LEVANTAMENTO DE USOS DO EDIFICADO E INQUÉRITO AOS MORADORES
RESUMO
1. Introdução
2. Abordagem técnica
3. Levantamento de usos do edificado
3.2. Resultados
3.3. Análise
4. Inquérito aos moradores
1. Introdução
A dimensão e a presença de realidades muito distintas na Avenida dificulta a interpretação dos dados recolhidos. Os volumes que vão dos dois aos oito
pisos, de edifícios dos anos trinta até hoje, constituídos por uma só fracção ou que chegam a atingir as cem fracções dão resultados que é preciso ler com
atenção.
O cariz residencial que caracterizava o início da Avenida rapidamente se vê associado a uma dinâmica comercial e nas últimas décadas é a vez dos serviços
invadirem uma grande parte dos espaços disponíveis. As funções têm-se sobreposto o que dificulta o diagnóstico. Um grande número de fracções de
habitação deu lugar a serviços, e na ausência desta procura poderão voltar à sua função inicial.
Interessa-nos perceber os valores de referência que permitam traçar um perfil, através do entendimento das suas formas e usos.
2. Abordagem técnica
Os sinais exteriores foram os principais informadores dos dados levantados: o número de fracções e a sua ocupação. Difícil de perceber é a transformação
que houve ao longo dos anos, que levou a subdivisões ou junção de fracções. O conhecimento do Presidente da Junta reforçou algumas certezas e desfez
outras, foi-se afinando os resultados. Em simultâneo, foi pedida a colaboração da AdRA e EDP para apurar o número de alojamentos vagos e completar a
avaliação.
Seria importante perceber o número de proprietários envolvidos, e a sua relação com a fracção. Pela dificuldade dessa tarefa, tentámos recolher informação
sobre essa matéria através dos inquéritos feitos aos moradores. Sabemos o número de divisões possíveis e vamos conhecendo algumas histórias. Existem
os antigos “prédios de rendimento” que pertencem a um só proprietário, com fracções alugadas a diferentes inquilinos. Conhecem-se algumas intenções de
intervenção, quase sempre associadas a aumento de áreas e fracções.
Para comparar valores, reduzindo o impacto que a dimensão das fracções pode causar nos resultados, fizemos um cálculo de usos por área (delimitadas na
planta à escala 1/1000) e ainda excluindo os três principais edifícios de comércio e serviços, com fracções de áreas reduzidas.
3. Levantamento de usos do edificado
3.1.
Resultados
Os quarteirões entre as ruas Dr. Alberto Souto e Eng. Oudinot fazem a transição entre a metade poente, onde predominam os serviços, e a metade
nascente, onde predomina a habitação. O comércio vai-se mantendo ao longo da Avenida, essencialmente ao nível do piso térreo, embora o tipo de
comércio existente sofra alterações e a pressão que é exercida vá diminuindo no sentido poente - nascente. É possível perceber que a concentração do
comércio de qualidade acontece lado-a-lado com as agências e direcções dos bancos e seguradoras nos dois primeiros quarteirões a poente.
Da leitura da planta com os usos dominantes percebemos ainda que existem 15 edifícios desocupados, sendo que a maioria corresponde a edifícios da
primeira metade do século XX. É possível ainda associá-los a volumetrias mais baixas e a edifícios com um número reduzido de fracções. Este número
aumenta para 19 se acrescentarmos os edifícios parcialmente desocupados, uma vez que o piso térreo permanece com ocupação.
Quadro 1 – Usos por fracção
USO
serviços
comércio
habitação
FRACÇÕES
RESULTADOS
ocupados
386
desocupados
63
39% DE SERVIÇOS
14% VAGOS
ocupados
218
desocupados
61
ocupados
332
desocupados
78
restauração
16
empreendimento turístico
3
armazenagem
3
TOTAL
24% DE COMÉRCIO
22% VAGOS
35% DE HABITAÇÃO
19% VAGOS
1,4%
0,3%
0,3%
1160
Quadro 2 – Usos por fracção, excluindo os três maiores edifícios de comércio e serviços (Centro Comercial Avenida, Centro Comercial Oita e MultiCentro Avenida)
USO (excluindo 3 CC)
serviços
ocupados
FRACÇÕES
RESULTADOS
322
39% DE SERVIÇOS
11% VAGOS
desocupados
41
ocupados
130
desocupados
11
ocupados
331
desocupados
77
44% DE HABITAÇÃO
19% VAGOS
restauração
16
1,7%
empreendimento turístico
3
0,3%
armazenagem
3
0,3%
comércio
habitação
TOTAL
934
15% DE COMÉRCIO
8% VAGOS
Quadro 3 – Usos por área
USO
serviços
comércio
habitação
ÁREA
ocupados
51563
desocupados
9587
ocupados
21569
desocupados
2183
ocupados
44175
desocupados
10986
restauração
2900
empreendimento turístico
1371
armazenagem
641
TOTAL
RESULTADOS
42% DE SERVIÇOS
19% VAGOS
16% DE COMÉRCIO
9% VAGOS
38% DE HABITAÇÃO
20% VAGOS
2,0%
0,9%
0,4%
144975
Da análise dos quadros, e do cruzamento dos valores, poder-se-á dizer que a habitação e os serviços representam percentagens semelhantes (rondam os
40%). No entanto, a habitação apresenta maior número de fracções desocupadas. Quando temos em conta a área, os serviços vêem reduzida a sua
percentagem de ocupação provocada em grande parte pelo Cine Teatro.
No que toca ao comércio, os números sofrem variações significativas se retirarmos as três grande superfícies comerciais, com fracções de áreas reduzidas.
Conclui-se que é o uso com maior ocupação, fora destas superfícies. Representa cerca de 15% dos usos e localiza-se essencialmente nos pisos térreos dos
edifícios. Quando localizado noutros pisos reduz a sua atractividade.
3.2.
Análise
De acordo com o relatório de caracterização de Demografia e Habitação, elaborado no âmbito da Revisão do PDM, a realidade do concelho é muito
semelhante à do resto do país em que é dada preferência à construção nova em detrimento da reabilitação, e ao acesso à propriedade em detrimento do
arrendamento.
A existência de alojamentos vagos faz-se sentir sobretudo nas freguesias urbanas onde a idade da construção é mais frequente e evidente. O estado de
degradação dificulta a sua ocupação imediata, havendo necessidade de uma intervenção que tem afastado os investidores.
Quadro 4 - Número de habitantes por alojamento
FONTE: INE, Recenseamento Geral da População e Habitação – 2001
Número de
Alojamentos
Familiares
Concelho
32741
Vera Cruz
4853
Forma de ocupação
Residência
Uso
Vagos
Habitual
Sazonal ou
Secundário
25428
3924
3389
3511
541
801
Forma de ocupação (%)
Residência
Uso
Vagos
Habitual
Sazonal ou
Secundário
77,66%
11,98%
10,35%
72,35%
11,15%
16,50%
Existe ainda o uso sazonal e secundário que é difícil de distinguir dos vagos num estudo desta natureza. Somando estes dois valores temos 22% de edifícios do
concelho desocupados ou com uma ocupação marginal, e se nos concentrarmos na freguesia da Vera Cruz, onde se situa a Avenida, os números já sobem para
27% de edifícios.
O levantamento, que teve em conta sinais exteriores de abandono, aproxima-se dos 20% de fracções de habitação “vagas ou desocupadas”, o que poderia vir a
aproximar-se dos valores da freguesia somando as fracções que não constituem habitação permanente.
Por outro lado, esta é uma das freguesias em que o mercado de arrendamento é mais forte. Só ultrapassada pela freguesia da Glória (37%), em que o alojamento
universitário terá impacto, a freguesia da Vera Cruz apresenta valores de arrendamento (31%) bastante superiores aos nacionais (21%).
Quadro 5 – Alojamentos familiares clássicos de residência habitual (2001)
Total
Ocupante
Propr.
Arrend.
Subarren
+ Outra
situação
Ocupante
Propr.
Arrend.
Subarren
+ Outra
situação
Continente
Centro
Baixo Vouga
Aveiro
3410548
827768
126406
25287
2570776
705651
105805
19013
703273
98780
16013
5405
136499
23337
4588
869
75%
85%
84%
75%
21%
12%
13%
21%
4%
3%
4%
3%
Aradas
Cacia
Eirol
Eixo
Esgueira
Glória
Nariz
Oliveirinha
Requeixo
São Bernardo
2653
2175
261
1722
4250
3696
478
1492
392
1313
2021
1856
247
1494
3354
2137
428
1185
334
1084
529
260
11
183
786
1370
39
252
50
200
103
59
3
45
110
189
11
55
8
29
76%
85%
95%
87%
79%
58%
90%
79%
85%
83%
20%
12%
4%
11%
18%
37%
8%
17%
13%
15%
4%
3%
1%
3%
3%
5%
2%
4%
2%
2%
Unidade Geográfica
São Jacinto
Vera Cruz
Santa Joana
Nossa Senhora de Fátima
324
3496
2421
614
219
2281
1876
497
83
1092
476
74
22
123
69
43
68%
65%
77%
81%
26%
31%
20%
12%
7%
4%
3%
7%
A realidade da Avenida acompanha a realidade da freguesia. No entanto, existe um potencial, essencialmente associado à localização, que predispõe esta
área para uma ocupação superior à existente num regime de propriedade ou arrendamento. No entanto, a existência dessa dinâmica ultrapassa as
estratégias municipais, uma vez que está dependente de realidades nacionais como as conjunturas socio-económicas e o quadro legal associado.
4. Inquérito aos moradores
Os moradores que responderam aos inquéritos representam, em números semelhantes, proprietários e arrendatários, ambos com relações, na maioria dos
casos, com mais de 40 anos com a Avenida. A amostra tem, em média, 52 anos de idade. O número de residentes por unidade de alojamento é reduzido,
repetindo-se as residências com um morador. O grau de satisfação é elevado.
Cerca de 90% dos moradores referem a centralidade e a proximidade dos serviços e comércio como os principais aspectos positivos. Também a
proximidade aos transportes públicos, com especial importância dada aos comboios, é referida como uma grande vantagem. É referida a potencialidade do
espaço público como uma característica a valorizar. Lê-se nos inquéritos que a largura garante luminosidade e privacidade aos moradores bem como pode
garantir uma utilização pedonal mais intensa em relação a outras áreas da cidade.
Como aspectos negativos foram nomeados a degradação dos edifícios e dos pavimentos. A quantidade de automóveis e velocidades excessivas aparecem
associadas à perigosidade e dificuldade de atravessamento. A poluição, incluindo o ruído, também é uma das consequências enunciadas. Aparecem ainda
focados outros aspectos negativos associados à falta de espaços verdes; sensação de insegurança pela falta de policiamento e mau sistema de recolha de
lixo. A falta de estacionamento para moradores é referida mas não é uma preocupação generalizada.
As sugestões incidiram essencialmente na resolução dos aspectos negativos. Aparecem algumas preocupações pelo convívio para a resolução das quais se
sugere uma maior utilização do espaço público para lazer.