Equivalência
patrimonial
Total
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Integralização
de capital
Distribuição
de dividendos
Incorporação/
Cisão
Aquisição/
(alienação)
de
investidas
Investimentos
AFAC
Total
OAS 06 Empr. Imob. SPE Ltda.
100%
3.816
(6.667)
(536)
10.482
-
10.482
(6.667)
-
-
-
-
3.815
582
4.397
Guarapiranga 01 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
100%
10.910
135
2.630
10.775
-
10.775
135
-
-
-
-
10.910
614
11.524
OAS 08 Empr. Imob. SPE Ltda.
100%
1.769
(462)
887
2.231
-
2.231
(462)
-
-
-
-
1.769
249
2.018
OAS 09 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
100%
(47)
(50)
(528)
4
3
7
(50)
-
-
-
-
(46)
44
(2)
OAS 11 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
99%
93
(12)
(19)
105
-
105
(12)
-
-
-
-
93
10
103
OAS 17 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
100%
821
(892)
(439)
1.712
4.144
5.856
(892)
-
-
-
-
820
7.825
8.645
OAS 51 Participações Ltda.
100%
10.857
-
(1)
10.879
1
10.880
(23)
-
-
-
-
10.856
29
10.885
OAS 53 Participações Ltda.
100%
16.348
-
(1)
16.370
1
16.371
(23)
-
-
-
-
16.347
29
16.376
OAS 54 Participações Ltda.
100%
536
(78)
(34)
614
37
651
(78)
-
-
-
-
536
114
650
70%
19.289
10.174
5.765
9.531
5.268
14.799
7.122
-
(3.150)
-
-
13.503
846
14.349
Sibipuruna Emp. Imobiliários Ltda.
Ravello Incorporação SPE Ltda.
100%
8.633
4.278
348
4.310
-
4.310
4.269
-
-
-
-
8.579
1.098
9.677
OAS 13 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
99%
(5.081)
(1.767)
(3.225)
(3.281)
6.580
3.299
(1.750)
-
-
-
-
(5.031)
6.039
1.008
OAS 14 Empr. Imobiliários SPE Ltda.(b (iii))
50%
(693)
(1.029)
(495)
336
200
536
(1.074)
-
-
-
347
(391)
1.323
932
OAS 15 Empr. Imobiliários SPE Ltda. (b (iii))
50%
2.215
(497)
-
(1)
-
(1)
(771)
-
-
-
246
(526)
2.295
1.769
OAS 18 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
99%
793
(97)
(102)
890
15
905
(97)
-
-
-
-
793
51
844
OAS 22 Empr. Imobiliários Ltda.
70%
1.876
85
1.254
1.254
1.316
2.570
59
-
-
-
-
1.313
1.924
3.237
94.514
OAS 26 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
100%
94.484
41.440
45.029
51.223
-
51.223
41.440
16.513
-
(14.692)
-
94.484
30
OAS 29 Empr. Imobiliários SPE Ltda. (b (iii))
50%
2.435
601
(25)
(25)
1
(24)
599
-
-
-
(284)
290
832
1.122
OAS 32 Empr. Imobiliários SPE Ltda. (b (iv))
100%
14.684
(6)
(2)
-
-
-
(6)
14.692
-
14.686
-
14.686
OAS 34 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
99%
(1.239)
(999)
(239)
(239)
2.254
2.015
(989)
-
-
-
-
(1.228)
3.723
2.495
OAS 27 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
50%
(1.274)
(408)
(434)
(434)
1.463
1.029
(204)
-
-
-
-
(638)
2.254
1.616
OAS 42 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
100%
(434)
(433)
(1)
-
-
-
(429)
2.100
-
1.671
3
1.674
OAS 56 Empr. Imobiliários Ltda.
70%
23.738
23.857
(83)
(83)
2.108
2.025
16.700
-
-
-
-
16.617
8.381
24.998
OAS 57 Empr. Imobiliários Ltda.
70%
(504)
(377)
(88)
(88)
2.269
2.181
(264)
-
-
-
-
(352)
2.123
1.771
Group I Project SCP
50%
26.769
15.656
-
-
-
1.732
2.742
5.556
5.313
3.574
50
9.130
5.363
7.828
(193)
-
-
-
-
13.384
5.120
4.285
763
17.669
5.883
53.456
159.916
36.126
196.042
66.597
20.350
(3.150)
-
19.169
271.646
86.097
357.743
40.860
254.026
48.480
302.506
61.310
26.497
(3.150)
-
7.152
345.835
104.256
450.091
Outros investimentos
32
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11.
Investimentos--Continuação
Dados das investidas
Dados da controladora
Em 31/12/2013
Città Ipitanga SPE Empr. Imobiliários Ltda.
Imbuí I SPE Empr. Imob. Ltda.
Citta Ville Empreendimentros Imobiliarios Ltda.
Città Itapuã Empr. Imobiliários SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Res. 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Com. 01 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Res. 02 SPE Ltda.
Manhattan Square Empr. Imob. Com. 02 SPE Ltda.
Solace Empr. Imobiliários S.A (v)
Graça Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
City Park Acupe Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
Acupe Exclusive Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
City Park Brotas Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
Patamares 1 Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
Karagounis Participações S.A.
Total controle conjunto
OAS Imóveis S.A.
Graça Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
City Park Acupe Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
Acupe Exclusive Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
City Park Brotas Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
Patamares 1 Empr. Imob. SPE Ltda. (a (ii))
7 de Abril Empr. Imobiliários SPE Ltda.
Marta Aguiar Residencial Empr. Imob. SPE Ltda.
Colina Ville Empr. Imobiliários SPE Ltda.
Ondina Lodge Empr. SPE Ltda.
Figueiredo Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS SPE-03 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS SPE-04 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS SPE-05 Empr. Imobiliários Ltda. (a (i))
33
Em 31/12/2012
Participação
Patrimônio líquido
(passivo a
descoberto)
Resultado do
exercício
50%
50%
50%
50%
50%
37,50%
50%
50%
50%
50%
50%
20%
12.513
8.881
10.863
(44.459)
1.820
2.995
1.315
7.010
4.749
3.418
8.477
5.346
15.109
299.344
(374)
(216)
(627)
(14.901)
(6.418)
(46)
(157)
(7.087)
(92)
(12.508)
(3.716)
(18.955)
(9.151)
(2.162)
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
50%
100%
100%
100%
100%
225
4.749
3.418
8.477
5.346
15.109
(6.819)
(1.346)
(4.448)
14.889
6.346
6.735
2.812
5.227
(485)
(92)
(12.508)
(3.716)
(18.955)
(9.151)
(7.846)
(631)
(1.729)
(10.090)
(6.646)
1.954
179
4.177
Equivalência
patrimonial
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Investimentos
AFAC
Total
Movimentação do exercício
Equivalência
patrimonial
Aumentos/
(redução) de
Capital
Saldos em 31 de dezembro de 2013
Aquisição/
(alienação) de
investidas
Investimentos
AFAC
Total
310
(77)
292
164
(3.694)
94
(30)
(93)
(1.857)
502
(54)
1.100
4.584
(396)
6.445
4.547
5.745
(14.880)
7.241
1.392
705
2.702
60.292
2.208
8.305
7.538
46
62
-
8.653
4.547
14.050
(14.880)
14.779
1.438
767
2.702
60.292
(187)
(108)
(313)
(7.451)
(3.209)
(23)
(79)
(794)
(432)
(3.121)
176
158
4.183
-
(1.545)
(784)
717
-
6.258
4.439
5.432
(22.331)
911
6.808
59.860
2.225
3.264
29.492
-
8.483
4.439
8.696
(22.331)
911
36.300
59.860
845
74.189
18.159
92.348
(12.596)
1.396
(1.612)
61.377
34.981
96.358
(604)
(21)
942
(764)
(543)
(2.063)
(1.397)
(1.490)
(4.662)
5.757
1.712
(1.040)
(449)
918
712
1.898
5.083
497
7.850
19.857
(286)
(689)
(2.718)
12.490
12.425
3.278
2.618
1.257
258
6.977
6.943
9.975
339
1.089
280
609
1.806
2.033
110
10.212
712
2.156
12.060
7.440
17.825
20.196
803
(409)
(2.109)
12.490
14.231
5.311
2.728
11.469
(485)
(92)
(12.508)
(3.716)
(18.955)
(9.151)
(7.846)
(631)
(1.729)
(5.030)
(6.631)
1.954
179
4.177
2.945
10.843
11.697
16.450
1.312
1.502
-
735
-
227
4.751
3.418
8.478
5.345
10.706
(6.820)
(1.320)
(4.447)
8.195
5.794
6.734
2.797
5.434
450
2.380
6.600
285
685
928
1.806
-
677
4.751
5.798
8.478
11.945
10.706
(6.820)
(1.035)
(3.762)
9.123
7.600
6.734
2.797
5.434
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11. Investimentos--Continuação
Dados das investidas
OAS 06 Empr. Imob. SPE Ltda.
Guarapiranga 01 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 08 Empr. Imob. SPE Ltda.
OAS 09 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 11 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 17 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 51 Participações Ltda.
OAS 53 Participações Ltda.
OAS 54 Participações Ltda.
Sibipuruna Emp. Imobiliários Ltda.
Ravello Incorporação SPE Ltda.
OAS 13 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 14 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 15 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 18 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 21 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 22 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS 26 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 27 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 29 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 32 Empr. Imobiliários SPE Ltda. (a (iii))
OAS 34 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 35 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 36 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 37 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 38 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 39 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 42 Empr. Imobiliários SPE Ltda.
OAS 56 Empr. Imobiliários Ltda.
OAS 57 Empr. Imobiliários Ltda.
Group I Project SCP
Outros investimentos
Total controladas
TOTAL
34
Participação
100%
100%
100%
100%
99%
100%
100%
100%
100%
70%
100%
99%
50%
50%
99%
100%
70%
100%
50%
50%
100%
100%
100%
100%
99%
100%
99%
100%
70%
70%
50%
-
Em 31/12/2013
Patrimônio líquido
(passivo a
descoberto)
2.002
10.709
1.763
(49)
92
19.436
10.836
16.327
468
16.346
8.261
(9.341)
(782)
(2.629)
(420)
9.709
7.641
95.263
3.490
1.525
14.657
152
2.634
5.515
(913)
15
(980)
1.664
38.282
2.658
34.495
-
Dados da controladora
Em 31/12/2012
Resultado do
exercício
(1.951)
(201)
(7)
(2)
(1.099)
(21)
(21)
(68)
(11.938)
(337)
(4.226)
1
(1.574)
(1.212)
(115)
816
779
(148)
1.202
(27)
(576)
(93)
(1.107)
(823)
(2.214)
(896)
(1)
(2.289)
(56)
9.163
-
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Equivalência
patrimonial
(6.667)
135
(462)
(50)
(12)
(892)
(23)
(23)
(78)
7.122
4.269
(1.750)
(1.074)
(771)
(97)
59
41.440
(204)
599
(6)
(989)
(429)
16.700
(264)
7.828
(192)
60.465
Investimentos
3.815
10.910
1.769
(46)
93
820
10.856
16.347
536
13.503
8.579
(5.031)
(391)
(526)
793
1.313
94.484
(638)
290
14.686
(1.228)
(23)
(3)
(3)
(2)
(3)
1.671
16.617
(352)
13.384
5.153
271.645
AFAC
582
614
249
44
10
7.825
29
29
114
846
1.098
6.039
1.323
2.295
51
1.924
30
2.254
832
3.723
389
3
3
2
3
3
8.381
2.123
4.285
364
86.098
Total
4.397
11.524
2.018
(2)
103
8.645
10.885
16.376
650
14.349
9.677
1.008
932
1.769
844
3.237
94.514
1.616
1.122
14.686
2.495
366
1.674
24.998
1.771
17.669
5.517
357.743
61.310
345.834
104.257
450.091
Movimentação do exercício
Aquisição
Equivalência
Aumentos de
(alienação) de
patrimonial
capital
investidas
(1.951)
(201)
(7)
(2)
(1.099)
19.715
(21)
(21)
(68)
(8.357)
4.158
(336)
(4.184)
1
(787)
(1.212)
(114)
9.824
812
3.465
779
(74)
2.456
601
(27)
(571)
1.968
(92)
2.751
(1.096)
6.697
(815)
(2.192)
1.091
(887)
(1)
(1.602)
11.783
(39)
2.252
4.581
(254)
(79.700)
110.909
735
(92.296)
112.305
(877)
Saldos em 31 de dezembro de 2013
Investimentos
1.864
10.709
1.762
(48)
93
19.436
10.835
16.326
468
9.304
8.243
(9.215)
(390)
(1.313)
(419)
9.710
5.590
95.263
1.744
891
14.659
169
2.636
5.598
(818)
(1.103)
(890)
1.670
26.798
1.861
17.965
4.899
303.589
AFAC
597
625
249
55
10
44
44
176
2.308
3.206
446
85
35
1.045
345
582
435
4
6.288
790
30.503
364.966
65.484
Total
2.461
11.334
2.011
7
103
19.436
10.879
16.370
644
9.304
8.243
(9.215)
1.918
1.893
27
9.710
5.590
95.348
1.779
1.936
15.004
169
2.636
5.598
(236)
(1.103)
(455)
1.674
26.798
1.861
24.253
5.689
334.092
430.450
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11. Investimentos--Continuação
(a) Compra e Venda de quotas de empreendimentos controlados em conjunto
(i)
OAS SPE 05 Empreendimentos Imobiliários Ltda. – Aquisição da participação
Em 04 de julho de 2012, a Companhia, direta e indiretamente, adquiriu, pelo
valor de R$ 1.500 a totalidade das quotas da sua única sócia, Cosbat
Empreendimentos Imobiliários Ltda., nesta investida. Essa operação gerou uma
perda para Companhia no valor de R$ 592, que foi registrada na rubrica de
outras receitas e despesas operacionais.
(ii) Compra e venda de quotas de empreendimentos em conjunto com a Gafisa S.A.
Em 14 de setembro de 2012, a Companhia assinou Instrumento de Compra e
Venda de Quotas de Sociedades de Propósitos Específicos – SPE que possuía
em conjunto com a Gafisa S.A., adquirindo o controle de certas investidas e
alienando sua participação em um dos investimentos controlados em conjunto.
As investidas objeto da transação foram Città Ville SPE Empreendimentos
Imobiliários Ltda., City Park Brotas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.,
City Park Acupe Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Acupe Exclusive
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Patamares 1 Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda. e Graça Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. O valor
da transação, a quantidade de quotas adquiridas e alienadas, bem como seus
efeitos no resultado da Companhia estão demonstrados a seguir:
Investida
Città Ville
Brotas
City Park Acupe
Acupe Exclusive
Patamares
Graça
Quotas
negociadas
50%
50%
50%
50%
50%
50%
Tipo de
transação
Venda
Compra
Compra
Compra
Compra
Compra
Valor da
transação
12.541
3.581
1.346
1.142
3.336
1.354
Essa transação gerou um ganho para Companhia de R$ 8.038, que foi
registrado na rubrica de outras receitas operacionais.
(iii) Venda de quotas da SPE 32 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Em 21 de dezembro de 2012, a Companhia e a RB Capital Realty XV
Empreendimentos Imobiliários Ltda. assinaram Instrumento Particular de
Compra e Venda de Quotas e Outras Avenças para alienação de 80% das
quotas da controlada OAS 32 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
correspondentes a 11.754.733 quotas pelo valor total de R$ 70.000.
35
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
11. Investimentos--Continuação
(a) Compra e Venda de quotas de empreendimentos controlados em conjunto-Continuação
(iv) Venda de quotas dos empreendimentos em conjunto com a Gafisa S.A.
Em 12 de setembro de 2013, a Companhia assinou Instrumento de Compra e
Venda de Quotas de Sociedades de Propósitos Específicos – SPE que possuía
em conjunto com a Gafisa S.A., alienando sua participação nos investimentos
controlados em conjunto: Manhattan Square Empr. Imob. Res. 02 SPE Ltda. e
Manhattan Square Empr. Imob. Com. 02 SPE Ltda. O valor da transação foi de
R$ 2.733, gerando um ganho para a Companhia no montante de R$ 405 que foi
registrado na rúbrica de outras receitas e despesas operacionais.
(v) Solace Empreendimentos Imobiliários S.A. – Aquisição da participação
Em 16 de setembro de 2013, a Companhia adquiriu pelo valor de R$ 3.225
10,23% das ações da Solace Empreendimentos Imobiliários S.A.. Essa operação
gerou uma perda para Companhia no valor de R$ 2.508, que foi registrada na
rubrica de outras receitas e despesas operacionais.
12. Empréstimos e financiamentos
Controladora
Encargos
financeiros
31/12/2013
31/12/2012
Consolidado
01/01/2012
31/12/2013
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
Apoio à produção (a)
De 9,25% a
11,5% a.a. + TR
51.854
29.888
21.167
529.004
340.466
82.687
Capital de giro
De 100% do CDI
a.m + 0,24% a
0,57% a.m
118.311
258.083
232.091
118.311
258.083
232.091
Contas garantidas
De 0% a 135% do
CDI a.m. + 0,19%
a 1,10% a.m.
59
10.427
-
59
10.427
-
Arrendamento mercantil
De 0% a 100% do
CDI + 0,09% a
0,38% a.m.
1.638
171.862
1.856
300.254
1.898
255.156
1.638
649.012
1.856
610.832
1.898
316.676
81.303
90.559
130.152
170.102
114.237
140.919
353.942
295.070
250.910
359.922
128.370
188.306
Total
Passivo circulante
Passivo não circulante
(a) Referem-se a linhas de financiamento obtidas junto ao Sistema Financeiro de
Habitação, nas quais os recursos são liberados ao longo do período da construção
do empreendimento imobiliário. Para garantir tais linhas de crédito, foram
hipotecados os terrenos dos empreendimentos, no valor total de R$ 105.560 e
penhorados os direitos creditórios dos mesmos, no valor total de R$ 1.760.709.
36
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
12. Empréstimos e financiamentos--Continuação
A movimentação dos empréstimos e financiamentos é como segue:
Controladora
Saldos em 01 de janeiro de 2012
Captações
Encargos
( - ) Amortizações
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Captações
Encargos
( - ) Amortizações
Saldos em 31 de dezembro de 2013
255.156
645.057
80.697
(680.656)
300.254
339.159
35.977
(503.528)
171.862
Consolidado
316.676
581.914
98.676
(386.434)
610.832
645.057
79.126
(686.003)
649.012
Os montantes classificados no não circulante têm a seguinte composição, por ano de
vencimento:
31/12/2013
Ano
62.611
26.748
1.200
90.559
2013
2014
2015
2016
2017
Total
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
87.713
49.038
3.843
325
140.919
120.492
94.291
80.287
295.070
105.859
62.506
1.249
488
170.102
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
242.854
92.899
20.072
4.097
359.922
01/01/2012
(reapresentado)
115.879
50.096
17.085
5.246
188.306
13. Debêntures
Controladora e consolidado
Emissão
1a emissão
Principal
Remuneração anual
Vencimento
final
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
182.966
243.297
25.320
50.222
Custos de transação a amortizar
107.291
(2.017)
313.560
(1.450)
292.069
(2.238)
366.301
Passivo circulante
Passivo não circulante
93.682
219.878
148.664
143.405
79.684
286.617
a
300.000
2 emissão
60.000
3a emissão
100.000
10,5% a.a. + TR
100% CDI + 2,9%
a.a.
100% CDI + 2,98%
a.a.
03/11/2016
15/07/2014
11/04/2016
Controladora
Saldos em 01 de janeiro de 2012
Encargos
( - ) Amortizações
Saldos em 31 de dezembro de 2012
Captações
Encargos
( - ) Amortizações
Saldos em 31 de dezembro de 2013
366.301
28.991
(103.223)
292.069
100.756
31.913
(111.178)
313.560
304.562
63.977
-
A movimentação das debêntures é como segue:
37
01/01/2012
(reapresentado)
Consolidado
366.301
28.991
(103.223)
292.069
100.756
31.913
(111.178)
313.560
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
13. Debentures--Continuação
Os montantes classificados no passivo não circulante têm a seguinte composição, por
ano de vencimento:
Ano
31/12/2013
Controladora e consolidado
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
101.333
120.454
221.787
(1.909)
219.878
2013
2014
2015
2016
Subtotal
(-) Custo da transação a amortizar
Total
144.000
144.000
288.000
(1.383)
286.617
144.000
144.000
(595)
143.405
Em agosto de 2013, a Companhia celebrou aditivo contratual postergando a liquidação
da 1ª emissão, cujo vencimento foi alterado para 3 de novembro de 2016. A mesma está
sendo amortizada em 7 (sete) parcelas semestrais iguais e consecutivas até o
vencimento, enquanto que o pagamento dos juros é realizado de forma semestral, a partir
de sua emissão.
A 2ª emissão está sendo amortizada desde 15 de julho de 2012 em 5 (cinco) parcelas
semestrais, sendo que a amortização dos juros está sendo efetuada a cada 6 (seis)
meses, em 8 (oito) parcelas semestrais, desde 15 de janeiro de 2011.
Em 10 de junho e 25 de junho de 2013 a Companhia captou R$ 60.000 e R$ 40.000,
referente à primeira e segunda séries da 3ª emissão de Debêntures, respectivamente,
com vencimento em 11 de abril de 2016, que serão amortizadas em 4 (quatro) parcelas
trimestrais e 1 (uma) bimestral com o saldo remanescente, a partir de 14 de maio e 14
junho de 2015. O pagamento de juros é realizado trimestralmente, após uma carência de
12 meses das respectivas datas de emissões.
Custos de transação na emissão de debêntures
A Companhia possui os seguintes custos de transação, proveniente da emissão de
debêntures que será amortizado até novembro de 2016:
Controladora e Consolidado
38
Taxa contratual
Custo efetivo - taxa
interna de retorno
Custos
amortizados
Custos a apropriar
em períodos
subsequentes
(a)
8.5% a.a / 10.5% a.a + TR
100% CDI + 2,9% a.a.
100% CDI + 2,98% a.a.
(b)
10,6% a.a.
13,59% a.a.
13,59% a.a.
(c)
(d)
2.529
446
440
3.415
595
134
1.288
2.017
Custo
total da
transação
(e)
3.124
580
1.728
5.432
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
13. Debentures--Continuação
(a) Taxa de juros contratual anual;
(b) Custo efetivo da operação com base no cálculo da Taxa Interna de Retorno (TIR). A
taxa interna de retorno é a taxa que iguala o valor presente dos pagamentos futuros ao
valor da captação líquida. Essa é a taxa que reflete o verdadeiro custo do empréstimo
captado;
(c) Total de custos apropriados desde o início da vigência do contrato;
(d) Total de custos a apropriar no período de vigência do contrato;
(e) Custo total da transação (c+d).
“Covenants” contratuais
As debêntures possuem cláusulas restritivas referentes à manutenção de índices
financeiros, apurados e revisados semestralmente pelo Agente Fiduciário. O não
cumprimento das referidas cláusulas pode acarretar o vencimento antecipado automático
das debêntures. Além desses compromissos financeiros, existem outros compromissos
assumidos, dentre os quais:






Renovação de autorizações e licenças;
Não transformação em Sociedade limitada;
Cumprimento de decisões judiciais transitadas em julgado;
Não redução do capital social que não para absorção de prejuízos;
Não transferência ou cessão de controle acionário; e
Não realização de alterações na estrutura societária, tais como fusões, cisões e
incorporações mediante disposição de ativos relevantes.
O instrumento particular de escritura da emissão de debêntures possui cláusulas
restritivas referentes a manutenção de índices financeiros, apurados e revisados
semestralmente pelo Agente Fiduciário, relacionados à:
 “dívida líquida versus patrimônio líquido” menor ou igual a 1;
 “contas a receber, mais receitas a apropriar, mais imóveis a comercializar versus
dívida líquida mais custos e despesas operacionais a apropriar”, maior ou igual a 1,3
ou menor que zero; e
 “EBIT mais AFAC e capital integralizado versus despesa financeira liquida”, maior ou
igual a 1,5 ou menor ou igual a zero.
Em 31 de dezembro de 2013 as cláusulas contratuais foram integralmente cumpridas
para todas as emissões.
Garantias
As debêntures estão garantidas por aval da controladora OAS Investimentos S.A., fiança
bancária e outras garantias reais fornecidas pelas SPE’s que receberam estes recursos,
as quais se encontram listadas abaixo:
39
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
13. Debentures--Continuação
Garantias--Continuação
a) Hipoteca das quotas e cessão fiduciária dos recebíveis das SPE’s:








Guarapiranga 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda.;
OAS 10 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
OAS 08 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
Marta Aguiar Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
OAS 06 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
7 de Abril Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
Colina Ville Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.;
Figueiredo Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
b) Alienação fiduciária dos terrenos: Jardins das Rosas, Cabula, Figueiredo
Empreendimentos, Imóvel Fazendão e Imóvel Paralela, no montante total de R$
73.715.
c) Cartas de fiança das seguintes instituições financeiras: Banco do Nordeste,
BICBANCO e do Banco Safra nos valores de R$ 20.000, R$ 40.000 e R$ 18.000,
respectivamente.
14. Custos de empréstimos
As despesas financeiras de empréstimos, financiamentos e debêntures são capitalizadas
e lançadas ao custo dos imóveis em construção. A apropriação ao resultado é feita de
acordo com o critério adotado para reconhecimento do custo das obras.
Controladora
Encargos incluídos na rubrica imóveis a
comercializar
Saldo inicial
Encargos financeiros capitalizados
Encargos apropriados ao resultado
Saldo final
Encargos financeiros de debêntures
capitalizados (a)
Encargos financeiros de SFH capitalizados (b)
Total encargos capitalizados
31/12/2013
31/12/2012
Consolidado
01/01/2012
31/12/2013
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
6.584
48.003
(33.610)
20.977
9.277
26.130
(28.823)
6.584
6.085
28.953
(25.761)
9.277
1.374
3.499
(2.771)
2.102
810
5.613
(5.049)
1.374
1.043
8.809
(9.042)
810
1.227
4.828
3.066
7.407
17.001
3.066
2.272
3.499
785
5.613
5.743
8.809
40.596
48.003
9.129
26.130
25.887
28.953
(a) As despesas financeiras de debêntures são capitalizadas de acordo com o
percentual de utilização dos recursos no custo de cada empreendimento imobiliário;
(b) Refere-se ao efeito da capitalização dos encargos financeiros relacionados a
empréstimos de apoio à produção, os quais são diretamente atribuíveis à construção
do ativo qualificável;
A Companhia e suas controladas realizam apenas a capitalização de custos de
empréstimos e financiamentos diretamente atribuíveis aos ativos qualificáveis. Os
encargos financeiros capitalizados são apropriados ao resultado de acordo com o
percentual de vendas de cada empreendimento.
40
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
15. Obrigações por compra de imóveis
Durante o exercício ocorreram as seguintes movimentações nestas obrigações:
Controladora
Consolidado
Saldos em 01 de janeiro de 2012 (Reapresentado)
Aquisições de terrenos no exercício
Atualização monetária
(-) Pagamentos efetuados
(-) Transferências para adiantamento de clientes
(-) Por movimentação societária
Ajuste a valor presente
Saldos em 31 de dezembro de 2012 (Reapresentado)
Aquisições de terrenos no exercício (a)
Atualização monetária
(-) Pagamentos efetuados
(-) Transferências para adiantamento de clientes
(-) Baixas
Ajuste a valor presente
Saldos em 31 de dezembro de 2013
33.495
2.900
1.498
(9.181)
(5.228)
(2.871)
20.613
699
(1.776)
19.536
117.878
8.048
5.775
(22.000)
(60.483)
6.305
808
56.331
88.981
2.181
(91.289)
(534)
(1.800)
531
54.401
Circulante
Não circulante
18.294
1.242
34.897
19.504
(a) Refere-se a aquisição de terrenos nas cidades de São Paulo e Brasília para
desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
Os saldos de contratos de compra e venda dos terrenos são indexados, quando
aplicável, ao INCC – Índice Nacional da Construção Civil e ao IGP-M.
Em 31 de dezembro de 2013 as controladas possuíam contabilizado o valor de R$ 167
de AVP sobre compra de terrenos (R$ 699 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 1.007
em 01 de janeiro de 2012).
41
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
16. Imposto de renda e contribuição social
Reconciliação da despesa efetiva de imposto de renda e contribuição social
Os valores de imposto de renda e contribuição social que afetaram o resultado do
exercício são demonstrados como segue:
Controladora
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
Prejuízo contábil antes do imposto de renda e contribuição
social
Ajustes que afetam o resultado do exercício:
Adições permanentes:
Despesas não dedutíveis
Resultado de equivalência patrimonial
Reserva de reavaliação
Perdas em participações societárias
Outras adições
Exclusões permanentes:
Resultado de equivalência patrimonial
Reversão de provisão
Tributação pelo regime do lucro presumido utilizando a
receita bruta de vendas como base para o calculo
Regime Tributário de Transição
Outras
(-) Ativos fiscais diferidos não reconhecidos
Base de cálculo
Alíquota
Imposto de renda e contribuição social
Correntes
Diferidos
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
(245.996)
(55.947)
(243.645)
(17.161)
358
92.296
18.653
202
339
592
-
358
12.596
18.653
201
339
592
-
(13.179)
(61.310)
-
(13.179)
(845)
-
(1.307)
(4.117)
146.503
(6.789)
34%
2.308
(1.948)
(801)
120.483
1.610
34%
(547)
61.491
(1.307)
(4.117)
146.503
(22.647)
34%
(7.700)
(63.379)
(1.948)
(801)
120.483
37.481
34%
(12.744)
2.308
(547)
(9.970)
2.270
(6.340)
(6.404)
Medida provisória 627/2013
Em 17 de setembro de 2013, foi publicada a Instrução Normativa RFB 1.397 (IN 1.397) e
em 12 de novembro de 2013 foi publicada a Medida Provisória 627 (MP 627) que: (i)
revoga o Regime Tributário de Transição (RTT) a partir de 2015, com a introdução de
novo regime tributário; (ii) altera o Decreto-Lei no 1.598/77 pertinente ao cálculo do
imposto de renda da pessoa jurídica e a legislação sobre o lucro líquido. O novo regime
tributário previsto na MP 627 destacam-se alguns que dão tratamento à distribuição de
lucros e dividendos, base de cálculo dos juros sobre o capital próprio e critério de cálculo
da equivalência patrimonial durante a vigência do RTT.
A Companhia preparou um estudo dos potenciais efeitos da aplicação da MP 627 e IN
1.397 e concluiu que não resultam em efeitos relevantes em suas operações e em suas
demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2013, baseada na
melhor interpretação do texto corrente da MP. A possível conversão da MP 627 em Lei
pode resultar em alteração na nossa conclusão. A Companhia está aguardando a
conversão da referida Medida Provisória em Lei para que possa decidir sobre sua adoção
antecipada ou não, consoante o texto final a ser promulgado.
42
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
16. Imposto de renda e contribuição social--Continuação
Tributos diferidos
Controladora
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
ATIVO
Imposto de renda e contribuição social
Base de cálculo
Diferenças temporais
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes - lucro presumido
Total
21.735
22.327
44.062
16.260
21.012
37.272
17.823
21.055
38.878
21.735
22.327
18.750
62.812
16.260
21.012
37.272
17.823
21.055
38.878
PIS e COFINS
Base de cálculo
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes - lucro presumido
Total
210
210
-
-
210
13.800
14.010
5.068
5.068
-
-
-
-
2.350
2.350
-
-
Imposto de renda
Diferenças temporais
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes - lucro presumido
Total
5.433
5.582
11.015
4.065
5.253
9.318
4.456
5.264
9.720
5.433
5.582
375
11.390
4.065
5.253
9.318
4.456
5.264
9.720
Contribuição social
Diferenças temporais
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes - lucro presumido
Total
1.956
2.010
3.966
1.463
1.891
3.354
1.604
1.895
3.499
1.956
2.010
145
4.111
1.463
1.891
3.354
1.604
1.895
3.499
19
19
-
-
19
499
518
184
184
-
-
-
-
99
99
-
-
15.000
12.672
13.219
16.118
12.856
13.219
RET - Regime Especial de Tributação
Base de cálculo
Diferença entre regimes – RET
Total
PIS e COFINS
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes - lucro presumido
RET - Regime Especial de Tributação
Diferença entre regimes – RET
Total
TOTAL
43
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
16. Imposto de renda e contribuição social--Continuação
Tributos diferidos--Continuação
Controladora
31/12/2013
PASSIVO
Imposto de renda e contribuição social
Base de cálculo
Diferença entre regimes – lucro
presumido
PIS e COFINS
Base de cálculo
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes – lucro
presumido
Imposto de renda
Diferença entre regimes – lucro
presumido
Contribuição social
Diferença entre regimes – lucro
presumido
PIS e COFINS
Diferença entre regimes - lucro real
Diferença entre regimes – lucro
presumido
Total
31/12/2012
Consolidado
01/01/2012
31/12/2013
31/12/2012
01/01/2012
(reapresentado)
(reapresentado)
-
-
-
522.700
522.700
749.285
749.285
212.050
212.050
26.345
36.797
51.805
26.345
36.797
51.805
26.345
36.797
51.805
502.398
528.743
510.700
547.497
215.667
267.472
-
-
-
10.454
10.454
10.093
10.093
4.241
4.241
-
-
-
5.633
5.633
5.508
5.508
2.341
2.341
2.437
3.404
4.792
2.437
3.404
4.792
2.437
3.404
4.792
18.390
20.827
18.640
22.044
7.872
12.664
2.437
3.404
4.792
36.914
37.645
19.246
Os impostos e contribuições diferidos são registrados para refletir contabilmente os
efeitos das diferenças de critérios entre a base fiscal e a base societária.
Conforme orientação constante no OCPC 01 (R1) e no OCPC (04), a base societária
para apuração dos impostos é obtida através do regime de competência, o qual é
apurado mediante o percentual de evolução de execução de obra. Já a base fiscal,
conforme prevê a Instrução Normativa SRF nº 84/79, é obtida pelo regime de caixa.
17. Adiantamento de clientes
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
Adiantamentos por recebimentos (a)
Adiantamentos por permutas (b)
Adiantamento de parte relacionada (c)
266
766
48.000
49.032
5.551
2.781
8.332
5.991
5.991
13.645
85.669
48.000
147.314
17.194
93.602
110.796
23.042
23.042
Circulante
Não circulante
49.032
-
8.332
-
5.991
-
100.387
46.927
53.527
57.269
23.042
-
44
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
17. Adiantamento de clientes--Continuação
(a) Nas vendas de unidades não concluídas, o resultado é apropriado de acordo com os
procedimentos e orientações estabelecidas pela Orientação OCPC 04, que trata da
aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às entidades de incorporação imobiliária
brasileiras, para reconhecimento contábil dos resultados auferidos nas operações
imobiliárias realizadas. Os recebimentos superiores ao valor das receitas de vendas
apropriadas são registrados na rubrica adiantamento de clientes, classificado no
passivo circulante e não circulante, conforme demonstrado acima, de acordo com a
expectativa de execução da obra. Estes saldos não tem incidência de encargos
financeiros, tendo a Companhia o compromisso de construção do imóvel.
(b) Os saldos de adiantamentos por permutas referem-se a compromissos assumidos na
compra de terrenos em estoque para incorporação de empreendimentos imobiliários,
sendo que a liquidação ocorre ao longo da evolução da obra até a entrega das
unidades imobiliárias concluídas, de acordo com o contrato.
(c) Refere-se ao adiantamento referente às 2 (duas) primeiras parcelas recebidas da RB
Capital Realty XV Empreendimentos Imobiliários Ltda. pela alienação de 80% das
quotas da controlada OAS 32 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.,conforme
divulgado na Nota 10, cuja realização ocorrerá de acordo com a evolução física do
empreendimento, cujas obras ainda não foram iniciadas.
18. Patrimônio líquido
Capital social
O capital social subscrito e integralizado em 31 de dezembro de 2013 é R$ 469.687 (R$
416.570 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 278.399 em 01 de janeiro de 2012) e está
representado por 469.686.894 (416.569.725 em 31 de dezembro de 2012 e 278.399.126
em 01 de janeiro de 2012) ações ordinárias, nominativas e sem valor nominal.
Aumentos de capital
Em 31 de dezembro de 2012, a Assembleia Geral Extraordinária aprovou o aumento de
capital de R$ 138.171, através da capitalização de adiantamento para futuro aumento de
capital.
Em 30 de julho de 2013, a Assembleia Geral Extraordinária aprovou aumento de capital
com saldo de adiantamento para futuro aumento de capital realizado pela OAS S.A., no
montante de R$ 53.117.
45
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
18. Patrimônio líquido--Continuação
Mudança de controle
Em 2 de agosto de 2013, a OAS S.A., então controladora da Companhia, aportou a
totalidade das ações que detinha da Companhia no Fundo de Investimento em
Participações OAS Empreendimentos (“FIP”), constituído em condomínio fechado, regido
pela Instrução CVM nº 391/03 e administrado pela Caixa Econômica Federal.
Em 30 de setembro de 2013, a OAS S.A. transferiu a totalidade das quotas do FIP
detidas para a OAS Investimentos S.A.., que passou a ser acionista controlador indireto
da Companhia.
Destinação dos lucros
O estatuto social da Companhia prevê a seguinte destinação dos lucros apurados no final
de cada exercício, após deduzidas as participações no resultado: (a) 5% para a reserva
legal, que não excederá 20% do capital social; (b) formação de reservas para
contingências, caso haja necessidade; (c) constituição de reservas de lucro a realizar, se
for o caso, na forma prevista pela legislação; (d) pagamento de dividendos anuais
obrigatórios de, no mínimo, 25% sobre o lucro líquido do exercício, ajustado na forma da
lei de acordo com as deduções previstas “a”, “b”, “c” anteriores; e (e) a Assembleia Geral
resolverá sobre o destino do saldo remanescente do lucro líquido do exercício.
A Companhia apurou prejuízo nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012.
19. Provisões
31/12/2013
Controladora
31/12/2012
01/01/2012
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
(reapresentado)
Provisão para garantias (a)
Provisão para perdas em
empreendimentos descontinuados (b)
Provisão para processos trabalhistas e
cíveis (c)
Total
2.975
2.711
2.478
8.604
6.638
6.065
-
3.105
4.957
-
3.319
4.957
3.461
6.436
444
6.260
388
7.823
3.461
12.065
444
10.401
388
11.410
Circulante
Não circulante
1.573
4.863
4.652
1.608
6.117
1.706
3.304
8.761
5.839
4.562
6.636
4.774
(a) Provisão para garantia
A Companhia constituiu provisão para garantias de reparos durante ao período pósobra, dada a sua responsabilidade sobre os mesmos.
(b) Provisão para perdas em empreendimentos descontinuados
A Companhia constituiu uma provisão para cobrir possíveis perdas em
empreendimentos descontinuados. Em 31 de dezembro de 2013, a Administração
não identificou razões que justificassem manter saldos para cobrir essas perdas (R$
3.105 e R$ 3.319 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 4.957 e 4.957 em 01 de janeiro
de 2012) na controladora e no consolidado, respectivamente.
46
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
19. Provisões--Continuação
(c) Provisão para riscos trabalhistas e cíveis
A Companhia e suas controladas são parte em ações judiciais envolvendo questões
trabalhistas e cíveis no montante de R$ 20.005. A Administração, com base em
informações de seus assessores jurídicos, constituiu provisão no montante de R$
3.461 (R$ 444 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 388 em 01 de janeiro de 2012),
valor considerado suficiente para cobrir as perdas estimadas com as ações em
curso.
Trabalhistas
Os principais processos de natureza trabalhista contra a Companhia e suas
controladas são movidos por ex- funcionários de terceiros (responsabilidade
subsidiária), cujos objetos importam, em sua maioria, em pedidos de reintegração,
verbas rescisórias, horas extraordinárias, dentre outros.
Cíveis
Os principais processos de natureza cível contra a Companhia e suas controladas
são movidos por clientes decorrentes de atrasos de obras e cobranças financeiras.
Demandas judiciais com probabilidade de perda possível
Adicionalmente, a Companhia e suas controladas tem conhecimento em 31 de
dezembro de 2013, de outros processos e riscos cíveis, trabalhistas e tributários.
Com base na avaliação dos consultores jurídicos, a Companhia estima uma
probabilidade de perda como possível no valor de R$ 16.514 (R$ 4.506 em 31 de
dezembro de 2012 e R$ 2.037 em 01 de janeiro de 2012), baseado na média
histórica de acompanhamento dos processos ajustado a estimativas atuais. A
Administração da Companhia entende não ser necessária a constituição de provisão
para eventuais perdas.
(d) Ambiental
Há uma diversidade de legislação ambiental nas esferas federal, estadual e
municipal. A observância das leis ambientais, nos três níveis, requer uma adequação
dos negócios da Companhia envolvendo custos e podem resultar em graves
penalidades quando não atendidas.
Para a aquisição de um terreno, a Companhia adota como prática o levantamento e
análise das restrições ambientais aplicáveis ao imóvel, incluindo: a existência de
materiais perigosos ou tóxicos e substância residual; vegetação com restrições de
supressão, áreas de preservação permanente, reserva legal e unidades de
conservação.
Antes da implantação de um empreendimento a Companhia obtém todas as
aprovações dos órgãos públicos, incluindo licenças ambientais e autorização de
supressão e alvarás de construção.
47
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
19. Provisões--Continuação
(d) Provisão para riscos trabalhistas e cíveis--Continuação
A legislação ambiental prevê a responsabilidade criminal, civil e administrativa pela
pratica de condutas irregulares e a ocorrência de danos ambientais, para pessoas
físicas e jurídicas, de direito público e privado. As penalidades administrativas
incluem interdição das atividades, embargo de obra, multa, entre outras e as sanções
penais incluem a perda de benefícios fiscais, reclusão e multa.
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos
Os instrumentos financeiros da Companhia constantes nas contas do ativo e do passivo
encontram-se atualizados na forma contratada até 31 de dezembro de 2013 e estão
representados substancialmente por: (a) caixa e equivalentes de caixa, (b) aplicações
financeiras (c) recebíveis de clientes, (d) créditos com partes relacionadas, (e) créditos a
receber, (f) títulos a receber, (g) empréstimos e financiamentos, (h) debêntures e (i)
obrigações por compra de imóveis.
A Companhia não possuía instrumentos financeiros derivativos em 31 de dezembro de
2013 e 2012 e 01 de janeiro de 2012.
Estrutura do gerenciamento de risco
As políticas de gerenciamento de risco da Companhia são estabelecidas para identificar e
analisar os riscos enfrentados por esta, definir limites e controles de riscos apropriados, e
para monitorar riscos e aderência aos limites. As políticas e sistemas de gerenciamento
de riscos são revisados frequentemente para refletir mudanças nas condições de
mercado e em suas atividades. A Companhia, através de suas normas e procedimentos
de treinamento e gerenciamento, objetiva desenvolver um ambiente de controle
disciplinado e construtivo, no qual todos os empregados entendem os seus papéis e
obrigações. O atendimento às políticas e aos limites de exposição é revisado pela
Administração da Companhia periodicamente.
A Tesouraria Corporativa da Companhia coordena o acesso aos mercados financeiros
além de monitorar e administrar os riscos financeiros relacionados às operações da
Companhia por meio de relatórios internos sobre os riscos que analisam a exposição de
acordo com grau e magnitude dos riscos. A Diretoria financeira recebe semestralmente
relatórios para fins de monitoramento de riscos e avaliação das políticas implementadas
para mitigar a exposição aos riscos.
Gerenciamento do risco financeiro
A Companhia apresenta exposição aos seguintes riscos advindos do uso de instrumentos
financeiros: risco de crédito, risco de liquidez e risco de mercado.
(a) Risco de crédito
Instrumentos financeiros que potencialmente sujeitam a Companhia e suas
controladas a risco de crédito consistem, primariamente, em caixa, bancos e
aplicações financeiras, contas a receber de clientes, créditos a receber e títulos a
receber.
48
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos--Continuação
Gerenciamento do risco financeiro--Continuação
(a) Risco de crédito--Continuação
Com relação às disponibilidades e equivalentes, a Companhia mantém contas
correntes bancárias e aplicações financeiras em diversas instituições financeiras, de
acordo com as estratégias previamente aprovada pela Diretoria. Estas operações
são realizadas com bancos de reconhecida solidez, minimizando assim os riscos.
No que tange os recebíveis de clientes, para minimizar o risco de crédito, a
Companhia possui uma política rigorosa de análise de crédito no ato da venda,
realizando uma minuciosa análise da capacidade de pagamento do cliente, baseada
nos requerimentos de aprovação das instituições financeiras. São realizadas também
consultas a instituições de proteção ao crédito. Para reduzir esse tipo de risco, a
Companhia possui garantias reais que permitem a rescisão do contrato no caso de
imóveis em construção ou a retomada dos imóveis no caso de empreendimentos
concluídos.
Em 31 de dezembro de 2013 e 2012 não havia concentração de risco de crédito
associado a clientes.
Os demais títulos e créditos a receber são garantidos por cláusulas contratuais, que
asseguram a recuperação dos imóveis nos casos de inadimplência dos clientes.
(b) Risco de liquidez
A Companhia gerencia o risco de liquidez mantendo adequadas reservas, linhas de
crédito bancárias e linhas de crédito para captação de empréstimos que julgue
adequados, através do monitoramento contínuo dos fluxos de caixa previstos e reais,
e pela combinação dos perfis de vencimento dos ativos e passivos financeiros.
(c) Risco de taxa de juros
Este risco decorre da possibilidade da Companhia vir a incorrer em perdas por conta
das flutuações nas taxas de juros. A Companhia e suas controladas possuem
aplicações financeiras expostas a taxas de juros flutuantes, taxa que também está
vinculada às debêntures e a maior parte dos seus empréstimos, conforme Notas 11 e
12, em sua maioria, vinculadas à variação do CDI. As taxas de juros das debêntures
dos empréstimos e financiamentos também estão vinculadas às variações da TR.
Como já mencionado anteriormente, a Companhia pratica estudos sistemáticos e
periódicos sobre sua exposição às taxas de juros praticadas pelo mercado.
Análise de sensibilidade de variação nas taxas de juros
A Companhia mantém parte substancial dos equivalentes de caixa indexada à
variação do CDI. A expectativa de mercado, conforme dados retirados no informe do
Banco Central do Brasil (Relatório Focus), com data base de 10 de janeiro de 2014,
indicaram uma taxa mediana (Top 5) efetiva da Selic em 10%. O cenário provável
para o termino do ano de 2014 é de uma elevação para 11%. Os números atuais da
Selic representam as medidas econômicas adotadas pelo governo federal que visam
combater a alta da inflação no país.
49
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos--Continuação
Gerenciamento do risco financeiro--Continuação
Análise de sensibilidade de variação nas taxas de juros--Continuação
Além do cenário provável, o Conselho Federal de Contabilidade (CFC), através da
resolução nº 1.198/09, determinou que fossem apresentados mais dois cenários com
deterioração de 25% (cenário III) e 50% (cenário IV) da variável do risco
considerado. Além disso, apresentamos os cenários de aumento de taxas: 25%
(cenário I) e 50% (cenário II).
Riscos de taxas de juros
CDI
TR
Taxa de
fechamento
31/12/2013
(a.a.)
Cenário
provável
(12/2014)
Cenário I
aumento
de 25%
8,02%
0,49%
11,00%
0,80%
12,21%
0,74%
52.815
57.611
13.549
Cenário II
aumento
de 50%
Cenário III
redução de
25%
Cenário IV
redução de
50%
14,66%
0,89%
7,33%
0,44%
4,89%
0,30%
53.447
57.575
54.721
57.660
50.898
57.405
49.624
57.320
13.711
14.038
13.057
12.730
Despesas financeiras
Empréstimos e debêntures – CDI
Empréstimos e debêntures – TR
Receitas financeiras
Aplicações financeiras - CDI
Valor de mercado dos instrumentos financeiros
Para determinar o valor estimado de mercado dos instrumentos financeiros, foram
utilizadas as informações disponíveis no mercado e metodologias apropriadas de
avaliação. As estimativas não indicam, necessariamente, que tais instrumentos possam
ser operados no mercado diferentemente das taxas utilizadas. O uso de diferentes
informações de mercado e/ou metodologias de avaliação poderão ter um efeito relevante
no montante do valor estimado de mercado. A Companhia tem como prática não ficar
exposta aos riscos de mercado, operando apenas instrumentos que lhe permitam o
controle desses riscos.
Os valores constantes nas contas do ativo e passivo como instrumentos financeiros
(exceto mútuos com as partes relacionadas mencionadas abaixo) encontram-se
atualizados na forma contratada até 31 de dezembro de 2013 e correspondem,
aproximadamente, ao seu valor de mercado.
50
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos--Continuação
Estrutura do gerenciamento de risco--Continuação
(c) Risco de taxa de juros--Continuação
Apresentamos a seguir os principais instrumentos financeiros ativos e passivos:
2013
Controladora
Valor
Valor
contábil
justo
Consolidado
Valor
Valor
contábil
justo
Ativo
Caixa e equivalentes de caixa
Aplicações financeiras
Contas a receber
Títulos a receber
Partes relacionadas
3.637
19.556
48.323
26.675
204.965
3.637
19.556
48.323
26.675
204.965
42.861
21.284
627.311
26.675
107.668
42.861
21.284
627.311
26.675
107.668
Passivo
Fornecedores
Empréstimos
Debêntures
Obrigações por compra de imóveis
Transações com partes relacionadas
10.239
171.862
313.560
19.536
140.745
10.239
171.862
313.560
19.536
140.745
40.048
649.012
313.560
54.401
72.531
40.048
649.012
313.560
54.401
72.531
2012 (Reapresentado)
Controladora
Consolidado
Valor
Valor
Valor
Valor
contábil
justo
contábil
justo
Ativo
Caixa e equivalentes de caixa
Aplicações financeiras
Contas a receber
Títulos a receber
Partes relacionadas
1.402
52.040
59.538
26.675
345.584
1.402
52.040
59.538
26.675
345.584
65.024
53.688
661.769
26.675
221.053
65.024
53.688
661.769
26.675
221.053
Passivo
Fornecedores
Empréstimos
Debêntures
Obrigações por compra de imóveis
Transações com partes relacionadas
24.167
300.254
292.069
20.613
58.069
24.167
300.254
292.069
20.613
58.069
24.167
610.832
292.069
56.331
22.146
40.048
610.832
292.069
56.331
22.146
(d) Mensuração do valor justo
Pressupõe-se que os saldos das contas a receber de clientes menos a perda
(impairment) e contas a pagar aos fornecedores pelo valor contábil, estejam
próximos de seus valores justos. O valor justo dos passivos financeiros é estimado
mediante o desconto dos fluxos de caixa contratuais futuros pela taxa de juros
vigente no mercado, que está disponível para instrumentos financeiros similares.
A Companhia aplica o CPC 40/IFRS 7 para instrumentos financeiros mensurados no
balanço patrimonial pelo valor justo, o que requer divulgação das mensurações do
valor justo pelo nível da seguinte hierarquia:
51
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos--Continuação
Estrutura do gerenciamento de risco--Continuação
(d) Mensuração a valor justo--Continuação
- Nível 1: Preços cotados (não ajustados) em mercados ativos para ativos e passivos
idênticos.
- Nível 2: Informações, além dos preços cotados, incluídas no nível 1 que são
adotadas pelo mercado para o ativo ou passivo, seja diretamente (ou seja, como
preços) ou indiretamente (ou seja, derivados dos preços).
-Nível 3: Inserções para os ativos ou passivos que não são baseadas nos dados
adotados pelo mercado (ou seja, inserções não observáveis).
A tabela abaixo apresenta o ativo da Companhia mensurado pelo valor justo em 31
de dezembro de 2013:
31/12/2013
Ativo
Ativos financeiros ao valor justo por
meio do resultado
Aplicações financeiras (Nota 5)
823
Total do ativo
823
Controladora
Nível 1
31/12/2012
Consolidado
Nível 1
31/12/2012
(reapresentado)
01/01/2012
31/12/2013
01/01/2012
(reapresentado)
534
5.060
23.465
51.289
26.419
534
5.060
23.465
51.289
26.419
(e) Gestão do capital social
O objetivo da gestão do capital social da Companhia é assegurar que se mantenha
uma classificação de crédito forte perante as instituições e uma relação de capital
ótima, a fim de suportar os negócios da Companhia e maximizar o valor aos
acionistas.
A Companhia controla sua estrutura de capital fazendo ajuste e adequação às
condições econômicas atuais. Para manter ajustada esta estrutura, a Companhia
pode efetuar pagamento de dividendos, retorno de capital aos acionistas, captação
de novos empréstimos, emissões de debêntures, entre outros.
Não houve alterações quanto aos objetivos, políticas e processos durante os
exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012 01 de janeiro de 2012.
A Companhia inclui dentro da estrutura de dívida líquida: empréstimos e
financiamentos (exceto apoio a produção), debêntures da 2ª e 3ª emissão e
obrigações com compra de imóveis menos disponibilidades (caixa e equivalentes de
caixa e aplicações financeiras caucionadas).
52
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
20. Instrumentos financeiros e gerenciamento de riscos--Continuação
Estrutura do gerenciamento de risco--Continuação
(e) Gestão do capital social--Continuação
Controladora
31/12/2013
Consolidado
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2012
(reapresentado)
Empréstimos e financiamentos (Nota 11)
Debêntures 2a emissão (Nota 12)
Debêntures 3a emissão (Nota 12)
Obrigação por compra de imóveis (Nota 14)
( - ) Caixa e equivalentes de caixa (Nota 5)
( - ) Aplicações financeiras (Nota 6)
120.008
25.186
106.003
19.536
(3.637)
(19.556)
258.083
50.222
20.613
(1.402)
(52.040)
120.008
25.186
106.003
54.401
(42.861)
(21.284)
258.084
50.222
56.331
(65.024)
(53.688)
Dívida líquida
247.540
275.476
241.453
245.925
Patrimônio líquido (Nota 18)
155.839
347.793
237.921
429.460
Dívida líquida/ patrimônio líquido
147,9%
82,7%
25,7%
19,4%
21. Lucro (prejuízo) bruto
Controladora
2013
2012
Receita operacional bruta:
Incorporação imobiliária
Serviços prestados
Venda de terrenos
Total
Deduções da receita:
Devoluções e cancelamentos
Impostos incidentes sobre as vendas
Total
Receita líquida
Custo das vendas e dos serviços prestados:
Custos de incorporação imobiliária
Custos dos serviços prestados
Custo dos imóveis vendidos
Custo das unidades permutadas
Provisão para garantia
Total
Lucro bruto (prejuízo) operacional
2013
Consolidado
2012
(reapresentado)
47.246
6.822
54.068
71.770
17.331
7.800
96.901
430.402
5.085
435.487
528.915
54.373
7.800
591.088
(16.912)
(3.636)
(20.548)
(12.710)
(7.836)
(20.546)
(169.705)
(11.606)
(181.311)
(62.241)
(19.759)
(82.000)
33.520
76.355
254.176
509.088
(28.071)
(1.043)
(1.295)
(30.409)
(63.067)
(4.753)
(230)
(68.050)
(292.501)
(1.147)
(1.687)
(3.224)
(298.559)
(368.486)
(6.586)
(4.611)
16
(379.667)
3.111
8.305
(44.383)
129.421
Os serviços prestados pela Companhia são os de gerenciamento financeiro e empreitada
de construção. Adicionalmente, a controlada OAS Imóveis S.A. presta serviços de
intermediação imobiliária, consultoria e corretagem. As transações entre as investidas
são eliminadas na consolidação.
53
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
22. Despesas gerais e administrativas
Controladora
31/12/2013
31/12/2012
(57.753)
(8.180)
(11.839)
(4.356)
(973)
(598)
(3.538)
(87.237)
Despesa com pessoal
Utilidades e serviços
Serviços de terceiros
Viagens e representações
IPTU
Despesas com cartório
Outros
Total
(46.838)
(7.791)
(11.008)
(2.436)
(826)
(285)
(6.242)
(75.426)
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
(58.794)
(11.216)
(19.065)
(4.484)
(1.529)
(1.294)
(6.687)
(103.069)
(45.489)
(9.544)
(20.415)
(2.587)
(1.447)
(1.348)
(9.506)
(90.336)
23. Despesas com vendas
Controladora
31/12/2013
31/12/2012
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
Estande de vendas
Propaganda e publicidade
Premiação a corretores
Provisão para créditos de liquidação
duvidosa
Outros
(272)
(3.078)
(357)
(1.543)
(12.109)
(66)
(5.888)
(13.065)
(705)
(8.774)
(22.821)
(209)
(307)
(708)
(246)
(618)
(51)
(1.431)
Total
(4.014)
(14.506)
(21.457)
(33.286)
24. Resultado financeiro líquido
Controladora
31/12/2013
31/12/2012
Receitas financeiras
Juros sobre mútuos
Rendimentos de aplicações financeiras
Ajuste a valor presente
Variação monetária cambial ativa
Juros remuneratórios
Outros
Subtotal
Despesas financeiras
Juros sobre empréstimos e
financiamentos
Juros sobre debêntures
Ajuste a valor presente
Encargos moratórios pagos
Despesas bancárias
Variação cambial passiva
Encargos sobre mútuo
Outros
Subtotal
Total
54
Consolidado
31/12/2013
31/12/2012
16.713
1.407
369
10
1.171
985
20.655
16.046
4.890
756
130
1.162
1.427
24.411
5.689
3.976
11.039
11
2.561
3.801
27.077
4.035
6.408
10.728
144
3.549
1.943
26.807
(33.705)
(40.546)
(28.150)
(28.600)
(30.686)
(459)
(955)
(738)
(4.621)
(71.164)
(24.543)
(74)
(2.751)
(1.206)
(4.898)
(74.018)
(30.686)
(576)
(847)
(2.117)
(2.840)
(4.198)
(6.154)
(75.568)
(24.543)
(1.065)
(227)
(3.126)
(1.617)
(50.509)
(49.607)
(48.491)
(38.185)
(5.814)
(64.992)
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
25. Seguros
Riscos de engenharia e outros
Em 31 de dezembro de 2013 a Companhia e suas controladas possuíam coberturas de
seguros contra riscos de engenharia e responsabilidade civil, no montante de R$ 832.044
(R$ 659.472 em 31 de dezembro de 2012 e R$ 583.202 em 01 de janeiro de 2012), com
validade até maio de 2016 e cobertura de equipamentos no montante de R$ 657 (R$ 657
em 31 de dezembro de 2012 e R$ 657 em 01 de janeiro de 2012) com validade até
setembro de 2014.
O seguro contra riscos de engenharia visa cobrir danos materiais à própria obra e o
seguro de responsabilidade civil visa cobrir danos que o processo de execução das obras
ocasione involuntariamente a terceiros.
A cobertura contratada é considerada suficiente pela Administração para cobrir eventuais
riscos sobre seus ativos e/ou responsabilidades.
As premissas adotadas, dada a sua natureza, não fazem parte do escopo dos trabalhos
de nossos auditores independentes.
26. Compromissos assumidos
(a) Contratos de locação de imóveis
A Companhia possui contratos de locação de imóveis para fins comerciais, com
vigência de 1º de abril de 2008 a 31 de março de 2018. O valor mensal contratado é
de R$ 235 (controladora e consolidado), os quais são atualizados anualmente pela
variação do IGP-M.
As despesas registradas no período correspondem a R$ 752 (R$ 2.911 em 31 de
dezembro de 2012) e R$ 1.183 (R$ 3.104 em 31 de dezembro de 2012) na
controladora e no consolidado, respectivamente, e estão registrados na rubrida de
despesas gerais e administrativas.
(b) Aquisição de terrenos
Em 31 de dezembro de 2013, a Companhia possui promessas de compra e venda de
terrenos localizados em Brasília-DF que serão liquidadas através de permutas de
unidades imobiliárias. A Companhia deverá contratar seguro garantia com o objetivo
de assegurar a entrega das unidades permutadas.
55
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
27. Contratos de construção do setor imobiliário
A Companhia possui contratos de venda de unidades imobiliárias nos quais ocorre a
transferência contínua dos riscos e benefícios significativos sobre tais bens permitindo o
reconhecimento das receitas e custos à medida que ocorrem essas transferências.
Sendo assim, as receitas de vendas são apropriadas ao resultado utilizando-se o método
do percentual de evolução da obra de cada empreendimento o qual é mensurado em
razão do custo incorrido das obras em relação ao custo total orçado dos respectivos
empreendimentos.
Em 31 de dezembro de 2013 e 2012 a Companhia e suas controladas apresentavam as
seguintes composições dos empreendimentos:
Consolidado
2013
2012
Receitas no exercício (a)
Custos no exercício (b)
Lucros reconhecidos no exercício
453.232
(294.196)
159.036
538.223
(368.486)
169.737
Custos incorridos acumulados
1.888.772
1.368.482
2.069.238
(1.180.520)
888.718
1.455.878
(1.641.938)
(186.060)
147.314
110.796
Receita acumulada
Custo acumulado
Lucros acumulados
Adiantamentos recebidos
(a) A receita no período representa os ganhos reconhecidos com a venda de unidades
imobiliárias, líquida dos distratos e não contempla os efeitos do ajuste a valor
presente – AVP no montante de R$ 6.997 em 31 de dezembro de 2013 (R$ 9.308
em 31 de dezembro de 2012);
(b) O custo do período representa os gastos reconhecidos no período decorrente da
venda de unidades imobiliárias e não contempla os efeitos do ajuste a valor
presente – AVP no montante de R$ 144 em 31 de dezembro de 2013 (R$ 426 em
31 de dezembro de 2012).
56
OAS EMPREENDIMENTOS S.A. E CONTROLADAS
Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação
31 de dezembro de 2013 e 2012
(Em milhares de reais)
28. Eventos subsequentes
Em 09 de dezembro de 2013 foi celebrado Acordo de Investimentos entre a OAS
Investimentos S.A., e a Fundação dos Economiários Federais (“FUNCEF”), tendo por
objetivo permitir a participação da FUNCEF no FIP, atual acionista controlador da
Companhia. O Acordo de Investimentos foi aprovado pelo Conselho Administrativo de
Defesa Econômica – CADE (“CADE”), conforme decisão publicada no Diário Oficial da
União em 10 de janeiro de 2014.
Em 31 de janeiro de 2014, a FUNCEF firmou Compromisso de Investimento para
subscrição e integralização, de forma parcelada, de quotas no FIP, no valor total de R$
400.000 e em 28 de fevereiro de 2014, o FIP aportou R$ 198.372 na Companhia, a título
de adiantamento para futuro aumento de capital.
57