SIR ‐ Sistema de Informação Residencial Metodologia (versão 2012) 1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................. 2 2. SUMÁRIO – LEITURA RÁPIDA ......................................................................................... 2 3. MODELO DE REGISTO DE DADOS ................................................................................... 3 3.1 Variáveis de Input ................................................................................................................ 4 3.2 Processo de Registo............................................................................................................. 4 3.3 Rotina de Envio de Dados à CI ............................................................................................. 5 3.4 Campos Obrigatórios ........................................................................................................... 5 3.5 Regras de Validação das Variáveis Input ............................................................................. 6 3.6 Exportação de Dados de Sistemas de Informação Exteriores ao SIR .................................. 6 4. PRODUTO SIR ................................................................................................................. 6 4.1 Estatísticas SIR ..................................................................................................................... 7 4.1.1 Salvaguarda do Sigilo Estatístico .................................................................................. 7 4.1.2 Classes de Tipologia e Zonamento ............................................................................... 7 4.1.2.1 Classes de Tipologia .................................................................................................. 7 4.1.2.2 Zonamento ................................................................................................................ 8 4.2 Plano de Apuramentos ........................................................................................................ 8 4.2.1 Âmbito Temporal dos Apuramentos ............................................................................ 9 4.2.2 Duplicação de Registos ................................................................................................. 9 4.2.3 Procedimentos de Tratamento de Não‐Respostas .................................................... 10 4.3 Periodicidade de Difusão de Resultados ........................................................................... 10 5. SUBSISTEMAS SIR ......................................................................................................... 10 6. CONCEITOS .................................................................................................................. 11 7. CONDIÇÕES DE ACESSO E PERMANÊNCIA NA POOL SIR ................................................ 15 8. REGRAS PARA DIFUSÃO DE ESTATÍSTICAS SIR .............................................................. 16 8.1 Difusão de Iniciativa da CI ................................................................................................. 16 8.2 Difusão de Iniciativa das Empresas da pool SIR ................................................................ 16 ANEXO I ‐ LISTA DE VARIÁVEIS DE INPUT ............................................................................. 18 ANEXO II – ZONAMENTO ..................................................................................................... 20 1. INTRODUÇÃO O SIR – Sistema de Informação Residencial é uma iniciativa da Confidencial Imobiliário, tendo por objectivo colmatar a persistente ausência de dados estatísticos sobre activos habitacionais, orientada para as necessidades dos intervenientes desse mercado, nomeadamente os promotores/proprietários, os mediadores e os avaliadores imobiliários. O SIR é um sistema em circuito fechado, incorporando os inputs relativos às vendas, avaliações ou mediações das empresas que nele participam, formando uma pool cuja informação é objecto de tratamento estatístico, resultando num painel de indicadores agregados de mercado (por exemplo, médias gerais, totais, etc). Aos indicadores agregados juntam‐se, membro a membro da pool, os respectivos resultados, possibilitando uma análise comparada entre o desempenho do mercado e o de cada empresa, numa lógica de benchmarking. O objectivo do SIR é constituir uma ferramenta consolidada para apoio à decisão, contemplando desde dados relativos a preços e a quantidades, como informação qualitativa sobre as características dos imóveis transaccionados no mercado e, ainda, indicadores de eficiência, ao nível dos tempos de absorção e taxas de desconto. Um sistema de informação só tem validade se assente numa metodologia clara e transparente, que assegure a todos os utilizadores um correcto entendimento sobre o alcance dos valores difundidos. Para isso, importa explicitar quais os pressupostos e processos que estão na base da recolha, tratamento e difusão dos dados. É esse o propósito deste documento, no qual se institui a metodologia do SIR ‐ Sistema de Informação Residencial. O presente documento constitui uma revisão da metodologia SIR, tendo em conta as deliberações da Comissão Consultiva SIR. A Comissão Consultiva foi um órgão criado no arranque do sistema, autónomo e independente, constituída por empresas aderentes ao sistema com actividade relevante no mercado, cuja missão foi enquadrar a actividade do SIR, nomeadamente contribuindo para a definição metodológica do sistema, ao nível dos conceitos, zonamento, outputs, etc, assim como para as regras de funcionamento, quanto ao acesso e permanência dos operadores dentro da pool SIR. 2. SUMÁRIO – LEITURA RÁPIDA SIR/Metodologia/Versão 2012
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2 O que é o SIR – Sistema de Informação Residencial? O SIR é um serviço que permite aos operadores do mercado imobiliário aceder a micro‐
estatísticas sobre a oferta e a absorção residencial. Quem tem acesso aos dados? O SIR é um sistema em pool, só tendo acesso aos resultados as empresas que participam na base de dados, contribuindo com a sua informação. Que informação é dada pelas empresas? As empresas de mediação e de promoção imobiliária/proprietários informam sobre o stock que têm em oferta, assim como as vendas que fazem. As empresas de avaliação informam sobre as avaliações que realizam. Em qualquer dos casos a informação é prestada alojamento a alojamento e não no formato de totais. Qual a periodicidade? Trimestral, quer no que respeita ao envio de dados pelas empresas quer no que respeita ao apuramento de resultados pela CI. O que é que cada empresa recebe? As empresas aderentes recebem um acesso à plataforma Geo‐Ci, onde estão disponíveis os resultados agregados da pool, em benchmark com os seus próprios resultados, sendo que não têm acesso aos resultados das demais empresas. Quais as garantias de sigilo? É garantido o sigilo estatístico, sendo que os resultados agregados apresentados não permitem a identificação nem de quais os alojamentos nem de quais as empresas que estão na base da informação. Adicionalmente, a CI garante a confiança dos operadores, submetendo‐se contratualmente a regras de confidencialidade. 3. MODELO DE REGISTO DE DADOS SIR/Metodologia/Versão 2012
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3 3.1 Variáveis de Input As variáveis previstas no SIR encontram‐se organizadas segundo os seguintes módulos: 1) Identificação da empresa – dados da empresa que presta a informação, 2) Identificação do prédio/fracção – nomeadamente relativo à localização do imóvel, 3) Promoção/Comercialização/Usabilidade ‐ relativo à fase de construção, ao processo de comercialização, ao estado de conservação e vetustez de cada fogo, 4) Colocação para venda/arrendamento – relativo ao momento e valor pelo qual cada fogo foi colocado no mercado, 5) Venda/arrendamento – relativo ao momento e preço pelo qual cada alojamento foi efectivamente transaccionado/arrendado, 6) Tipologia – relativo ao tipo de alojamento e respectivo número de assoalhadas e 7) Outras características – relativo aos demais atributos físicos de cada fogo, desde áreas a zonas dependentes e a indicadores de qualidade e conforto. A lista exaustiva de todas as variáveis encontra‐se no Anexo I. 3.2 Processo de Registo A rotina de registo de dados relativos a cada ocorrência depende da natureza da entidade a que a informação respeita. Em qualquer dos casos, o registo processa‐se ou através de ficheiros em Excel ou txt, em modelo de dados disponibilizado pela Ci (ou acordado entre as partes), ou pelo recurso aos sistemas de informação residentes nas empresas aderentes, nomeadamente aqueles que venham a contemplar um módulo específico para o presente propósito. Independentemente do suporte de registo, aquando da colocação de cada alojamento para venda/revenda/arrendamento (mesmo se ainda em fase de construção) regista‐se a informação relativa aos módulos 1), 2), 3), 4), 6) e 7, sendo que, aquando da efectivação da SIR/Metodologia/Versão 2012
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4 transacção ou arrendamento, se completa o mesmo registo com a informação relativa ao módulo 5. Cada fracção corresponde a uma linha de dados, a qual inclui todos os módulos acima referidos, independentemente de uma parte ser preenchida inicialmente (aquando da colocação em venda / arrendamento) e de outra parte ser preenchida posteriormente (aquando da realização da venda / arrendamento). 3.3 Rotina de Envio de Dados à CI A rotina de envio de dados à CI tem o seguinte procedimento: a) observa uma periodicidade trimestral; b) os dados devem ser remetidos à CI até ao dia 20 do mês seguinte ao trimestre a que respeitam; c) no caso dos promotores/proprietários e mediadores imobiliários, os dados remetidos incluem o registo do stock em oferta ao longo do trimestre e das vendas realizadas nesse período; d) no caso dos consultores imobiliários, os dados remetidos incluem o registo das avaliações realizadas nesse período. 3.4 Campos Obrigatórios Com vista a assegurar que a informação registada está em conformidade com o modelo de dados SIR, sendo dessa forma compatível com o apuramento de resultados SIR, algumas das variáveis assumem a condição de “obrigatórias”. No Anexo I estas variáveis encontram‐se assinaladas com um “*” junto do Código respectivo. A ausência de preenchimento de campos obrigatórios pode levar à exclusão dos registos para efeitos dos apuramentos SIR. Estes registos serão alvo de reporte às empresas que os prestaram, com vista ao seu preenchimento. SIR/Metodologia/Versão 2012
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5 3.5 Regras de Validação das Variáveis Input A qualidade dos resultados apurados no âmbito do SIR depende, antes de mais, da qualidade dos registos relativos a cada venda/arrendamento ou avaliação. Com vista a assegurar que se salvaguarda o máximo de qualidade dos dados, conferindo, na medida do possível, o máximo de coerência entre a informação das várias variáveis, preconiza‐se um conjunto de regras de validação, nos termos apresentados no Anexo I. Por maior simplicidade, cada regra de validação refere‐se a uma ou mais variáveis através dos respectivos códigos. Ainda nesse anexo mencionam‐se os casos em que as eventuais incoerências constituem erros fatais, inviabilizando a utilização da informação. Na maioria dos casos, as regras constituem somente um sistema de alertas, aceitando a informação inserida. Na presença de erros fatais os registos não serão usados para fins de apuramento de resultados. Na presença de outros erros, a aplicação dá erros e alertas, consoante a gravidade, sinalizando a presença de uma eventual incoerência da informação, cabendo depois ao analista verificar a situação e aceitá‐la ou corrigi‐la. Os registos identificados como tendo erros fatais serão reportados às empresas das quais são provenientes, visando dar a conhecer o facto e, se possível, proceder à sua rectificação. 3.6 Exportação de Dados de Sistemas de Informação Exteriores ao SIR Nos casos em que as empresas que pertencem à pool SIR já disponham de um sistema de informação no qual se encontre a informação prevista no Anexo I, podem proceder à exportação desses dados, devendo, porém, fazê‐lo respeitando um protocolo de exportação que, de forma inequívoca, permita a sua importação para o SIR. A exportação de dados de outros sistemas de informação deve ter por destino um ficheiro em formato Excel/ txt, associando‐se a cada coluna o código da variável a que respeita. 4. PRODUTO SIR SIR/Metodologia/Versão 2012
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6 4.1 Estatísticas SIR 4.1.1 Salvaguarda do Sigilo Estatístico Entendendo‐se por salvaguarda do sigilo estatístico a inviabilização da identificação quer das empresas donde um determinado valor tem origem, quer dos alojamentos que estão na base desse valor, a regra para protecção desse sigilo passa pela ocultação de todos os resultados para os quais não concorram, cumulativamente, um mínimo de duas empresas e de cinco alojamentos. 4.1.2 Classes de Tipologia e Zonamento O apuramento de resultados depende do cruzamento de algumas variáveis como a tipologia dos fogos e a sua localização. Para o efeito, apresentam‐se as classes de tipologia e de zonamento a ter em conta, assim como as respectivas desagregações. 4.1.2.1 Classes de Tipologia As tipologias encontram‐se organizadas em três níveis de desagregação, conforme a tabela seguinte: Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Todas as Tipologias Moradias Moradia T3 ou Inferior Moradia T4 ou Superior Apartamentos Apartamento T1 ou Inferior Apartamento T2 Apartamento T3 Apartamento T4 ou Superior SIR/Metodologia/Versão 2012
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7 A organização das tipologias em níveis permite adequar a desagregação dos apuramentos à distribuição tipológica das vendas/arrendamentos, indo aos níveis mais finos quando houver dados suficientes para o efeito. 4.1.2.2 Zonamento O zonamento de cada região que vigorará em cada ano é decidido em função do volume de dados disponível no ano anterior, podendo ser objecto de revisão no sentido de se tirar o máximo proveito do eventual crescimento da base de dados SIR. As zonas de cada área metropolitana, identificando as freguesias que as compõem, são listadas no Anexo II. 4.2 Plano de Apuramentos Os dados disponíveis para consulta no Geo‐Ci são o produto estatístico que resulta do tratamento dos dados provenientes da pool SIR, tendo o respectivo plano de apuramentos resultados sobre os seguintes temas: 1) Transacções de alojamentos, 2) Características dos fogos transaccionados, 3) Caracterização da oferta para venda e 4) Oferta de alojamentos para arrendamento. O benchmark é um dos outputs do SIR, via o confronto dos apuramentos de resultados agregados ao nível do SIR com os resultados ao nível de cada uma das empresas. Cada empresa conhece unicamente os resultados agregados SIR e os seus próprios resultados. O plano de apuramentos reflecte o seguinte índice de conteúdos: 1. Alojamentos em Oferta 1.1. Número de fogos, valor por fogo, valor/m2 e área, segundo: SIR/Metodologia/Versão 2012
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8 ‐ a Tipologia, por Zonamento SIR ou por Concelho (aplicável na AML) ‐ o Tipo de Imóvel e o Estado de Uso, por Zonamento SIR 1.2. Taxa de Revisão, segundo ‐ a Tipologia, por Zonamento SIR ‐ o Tipo de Imóvel e o Estado de Uso, por Zonamento SIR 2. Vendas de Alojamentos 2.1. Número de fogos, preço por fogo, preço/m2 e área, segundo: ‐ a Tipologia, por Zonamento SIR ou por Concelho (aplicável na AML) ‐ o Estado de Uso, por Zonamento SIR 2.2. Taxa de desconto, Tempo de Comercialização e Tempo de Absorção, segundo: ‐ a Tipologia, por Zonamento SIR ou por Concelho (aplicável na AML) ‐ o Estado de Uso, por Zonamento SIR 3. Parque das Nações ‐ Apartamentos (aplicável na AML) 3.1. Indicadores de oferta e absorção e de qualidade e conforto, segundo: ‐ o estado de venda, por tipologia 4. Lumiar/Charneca ‐ Apartamentos (aplicável na AML) 4.1. Indicadores de oferta e absorção e de qualidade e conforto, segundo: ‐ o estado de venda, por tipologia 5. Matosinhos Sul ‐ Apartamentos (aplicável na AMP) 5.1. Indicadores de oferta e absorção e de qualidade e conforto, segundo: ‐ o estado de venda, por tipologia 4.2.1 Âmbito Temporal dos Apuramentos Os apuramentos são realizados por referência ao trimestre ou ao acumulado dos últimos 4 trimestres. 4.2.2 Duplicação de Registos O facto de os registos sobre fluxos de oferta e sobre fluxos de venda/arrendamento poderem provir de sociedades de promoção imobiliária/proprietários e sociedades de mediação SIR/Metodologia/Versão 2012
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9 imobiliária pode levar à duplicação de dados, bastando para isso que um mesmo alojamento seja promovido e mediado por membros da pool SIR. Do mesmo modo, pode suceder que alojamentos que não sejam mediados em regime de exclusividade estejam colocados em mais do que um dos mediadores da pool SIR. O procedimento adoptado para anular ou atenuar esse efeito passa pelo cruzamento das moradas dos alojamentos mencionados, ou da sua identificação na matriz predial. No caso de haver duplicações entre promotores e mediadores dar‐se‐á prioridade à informação oriunda das sociedades de promoção imobiliária/proprietários. No caso de duplicação entre mediadores, serão apurados valores médios. Os registos duplicados só contarão uma vez para todos os apuramentos realizados. 4.2.3 Procedimentos de Tratamento de Não‐Respostas No caso de haver registos com ausência de informação em variáveis objecto de apuramento de resultados, considera‐se que, em cada segmento considerado, têm um valor igual à média dos demais registos desse segmento. 4.3 Periodicidade de Difusão de Resultados Os resultados disponibilizados no Geo‐Ci serão difundidos com uma periodicidade trimestral. O calendário acomodará três fases: 20 dias para recepção da informação, 30 dias para revisão e realização de eventuais correcções aos dados recepcionados e 20 dias para apuramento de resultados e produção dos relatórios SIR. Assim, indicativamente, a difusão de resultados terá lugar até à segunda semana do terceiro mês após o termo do trimestre a que os dados respeitam. 5. SUBSISTEMAS SIR O SIR está dividido em subsistemas temáticos como se segue: SIR/Metodologia/Versão 2012
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10 1) SIR – Mercado de compra e venda; 2) SIR Arrendamento – visa o mercado de arrendamento residencial; 3) SIR 95 – foca‐se na gama alta do mercado de compra e venda, ou seja, imóveis com valor/m2 acima do percentil 95º; 4) SIR Desinvestimento Bancário – tem como objecto os imóveis propriedade das instituições financeiras, tipicamente oriundos de processos de malparado. 6. CONCEITOS Alojamento – o mesmo que fogo. Acabamentos de Luxo – considera‐se de luxo a utilização de materiais de construção e revestimentos superiores aos exigíveis correntemente, nomeadamente madeiras exóticas e rochas ornamentais (fonte: Código do IMI). Alojamento Como Novo – alojamento cuja ocupação não implica qualquer tipo de obra, excluindo obras de modificação pretendidas pelo proprietário. Alojamento em Bom Estado de Conservação – alojamento cuja ocupação implica somente pequenos arranjos, por exemplo pintar as paredes. Alojamento em Degradado Estado de Conservação – alojamento em estado inadequado para fins de habitação e cuja ocupação implica obras ao nível da estrutura do edifício, nomeadamente na cobertura ou outras, e cuja utilização possa fazer perigar a segurança de pessoas e de bens. Alojamento em Estado de Ruína – alojamento cujo uso para habitação implica a sua reconstrução, sendo o seu valor equiparado ao do terreno onde se situa. Alojamento em Razoável Estado de Conservação – alojamento cuja ocupação implica somente algumas obras de remodelação, como por exemplo mudança de canalizações, mas que não apresenta problemas estruturais. SIR/Metodologia/Versão 2012
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11 Alojamento Novo – alojamento transaccionado em 1ª‐mão. Alojamento Pronto a Habitar – alojamento que não se encontra em fase de projecto ou de construção e cujo proprietário/dono de obra entende estar pronto para ser habitado, podendo ter ou não licença de habitabilidade (fonte: adaptado do INE). Alojamento Reabilitado – alojamento integrado em edifício que foi objecto de efectiva promoção imobiliária/proprietários de reabilitação e não apenas uma intervenção de recuperação / beneficiação da fracção ou do próprio edifício. Alojamento Usado – alojamento transaccionado em 2ª ou mais mãos. Apartamento ‐ alojamento inserido num edifício com mais do que um fogo e cuja entrada principal dá para uma escada, corredor ou pátio (fonte: INE). Área Bruta Dependente – corresponde às áreas cobertas de uso exclusivo, ainda que constituam áreas comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando‐se, para esse efeito, locais acessórios as garagens e parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis, desde que não integradas na área bruta privativa, e ainda outros locais privativos de função distinta das anteriores (fonte: Código do IMI). Área Bruta Privativa – é a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores dos edifícios ou da fracção, inclui varandas privativas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção (fonte: Código do IMI). Área de Implantação – corresponde à área do polígono máximo definido pelas faces das paredes externas, dos parapeitos, das balaustradas e dos eixos das paredes divisórias que delimitam um determinado edifício (fonte: adaptado do conceito de área de edificação, do Dicionário ilustrado e Multilíngue da Construção, CICCOPN). Área de Terreno Livre do Edifício ou Fracção ou da sua Quota‐Parte – resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros (fonte: Código do IMI). SIR/Metodologia/Versão 2012
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12 Condomínio Fechado – corresponde a um conjunto de edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia (fonte: Código do IMI). Data de Angariação – aplica‐se no caso das empresas de mediação imobiliária, sendo o ano e mês no qual a empresa incluiu o alojamento na sua carteira de oferta. Pode ser posterior à data de colocação em oferta do alojamento, caso este estivesse já em venda antes de ser angariado pela empresa (fonte: Comissão Consultiva SIR) Data de Conclusão da Obra – aplica‐se somente no caso de obras acabadas, sendo o ano e mês no qual o proprietário/dono de obra entende que o alojamento está pronto para ser habitado. No caso de habitação com licença de habitabilidade corresponde ao ano e mês de pedido de licença. No caso de edifícios sujeitos a obras de reconstrução, entende‐se prevalecer a data de reconstrução sobre a de construção original (fonte: adaptado do INE). Data de Venda – ano e mês no qual o alojamento foi objecto de contrato‐promessa de compra e venda. Data de Oferta – ano e mês no qual o alojamento foi colocado em oferta. No caso das empresas de mediação imobiliária pode não coincidir com a data de angariação, podendo ser anterior (fonte: Comissão Consultiva SIR) Fogo ‐ local distinto e independente, constituído por uma divisão ou conjunto de divisões e seus anexos, num edifício de carácter permanente, ou numa parte distinta do edifício (do ponto de vista estrutural), que considerando a maneira como foi construído, reconstruído, ampliado ou transformado se destina a servir de habitação, normalmente, apenas de uma família/agregado doméstico privado. Deve ter uma entrada independente que dê acesso (quer directamente, quer através de um jardim ou um terreno) a uma via ou a uma passagem comum no interior do edifício (escada, corredor ou galeria, etc.). As divisões isoladas, manifestamente construídas, ampliadas ou transformadas para fazer parte do alojamento familiar clássico/fogo são consideradas como parte integrante do mesmo (fonte: ONU). Garagem Colectiva Coberta Fechada – entendem‐se como tal o(s) lugar(es) de garagem que se situem numa garagem colectiva coberta, mas o seu acesso seja restrito ao proprietário, através de uma “porta de garagem”. SIR/Metodologia/Versão 2012
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13 Momento de Efectivação da Venda/Arrendamento – entende‐se que o momento de efectivação da transacção dos alojamentos ocorre aquando da assinatura do respectivo contrato‐promessa de compra e de venda ou, na ausência deste, aquando da realização da escritura de compra e venda. No que concerne ao arrendamento, entende‐se que a sua efectivação tem lugar no momento de celebração do contrato de arrendamento ou, na sua ausência, da cedência do alojamento ao arrendatário. Moradia – alojamento em edifício isolado, geminado ou em fila, a que corresponde apenas uma unidade de alojamento familiar e cuja entrada principal dá, geralmente, para uma rua, pátio ou para um terreno circundante (fonte: INE). Outros Equipamentos de Lazer – equipamentos que não piscinas ou campos de ténis que sirvam para repouso ou para a prática de actividades lúdicas ou desportivas (fonte: adaptado do Código do IMI). Preço de Transacção – valor suportado pelo adquirente na compra de um alojamento, não incluindo impostos. No caso dos alojamentos novos este valor deve incluir o preço das garagens, mesmo que estas sejam fracções autónomas. O número de garagens por alojamento depende a região, da tipologia e da área do alojamento, conforme explicitado no Anexo II (fonte: Comissão Consultiva SIR). Revenda ‐ cedência de posição contratual por parte do promitente comprador, antes da realização da primeira escritura, mantendo‐se o promotor como promitente vendedor. Stock de Alojamentos em Oferta – número de unidades de alojamento em oferta ao longo do período em análise, independentemente da sua venda nesse período. Taxa de Desconto – diferença medida em percentagem entre o preço de transacção e o valor de oferta que vigorava no período no qual se concretizou a venda do alojamento. É apurada trimestralmente e anualmente, tendo por referência o conjunto de alojamentos prontos a habitar (fonte: Comissão Consultiva SIR). Taxa de Revisão – é o rácio entre os valores de oferta em dois períodos de apuramento consecutivos, indicando o grau de actualização dos valores de oferta, independentemente de haver ou não transacções. É apurada tendo por referência o conjunto de alojamentos prontos a habitar (fonte: Comissão Consultiva SIR). SIR/Metodologia/Versão 2012
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14 Percentagem de Fogos Revistos – é o rácio entre o número de fogos em oferta e o número de fogos revistos em dois trimestres consecutivos. Tempo de Absorção ‐ número de meses que medeiam entre a primeira colocação em oferta e a realização da venda, entendida como sendo a celebração do contrato‐promessa de compra e venda. É apurado tendo por referência o conjunto de alojamentos prontos a habitar, sendo calculado a partir da data de colocação em oferta ou da data de conclusão da obra, se esta for posterior (fonte: Comissão Consultiva SIR). Tipologia dos fogos – o tipo de fogo é definido segundo o número de quartos de dormir (fonte: RGEU). Valor de Oferta ‐ valor actual pelo qual o vendedor está disponível para alienar o alojamento. No caso dos alojamentos novos este valor deve incluir o valor das garagens, mesmo que estas sejam fracções autónomas. O número de garagens por alojamento depende a região, da tipologia e da área do alojamento, conforme explicitado no Anexo III (fonte: Comissão Consultiva SIR). Vistas – entende‐se que um alojamento tem vistas, desde sobre o mar ou rio, a “rurais” ou “urbanas”, quando possua uma panorâmica sobre um de tais elementos e tal influencie o seu valor de mercado (fonte: adaptado do Código do IMI). 7. CONDIÇÕES DE ACESSO E PERMANÊNCIA NA POOL SIR A adesão de operadores do mercado imobiliário à base de dados SIR depende do cumprimento dos seguintes princípios: a) no caso das empresas de mediação imobiliária – estar em actividade no mercado em relação ao qual pretende aderir, ou seja, ter aí estabelecimento(s) aberto(s) ao público e uma base de dados de alojamentos em oferta já constituída; b) no caso das empresas de consultoria imobiliária – estar em actividade no mercado em relação ao qual pretende aderir, ou seja, proceder a avaliações de alojamentos aí localizados, estando por isso em condições de contribuir para a base de dados de avaliações; SIR/Metodologia/Versão 2012
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15 c) no caso das empresas de promoção imobiliária/proprietários – ter experiência de promoção em Portugal ou noutros Estados‐membros da União Europeia, nos últimos três anos. As condições de permanência na pool SIR, nomeadamente tendo acesso aos resultados produzidos com base nos dados reportados pelos operadores dessa pool, implica que cada operador: a) esteja a contribuir para a base de dados SIR ao fim de quatro trimestres de adesão à pool, fazendo‐o com dados sobre oferta e sobre vendas (no caso das empresas de mediação ou de promoção imobiliária/proprietários) ou sobre avaliações (no caso das empresas de consultoria imobiliária); 8. REGRAS PARA DIFUSÃO DE ESTATÍSTICAS SIR 8.1 Difusão de Iniciativa da CI A difusão de estatísticas SIR por iniciativa da CI deve respeitar os seguintes princípios: a) não podem ser cedidos a entidades terceiras, externas à pool SIR, tabelas de dados com estatísticas SIR; b) a CI pode, no entanto, divulgar de forma pública, análise em forma de texto, tabelas de síntese e gráficos, baseados na informação agregada produzida pelo SIR. c) cabe à CI decidir casuisticamente os dados a tornar públicos, no entanto sempre em formato sintético e como suporte às análises em formato de texto que produzir a cada momento; d) as empresas aderentes da pool SIR têm acesso a toda a informação pública produzida pela CI sobre o SIR, sejam Press Releases ou Relatórios de Mercado. Estas informações estarão sempre disponíveis no site da CI para consulta aos aderentes SIR. 8.2 Difusão de Iniciativa das Empresas da pool SIR A difusão de estatísticas SIR por iniciativa de qualquer das empresas aderentes da pool SIR deve respeitar os seguintes princípios: SIR/Metodologia/Versão 2012
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16 a) toda a difusão pública de dados SIR deve cingir‐se à reprodução de parágrafos inteiros de texto produzido pela CI, seja em newsletters seja em press releases, b) o anterior não se aplica a documentos de análise elaborados para uso interno das empresas; c) não será autorizada a citação de dados SIR para efeitos promocionais das empresas; d) todo o uso de dados SIR deve sempre citar a fonte SIR – Sistema de Informação Residencial. SIR/Metodologia/Versão 2012
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17 ANEXO I ‐ LISTA DE VARIÁVEIS DE INPUT Módulo 1 ‐ Identificação da Empresa 1 ‐ Identificação da Empresa 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção Código
ECD
EDS
CED
CFR*
NEM
RUA
AND
FRC
COP
CAX
LOC
CON*
FRE*
MPF
2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 2 ‐ Identificação do Prédio/Fracção 3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
MPN
AVR
NPO
LCA
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
LCM
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
FCO*
ACO
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
COM
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
3 ‐ Promoção/Comercialização/Usabilidade
4 ‐ Colocação para Venda/Arrendamento
4 ‐ Colocação para Venda/Arrendamento
4 ‐ Colocação para Venda/Arrendamento
USO*
PRO
EXC
TIP
REA
IVA
IVM
AOF*
MOF*
TOO*
4 ‐ Colocação para Venda/Arrendamento
4 ‐ Colocação para Venda/Arrendamento
VOV*
VOA*
5 ‐ Venda/Arrendamento 5 ‐ Venda/Arrendamento 5 ‐ Venda/Arrendamento 5 ‐ Venda/Arrendamento AVN*
MVN*
TOV*
PRF*
SIR/Metodologia/Versão 2012
António Gil Machado/Ricardo Guimarães
Designação da Variável Código da Empresa
Designação da Empresa Código Edifício
Código Fracção
Nome Empreendimento Nome da Av./Rua/… Andar
Fracção
Cód. Post.
Cód. Post. Aux.
Localidade
Concelho
Freguesia
Matriz Predial ‐ Freguesia de Inscrição Matriz Predial ‐ Artigo Número Av./Rua/…
N.º de Polícia
Data Licença de Construção ‐ Ano Data Licença de Construção ‐ Mês Fase de Construção
Ano Conclusão da Obra Constr./Reconst. Mês Conclusão da Obra Constr./Reconst. Novo/Usado
Identificação do Promotor Exclusividade
Tipo de Promoção
Edifício Alvo de Reabilitação Data de Início das Vendas ‐ Ano Data de Início das Vendas ‐ Mês Ano Angariação
Mês Angariação
Tipo de Operação de Angariação Valor de Oferta para Venda Valor de Oferta para Arrendamento Ano de Venda (cpcv) Mês de Venda (cpcv) Tipo de Operação de Venda Preço/Renda Final
18 Módulo 6 – Tipologia 6 – Tipologia 6 – Tipologia 6 – Tipologia 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características Código
TPE*
TPF*
Q+1
NWC
ABP*
GAR
GRN
7 ‐ Outras Características LAV
7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características TER
ARR
7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características ELV
CEQ
LAR
COF
IAC
VID
VPT
ARC
VIS
CMT
7 ‐ Outras Características PHC
7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características JAC
DUP
7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características ABD
ATL
TRA
7 ‐ Outras Características ARA
7 ‐ Outras Características LUX
7 ‐ Outras Características LAZ
7 ‐ Outras Características 7 ‐ Outras Características MEZ
LOF
SIR/Metodologia/Versão 2012
António Gil Machado/Ricardo Guimarães
Designação da Variável Tipologia do Edifício Tipologia da Fracção Quarto +1
N.º de WC’s
Áreas ‐ Bruta Privativa Zonas Dependentes ‐ Garagem Zonas Dependentes ‐ N.º Lugares de Garagem Zonas Dependentes ‐ Lavandaria Zonas Dependentes ‐ Terraço Zonas Dependentes ‐ Arrecadação Conforto ‐ Elevador
Conforto ‐ Cozinha Equipada Conforto ‐ Lareira
Conforto ‐ Cond. Fechado Conforto ‐ Inst. de Aq. Central Conforto ‐ Vidros Duplos Conforto ‐ Vídeo‐Porteiro Conforto ‐ Ar Condicionado Qualidade/Luxo ‐ Vistas Qualidade/Luxo ‐ Campo de Ténis Qualidade/Luxo ‐
Piscina/Health Club Qualidade/Luxo ‐ Jacuzzi Outros Atributos ‐ Apart. Duplex Áreas ‐ Bruta Dependente Áreas ‐ de Terreno Livre Zonas Dependentes ‐ Área do Terraço Zonas Dependentes ‐ Área da Arrecadação Conforto ‐ Mad. Exot. ou Rochas Ornam. Qualidade/Luxo ‐ Outr. Equip. de Lazer Outros Atributos ‐ Mezanine Outros Atributos ‐ Loft 19 ANEXO II – ZONAMENTO AM Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Lisboa Porto Porto Porto Porto Porto Zona Urbana
Alcochete Almada Amadora Leste Amadora Oeste Barreiro Belas Estoril‐Cascais Lisboa ‐ Ajuda Lisboa ‐ Alcântara Lisboa ‐ Ameixoeira/Charneca
Lisboa ‐ Avenida 5 de Outubro
Lisboa ‐ Avenida de Roma Lisboa ‐ Baixa
Lisboa ‐ Benfica/Carnide Lisboa ‐ Campolide Lisboa ‐ Castelo Lisboa ‐ Chiado Lisboa ‐ Lapa
Lisboa ‐ Lumiar Lisboa ‐ Marquês Lisboa ‐ Parque das Nações Lisboa ‐ Santa Isabel Lisboa ‐ Santa Maria de Belém
Lisboa ‐ Santa Maria dos Olivais (1)
Lisboa ‐ Santo Condestável Lisboa ‐ Santos Lisboa ‐ São Domingos de Benfica
Lisboa ‐ São Francisco Xavier Lisboa ‐ São Jorge de Arroios Lisboa ‐ Zona Oriental Loures e V.F. Xira Litoral Loures Interior Loures‐Odivelas Mafra e Sintra Rural Moita Montijo Oeiras Interior Oeiras Leste
Oeiras Marginal Palmela Seixal Sesimbra Setúbal Sintra Leste
Sintra Sul (Urbana) Sintra‐Alcabideche Vila Franca de Xira Braga Espinho Gondomar ‐ Baguim do Monte (Rio Tinto)
Gondomar ‐ Fânzeres/SP Cova
Gondomar ‐ Rio Tinto SIR/Metodologia/Versão 2012
António Gil Machado/Ricardo Guimarães
Concelho
Alcochete
Almada
Amadora
Amadora
Barreiro
Sintra
Cascais
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Lisboa
Loures
Loures
Loures
Mafra
Moita
Montijo
Cascais
Oeiras
Cascais
Palmela
Seixal
Sesimbra
Setúbal
Sintra
Sintra
Cascais
Vila Franca de Xira
Braga
Espinho
Gondomar
Gondomar
Gondomar
20 AM Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Porto Algarve Zona Urbana
Gondomar ‐ S. Cosme/Valbom
Gondomar ‐ Sudeste Guimarães Maia ‐ Águas Santas Maia ‐ Gueifães/Vermoim Maia ‐ Maia
Maia ‐ Milheirós/Nogueira Maia ‐ Moreira/VN Telha Maia ‐ Norte
Maia ‐ Pedrouços Matosinhos ‐ Lavra/Perafita Matosinhos ‐ Leça da Palmeira
Matosinhos ‐ Matosinhos Matosinhos ‐ Nordeste Matosinhos ‐ São Mamede de Infesta
Matosinhos ‐ Senhora da Hora
Porto ‐ Aldoar Porto ‐ Bonfim Porto ‐ Campanhã Porto ‐ Cedofeita Porto ‐ Foz/Nevogilde Porto ‐ Lordelo do Ouro Porto ‐ Massarelos Porto ‐ Núcleo Histórico Porto ‐ Paranhos Porto ‐ Ramalde Porto ‐ Santo Ildefonso Póvoa de Varzim Valongo ‐ Alfena/Ermesinde Valongo ‐ Campo/Valongo Vila do Conde VN Gaia ‐ Canelas VN Gaia ‐ Gaia (St. Marinha) VN Gaia ‐ Interior Sul VN Gaia ‐ Litoral Norte VN Gaia ‐ Mafamude VN Gaia ‐ Marginal VN Gaia ‐ Oliveira do Douro VN Gaia ‐ Pedroso VN Gaia ‐ Sudeste VN Gaia ‐ Vilar de Andorinho
VN Gaia ‐ Vilar do Paraíso Divisão segundo as freguesias
SIR/Metodologia/Versão 2012
António Gil Machado/Ricardo Guimarães
Concelho
Gondomar
Gondomar
Guimarães
Maia
Maia
Maia
Maia
Maia
Maia
Maia
Matosinhos
Matosinhos
Matosinhos
Matosinhos
Matosinhos
Matosinhos
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Porto
Póvoa de Varzim
Valongo
Valongo
Vila do Conde
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
VN Gaia
21