2013
10
2013
8
6
4
1
mercado de ESCRITÓRIOS
Introdução
Mercado com um nível de dinamismo reduzido aquém
da performance dos últimos 2 anos devido não apenas à
conjuntura económico-financeira do país mas também
à crise política ocorrida no primeiro semestre
Ainda assim, as expectativas são de uma recuperação
durante o segundo semestre o que é a tendência natural, este ano impulsionada por um conjunto de grandes
operações em perspetiva
Pressão descendente das rendas com a renda prime a
situar-se nos 18,0€/m2/mês
stock e nova oferta em LIsboa
4.600.000
120.000
4.500.000
100.000
4.400.000
4.300.000
80.000
4.200.000
60.000
4.100.000
4.000.000
40.000
3.900.000
Oferta
O stock de escritórios da região da Grande Lisboa mantém-se estável nos 4,5 milhões de m2 tendo entrado neste semestre no mercado o Restelo Business Centre e o Liberdade 225
3.800.000
20.000
3.700.000
0
3.600.000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
(1ºs)
_ nova oferta _ stock
Fonte: Worx, LPI
A taxa de desocupação continua a tendência ascendente
verificada desde 2008, atingindo no final do primeiro
semestre de 2013 13,19%, num total de quase 600 mil m2
de área disponível
1
2013
O Parque das Nações (Zona 5) e o Corredor Oeste
(Zona 6) registam o maior desequilíbrio entre a oferta e a
procura, com valores de desocupação de respetivamente
13,6% e 27,20%, tendo a primeira conseguido diminuir
as áreas disponíveis desde o final do ano passado
Oferta em Pipeline por Data Prevista de Entrada no Mercado
35.000
31.950
30.000
Evolução da Taxa de Desocupação em Lisboa
25.000
%
14
13
12
13,19%
13,26%
12,89%
12,00%
13.900
15.000
12,43%
11,40%
11
20.000
11,21%
10.000
8.811
9.000
6.000
10
5.000
9,71%
9
0
8
7,23%
7
2013 - 3T
2013 - 4T
2014 - 1T
2014 - 2T
2014 - 3T
2014 - 4T
Fonte: Worx, LPI
7,05%
6
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Fonte: Worx, LPI
A nova oferta em pipeline prevista até 2014 ascende a
cerca de 70.000 m2, dos quais 70% se concentram nas Zonas
1 e 2. A maioria dos edifícios em pipeline são reabilitação
de imóveis pré-existentes tendo a construção nova menor
expressão. Ainda assim, o maior edifício previsto é o Duarte
Pacheco 7, uma promoção com um total de 16.750 m2
A inexistência de projetos previstos no curto prazo
(após 2014) tenderá a condicionar a procura uma vez que
as maiores operações têm sido efetuadas por grandes
empresas que não terão alternativas de mercado que
respondam aos seus requisitos
Por outro lado, o mercado tem uma oferta de espaços
usados (cerca de 507.000 m2), alguns dos quais com
dimensão considerável, mas de difícil ocupação por não se
adequarem aos atuais standard da procura e que não são
considerados pelas grandes empresas
Procura
O primeiro semestre de 2013 registou uma área absorvida
de cerca de 26.000 m2 o que significa um decréscimo de
28% face ao mesmo período do ano passado
Take-up por Trimestre (1998-2013)
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 20042005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1T
2T
3T
4T
Oferta em Pipeline por Zona
10%
27%
20%
O Parque das Nações registou a maior área absorvida
(6.068 m2) num total de 17 operações, seguida do Corredor
Oeste com 5.126 m2 e 27 negócios. A área média por negócio
é de 305 m2
43%
2
Embora a absorção registada seja a menor de sempre desde
que há registos, prevê-se um acréscimo de dinamismo no
2º semestre pelo que se estima um take-up de cerca de 90.000
m2 para 2013, ligeiramente inferior ao registado em 2012
A tendência de mudança de instalações continua a ser
uma evidência de mercado muito marcada desde o ano
passado. Cerca de 55% da área absorvida prende-se
com a mudança de instalações (14.320 m2) embora se
assista a um acréscimo das operações de expansão que
representam 29% da área absorvida (7.350 m2)
Valores de Mercado
30
5.000
25
4.000
20
3.000
15
2.000
10
1.000
5
0
0
zona 1
_ take-up
zona 2
zona 3
zona 4
zona 5
zona 6
zona 7
Nº negócios
Nº Negócios
6.000
Os níveis de absorção bastante reduzidos e o aumento
da disponibilidade têm reflexos diretos nos valores de
mercado praticados
Ainda assim a renda prime manteve-se estável nos
18,0€/m2/mês sendo expectável que esta tendência se
mantenha no curto prazo
A análise das rendas médias por zona revela a manutenção dos valores nas zonas centrais (a renda média mais
elevada situa-se nos 16,0€/m2/mês na Zona 1) e um
ajustamento em baixa nas zonas secundárias nomeadamente
nas Zonas 5 e 6, atingindo a última valores em torno dos
9,0€/m2/mês
Os valores apresentados não refletem os períodos de
carência, as rendas progressivas ou a comparticipação no
fit out das novas instalações, o que tem implicações nos
valores apresentados
Ainda assim a mudança de instalações encontra-se
muito condicionada por uma estratégia de racionalização
de custos e aproveitamento da conjuntura de mercado
Evolução da Prime Rent
23
Tipologia da Operação
22,50
22,00
22
16%
21
29%
mês
Take-up (m2)
Área Absorvida e Nº de Transações por Zona
21,25
21,00
20,00
20
20,20
19
18,65
18
expansão Área
mudança edifício
55%
17
19,00
21,50
19,50
19,50
18,50
18,00 18,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Fonte: Worx
nova empresa
Tendências
Fonte: Worx, LPI
Em termos da dimensão dos negócios, mais de 80%
dos negócios correspondem a áreas menores de 800 m2
(21.103 m2) e existem apenas 2 negócios com áreas
superiores a 1.000 m2 sendo que o maior negócio não
chega a 2.000 m2
Maiores Negócios no 1º Semestre de 2013
Manutenção do nível reduzido de atividade do mercado
com número diminuto de operações, prevendo-se outro
ano de take-up historicamente reduzido
Eventual carência de stock novo o que vai condicionar o
dinamismo do mercado a curto prazo
Previsão de ajustamentos e renegociações em baixa de
contratos pré-existentes pelo que se prevê que as rendas
se mantenham em níveis historicamente baixos//
ZonaVendaEdifício
InquilinoArea (m2)
Arrendamento
7AAmilcar Cabral, 25Ranstad
1.782
National Oilwell 5AAtlantis Business Centre
1.203
Varco
Norway
Oferta
ProcuraRenda
3
2013
Mercado de RETALHO
e comércio de rua
Introdução
oferta futura de retaLHo
Segmento fortemente condicionado pela conjuntura
económico-financeira que tem tido impacte significativo
na performance do setor
Designação
Localização
PromotorABL (m2)Entrada
no Mercado
centros
comercIaIs
Retração do investimento neste segmento e enfoque na reabilitação e reconversão de superfícies comerciais existentes
Mantém-se a atratividade do comércio de rua e a sua
afirmação como alternativa de investimento com um
número crescente de insígnias a posicionar-se nas principais
zonas da cidade de Lisboa
Centro Comercial LisboaAlves Ribeiro
de Alvalade
4.200
2013
Évora Shopping
16.391
2014
Dolce Vita BragaBragaChamartín Inmobiliaria 70.831
2014
Fórum SetúbalSetúbalMulti Development
43.500
2014
Alegro SetúbalSetúbal
41.400
2014
Forte CenterCarnaxideThe Edge Group
14.000
2016
Setúbal CenterSetúbalThe Edge Group
20.600
2016
SUB-TOTAL
outros
formatos
Superfícies Comerciais
Área bruta locável mantém-se nos 3,6 milhões de m2, não
tendo sido inaugurado qualquer centro comercial desde o
final de 2011 com exceção dos dois pequenos retail parks
inaugurados em 2012
ÉvoraFungepi BES II
Immochan
210.922
Dolce Vita BragaBragaChamartín Inmobiliaria 20.000
SUB-TOTAL
20.000
TOTAL
230.922
2014
fonte: Worx
Comércio de Rua
400
4.000
350
3.500
300
3.00
250
2.500
200
2.000
150
1.500
100
1.00
50
500
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
O comércio de rua continua a estar em contraciclo com a
atual retração no segmento de retalho e caracteriza-se por
um forte dinamismo nas zonas prime, enquanto nas zonas
secundárias se continua a debater com a quebra do consumo assistindo-se a um aumento da vacancy nestas zonas
Principais Aberturas de Lojas de Rua no 1º S de 2013
Loja
Localização
Levi’s Store ChiadoChiado
HavaianasChiado
StradivariusChiado
GeoxChiado
AmorinoChiado
A maturidade do mercado e simultânea quebra no
consumo e no volume de vendas justificam a redução do
dinamismo do mercado e a forte contração do investimento
neste tipo de ativos
Ainda assim, existe um conjunto de projetos anunciados e
outros já em construção num total de cerca de 230 mil m2
Mantém-se a tendência de reabilitação e reconversão de antigas superfícies comerciais como é o caso do Centro Comercial
de Alvalade ou do Alegro Setúbal, ambas resultado de estruturas antigas e obsoletas que estão a ser alvo de intervenções
profundas para responderem aos atuais padrões de consumo
4
David RosasAv. da Liberdade
Penhalta NoivasAv da Liberdade
fonte: Worx
A Av. da Liberdade e o Chiado permanecem as zonas
mais atrativas para o crescimento do retalho de rua,
continuando a atrair a primeira um conjunto de insígnias
de luxo, tendo aberto no primeiro semestre a David Rosas
e a Penhalta Noivas enquanto a segunda continua a atrair
cada vez mais insígnias de moda tendo aberto uma Levi’s
Store, uma loja Havaianas e a Stradivarius relocalizou-se
passando da Rua do Carmo para a Rua Garrett
Valores de Mercado
Mantém-se a tendência para a diminuição do volume
de vendas a retalho o que tem implicações nas rendas
praticadas nas superfícies comerciais
Consequentemente, continua a assistir-se ao ajustamento
em baixa das rendas de mercado e nas superfícies
comerciais em maiores dificuldades, a supressão da renda
fixa mantendo-se apenas a componente variável que é,
em muitos casos, residual
No comércio de rua e sobretudo nas zonas mais atrativas
os valores de arrendamento permanecem elevados
existindo mesmo uma ligeira pressão de subida dada a
forte procura na Av. da Liberdade e no Chiado
vaLores de mercado
Formato de Retalho
LocalizaçãoRenda (€/m2/mês)
Grande Lisboa
Centros Comerciais
Grande Porto
(Lojas de Média Dimensão)
Cidades Médias
20-65
7,5-20
Grande Lisboa
6-9
Grande
Porto
Retail Parks
5-8
Cidades Médias
3-6
15-50
Lisboa (Av. Liberdade/Chiado)
Lisboa (Av. Novas)
10-25
Lisboa (Pq. Nações)
10-17,5
Porto (Sta Catarina)
17-30
Porto (Boavista)
12-30
Comércio de Rua
50-90
fonte: Worx
Tendências
Manutenção da contração da atividade neste segmento
em linha com a conjuntura atual e os níveis reduzidos de
consumo existentes
Comércio local com atratividade crescente em zonas
prime e capacidade de atração de novas insígnias de luxo
na Av. da Liberdade no segundo semestre de 2013
Tendência de ajustamento em baixa dos valores de
arrendamento nas superfícies comerciais e de manutenção
ou mesmo ligeira subida do comércio de rua em zonas
prime//
Oferta
ProcuraRenda
5
2013
mercado de
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
Valores de Mercado
Em termos de valores continua a assistir-se a uma
pressão generalizada de descida de rendas com a renda
prime a situar-se nos 4,0 €/m2/mês e a renda média nos
3,0€/m2/mês
Valores de Transação e Arrendamento por Zona
Valores deRendas
ZonaTransação (€/ m2) (€/ m2/mês)
Introdução
O mercado industrial e logístico tem sido um dos
mercados menos dinâmicos dos últimos anos uma vez
que a sua atividade depende fortemente do crescimento
da atividade económica e das empresas
A retração da oferta e da procura são as dinâmicas
mais presentes, a par de um poder negocial elevado dos
inquilinos o que tem resultado numa descida generalizada
dos valores de mercado
Oferta e Procura
Stock de espaços industriais e logísticos de cerca de
4,3 milhões de m2 dos quais 2,6 milhões situados na zona
da Grande Lisboa revelando estabilidade face aos anos
anteriores
O nível de absorção foi, no primeiro semestre, de
aproximadamente 10 mil m2, sinónimo do reduzido dinamismo do mercado
6
1 - Lisboa Centro
350-500
3,50-4,50
2 - Amadora, Sintra e Cascais
200-450
2,00-4,00
3 - Azambuja e Alverca
275-450
2,50-4,50
4 - Loures
250-375
2,00-3,00
5 - Margem Sul Poente/Sul
(Almada, Seixal, Palmela,
Barreiro, Setúbal)
250-350
2,00-3,00
6 - Margem Sul
nascente/Norte (Montijo,
Alcochete e Benavente)
250-375
2,00-3,50
Manutenção da tendência de renegociação dos contratos
existentes e de redução significativa dos valores com
grande poder negocial dos inquilinos dada a sobre-oferta
existente no mercado
Tendências
O mercado de industrial e logística encontra-se
estagnado não se perspetivando a sua recuperação no
curto prazo
Neste contexto, mantêm-se as tendências de racionalização dos espaços e renegociação dos contratos e rendas,
prevendo-se que o ajustamento em baixa dos valores se
mantenha//
Oferta
ProcuraRenda
hotelaria e
Turismo
Introdução
Taxas de Ocupação Quarto
Setor turístico com grande capacidade de crescimento
traduzido não apenas pela continuidade de abertura de novas
unidades hoteleiras mas também pelo crescimento da procura
50,0%
Procura internacional crescente fruto do posicionamento
de Lisboa em termos de destino de city-break e de um
conjunto de prémios turísticos internacionais
49,0%
47,0%
Hotelaria
46,0%
Nos primeiros 3 meses de 2013 desembarcaram nos
aeroportos nacionais cerca de 2,8 milhões de passageiros, o
que sugere um aumento de cerca de 2,7% de passageiros
quando comparado com o mesmo período do ano passado
45,0%
Este acréscimo deve-se a um aumento dos passageiros
internacionais (+3,9%) uma vez que se tem vindo a registar
um decréscimo dos passageiros em voos domésticos (-2,7%)
A performance do mercado revela um aumento das
dormidas (+5,0%) e dos proveitos globais (+4,9%) quando
comparado com o primeiro semestre do ano passado invertendo
por isso a tendência de descida que se fazia sentir desde 2011
48,2%
47,8%
48,0%
Sinais de recuperação do setor com os preços médios ao
balcão a assumir uma tendência crescente
47,2%
2011 (1s)
2012 (1s)
2013 (1s)
Fonte: turismo de portugal
A análise dos preços médios pedidos ao balcão revela
igualmente uma subida dos valores invertendo igualmente
a tendência de descida generalizada dos últimos anos. Na
globalidade dos Hotéis (3, 4 e 5*) assiste-se a uma subida
de cerca de 10% o que se deve a uma subida de cerca de
5% nos hotéis de 5*
Preços Médios ao Balcão nos Hotéis
€
810
18
800
18
250
200
17
790
17
780
17
770
17
760
dormidas (10^6)
Proveitos (10^6 €)
Proveitos e Dormidas Globais em Portugal
17
750
16
740
16
2011 (1s)
2012 (1s)
dormidasproveitos globais
2013 (1s)
150
100
50
0
Hotéis
2012 (1T)
hotéis 5*
2013 (1T)
hotéis 4*
hotéis 3*
Fonte: turismo de portugal
Fonte: turismo de portugal
As taxas de ocupação quarto corroboram o impulso
do mercado, revelando uma tendência de subida quando
comparadas com os períodos homólogos dos 2 últimos
anos, situando-se nos 48,2%
A oferta hoteleira continua a crescer tendo sido
inauguradas 18 novas unidades no início de 2013, num
total de 1.617 quartos numa preponderância de hotéis de
5* e 4*, representando os primeiros um total de 30% dos
novos quartos
7
2013
Destacam-se das aberturas o Grupo Sana que abriu
duas unidades de 5*, o Epic Sana Lisboa Hotel num total
de 311 quartos e o Epic Sana Algarve Hotel num total de
250 quartos, bem como abriu a primeira unidade hoteleira
de 5* do Grupo Vila Galé, o Vila Galé Collection Palácio
dos Arcos
Tendências
Tendência de manutenção do crescimento da procura
em Portugal e nomeadamente em Lisboa que tem vindo
a consolidar-se como um dos principais destinos de
city-break
Reconhecimento e visibilidade internacional de Lisboa
através da capacidade de atração de eventos e media
especializados na área turística//
oferta
8
Procura
INVESTIMENTO
Introdução
Mercado de investimento europeu com sinais de recuperação
e aumento do dinamismo no primeiro semestre de 2013
Mercado nacional com um volume de investimento
muito significativo no primeiro semestre de 2013
embora largamente influenciado pela alienação de 50% do
CascaisShopping
Crescente captação do interesse de investidores internacionais que se encontram a estudar o mercado e as
várias oportunidades existentes
Apesar do panorama animador, é expectável que o volume
total de investimento em 2013 mantenha o nível registado
em 2012 uma vez que se antecipa um decréscimo de
dinamismo em alguns mercados até ao final do ano
Volume de investimento europeu
€
210
175
140
Perspetiva Internacional
Apesar da situação económica na Zona Euro, o imobiliário
permanece uma alternativa muito consistente para
investimento o que se traduz em sinais de recuperação
do mercado
105
70
35
Aumento da performance do mercado no primeiro
semestre de 2013 com um volume total de 54,1 mil
milhões de Euros na Europa Ocidental o que significa um
aumento de 10% face a igual período do ano passado
O interesse dos investidores permanece em ativos
prime embora a carência de stock qualificado esteja a
travar o dinamismo do mercado
Mercados core como os do Reino Unido, Alemanha e
França registaram aumentos significativos face ao primeiro
semestre de 2012
A aversão ao risco mantém-se o que se reflete no
valor elevado das yield e na preferência por ativos prime
embora seja expectável o aparecimento de investimentos
oportunísticos no segundo semestre de 2013
Os Escritórios permanecem no topo das preferências
dos investidores com um volume total de 24,8 mil
milhões de Euros estando a carência de stock a inibir o
seu crescimento
Hotelaria e Serviços ultrapassaram o Retalho neste
semestre aumentando 46% face ao mesmo período do
ano passado
O volume de investimento em Retalho situou-se nos
12,3 mil milhões de Euros, um crescimento de 20%
em relação ao período homólogo enquanto o setor de
Industrial & Logística, embora tenha crescido, manteve a
sua quota de mercado estável nos 10%
0
_
2006
1T
_
2007
2T
_
3T
2008
_
2009
2010
2011
2012
2013
Fonte: BNP Paribas Real Estate, Julho 2013
4T
O Mercado Nacional
O volume de investimento nacional no 1º semestre de
2013 atingiu os 189 Milhões de Euros o que significa um
aumento significativo face ao volume registado no mesmo
período do ano passado
Volume de investimento por semestre
M€
1.400
1.200
1.000
800
570
600
320
180
400
275
200
0
660
320
2007
2008
_
1S _ 2s
384
143
2009
2010
128
123
2011
109
70
189
2012
2013
Fonte: worx
9
2013
Principais Transações de Investimento (1º S 2013)
ImóvelSetor
LocalizaçãoCompradorValor (M €)
50% do Cascais ShoppingRetalhoCascaisSonaeND
Monte da QuintaOutrosAlgarve
Évora ShoppingRetalho
Continente LamegoRetalho
Loja Nike Rua GarrettRetalho
Investidor PrivadoND
ÉvoraFungepi Bes II
LamegoESAF
Lisboa
12,0
8,6
Investidor Privado
6,2
Fonte: worx
A preferência por ativos prime em boas localizações,
contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos
fiáveis continua a ser um dos principais requisitos do mercado
O dinamismo do mercado deve-se sobretudo às
transações de retalho que correspondem a cerca de 70%
do volume total de investimento, nas quais a aquisição
de 50% do CascaisShopping pela Sonae tem um impacte
significativo
decréscimo por se ter tornado uma alternativa consistente ao
investimento em centros comerciais. Prevê-se que exista a
partir de agora alguma tendência de estabilização para os
ativos prime, enquanto ativos secundários ou em localizações
secundárias tenderão a manter uma pressão de subida
Evolução das Prime Yields por Setor
%
10
Ativos específicos de nichos de mercado têm igualmente
despertado interesse de alguns investidores tendo a sua
representatividade vindo a aumentar ao longo do tempo
9
8
7
Investimento por Setor (1º S 2013)
6
5
4
3
29%
2
1
0
_ escritórios retalho
industrial
Fonte: WORX, Banco de Portugal
1%
Euribor (6 meses)
(1S)
outros
70%
Industrial & logística
Tendências
retalho
Mercado com sinais de recuperação, maior atividade e
com perspetiva de crescimento
escritórios
Fonte: worx, cmvm
Redução do risco-país com impacte positivo na atratividade
de investidores internacionais que encaram Portugal como
uma alternativa e boas oportunidades de investimento
O dinamismo do mercado deve-se quase em exclusivo aos
investidores nacionais sobretudo aos fundos de investimento
Expectativas de aumento da pressão de venda dos
ativos das carteiras dos bancos
No entanto, o interesse de investidores internacionais
tem sido crescente e encontram-se a ser estudados vários
negócios que se perspetivam vir a concretizar-se nos próximos meses
Tendência para a estabilização das rendas prime e
pressão de subidas das yield em ativos secundários//
Mantém-se o período dilatado de tempo para a
concretização de transações embora se sinta uma maior
apetência para o fecho das operações
As prime yield têm vindo a subir gradualmente com
exceção do retalho de rua que apresenta um ligeiro
10
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
A worx é uma das principais consultoras imobiliárias em Portugal fornecendo, desde 1996, uma vasta gama de serviços em diversos
ramos do sector imobiliário, nomeadamente: Investimento, Agência (escritórios, retalho, industrial) Representação do Cliente, Arquitetura,
Avaliações, Research & Consultoria, Tourism Hospitality & Leisure, Urbanismo, Gestão de Imóveis e Gestão de Projetos. Cimentada a sua
posição em Portugal, a Worx internacionalizou-se, estando atualmente presente em Angola e Moçambique.
A Worx conta igualmente com a colaboração da Knight Frank/Newmar, a maior consultora imobiliária privada a nível mundial, que se
encontra representada em mais de 49 países distribuídos pelo Continente Europeu, Americano, Asiático, Africano e Oceânia.
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